中房商学院(樊剑英)房地产企业开发项目各阶段实务处理与税务风险管控
房地产企业项目开发各环节纳税实务与风险防范
樊剑英
中国税务报中国税网房地产项目组高级咨询顾问、中国税网
特约研究员、国家税务总局网络培训学院讲师，东奥会计在线讲师，
中国注册税务师、天和经济研究所专家委员会委员、曾任某上市房地
产公司（HK02118）总会计师、多家房地产税务顾问、房地产纳税筹
划专家、先后在《中国税务报》、《海峡财经导报》、《中国房地产》、
《现代服务业》发表大量财税论文、编著《房地产开发企业纳税实务
与风险防范》、《税收优惠最优方案设计与点评》等。
课程大纲
我们的主题——
?房地产开发企业各阶段如何会计核算和纳税处理？
?房地产开发企业取得土地环节要注意防范哪些税务风险？
?房地产开发企业报批报建施工阶段如何做到合理规划布局？
?房地产开发企业销售环节税务风险如何分析筹划？
?房地产开发企业企业土地增值税清算面临什么样的形势？
前言
十八届三中全会确定了充分市场化的政策基调，在房地产行业内，这样的政策基调将表现为政策制定更加灵活而有针对性。以往如“一线城市发烧，全国打针吃药”的政策举措将一去不复返。
政策制定的目标是有针对性的调控地区市场。一二线城市由于市场将持续火热，政策基调应是将在扩大供给的同时，适度抑制需求；而针对三四线城市的持续疲态，预计地方政府将持续出台有针对性的刺激措施，以保障这些地区的楼市稳定。
?房地产行业企业在2014年将受到三个因素的影响，
资本实力、融资能力及成本控制能力，决定了强者恒强、弱者愈弱。
第一讲房地产公司设立中要想到的会计核算和税务处理
一、设立房地产公司开发应该考虑的问题
【案例】集团公司拿地后交由子公司开发，涉及纳税风险有哪些？如何回避？
二、设立房地产公司最低资本金比例有要求吗？
三、以土地投资子公司如何会计处理？
四、设立公司后股东借钱怎么办？
五、异地开发设立子公司还是分公司？区别在哪里？
【案例】南京A房地产开发企业欲投资徐州进行开发，面临问题是，在徐州应该设立分公司还是设立子公司？
六、股份投资还是债权投资对于个人有何分别？
【案例】老王居民自然人投资者投资新正地产公司，预计投入资金10000万元，投资回报率假设10%，两种方案供您选择，您选择哪一种？
A:注册资金10000万元
B:注册资金5000万元+借款5000万元。
七、股份投资还是债权投资对于公司有无区别？
【案例】B投资公司投资南京公司，预计投入资金10000万元，投资回报率假设10%
两种方案供您选择，您选择哪一种？
A:注册资金10000万元
B:注册资金5000万元+借款5000万元。
八、个人股权转让和公司股权转让有何分别？
【案例】老王居民自然人投资者投资A公司，注册资金10000万元，未分配利润1000万元，老王欲转让股权给Q公司。问题：转让前要不要分配利润呢？
【案例】B公司投资者投资A公司，注册资金10000万元，未分配利润1000万元，B欲转让股权给Q公司。问题：分配前要不要分配利润呢？
九、个人以土地房屋评估投资涉及哪些税收问题？
【案例】中国居民个人周某，2009年1月将其个人在南京购置的办公用房进行评估后投资到南京A公司，取得A公司30%的股权。该房产的原值为100万元，评估价为500万元。2013年8月，周某将持有的该公司股权全部转让给B公司，转让价为800万元，股权转让合同履行完毕，股权已作变更登记，且所得已经实现。个人所得税——免？——不免？
十、合作开发中可否一方拿地出资参与另一方开发共享利益但不成立单独公司？
【案例】A公司拿地报建，因缺少资金，联合B公司共同开发，双方签订联合开发协议，不成立法人公司，以A公司下属项目部名义开发和销售。
分配模式1：双方按最后项目利润分配。
分配模式2：B公司支付A公司8000万元后全部利益归B公司所有。
十一、房地产开发可划分哪几大环节？
思考：公司设立后房地产开发各环节您会关心哪些问题？
（一）取得土地阶段
土地合同和谁签？契税？土地使用税？印花税？
土地取得方式有哪些？毛地出让、净地出让、以房换地、买公司拿地、合并拿地、分立+合并、直接转让土地、划拨+合作建房
账面成本？计税基础？
（二）前期阶段
办证——立项——在谁名下？
设计——境内——增值税——境外要代扣
（三）报批报建费——墙改基金——农民工工资保障金——？能要回来的——往来
不能要回来的才是成本
（四）工程建设阶段
成本对象如何确定——如何设定会计科目——如何确定计税成本——甲供材
目标成本动态变化——合同台账——应付工程款（工程量）——实际付工程款（账面借方）——发票——预提
（五）销售阶段
营业税——土地增值税——预征
企业所得税——查账、核定
印花税
土地使用税——不交
房产税——一般基建工地用房不交
出租房产
销售方式——自销、代销、促销手段
（六）清算
计税成本——调整
可扣除项目金额确定
清算方案很关键——谈判
第二讲房地产开发企业取得土地环节会计与纳税处理
一、土地出让与土地转让有何区别？
【案例】2002年小肥羊房地产公司协议受让A县土地一宗，缴纳土地出让金1000万元，因无力开发，转由灰太狼房地产公司承继开发。后续旧城改造费、契税均由灰太狼公司支付，小肥羊公司将自己缴纳的出让金收据转交灰太狼公司。
该案例存在哪些问题？
二、联合竞买土地的操作方式和税收分析
三、毛地出让—开发商先参加招拍挂获取土地，然后拆迁税收分析
【案例】羊村计划拆迁改造，狼房地产公司招拍挂2亿元取得，补偿协议约定现金补偿3000万元，产权调换住宅5000平米（市场价值2500万元）。产权调换商业2000平米（市场价值1600万元）。
问题：拆迁补偿协议缴纳印花税吗？拆迁补偿取得的土地成本如何确定？拆迁补偿营业税纳税义务发生时间是什么时候？拆迁补偿营业税如何确定计税依据？支付给个人的拆迁补偿费的票据如何？拆迁补偿如何计算所得税和土地增值税？
四、受托平整土地并支付拆迁补偿费
【案例】甲房地产企业受当地政府委托，拆除乙企业的地上建筑物并代为支付乙企业拆迁补偿费1000万元。共从当地政府取得收入为4000万元，其中，拆除业务收入1500万元。计算该房地产企业应当缴纳的营业税。
五、净地出让—开发商先代政府拆迁再参加招拍挂获取土地税收分析
【案例】灰太狼房地产公司支付村民拆迁补偿费4000万元，政府评审后给以10%服务费4400万元，房地产公司土地中标后，约定支付政府土地出让金2亿元。如何会计处理？
六、转让者转让未拥有土地使用权土地并帮助购买者以出让方式取得土地税收分析
七、购置转让土地税款处理问题
【案例】2012年灰太狼房地产公司列支自行申报缴纳的购地营业税金及附加，能否企业所得税税前扣除？以对方的名义来缴纳税款，合同有效吗？
八、直接转让土地税收问题解析
【案例】A工业企业转让土地给B公司，合同约定所有转让中流转税税款均由B 公司负担，A土地转让价款1000万元，取得土地支付价款原为200万元。
如何计算应纳税款？开具多少发票？
九、转让已经进入施工阶段的在建工程，可否差额纳税？购买在建工程再转让可否差额纳税？
十、购买半拉子工程开发形成产品再转让如何纳税？
十一、土地置换有何纳税问题？
【案例】2011年灰太狼房地产公司取得土地A地块支付2000万元，并前期投入200万元，2013年5月份根据城市统一规划，政府要求国土局置换B地块。B地块评估总价6000万元，A地块评估总价3200万元。先期以政府名义对B地块拆迁平整支付1500万元。灰太狼公司补缴土地出让金：6000-3200-1500-200=1100万元。如何会计和纳税处理？
十二、股权收购目标公司间接取得土地税收分析税收问题分析
【案例】2011年10月，A公司以货币资金1000万元成立B公司，2011年12月B公司以800万元受让土地，2013年2月A公司作价1500万元将B公司股权转让给C公司。B公司资产主要表现为土地。
问：股权转让过程中印花税、企业所得税怎么处理？A公司、B公司、C公司交不交土地增值税。该谁来交？
十三、合并方式取得土地税收分析税收问题分析
十四、分立方式取得土地税收分析税收问题分析
【案例】灰太郎房地产公司开发A小区和写字楼、商铺、酒店。2012年小区出售完毕，剩余酒店。房地产公司贷款受限。酒店分立出来，以备将来出售或自持使用。问题是分立要交哪些税？有哪些程序必须办理？
十五、土地返还一律冲减成本？
十六、替政府干活是否白干？
问题：房地产开发企业按“以地补路”的方式取得土地，但是该单位支付修路款时，取得的是政府部门财政收据，支付修路款是否可以作为取得土地使用权支付的金额？
十七、城中村改造选择哪种模式税务处理？
第三讲房地产前期及施工阶段会计及纳税处理
一、搞不清的立项
【案例】新正公司2008年通过出让方式取得一宗土地使用权，经建设规划部门批准，建设商住楼项目。由于新正公司没有房地产开发资质，决定与方欣房地产公司合作开发，双方签订了委托开发、销售协议。协议约定该开发项目的所有成本、费用均由新正公司支付，开发产品委托方欣房地产公司销售，销售合同由方欣房地产公司与买方签订，但是销售不动产发票由新正公司开具，新正公司以该楼盘销售收入的3%支付方欣房地产公司开发、销售手续费。如何会计处理？如何纳税处理？
二、房地产企业以本企业为主体联合其他企业单位合作或合资开发房地产，且未成
立独立法人公司的怎样会计和税务处理？
学员问题：甲、乙均为房地产开发企业。甲公司以1.8亿元取得了某地块的开发经营权，因资金问题，与乙公司协商合作开发该地块。合作协议约定，由甲公司牵头成立一分公司（无法人资格），并授权分公司全权开发、建设、经营某地块；项目资本金2.5亿元，甲方40%，乙方60%。甲所取得的土地作价2.5亿元，其中的1亿元用于出资，乙方将应出资部分1.5亿元支付给甲公司（抵偿甲公司原欠乙公司债务），分公司实行独立核算，甲乙利润共享、风险共担。请问：1、甲公司对前期取得土地所发生的成本，如何进行账务处理？是计入其他应收款还是开发成本、长期股权投资？2、甲公司需要交纳哪些税？甲公司对1.5亿元应怎么进行税务处理？
2、乙公司涉及哪些税收事项？
3、在这种合作方式下，如何进行前期筹划？
三、房地产企业合作开发会计和税务如何处理？合作开发应具备什么必要条件？合作开发税务如何处理？合作开发主体如何确定？
四、伪合作开发形式有哪些？法院认定土地转让税法该怎么认定？
【案例】一家投资公司A，与另一家公司B签订共建一大厦协议书，B公司有划拨土地一块，A公司负责提供建设资金3亿元，大厦以B公司名义立项，建成后产权B公司所有，A公司获得总建筑面积的70%的30年经营权。双方如何税务和会计处理？
五、房地产开发涉及的成本费用科目有哪些？
六、项目前期开工要做好哪些预算？
七、规划设计费支付如何处理？
【案例】A房地产企业2013年8月与美国B技术服务公司签订技术服务合同，A房地产企业认为美国B技术服务公司不会在中国境内构成常设机构，与其签订了100万元的不含税合同，估算支出 105.26万元［100÷（1-5%）］，其中营业税支出5.26万元。但是B技术服务公司出于自身考虑在付汇阶段拒绝提供居民身份证明，A房地产企业无法办理税务证明，则实际支出增加了多少？
八、建筑物拆除该如何做账？
学员提问：我们A房地产企业拍下地后，找别人B公司来拆地上房屋，为什么是B给我们钱200万元，而不是我们A给B钱呢？财务如何入账？
九、签订施工合同不含甲供材如何处理？
【案例】税务机关在对于A房地产公司2012年完工的B项目土地增值税进行清算时，查出大量货物销售发票。税务人员认为，建筑施工工程应取得建筑业发票，非建筑业发票一律不予扣除，且取得不符合规定的发票，还应予以处罚，这种说法对吗？
【案例】北京大宝建筑公司与加菲猫房地产公司签订工程施工合同，劳务部分价款2000万元，甲供材1000万元，合同总价签订多少合适？
十、营改增后要什么发票？
十一、立项后税务机关如何备案及如何确定核算对象及清算单位？
十二、如何配合预算部门、工程部门预测单位建安成本/配套支出/装修支出？？
十三、如何配合销售部门确定预期销售价格？
【案例】南京建华房地产公司开发的商品住宅总建筑面积20000平方米，其中地下室建筑面积2000平方米，地下车库面积3000平方米，建造成本4000元/建筑面积平方米，地下室定价2000元/平方米，地下车库为促销全部赠送。问：最低售价该是多少？
十四、土地增值税与普通住宅定价的关系及如何回避无效价格区间
十五、房地产开发成本对象应核算的具体内容包括什么？各成本项目应该具体核算哪些内容？
十六、如何预测算土地增值税？
十七、如何知道项目利润是多少？
十八、如何做好项目合同管理与结算？
总结：房地产计税成本的核算的八步程序
第四讲房地产开发产品销售如何会计和税务处理
一、商品房销售流程——前期策划与营销——取得预售许可证后开盘预售——签订销售合同与收款——商品房交付——通知业主办理入住手续——确认身份——现场验房并交钥匙——办理房屋权属登记及房产证
二、房地产（税法)确认收入的条件
国税发〔2009〕31号第六条规定:企业通过正式签订“房地产销售合同”或“房地产预售合同”所取得的收入，应确认为销售收入的实现，
三、房地产收入类别划分
涉及的会计科目
1、未完工开发产品——预售——预收账款（会计）——销售收入（税法）——会计税法差异
2、完工开发产品——现售——收入处理一致——但是所得税处理由于计税成本要结算——形成差异
3、视同销售收入——会计未确认
4、预租和租金收入——会计税法确认不一致——形成差异
四、未完工开发产品收入的核算
五、完工开发产品收入的核算
【案例】方欣房地产公司2011年度完工交付B项目预收收入10 000万元，其中上年收入4 000万元；完工未交付C项目预收收入6 500万元，其中上年收入2 500万元；在建D项目预收收入3 500万元。2011年12月，TS房地产结转B项目销售收入10 000万元，销售成本7 500万元,C项目已知实际计税成本为4 550万元。该企业各项目预计计税毛利率均为15%，税金暂只计算营业税，不考虑期间费用，如何计算应纳企业所得税？
六、视同销售收入
【案例】2008年9月，某房地产开发公司将一套公允价值为160万元、成本为120万元的商品房对外投资与人合伙成立一家快捷酒店，企业账务处理：借：长期投资—股权投资 120万
贷：开发产品 120万
该企业的投资业务在税务上应如何进行处理？
四、预租及租金收入
（一）预售收入纳所得税么？预租收入纳所得税么？
（二）预租收入是否缴纳营业税？
问题：跨年度收取租金所得税如何确认？某企业2010年5月租赁房屋给B企业，租赁期3年（2010年7月—2013年6月），每年租金100万元，分别于2010年7月，2011年7月，2012年7月分三年收取。问该企业分三年逐年收取租金，是否可按国税函[2010]79号规定操作？如果企业在2010年7月一次性收取2010年7月至2011年6月的租金100万，问：2010年当年度租金收入该确认50万还是100万？
五、销售开发产品赠送空调汽车如何会计和税务处理？
（一）卖房赠空调交增值税吗？
（二）卖房赠空调交营业税吗？
（三）卖房赠空调所得税视同销售吗？
（四）卖房赠空调要缴纳个人所得税吗？
（五）卖房赠空调土地增值税可否扣除？
第五部分土地增值税清算税企争议在哪里？
思考：央视先发声乱了谁的眼？
您有哪些疑问呢？账面应交未交一定属于欠缴税款吗？
会计应该怎样处理？
为什么央视会犯这样错误？
土增清算会修改规则吗？
土增清算反避税成为可能！
一、账面无成本，土地增值税清算怎么办？
二、旧房转让如何确定评估扣除？
三、有购房发票还要评估吗？
四、旧房转让可以核定征收吗？
六、年终结账土地增值税如何结转？
七、土地增值税清算单位和产品类型的确认问题？
（一）土地增值税清算单位怎么确定？谁是有关部门？
（二）土地增值税清算分两类还是分三类还是分四类？
（三）地下室和车位（车库）归属于住宅还是其他商品房？
（四）分期开发的项目能否合并进行土地增值税清算？
（五）普通住宅不享受减免能否与非普通住宅或商业用房合并计算土地增值税？（六）分开还是合并清算的经典问答
（七）普通住宅与其他产品类型如何分摊开发成本？
（八）按建筑面积分摊成本无法避免商业增值率高怎么办？
【案例】阳光房地产公司开发项目土地面积100000平方米，建筑面积270000平方米，产品类型可划分为普通标准住宅、非普通标准住宅、其他开发产品类型三类，销售收入257600万元，取得土地使用权所支付的成本84000万元，开发成本59400万元，项目已经销售完毕，应清算缴纳多少土地增值税？有多少结果？
八、借款费用土地增值税扣除如何确定优化方式？有金融机构借款证明利息支出怎样扣除？
第六部分企业所得税汇算清缴及参会企业互动交流
【参加对象】本课程适用房地产企业财务/税务总监、财务/税务经理、主管会计、成本会计
房地产开发企业税务稽查预案(各税种)20180301
房地产开发企业税务稽查预案 房地产开发周期长、环节多，涉及的税收问题也较多。隐匿收入、虚增成本等问题，单纯的就账论账难以查深查透，需要从外围入手，研究一个项目从取得土地到销售完成的全部环节，从开发流程、资金流向、权属登记等各方面，运用建安成本分析控制、利润率控制、实际投资额与投资概算差额控制、大额资金支付控制等方法找准疑点，采用实地检查与询问调查相结合、账内检查与外调相结合的方法，全面审核开发项目的收入和成本费用支出的真实性和准确性。为提高检查效率，增加税务稽查针对性，特制定本预案。 一、查前准备 （一）首先通过税收征管信息系统了解企业办理税务登记的基本情况，了解企业检查期限内的申报纳税情况，查看稽查部门以前年度检查档案，掌握以前年度税务检查情况。（二）要求被查单位提供有关资料。对房地产开发企业，除调遣取企业账簿凭证外，还要求其提供如下文件、证明材料和有关资料，以初步了解企业情况： 1、营业执照 2、税务登记证 3、企业章程 4、纳税申报表 5、以前年度检查报告表 6、减免税批准文件 7、发票存根、收据 8、合同：如征地合同、搬迁合同、基础设施合同、设计合同、勘察合同、建安合同、分包合同、配套设施合同、销售合同等 9、自用房产的房产证 10、土地使用证 11、开发项目的国有土地使用权证 12、发改部门签发的项目批准计划书 13、建设用地规划许可证 14、建设工程规划许可证 15、建设工程开工许可证 16、建设规划平面图 17、工程预算及决算报告 18、销售平面图 19、商品房屋预售许可证 20、销售面积明细表 21、回迁安置房屋面积明细表及回迁安置具体实施方案 22、配套工程和物业管理具体实施方案 23、人员资料。
大企业税收全流程风险管理
国家税务总局大企业司开展的大企业税收全流程风险管理即将结束自查阶段，进入税务审计阶段。 大企业全流程税收风险管理，是指国家税务总局大企业司按照企业的行业代表性，以及国家财税政策改革和行业的紧密度，每年安排的一项针对大企业的税收风险管理审查行动。“2015年，国税总局对六家重点联系企业进行了税务风险管理工作，要用一年的时间完成。自查是其中六个环节的一个环节，目前自查环节中案头审计已经开始了。”一位税务人士告诉经济观察报。 2015年需要进行税收风险管理的企业分别是中海油、中国兵器装备集团、神华集团、中国联通、中国建筑工程总公司、中国人寿集团。 这次审查的时间从2015年的2月开始，将持续一年的时间，分六个阶段进行，分别是信息收集及数据采集阶段、风险识别阶段、风险自查阶段、案头审计阶段、现场审计阶段、反馈提高阶段。 防控税务风险也是非常重要的一件事。纳税人经常面对的执法部门就是税务局，最有可能爆发的经营风险，就是税务风险；造成损失最大的风险，也是税务风险。税务风险有可能造成“三重损失”：不但造成经济损失，还影响社会形象，情节严重、性质恶劣的，还会被追究刑事责任，失去人身自由。税收风险管理 什么叫税收风险管理？ 一位自查企业税务人士告诉经济观察报，税收风险管理是按照行业代表性，还有国家财税政策改革和行业的紧密度，对企业税收风险的审查和控制。税收风险表现形式为因没有遵循税法可能遭受的法律制裁、财务损失或声誉损害。企业税收风险主要包括两方面，一方面是企业纳税行为不符合税收法律法规规定，应纳税而未纳税、少纳税，从而面临补税、罚款、加收滞纳金、刑罚处罚及声誉损害等风险；另一方面是企业经营行为适用税法不准确，没有用足有关优惠政策，多缴纳了税款，承担了不必要税收负担。前几年累计自查了大约15家大型企业，中国烟草、中石油、中石化等榜上有名。 王冬生认为大企业的税收风险，体现了大企业自身架构、管理、规模等方面的特点，可以归结为以下三点：系统性、全局性、重要性。 通过自查，企业可以理解税务机关的目的是了解这个政策是不是适合这个行业，是不是确定的、具有可操作性的，是不是能够有利于支持和推动这个行业改革的。因为自查过程中确实有涉及到行业不清晰的，企业也特别希望通过自查，通过税务机关来明确这些问题。 我们在接到集团通知之后先成立的自己的自查小组。我们本来就想要对集团下面的子公司做一个税务诊断，因为越来越觉得涉税风险有很大的不可控性，虽然国有企业很少有主动偷漏税动机，但是子公司自己在业务水平上都很有限。于是把本来要做的税务健康检查和税务自查合二为一，既对子公司摸了个底，又把税收风险进行了掌握，还是不错的。” 聘请了两家中介机构，同时根据自查软件，对企业的税务情况逐项落实。该公司的主要业务
房地产公司各环节税收筹划
房地产项目公司各环节税收筹划要点 1、项目设立阶段 1、项目公司组织形式的筹划 2、合作项目合作方式的筹划 3、土地取得涉及税种及要点 2、项目设计建造阶段 1、项目分期及户型选择的筹划 2、各项成本的归集与控制及合同的订立执行 3、涉及税种及关注要点 三、项目销售阶段 1、销售合同订立的筹划 2、涉及税种及关注要点 四、项目竣工结算阶段 1、工程结算的筹划 2、涉及税种及关注要点 五、项目清算阶段 1、土地增值税清算 2、企业所得税清算 房地产项目公司按照各阶段经营管理的内容，对其流程大致可以划分为：项目设立与项目公司组建；土地使用权的取得；房地产建设工程项目规划和审批；项目工程的施工管理；取得预售许可证后开始销售管理；项目工程竣工；项目公司清算。这七个阶段包括了房地产项目从投资决策、设计施工、销售、竣工结算和清算整个过程的内在事物发展规律和对公司的组织制度的阐述。现结合房地产项目各开发阶段的特点在以下五个节点对房地产业纳税筹划进行分析。 一、项目设立阶段 1、项目公司组织形式的筹划 房地产企业在选定的投资区域建立项目公司时，首先要进行税务筹划的问题就是内部组织形式的选择。是选择母子公司的形式还是总分机构的形式，需要企业进行比较，因为企业一旦通过工商注册成立，很多问题就是与生俱来的，无论以后各期如何筹划，也改变不了其性质。 子公司：具有独立法人资格，而分公司不具备独立法人资格，无法对外
承担法律责任和义务，只能由其总公司来承担。由于子公司的独立法人资格，在所设地区被视为纳税人，承担纳税义务； 分公司由于不具备独立法人资格，在所设地区不被视为纳税人，要汇总到总公司进行纳税。根据《国家税务总局关于印发<跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法>的通知》国税发[2008]28 号文件规定：企业实行“统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库”的企业所得税征收管理办法。其计算方法为总机构和分支机构应分期预缴企业所得税，50%在各分支机构间分摊预缴，50%由总机构预缴。 企业选择组织形式时需要考虑的因素主要有： （1）我国地域间税率差异较大，但这种差异随着内外企业所得税法的统一逐渐减少，目前还是存在，如各自贸区存在差异等；对于个别地区，会有区域对企业落户实行奖励政策，或者税款返还政策。这些对企业所得税有优惠的地方，选择子公司还是分公司，哪种形式能给企业带来更大的税收成本的节约，也要看项目公司和总公司的具体情况而定。（2）国家或者地方针对房地产企业的优惠政策较少，若没有优惠政策和税率，需要考虑分支机构的盈亏能力，如果是长期亏损，分公司形式能减少盈利的总公司和盈利的其他分公司的应纳税所得额，节约了税收成本。若是短期亏损，子公司的组织形式更适合企业在当地的发展。（3）对于法律责任而言，由于分公司无独立法人资格，在出现债务或者法律纠纷时，会对总公司影响程度较大，而子公司可以以其出资额对其债务承担有限责任。 在公司长期亏损的情况下，运用分公司的组织形式能更好的降低集团的税收成本。但成立公司的目的是为了获得利润，如果公司长期亏损则在剧烈的市场竞争下存在的可能性也很小，所以如果是暂时的亏损，子公司具有独立法人，在公司经营的很多问题上会具有更大的优势。2、合作项目合作模式的筹划 房地产公司最基础也是最初始的业务就是获取土地，不同的取得土地方式决定了房地产运营的两大关键点：一是主体问题，也就是运作平台问题，运作平台是利益平台，也是涉税平台和风险平台；二是土地交易本质问题，土地交易本质决定了房地产开发企业同土地提供方的利益分割和涉税纠纷。 目前国内获得土地的市场分为两个，一是土地交易一级市场，此市场由政府垄断，土地交易的主要形式为招、牌、挂。二是土地交易二级市场，土地交易的主要形式为企业之间土地使用权转让。 目前国内房地产交易有多种操作模式，根据不同土地的交易形式我
企业税收风险管控与合理避税内训提纲介绍
企业税务风险管控与合理避税 【课程背景】： 2013年两会结束了，国务院提出了机构职能转变十大举措：1.减少和下放投资审批事项；2.减少和下放生产经营活动审批事项；3.减少资质资格许可和认定；4。减少专项转移支付和收费；5.减少部门职责交叉和分散；6.改革工商登记制度；7.改革社会组织管理制度；8.改善和加强宏观管理；9.加强基础性制度建设；10.加强依法行政。这对于企业来说有什么利好消息？企业认缴资本的工商登记改革后相应的税收政策怎样变化？社会组织管理制度除去了行业主管部门审批这样一个行政监管，给我们企业留下了怎样的空间？税收上有什么可以操作的空间呢？ 对于企业的老板或总经理来说，不可能对国家税务总局每一个文件都研究学习，一不懂、二不知，怎样能够通过报表的形式动态掌握企业的涉税情况及涉税风险情况？怎样知道企业是否进行了合理避税？并取得怎样的业绩，同时了解企业的涉税风险大小，这些是每个企业家都必须掌握的信息。 本课程就是通过运用管理学的理论，用报表的语言，来规范企业的税收管理，规避企业的税务风险，进而开展合理避税，达到风险可控，节税有制的目标。同时介绍大量案例，从企业设立到企业融资、采购材料、运营、销售产品等环节进行分析，通过案例让企业老板了解其中的涉税风险节点及税收筹划的关键节点。从而实现更好地控制企业涉税风险及合理规避税收负担这样一个目标。 【课程收益】： 1.总经理实现用报表来监控企业涉税风险。 2.总经理可以建立合理避税的激励机制并激励企业财税人员做好本职工作，实现赏罚分明的 激励效果。 3.关注并了解企业的经营全过程中的涉税风险节点及筹划节点，注意每个决策之前对涉税风 险的分析。 【课程时间】： 2天，每天六个小时，第一天结束后留下半小时对提出的问题进行解答。 课程提纲： 引言： 案例1.【某金融街控股公司简单错误造成巨额损失，财务总监被辞的背后原因分析】
房地产开发企业纳税实务(一)(同名13986)
第一节房地产开发企业纳税概述 房地产开发企业涉及的税种主要有契税、房产税、城镇土地使用税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、耕地占用税、印花税、个人所得税、企业所得税等。 ―、契税 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当缴纳契税。除农村集体土地承包经营权的转移外，不论是国有土地使用权出让还是土地使用权转让，房地产开发企业作为土地受让者时，都需要缴纳契税，适用税率为3%～5%。 二、房产税 房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。房产税由房产所在地的税务机关征收。 三、城镇土地使用税 城镇土地使用税是以开征范围的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种行为税。在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人。 四、营业税 营业税，是对在我国境内提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产的单位和个人，就其所取得的营业额征收的一种流转税。 五、城市维护建设税 城市维护建设税，简称城建税，是我国为了加强城市的维护建设，扩大和稳定城市维护建设资金的来源开征的税种。凡缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人，都是城市维护建设税的纳税人。城市维护建设税以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计税依据。 六、教育费附加 教育费附加是对缴纳增值税、消费税、营业税（即三税）的单位和个人征收的一种附加费，是发展地方性教育事业，扩大地方教育经费的资金来源。房地产开发企业按照规定缴纳教育费附加。 教育费附加的计费依据是纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额。
房地产行业税收管理的现状和与对策
房地产行业税收管理的现状和与对策近几年，在我国住房制度改革和刺激内需拉动经济等政策的引导下，我市房地产行业得以蓬勃发展，《2000-2009年洛阳国税分产业税收收入情况表》显示国税系统房地产行业税收收入（企业所得税）从2000年的22万元增加到2009年的10796万元，十年增幅高达490.73%。现结合我区房地产税收管理现状，谈谈就进一步加强房地产行业所得税管理的几点思考： 一、房地产企业经营特点 房地产企业项目运作特点：一个房地产项目从开始立项到销售结束大致分为三个阶段：第一阶段（开工前期）：通过土地交易中心组织的土地挂牌、招标、拍卖程序获得土地的使用权→取得计划委员会印发的正式计划书→规划部门批准的→建设用的规划许可证和建设工程规划许可证→土地主管部门核发的建设用地批准书→建设局核发的建筑工程施工许可证（其中在核发施工许可证时，建设局将对房地产企业所开发项目的施工图、设计合同、施工合同、勘察合同、分包合同、监理单位以及资金量是否备足等情况进行审查）。第二阶段（组织施工期）：通过正式的招标程序，组织安排施工企业进场施工。第三阶段（预售期和产权转移期）：根据国家规定的完工程度或投资比例，办理预售证组织房屋销售。预售房屋时必须取得房屋主管部门批准的预售许可证。房屋产权移交给购买者，必须到房管部门办理产权交易手续。 房地产企业在税金计算有别于其他行业的特点有：1、房地产企业采取预收款或预收定金方式，转让土地使用权或销售不动产的，月末按“预收帐款”贷方发生额的5%交纳营业税及附加，对出租开发产品的出租收入，按5%交纳营业税，同时按规定交纳城建税和教育费附加或房产税。2、企业所得税的计税依据确定及缴纳情况根据国税发【2003】83号文规定，采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的成本利润率（不低于10％）计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时在进行结算调整。 二、房地产企业税收征管中存在的主要问题 （一）税务部门在征管中存在漏洞 1、税收的辅助制度不健全，涉税信息失真，计税依据可信度不高，导致房地产税收流失。部分地区尚未建立起完善的房地产评估制度，使得在房地产的占有、使用和转让等各环节，计税依据难以合理确定。例如，对房地产销售的房户面积等数据是建立在房管部门的售
房地产企业税务管理.doc
房地产企业税务管理 一、房地产企业的税务风险分析 现代企业全面风险管理理论认为，任何企业都存在管理上的风险，企业经营的风险苗头和最终成果都会通过财务和资金形态体现出来。所以，财务管理自始至终都是企业全面风险管理的晴雨表。而税务风险又是财务风险的重要组成部分，作为房地产企业的税务专员重视税务风险的管理和防范是我们义不容辞的责任。笔者认为，税务风险体现在税务会计对《税法》等税收法律法规的收集、研究、学习和理解不透，在税种上会因为应纳税而未纳、在税款上会因为没有足额缴纳而被税务稽查发现后给予处罚。另一方面是因为对税收优惠扶持政策不了解，致使能享受的优惠政策却没有申请享受，增加了税收负担。因为没享受优惠政策、补缴税款、加罚滞纳金，不仅会造成企业的财务损失还会造成企业声誉受损。另外就是存在认识误区：例如把建安合同压低使建安税款少交，但是建安合同低，土地增值税会相应提高，得不偿失。再如隐瞒销售收入开具发票会相应减少税收，购房人也许现在无所谓，但在二次交易需要发票抵扣时问题就会暴露无遗，从而形成了税务风险。税务风险究其原因一是税务会计的人员素质、风险管理意识和纳税观念不高；二是重要业务流程环节的涉税控制、税务内控监督不严等等。 二、企业税务风险的防范 1．提高决策管理人员税务风险意识。充分认识税务风险的后果，端正诚信纳税、合法纳税的观念，绝对不能抱有侥幸心理，投机取巧、偷逃税款。 2．从制度入手，建立健全税务风险内控体系。通过执行风
险管理的基本流程，设置涉税风险控制点，将税务风险管理贯穿项目开发销售的全过程，实现对企业税务风险的事前、事中自我防控。 3．注重对税务会计人员素质的培养。加强税收法律法规和政策的学习。认真学习税务会计的职能、分类、核算方法。 4．负责税务的会计人员要密切关注税收政策的变动，及时注意信息的收集和比对，建立健全相关信息交流传递制度，对有关政策进行深入研究，正确理解。结合企业实际，正确利用税收政策，降低纳税成本。 三、设立税务会计，建立税务核算体系 针对税收管理的越发严格和越发精细化，要求企业的税务会计必须从财务会计、管理会计中分离出来，使之成为企业专门从事税务筹划、税金核算和纳税申报的一个会计系统。 1．建立税务会计的独立核算。在税务会计与财务会计分离的前提下，企业应设置相对独立的税务会计部门或机构。例如可在财务部下设税费管理科，明确对企业中所有涉税事项、税金计算、税款申报与缴纳等全面负责的岗位职责和权限，在人力物力上保证税款计缴的及时性。该部门对企业经营过程中的每一笔经济活动，要以会计准则和国家税收法令为依据，独立地进行税务会计核算，计算各项应税收入及相关税金，从而保证企业各项税金计算的完整性和正确性。 2．税务会计的纳税筹划。税收筹划是通过在经济活动中的事先安排和策划，寻找税收法律中的税负下限，以使企业的税收负担最小化，维护企业的合法权益。纳税筹划既不是偷税也不完全等同于避税。通过会计核算方法的选择进行的纳税筹划是会计方法适当的选择。比如，在材料价格不断上涨的情况下，采用后
房地产开发企业10个典型税务问题
案例解析——房地产开发企业10个典型税务问题 2019-07-15 房地产行业具有开发周期长、业务复杂等特点，因而涉及税务处理方面的难点问题也很多。在本文中，笔者选取了诸如房地产企业土地购置环节涉及的契税问题，转让未开发土地使用权涉及的印花税问题，城镇土地使用税缴纳问题，新个税法实施后房地产开发企业向职工以内部价格售房的个人所得税问题，以及房地产开发企业将闲余资金投资理财取得理财产品收益的增值税处理等实务中典型的10个问题做剖析，希望能够对各位财务朋友们有所帮助，不当之处恳请批评指正。 案例 1.以协议方式取得国有土地使用权契税缴纳问题 某房地产企业2019年3月以协议方式取得一块国有土地使用权，向国土局支付土地出让金5亿元，又向原住户支付安置补助费2亿元，支付地上附着物补偿费0.5亿元，支付市政建设配套费1亿元。那么，该房地产开发企业取得土地使用权应当如何缴纳契税呢？假设该地区契税税率为4%。 根据《财政部、国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）第一条第（一）项规定： 以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。 没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定： 1、评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。 2、土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。 因此，该公司应缴纳契税（5亿+2亿+0.5亿+1亿）*4%=3400万元。
房地产行业税收管理中存在的问题及对策
房地产行业税收管理中存在的问题及对策 一、房地产行业税收管理中存在的主要问题 1、房地产行业企业纳税意识不强。目前，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的，这些企业曲解地方的优惠政策，甚至有的认为自己是招商引资企业，在税收方面享有优惠、得到“照顾”理所应当；部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚，特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。以高唐县为例，该县共有房地产开发企业7家，其中，高唐本地企业仅有1家，其他均为招商引资的外来企业，这些企业在高唐的累计经营期限都超过了180天，按规定均应到国税部门办理税务登记手续，但是，除本地一家企业外，没有一户主动到国税部门申报办理税务登记手续，经国税部门多次上门催办，目前已4家企业办理了税务登记手续，另2户企业仍在催办过程中。 2、房地产行业企业财务核算不健全。一是财务制度混乱。帐务不全，有的甚至根本没有帐。二是收入不实。有的房地产开发企业采用预收售房款的形式，因未开具正式发票，预收款长期挂在帐上，不作收入，有的甚至无账可查。三是虚列成本。多数房地产企业由于工期长，与建安施工企业结算不及时，成本核算未严格执行权责发生制、遵循配比原则，有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少，就列支多少；对未售房面积，收入未转但成本已提前列支，造成收入、成本不配比，因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况。有的按预计数开具收款收据入帐，造成成本虚增，同时存在大量的不合法凭证或没有取得凭证。 3、房地产行业流动性强。流动性强是房地产行业的共同特点，目前高唐的6家外来房地产开发公司都是外地的固定业户，往往以回总公司汇总纳税为由，不愿接受经营地税务机关管理，但按照国家政策的规定，他们中无一符合回总公司汇总纳税的条件，并且在高唐累计经营期限都超过了180天，应该接受经营地税务机关管理。流动性强的特点给税收管理带来一定困难，稍有疏松，极易形成漏征漏管。 4、易造成其他偷逃税行为。很多房地产开发企业的供货商无固定经营场所，无营业证和税务登记证，开具虚假发票行为严重，经营行为隐蔽、流动性大，如果对房地产行业税收管理不到位，这些供货商偷逃税更有了可乘之机，造成国家税款流失。
房地产企业税收筹划
房地产开发企业税收筹划 -----------**地产 纳税筹划是纳税人为达到减轻税负和规避税务风险的目的，而在税法允许的范围内，通过经营、投资、理财、组织、交易等各项交易活动进行事先安排的过程。通过对**项目进行税收提前筹划，而不是事后的补救，以达到减轻公司税负和规避税务风险的目的。 【唐山房地产企业应纳税税率】 行业税负：房地产开发企业的整体税负率为10%左右。 【主要税收筹划方法】 一、利用税收优惠 二、收入分散法
三、 增加扣除项目金额法 【筹划方法在各阶段的运用】 一、总包施工单位、监理、造价咨询、跟踪审计单位招标 1、 确定施工、监理、造价咨询、跟踪审计单位 2、 拟定、签订合同 税收筹划（增加扣除项目金额法）： 签订工程合同时：尽量争取“甲方供材”，既可以保证项目质量，又可以在合理范围内合同中虚增材料金额提高项目成本（避免项目最后不能核定征收所得税及土地增值税时成本过低税负过重）。“甲供材料”有两种流程：如下图： 模式一：合同内甲供（即甲控） 在签订工程合同内注明，乙方委托甲方代购材料，销货方将发票开具给乙方（建筑安装企业），并由甲方将该项发票转交给乙方。甲方为乙方代购材料，乙方将甲代购材料应全额计入工程造价，一并计征增值税开具“建筑业”发票。 在签订工程合同内注明，建筑材料由甲方提供，销货方将材料发票开 具给甲方，甲方提供的材料价款不包括在工程合同内。乙方承包工程在开具发票时“甲供材料”价款不能作为发票开具金额。 “甲供材料”的缺点是增加了甲方材料的资金投入和资金支付压力，
需提前做好融资安排。 二、招标合同备案 1、根据住建局要求进行合同备案 三、建设工程施工许可证办理 1、办理《建设工程施工许可证》 四、施工组织 1、施工组织 五、办理《商品房预（销）售许可证》 六、销售 1、项目营销筹备期 税收筹划（收入分散法）： 为了缓解资金压力，未取得《商品房预售许可证》的情况下，可采取诚意金、意向金方式收取准业主款项，以满足开发项目建设的资金需要。房地产企业收取的“诚意金”，不是按照合同约定收取的，仅仅是按照《订房单》（或类似凭据）约定收取的，它不受《合同法》约束。 2、项目预热期 3、项目开盘前准备 税务筹划（收入分散法）： 成立装饰装修公司或找一家资质高的装饰装修联营，在合理范围内分出一部分收入，这样既可以节省土地增值税又可以节省 增值税税金及附加（分出收入部分对应的5%土地增值税可节省；
房地产开发企业纳税指南
房地产开发企业纳税指南 以下内容需要回复才能看到 一、营业税 （一）、应税范围： 根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面： 1．转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。 2．销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。 不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。 （1）销售建筑物或构筑物
销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。 （2）销售其他土地附着物 ①销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。 ②其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。 ③单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。 ④在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。 ⑤以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。 ⑥不动产租赁，不按本税目征税。 （二）涉及税种 房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税以及契税等。 1．销售不动产的营业税计税依据 根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定： （1）纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取
的全部价款和价外费用。 （2）单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。 （3）营业税暂行条例实施细则第十五条规定： 纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额： ①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定； ②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定； ③按下列公式核定计税价格： 计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1—营业税税率） 上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。 2．其他具体规定如下： （1）根据《转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》（京地税营[1996]592号）规定，在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业―代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未
房地产集团公司税务管理手册
房地产集团公司税务管理手册 1总则 1.1为了适应市场经济的客观要求,按税收法律、法规、规章制度规范集团公司所属公司(项目公司、分公司)的税收会计核算和纳税行为,完善税务管理体系,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及各税收实体法的有关规定，并结合集团公司所属公司(项目公司、分公司)的生产经营特点和管理要求，特制定本制度。 1.2本制度适用于某房地产集团所属公司、控股公司及其所属分公司。 1.3集团公司主管税务机关为公司所在地的国税局和地税局，集团公司所属公司(项目公司、分公司)主管税务机关为其机构所在地的国税局和地税局以及属地征收管理的地税 2 税务管理体制 1集团公司实行统一领导、分级管理、统一对外关系、资源共享的内部税务管理体制。集团公司设立税务专管岗位，子公司(项目公司、分公司)财务负责人代行税务管理职责。 2集团公司及其所属子公司是独立的企业法人，负有税法规定的纳税人、扣缴义务人的全部权利与义务。 3集团公司所属子公司下属的分公司，不具有企业法人资格，负有税法规定的纳税人、扣缴义务人的全部权利与部分义务。 4产业集团财务总监、子公司（项目公司）财务经理是税收处理、税
收筹划和维护税企关系的第一责任人 5产业集团财务总监在税务管理的主要责任: (1)财务总监对本单位的会计工作、会计资料、税务资料的真实性、完整性、合法性负责； (2)积极支持下公司财务人员维护公司合法权益，履行纳税人、扣缴人义务人的义务； (3)接受财政、税务、审计机关的监督与检查。 3 税务登记管理 税务登记是纳税人在开业、变更或终止时应依法向税务机关办理登记的法定手续。从事生产、经营的纳税人，以及不从事生产、经营活动，但依照法律、行政法规规定负有纳税（扣缴）义务的单位和个人，均应办理税务登记。 3.1税务登记 (1)集团公司设立的各类公司以及在外地设立的分支机构和从事生产经营的场所，应当自领取营业执照之日起30内，财务人员向所在地的主管税务机关申报办理税务登记，如实填报税务登记表并按照税务机关的要求提供有关证件资料。 (2)公司负有扣缴义务的应当自扣缴义务发生之日起30日内向所在地主管税务机关申报办理扣缴税务登记，领取扣缴税款登记证件，已办理税务登记的扣缴义务人，可申请在税务登记证件上登记扣缴税款事项。
小企业税务风险管理
小企业税务风险管理 企业税务风险是指企业的涉税行为因未能正确有效地遵守税法规定，而导致企业未来利益的可能损失。 企业税务风险主要包括两方面：一方面是企业的纳税行为不符合税收法律法规的规定，应纳税而未纳税、少纳税，从而面临补税、罚款、加收滞纳金、刑罚处罚以及声誉损害等风险；另一方面是企业经营行为适用税法不准确，没有用足有关优惠政策，多缴纳了税款，承担了不必要税收负担。 一、税务风险产生的原因 （一）企业所处宏观环境诱发税务风险 企业外部税务风险因素主要有：经济形势和产业政策，适用的法律法规和监管要求，市场竞争和融资环境，税收法规或地方法规的适用性与完整性，行业惯例，上级或股东的越权及违规行为等。具体来讲，经济环境、政策和法规环境、执法环境发生变化，以及社会意识、税务执法等都会造成一定的税务风险。 为保持经济持续发展，在相当长一段时间内，我国税收
政策、法规等将会不断调整和更新，在对财务、税收知识进行理解、认知、掌握和运用过程中，企业财务人员难免因为对新出台的政策理解出现偏差而给企业带来风险；不同税务执法机构和人员对同一企业的同一涉税行为的判断和裁定往往存在不同看法，尤其在我国正处于经济社会转型时期，税务机关在涉税实务中具有的自由裁量权，会给企业造成一定的税务风险可能性。 （二）企业生产经营管理中存在税务风险 企业内部税务风险因素主要包括：经营者税务规划及其对税务风险的态度，企业经营理念与发展战略，经营模式或业务流程，部门间的权责划分与相互制衡，税务风险管理机制的设计与执行，企业信息的基础管理情况，财务状况和经营成果，对管理层的业绩考核，监督机制有效性等。 当前，企业管理者涉税意识有待加强、财务工作者业务水平偏低、内部审计不健全、内部控制制度不完善，以及近年来税务代理服务质量偏低，都是企业在微观上所面临税务风险的主要因素。
房地产开发企业项目开发各环节的税务筹划
房地产开发企业项目开发各环节的税务筹划 房地产开发项目经营周期较长，主要包括立项环节、融资环节、土地取得环节、拆迁安置环节、工程建设环节、预售环节、销售环节、出租环节，项目清算环节。税务事项贯穿于项目开发的全过程，所以有必要对房地产开发各环节涉及的税务问题进行合理筹划。 （一）立项环节 实际中很多企业在做项目规划及向有关部门报批时，都未考虑通过合理搭配立项来适当降低企业的潜在税负。企业对同一项目可能同时或分期、分区开发不同类型的房产，有别墅、洋房、商业物业或普通住宅等，他们的增值率和对应的税负会有所不同。房地产开发企业在立项时，就应提早考虑项目的实际情况和相关影响，选择一个较优的方案来立项。这样企业就可以合理降低土地增值税的税负，为企业带来一定的经济利益。这是一个很好的纳税筹划机会。 （二）融资环节 企业资金不足可以从其关联方融资。如从关联方取得的贷款数额巨大，根据规定，企业从其关联方接受的债权性投资的利息支出有限额。企业应提前与税务机关沟通，明确关联方贷款利息可扣除限额，从而明确最佳关联方贷款金额，尽量使关联方贷款利息都能税前扣除。这都可以通过调整项目融资架构、调整企业间资金融通的安排来达到。为避免关联方过高的利息支出和利息收入在税负方面的不利影响，可考虑按同期金融机构同类贷款利率来安排集团内资金借贷。若企业是无偿使用关联方的贷款，房地产开发企业应审核目前集团内关联交易
的定价政策，改善不合理的地方，并以此制定合理的收费，同时根据税务规定准备相关证明文件。 （三）土地取得环节 1、企业以国家出让方式取得土地 在以前年度取得国有土地使用权时，没有及时取得国家土地管理部门出具的土地出让金收款凭证的，根据规定，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本，费用及转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。房地产开发企业应对不属于预付账款性质的金额转入相对应开发成本、费用科目核算并在合同中约定提供合法凭证的期限。这样可避免一些不必要的税务麻烦。 对于企业未在约定的期限内进行土地开发而支付的土地闲置费，在计算企业所得税时，土地闲置费能否扣除，新的企业所得税法未对此作相关规定，需向相关税务机关确认相关税务处理方法。该土地闲置费不属于按国家统一规定交纳的有关费用，因此，在计算土地增值税时不能从应税收入中扣除。房地产开发企业应加强项目开发的管理，尽量在约定的期限内进行开发；若的确需延期，应尽早与相关政府部门协商，争取减免土地闲置费，并与税务机关确认相关税务处理方法。企业未按规定期限支付土地出让金而缴纳的滞纳金，在计算企业所得税时可能会被视为与取得收入无关的支出而不得扣除。另外，此滞纳金也不属于按国家统一规定交纳的有关费用，因此计算土地增值税时也不能从应税收入中扣除。房地产开发企业应加强资金管理。按规定
房地产开发企业产权置换的会计税务处理
房地产开发企业产权置换的会计税务处理 本文不涉及被拆迁方的会计税务处理，只涉及房地产企业的，主要以产权置换为主讨论。 一、拆迁安置方式 房地产公司在旧城改造过程中，拆迁安置方式有以下两种：货币补偿和产权置换。货币补偿就是房屋评估机构按照被拆迁人（单位或个人）即将被拆除房屋的价值进行评估，然后开发商按照评估额对被拆迁人进行货币结算方式补偿，同时将被拆迁人的房屋产权证和土地使用证收回到政府房产、国土部门注销。 产权置换就是房屋评估机构按照被拆迁人即将被拆除房屋的价值进行评估，然后开发商用自己建造的新房与被拆迁人的被拆迁房屋进行置换，并按照拆迁房屋的评估价和调换房屋的市场价（签定拆迁补偿协议时的期房市场价格）或优惠价进行结算调换差价的行为。此种方式，被拆迁人土地使用证收回到政府国土部门注销。被拆迁人的原房屋产权证在其办理调换房屋的新房屋产权证时由房管部门注销。也叫“拆一还一”、“拆迁回迁”、“实物补偿” , 安置新房有两种可能，一是异地安置，二是就地安置，因其会计、税务处理比较特殊,值得探讨。 政府对于货币拆迁方式收回的土地使用权，以土地出让的形式给开发商，开发商缴纳土地出让金后，政府给开发商办理土地使用证。 政府对于产权置换方式收回的土地使用权，政府在开发商新建房屋建成后重新为返迁居民办理土地使用证，开发商不用缴纳土地出让金。根据《山东省城市房屋拆迁管理条例》如果是城市规划区范围内的集体土地，则缴纳土地征收手续后成为国有土地，不缴纳的还是集体土地。 二、产权置换的会计处理 房地产开发企业产权置换过程中换出的新房,因在签订拆迁补偿协议时不符合收入确认的条件,在会计上对“还一”部分先不作收入处理 ,有的企业是用债务重组准则进行会计处理，这是不对的，还有很多企业是用非货币性资产交换准则进行会计处理，这也是不对的。什么是正确的呢，“以旧换新”才是对的，即房地产企业用新建房产换入被拆迁人的旧房产，这
房地产企业涉税处理
房地产业哪些业务可以选择简易征收？ 1、一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务。以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务； 2、一般纳税人为甲供工程提供的建筑服务。甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程； 3、一般纳税人为建筑工程老项目提供建筑服务； 4、一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2％的预征率计算应预缴税款； 5、房地产老项目； 6、转让、出售2016年4月30日前取得的不动产； 7、销售2016年4月30日前取得的固定资产； 8、符合《财政部国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》（财税[2016]47号）第三条规定的转让土地和出租土地。 PS：小贴士 （1）甲供工程中的“部分设备”无比例要求，故一般承包人都要求发包人采购部分材料以满足甲供工程的条件，故
能以3%的税率缴纳增值税，减轻了税负。但此业务有两种特殊情况：发包人是政府或国企，因涉及到政府采购相关法规的管控，故发包人往往只签全包合同；发包人与承包人签合同时应直接约定不含税价，或事先明确发票税率，避免出现只约定含税总价而后续因承包人适用简易税率，造成我方可抵进项税额相对减少，工程实际支出相对增多的情况。 （2）条款中涉及的“老项目”以2016年4月30日为节点，确认日期的文件效力顺序为施工许可证—开工证—合同—审计文件。 （3）取得不动产的方式可以是外购，也可以是自持。 2增值税征收范围确认中的“有偿”是什么？ 《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）第十条规定：“销售服务、无形资产或者不动产，是指有偿提供服务、有偿转让无形资产或者不动产，但属于下列非经营活动的情形除外：(一)行政单位收取的同时满足以下条件的政府性基金或者行政事业性收费。(二)单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供取得工资的服务。(三)单位或者个体工商户为聘用的员工提供服务。 (四)财政部和国家税务总局规定的其他情形。” 《全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）第十一条规定：“有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。”
如何加强企业税务风险管理
第18期2011年9月 企业研究Business research 总第384期 有些企业为遵循开票时限，往往会出现大量的“预开发票———红字发票冲销预开发票——— 再开发票现”象，给日常的会计核算和专用发票管理工作带来了难度。对此，笔者认为考虑交易的复杂性，开具发票时限应当具有“弹性”，也即从交易发生日至结清货款的当日内，均可根据双方业务需要开具或取得发票，开票最终时间点为结清货款的当日（增值税纳税义务发生时间，则根据《增值税暂行条例》及《细则》）。对此，在《发票管理办法》中，就应当明确规定未按规定取得或开具发票应受处罚的时间点为“结清货款的次日”，也即交易双方结清货款的当日仍未开具发票的，就要受到处罚。 2．规范企业借贷行为，并完善借款成本税前扣除办法。一是要规范企业向个人及其他企业的借贷行为，对没有明确用途的借贷资金及与企业经营无关的借出款项，一律不得在税前列支利息或相关费用；二是对有流动资金贷款或向个人及其他企业借入需支付利息或费用的款项，其企业若向个人或其他企业借出无息（或低息）款项的，则须根据借出款项的额度按贷款或借入款项最高利率及费用，来计算不得税前扣除的利息及（分摊）费用。如某企业当期向银行借入月息6%的流动资金100万元（贷款费用5万元，，向个人借入月息10%的款项50万元，在借款期内同时借出无息款项80万元，则不得税前扣除的利息及费用=50×10%+30×6%+80/(100+80)×5+9.02（万元）。 （二）强化相关税收政策宣传及纳税辅导工作 1．强化企业的“票证意识”，切实做好“以票管税”工作。往来款项长期挂账，往往与企业“未取得发票”有关，“未取得发票”又往往与一些企业不重视“票证”有关，而“票证”往往又是一系列税收法律法规及相关政策的集中体现。可以说，票证“是当前“以票管税”的精神实质所在，所以，强化企业的“票证意识”有着现实意义。对此，要做到两方面，一是税收宣传工作要紧紧围绕树立企业“票证意识”而展开，切实强化企业的“票证意识”；二是宣传与辅导紧密结合，税务部门在日常的税收征管工作中，要深入企业，规范企业的票证管理工作，帮助企业完善各项票证管理制度及程序，严格票证的取得、 传递、记账等规章制度，为企业规范会计核算和及时足额申报纳税打下良好基础。 2．强化财务人员业务素质，增强会计监督能力。企业的任何经济业务最终往往都会反映在“票证”上，所以，对票证的监督也是会计监督 “重中之重”。然而，目前有些财务人员往往对“票证”监督乏力或力不从心，其中原因是多方面的，但也不排除少数财务人员对“票证”缺乏足够认识或责任心不强，如某企业财务人员在2008年度内曾取得10余份增值税专用发票，只知道入账，却不知道认证（抵扣进项），结果不仅造成企业数十万元的损失，也人为造成了滞留票，增加了核对滞留票的工作量。所以，税务部门强化企业财务人员的相关业务培训，决不能松懈，哪怕是“老调重弹”也十分有必要。 一、企业税务风险的涵义 根据诺贝尔经济学奖获得者斯科尔斯的一项长期跟踪研究表明，注重税务风险管理的企业，平均每年多创造的利润高达38%。企业税务风险管理已经逐渐被现代企业所重视，企业税务风险管理的最终目的，是在防范税务风险的同时为企业创造现实的和潜在的价值。企业要创造最大的效益，实现健康快速发展，需要关注税务风险。 （一）税务风险的定义 税务风险是指企业的涉税行为因未能正确有效遵守税法规 定，而导致企业未来利益的可能损失。 主要包括两方面：一方面，企业涉税行为不符合税收相关规定，应纳税未纳税或少纳税，面临补 缴税款、 缴纳滞纳金、行政罚款、行政处罚、留下税收不良记录等风险；另一方面，由于企业经营涉税行为未能准确适用税法，没有正确适用相关优惠政策，导致多缴纳税款，承担本可以不予缴纳的税 收负担。根据2009年5月5日国家税务总局下发的《大企业税务风险管理指引（试行）》（以下简称“指引”），《指引》针对的税务风险主要指前者，特指企业在生产经营过程中面临的税务方面的不确定性。根据《指引》中对税务风险管理的解释，可将企业税务风险管理定义为:企业为避免其因没有遵循税法可能遭受的法律制裁、财务损失、声誉损害和承担不必要的税收负担等风险，而采取风险识别、评估、防范、控制等行为的管理过程。需要特别关注的是，由于税务风险在时间上具有不可撤销性，根据《中华人民共和国税收征收管理法》的规定，对偷税、抗税、骗税的，税务机关可以无限期追征其不缴获少缴的税款、滞纳金或者所骗取的税款，相对应的，企业的税务风险将无限期存在。 （二）加强税务风险管理的目标 根据 《指引》，为了有效降低企业的税务风险，税务风险管理的主要目标包括:税务规划具有合理的商业目的，并符合税法规定;经 !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! 如何加强企业税务风险管理 李云丽 （陕西宝光集团有限公司 陕西宝鸡721006） 摘 要：由于经济事项的复杂性和企业追求利益最大化的动机，企业的涉税处理可能与税法规定不一致，为企业带来税 务风险，从而间接地导致了企业的经营风险。本文讨论了企业税务风险的涵义，分析了企业税务风险管理现状，提出降低税务风险、加强企业税务风险管理的建议。关键词：税务；风险；管理 129··