接待流程及销售说辞

鑫苑世家二期接待流程及销售说辞

接待动线：

引导→招呼/验证→开场白→开发商背景→区位模型

→项目沙盘说辞→户型单体模型→样板房→洽谈区→送客

1. 引导（保安）

客户由保安岗步行进入或驱车至停车场下车：

保安向客户行礼→您好！欢迎来到花桥最有品质的社区。

半弓上半身做“请”的姿势→先生/女士，请走这边。

2. 招呼/验证（物业接待员）

客户行至大厅门口→有客到！（接待员大声向内招呼）

集体应答→欢迎参观花桥最有品质社区！（营销大厅全体待岗人员）

客户进入验证区→先生/女士，请问您是第一次来参观本项目吗？

如果回答“是”→您好，请在这里登记一下。（拿出登记本和笔给客户），然后按轮序分配给置业顾问；稍后在明源系统中进行快速查询，看是否的确是初访；

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如果回答“是”但不愿进行登记，同样按轮序接待，稍后由置业顾问留电。接待后若留电，在明源中能查到已报备，则仍归属于已报备的代理公司（首接原则，有效期为30天）如果回答“不是”→您好，请问之前是哪位销售员接待您的？（做好客户辨别工作）

①若客户能清楚记住是哪名置业顾问且置业顾问在场，则由该名置业顾问接待；若置业顾问

不在场则由所属代理公司安排人员进行接待；

②若客户不能清楚记住是哪名置业顾问或公司，则要求客户进行登记，快速在明源系统中查

询，并分配至已报备的代理公司接待；若在明源中无法查出号码则按正常轮序接待；

③若客户不能清楚记得且不愿意留电，则按正常轮序接待。接待后若留电，在明源中能查到

已报备，则仍归属于已报备的代理公司（首接原则，有效期为30天）

3. 开场白

开场白的所需要达到的目的：通过3-5分钟的简单介绍，清晰干练的将项目核心卖点及开发商品牌形象灌输给客户，迅速吸引客户注意力。开发商在开场白中希望通过置业顾问传递给客户的是，鑫苑是一家非常实在的开发企业，同时是国内首家在美国上市的国内房产企业，是具备国际化视野的全国性房地产开发商，我们专注的是“首改”产品的开发，产品综合品质远远高于区域内其他社区，但我们的价格也是非常实在的。

XX先生/女士，请问您是哪里过来的？（客户回答），下面由我为您先简单介绍一下。（将客户引导至品牌展板区）

1）品牌：

我们的开发商鑫苑（中国）置业有限公司创立于1997年，2007年12月13日成功登陆美国纽交所，

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成为中国首家在美国纽交所上市的房地产企业。并在2011年我们公司引领美国房地产开发投资热潮，投资1亿美金开发三个精品楼盘，美国纽约“曼哈顿?东河湾”就是其中之一的海景豪宅公寓。

鑫苑是具备国际化视角和国际前瞻性的企业。从事海外开发的时候，我们具备万科、绿地都不具备的优势，同时我们开发的项目也会将国外先进理念带回来。

2）核心卖点抛出：

另外，我们专注的是“首次改善型置业”项目的开发，从目前花桥市场上来看，论品质我们是当之无愧的NO.1。为什么这么说呢？

首先，我们项目的居住密度是非常低的，容积率只有1.95，在花桥范围内最低的，同样大小的社区，我们只有2000多户人家，换成万科或绿地，至少是在4000户以上。我们牺牲了利润和收益，只为让您居住得更加舒服。

其次，我们的户型产品也是非常实用的，洋房的实际得房率接近90%，高层和小高层的实际得房率可达到80%以上，这在行业内都是有口皆碑的；还有我们的别墅产品，在全国范围内都属于优质产品，130~150平米的青春型别墅，套内实际使用面积可达到200多平米，花园最大也可达到180多平米。

最后，我们小区地处花桥核心居住区的中心地带，即不像棕榈湾那样紧挨绿地大道，又不像万科、绿地那样过度远离繁华。周边生活配套齐全，项目西侧就有一个来自台湾的15年制直通美国/英国的康桥国际双语学校，我们这边很多业主都是为了把孩子送到这所名校读书，特意在这里买的房子。另外，我们项目也是区域市场内唯一拥有河道水系景观的小区。

所以，我们可以很自豪的告诉您本项目是花桥最有品质的社区，相信只有这样的社区才能真正满足上海人或新上海人挑剔的眼光。而且，我们的价格也是非常实在的，与区域市场内刚需楼盘接近，这样实在的价格源自我们对广告成本的严格控制，您可能很少在外面看到我们的广告，羊毛出在羊身上的道理相信您也非常清楚，广告做得再漂亮花的也是你们客户自己的钱，而我们将这些钱省下来，

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让客户得到真正的实惠。

4. 区位模型

现在我们眼前看见的是西上海花桥板块的区域模型，花桥目前是昆山、江苏重点打造用来连接上海的新金融中心，地理位置优越，与上海汽车城安亭仅一街之隔，被称为上海的后花园。花桥大致分为3大板块，东部是以办公为主的企业聚集区（如：亚太广场、赛格电子城等）西部是以高科技服务外包为主的国际化企业园区（如：法国凯捷等）而中部就是花桥新开发的居住区。而我们鑫苑世家位于这个居住区的中心位置。本项目未来周边的交通还是非常便捷的，我们的西侧西环路上会有一个大型的公交枢纽站（如228.253可直接接驳11号线地铁站）而备受瞩目的地铁11号线也于去年10月份通车运营直达花桥，从而真正实现了上海与花桥的无缝连接（项目到花桥站也就2公里左右）。另外，如果自驾的话可以通过沪宁高速（花桥口下）、312国道直达上海市中心。加之京沪高铁的通车，沪宁城际列车的逐步完善，相信花桥与上海的“同城效应”将更加凸显。

以小区为中心10分钟的范围圈可以享受花桥的2个大型生活圈，东面的美格菲运动城，魅力花都娱乐会所，东方绿地医院（可用上海医保卡），易买得大超市，麦当劳，中影国际影城，苏宁电器等可以满足正常生活娱乐休闲的配套设施。另外我们小区的东北方向是花桥的老镇区，那里教育、生活、餐饮、娱乐应有尽有。例如花桥农贸市场，鑫龙广场以及各大超市（联华、好又多等），花桥人民医院，花溪幼儿园，花溪小学，花溪中学，以及四大银行，都在花桥老镇区。此外在我们项目的西侧还有一个来自台湾的康桥国际双语学校（12-15年制），可直通欧美大学。其次，我们还可以通过11号地铁和大润发免费班车来享受到安亭的嘉亭荟（及购物、娱乐、餐饮、休闲与一体的综合性商业广场）和大润发超市。从而真正满足我们日常的生活所需。享有全城的配套同时，你也可以享受到绿色生活，项目紧邻花桥两大绿化景观带，北侧的花溪公园，东侧的滨江生态防护绿地，忙碌的一天，下班后出来走走，散散步也是非常惬意的。

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如此优越的新兴区域也吸引了诸多知名开发商，如万科、绿地、常发、佛奥等都是看中了花桥的规划及未来的升值潜力，而我们项目的位置确是最合适居住的，因为即不沿绿地大道的主干道，这样可以远离尘埃和汽车噪音，又不是在这区域的北端，而是位于本区域的中心位置，因此本项目位置是很有升值优势和居住优势的！

5. 项目沙盘说辞

下面为您介绍我们小区的项目情况：现在我们看到的是整个小区的沙盘模型北面是金捷路，南面是金中路，西面是西环路，东面是滨江路，（用激光笔指示）您现在所在的位置是售楼中心（以后不保留的），我们的整个小区总规划占地约14.5万方，总建筑面积约36万方，容积率为1.95，总户数为2745户，以中心景观湖为2期，分别由高层，小高层，电梯洋房和别墅组成的品质综合社区，社区共有3个出入口，分别为金捷路、滨江路、其中主入口设在西环路，全部采用人车分流设计，从入口处可直接进入地下停车场，提高了小区的生活品质，我们现在开发的2期占地面积约11.5万方，总建筑面积约23万方，目前我们在售的是68#和75#，以90平，105平，和115平为主。77#也可认筹70平米。车位比超过1:1，约380个。

项目整体外立面采用了简约的Art Deco风格，上采用三段式经典立面、高耸挺拔的线条、给人高贵典雅大方的感觉。如上海的金茂大厦、国际饭店等海派建筑。

靠金捷路入口的为一期会所近2000平米（规划餐饮，娱乐，健身，24小时便利店等）与二期会所及社区内活动中心，部分商业，底层架空活动休闲区打造超过近1万平米的社区配套，一应俱全，也是花桥首个双会所还带商业的高品质社区。

我们的景观是由上海尧舜集团（主要从事房地产规划与建筑设计，集团先后荣获十多项殊荣。设计建造项目包括商业、办公、酒店、公寓、别墅及市政大型项目等，项目范围覆盖全国各地）打造的以环岛水景的设计理念贯穿整个社区，基本做到户户有水景，通过两轴，四园六重景观布局规划的法

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式浪漫庭园为主题的欧式园林景观。（一轴）中央景观大道将别墅区与公寓区对称分隔，通过会所前的水景喷泉与中心景观湖，中轴对称设计环湖景观道。各楼栋前后设计以桂花，月季，丁香，紫薇为主题的浪漫法式庭院，打造四季常青，季季有花香的温馨，浪漫住家氛围。

6. 单体户型及样板房

我来介绍一下在售的楼栋。其中71#总高17层，2梯2户。78#1单元总高24,2单元总高18，2梯4户，总共230多户。户型面积区间从70多㎡到140㎡都有，都是一些经典的热销户型，不知您考虑多大的面积，我来给您具体介绍一下户型：

1）面积约142㎡(样板间E2户型)

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现在您看到的是我们E2户型，建筑面积约143㎡，该户型是3+1房（可由原本的3房2厅2卫转变为4房2厅2卫），位于70#、71#、72#楼的01室，坐北朝南。标准的南北通透，全明户型。赠送房间面积为5.12㎡。得房率达到了78%，加上赠送面积的话高达82%以上。

进门南侧是一个卧室，在往前北面是一个独立的餐厅，厨房就依附在旁边（设计合理又人性化），而厨房是采用U型设计理念，这样可以充分提高使用面积，增加实用性。紧连着一个北阳台，这样可以使整个餐厅更加明亮，南北通透有助于空气流通，并且北阳台还可以当做工作阳台来使用（例如可以安装洗衣机、拖把池等）。南面便是4.5米超大开间的大客厅，尽显奢华大气，活动空间尽显无疑。另外加上南面超大的景观阳台给客厅提供全日的阳光和新鲜空气，南北双阳台，这一设计使房型更加完美。

顺着往里走便是N+1的附有赠送面积的灵动空间，可以根据您的需求自由变换书房或卧室，超高

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