房地产抵押估价技术报告

房地产抵押估价技术报告

评字[15] 号

估价项目：广州市白云区富园路30号201商业用途房地产

委托方：广东新银河世纪投资有限公司

估价方：评估有限公司

估价人员：注册房地产估价师

估价作业日期：2015年6月18日至2015年8月18日

目录

一、致委托方函 (1)

二、估价对象明细及评估结果汇总表 (2)

三、估价技术报告 (3)

（一）估价对象实物状况描述与分析 (3)

（二）估价对象权益状况描述与分析 (3)

（三）区域状况描述与分析 (4)

（四）市场背景描述与分析 (7)

（五）最高最佳利用分析 (9)

（六）估价方法适应性分析 (9)

（七）估价测算过程 (11)

（八）估价结果确定 (16)

一、致委托方函

广东新银河世纪投资有限公司：

受委托，我公司对位于广州市白云区富园路30号201商业用途房地产，为向工商银行确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

本公司根据估价目的，遵循估价原则，按照估价规范和估价工作程序，选用市场法和收益还原法等适当估价方法，在实地勘察和认真分析现有资料的基础上，经过深入的市场调查和周密准确的测算估算，结合估价经验与对影响房地产价格的因素的分析，最终评定委托估价房地产：广州市白云区富园路30号201商业用途房地产，建筑面积4095.15平方米，在估价时点2015年6月18日的抵押评估价值为：

人民币捌仟零贰拾陆万肆仟玖佰元整（￥80,264,900元）。

详见《估价对象明细及评估结果汇总表》

估价方法定代表人评估有限公司签章二○一五年八月十八日

注：1本报告使用者在使用之前须对全文，特别是“估价的假设和限制条件”加以认真阅读，以免使用不当、造成失误。2、本报告每一页均须加盖本公司钢印方有效。

评估有限公司电话：

二、估价对象明细及评估结果汇总表

2

三、估价技术报告

（一）估价对象实物状况描述与分析

估价对象广州市白云区富园路30号201具体实物状况描述与分析见下表：

（二）估价对象权益状况描述与分析

广州市白云区富园路30号201权益状况描述与分析见下表：

（三）区域状况描述与分析

广州位于东经113°17'，北纬23°8'，地处中国大陆南部，广东省中南部，珠江三角洲北缘。广州濒临南海，邻近香港特别行政区和澳门特别行政区，是中国通往世界的南大门，也是我国华南地区广东省的省会城市。广州市的行政区划是：白云区、海珠区、天河区、天河区、白云区、天河区、萝岗区、番禺区、南沙区、花都区10个区，增城市和从化市，区、市（县级）以下设街道办事处84个、镇78个。广州市土地总面积为7434.4平方公里，其中市辖10区面积3718.5平方公里，占全市总面积的50.02％；2个县级市面积为3715.9平方公里，占49.98％。农业耕地面积12.63万公顷，林业用地面积30.92万公顷，城市建成区面积约300多平方公里。广州的铁路、民航、水运、公路交通发达。广州为京广线、广九线、广茂线、广汕线的交汇处，是全国铁路三大枢纽之一。

广州白云国际机场是中国三大门户机场之一，现开通有102条国内航线和22条国际及地区航线。广州港国际海运达世界80多个国家和地区的300多个港口，并与国内100多个港口交往，是中国华南地区最大的对外贸易口岸。广州为连通广东省各市县高等级公路网的中心，京珠高速、同三高速两条国家高速公路干线也经过广州。广州已基本形成由高速路、快速路、主干道和次干道组成的层次分明、功能明确、高效便捷的城市交通路网体系。广州地铁一号、二号线、三号线、四号线、五号线、六号线等已经投入运营，其它多条地铁线正在建设。

白云区位于广州市老城区的北面，东邻增城、萝岗，西界南海，北接花都、从化，南连黄埔、天河、越秀、荔湾等4区，面积795.79平方公里。白云区辖内有14条行政街，4个中心镇，即三元里街、松洲街、景泰街、黄石街、同德街、棠景街、新市街、同和街、京溪街、永平街、均禾街、嘉禾街、石井街、金沙街和江高镇、人和镇、太和镇、钟落潭镇4个镇。设居民委员会245个，村民委员会118个，全区户籍人口77万多人，流动人口约80万。白云区地处北回归线以南，阳光充足，雨量充沛，气候温和。区内兼具有多种地貌，东部和东北部是丘陵地区，林木茂盛，大小水库山塘遍布，湖光山色，风景宜人，有广州市最高的帽峰山（海拔534.9米）和著名的白云山风景名胜区；中部为广花平原，田园沃野，一望无边；西部是珠江水系，河网交织，巴江河及流溪河流经境内，既得灌溉之便，更得航运之利。白云区扼交通要冲，京广电气化铁路、105、106、107、324国道及京珠、广惠、北环、华南快速干线等高速公路穿越本区，广花、兴泰、罗南、沙泰等省道和地铁二号线、机场快速干线也行经区内，使区内交通网络四通八达。新旧白云国际机场、华南最大的铁路编组站都坐落在区内，这些均使区内的基础设施日趋完善。白云区还有着深厚历史文化传统，三元里抗英，陈子壮抗清故事，招子庸与粤讴，石井桥，石门返照等。历史资源、文化积淀、人文景观互为渗透融合，使白云大地糅合着独特的地方色彩。

广州市白云区富园路30号201区位状况描述与分析见下表：

（四）市场背景描述与分析

1、宏观经济形势分析：

2014年，广州市实现地区生产总值（GDP）16706.87亿元，比上年增长8.6%，增速高于全国（7.4%）和全省（7.8%），其中第一、二、三次产业分别完成增加值237.52亿元，5606.41亿元和10862.94亿元，分别增长1.8%、7.4%和9.4%，第三产业增加值突破万亿元，经济在新常态下平稳运行。从全年运行走势看，各季累计GDP增速逐季稳步提升，经济增长总体平稳，新常态下呈现新趋势、新动力、新特征，经济增长的质量、效益和水平不断提升。2014年，广州市实现社会消费品零售总额7697.85亿元，同比增长12.5%，增幅高于全国（12.0%）和全省（11.9%）。

2015年以来，面对复杂严峻的国内外宏观经济环境和下行压力，广州市较好地保持了经济稳定增长，呈现平稳向好的态势。上半年，全市实现地区生产总值（GDP）8285.27亿元，同比增长8.1%，增速比一季度提升0.6个百分点。其中第一、二、三次产业分别完成增加值98.62亿元、2703.28亿元和5483.37亿元，分别增长2.0%、6.9%和8.9%，三次产业结构为1.19︰32.63︰66.18。全市实现社会消费品零售总额3801.78亿元，同比增长11.2%，增速比1-5月提高0.5个百分点。

2、房地产市场总体状况

根据广州市社科院发布的《2014年广州住宅市场情况分析及2015年展望》报告，2014年全市一手住宅签约均价15075元/平方米，同比上升15.1%，均价上涨是结构性因素所致。广州楼市中心6区的供求关系开始逆转，市场消化率为76.4%，自2010年以来首次低于88%；黄埔、番禺、花都和南沙去库存周期均超过16个月，黄埔新房甚至两年才能卖完。2015年广州房地产政策将保持稳

中趋松状态，2015年政府工作部署中未提及“限购”、“房地产调控”等关键词，预示着房地产调控“去行政化”方向明显；预计未来信贷市场流动性将稳中趋松，房地产市场资金流将比较宽裕。2015年广州一手住宅市场去库存压力依然较大，目前住宅市场库存量创近年来新高。市场成交量有望回升，住宅市场已出现促进成交的积极因素，例如二套房贷降首付、营业税降低免征门槛等救市政策纷纷出台，将有效促进二手市场成交及改善性需求入市；开发企业也将采取积极的销售策略吸引买家入市；随着中央各项稳定房地产市场的政策出台，房价下行预期将出现转变。

3、当地同类房地产市场状况

商铺市场方面，自2012年以来商品住宅市场屡受调控限制，不仅是广州，全省各地商业地产都迎来了“春天”，不少开发商也纷纷转战商业地产。统计数据显示，2013年，白云区商业成交均价位居全市之首达57406元/平方米，新城区天河以51188元/平方米的成交均价紧随其后，近年来发展迅速的番禺区以27686元/平方米的均价居全市第四。

随城市发展水平的提高，优质商业物业的租金和售价都还有继续上升的空间。传统商业模式正在发生变化，原来集中式如商品结构面面俱到的商业模式，也有逐步转变为多个市场主体组合的商业中心特色。更进一步逐渐过度到体验式商业模式等。随着市场状况的变化，大型商住小区区域首层商铺由于适合餐饮、超市、装修等服务业等贴近人群，近年需求一直较为旺盛，特别是一些居住人口较多的社区商铺更赢得追捧。从近年市区范围几个社区如光大花园等新推出一些社区内商业街的临街商铺，售价约4-8万多元/平方米起价的价格，依然挡不住买家的热情，所推的物业，在短短的时间内就基本被抢购一空，真实

反映了市场需求状况。

（五）最高最佳利用分析

房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可行、经济上可行，经充分合理论证，使估价对象产生最高价值的使用。综合上述状况，估价对象最高最佳利用分析见下表：

（六）估价方法适应性分析

1、估价方法选用

估价人员在认真分析所掌握的资料，并对估价对象进行了实地勘察以及对周边房地产市场进行调查后，根据《房地产估价规范》（国家标准GB/T50291-1999）和遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，经过反复研究，我们认为估价对象适合采用市场比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价修正法进行估算，估价方法适用性分析见下表

市场比较法和收益还原法两种方法测算的结果可能有一定差距，通过分析考虑两种评估方法之间的差异原因，考虑相应的权重，最终测算出评估对象于评估时点的合理价值。

2、估价技术路线

市场比较法的评估思路：选取近期在相同或类似地区中，具有与估价对象相似的房地产交易案例，进行区域因素、个别因素、交易情况、交易日期等因素修正，求出若干比准价格，从而确定评估值，计算公式如下：

交易情况市场状况房地产状况

修正调整调整 100 （） 100

估价对象比准价值=可比实例成交价格×———×———×———

（） 100 （）目前政府房管部门相关房地产交易公开信息不足，政府正式公开的房地产交易案例信息很少。在本次估价中，估价人员主要从市场公开房地产交易信息进行调查了解。估价人员首先是从知名的大型地产中介机构于评估时点相近期间于中介公开发布的大量房地产拟交易公告案例中经调查了解可比实例，并考虑了与评估对象位于相同区域，且用途相同，结构相同，交易公告价格与市场正常水平相近等因素后选取的。评估人员在测算过程中根据评估时点期间的房地产市场情况，结合可比实例情况，对可比实例的公告交易情况、期日情况及区域和个别因素进行了认真细致的分析比较修正，测算出评估对象的相应价值。

收益法：是一种运用适当的资本化率，将未来的纯收益折算为现值的估价方法。基本原理是：购买一宗一定年限的房地产等于在这个年期内可以在将来源源不断地获得年纯收益，那么以现有一个货币额与这将来源源不断的年收益的现值之和等同起来，这个货币额即是该房地产价格。

计算公式：V=A/(r-k)*(1-((1+k)/ (1+r)n)

V：房地产价格；

a：房地产年纯收益；

k：年租金增长率k；

r：折现率；

n：剩余收益年期；

3、评估对象房地产抵押价值＝假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值－房地产从估价师知悉的法定优先受偿款,由于委托方提供了评估对象未有法定优先受偿款的说明，本次评估暂设定评估对象未有法定优先受偿款。

（七）估价测算过程

1、市场比较法测算过程

⑴根据替代原则，调查估价对象周边房地产市场情况，结合我公司市场调查搜集的资料，选取以下三个案例：

估价对象、比较案例情况表

⑵建立基准价格

基准价格调整计算表

⑶经过认真的调查、分析，确定多项修正系数取值，进行如下调整测算：

比较因素修正计算表

通过市场法测算，可确定估价对象白云区富园路30号201的评估市场价格为20,800元/平方米。

2、收益法

⑴选取租赁可比实例

根据估价对象的实际状况及交易时间接近，用途相同、地段相似的原则，结合估价人员的经验，选取3个租赁实例进行比较从而确定估价对象的潜在客观租金水平，详见下表。

估价对象、比较案例情况表

⑵估价对象及租赁可比实例因素修正及计算表

⑶根据上述分析计算，同时考虑先取案例的可比性差异，设定以上三个可比实例的权重为45.0%，30.0%，25.0%，从而得出估价对象潜在客观月租赁价格：P=73×0.45+86×0.30+145×0.25=100元/㎡/月（取整至个位）

⑷有效出租面积或可出租面积比率

经过估价人员调查，估价对象所处区域内出租房地产租金均按建筑面积计

算，因此，本次估价采用建筑面积作为有效出租面积。

⑸空置率或租金损失

经过估价人员市场调查，估价对象所处的北京路段商业物业租赁情况良好，类似物业供不应求，因此，结合实际状况和估价经验，本次估价按每年空置0.5个月考虑，即空置率为：i=0.5÷12=4.17%.

⑹租约限制

由于委托方原因，估价对象当前房地产权属人租赁租约原因未能向评估人员提供，据情况介绍租赁期限约余下1年左右，由于时间相对较短，租约限制相对较小，因此，评估对象暂不考虑分段测算。

⑺采用收益法计算表测算收益价格

3、评估对象单价确定

根据市场比较法和收益还原法测算，两种方法的评估结果有一定差距。两种评估方法均为客观计算方法，两者之间的差异属于不同方法之间的合理误差，两种方法相互验证，能更好地反映评估对象于评估时点的合理价值。目前市场实际状况是租售比较低，两者背离较严重，对于投资回报等分析影响较大，反映了市场的实际情况。市场比较法相对收益法则更加直接客观反映市场价值。经综合分析考虑，首层商铺受众较多，市场价值能较及时较直接体现，影响因素较少，因此，本次评估按收益法占20%、以市场比较法占80%权重测算评估对象评估单价（取整至百位）：

20800×80%+15000×20%=19600元/平方米为评估价值，则：

评估对象评估价值为：

4095.15×19600=8026.49万元。

（八）估价结果确定

经深入的调查分析，缜密的测算估算，最终评定位于广州市白云区富园路30号201商业用途房地产，在估价时点2015年6月18日的评估对象房地产抵押价值为：人民币捌仟零贰拾陆万肆仟玖佰元整（￥80,264,900元）。详见《估价对象明细及评估结果汇总表》。