鞍山某商业项目可研性报告

目录

第一章、概况

第二章、项目建设背景及必要性

第三章、市场分析

第四章、房屋开发有限公司简介

第五章、项目商业价值（项目介绍）

第六章、项目商业定位

第七章、项目商业运营系统

第八章、项目前景及未来发展

注：本文来自赢商共享---上传者注

第一章概况

1、项目概况

项目名称：

项目设计单位：北京

规划顾问：佰都国际

项目建设地址：

项目建设内容及规模：该项目为腾鳌镇重点工程。

项目总占地面积约30m2，其中：一期占地面积7万 m2，二期占地面积约12万 m2，三期占地面积约11万m2此次为一期工程建筑总面积77700万m2，其中：住宅建筑面积47100 m2；商业用房建筑面积13600m2；车库建筑面积5000 m2容积率高达

该项目为商业综合体一期为三星级宾馆、商业、住宅为一体的商业群体，商业面积为50——千平门店，住宅户型以50——110平m2为主，其中60——80平方米为主打户型。以上80平的户型占总面积的82%以上。符合国家建筑面积60m2以下的小户型占住宅总建筑面积13%以上的要求，90以上平米占住宅总建筑面积5%。

项目实施进度：建议一期项目建设，自2000年3月至2001年10月完工，2002年5月30日进驻。

2、合作单位概况

鞍山九建工程有限公司

海城四建工程有限公司

建筑设计院：北京世纪豪森建筑设计有限公司

规划顾问：佰都国际（香港）规划设计机构

3、腾鳌镇概况

乡镇概况

腾鳌镇隶属于辽宁省鞍山市海城市，位于东经122°44′，北纬41°01′，地处辽东半岛腹地，辽宁中部城市群之中。其东离钢都鞍山15公里，西临油城盘锦100公里，南到港口城市营口70公里、大连258公里，北距省城沈阳105公里。面积72平方公里，总人口10万，是辽宁省对外开放的重要窗口和省级经济开发区。享有“关东康衢”之美誉，是一个具有千余年历史的文明古镇。

自然条件

该镇属北温带半湿润季风气候，年降雨量700－800毫米，四季分明，景色怡人。

自然资源

着名的千山风景区和汤岗子温泉就在境内。充足的水源、肥沃的土地、富饶的矿产为经济腾飞提供了基础条件。

区位优势

东临钢都鞍山12.5公里，北距省城沈阳105公里，南距港口城市大连258公里。沈大高速公路、鞍羊公路、沈营公路交汇于境内，与中国联航鞍山机场毗邻而落，区位条件十分优越。已有美、英、日、韩、俄、台等八个国家和地区的44家客商前来投资建厂。这里计划建成以高科技为先导，外资和大项目以及外向型加工业为主的现代化卫星城市。

行政区划

腾鳌镇是鞍山市的建制镇，辖8个街道办事处，14个行政村，总面积125平方公里，总人口10万。

腾鳌镇镇政府驻福安，辖49个村委会：永安、保安、福安、寿安、黄土、周正、黄县、将军、金甲、双台、马架、东甘沟、贵兴、费家、王铁、前甘沟、西甘沟、东小甸、安家、学管、名甲、荒地、石桥、东新台子、西新台子、东开河城、西开河城、接官堡、南草沟、单家、吴家台、西小甸、于刘付、老墙头、东四方台、后房、前房、西四方台、火石、西房、板桥、西荒(东荒地)、泥沟、周小、夏堡、一堵、鸭泡、东荒、于台。

经济发展

1992年6月经鞍山市委、市政府批准腾鳌镇成立经济特区，1995年8月经辽宁省人民政府批准晋升为省级经济开发区，成为辽宁省对外开放的重要窗口。目前，腾鳌城镇的开发面积已达3平方公里，建筑面积已达7600万平方米，基本实现了“七通一平”（即给水、排水、供暖、邮电、供电、道路、煤气的七通和场地平整）。镇内拥有各类企业1190家，其中三资企业53家。目前，区内拥有专业技术人员23 00人，其中高中级职称的占78%，有技术科研机构16个，高新技术项目32个，开发出的新产品69个，拥有专利615项，主导产业：绿色产品生产加工业。工业中形成了饲料、电子、冶金、化工、纺织、新型建材、生物等10个主导产业，拥有了辽河饲料、味邦米业、和丰耐火、万事达电力、华源风力发电制造有限公司等10多个企业集团，开发出辽河牌饲料、百灵牌珠架、绿色环保铝塑门窗、微细铝粉、天胜旺生物添加剂、舒妍芦荟化妆品、万事达灯具、金谷电器等10个名优产品。2004年，社会总产值实现亿元，两税收入实现10510万元，财政收入实现14207万元。合同外资额实现2849万美元，外资调入额实现1743万美元，固定资产投资实现31790万元。腾鳌先后被国家评为乡镇企业示范区、乡镇企业最佳投资环境100强，中国乡镇之星、国家星火技术密集区、国家星火小城镇建设科技示范镇、全国博士后科研工作站等等。

在腾鳌开发区建设过程中，坚持以科学技术为依托，走可持续发展之路，以引进投资项目为主旋律，以增加科技进步份额为着眼点，

以调整经济结构为突破口，全面提升物质文明、政治文明和精神文明的水平，把腾鳌建设成为集都市农业的展示区，高新工业的密集区，外向牵动的先导区为一体，依托母城钢都鞍山的现代化卫星城镇。

都市农业的展示区：用现代科技指导农业，用高新设施装备农业，用先进经营方式管理农业，大力发展绿色农业、生态农业、出口创汇农业、旅游观光农业，使农业走上区域化布局，集约化生产，产业化经营的新路子。

高新工业的密集区：围绕主导产业发育大、高、外型的企业集团，带动埠内相关产业共同发展，建立起技术密集型、资源密集型、劳动力密集型、支柱企业密集型的工业园区。外向牵动的先导区：实施外向牵动的战略，不断引进高科技项目，不断培育新的经济增长点，使对外开放形成全方位、多层次、宽领域的新态势。

腾鳌的特色旅游有滨河公园、双龙山旅游景点、腾鳌地区飞机场。

文明开放的现代化卫星城镇：围绕腾鳌地处鞍山市近郊的特点，建设科技先进、经济发达、事业兴旺、环境优美的附属经济带。

在美丽富饶的辽东半岛腹地，有一颗璀璨的明星----腾鳌。

荣誉获奖

第二章项目建设背景及必要性

1、项目建设的背景

近几年，腾鳌镇房地产业保持了健康发展的运行态势，投资增势平稳，开发规模继续扩大，商品房销售市场日趋活跃，房地产业逐渐发展成为国

民经济新的增长点和消费热点。房地产业的发展,极大的改善了居民的居住条件，提升了城市形象，也对行业结构和相关产业产生了重要影响。近几年以来,国家陆续出台了稳定房地产市场的一系列宏观调控措施, 德州市房地产业出现投资快速增长、规模不断扩大、结构基本合理、价格基本稳定的运行特点。

1)小区成片开发成为主流，设计建设水平不断提高

腾鳌房地产业坚持高水平人性化设计、高标准建设、高效能管理的建设战略，全面完善城市功能，提升城市品位，提高居民的居住水平和生活质量。在目前的旧城改造和新区开发中，小区成片开发以其优良的设计方案、规模优势和良好的物业管理成为有实力的开发商的首选并得到消费者的青睐。目前,规划城镇内120万平方米以上的新建住宅小区已达10多个。以园中园等为代表的一批新建住宅小区，设计水平高，配套设施全，环境优美，居住舒适。

鞍山腾鳌镇区为建成于七十年代的平房居住区，现居住户主要为城市低收入家庭。由于该棚户区房屋年久失修现象较为严重，多数已成危房，给居民日常生活带来极大安全隐患，严重影响市容市貌，同时一定程度上也影响到鞍山市整体形象的提升。如今周边优美整洁的小区环境与此处低洼破旧的住房条件极不协调，居民要求改善居住条件的呼声也越来越高。政府的从新规划四城三镇，都以高速公路口发展，该项目所处区域拥有优越的地理位置，良好的人文环境，加以市场化运营模式，项目建成后将成为改变城市面貌，提升城市品位，提高城市居民居住质量和改善生活环境的一个亮点工程。

正是在此背景下，华源房地产开发有限公司响应镇政府对该项目的建设构想，参与了腾鳌地区改造项。项目一期工程以三星级酒店为标志性建筑为腾鳌城镇区创造新形象，新地标。

2、项目建设的必要性

项目建设符合产业政策与发展规划

近年来，腾鳌镇以加快发展为主题，以结构调整为主线，以改革开放和科技进步为动力，以提高人民生活水平为根本出发点，加速工化业、城镇化和信息化进程，加快产业结构调理，积极发展房地产业，加快与国际经济对接和融合，提高国民经济整体素质和竞争力，全面建设小康社会。根据国家产业政策和未来走向，结合鞍山实际情况，未来5年内，腾鳌投资战略重点之一是以旧城改造、商品房，经济适用房，等小区建设为主体的房地产业。以“居者有其屋”为主要目标，配合国家住房保障政策精神，本着“密度适中、环境优美、有利生产、方便生活”的原则，实现住宅建设小区化、小区规模化。

是鞍山市进一步完善城市建设的需要

预计到2012年，腾鳌将成为人口达到30以上万人的小型城市，人民生活达到小康水平，跨入全省中等发达行列。近年来，鞍山市城市建设尤其是房地产业得到迅速发展，腾鳌镇的建设更是日新月异，随着城市经济的发展，该项目的建设正是推进城市建设步伐，完善城区建设，促进当地经济更好更快发展的需要。

腾鳌镇作为鞍山市的老城区，以其深厚的历史沉淀，一直承载着城市中心区功能。随着国家改革开放政策的逐渐深入、社会的进步、经济体制

与增长方式的转型，旧城区承载的职能逐渐多元化、复杂化。旧城区城市更新过程不仅可改善其基础设施，更显着的是随着房地产市场的开放，城市土地有偿使用制度的实施，土地级差效应的发挥，优化了土地利用结构，提高了其综合服务功能。加快旧城改造，将棚户区改造建设纳入城市建设的长远规划，可使城市功能布局更趋合理。

第三章市场分析

1、需求预测

据有关资料预测，未来2到3年内，腾鳌镇总体住宅需求量可能会超过500万平方米。

人口增长带来的自然需求

据统计，近两年以来，腾鳌镇居住人口按10万人计算按每人住房面积15平方米计算，每年新增住房需求100万平方米左右面积。随着乡镇化进程的不断加快，人口总量呈加速度增长，住房标准不断提高，对住房的需求日益扩大。预计到2011年，尚需新增住房200万平方米。

以旧换新、以小换大的推动需求

近两年，鞍山市二手房交易市场的逐步建立，二手房交易数量明显增加，加之国家对购房贷款支持力度的进一步加大，普通百姓贷款买房已成时尚。通过贷款改善居住条件，完成以旧换新、以小换大的住房需求，对房地产的持续发展也起到了较大的推动作用。

购房投资的市场需求

随着人们投资意识的不断增强，部分人把购买房产作为闲置资金的投资渠道，这也在一定程度上扩大了社会对房地产的需求。

2、价格预测

据市场资料显示，腾鳌镇房价自去年至今上涨近1000元／㎡。腾鳌镇政府从2007年起实行经营性土地挂牌拍卖政策，腾鳌镇可供开发的土地越来越少，相应的土地价格也日益趋高，城镇建设用地的日益紧张，进一步显示了土地的升值潜力，势必从根本上促进房价的上涨；再加上最近钢铁、水泥等基本建筑材料的价格上扬，也导致建筑安装工程成本攀升，这些因素是房地产价位上涨的有力支撑。

3、市场定位及分析

市场调研

为充分了解腾鳌地区房地产市场供需和价格趋势，确定目标客户群，明确项目定位，开发出被市场所接受的产品，实现项目投资效益最大化，根据业主意向以及项目前期立项建议、批准规划等条件，做了相应的市场调研和论证。采用电话预约、随机取样、设立集中市调点、知名企业中高层定向约访等形式，重点对区域内居民、企业职工、个体经营业主以及政府企事业单位等进行了调查，行业涉及居民、公务员、医生、职员、私营业主、工人、中高层管理者等十几个层面。

4.1.1置业意向和动机

在对居民购买动机的调查中，为改善居住条件的所占份额最多，为％，其次是购买婚用的占％，用于投资和本地拆迁仅占％。在此之中。

4.1.2可接受购买价格、总价分析

调查数据分析，购房者最可能购买的房价平均值范围在2500元／㎡至3100元／㎡之间，买房者的最高能力均值在2800元／㎡，所能承受买房范围最小值2000元，最大值3400元。

购房者愿意花费的总房款均值在17万元—22万元之间，被调查者认为质量保证的最低金额均值不低于14万元／套。能够承担最高房款金额均值为25万元／套。据此分析，腾鳌镇居民所能承担的总购房款在15万—25万元／套之间。

4.1.3面积需求分析

被调查者中需求面积在70㎡-80㎡的占70％，60㎡以下的占20％，90㎡以上占10%由此可知，在70-80㎡之间的户型总份额占到70％，最为广大消费者所青睐。

4.1.4楼型需求分析

在人们对期望楼型的选择上，选择多层的占85％，其次是小高层为10％，别墅占5％。因为腾鳌镇经济发展速度正逐步加快，目前经济尚不发达，人均经济收入不高，人们受传统居住习惯的影响，尤其是小高层居住成本高，多层物业分摊面积较少，人们经济条件能够较轻松的承担物业管理费，所以对多层依然偏爱。

4.1.5户型平面偏好

对户型性质来说，选择传统多层的居多，占85％，错层、复式占10％小高层占5％。人们比较接受传统的多层设计，同时，新的高层只有很少部分人垂青。

4.1.6功能分区需求

人们期望的卧室数量中，选择二室的最多，占总量的87％，选择单室的占10％，选择三室以上的仅占3％。对卧室的面积需求中，都希望保证主人房的舒适度，主卧面积最集中，52％的人希望在15-20㎡，％的人希望在20㎡以上。人们对厅的面积要求比较集中，选择一厅的份额占％，选择两厅的份额占％。在厅的面积选择中，人们对厅的面积要求差异不大，除选择小户型者外，80％多的消费者希望客厅的面积在25-32㎡。在厅的朝向选择中，要求差异很大。

由以上分析可见，目前总房款接受度集中在16-25万元，房价接受度集中在2500-3100元／㎡之间，两室最受青睐。

4.1.7配套设施要求及购买决策调查分析

通过调查分析，消费者购房时所考虑的因素，按重要性排序为：建筑质量、物业管理、价格、区位、户型、交通、区内配套、区内景观、教育、区外人文自然环境、楼型、区外配套、品牌。在对社区内配套设施要求上，这充分说明消费者越来越理性，已不仅仅是满足基本的居住需求，入住楼盘的问题点，主要集中在建筑质量、物业管理及小区环境上。因此，我们应在这些调查的基础上，对项目合理设计，以满足消费者需求，提升项目形象制买点。

项目优势分析：

1、华源的品牌优势：

华源集团旗下拥有风力发电设备制造企业，电力输送设备制造企业，矿山采掘及采矿设备制造企业。进入2009年，华源集团为推动政府城镇化建设，缩短城乡差距，立志改善本土人居环境。经政府批准，注册成立：

海城华源房地产开发有限责任公司，并投资亿兴建“华源名居”项目，集团本着“华地产之博，源山水之爱”为宗旨，决心回报家乡人民厚爱，为家乡父老打造一个新兴的商业经济中心，清新悠然的环保人居典范，为腾鳌经济开发区书写一段地产传奇。

2、人文的地理优势：

本案紧邻沈大高速公路口出，北靠鞍羊路，南靠文化路，西靠沈营路，东靠育才路，在不久的将来，政府对鞍山从新规划成四城三镇，腾鳌镇将被打造成装饰建材城，本案同时也是高速通往城镇的第一站，本项目交通十分便利，通往市内车辆，车频率每5分钟一趟，门前公共交通便利通达：高力房，温香，台安等公交车通达市区车辆，方便业主出行；周边设施齐全。

3、本项目在腾鳌地区的突显优势：

本案处在21世纪腾鳌地区的精华地段，继承21世纪城市完善配套，本案将打造成腾鳌地区的CBD，华源酒店又是腾鳌地区的一大亮点，同时也是腾鳌地区唯一一家三星级高档酒店，核心标志性景观建筑《华源酒店》的投建，以政府的宏观规划为前提，独特的地理位置为依托、立足腾鳌经济开发区为根本。绵延千米的主题商业带，一站式消费环廊，将打造出新兴中心商业带，是您投资理财的首选。抢占先机，领占先期，独占人和地利天机。我们的产品在这里必将成为热点。腾鳌目前还没有一个商业氛围浓厚的一个中心区域，我们的项目正好可以在腾鳌打造一个城市另一个商业中心，宏大的建筑风格必定在该区域成为标性建筑，会分外抢夺人们的眼球。

4、周边配套优势

做为一个老城区，虽然给人以破旧、落后之感，但也在多年的积淀中形成了一个配套完善的生活区域，项目将在一期，二期招商引资，如：大型超市，娱乐休闲场所，和装饰建材城等一系行业，能够真正的让项目业主一站式服务，同时也给我们项目带来很好的卖点。

5、品质和服务

国际设计机构，小区楼群错落有致，整体创意富有层次感，南北房通透设计，明厅、明卧，一层拥有私家园景，室内落地观景花园，顶层星光阁楼、独揽空中园林景观，让您畅享和煦生活。权威地质勘探专家采用国际先进的设计理念，具有8度抗震设计，采用高标准的建筑材质。打造磐石般五星级建筑品质。

项目机会分析：

1、腾鳌的房地产市场面临机遇

腾鳌大规模的房地产开发、城市改建是从2006年开始，居民对改善住房条件的需求得到了很大程度的积累。虽然目前开发项目多，但可以和本项目产生竞争的并不多。

2、城市房地产市场可适当降低企业风险

由于房地产新的政策执行，全国各主要城市房地产出现降价现象，对于10年的房地产走势目前存在太多不确定性。而我们的项目位于三级城市，因为其房价并未如全国各大主要城市一样经过了很长时间的牛市，所以抗风险能力比较强，相对可规避一些风险。

3、我们的管理理念和项目运做能力领先于腾鳌本地企业

我们的团队来自市区，因为市区的房地产市场目前已经很成熟，远远领先于腾鳌当地，所以我们从管理到意识，从施工到物业，都可以走在市场的前列。我们应以腾鳌实际情况为基础，融入一些先进的观念，建立适合于腾鳌的项目，同时建立属于自己的企业文化。

4、腾鳌的发展前景

本项目坐落在高速公路收费口，而且城镇中心地带都要以高速公路为核心地区，项目重点招商引资，要在腾鳌地区打造绵延千米的主题商业带，一站式消费环廊，将打造出新兴中心商业带，升值潜力巨大。虽然腾鳌居民对地产投资观念不强，但我们也应把发展前景作为推出重点，华源名居同时会以卓越的品质，钻石般的服务，来做大做强，让更多人青睐，做到腾鳌地区的地产老大。

威胁分析

1、市场的消化能力存在威胁

目前，腾鳌在建的项目非常多，这导致在2010年-2011年年底会有大量房地产产品投入市场，虽然大多数项目和我们的基本上不存在可比性，但我们必须考虑是否可以在供方时间如此集中、规模如此之大的情况下，市场的消化能力到底有多少。

6、销售推广策略分析：

做任何项目都需要抓住机会，突出项目的优势，弥补我们的劣势，进而规避存在的威胁。针对上面的SWOT分析，我简单的设计了一下营销思路。

(1).充分利用便捷的交通条件及便利的生活配套

项目紧邻高速公路口乃至城市第一主干道，有多条公交线路通过，无论是自己开车还是坐公交车都十分的便利。项目下面为超市、医疗、金融、通讯、教育等生活配套齐全，可作为重点卖点。

(2).华源的品牌优势

中国的房地产市场经历了近二十年时间的发展，已由最初的地段、户型、质量等转向综合性更强的品牌竞争，只要拿到地，盖出房子就不愁销售的时代已一去不复返，现在的消费者不仅对产品挑剔，对品牌更是挑剔。华源名居在腾鳌当地的认知程度并不高，所以在前期推广过程中必须与华源风力发电设配制造厂相互配合，相互呼应，首先围绕树立“华源品牌”，彰显项目实力为重点。

(3).把握市场需求，迎合买家心理

随着房地产市场由卖方市场转为买方市场后，供方面临的严峻问题就是，产品的消费是否迎合客户的需求。因此，充分把握市场，迎合消费者的需求心理，提倡宜商、宜住、宜投资概念，才能更有效地促进销售。

(4).加强区域性宣传，吸引人流

本地居民的地域观念非常强烈，都觉得交通岗是较好，较方便一个区域，这种深入人心的地域观念是很难改变的，故如何吸引更多的客户到场，是项目成败的基础条件。因此，针对目标客户群，在户外媒体、销售网点方面应加强区域性宣传，增强传送项目信息的途径，以吸引大量人流，更重要一点是宣传区域发展的概念，这也是项目能否成功的关键。

(5).营造现场舒适环境，引起客户购买冲动

在该吸引大量客流储蓄后，现场环境的好坏便是销售能否成功的关键。项目应当在规划设计、现场环境包装、接待中心设计装饰、样板间等方面营造一个非常舒适的内部环境，配以销售策略上营造的热烈买卖气氛，力

求迅速打动客户的心，促进客户成交。

(6).体现“以人为本”的经营理念

面对多元化的目标客户，我们必须抓住人的特点，规划设计更加“人性化”。项目不但应在规划中力求细致、完善，在设计中多考虑人对居住环境要求，还可在策划营销中体现以客为尊的诚意和“以人为贵”“以人为本”的理念。通过融合项目超前的产品、生活及管理理念，可以把握更多潜在客户，打动他们的心，促进成交。

(7).找出项目“个性化”的形象

客户对品牌的认知程度往往取决于品牌的个性，没有个性的商品品牌极易在市场中消失。通过对项目的分析和理解，挖掘内在优点加以策划包装，提炼“个性化”的项目形象，可以大大提高项目的知名度，提升项目的附加值，从而促进销售业绩的提升。

7．目标客户群分析

目前腾鳌的居住环境有所改善，消费愿望强烈。所以，有此方面需求的腾鳌百姓、鞍山铁西市民、立山市民、旧堡市民、腾鳌周边客户群，都是项目的主要目标客户群。此类客户重视的是生活上的舒适与便利。

附近个体经营者

与腾鳌其他项目相比，本项目具有很大竞争优势，尤其是那些看中升值潜力和发展空间的目标消费者，很容易被项目的前景所吸引。

投资

不可否认，腾鳌本地投资理念并不强烈，但不是没有具备此素质的消费者。在销售过程中，要善于引导，突出项目的前景，挖掘投资型客户。

第四章、华源房屋开发有限公司简介

我们华源房地产开发有限公司隶属辽宁华源集团，集团旗下拥有风力发电设备制造企业，电力输送设备制造企业。自2001起集团子公司多次被国家人事部、全国博士后管理委员会指定为“博士后科研工作站”、省工商局曾先后多次授予“重合同守信用单位”、省质量监督检验所授予“质量信誉保证单位”。集团于2003年通过东北认证有限公司对环境、质量、职业安全健康三项管理体系的认证。

进入2009年，集团为推动政府城镇化建设，立志改善本土人居环境。以沈大高速公路出口为基点，以雄厚的实力为背景，投资亿，占地15万平方米，兴建一期工程《华源名居》项目，项目位于振兴东北老工业基地五点一线中轴线的中心点位，鞍海经济带四城一镇核心枢纽，是投资经商的战略要地。整体外观设计以现代构成风格为创作基调，将现代简约式建筑手法与建筑设计元素融会贯通，塑造出轻盈、绚丽、简约的外立面和张扬的住宅个性，大型停车场，做到了人车分流，提升了小区内的人车通行安全系数。小区楼群错落有致，整体创意富有层次感，超大楼间距，环保复合保温墙体，进口高速电梯伴您扶摇直上，平步青云。室内南北通透设计，一层拥有私家园景，室内落地观景阳台，顶层独揽星光阁楼、尽享空中园林景观。核心标志性景观建筑《华源酒店》的投建将打造腾鳌新兴的中心商业带。国内知名园林设计的完美构思，运用国际化设计风格，景观设计上遵循一窗一世界、开窗见景、移步换景的理念，让您出门入御园，家在花海丛。完善的物业配套设施，24小时的专属管家服务，VIP天然温泉、超洁纯净水双入户，水质ph值呈弱碱性，温度常年保持在55℃—85℃。天然气加压入户，可使您每天都品尝饕餮家宴，集中供热让您在冬夜有着春的感慨。舒心、

安心、放心、贴心、用心，五星级的物业服务会让您真正感受到家的温馨，爱的呵护，让每位尊贵的业主，生活尽享高贵品质。

我们会凭着信念，我们的执着，我们的成就，为家乡父老打造一个新兴的商业经济中心，清新悠然的环保人居典范，为腾鳌经济开发区书写一段地产传奇，华源名居是您理想的家，您依靠的港湾。

第五章、华源地产商业价值（项目介绍）

一、工程概况：

华源名居项目位于辽宁省腾鳌镇鞍山南站口繁华地段，邻近鞍山市、飞机场、轻轨，人车流十分旺盛，现有腾鳌镇市场还没有形成规

模也没有城区购物的模式，客流量过大及现有设施及场地已不胜负荷，

决定在鞍山南站口打造一期工程，以宾馆为标志性建筑为腾鳌打造新

的形象、新的商圈。二期工程粮库原址，风水福地建设建材爪本项目。

位于上风上水的好地方，是居住是购物的好地方。除现有四通八达的

道路交通外还有大量的人居典范，新建项目更加入购物、餐饮、娱乐、

办公商务及住宅等多功能综合服务。本项目一期总用地面积万平方米，

容积率，绿地率>35%,建筑密度<41%,建筑限高<53m米。

二、设计依据

1．鞍山市发展和改革委员会2009年01月27日发出的“辽宁省鞍山市企业投资项目备案确认书”。

2. 根据鞍山市城乡规划设计院提供“建国路西、解放路北（DN4-2）

地块控制性详细规划地形图则”进行规划及建筑设计。

3. 业主新兴房屋开发有限公司提供的设计任务书， 2009年4月27日传

真《设计方案变更通知》及多次会议中的设计修改意见。

4.国家及地方关于建筑设计方面的规范。

三、设计指导思想与设计特点

在贯彻国家政策、法规、规范和鞍山市建筑设计行业相关的主管部门意见的前提下，充分尊重业主的意见，提高土地的使用率，在满足道路退让与高度限制的条件下，增大建筑的使用面积，以大空间为主，提高可利用的空间面积。

设计说明：

一、总平面设计：

1.建筑与道路关系：

总平面布局以既满足规划部门的规划用地要求，亦能充分发挥地块的潜在价值，建筑最大成效的项目。建筑占地按建筑退让线设计并在地块西北角让出一个阔大广场提供市民享用。在整个建筑规划的布局上采取层次丰富及高低有序的手法，临沈营路与鞍羊路交汇处为三星级宾馆，地上裙楼为3层高度，标准层为9层。4栋小高层住宅、7栋多层住宅，四周是围和式商业群体。

2.建筑群的主要功能：

一期建筑群：主要以宾馆、商业、住宅为主。

本项目由三部组成分别为宾馆12层、商业2层、住宅为4栋小高、7栋多层组合而成。

.宾馆占地6321平方米，此部分建筑我为三星级宾馆一座。宾馆主要功能齐全具备餐饮，娱乐室内温泉，多功能厅等。提供多元化饮食及

娱乐客房等综合服务。

.四周底商建筑是围合式商业门点，框架结构。北侧将打造金融、娱乐、餐饮一条街，打造腾鳌真正的不夜街金街，让夜晚的寂静更添丰富多彩。

西街将打造关于汽车方面的商街，汽车装饰、汽车美容、汽车配件、汽车修理物流方面等一条街。

南街将打造跟二期有关的建材装饰材料一条街。

东街将打造小区配套服务的街中金街，例如：小商品、医疗、便民店、洗衣房、快餐店、诊所、文化用品、针织品等，供应小区便民的商业群。

3.垂直交通组织：

货运方面：在二期项目西侧布置了库房卸货区，设有货梯方便货物的垂直运输。仓库位置的选择方便了商业业主的存储方便。

4．外立面设计：

a.主体群楼部分的外墙以干挂花岗岩为主，颜色采用中灰色为主色调，

此色调给建筑一种稳重大方而又充满朝气的视觉效果，为使建筑造型更加丰富及现代化，部分位置如屋檐更配以原色铝合金构件，增加建筑细部上的层次感。

地下1层：层高5.4米。

商网楼：共两层一层米二层米

小高住宅楼：共11层, 3-11层每层高度均为2.9米.

多层住宅楼：共6层, 每层高度均为2.9米。