房价与工资
房价收入比的修正研究
摘要：
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1前言
房价问题一直是一个比较敏感的话题，尤其是近年以来，房价一路高涨，远远超过收入上涨幅度，导致广大群众的购房压力日渐增加。目前，对于房价上涨速度大于居民可支配收入的增长速度，以及房地产行业是否存在泡沫，学术界和实务界展开了激烈的争论，而争论的焦点主要集中在房价是否超过了居民的购买力和承受力，即房价收入比的计算结果研究。
自从林志群（1993）首次把房价收入比指标引入中国房地产市场的研究之后，房价收入比已经成为我国学者分析城镇居民购房能力、及房价合理水平、分析房地产市场运行状况, 甚至房地产市场宏观调控政策制定, 房价收入比是常被应用的经济指标之一。但是由于在计算房价收入比时，各研究者采用的研究方法、数据来源和理论依据等方面的不同，很难在房价收入比的界定及其作用和合理性等问题上达成共识。本文将国内学者对房价收入比的研究成果进行分析，在此基础上结合我国居民的消费特点和房贷因素，对房价收入比进行改进，并指出其意义所在。
2房价收入比的分析
2.1房价收入比的定义
联合国人居署的《城市指标工具包指南》提供了房价收入比的意义、定义和方法等内容。根据《指南》，房价收入比是“一套居住单元的中位自由市场价格
与中位家庭年收入的比值”，它是衡量商品房销售价格偏离其真实价值程度的指标。其中，住房价格的定义是“在售房者不是被迫卖房的情况下，住房在市场上放了适当长的时间之后该住房的出售价格”。《指南》指出，“统计中位价格住房时应该包括所有的住房，新的和旧的都算，正式的和不正式的也都算。举例来说，如果大多数住房存量是不正式的住房，而且这些不正式的住房存量的价格都比正式住房的价格低，那么，中位价格住房很可能就是一套不正规的单元。对于通常整幢出售的公寓楼或多家庭住房来说，一个居住单元的价值应根据总售价按比例来估算。“家庭收入指从所有来源获得的总收入，包括工资、薪金、来自业务或非正式部门活动的收入、投资收入，如果能够获取信息，还包括诸如消费本可以出售的农产品之类的实物收入”。
但是由于各国的情况差异很大，都对房价收入比的定义存在一定的分析。综合联合国可持续发展委员会、联合国人类住区中心、世界银行和StephenMalapezzi对房价收入比的定义, 可以总结为:房价收入比是某个住宅市场上某个指定时间内销售的住宅的自由市场价格中位数(或平均数)和该市场上家庭年收入中位数(或平均数)的比值。国际上的大多数组织使用中位数定义, 而我国的房价收入比是用平均数来计算的。一般来说, 使用中位数估计总体的中心趋势比平均数要好。
2.2房价收入比的基本计算公式
根据房价收入比的定义, 确定基本的计算公式如下（由于中位数据难以获得，通常采用的是平价数据）：
=
= =
??
?
?
商品住宅平均单套价格
居民平均家庭可支配收入
商品住宅平均销售价格城镇人均住房建筑面积平均每户人口数城镇居民平均可支配收入平均每户家庭人口数
商品住宅平均销售价格城镇人均住房建筑面积
城镇居民平均可
房价收入比
支配收入
根据以上房价收入比的计算公式, 可以看出决定其值有三个主要因素, 分别是商品住宅平均销售价格、城镇人均住房建筑面积、城镇居民平均可支配收入。
为了使房价收入比保持稳定, 需要使商品住宅平均单套价格的增长幅度和居民平均家庭可支配收入相适应。
1998 年6 月15 日至17 日的全国城镇住房制度改革和住房建设工作会议上, 国务院颁发了《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革, 加快住房建设的通知》( 国发[1998]23 号) , 规定房价收入比为停止住房实物分配后,本地区一套建筑面积为60 平方米的经济适用住房的平均价格与双职工家庭年平均工资之比。这是我国官方文件中第一次有关房价收入比的计算。现阶段, 国内学者对房价收入比的计算公式: 房价收入比= 住宅平均价格/ 居民平均年收入。不同学者对住房价格和收入的取值范围各不相同。对住宅平均价格的计算, 有人直接估算住宅的总价, 有人用住宅的平均销售价格乘以住宅面积; 对住宅面积的计算, 有人取一套住宅的平均面积为60m2、70m2或其他; 对收入的计算, 有人用家庭总收入, 有人用人均家庭可支配收入乘以家庭规模数确定收入。
2.3房价收入比的长处与局限
（1）房价收入比的长处
大量研究认为，房价收入比是反映住房市场整体运行状况的极好指标（Green 和Malpezzi,2003）。Angel和Mayo（1996）指出，“如果说有哪个单一指标传递了住房市场整体运行状况的最丰富的信息的话，那就是房价收入比。显然它是住房支付能力的一个关键度量。当房价与收入相比很高时，其他因素保持不变，只有很小部分的人有能力购房。同等重要地，这个指标提供了许多住房市场运作不良的重要洞见，揭示了种种政策失灵。例如，这一指标反常地高，通常意味着住房供给制度受到限制、无法满足住房有效需求……这一指标反常地低，可能意味着普遍的产权不稳定性，使得大众没有意愿投资住房，将居住水平降低到必要的标准以下”。
联合国人居中心、发展规划署和世行的一份报告认为，房价收入比“可能是住房市场运行最重要的概括性衡量，它不仅表明了在多大程度上住房是可支付的，而且能够显示市场扭曲的存在”（Moser等，1996）。
联合国人居署的报告也指出，“房价收入比被普遍地看作是住房市场压力的最好度量”（Flood，2001）；《城市指标工具包指南》认为，房价和房租收入比“为度量城市级的住房支付能力提供了很好的依据。它们还传递了住房市场总体表现的最丰富的信息”
(2)房价收入比的局限
○1房价收入比指标理论上的系统误差
国际上通常用一套中等水平住宅的市场价格与中等水平的居民家庭年收入
的比例来计算房价收入比, 从而衡量居民的住房支付能力。这个定义在理论上有三点不足:
第一、不论国外还是国内,“中等水平的居民家庭年收入”中“中等水平”的标准很难界定。
第二、“居民家庭”含义不清, 是否包括农村居民家庭难以度定。
第三、不论国外还是国内,“中等水平住宅的市场价格”很难界定。
其实, 目前国内在实践中已经对该指标进行了一次修正, 把两个“中等水平”修正为两个“平均”, 即房价收入比是指平均每套住宅的市场价格( 元/ 套) 与平均每户居民家庭年收入( 元/ 年) 的比例。然而, 修正后的房价收入比还是存在系统误差。因为“平均每套住宅的市场价格”等于“住宅单位建筑面积价格”乘以“住宅面积”, 而“住宅面积”的标准随不同时期、不同国家、不同区域的变化而有很大差异。因此,“平均每套住宅的市场价格”因“住宅面积”标准的不同而存在不可比性。可见, 即使把两个“中等水平”修正为两个“平均”, 修正后的房价收入比指标仍然存在误差。
○2房价收入比使用上的局限
由于其测算存在的各种缺陷及对住房可支付能力的衡量的局限性，对于传统房价收入比的争论颇多．另外，在我国引进房价收入比时盲目的吸收国外经验，认为房价收入比的合理区间度为3～6，并没有考虑到我国实际情况，此区间度并没有多少权威性。实际上我国的房价收入比远大于上述区间，而且不同的区域，发展差异很大，房价收入比的合理区间度也存在很大差异，并没有一个适合所有情况的统一标准．我国房价收入比的测算主要存在以下的局限性：
第一，从房价收入比的含义来看，其隐性含义为“在不借助银行贷款或者其他外界资助方式的基础上，不进行任何生活或其他消费时用家庭可支配收入购买一套住宅所需要的时间(年数)”。在进行买房能力的衡量时，只考察了家庭的年可支配收入，但在我国居民收入中可考虑因素还有诸如灰色收入、隐性收入、家庭存款等；且也未动态考察家庭可支配收入变化；我国的居民在购房时主要依靠银行贷款。
第二，在进行住宅销售单位面积价格计算时，只计算新建房的价格。没有考虑旧房价格．现行房价收入比的计算方法只包括新建房价格，不包括旧房价格；且应用时使用的数据均来自国家统计系统，其中的商品住宅包含了经济适用房，因此现行的房价收入比不能完整、真实地反映整个住宅市场的价格。
3房价收入比的计算方法
（1）考虑到居民的实际收入的房价收入比
在计算房价收入比时，对居民有效购房能力采用的是居民可支配收入指标，但观察我国居民有效购房能力，不能仅仅局限于居民可支配收入这个指标，测算结果会低估居民有效购房能力。我国工资水平不高，但却存在着巨大的隐形收入，诸如奖金、津贴、福利、第二职业收入等，这些数据往往是难以统计的．在考虑居民收入时对于隐形收入的部分至少要在人均可支配收入的基础上考虑扩大系数。而我国，只有工资比较容易统计，其他收入都难以统计，但我国居民有较高的储蓄偏好，其各种收入最终会以存款的形式流入银行，因此我们可以将居民的人均可支配收入和金融资产的存量作为指标来衡量居民整体收入。因此，修正后指标可以表示为：
=
?
?
商品住宅平均销售价格城镇人均住房建筑
房价
面积人均可支配收入扩大系数十人均存量
收入比
金融资产这里同时也存在一个问题：扩大系数如何确定，再者扩大系数的依据何在。通常学者在处理扩大系数时多依靠自身的经验，主观性很强。
（2）考虑到家庭有效购买力的房价收入比
在可支配收入中出去满足人们基本生活所花费的物质资料后，剩余的收入才能衡量居民实际的购买能力。也就是说在可支配收入中要加入恩格尔系数：
=
1-??商品住宅平均销售价格城镇人均住房建筑面积人均可支配收房价入（恩收入比格尔系数）
（3）考虑到不同收入阶层的房价收入比
在计算房价收入比时，由于中位数据的难以获得，通常采用平均数据来代替，人为的对数据进行了调整，并不能反映最真实情况。再者由于我国的收入差距较大，两极分化现象比较严重，采用人均收入会进一步的导致房价收入比失真，故有写学者建议分不同的收入阶层来讨论房价收入比。具体而言：按照收入状况划分不同的收入阶层，求其相应的房价收入比;对不同的收入阶层赋予权重（通常用的是人口比例）；对不同权重的房价收入比加权求和得到反映整体状况的房价收入比。当然，采用不同的房价收入比公式，会得到不同的结果
（4）考虑到“二手房”的房价收入比
在房价收入比中的“房价”主要指的是新房价格，并没有考虑到二手房问题。那么可以对“房价”做如下修正：
??一手住房平均价一手住房交易量＋二手住房平均价二手住房交易量房屋平均单价＝
住房交易总量
相应的房价收入比为：
?修正后的房屋平均价城镇人均住房建筑面积房价收入比＝城镇居民人均可支配收入
（5）考虑到不同类型商品房的房价收入比
这种房价收入比的修正方法与上一个方法类似，它把商品房分为不同的类型：高档住宅、普通住宅、经济适用房（其中这里的商品房都是新建的，不包括二手房），然后对房价进行修正：对不同类型的商品房赋予权重，然后将其各自的均价加权求和，得到相应的房屋均价。其实这种修正方法与一般的根据房屋均价求房价收入比区别不大，主要是在权重分配上。再者高档住宅、经济适用房相应的购买人群比较有限，其房价本身也不具有一般代表性，主要的还是普通商品房。
所以这种方法用是比较少，多作为一种辅助的修正方法。
4房价收入比的修正
4.1房价收入比的修正思想
房价收入的修正主要体现在两点上：“房价”和“收入”。目前我国的房价数据比较完备，在数据统计上并不存在问题，主要是处理方法的问题。收入问题是修正的难点所在，它本身就是一个比较隐私的问题，目前可以得到的较为可靠的数据就是工资数据，其他的数据关于收入的数据精确度不是很高。
房价收入比的具体影响因素也很多，如居民的工资收入、隐性收入、不同收入阶层、房屋面积、房屋类型、家庭人口、居民消费比重、房贷影响因子等诸多因素，而且在不同目标下的房价收入比的主要影响因素也很不一样。在修正房价收入比时目标必须要明确——通过房价收入比要说明什么问题。比如，简单的反应购房压力，用最基本的计算公式即可；反应房价、收入、消费问题，需要加入恩格尔系数；反应不同收入阶层的购房压力，那么要根据不同的收入水平来计算不同的房价收入比。
由于对于房价收入比的理解不同，所以就必然存在着不同的房价收入比计算公式。那么，在修正房价收入比时首先必须压明确目标，要有侧重点所在。因为我们很难找到一个能够说明所以问题的，并且大家都认可的房价收入不公式。唯一可行的方法就是，针对不同的问题，有倾向的采取不同的计算方法，这是修正房价收入比最根本的思想所在。
4.2房价收入比的改进
（1）“房价”的修正
在房产市场上不仅有“新房”还有“旧房”，有“一手房”也有“二手房”，这些都应该在房价中得到反映。当然这里的重点不是在于房价的确定问题，而是在于房贷问题。在我国，购买住房时离不开银行住房贷款，一般买房子都是按揭贷款，二手房通常是抵押贷款：贷款的上限，按照银行规定不能超过房屋价格的70％，这个是总额限制，另外，还需要考察你是否有足够的还款能力承担你所要贷的款，这个是能力限制，考察的方式基本上就是考察收入证明了；贷款的期限最长是30年，实际中20年比较普遍；贷款利率按照央行公布的房贷利率执行，理论上银行具有一定浮动权力，不过银行都默认了按照央行公布的利率执行。在考虑到房贷因素后实际的房价就会发生比变化：购房要付一定比例的首付，这部分的房价不受房贷的影响，另外一部分房价还要考虑到房贷利率。具体而言修正后的房价计算方法如下：
修正后的住房均价=首付比例x原始均价+（1-首付比例）x原始均价x房贷影响因子
这里的原始住房均价是考虑到“二手房”的均价。房贷贷影响因子为房贷本息之和与房贷总额之比。
（2）“收入”的修正
由于实际收入数据难以获得，这里的收入以工资为起点，实际上本文主要分析的就是一般工薪阶层的购房压力。首先要出去恩格尔系数，得到实际购买力；再者考虑到工资的增长率。根据生命周期消费理论，人们会考虑较长时期的消费状况，已到达整个生命周期的消费最优。对于购买而言，这也是适用的，购房者会根据自己当前工资收入水平和未来的收入水平来购买自己可以负担的房价。否则的话在办理银行住房贷款时，个人收入证明就难以通过。这里
的工资增长率