浅谈深圳写字楼市场

浅谈深圳写字楼市场

按照国际惯例，将第三产业占GDP的比重，作为衡量一座城市经济繁荣程度的重要指标，深圳2017年第三产业的比重为58.60%，增长8.8%，对此，笔者遴选了国内外代表性的特大城市进行横向比较：香港为80.60%（2015）；北京为80.30%（2016）；上海为70.50%（2016）；纽约、伦敦和东京的第三产业比重分别高达91.40%（2012），91.10%（2011），86%（2012）；其实美国在1973年第三产业比重已达60.80%，并在这个比重上仍然保持了40多年的持续增长，大约每年增加0.5%——数据表明，深圳在跻身国际一线城市的发展历程中，第三产业还存在巨大的发展空间。

任志强指出：从办公需求来看，写字楼的发展速度实际上是从第一、第二产业的劳动人口向第三产业转移速度决定的。城市的第三产业比重在提高过程中，写字楼的供应量也在发生变化。譬如北京第三产业每提高1%，写字楼市场就应

增加100万平方米的供应量。任志强这种逻辑推理是否合理与精准，有待商榷，但毋庸置疑，第三产业的增长与写字楼的需求上存在着一种内在逻辑关系，两者之间呈正比，即第三产业的增长速度决定了写字楼的发展空间。

回顾深圳特区成立37年来，民营经济野蛮生长，从一个小渔村发展到国际大都市，从“深圳速度”向“深圳质量”转型，成为中国最具经济活力的城市。其中，楼宇经济做出了积极的贡献。据官方数据显示，早在2011年，深圳市福田区63栋亿元楼共实现税收407.36亿元，相当于全区税收652.2亿元的62.5％，仅招商银行大厦一幢写字楼的纳税额就达76.70亿元。有人形象地把“楼宇经济”比作都市里的“垂直印钞机”、“立起来的园区”，概括为“一幢写字楼税收赛过一个县”——“楼宇经济”已经成为各地政府经济发展的重要抓手，不啻为高屋建瓴的城市发展策略。

经济的蓬勃发展，促使写字楼如雨后春笋般拔地而起。根据第一太平戴维斯的统计数据显示，截至2018年第一季度，深圳甲级办公楼存量达718.5万平方米，全市甲级办公楼市场空置率上升至11.8%。自2000年以来，深圳甲级写字楼的空置率基本维持在8-18%的水平，整体处于健康态势。自2013年起，市场供应量明显放大，吸纳（成交）量也在同步扩张。大宗交易功不可没，主要源自外来企业的总部需求，如交通银行、太平洋保险、华夏保险在深圳扩充面积超过3万平方米，北京银行买下1整栋，上海银行买下1.5万平方米，台湾玉山银行买下5个整层等等，大宗交易的单笔金额基本超过10亿元。大宗租赁也空前活跃，如恒大地产、龙湖地产、亚马逊、中国渤海银行、杭州银行、亚太财产保险等机构，强势进驻深圳，承租面积数层甚至整栋。大宗交易刺激了略显疲软的写字楼市场。随着政府对传统住宅市场出台了一系列空前严厉的调控，高企的住

宅房价也让投资者望而却步，为了规避投资风险，个人或机构投资者将目标转向了不限购不限贷的商务办公市场——此外，“营改增”的实施对写字楼市场也构成间接利好。

有别于传统住宅地产，写字楼的开发有一定的进入门槛，对开发商的开发能力及专业性要求很高。然而开发商的开发运营能力良莠不齐，造成了写字楼形成一个高度分化的局面，马太效应凸显。一方面，优质的写字楼欣欣向荣，具备很强的投资价值，譬如CBD区屈指可数的几幢“明星”写字楼，深受世界五百强、上市机构、大型央企和创新型高成长性企业等机构的青睐，租金水平可以达到一般写字楼的2-4倍（详见表格1），物业空置率保持在10%以下。不少企业寻租时，通常还需要进行轮候申请。而另一方面，很多劣质的写字楼，则面临资产贬值、租金下滑、空置率飙升等窘境。在夹缝里求生存：高端市场方面竞争不过优质的甲级写字楼；低端市场上又面临租金相对低廉的产业楼的威胁。高空置率和低租金，迫使开发商不愿意做更多投入，导致项目陷于恶性循环而积重难返。

表格1：深圳部分写字楼租金水平

成功失败总是有迹可循，我们从市场调研中获知，写字楼后期招商运营成败的关键，其核心在于：写字楼的产权是分割出售，还是由开发商自持统一招商运营。

追求短期利益的开发商，以回笼资金为目的，会将整幢写字楼被分割成小单元对外出售，当权利主体分散之后，小业主各持己见各谋私利，后期招商运营变得无序、难以把控。该类写字楼的规划设计，往往为了达到“短平快”的销售目标，而忽略后期的实际招商运营需求，物业存在很多硬伤，普遍缺乏前瞻性和适用性。如此则导致了项目入市的三五年后，便跟不上时代的发展需求，而付出惨痛代价：甲级写字楼的建造标准，只换来产业用房的租金水平。存在的主要问题梳理如下：

?缺乏统一规划，物业被分割成零星小单元，比较分散，不便于面积组合，难以形成整体性，无法满足优质客户的大宗租赁需求（整层或多层）。

?小业主在租赁期间可能会售卖或抵押物业，或到期后发生任意涨租行为，而优质客户在寻租时会将租赁期的稳定性作为一项重要的考核指标，如此则最终导致出售型物业的目标客群只能锁定为中小型企业，中小型企业普遍承租能力较低，从而直接影响到经济收益。

?缺乏统一招商，整幢大厦的租户组合策略存在“盲点”，当楼宇高度聚集某一类行业，而该行业一旦受到经济大环境的影响，出现“黑天鹅”事件时，造成整幢大厦人去楼空。例如P2P行业从“破窗效应”开始，演变成行业危机，倒闭潮导致了楼宇空置率陡增，租金出现断崖式下跌。

?缺乏招商专业性，小业主各自招租，一般不会对租户的企业背景、经营情况、兑租能力等进行系统评估，就会造成许多潜在风险，导致租户违约概率较高。

因没有统一的租赁政策，受到空置率的冲击，小业主一般愿意给租户灵活的议价空间，恶性降价抢客，导致租金回报率低。

而采取自持的写字楼，基本是一些比较有经济实力，追求长期投资回报的发展商。产权单一便于统一管理：统一规划、统一招商、统一推广、统一运营。通过走访几幢明星楼宇，（平安金融中心、嘉里建设广场、皇庭中心等楼宇），归纳总结出一些共性特征，并汲取一些成功经验：

?专业的事情交由专业机构去做。楼宇的物业管理基本委托给国际五大行的其中之一（世邦魏理仕、仲量联行、高力国际、第一太平戴维斯、戴德梁行）；楼宇首轮招商时基本会委托国际五大行之中的一家，或委托多家联合招商，交叉进行，充分利用和挖掘五大行的海内外优质客户资源。首轮招商设置一定的进驻门槛，以世界500强为首要招商目标。其次再选择国内500强企业和高成长性的创新型企业。

?具有卓越的地段优势及交通优势，项目基本位距城市CBD核心区，临城市形象主干道旁，昭示性良好，交通四通八达，通常在地铁轨道500米的覆盖范围内。自身打造成HOPSCA综合体，或与周边完善的配套设施构成一个巨大的城市HOPSCA。

?造规格具有前瞻性，设计理念确保20年不落伍。外立面基本选用中空LOW-E镀膜玻璃，有的甚至选用3.7米的大面宽，视觉开阔通透；局部采用铝板或石材，石材基本从海外定制进口，大堂更是注重仪式感，基本采用如意大利、阿富汗、雅典的黑金花大理石；或伊朗、土耳其大理石；部分选用南非红、克什米尔金等花岗岩。金融企业尤其注重商务办公的档次和卓越尊贵的商务形象。

?智能系统方面，与时俱进，新一代写字楼基本采取门禁一卡通，保证客户

的安全性和私密性；引进万象城一样的智能停车系统，通过车辆的智能跟踪摄像，实时传送信息至监控中心，简化停车流程，提供寻车效率。结合移动互联网，可以控制智能窗帘和creams楼宇实时数据等。

?注重人与建筑、环境的和谐统一，运营绿色科技建筑，每幢写字楼基本通过美国LEED 认证和国家绿色建筑认证。据悉，世界500强企业选址时，LEED 认证是一个硬性要求，如果没有这项认证，海外总部基本不予批准进驻。有的企业甚至开始考虑运用城市森林花园建筑。

?硬件上满足租户的基本保障，提供足够的电梯配置，基本采用国际八大电梯品牌，电梯单梯服务面积约4000-5000平方米；为了保障租户的数据安全，确保机房不受线路检修和断电影响，供电系统提供双路回流电；后备发电机，作为备用电源；提供变风量系统VRV中央空调系统，基本采用国际三大中央空调品牌，采用分户计量。在此不一一赘述，详可参阅表格2。

表格2：深圳甲级写字楼的指标参数借鉴。

根据第一太平戴维斯预测，到2020年，深圳写字楼的新增物业加存量物业的总和将逾1000万平方米，届时，供应量将出现激增，但需求却难有爆发式增长，供过于求的矛盾会进一步激化，空置率会随之逐步上升。高力国际预测，未来三年，深圳写字楼的空置率会介于20%-23%之间，租金相对应的会逐年下跌1.1-1.4%左右。以深圳历年的经济发展态势来看，写字楼市场存在长线利好，但受到宏观经济大环境及市场供过于求的影响，中短期内预计会呈现一个窄幅震荡向上的发展趋势。

增量市场是要来源于哪里呢？根据官方的公布数据，深圳写字楼的增量市场主要集中在深圳五大总部基地和前海蛇口自贸片区。六大重点片区总占地面积约43.5平方公里，其中：福田区总部基地占地约400公顷；深圳湾超级总部基地117.40公顷；后海区总部基地230公顷；留仙洞总部基地172.31公顷；龙华新区南部核心商务区610.23公顷；前海蛇口自贸片区2820公顷。目前已经公布规划面积4100万平方米，加上市场存量580万平方米，总体数量上将达4680万平方米，届时将超过当今世界最大的CBD纽约曼哈顿（占地57.70平方公里）4650万㎡商务面积，使得深圳进阶为世界级特大城市。

世界级特大城市，全球有五大代表性CBD，即纽约曼哈顿、伦敦金融城、巴黎拉德方斯、东京新宿、香港中环。这些CBD突出的特征都是金融保险中心，凭借当地的经济实力和具有吸引力的服务环境（基础设施、公共设施含住宅及社会零售业等）、灵活的招商引资政策、良好的投资环境等因素，吸引大型国内领先公司总部或跨国公司的入驻。这些机构需要高质量办公空间，而且承租价格也具有竞争力。根据世邦魏理仕《全球主要写字楼租用成本》年度调查报告显示，香港中环以每年每平方呎303美元的写字楼租赁成本成为全球之冠，折合为1850元人民币每平方米每月。伦敦西岸（每平方呎213.85美元）、纽约曼克顿中城（每平方呎203美元）分列第二和第三。在前10位的写字楼市场中，亚太区占了7席，包括香港(中环)、香港(西九龙)、北京中央商务圈、北京(金融街)、东京(丸之内/大手町区)、新德里(康诺特广场-中央商务区)和上海(浦东)——深圳尚榜上无名。但可喜的是，深圳2018年全市生产总值首次突破2万亿元,(22438.39亿元),增长8.8%,经济发展态势良好, 领衔一线城市。甲级写字楼平均租金232.6元/㎡/月，受写字楼放量影响，同比微跌0.4%，但售价指数每

平方米57091元，同比上涨了2.2%——写字楼的租金曲线与社会宏观经济指数走势惊人一致，写字楼是一个地区经济发展的晴雨表，是区域产业经济发展的真实反映。

根据牛津经济研究院数据显示，自2010年起，亚太地区便引领着全球经济的增长，并且在未来数年将延续这一趋势，2020年前，亚太区的复合年增长率大概保持在3.30%, 而欧美国家只能维持在1.40%-1.60%之间——而深圳，2016年GDP增长率高达9%，增速和人均GDP在全国一线城市中一直保持第一。全球投资者普遍认为，深圳是亚太区乃至全球最具活力的城市名片，越来越多的跨国企业到深圳寻找市场机会，吸引了许多的资金、技术和人才。

国务院提出更高的发展格局：建立珠三角城市群，打造粤港澳大湾区，将中国最早对外开放、市场化程度高、产业基础雄厚、最吸引人才与资金聚集的城市群进行一体化整合，携手发展，对标国际一流湾区和世界级城市群，深圳再次迎来发展新机遇。时代在前进，历史的车轮不会倒退，作为城市第三产业的重要载体，深圳的写字楼市场任留给我们无限的想象空间。

在某一特定区域内，单一形态的写字楼开发，会造成区域的业态失衡，譬如目前的大车公庙片区，晨光熹微时，人潮从四面八方蜂拥而至，汇聚到鳞次栉比的楼宇之中。暮霭低垂时，人流如开闸的水库一哄而散。白天沸沸扬扬，夜间冷冷清清，形成极大的反差，土地效能没有得到充分的利益。简·雅各布斯在《美国大城市的死与生》中写到，“健康的大城市的功能是混合的，多样性很重要。如果过于单一，社区必然会走向衰败”。如何释放CBD的土地效能潜力？由2000~2004年编制的“大伦敦空间发展战略”规划，首提“CAZ”概念。相比“CBD”，“CAZ”在内涵上更丰富、在理念上更先进，它不仅涵盖商务的元素，

文化的、生活的、商业的各种元素都会涵盖在内。CAZ是对CBD理念的一种品质和内涵的延伸，是一个城市的核心功能区和标志性战略区域。