创新农村集体非农建设用地流转模式
创新农村集体非农建设用地流转模式
自１９９９年底国土资源部首先批准安徽省芜湖市开展集体非农建设用地流转试点以来，各地对流转管理进行了有益的探索，初步形成了各具特色的流转模式。分析、比较各模式的利弊，对于创新我国集体非农建设用地流转制度具有重要的现实意义和法律意义。
一、三种基本流转模式
１、规划区内外同等对待，实行“转权让利”的模式。“转权让利”是指在集体非农建设用地流转时，将集体非农建设用地的所有权转为国有，并补办国有土地出让或租赁手续，收取的土地收益大部分返还集体经济组织。这里的“转权”是指通过征地，将集体土地所有权变为国家土地所有权，然后统一出让。这里的“让利”是指对集体非农建设用地转权的同时，依据“谁投资，谁受益”和公平分配的原则，将地租收益按一定的比例让于原土地所有者或使用者、乡镇基础设施投资者。浙江宁波市、温州市、山东威海市、江苏常州市等均采取这种模式。
“转权让利”是一种间接入市模式，其核心内容是“同种产权，同一市场”。无论是规划区内还是规划区外集体非农建设用地的流转，都要求不再保留集体土地所有权，而是通过征收将需要流转的集体土地统一转为国有土地后再进入市场。该模式强调国家作为土地使用权的出让主体地位，严禁集体非农建设用地不经过征收环节直接进入土地市场，以保证政府对土地出让市场的高度控制。即对集体非农建设用地实施“统一征用、统一开发、统一出让、统一规划、统一管理”。但在福建晋江、广东顺德、浙江湖州等新兴中心城镇实践中，形成了“准国有化模式”的特殊情况。该模式下，当地政府首先对城市建成区内的土地按国家征收方式向集体和农民进行了补偿，并按国有土地进行管理，但大部分土地所有权仍为集体所有。其流转也纳入了城镇国有土地流转市场，集体已不能自行决定其土地使用权是否流转、怎样流转，而必须在土地局的统一安排下进行，流转收益主要由当地政府所得。
２、规划区内外同等对待，实行“保权让利”的模式。“保权让利”是指在保持集体非农建设用地所有权不变的前提下，仿照国有土地有偿使用管理的方式，将集体非农建设用地按一定年限通过转让、出租、入股、联营等方式直接流转，土地收益大部分留给集体经济组织的模式。上海嘉定、江苏无锡等均采用这种模式。
“保权让利”是一种直接入市模式，其核心内容是实行国有和集体土地“两种产权、同一市场，统一管理”。所谓“两种产权”，是指城市规划区内，两种土地所有权同时并存，并对其一视同仁，即同质同价，优质优价，劣质低价。所谓“同一市场”，是指国有土地使用权和集体非农建设用地使用权在同一市场上流转。
集体非农建设用地使用权流转管理面临的主要矛盾与对策
现行法律规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，换言之，集体土地资产价值的实现只能通过征为国有而没有别的途径。建设用地供地渠道的单一性，使得集体土地各种产权不仅先天发育不足，而且后天还受到种种歧视，集体建设用地一直游离于土地市场之外。即使进入市场。也受到诸如使用主体、使用范围等种种限制。一涉及流转，一般都先征为国有再办理出让。这种简单划一的做法，利少弊多，其最大的弊端在于：人为制造了国家所有制和农民集体所有制在土地收益权上的不平等。以现行的征地制度为例来分析，不难看出这一点：在用地者所要支付的总地价的构成来看，第一部分为用地单位所要支付的被征地农民及集体经济组织的土地补偿、安置等费用；第二部分为上缴国家的各项税、费；第三部分为交地方政府的土地出让金及各项配套费用。在这过程中，用地者动用了国家征地权（实际上显得过于泛滥），以相当低廉的使用资源的“补偿”价格代替国家解决了对农民集体土地永久性所有权的“买断”，取得了一定年限的土地使用权；国家在得到用地者支付的土地税、费后，拥有了永久性的土地所有权；农民（包括农村集体经济组织）在得到了一定的土地补偿（这种补偿在总地价中所占比例是较低的）后永久性失去了在土地上投入、收益的权利。 这种由于历史原因形成的不合理已引起越来越多的有识之士的关注和政府管理部门的反思。在市场经济条件下，如何确保经济和社会可持续发展对资源的合理利用，如何切实保护农民的土地财产权，维护集体土地所有者的合法权益，促进农村的社会稳定，已成了从中央到地方各级政府普遍关注的热点问题。笔者以为，在《宪法》承认农村集体土地所有权与国有土地所有权并存的今天，国有土地、集体土地不同的“出身”不应该影响各自主体产权的地位。如同国家对城镇国有土地使用权拥有土地处置、收益等相应权利一样，农村集体土地的处置、收益权也应交还给集体土地所有者。两种产权，纳入同一市场，可促使其互为补充，共同发展，这是本文立论的基础。下面，本文将就集体建设用地流转管理方面存在的几种矛盾作些剖析，并结合实际谈谈对策。 一、当前面临的主要矛盾 （一）在城市化进程中大批集体土地转为国有与离开土地的农民进城后缺少基本生活保障之间的矛盾 新《土地管理法》实施以来，随着城市化进程的加快和土地用途管制的逐步到位，在城市规划区内各功能区的划分越来越具体。而所有权则体现为单一化。以近郊工业园区为例，按现行政策，这类项目用地必须使用国有土地。考虑到招商引资的“门槛”问题，一般工业用地地价普遍较低，而地方政府在这其中又不可能贴补资金，因此，牺牲较多的往往是集体土地所有者的利益。这种情形类同于20世纪70—80年代初各种乡镇集体企业大规模兴起时。所不同的是，乡镇集体企业以低成本取得地价，以后土地增值部分的产权仍界定为乡镇集体所有，而且从理论上讲，每一个集体经济组织成员都将有可能享受未来土地增值所带来的利益。而现行工业园区以低成本取得地价，源源不断的增值部分却名正言顺归企业（转化为利润）及国家（转化为税收）所有。虽然出让金的大部分返还给了乡镇，但一次性较低的补偿费不足以解除失去土地后的农民长期的后顾之忧。 不少农民虽然进了城。但由于种种复杂的历史原因，使他们在诸如就业机会、社会保障等方面不可能真正与城市居民享有同等权利，由此造成这一大批“非农业人口”进了城却离不开村。为了维持基本的生活，出租、买卖宅基地等隐形交易现象就产生了，客观上造
昆明市集体建设用地使用权流转管理办法
第一章总则 第一条为规范集体建设用地使用权流转行为，加强集体建设用地管理，维护农民集体土地权益，逐步建立城乡统一的土地市场，促进集体建设用地资源优化配置和节约、集约利用，根据《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》和《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》等规定，结合本市实际，制定本办法。 第二条本办法适用于本市行政辖区内，经依法批准开展试点的集体建设用地使用权流转及相关管理活动。 第三条本办法所称集体建设用地使用权流转，是指在所有权不变的前提下，出让、租赁、转让、出租、抵押和作价入股集体建设用地使用权的行为。 第四条集体建设用地流转遵循节约集约用地，坚持自愿、依法、公开、公平的原则。 第五条国土资源行政主管部门负责集体建设用地使用权流转的监督管理工作。 第六条流转土地的用途按照土地利用现状分类国家标准执行。 禁止未经批准将土地利用总体规划确定的农用地和未利用地变为集体建设用地。 第七条各级财政部门应当加强集体建设用地使用权流转资金的使用和管理，专项用于农村基础设施建设。集体建设用地使用权出让金管理和使用的具体办法，由市财政行政主管部门制定，报市人民政府批准后执行。 各级财政、审计、监察等部门要依据职责加强对集体建设用地出让收支情况的监督检查。 第二章集体建设用地使用权初次流转 第八条依法批准的集体建设用地应当确权登记，依法取得土地所有权或者使用权证书。土地权属无争议的，方可依法申请集体建设用地流转。 有下列情形之一的集体建设用地，不得流转： （一）已确定为集体经济组织所有的乡（镇）、村公共设施和公益事业的集体建设用地； （二）农村居民宅基地； （三）属于违法用地； （四）集体建设用地使用权存在权属纠纷，进入司法程序或者进入法院查封、行政复议、行政诉讼、民事诉讼等司法程序的； （五）集体建设用地使用权未经合法登记；
社会工作组织模式创新的若干思考
社会工作组织模式创新的若干思考 罗繁明符永寿 [提要]经过31年的改革开放，中国正在进入全面小康社会。但是，我们发现效率优先给中国带来快速发展的同时，市场竞争下的分配格局，造成社会问题急剧膨胀。当今群众最为关心并期待改善的是社会公平和社会建设问题。本文作者认为，前者需要通过国家宏观调控来解决；后者则需要通过政策与制度创新，调动社会力量的积极性来解决。其中，如何构建社会工作组织创新模式应是社会建设中需要优先突出解决的问题，这因为关系着社会的和谐和稳定。就此本文提出如下解决方案：一是要从国家治理向公民治理转型的制度环境下发挥社会工作组织在缓解社会矛盾中的作用；二是社会工作组织创新要处理好与政府、社区、居民的关系；三是组织经费来源要从“输血”方式向“造血”方式转移的市场化路径寻求出路；四是组织模式创新要借助知识管理思想引导学习创新、知识创新和组织创新，以此提升社会工作效率。 关键词：社会工作模式创新市场化知识管理 一、引言 从现代文明的进程来看，社会工作是社会文明发展到一定程度的标志，是社会需求所产生的社会分工。一个国家的社会工作服务水准的高低标志着这个国家提供的社会服务公共产品的发达程度，反映了全社会民众的生活质量。 中国改革开放以来的经济高速发展使人民生活水准进入小康社会，人们对社会福祉的追寻有了更高的需求。但是，相对经济增长速度而言，社会保障服务相对滞后，中共十六届六中全会开始从执政党层面提出加强社会建设问题，社会服
务纳入政府的制度安排。但在实际工作中我们发现，政府购买服务的模式多数注重“输血”功能，忽略“造血”功能，使许多已经上马的项目因缺政府资金的持续支持而难以维继，而仅凭目前大多数的地方政府财力还无法包揽社会所需服务的全部内容。从社会工作服务面看，仅局限于为弱势群体服务的定位也不利于全社会对社会工作的持续参与，不利于“我为人人，人人为我”的社会主义风气和社会大家庭集体心智模式的培养或聚合，不利于社会工作的持续发展。 社会工作是中国共产党建立的群众路线在当今历史发展阶段的模式创新。显然，从过去战争年代供给制下或计划经济时期分配制度下创立的群众工作及服务功能已经越来越不适应市场经济条件下现代社会生活的需求，群众工作已经不能完全代替社会工作的功能。原来的群众组织的职能也不能代替现今社会工作的职能。但是，从国外引进的社会工作模式如何实现本土化的问题却迟迟没有得到较好的解决。营造一个由政府宏观规划管理指导及资助服务，为社会工作组织提供市场化、职业化、专业化、社会化服务的生态环境，这是建立社会服务体系可持续发展的必然选择。假设这个理论模型成立，接下来主要是应该解决如何架构或创新社会工作组织的管理模式的问题。 二、把握社会工作理论前沿是模式创新的前提 （一）社会工作思想和实践溯源 社会工作作为一门专业学科，最早起源于西方国家，至今已经有一百多年的历史，是西方社会工业化、城市化进程的产物。一百多年前西方资本主义国家随着服务业的发达最先出现了专门培养和训练帮助人们解决心理、行为和社会关系等方面问题的职业，而随后出现专门帮助各种弱势或边缘群体解决困难或问题的
资源型企业的工艺创新组织模式研究
资源型企业的工艺创新组织模式研究* 王国红孙雪左莉** （大连理工大学技术经济研究所，116023） 摘要本文从工艺创新的组织理论入手，实证分析了 国有资源型企业现有工艺创新体制的弊端，构建了符 合我国传统产业特点的工艺创新组织机构模式与组 织治理模式。 关键词资源型企业工艺创新创新组织模式 1 引言 进入21世纪，企业只有通过学习与创新、变革与实践才能在激烈的竞争中生存。关于把握国家经济命脉的国有大型企业，尤其是从事油气生产、煤矿开采、钢铁制造等传统产业的国有资源型企业来讲，更面临着如何打破陈规，以持续的工艺创新改造传统产业，建立符合我国国情的工艺创新体系的重大课题。 * 国家自然科学基金资助项目（批准号为NSFC79970023） **王国红，1968年出生，讲师，博士生。要紧研究方向：技术创新与经济进展研究、投资决策科学化、企业进展战略与核心能力研究
2 工艺创新的组织理论 2.1 工艺创新的专门性 产品创新和工艺创新是按照创新对象的不同对技术创新的划分。前者是制造出新的产品或将原有产品进行实质性的改善，从而不断开拓市场，制造需求；后者是针对生产制造的工艺过程或装备进行制造或改进，从而提高生产效率、改善产品质量、降低生产成本等。 工艺创新的专门性在于：1.创新过程和生产过程紧密相连。创新来源于生产需要，创新期间需要生产部门的人员与设备支持，创新成果的中试与推广要在生产中进行；2.创新成果的产出一般不能用直接经济收益或产品市场份额测度，而体现在企业的竞争力和盈利能力的提高上；3.需要有组织地进行基础研究和技术储备研究，立足于企业的长远进展。 关于以资源开采或原材料生产为主的国有资源型企业（如油田、煤矿等）来讲，其产品结构较为单一，且大多依靠于不可再生的自然资源，因而进行更新换代的产品创新的空间不大，但其生产技术往往是复杂、成熟的科学体系，工艺的先进程度直接阻碍着产品的成本与质量、企业的可持续进展和国际竞争力。因此工艺创新是这些国有资源型企业进展的核心动力，工
浅谈集体非农建设用地入市对我国耕地保护的影响
浅谈集体非农建设用地入市对我国耕地保护的影响 在现行征地制度法律框架下，打破了“集体建设用地进入市场，必须先被国家征用”的传统。集体土地入市给我国耕地保护方面带来的影响，是一个非常重要的问题。通过对集体土地入市的动因、影响我国耕地保护的因素进行分析，进而探讨集体土地入市对耕地保护的影响及解决对策。 标签：集体非农建设用地入市；耕地保护；土地制度 1 集体非农建设用地入市的动因 集体非农建设用地入市，现在已经成为农村经济甚至是社会经济发展的一个强大的推动力，它促进了农村经济的发展，增加了农民的收入。同时，也在一定程度上缓解了城市用地的压力，促进了城市经济的快速发展。其集体非农建设用地入市的动因主要有以下几个方面： (1)经济发展和城市化进程的加快，导致土地需求不断增加。 建设用地是一种稀缺资源，随着经济的快速发展和城市化进程的加快，对建设用地的需求不断增长，其稀缺性越来越明显。城镇国有土地可供量非常有限，这种日益突出的供求矛盾，为集体非农建设用地入市创造了条件。 (2)土地征用制度不合理，导致农民利益无法受到保护。 我国现行的土地征用制度带有严重的计划经济体制色彩，存在着很多弊端，严重侵犯了农民的利益。在征地过程中，普遍存在补偿标准低、土地增值收入不合理、任意扩大征用权、以“公共利益”替代农民对土地权益的占有、安置模式有缺陷等问题，使得农民的权益受到极大的损害，从而导致了农民对征地的抵触，也形成了农村集体非农建设用地的自由流转。 (3)土地自身价值的利益驱动是集体非农建设用地入市的另一重要原因。 建设用地的需求不断增长后，土地市场中建设用地的价格不断攀升，而当土地由农业用途转为非农业用途时，会有很高的增值收益。土地市场的高额利润会刺激土地所有者增加土地供给，以获得土地收益。一些集体经济组织或农民个人受经济利益的驱动，进一步促进了集体非农建设用地的入市。 2 影响我国耕地保护的因素分析 我国耕地保护面临着日益减少的严峻形势，影响我国耕地保护的因素主要有以下几个方面： 2.1 土地产权制度因素
农村集体建设用地使用权流转的对策建议
农村集体建设用地使用权流转的对策建议 摘要：目前，农村集体建设用地使用权流转现象大量存在。文章从城市建设、土地利用方式转型、农民增收与农村稳定以及流转博弈角度分析了导致流转的深层原因，并从法律法规缺陷、流转管理、收益分配和市场协调方面探讨了流转的主要问题，最后就规范农村集体建设用地使用权流转提出了针对性的对策建议。 关键词：农村；土地使用权；流转 关于农村集体建设用地使用权流转的讨论由来已久，尽管就是否放开农村集体建设用地使用权流转市场的问题理论界一直是各抒己见，争论不休，但实践中农村集体建设用地使用权的流转已经大量存在，其数量和规模也呈现明显上升趋势。资料显示，上海市截至1999年末，2万多个乡（镇）村工业在完成改制 和改组过程中，大部分已经实现非农建设用地流转，涉及到集体建设用地面积 25万亩左右；珠三角地区通过流转的方式使用农村集体建设用地实际超过集体 建设用地的50%，而在粤东、粤西及粤北等地，这一比例也超过20%；河南城郊结合部家电市场、建材市场和集贸市场等使用的土地全部是集体土地；湖北典型调研区域农村集体建设用地中参与流转的比例均在50%以上，部分地区甚至高达80%。面对农村集体建设用地大量流转的事实，继续讨论是否放开农村集体建设用地使用权流转市场显然是不合时宜的，既然流转市场已经存在，问题的焦点就应该是弄清导致流转的深层原因，流转中存在着什么问题，以及如何规范流转行为，促进市场的良性发展。 一、农村集体建设用地使用权流转的深层原因 （一）城市建设的步伐加快形成巨大的用地需求拉力 自1996年城市化率首次超过30%，近10年全国城市化速度明显加快，20XX 年全国城市化率达到%，比1996年增长个百分点，而1986-1996年的全国城市化率仅增长个百分点。同时，国内生产总值保持高速增长，20XX年全国国内生产 总值为209407亿元，与1996年相比，年均增长%，且近4年增长率一直维持在10%以上。土地要素作为城市经济增长的重要支撑，必然水涨船高。统计资料显示，20XX年全国建成区面积30406平方公里，是1995年的倍，1995-20XX年间 《全国土地利用规划纲要1997-20XX年》城市建设累计征用土地11563平方公里， 实施以来，不到规划期末，很多城市的规划指标已经捉襟见肘，一些地区甚至5年就用完10年指标。面对巨大的用地需求，依靠征地的传统供地方式必然陷入窘境，近些年征地矛盾激化和征地纠纷增多一定程度反映出土地供求的紧张状态。农村集体建设用地使用权的流转作为土地供给的新途径，无疑是缓解土地市场紧
农村集体建设用地使用权流转程序
一、农村集体建设用地使用权符合下列条件的，可以出让、转让、出租和抵押： (一)经依法批准转用或取得的用地; (二)符合土地利用总体规划和城市、镇村建设规划; (三)依法办理土地登记或领取土地权属证书; (四)界址清楚，没有权属纠纷。 二、农村集体建设用地使用权首次流转的程序： (一)农村集体经济组织持土地所有权证等资料，向所在镇国土资源分支机构提出申请; (二)经镇国土资源分支机构和镇人民政府提出初审意见后，报市土地行政主管部门审定，符合条件的发给流转批准书; (三)农村集体经济组织取得流转批准书后，按有关规定确定土地使用者，签订流转合同; (四)流转双方按流转合同约定缴纳土地流转有关费用后，持流转批准书、流转合同、地上建筑物合法证明等文件于签订流转合同之日起30日内，到市土地行政主管部门申请办理土地登记手续，确认建设用地使用权，领取土地使用证。 三、农村集体建设用地使用权再次流转的程序： (一)依法取得农村集体建设用地使用权的土地使用者，按有关规定转移土地使用权，签订再次流转合同; (二)流转双方按再次流转合同约定缴纳土地流转有关费用后，持土地使用证、首次流转合同及流转批准书、再次流转合同、地上建筑物证明等文件，于签订再次流转合同之日起30日内到市土地行政主管部门申请办理土地使用权变更登记或出租、抵押登记。 注意事项： 农村集体建设用地使用权不得再次流转的情形： (一)未按首次流转合同的约定开发的农村集体建设用地; (二)土地使用权属不清或存在争议的; (三)转让已设立抵押担保物权的农村集体建设用地，抵押人未通知抵押权人和未告知受让人的; (四)已被依法查封、冻结的;
推进组织创新模式
关于推进组织模式创新看法 我没有丰富的理论依据，也没有专业的理论名词，我个人对于创新的理解有以下几点：第一，创新是相对于传统、陈旧而来的，所谓的创新就是改变或者突破陈旧，都可以称之为创新。 第二，创新的对象是什么，谈到企业创新则需要明确创新的对象是什么，是管理模式创新？还是产品创新？还是运营模式创新等等。确定创新对象。 第三，创新的目的是什么？所谓的创新就会带来变革，这两者是伴生关系，所以在创新之前需要明确创新的目的是什么，可能带来那些问题，出现这些问题应该怎么解决。组织创新是目前全球化各类组织所面临的问题。二战以来，在许多工业化国家中，经济均出现了高速的增长趋势，这主要归功于市场准入的改善，产品种类的发展，国内地域的扩大，作业效率的增高，以及因高出生率导致市场规模的豁达等综合因素。那么如何推进组织创新模式呢？ 一、使组织创新的目标 ⑴使组织与环境向适应 如今，主要的工业化国家的人口增长率基本稳定甚至有所下降，并且传统的营销战略已不再支持大多数厂商的收入的盈利持续增长。但是，在工业化国家已经经济增长率下降的同时，新技术的开发，是制造业的整体生产率开始提高，造成大量过度的生产力。在这种环境下，对经济组织的直接意义是，通过全球化想其他发达区与全球化营销能力综合起来，并通过综合物流的支持来开辟新的业务地点。因此，建立适应的组织发展和利润增长的组织创新便成为驱使企业成为全球化市场服务的根本动力。 ⑵使管理者与环境向适应 一个组织中，管理者的决策的制定和组织资源的分配的人。在组织变革中，管理者必须要对自己是否具备足够的决策、组织和领导能力以应对未来的挑战有清醒的认识。因此，管理者一方面需要调整过去的领导风格和决策程序，使组织更具有灵活性和柔性；另一方面，管理者能根据环境的变化要求重构层次之间，工作团队之间的各种关系，使组织创新的实施更具有针对性和可操作性。 ⑶改变企业内部职工的工作态度和交往手段 在某种程度上，所有组织创新的发展都涉及他人创新的管理者，或者被要求对自己进行创新的管理者。由于组织创新往往向组织员工表达下列信息；信任自己的组织，更加努力的工作，分享成功的喜悦，建立新的工作生活质量标准体系。然而大部分组织内部的员工对于改变其工作方式的变革，其本能反应时想方设法破坏它们。因此，成功的组织变革是建立在改变员工工作态度和信息交往手段基础的。这也是判断新组织创新是否成功的重要标志。 二、组织创新的内容 ⑴技术创新 技术创新是指组织生产流程方面的创新，包括有关知识和技能基础，这可以使公司具有独特的竞争力、进行技术创新是为了使生产更有效或生产更多的数量。技术方面的变革涉及产品或服务的生产技术，包括工作方式，装备，工作流程。技术创新强调改变管理系统的技术水平，其直接结果是生产效率提高。由于它往往需要外部技术专家的共同参与，而且具有相当的技术内涵。 ⑵产品与服务创新 产品与服务创新是关于组织的产品或服务产出的新产品包括现有产品或整个产品线的小改进。通常设计新产品是为了扩大市场份额或新顾客。
什么情况下集体土地能用于非农建设
什么情况下集体土地能用于非农建设 《土地管理法》第63条的部分内容，即“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，予以解读为“目前集体土地的使用权无论通过什么方式转让，均只能用于农业建设，除非将集体土地通过征收程序完成国有土地的‘变性’，再通过国有土地的流转程序进行交易流转，否则不得用于其他用途。” 其实，通过征收集体土地“变性”成国有土地再行流转，只是集体土地用于非农建设的合法路径之一，而非唯一。《土地管理法》第63条的部分内容就提供了多样化的路径，指出符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的可用于非农建设，但必须同时满足以下条件： 1.企业是乡镇企业 根据《土地管理法》第43条的规定可知，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。在农民集体所有的土地上兴办企业的，只能是乡镇企业，而不能是其他性质的企业。对于何为乡镇企业，《乡镇企业法》第2条进行了详细的规定，此处不赘述。 2.企业用地符合土地利用总体规划 根据《土地管理法》第59条的规定可知，乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡(镇)村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设;建设用地，应当符合乡(镇)土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照《土地管理法》第44条、第60条、第61条、第62条的规定办理审批手续。同时，根据《乡镇企业法》第28条第1款的规定可知，举办乡镇企业，其建设用地应当符合土地利用总体规划。 3.企业用地依法取得 即须按照《土地管理法》第44条、第60条、第61条等的规定，企业建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续，以及其他审批等手续。同时，根据《乡镇企业法》第28条第2款的规定可知，举办乡镇企业使用农村集体所有的土地的，应当依照法律、法规的规定，办理有关用地批准手续和土地登记手续。总而言之，是需要依法取得土地使用权。 4.企业发生破产、兼并等情形 根据《乡镇企业法》第11条的规定可知，乡镇企业依法实行独立核算，自主经营，自负盈亏。具有企业法人资格的乡镇企业，依法享有法人财产权。同时，根据《土地管
关于集体建设用地直接入市流转的分析和思考
据有关部门测算，2020年我国要达到城镇化率60%、工业化率70%的目标，需要增加1.5亿亩建设用 地。而在18亿亩耕地红线下，未来13年我国实际可以增加的建设用地不足3000万亩。1.2亿亩建设用地缺口已成为我国经济发展最严重的资源约束［1］。民革中央在去年的全国政协上提交了的《关于促进农村集体建设用地流转，推进我国工业化城镇化进程的提案》中指出，解决建设用地缺口的关键在于城镇化进程中促进农村集体建设用地向城市建设用地合理有序有效流转，这对我国的土地制度改革以及城乡一体化发展具有重要意义。 1集体建设用地流转的现状分析 1.1现有集体建设用地流转模式的分析与评价 自1999年底国土资源部批准安徽省芜湖市为全国第一个农民集体所有建设用地使用权流转试点后，全国各地对集体建设用地流转管理进行了有益的探 索，形成了“转权让利”、“保权让利”和“规划区内外分别对待”三种基本模式。分析、比较各模式的利弊，对于创新我国集体建设用地流转制度具有重要的现实意义和法律意义。 1.1.1“转权让利”模式 “转权让利”模式是指在集体建设用地流转时，将集体建设用地的所有权转为国有，并补办国有土地出让或租赁手续，收取的土地收益大部分返还集体经济组织。这种模式通过国家征地使集体土地所有权变为国家土地所有权，统一由国家作为土地使用权出让主体在一定年限内统一出让给土地使用者，并根据“谁投资，谁受益”和公平分配的原则，按一定比例给予原土地所有者或使用者、乡镇基础设施投资者合理的补偿。浙江宁波市、温州市、山东威海市、江苏常州、广东省深圳、江苏省昆山等均采取这种模式。该模式核心内容是“同种产权、同一市场”，不管规划区内还是规划区外都严禁集体建设用地不经过征用直接入市流转，不再保 关于集体建设用地直接入市流转的分析和思考 吕春梅 （福建师范大学经济学院，福建福州 350007） 摘要：伴随我国工业化和城市化的快速发展，农村集体建设用地的资产价值日益凸显，流转大量存在，已是不争的事实。而法律却严格限制集体建设用地流转，导致了农村集体建设用地流转的失序与混乱。本文通过对集体建设用地流转模式和存在问题的分析得出，集体建设用地直接入市是一种制度创新，并对其进行了理论上的分析。最后本文提出了规范集体建设用地流转对策。 关键词：集体建设用地；直接入市；建设用地统一市场 The Reflcet on the Direct Circulation of Collective Construction Land LV Chun-mei (Fujian Normal University of Economics,Fuzhou 35007,China) Abstract:With the fast development of industrialization and urbanization,asset value of rural collective construction land is gradually protruding.It is an indisputable fact of the abundant circulation.However,the circulation of collective construction land is strictly limited by the law which results circulation confusion of collective construction land.Based on the analysis to collective construction land circulation modes and problems,the paper thinks that the collective construction land goes into the market directly is an institutional innovation and analyzes it theoretically.Finally,the paper proposes some measures for standardizing collective construction land circulation.Key words:Collective construction land;direct circulation;uniform market of construction land 第10卷第1期2011年2月 Vol．10No．1Feb ．,2011 广东土地科学 GUANGDONG LAND SCIENCE
组织与创新
组织与创新（提纲） 上篇：管理中人的组织 ——组织理论及其应用 “组织化社会”工作组织 引例萨腾汽车公司 一、组织概念 二、有效组织 三、组织形式 四、组织设计 下篇：转型与创新 ——组织变革与发展 引例美国运通公司 一、概念 辨析/内容 二、模式 过程/方式 三、措施 分类/技法 四、策略 探讨/运用 五、前瞻 发展趋势/新型组织
上篇 管理中人的组织 ——组织理论及其应用 “组织化社会”工作组织 引例萨腾汽车公司 一、组织概念 二、有效组织 三、组织形式 四、组织设计
一、组织概念 享利 西斯克在《工业管理与组织》中提出：“组织这个词有两个不同的意义，其中之一涉及作为实体（Entity）本身的组织，另一个涉及作为一个过程（Process）的组织。” 组织的定义： 组织是动态的组织活动过程和相对静态的社会构造实体的统一，概言之，组织是静态结构及其动态运行的统一。 其实质是特殊的人际关系。 组织三特征 既定目标 即组织成员一致努力以求达成的共同目标。 既定分工 即组织成员通过分工而专门从事某项职能工作。 既定秩序 即通过有关的规则设定所形成的成员之间的正式关系。 组织结构 涉及以下基本关系： （1）层次与跨度 （2）分化与整合 （3）直线与职能 （4）集权与分权 （5）责任与权限 （6）刚性与弹性
运行机制 (1) 决策与执行 (2) 协调与控制 (3) 制约与激励 （4）维持与创新 二、有效组织 （一）思路 有效组织 （有效=效能×效率） 整体功能 静态结构动态运行 （载体）（机制） 1、有效 “管理即求效。”（彼得 德鲁克） 有效=效能×效率 启示：“不但求做好，首先求做对。”
深宝〔2005〕56号关于印发《宝安区城市化非农建设用地划定操作办法》的通知
深宝府〔2005〕56号 关于印发《宝安区城市化非农建设用地划定操作办法》的通知 各街道办事处，区有关单位： 《宝安区城市化非农建设用地划定操作办法》已经区城市化转地工作领导小组审议通过，现予印发，请遵照执行。 深圳市宝安区人民政府 二○○五年七月五日 宝安区城市化非农建设用地划定操作办法 第一章总则 第一条为全面落实市委市政府关于加快宝安龙岗两区城市化进程的工作部署，推进宝安区城市化土地转制工作，做好宝安区城市化非农建设用地划定工作，根据《中共深圳市委深圳市人民政府关于加快宝安龙岗两区城市化进程的意见》（深发〔2003〕15号）、《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》（深府〔2004〕102号）、《深圳市宝安龙岗两区城市化转地工作实施方案》（深府〔2005〕63号）、《深圳市宝安龙岗两区城市化非农建设用地划定办法》（深府〔2005〕65号）等有关文件精神，结合实际情况，对宝安区城市化非农建设用地划定制定本操作办法（以下简称“本办法”）。 第二条非农建设用地划定工作（以下简称“本次工作”）应遵循实事求是、尊重历史、利益兼顾、精简程序、提高效率的原则，按城市化要求，和城市化转地工作同步进行，同时完成。
第三条非农建设用地划定的对象为：城市化集体土地转为国有土地后，经审核符合划定非农建设用地条件的宝安辖区原农村集体经济组织的继受单位或者经济组织（以下简称“继受单位”)。 第四条对于经审定的非农建设用地指标及非农建设用地划定方案，继受单位不能接受的，不影响非农建设用地划定及城市化转地正常工作的进行。 第二章组织机构与职责分工 第五条区城市化转地工作领导小组（以下简称“区转地领导小组”）统一指挥、协调和监督本次工作，审定非农建设用地指标和划定方案。 区城市化转地领导小组办公室（以下简称“区转地办”）具体组织本次工作，负责接收区相关职能部门按要求提供的继受单位的审核成果资料，组织非农建设用地指标的初步核算，组织非农建设用地指标及划定方案的审查和报批、实施公示等。 街道城市化转地工作领导小组办公室（以下简称“街道转地办”）负责辖区内非农建设用地划定的具体实施，会同规划部门、继受单位核算非农建设用地指标、提出划定方案，并协助实施公示等。 继受单位在街道转地办组织、指导下，负责提出本辖区非农建设用地的申报方案。 第六条各有关职能部门应各司其责，协同做好本次工作。 区国有资产管理办公室（以下简称“区国资办”）负责按要求提供继受单位及其对应的原农村集体经济组织名册，填报《街道办事处居委会继受单位名册》（附件1)。 区公安部门负责按要求提供继受单位原建制批准转变之日（以2004年3月31日为准）的户籍户数和人口数，填报《街道办事处居委会继受单位户籍数、人口数统计表》（附件2）。
农村集体建设用地使用权流转问题探析
禁止。在对集体土地建设用地的使用上，《土地管理法》也做了如下规定：“农村集体土地所有的土地使用权，不得出让、转让或出租用于非农建设，但是符合土地利用总体规划，并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形，致使土地使用权依法转移的除外”。这就造成实际操作性差。在收益权方面，由于集体土地不能直接参与市场经营活动，如房地产开发，使得农村集体组织丧失了这部分土地收益，农村集体经济实力难以壮大。此外，由于国家征地的强制性，集体土地所有者在如何处分自己土地时缺乏地位，土地的大部分收益被政府拿走，造成失地农民生活困难。为了获取更高的利益，在市场经济的拉动下，农村集体经济组织和村民将农用地充当建设用地进行交易，对土地利用总体规划和城市规划实施及耕地保护政策造成冲击，正常土地市场秩序受到严重干扰。 2.土地流转不规范，缺乏契约约束，影响稳定 集体建设用地私下流转，得不到法律的保护。在征地拆迁中，往往因为补偿费用问题，卖出方反悔，要求收回所卖的集体土地和地上建筑物。因为交易双方的交易行为不被法律认可，因此买方的权益得不到法律的保护，造成交易双方的矛盾，以致发生信访，甚至流血冲突，影响社会稳定。 3.耕地保护制度受到冲击 过去，农村集体建设用地流转必须通过征地途径，“低进高出”的特点突出，征地前后土地价格相差甚远，不可避免地造成农民心理失衡。一些农村集体受经济利益的驱动，想方设法通过各种途径将耕地转为建设用地，造成耕地的大面积减少。而耕地、基本农田的保有量关系到国家的粮食生产安全，因此，在治理、规范集体建设用地流转的过程中，必须严格执行土地用途管制制度，加强规划引导，切实保护好耕地和基本农田。 4.集体土地资产和国家土地收益大量流失 集体建设用地虽然是乡镇或村等集体经济组织所有，但这些土地的增值源于国家或地方各级政府对配套基础设施和公共公益事业等多方面的投入，以及土地所有者对土地的先期投入。长期以来，集体建设用地的流转一直是自发的、无序的隐形交易，谁交易谁受益，这就造成了集体土地资产和国家土地收益的流失。 三、规范农村集体建设用地流转制度的对策和建议 1.加快法制建设，为流转提供法律保障 通过立法或修改、完善相关法律法规，废除对农村集体所有土地的歧视性规定，明确农村集体土地与国有土地同地、同价、同权，全面推行集体建设用地使用权流转。在符合土地利用规划和用途管制的前提下，允许农村集体土地和国有土地一样通过出让、租赁等方式向用地单位有偿提供建设用地使用权，供其进行开发建设，建立统一、开放、有序的土地交易市场体系。凡不属于法律明确的公共利益范畴的其他建设项目用地，应当通过土地一级市场取得国有土地使用权，没 有
组织创新10大标杆范式-正略咨询新
组织创新10大标杆范式-正略咨询 N1: “并联”式组织 创新类型：产业联盟 创新点：从“串联”到“并联” 解决问题：避免产业联盟内部成员之间的利益纠纷与竞争矛盾创新概述：产业联盟多为同行业或产业链上下游企业组成的“串联”式组织，产业联盟内部的利益争夺导致相对松散的产业联盟组织时常面临瓦解的危机。 面对新兴行业或者整个行业的弯道超越的机会时，由国家相关部门协调产业内相关核心企业建成“并联”式产业联盟，根据联盟内企业各自优势分布在产业链的各个节点，实现各个击破，避免了企业之间的利益纷争，实现整个产业的突破和企业的共同发展。 创新价值： 中国很多产业之所以落后于国际先进水平，是因为产业链各个环节对核心制造环节的支持不足，这也是国际企业构建的领先壁垒，“并联”式产业联盟是打破领先壁垒与获得产业整体竞争优势的最佳路径。 典型案例：“央企电动车产业联盟” 为了贯彻国家电动新能源车发展战略，国资委2010年在京成立“央企电动车产业联盟”，下设理事会、秘书处，以及整车及电驱动、电池、充电与服务三个专业委员会，相对应的是电动车联盟分为三组，
分别占据产业链的核心环节的整车、电池、能源供给和服务等三个核心环节，16家央企根据自身优势分属三个委员会，央企之间并不存在竞争关系，是“并联”关系，分布在产业链的关键节点。目的是推动电动车产业整体发展的开放技术平台，统一产业技术标准，共同研发电动车新技术、新产品、新方案、新模式，共享技术成果。产业联盟企业力争掌握核心竞争能力，掌控产业链核心环节，力争在电动车行业成为领导者。 图示： N2:“H”式组织 创新类型：产业链上下游企业联盟 创新点：由“口头契约”到“股权关联”的紧密协同合作 解决问题：避免利益纠纷，合作更加深入和高效 创新概述：很多产业链上下游之间的企业为共同利益与长远合作组建了战略联盟，这种无股权的松散型战略联盟仅仅停留在口头契约层面。随着行业竞争的不断加剧，迫使企业战略联盟需要更为深入
非农用地指标
深圳应该放弃“非农用地”这个概念 10月12日,在深圳规土委办公楼818室的周末“酷茶会”上，我做一简短的发言，讲的是“非农用地”问题。在此简录，供昔日同事们参考。 一、非农用地概念对于深圳已经不适用，应该舍弃。 非农用地的全称是“农村集体非农业用途的建设用地”。 放弃非农用地的理由： 1）05年深圳实现全面城市化，已经不再有农民、不再有非农用地； 2)即使原来部分村集体经国土部门划定过一些非农用地，那也是为了以村集体申报旧改项目、在旧改项目上取得地价优惠所采取的权宜之计，原住民集体并不会真的守住这个划定范围、自觉不再扩张，所以认定这类既不均衡也不权威的划定，并让现在的股份公司资产处理打上非农用地的死结，是不恰当的； 3）从实际来看，原住民仅仅46万，按尽可能每户细分以获得以每户为单位的非农用地指标的趋利性划分，平均每户1.7人计，约27万户，每户非农用地400平米，所有原住民可能占有非农建设用地不会超过108平方公里，再加上道路、公园、公用设施，也不会超过150平方公里，且原住民的宅基地要么置换出来给政府，要么就包括在非农建设用地以内，而现在以原住民名义占有的建设用地超过400平方公里，上面已经布满房子，试图以划定非农用地范围而把超过非农用地范围的地收归政府，无异于痴人说梦，按这个路子走下去，非农用地划不定、违法建筑没有解。 二、如何看待“非农用地划定”这个游戏的历史过程？ 我在规土局工作14年，其中有10年在基层管理所，对非农用地划定的工作有深切了解。在93年撤县建区同时启动宝安龙岗两区的历史用地遗留问题，就提出了非农用地划定的手段，这一手段来自土地管理法对农村集体土地的基本设定，当时在特区内外并没有引起村集
关于农村集体非农建设用地流转的思考
关于农村集体非农建设用地流转的思考 莲 山课件 m 随着我国商品经济的发展和城镇国有土地市场的建立，土地资产价值已逐步为人们所认识并加以利用。土地的交易和流转，是实现土地资产价值和合理配置土地资源的重要途径。农村集体非农建设用地流转是我国商品经济发展的必然要求，是我国城乡土地统一大市场的一个重要组成部分。 一、农村集体非农建设用地流转的主要形式 除个别地区近几年对农村集体非农建设用地流转有所规范外，农村，特别是城乡结合部的农村集体非农建设用地的流转一直是自发地、无序地进行，它主要有以下几种流转形式： 1、转让。集体土地所有者或土地使用者将建设用地使用权或所有权一次性转让给新的土地使用者。转让建设用地使用权占有较大比重，有以下几种：（1）集体土地所有者将一定年期的建设用地使用权转让给受让者开办企业，这类似国有土地使用权出让，村或乡政府作为土地所有者收取转让金。这在沿海一带较普遍，主要是企业用地。（2）集体土地所有者直接转让土地或以地合作开发建设商品住宅，开发商分得部分商品房，所占土地的使用权随之转移，这主要发生
在城乡结合部。1999年江苏省查出农村集体转让给开发商用于房地产开发土地478宗，面积1594亩。（3）建设用地原使用者（企业或个人）在土地所有者的允许下将一定年期或无限年期的建设用地使用权转让给企业或个人，所有者收取一定转让金。无限年期的建设用地主要是农民的宅基地转让。建设用地所有权的转让主要有以下情况，一是转让建设用地使用权而引致转让建设用地所有权，如福建省古田县当建设用地转让给本集体以外的企业或个人时，就必须先将建设用地所有权转为（不是征地）国家所有，而后才能实现使用权的转移；二是村委会、乡镇政府以类似征地方式将小组、村股份合作社或村所有的建设用地所有权转为村、村其它经济组织或乡所有，这在各地都有，但以广东省珠江三角洲较为普遍。在珠江三角洲地区，农村股份制较为普遍，集体土地及其它资产一般都已进入村股份合作社，当村或乡企业办要开办新的企业时，则按国家征地方式及补偿标准向村股份合作社“征地”，其土地所有权即转为村委会、村其它经济组织或乡镇政府所有。 2、出租。这是集体非农建设用地流转的主要形式。集体建设用地所有者或使用者将土地使用权出租并按年收取租金。（1）集体所有者为出租主体。主要表现为村集体将非农建设用地使用权或厂房出租给企业或个人，搞“招商引资”，集体收取租金。这在山东、江苏、浙江、福建、广东
农村集体建设用地使用权流转管理办法
农村集体建设用地使用权流转管理办法 二○○四年六月二十二日 试行农村集体建设用地 使用权流转实施办法 第一章总则 第一条为加强农村集体建设用地使用权流转管理，规范农村集体建设用地使用权市场秩序，保障农村集体建设用地所有权人和使用权人的合法权益，促进土地资源优化配置和高效集约利用，确保农村社会的长期稳定和经济可持续发展，根据广东省人民政府《关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》和其他法律、法规、规章的有关规定，结合我市实际，制定本实施办法。 第二条本市行政区域内农村集体建设用地使用权的流转，适用本办法。 第三条本办法所指的农村集体建设用地使用权流转，是指将农村集体建设用地一定年限的使用权出让、转让、出租和抵押等行为。 农村集体建设用地使用权流转，应当遵循自愿、平等、公开、公平的原则。 第四条农村集体建设用地使用权流转，必须符合下列条件： （一）经依法批准使用或取得的农村集体建设用地使用权； （二）符合土地利用总体规划和城市、镇村建设规划； （三）依法办理土地登记，领有土地权属证书； （四）界址清楚，没有权属争议。 第五条农村集体经济组织出让、转让、出租和抵押农村集体建设用地使用权的，必须先经依法召开的村民会议讨论同意。 第六条农村集体建设用地使用权流转，流转双方当事人必须签订书面合同，向土地所在地的区国土资源部门申请登记，经审核符合本办法规定的流转条件的，区国土资源部门应当登记。 农村集体建设用地使用权出让、转让、出租、抵押，必须办理土地登记手续后才能生效。第七条农村集体住宅用地使用权不得流转。 通过流转取得的农村集体建设用地不得用于住宅建设。
第八条使用农村集体建设用地的单位和个人必须按照城市和镇村建设规划、土地利用总体规划确定的土地用途使用土地。 第九条出让、出租的农村集体建设用地使用权受法律保护，农村集体经济组织在合同约定的期限届满前不得收回。 有下列情形之一的，农村集体建设用地所有权人报经原批准用地的人民政府批准，可以收回已出让、出租的农村集体建设用地使用权： （一）为镇（街道）、村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的； （二）不按照批准的用途及其他使用条件使用土地的； （三）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的； （四）出让、出租合同中约定的其他可以收回土地的情形。 因前款第（一）项原因收回农村集体建设用地使用权的，农村集体经济组织须与使用权人协商确定补偿数额。协商不成的，按房地产估价结果给予补偿。 第十条建立健全农村集体建设用地使用权公开交易制度。在本市各区范围内，按本办法要求应纳入公开交易范围的土地交易行为，应当在各区土地交易中心办理。 第十一条通过出让、转让和出租方式取得的农村集体建设用地上建成房屋的，应办理房屋产权登记。 第十二条市、区人民政府制定农村集体建设用地使用权流转收益的具体使用、分配和管理办法，由农业主管部门负责监督实施。 第十三条国家为公共利益的需要，可以对已出让、出租的农村集体建设用地进行征用，任何单位或个人不得进行阻挠。 征用已出让、出租的农村集体建设用地，对土地使用权人按房地产评估价进行补偿，对土地所有权人按征用耕地的补偿标准进行补偿。 征用已出让的农村集体建设用地，对土地所有权人的补偿不含青苗及地上物补偿费及劳动力安置补助费。 第十四条农村集体建设用地流转，应按国家规定缴纳有关税费。 第二章农村集体建设用地使用权出让 第十五条农村集体建设用地使用权出让，是指农村集体经济组织将农村集体建设用地使用权在一定年限内让与给土地使用者，由土地使用者向农村集体经济组织支付地价款的行为。地价款应当包括青苗和地上物补偿费、劳动力安置补助费、土地开发成本及相关税费以及农