全成本分摊说明
全成本分摊说明及问题
全成本由科室直接成本、管理费用分摊、医疗支出分摊、医技成本分摊、医辅科室成本分摊构成。其中各项成本分摊如下：
一级分摊：将各科室实际发生的各项费用、成本归集到科室（每月发放费用明细表）。其中房屋折旧、取暖费、空调折旧、水电费均由总务科提供。
二级分摊：
（1）管理费用分摊：临床科室、医技科室、医辅科室、健康查体科、职业病查体科人数/总人数*管理费用报表总金额
（2）医疗支出表分摊：临床科室、医技科室、医辅科室、健康查体科、职业病查体科人数/总人数*（医疗支出报表金额-Ⅰ期临川药物试验费用-临床科室费
用-医辅医技科室费用-查体成本）
三级分摊：
（1）医辅成本分摊：临床科室工作量/总工作量*门诊部、收款处、住院处、消毒供应室、病案科的成本（均包括直接成本、管理费用分摊成本、医疗支出分
摊成本）。
工作量标准：门诊部、收款处按门诊量、住院处、病案科按科室出院人数、
消毒供应室按消毒金额。
（2）医技成本分摊：临床科室各项检查收入/各项检查项目总收入*各检查科室的成本（均包括直接成本、管理费用分摊成本、医疗支出分摊成本）
说明：检验科成本剔除查体试剂成本；中医科药品成本剔除草药收入的25%。（二）全成本分摊存在的问题：
1、科室人工成本中未包含加奖金额，且分院加奖成本由本部承担则医疗支出成本分摊
金额增大。
2、理赔费未列支到医疗纠纷发生科室，导致所有科室分摊了全院的医疗纠纷款。
3、总务科提供房屋折旧、空调折旧、电梯折旧与财务系统数据不一致，导致医疗支出
成本分摊金额不正确。例如：2019年4月份总务科提供房屋折旧共438,351.42元，财务系统房屋折旧512348.45元，导致科室房屋折旧项减少，医疗支出分摊项增大。
房地产项目成本科目设置和分摊原则指引
房地产项目成本科目设置 与分摊原则管理指引 1.目的 统一房地产成本科目和成本费用的跨期分摊原则，制定成本目标测算、动态分析和结算的基础规则，使项目过程的成本费用数据记录清楚，便于跨项目的成本费用对比，逐步加强项目成本测算的能力。 2.适用围 适用于成本科目设置和成本费用分摊。 3.术语和定义 3.1 成本核算：把一定时期企业生产经营过程中所发生的费用，按其性质和发生地点， 分类归集、汇总、核算，计算出该时期生产经营费用发生总额和分别计算出每种产品的实际成本和单位成本的管理活动。 3.2 成本核算对象：是指为了有利于成本费用对比和预测，而需要单独计算实际成本和单 位成本的产品。 在房地产开发活动中，成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象； 同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象；同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象； 根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。 4.职责 4.1集团成本管理部 4.1.1负责制定通用的成本费用科目体系和分摊原则 4.2 项目公司成本部 4.2.1 根据通用的成本费用科目体系和分摊原则，制定本项目的成本科目和具体的分摊规 则，进行成本测算和分摊 现有项目公司部门设置与标准项目公司部门设置对应关系：
费用分摊协议书
费用分摊协议书 甲方： 乙方： 因集团公司规模不断扩大，为加强管理、整合资源，本着互惠互利的原则，在自愿、公平、平等的基础上，经甲乙双方友好协商一致，共同订立协议如下： 一、甲方向乙方提供以下服务、设施 1、保安执勤：甲方为乙方提供保安执勤服务，并确保在协议期内厂区内无重大安全事 故及财产损失发生。 2、员工班车：甲方为乙方提供员工班车服务，并确保人员安全。 3、网络维护：甲方为乙方提供日常网络维护服务，包括： （1）erp服务、邮件系统服务、文件共享、internet服务 （2）确保网络安全及畅通 （3）客户端电脑的维护 当乙方报修时甲方需及时排除故障，并保障在协议期内乙方网络的正常运行。 4、室内绿化及维护：甲方为乙方提供室内绿化维护服务，以保持乙方室内环境的美观。 二、费用分摊内容及方式（以下价格均为不含税价） 1、保安执勤费用： 2、员工班车费用： 3、网络维护费用： 4、室内绿化及维护费用： 三、费用支付时间及方式 费用支付时间：每半年一次，定于每年6月、12月。 费用支付方式：甲方提供收据，乙方将款项汇入甲方指定银行账户。 四、其他事项 1、甲方应及时为乙方提供各项服务，并确保相关设施的完善。 2、乙方有提出意见、建议的权力，甲方应认真听取乙方的诉求，并及时解决相关问题。 3、乙方应遵照协议规定按时按额缴纳相关分摊费用。 五、合同日期：自年月日起至年月日为止，合同期为年。 六、本合同一式两份双方各执一份，签字盖章后生效。 七、未尽事宜，双方协商决定。 甲方：乙方： 代表签字：代表签字： 年月日篇二：办公室费用分摊协议
费用分摊协议 甲方：深圳市******有限公司乙方：深圳市****有限公司 鉴于：甲乙双方现联合办公场所*******所有权人为甲方实际控制人*****，且甲方实际控制人****愿意无偿将该物业提供给两个公司作为办公使用。 为加强管理、整合资源，支持有进取精神的年轻人创业的原则，合理分配办公产生的各项费用，经甲乙双方友好协商一致，在甲乙双方现联合办公场所心********产生的各项办公期间费用按下列原则进行分担： 1、电费：由甲乙双方各承担一半，具体处理方式为2月、3月、6月、7月、10月、11月由甲方承担，12月、1月、4月、5月、8月、9月由乙方承担，具体计费周期以物业抄表时间为准； 2、物业费：由乙方全额承担； 3、水费、燃气：由甲方全额承担； 4、办公用品：现有的办公用品由甲乙双方共同使用，后期再购买的由乙方承担； 5、电话费：甲乙双方各自报装电话机产生的费用由各自公司自行承担，甲方电话在联合办公区安装分机电话，乙方可使用，但原则上只接不打； 6、饮水等其他事项：现有资源由甲乙双方共同使用，后期再购买的由乙方承担； 7、其它未尽事宜，双方协商决定。 甲方：深圳市****有限公司 代表人签字： 日期： 乙方：深圳市****有限公司 代表人签字： 日期：篇三：费用分摊协议 费用分摊协议 费用分摊 根据《南京市保障房项目岱山片区综合治理协议》的相关要求，结合南京市保障房建设指挥部工程建设组4月28日现场工作例会的精神，每月各家单位需要缴纳一定金额的综合治理费。费用分摊方式 项目及金额 56合计：贰万零捌佰圆整（20800元） 分摊方式 按分包队分摊，共2家分包队 分别为：夏桂宝分包队吴瑶分包队 即每人分摊总金额的50%，即壹万零肆佰圆整（10400元），分摊后尾数金额不足一元的部分四舍五入到整数。
2329-企业费用、成本的分摊与列支技巧
企业费用、成本的分摊与列支技巧 本部分设定了隐藏,您已回复过了,以下是隐藏的内容 企业费用、成本的分摊与列支技巧费用就是企业在生産经营过程中发生的各种耗费，按其经济用途可以划分爲生産经营成本和期间费用。生産经营成本，工业企业也称生産成本或制造成本，是企业在生産经营过程中，爲生産商品或提供劳务等发生的直接人工、直接材料和制造费用；期间费用则是企业围绕一定经营期间而发生的费用，包括财务费用、管理费用和産品销售费用三部分。 费用分摊常用三种方法：①、实际摊销法，即根据实际费用进行摊销，多则多摊，少则少摊，没有就不摊； ②、平均摊销法，即把一定时间内发生的费用平均摊在每个産品或成本中；③、不规则摊销法，即根据生産经营需要进行费用分摊，可能将一笔费用平均分摊在每一个産品中，也可能在一批産品中，一分钱也不摊。在具体的实践中，应注意解决两个问题：一是如何实现最小利润支付；二是费用摊入成本时怎样使其实现最大摊入 费用就是企业在生産经营过程中发生的各种耗费，按其经济用途可以划分爲生産经营成本和期间费用。生産经营成本，工业企业也称生産成本或制造成本，是企业在生産经营过程中，爲生産商品或提供劳务等发生的直接人工、直接材料和制造费用；期间费用则是企业围绕一定经营期间而发生的费用，包括财务费用、管理费用和産品销售费用三部分。 费用分摊常用三种方法：①、实际摊销法，即根据实际费用进行摊销，多则多摊，少则少摊，没有就不摊； ②、平均摊销法，即把一定时间内发生的费用平均摊在每个産品或成本中；③、不规则摊销法，即根据生産经营需要进行费用分摊，可能将一笔费用平均分摊在每一个産品中，也可能在一批産品中，一分钱也不摊。在具体的实践中，应注意解决两个问题：一是如何实现最小利润支付；二是费用摊入成本时怎样使其实现最大摊入。 一. 及时列支费用 企业当期发生的费用应及时核销入账。如已发生的坏账、呆账应及时列入费用，存货的盘亏、毁损应及时查找原因，属於正常损耗部分应及时列入费用。对能够合理预计发生的费用、损失，应采用预提方法计入费用，适当缩短以後年度需分摊列支的费用、损失的摊销期。例如低值易耗品、待摊费用等的摊销应选择最短年限，增大前几年的费用，递延纳税时间，对於限额列支的费用，如业务招待费及公益性救济捐款，应准确撑握其限额列支的数目，争取将限额以内的部分充分列支。 二、正确划分销售费用与産品成本 随着科学技术的进步，费用与成本的明晰程度可能进一步淡化，一项既可以记爲销售费用，也可以划分爲産品成本，在实际工作中就可能面临两种选择，要麽选择销售费用，要麽选择成本费用。有人认爲哪个就行，其实不然。税法规定，在扣除标准内的销售费用可以当期扣除，而産品成本只能将本期已销售出去的部分的成本转出扣除，未销售出的只能待以後销售出去时再予以确认，对於这样的支出，当年可以税前扣除，企业该部分所得税的纳税时间就会滞後。 例如，房地産开发企业，既可以单独销售，也可以另设销售分公司进行销售，房地産开发企业的特点是投资大、周期长、占用资金大。如设立销售分公司，则其间发生的差旅费、工资、福利、补贴等可以作爲销售费用列支。如单独销售不设销售公司上述费用就将列入开发成本。从这一点看，房地産开发企业设立销售分公司比较划算，这样，既可以递延纳税时间，又可以给企业收取一部“活钱”，有利於企业的发展。另外，正确划分销售费用和成本，还可以降低企业的涉税风险。例如：在1994年税制度改革以後，许多酒类生産企业爲了规避消费税，将企业一分爲二，分成生産和商业两个企业。生産企业将産品低价供给商业企业，商业企业再高价销售，将应在生産环节上实现的毛利转移到流通环节上，生産环节就少交了消费税，对企业这种做法，在合理幅度内无可厚非，但有的企业将産品售价与産品成本之间的差额定得过低，这就增加了企业的涉税风险，税务机关对这种无正常不当理由的低价销售行爲，可适用反避条款，即可按国家税务总局制定的全国行业平均利润水平重新核定企业的销售价格，向企业追缴税款。那麽企业如何规避这种风险呢?在销售价格不变的情况下，根本问题就是降低産品成本，保持一个合理的利润水平。要达到这个
成本费用的归集与分配的原则
成本费用的归集与分配的原则 费用的归集和分配是计算产品成本的前提和基础。为了正确核算产品成本，企业应当设置“生产成本”和“制造费用”等成本类账户。归集和分配费用时，凡是属于直接费用均应直接计入成本核算对象，间接费用应选择合理的标准分配计入有关的成本核算对象。 生产成本通过“生产成本”账户进行归集，该账户是核算企业进行工业性生产，包括生产各种产品、自制材料、自制工具、自制设备等所发生的各项费用。该账户应设置“基本生产成本”和“辅助生产成本”两个二级账户。“基本生产成本”核算企业未完成主要生产目的而进行的产品生产所发生的费用；“辅助生产成本”核算企业为基本生产服务而进行的产品生产和劳务供应所发生的费用。在这两个二级账户下，还应按照成本核算对象设置明细账并按规定的成本项目设置专栏进行明细核算。 成本核算资料是归纳有用的成本信息基础，而成本信息收集是企业财务管理的最基础的工作，也是财务预测、财务控制、财务分析的、业绩考核的基础。成本管理的好坏直接关系到企业的兴衰，降低成本，节约资源，是企业永远追求的主题。因此搞好成本核算是企业发展的软件，是会计工作 者的主要职责，通过几年的成本核算工作结合我们公司生产组织和工艺流程的特点搞好成本核算应具备的几个环节和根据生产组织和生产流程的特点结合自己的工作经验总结出成本费用归集分配原则。 为了更进一步理解成本核算的过程首先介绍一下我们公司基本情况： 我们公司是国有控股的有限公司，投资者资本性质繁多，既有国有的朝川矿的投资，个人资本的创投公司，又有民营的丰麟公司，还有外资的上海集泰公司。供应商和客户繁多，其中又有五家委托加工原料煤核算，又是是典型的坑口循环经济模式。由此给公司成本费用归集分配核算加大了难度。为了对相关利益群体做到客观公正，公允的核算和监督，及时地为管理层提供相关的成本信息。必须建立一套科学规合理的成本核算模式。 该公司是洗煤——炼焦——化工——煤气发电于一体的循环经济，工艺流程复杂，主产品联产品繁多。具体流程如下：先有朝川矿一井原煤直接从井下通
项目成本科目设置和分摊原则管理指引
1.目的
统一全集团房地产成本科目和成本费用的跨期分摊原则，制定集团的成本目标测算、动态分析和结算的基础规则，使项目过程的成本费用数据记录清楚，便于跨项目的成本费用对比，逐步加强项目成本测算的能力。 2.适用围 适用于柏庄置业集团的成本科目设置和成本费用分摊。 3.术语和定义 3.1 成本核算：把一定时期企业生产经营过程中所发生的费用，按其性质和发生地点， 分类归集、汇总、核算，计算出该时期生产经营费用发生总额和分别计算出每种产品的实际成本和单位成本的管理活动。 3.2 成本核算对象：是指为了有利于成本费用对比和预测，而需要单独计算实际成本和单 位成本的产品。 在房地产开发活动中，成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象； 同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象；同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象； 根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。 4.职责 4.1集团成本管理部 4.1.1负责制定通用的成本费用科目体系和分摊原则 4.2 项目公司成本部 4.2.1 根据通用的成本费用科目体系和分摊原则，制定本项目的成本科目和具体的分摊规 则，进行成本测算和分摊 现有项目公司部门设置与标准项目公司部门设置对应关系：
房地产企业开发成本核算及分配
一、房地产企业成本核算的对象 但随着房地产市场向纵深发展，一个项目是综合的，按其居住功能分可能有普通住宅、公寓楼、写字楼、商业用房或可单独出售的配套设施等建构筑物，按其建筑的性质可能有普通多层、小高层、高层、别墅或裙楼等等，按其是否装修还可以分为毛坯房、粗装修房或精装修房等，总之开发产品是复杂多样。于是，在实际业务操作中有的以小区为核算对象、有的以分批开发的项目为核算对象、有以工程发包标段为核算对象、有的以能否单独编制概算或施工图预算的单项开发项目为成本核算对象、有的甚至提出以房地产开发项目的工程内容和工期进度作为主要依据来确定成本归集对象，我们不能去武断地评价哪一种方法正确与否，但有一点是明确的，那就是这些方法所核算出的单位面积的成本是不合理的，不能真正保证收入与成本配比。还有可能出现人为地调节利润的情况，从而使信息的真实可靠性大打折扣。 笔者认为房地产业成本归集的对象无论项目的开发是单一还是复杂多样，均应以政府批准立项的单个项目为核算对象，不管是该项目是否与其他项目的名称、地块以及其他配套设施是否相联系，因为一个项目无论是立项审批还是规划审批，一般是独立于其他项目的作为一个整体考虑的，在项目的建筑密度、容积率、绿化履盖率、人防设计要求、配套设施的建设都是单独要求的.所以在项目分批分期开发时如果简单地按批次、按标段或按建筑类别都不能合理而准确地反映出开发产品的成本。于此有一检验成本核算准确合理的方法，那就是在同一个立项项目中的同类开发产品的成本相当，在销售价格平稳再剔除其他价格调整因素的情况下，同类的开发产品的销售毛利是不会有很大的波动的。所以考虑成本核算对象时应该以政府批准立项的项目为单位，只有按照规划的要求将所有应该实施及配套的工程项目建设完成后才能算是整个项目的成本归集完毕，否则，即使提前按照工程预算将相关的成本预提计入开发总成本也会有误差。 二、房地产企业成本归集 与其他行业的成本核算一样，在确定了成本核算对象后，就是客观选择确定成本的结构。在开发成本一级科目下设置“土地成本、前期费用、建筑安装成本、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费、财务费用”等二级明细核算，再在二级明细科目下设三级明细，对各个二级科目进行细化。由于房地产产品规模大、生产周期长，往往成片分期开发，而且建筑产品是非标准产品，因此在设立三级成本明细时，对同一小区内的各工程项目应该分类进行核算，可以借助于工程或前期部门所编制的项目预算，尽可能与项目规划、预算的项目内容一致，或者说以上内容都能在所设置的三级明细成本中合理地归集，同时对于成片、分批开发的相近的开发产品可以行当合并，如甲小区——小高层、甲小区——普通多层等，对于受益对象较多或是整个立项项目都需要承担的公共成本，在核算时要做详细的记载，以便于今后的分步分配计算。 合理归集完全部开发成本后，最关键工作就是成本的分配了。在此前，我们要讨论一下单位成本的对象问题，以往大家都是计算出全部开发产品的单位建筑面积或可售面积成本，(即直接用总成本除以总的建筑面积或可售面积)，进而根据各产品对象的面积乘以单位面积成本就计算出单个开发产品的销售成本了，有些企业甚至不设置“开发产品”科目或是开发产品科目不设置明细户，当然，这对于一些规模小、开发产品较为单一的项目来说这样分配是不会影响
土地成本分摊有哪些基本原则
土地成本分摊有哪些基本原则？ 答：根据土地增值税清算扣除项目分类，土地成本包括“取得土地使用权所支付的金额”扣除项目和“房地产开发成本”扣除项目中的“土地征用及拆迁补偿费”分项。在实务中，大多数通过“招拍挂”形式取得的开发用地是净地，除特殊情况外，已经不再单独发生“土地征用及拆迁补偿费”了。《土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定：“纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。” 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（五）项规定：“属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。” 《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号文件发布）第二十一条规定：“纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。”从上述政策规定可以看出，土地成本分摊的原则是“按照受益对象，采用合理的分配方法”，基本方式为占地面积法与
建筑面积法，也可按照税务机关确认的其他方式计算分摊。目前各地税务机关对土地成本的分摊大致有如下原则（方法），但是在具体执行中有一定差异： 一是能明确成本对象的归集。对于能明确成本对象可以直接归集的土地成本，应该直接归集到相应的成本对象中，即采取直接成本法。 二是分期、分批或多个清算项目之间的分摊。对于分期、分批或多个清算项目之间的土地成本的分摊，一般采取的方法有占地面积法、建筑面积法或税务机关确认的其他合理方法分摊。。 三是同一清算项目中的分摊。对于同一清算项目中的土地成本分摊，一般是采取建筑面积法或税务机关确认的其他合理方法分摊。 上述政策为土地成本分摊的基本政策，各地在执行中的一些具体规定在后续细分问题中叙述。
成本费用分摊管理办法
1 目的及原则 为了优化项目成本结构，提高成本意识，更准确客观的反映项目运营效益，便于项目成本管理，特制定本办法。 2 适用范围 本办法适用于公司自营、合资及外部委托运营等各类项目。 3 权责 3.1总经理负责费用分摊工作的总体管理，对相关模糊地带及争议等问题进行裁决。 3.2各成本发生部门负责本领域成本费用相关数据的收集和相关指标的计算。 3.3各运营部门负责对各成本发生部门的数据审核。 3.4行政人事部负责收集汇总各部门的费用计算数据，统一提交给财务部门； 3.5财务部门负责各项目成本核算，及时出具项目核算报告，供公司领导管理决策使用。 4项目直接费用 各项目开展的各类促销、推广活动等营销费用，及项目运营人员的差旅项目等直接相关费用，列入各项目成本中。 5工资分摊 5.1体现为人工成本。各类型岗位人员的固定工资部分按不同的方法进行分摊。详情见附件1。此工资部分在工资表中包括基本工资、岗位工资、各项补贴和公司缴纳的社保费用。 5.2销售客服人员工资按工作量占比情况行分摊。工作量占比由提成总量、客服人员数量、聊天数和接待人数等各项指标加权计算得出。含销售部门所有人员。 5.3创意类岗位人员工资按工作量积分占比情况进行分摊。工作量占比为针对不同工作类型、所用的人员等进行的标准化分类积分。含创意团队所有人员（设计部和文案策划部）。 5.4售后岗位人员工资按工作量占比情况进行分摊。工作量占比由退换货量、中差评量、聊天量和培训量等各项指标加权计算得出。包括除了项目专属人员之外售后部门的其他所有售后人员。 5.5仓库人员工资按工作量占比情况进行分摊。工作量占比由发货机器单数、提成总额和发货积分等各项指标加权计算得出。包括仓库所有人员。 5.6采购人员工资根据不同工作内容积分制占比情况分摊费用。包括采购部门所有人员。 5.7运营人员工资:直接计算到各项目成本之中。包括各运营部门所有正式岗位的运营人员。含经理助理岗位，不含试用期的人员。 5.8服务管理人员的工资按各项目的其他岗位工资总额占比进行分摊。包括行政人事、总经办、培训主管及未转正运营人员等，此部分为除去5.1-5.7之外的其他所有人员。 6提成/奖金分摊 体现为人工成本。为各岗位设置的奖励项目，如销售提成、运营奖励等，直接列入各项目成本中。在工资表中为各项目设立的各种提成、奖金等。 7仓库房租水电费分摊 各地仓库的房租及水电费用，按照囤货面积进行占比分摊。仓库租金及水电费按各项目实际囤货占地面积进行分摊。详情见附件2。 8日常费用分摊 包括各种办公消耗品、水电、通信等行政费用及招聘、外部培训等人事费用。按各项目所承担的当月实际工资占比进行分摊。详情见附件2。 9 新项目相关费用 新项目（如微淘）独立运营之前的相关费用暂由公司进行承担。包括营销、设计、推广等费用，纳入项目
项目成本科目设置和分摊原则管理指引
统一全集团房地产成本科目和成本费用的跨期分摊原则，制定集团的成本目标测算、动态分析和结算的基础规则，使项目过程的成本费用数据记录清楚，便于跨项目的成本费 用对比，逐步加强项目成本测算的能力。 2. 适用范围 适用于柏庄置业集团的成本科目设置和成本费用分摊。 3. 术语和定义 3.1 成本核算：把一定时期内企业生产经营过程中所发生的费用，按其性质和发生地 点，分类归集、汇总、核算，计算出该时期内生产经营费用发生总额和分别计 算出每种产品的实际成本和单位成本的管理活动。 3.2 成本核算对象：是指为了有利于成本费用对比和预测，而需要单独计算实际成本和单 位成本的产品。 在房地产开发活动中，成片分期（区）开发的项目，可以以各期（区）为成本核算对象； 同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期（区）划分成本核算对象的基础 上，还应按功能划分成本核算对象；同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象； 根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否 摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项 目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本 核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。 4. 职责 4.1集团成本管理部 4.1.1 负责制定通用的成本费用科目体系和分摊原则 4.2项目公司成本部
4.2.1 根据通用的成本费用科目体系和分摊原则，制定本项目的成本科目和具体的分摊规 贝叽进行成本测算和分摊
现有项目公司部门设置与标准项目公司部门设置对应关系: 5. 工作方法和过程控制 5.1成本费用科目与核算内容 5.1.1成本费用科目分为五个一级科目，分别是“开发成本、营业费用、财务费用、管理费用、不可预见费”，下表是整个成本科目的详细分级与单项核算内容的示意：
土地出让金、开发成本、配套设置费的分摊方法
一、第三十三条九项（二）款的原文 （二）扣除项目不能够直接认定的，审核当期扣除项目分配标准和口径是否一致，是否按照下列顺序合理分摊： 1.将“取得土地使用权所支付的金额、土地征用及拆迁补偿费”按照实际占用土地面积占土地总面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。 2.将“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、国家规定的其他扣除项目”，按照建筑面积占总建筑面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。 3.属于全体业主共有或者无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的公共配套设施费，一般按照可售面积分摊各期、各项目应负担的成本。 二、土地成本分摊，分配方法 （一）交易情况 某房地产开发公司在一块10000平方米的土地进行房地产开发，其取得土地使用权所支付的出让金为1000万元。该房地产公司在这块土地上建了两幢楼，一幢为写字楼，占地面积（包括周围的道路及绿地等）4000平方米，建筑面积15000平方米；一幢为公寓，占地面积（包括周围的道路及绿地等）6000平方米，建筑面积16000平方米。公寓的公共配套设施当中有游泳池占地面积100平方米、建筑面积的500平方米，开发商改变为对外开放的经营性质的设施。公寓已出售90%，写字楼尚未转让。 （二）按占地面积分摊土地出让金 1.公寓应分摊的土地出让金为： 按转让土地使用权的面积分摊，公寓应分摊的土地出让金的计算方法如下： 公寓应分摊的土地出让金600万元＝公寓占地面积6000平方米×（项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总占地面积10000平方米）。 2.按可售与不可售面积确认应分摊的土地出让金： （1）公寓不可售占地面积应负担的出让金。公寓总占地面积6000平方米，其中不可售面积的游泳也占地100平方米，应负担土地出让金计算方法如下： 不可售面积应负担的土地出让金1O万元＝不可售占地面积100平方米×（项目支付土地出让金总额1000万元÷项目总占地面积10000平方米）。 （2）公寓可售面积应分摊的土地出让金。 公寓可售面积应分摊的土地出让金590万元＝公寓应分摊的土地出让金600万元－不可售面积应负担的土地出让金10万元。
成本分摊的基础原理和方法讲义
成本分摊的基础原理和方法 目录 第一章成本还原分摊有关概念和理论基础 (1) 基本概念 (1) 1.1.1营运成本 (1) 1.1.2责任中心 (1) 理论基础 (2) 成本性态 (2) 1.2.2作业成本法 (3) 第二章成本中心设置 (3) 总行成本中心设置 (4) 分行成本中心设置 (4) 支行成本中心设置 (5) 第三章成本归集和还原 (5) 成本归集步骤 (5) 成本还原步骤 (6) 3.2.1确立资源耗费动因 (6) 3.2.2将间接成本按资源耗费动因还原到成本中心 (7) 成本归集和还原案例 (8) 第四章成本分摊 (11) 成本驱动在成本分摊环节的应用 (11) 成本中心营运成本分摊原则和方法 (12) 4.2.1成本分摊原则 (12) 4.2.2成本中心营运成本分摊方法 (13) 成本分摊注意要点及案例 (15) 注意要点 (15) 案例 (15)
成本分摊的基础原理和方法 第一章成本还原分摊有关概念和理论基础 基本概念 1.1.1 营运成本 在企业中，成本是指为了获得当前或未来的利益而作出的以财务资源为表现的牺牲，这种付出形成了企业的产品和服务。成本与费用的区别在于，成本是对象化的耗费。制造企业的成本根据经济用途分类，可以分为制造成本和非制造成本，其中制造成本是为生产产品和提供劳务而发生的成本，非制造成本是除制造成本以外，维持企业经营所必需的耗费，如销售费用、管理费用和财务费用。 在银行金融业，由于产品和服务的货币化特殊性，提出营运成本的概念。银行业的营运成本按经济性质一般分为16类，主要有人事费用、电子科技费用、宣传广告费用、招待费用、法律事务费用、车辆营运费用、安全设备使用费、会议和差旅费、教育培训费用、营业用房相关费用、研究开发费用、营业相关税费、办公费用、监管费、监事费和其它。 1.1.2 责任中心 责任中心是分权制企业管理模式的产物。为了控制分权单位的活动，以实现企业整体目标，设立责任中心，并通过责任中心的业绩评价加以控制。所谓责任中心，是指在组织内部，其管理者享有一定的权利，并承担一定责任的单位。责任中心可以是一个部门、一个车间、也可以是一个经营单位。每个责任中心都有自己的目标，不同责任中心的目标，最终都要为企业的战略目标服务。按照不同单位管理者的权限，责任中心可以分为成本中心、费用中心、收入中心、利润中心和投资中心。责任中心还可以细分为： （1）标准成本中心 标准成本中心的管理者仅对所能控制的成本负责，这类责任中心的投入可以用货币来计量，而产出却无法以货币计量，在投入和产出之间存在明确的最优关系。由于需要对成本的合理与否加以评判，制定一套标准成本作为判断尺度就成为该中心的最大特点。银行柜面、电子银行渠道就是典型的标准成本中心。 （2）酌量费用中心 在酌量费用中心，管理者对成本负责，但该中心的产出无法以货币计量，且在投入（所消耗的资源）和产出（所取得的结果）之间不存在明确可辨认的关系。通常采用酌量性的预算体系来代替标准成本，例如银行会计结算、个金部等管理部门。 （3）收入中心 收入中心的管理者负责销售价格和销售量，并对其差异负责。在收入中心，产出以货币计量，但不需要确定投入和产出之间的关系。典型的收入中心为销售部门，其管理者不需要对所销售的产品成本负责，因为这些产品是制造部门转移过来的。在管理会计理念中，虽然
项目成本测算时的分摊指引
目录 第一节总则一、测算分摊目的：
合理准确的归集测算分摊开发项目及产品成本，以便于进行开发项目/产品的盈利预测及分析，促进项目成本管理能力的提升。 二、测算分摊原则： 1、成本受益原则：谁受益谁承担，多受益多承担。 2、收入配比原则：收入与成本相匹配原则。 3、预先分配成本不予追溯调整原则： 后期开发项目由于规划变更、或市场因素等各种原因，造成需在各期开发项目之间分配的成本费用、比原来预先分配的金额发生变化时，一般处理原则是：其变化差异金额在发生变化的当期开发项目、及其以后各期开发项目中进行分配，对以前已开发项目预先分配的成本费用金额不予追溯调整（俗称：往后摊，不往前摊）。若遇变化差异额很大的特殊情况、且前期开发项目的成本没有办理内部结算手续时，经集团有关部门批准同意调整前期开发项目成本的，作为特例处理。 三、有关定义： 1、开发项目“标的成本”： (1) 从物理状态说，是本期开发项目区域范围内所发生的总成本，如可售产品（住宅、商铺等）、和不可售产品（学校、会所等）所组成的成本； (2) 从时间状态说，是本期项目开发时间段内所发生的全部成本，包括超过本期项目区域范围所发生的开发成本，如超本期开发项目的小区内市政管网等所组成的成本(土地除外)。
2、开发项目“标的成本”的单位成本： 是指“标的成本”中各成本费用项目除以相对应的度量单位（如：占地面积、总建面积……）所得出的、用于在不同开发项目之间进行“标的成本”对比分析的单位成本。（具体计算详见“标的成本”的单位成本计算规则表） 3、开发项目“本期成本”： 是“标的成本”按照收益与配比原则及其分配规定，在开发项目不同开发期中进行摊入、摊出成本后所形成的、用于计算分期开发项目损益的本期项目总成本。 4、开发项目“产品成本”： 是“本期成本”按照收益与配比原则及其分配规定，在本期开发项目中的不同开发产品中进行成本分配后所形成的、计算开发产品损益的产品总成本。 5、产品：包括可售产品与不可售产品。产品结构如下所示： 注：产品品种与类型的名称由集团统一规定；产品户型可按开发项目具体情况确定。 第二节开发项目成本测算分摊规定 一、开发项目成本测算分摊口径（成本科目）及报表格式 成本科目：按MB03样表中所设定的一、二、三、四级成本科目进行开发项目“标的成本”和“本期成本”的测算分摊（其中：四级成本科
土地成本分摊方法汇总
各地土地增值税成本分摊方法总结表
扣除项目的分摊方法 一、中央的规定 二、天津的规定（津地税地[2010]49号） 三、江苏的规定（苏地税规[2012]1号）（苏地税发[2009]72号） 十一、南京的规定（南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题解答） 四、常州的规定（常地税一便函〔2013〕2号） 四、宁波的规定（甬地税二[2010]106号）（甬地税二[2009]104号）（甬地税二[2010]106号）（甬地税二[2007]74号） 五、青岛的规定（青地税发[2008]100号） 六、广州的规定（穗地税函[2013]179号）（穗地税发[2013]152号）（穗地税函[2012]198号）（穗地税函[2008]342号）（穗地税函[2010]170号） 七、内蒙古的规定（内地税字[2007]87号） 八、丽水的规定（丽地税政[2007]87号） 九、银川的规定（银地税发[2007]214号） 十、宁夏的规定（宁地税发[2007]46号） 十二、海南的规定（琼地税发[2009]187号）（琼地税函[2007]356号）十三、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问题
的解答）（浙地税函[2009]222号）（磐地税政〔2010〕6号） 十四、大连的规定（大地税函[2008]188号）（大地税函〔2006〕76号） 十五、湖北的规定（鄂地税发[2013]44号）（鄂地税发[2008]207号）（鄂地税发[2008]211号） 十六、江西的规定（赣地税发[2008]76号）（赣地税发[2006]99号）十七、福建的规定（赣地税发[2006]99号） 十八、福州的规定（榕地税发[2008]108号） 十九、广西的规定（桂地税发[2008]44号）(桂地税发[2008]96号) 二十、北京的规定（京地税地[2008]92号）（京地税地[2007]134号）（京地税地[2007]325号）（京地税地[2003]73号） 二十一、四川的规定（川地税发[2007]21号） 二十二、安徽的规定（皖地税函[2007]311号） 二十三、温州的规定（温地税政〔2006〕206号） 二十四、黑龙江的规定（黑地税函〔2010〕33号）（黑地税发[2007] 119号）（黑地税发[2005]94号） 二十五、重庆的规定（渝地税发[2006]143号） 二十六、辽宁的规定（辽地税函[2012]92号） 二十七、西安的规定（西地税发[2010]235号） 二十八、绍兴的规定（绍兴市地方税务局公告2011年第7号）一、中央的规定
项目成本科目设置和分摊原则管理指引审批稿
项目成本科目设置和分摊原则管理指引 YKK standardization office【 YKK5AB- YKK08- YKK2C- YKK18】
1.目的 统一全集团房地产成本科目和成本费用的跨期分摊原则，制定集团的成本目标测算、动态分析和结算的基础规则，使项目过程的成本费用数据记录清楚，便于跨项目的成本费用对比，逐步加强项目成本测算的能力。 2.适用范围 适用于柏庄置业集团的成本科目设置和成本费用分摊。
3.术语和定义 成本核算：把一定时期内企业生产经营过程中所发生的费用，按其性质和发生地点，分类归集、汇总、核算，计算出该时期内生产经营费用发生总额和分别计算出每种产品的实际成本和单位成本的管理活动。 成本核算对象：是指为了有利于成本费用对比和预测，而需要单独计算实际成本和单位成本的产品。 在房地产开发活动中，成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象；同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象；同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对 象； 根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。 4.职责 4.1集团成本管理部 4.1.1负责制定通用的成本费用科目体系和分摊原则 项目公司成本部 根据通用的成本费用科目体系和分摊原则，制定本项目的成本科目和具体的分摊规则，进行成本测算和分摊 现有项目公司部门设置与标准项目公司部门设置对应关系：
房地产企业成本分摊方法整理(附案例分析)
房地产企业成本分摊方法整理（附案例分析） 什么是建筑面积法？ 建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。 1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。 2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。 为了阐述大家都知道的“概念”，我通过简单的案例来解读概念。 【案例一】 老王计划在老家宅基地修建一座两层的门房，建筑面积是200平方米，共花了75000元，请计算每平方米的单位造价是多少元？（小学三年级应用题）【房企财税微信：fdccspx】 对了，你们已经学会抢答！计算过程如下： 75000元/200平方米=375元/㎡ 以上计算过程就是对建筑面积法的核心诠释。 在房地产企业进行土地增值税清算的时候，计算单位成本是必经步骤。在实际操作中，建筑面积法要学会灵活运用。下面我们就详细解读。 【案例二】 假设某房地产企业开发成本（依据竣工决算报告做出，记账凭证、流水均符合税法规定）、销售面积、单位成本如下图所示：
该销售面积包括三部分： 一是实际销售面积。该面积一定是实际销售的面积，与测绘面积、预售面积不一样的。修建的公配（会所），不属于可售面积，但属于建筑面积。如果企业实际销售了会所（姑且不论是否可以销售、是否违规），则会所属于“实际销售面积”。要注意概念的区分。 二是自用面积。企业出于以下几点原因有可能自用房产：捂盘惜售、滞销姑且自用、规划就是为了自用。自用面积转固定资产的时候，同样是存在成本的，因此，自用面积必须考虑。 三是出租面积。企业处于各种考虑，将开发产品作为投资性房地产获取收益，同样考虑该部分的建筑面积。 第四步：计算单位成本 在计算的时候注意区分，包含利息的单位成本与不包含利息的单位成本。【房企财税微信：fdccspx】 完成以上步骤之后，在进行土地增值税清算的时候就简单了，销售100平方米，扣除100平方米的成本，计算增值额，寻找税率，计算土地增值税税款。 建筑面积法是房地产企业成本分摊的最基本的方法，也是最重要的一个方法，其他成本分摊方法均以建筑面积法为基础衍生出来的。如果您认真看完以上内容，恭喜！您已经掌握建筑面积法的精髓！成本分摊作为一个系列，其他分摊方法，我们接着往下看↓↓↓ 那么，什么是预算造价法？ 预算造价法指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。 预算造价法怎么用？我们通过一个简单的案例进行阐述。
项目成本科目设置和分摊原则管理指引
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统一全集团房地产成本科目和成本费用的跨期分摊原则, 态分析和结算的基础规则， 使项目过程的成本费用数据记录清楚， 便于跨项目的成本费 用对比，逐步加强项目成本测算的能力。 适用于柏庄置业集团的成本科目设置和成本费用分摊。 成本核算：把一定时期内企业生产经营过程中所发生的费用，按其性质和发生地 点，分类归集、汇总、核算，计算出该时期内生产经营费用发生总额和分别计 算出每种产品的实际成本和单位成本的管理活动。 成本核算对象：是指为了有利于成本费用对比和预测，而需要单独计算实际成本和单 位成本的产品。 在房地产开发活动中，成片分期 （区）开发的项目，可以以各期（区）为成本核算对象; 上，还应按功能划分成本核算对象；同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结 构的，还应按结构划分成本核算对象; 根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否 摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项 目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本 核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。 4.1.1 负责制定通用的成本费用科目体系和分摊原则 4.2项目公司成本部 4.2.1 根据通用的成本费用科目体系和分摊原则，制定本项目的成本科目和具体的分摊规 则，进行成本测算和分摊 4 . 职责 4.1 集团成本管理部 制定集团的成本目标测算、动 2. 适用范围 3. 术语和定义 3.1 3.2 同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期 （区）划分成本核算对象的基础
关于四大类开发成本分摊原则的说明4页
关于四大类开发成本分摊原则的说明 鉴于远洋地产天津区域事业部开发项目建设规模日益增加，为统一口径，便于成本核算，经讨论，对涉及到多地块的开发成本费用分摊原则建议如下： 1、项目整体规划、方案设计、前期方案研究 主责部门：规划设计部 分摊原则：根据所涉及到的地块销面占比进行分摊。 2、项目前期策划、可研等费用 主责部门：市场部 分摊原则：直接计入费用发生当期的营业费用。 3、红线外勘察测绘费 主责部门：前期市政部 分摊原则：根据所涉及到的地块销面占比进行分摊。 4、售楼处、样板间建设 （1）土建、硬装费用 主责部门：工程管理部 分摊原则：属临时性建筑的，计入“前期费用—临时建筑”科目中，按所涉及地块的销面占比进行分摊。 属永久性建筑的，计入所在地块“建安费用”中。 （2）软装费用 主责部门：规划设计部 分摊原则：属临时性建筑的，计入“前期费用—临时建筑”科目中，按所涉及地块的销面占比进行分摊。 属永久建筑的，计入所在地块“建安费用”中。
（3）设计费 主责部门：规划设计部 分摊原则：计入“前期—设计费—卖场设计”科目中，涉及到多个地块的，按所涉及地块的销面占比进行分摊。 （4）模型制作费 主责部门：市场营销部 分摊原则：计入销售费用中。 （5）效果图制作费 主责部门：根据效果图用途不同，分别由规划设计部或市场营销部负责。 分摊原则：由规划设计部制作的，计入“前期——设计费——其他”科目中，涉及到多个地块的，按所涉及地块的销面占比进行分摊。 由市场营销部制作的，计入销售费用中。 5、办公区 （1）租赁形式 主责部门：办公室 分摊原则：计入开发间接费中。 （2）利用永久性建筑，阶段性作为办公区使用 主责部门：工程管理部 分摊原则：计入所在地块的“建安费用”中。 （3）自建临时性建筑 主责部门：工程管理部 分摊原则：计入“前期—临时建筑”科目中，按所管理的地块销面占比进行分摊。6、红线外市政配套设施
成本费用分摊管理办法
1 目得及原则 为了优化项目成本结构,提高成本意识,更准确客观得反映项目运营效益,便于项目成本管理,特制定本办法。 2 适用范围 本办法适用于公司自营、合资及外部委托运营等各类项目。 3 权责 3、1总经理负责费用分摊工作得总体管理,对相关模糊地带及争议等问题进行裁决。 3、2各成本发生部门负责本领域成本费用相关数据得收集与相关指标得计算。 3、3各运营部门负责对各成本发生部门得数据审核。 3、4行政人事部负责收集汇总各部门得费用计算数据,统一提交给财务部门; 3、5财务部门负责各项目成本核算,及时出具项目核算报告,供公司领导管理决策使用。 4项目直接费用 各项目开展得各类促销、推广活动等营销费用,及项目运营人员得差旅项目等直接相关费用,列入各项目成本中。 5工资分摊 5、1体现为人工成本。各类型岗位人员得固定工资部分按不同得方法进行分摊。详情见附件1。此工资部分在工资表中包括基本工资、岗位工资、各项补贴与公司缴纳得社保费用。 5、2销售客服人员工资按工作量占比情况行分摊。工作量占比由提成总量、客服人员数量、聊天数与接待人数等各项指标加权计算得出。含销售部门所有人员。 5、3创意类岗位人员工资按工作量积分占比情况进行分摊。工作量占比为针对不同工作类型、所用得人员等进行得标准化分类积分。含创意团队所有人员(设计部与文案策划部)。 5、4售后岗位人员工资按工作量占比情况进行分摊。工作量占比由退换货量、中差评量、聊天量与培训量等各项指标加权计算得出。包括除了项目专属人员之外售后部门得其她所有售后人员。 5、5仓库人员工资按工作量占比情况进行分摊。工作量占比由发货机器单数、提成总额与发货积分等各项指标加权计算得出。包括仓库所有人员。 5、6采购人员工资根据不同工作内容积分制占比情况分摊费用。包括采购部门所有人员。 5、7运营人员工资:直接计算到各项目成本之中。包括各运营部门所有正式岗位得运营人员。含经理助理岗位,不含试用期得人员。 5、8服务管理人员得工资按各项目得其她岗位工资总额占比进行分摊。包括行政人事、总经办、培训主管及未转正运营人员等,此部分为除去5、1-5、7之外得其她所有人员。 6提成/奖金分摊 体现为人工成本。为各岗位设置得奖励项目,如销售提成、运营奖励等,直接列入各项目成本中。在工资表中为各项目设立得各种提成、奖金等。 7仓库房租水电费分摊 各地仓库得房租及水电费用,按照囤货面积进行占比分摊。仓库租金及水电费按各项目实际囤货占地面积进行分摊。详情见附件2。 8日常费用分摊 包括各种办公消耗品、水电、通信等行政费用及招聘、外部培训等人事费用。按各项目所承担得当月实际工资占比进行分摊。详情见附件2。 9 新项目相关费用 新项目(如微淘)独立运营之前得相关费用暂由公司进行承担。包括营销、设计、推广等费用,纳入项目费