二装管理运作手册完整版

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装修管理手册目录

目录

一．装修流程

合格

合格合格

二、装修现状

1.主体结构：

钢筋混凝土框架结构，隔墙为加气混凝土砖

2.外墙：

石材幕墙加玻璃幕墙（1-3层）

3.公共部分装修标准：

首层大堂、中庭及电梯厅：

地面：石材

墙面：石材

天花：石膏板吊顶、乳胶漆饰面

大堂门：感应门

电梯：上海三菱电梯

4.标准层走道：

地面：玻化砖、釉面砖

墙面：乳胶漆

天花：石膏板吊顶、乳胶漆饰面

5.公共卫生间装修标准:

地面：防滑砖

墙面：玻化砖

天花：防水石膏板吊顶

洁具：中高档洁具

6.公共配套设施:

空调：中央空调系统

供暖：锅炉燃气供暖

给水：无负压供水

排水：污废分流

配电：每层设置配电间，用户电表集中放置

网络及电话：每层设置弱电间，网络及电话设备集中安装在弱电间

安防：主要出入口、停车场、电梯等设置保安监控摄像机

楼宇自控：设置中央监控系统对主要设备进行监控

消防：消防中央控制主机、消防泵、消火栓和消防喷淋、温感和烟感探头以及消防送风和排烟系统

7.办公户内配套设施:

空调采暖：空调冷水机组，末端风机盘管

供电：户内配电箱安装，照明、插座及风机盘管配电到位

网络及电话：六类线缆入户，末端安装；

火灾报警系统：户内设置火灾报警探测器

三．装修方案

1.物业公司将为每位业主或使用人提供《装修手册》和装修区域的原设计图纸，仅供业主或使用人参考。业主或使用人所聘请之设计师及装修单位应现场核实图纸中的资料及尺寸。在设计过程中，如有任何疑问，物业相关工程专业技术人员将提供咨询服务；

2.装修中不得对现有的主体结构及应急照明、公共照明系统进行改造；

3.由于楼板可承受的最大承载力有限（办公区约200kg/m2 ，商场约350kg/m2)因此不允许在楼板上集中放置较沉的重物，如UPS电池组，保险柜等。已做垫层的地面剔凿深度不能超过4cm，所有隔断墙均要求为轻质隔墙，并标明隔墙的材质高度；

4.建筑功能区域的划分、消防系统的改动，必须符合现行北京市消防法律法规的要求；

5.所有的门不得伸展至公共地方，包括走廊或电梯厅；

6.在室内装设吊顶时，应在每一个水管闸门及每一个电源箱或风机盘管下加装检查口；

7.跨层敷设自用的管线、网络时，应首先考虑通过已有的各种竖井进行，避免在楼板上打洞破坏结构强度，严禁在楼外飞线；

8.业主或使用人必须遵守单元设计实际容量，不允许超容量设计，不允许私自增容，如照明回路、插座回路有较大变动时必须书

面报请工程部确认；

9.报装方案应有详细的电气设计说明，包括灯具选型、地插选型，报装功率、各支路功率、插座回路的数量及每路功率均要有详细标示；

10.一般导线采用ZRBV阻燃型塑铜线，消防应急回路照明采用NHBV耐火型塑铜线，禁止使用普通BV塑铜线；

11.各类接线必须在接线盒内进行接驳，必须穿管走线，禁止施工中在吊顶内随意接线，吊顶上不允许各种裸露线路存在；

12.配线管禁止使用PVC型塑料管，应采用KGB薄壁扣压管，地面预埋应采用GS镀锌管；

四、装修图纸

业主或物业使用人应向物业公司提供具有相应设计资质的设计院（所）出具的正式报审图纸两套

1.建筑平面图显示清楚：

（1）各隔断分界线尺寸标注详细；

（2）功能区标注清楚，区域划分符合消防安全要求；

（3）细部施工做法详图；

（4）装修材料明细；

（5）地面、天花、墙壁的施工做法说明；

2.天花平面图显示清楚：

（1）任何间隔穿越天花吊顶并提供施工大样图，不得采用任何易燃物品于吊顶内；

（2）风口、照明灯盘位置及温烟感探头位置；

（3）天花吊顶内设备的改装或增加；

（4）现有消防喷淋头、温烟感、广播的位置及提议修改的位置；

3.电气图显示清楚：

（1）总配电盘，分区配电盘的位置，开关布置详图；

（2）总配电线路图并具备详细的资料；

（3）总耗电量统计；

（4）照明、动力设施线路图；

（5）电话、插座、开关安装位置；

4.给排水图显示清楚：

（1）给排水管道接驳位置及尺寸；

（2）管道系统图，管道标高标注明确；

（3）给水系统工作和试验压力；

5.空调通风平面图显示清楚：

（1）风机盘管原有位置接通更改位置；

（2）送风及回风风口位置的更改；

（3）室内空调温度控制器位置的更改；

（4）空调水系统更改线路、标高、接驳位置；

五、装修报审资料

由业主/使用人和装修单位准备和提供：

1.物业所有权证明；

2.申请人身份证复印件（验原件）；

3.装修设计方案，图纸；

4.装修单位营业执照、资质证明复印件（验原件）；

5.现场负责人身份证明及从业资格证明；

6.消防部门的审批意见；

7.其他法律法规规定的相关内容；

六、装修管理规定

1.业主/物业使用人携带相关资料到物业公司客服中心办理装修申请手续，填写《装修申请表》；

2.物业公司各部门将于5-10个工作日内完成业主/使用人的申请审批，审批合格后双方签订《装修协议》发放施工许可证；

3.装修方在施工过程中，应自觉接受物业公司安保和工程部门的管理和监督检查；

4.装修材料必须符合防火和环保标准；

5.装修施工用电要使用适当插座、插头、不得裸露、私拉、乱接电

线，禁止将电源线直接接在插座上；

6.装修时应注意对温感、烟感报警器和消防喷淋系统的保护，以免造成损坏；

7.地面铺砖时应注意不要将地下线路打断；

8.由于装修单位管理不善，而造成管道堵塞、漏水、停电等损失，由承包方负责修复和赔偿；

9.施工房间（现场）禁止使用明火（包括做饭）和堆放易燃易爆材料，装修现场严禁吸烟；

10.装修单位应设消防安全员，按照每40平方米配备1个灭火器的标准配备，并要求每位施工人员掌握使用方法。

11.装修过程中禁止下述行为：

（1）未经原设计单位或者具有相同设计资质以上的单位提出设计方案，擅自变动建筑主体和承重结构；

（2）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间或厨房；

（3）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；

（4）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果的；

（5）未经城市规划行政主管部门批准搭建建筑物、构筑物；

（6）未经城市规划行政主管部门批准改变住宅外立面，在非承重墙上开门、窗；

（7）未经供暖管理单位批准拆改供暖管道和设施；

（8）未经燃气管理单位批准拆改燃气管道和设施；

（9）其他影响建筑结构和使用安全的行为：

①地面铺设材料厚度超过4cm，新砌隔墙未采用轻质材料；

②施工现场未采取必要的安全防护和消防措施；

12.竣工验收：装修单位分项工程完工后需办理分项工程验收单，由装修单位提前一个工作日与工程部联系验收时间；

（1）所有吊顶内、隐蔽工程必须在最终封闭前24小时向物业公司申请进行工程的检查验收，合格后方允许进行下一步工序；否则，由此而引起的所有问题，均由装修单位负责，如无此项验收，不予报验；

（2）报竣工验收前，装修方应准备好两份竣工图；

（3）应由业主或物业使用人、装修方和物业单位一起根据装修有关资料验收。对业主或物业使用人和物业单位提出的整改意见，装修方必须执行直到符合标准；

（4）厨房卫生间防水闭水试验须经相关业主的检验；

13.装修时间：工作日20：00时——次日6:00时及法定休息日、节假日期间实施，其他时间禁止在本物业内进行产生噪音、有害气体、高浓度烟尘的装修作业；

14.其他规定和注意事项：

（1）因特殊原因需延长施工期，请提前一周向物业单位办理申请手续。违规施工者，物业单位有权令其停工；

（2）运送超大超长的材料应先进行分割，以保证电梯等公共设施不受损害，如有损坏视情节严重扣除装修押金。泥、沙等材料运送时

必须袋装化，并即卸、即搬、即清。请不要在公共区域内堆放施工材料，否则管理人员将以垃圾论处；

（3）为了保持公共区域的整洁，施工垃圾请勿置于楼外任何地方，必须装入袋内并自行处理或委托物业公司处理，做到日产日清；

（4）严禁施工人员将施工材料、垃圾抛掷窗外，若造成人员伤害、财产损失的，由装修方负责赔偿以及承担相关责任；

（5）业主/使用人自行装修和改造的系统及设施应由业主/使用人和装修单位负责保修，由于系统改造而造成的损坏，物业单位会积极配合修复工作，但造成的损失应由业主/使用人负责。室内设施、设备、管线、地面等所引发的故障应由装修单位负责保修二年；在此期间如业主/使用人找不到维修单位，由物业单位负责修复，其一切费用应由业主/使用人负担；

（6）装修方装修材料及施工工具的管理请自行负责，如有遗失和损坏，物业公司概不负责。装修人员携带物品离场时，应到物业公司开具出门条；

（7）装修方应严格遵守本规定，对违反本规定的装修方及施工人员，物业公司有权扣减装修押金或令其停止施工；

七．装修垃圾的清理

1.装修单位须按照物业指定的地方放置施工垃圾。严禁向楼道、消防通道、地漏、墩布池等倾倒施工垃圾，禁止将垃圾存放或遗弃在任何其他区域内；

2.在装修期间，装修垃圾必须装袋并在每天下午20：00点至22：00点间运输，物业公司负责做好运货电梯的保护，严禁将装修垃圾放置于公共区域或服务通道内，装修垃圾的清运只可使用物业公司指定的运货

电梯，严禁使用客用电梯；

八. 装修临时用水、电规定

1.临时用水、电请与物业单位联系设置专用取水、电点，任何单位禁止随意驳接水、电源，装修单位应负责该管路、阀门、水表、龙头、配电箱、表等设备的管理。一旦发生设备丢失、损坏，或发生跑水事故，装修单位应对造成的所有直接及连带的责任负责；

2.临时配电箱的电源线应使用质量合格的橡套绝缘电缆线，负荷侧的导线根据现场用电设备的具体情况，应使用满足绝缘强度和机械强度的橡胶绝缘或护套绝缘的导线。电源线在装修区域内不准沿地面敷设，应使用专用的挂线架，不准用金属裸线做绑线固定电缆线；

3.临时配电箱应由使用单位设专业人员专职电工负责管理和使用，且应在配电箱明显位置设置警示标志，例如“小心有电！”、“有电注意安全！”。现场使用时，配电箱应上锁，严禁其它施工人员随意动用；

4.装修结束后，装修单位于物业公司双方现场核对水、电消耗量并确认签字，办理有关表格填报工作，结清水、电费用。

九、装修管理协议书

甲方：（业主委托的物业管理主体）

法定代表人或授权代表：职务

地址：

营业执照证号：

联系电话：传真：

乙方：（承租人）

法定代表人或授权代表：职务：

地址：

营业执照证号：

联系电话：传真：

为了确保物业服务区域内建筑主体结构和公共设施设备的安全使用以及业主/使用人的公共利益，本着“为业主服务，对业主负责”的精神，加强诺德中心大厦（以下简称“诺德中心”）房屋装饰装修的管理和监督，有效制止违章装修行为，保障房屋的结构安全和外观统一，维护环境整洁、美观、协调及业主、承租人及使用人的正常生活秩序，创造一个安全、清洁、优美、舒适的环境，根据国家和北京市物业管理、消防、供水、供电、燃气、环境保护等有关规定和标准，甲、乙、丙三方就丙方对为明确双方的权利和义务，结合本公司的实际情况，特签订本协议。

第一条物业概况：

业主（物业使用人）名称：联系电话：

装修地点：楼层号，建筑面积m2

允许用电负荷： KW 空调负荷 KW/m2 供暖负荷 KW/m2 。

第二条现场负责人：

乙方自行选定丙方作为装修施工单位，确定装修方案，丙方指定［］为现场施工负责人及防火责任人。联系电话：