XXX项目可行性研究报告模板

可行性研究报告

2011年11月

目录

第一章项目概况 (3)

第一节项目概况 (3)

第二节项目功能介绍 (6)

一、XXX的理念 (6)

二、XXX的功能介绍 (6)

第二章建设单位概况 (7)

第三章项目建设的背景 (9)

第四章项目建设的必要性 (11)

一、适应经济社会发展趋势的需要 (11)

二、适应企业发展要求的需要 (11)

三、对外宣传的需要 (11)

四、完善城市功能作用的需要 (12)

第五章建设选址及外部配套条件 (13)

第一节建设地址 (13)

第二节建设条件 (13)

第六章项目实施进度 (15)

一、建设工期 (15)

二、项目实施进度安排 (15)

第七章财务、经济评价（一期） (16)

第八章社会效益分析 (18)

第九章结论及建议 (20)

第一章项目概况

第一节项目概况

一、项目名称：

二、建设单位：

三、项目负责人：

四、项目性质：新建

五、建设地址：

六、建设工期：

七、建设规模及内容

一）项目规模及内容

XXX项目位于沈阳市于洪区丁香湖新城，规划用地约500亩，总投资额80亿港币，分二期二年开发完成，一期投资30亿港币，是沈阳市市重点建设项目。项目建成后，将形中央公园、影视综合体、名品商业、星级酒店、文化集市、生态住宅、商务SOHO于一体的总面积超过60万平方米，新型超大城市文化地标。其中主要包括：

1）电影文化为主体：包括4D影院、中国电影文化中心、电影文化资料馆、电影酒店等。

2）中央公园、高端名品商业、soho办公，高端住宅、生态住宅。

3）以文化为主题的星级酒店、文化艺术品交易中心、文化展览馆、艺术品拍卖中心、文化剧院、文化集市等。

八、投资估算及资金筹措

项目总投资80亿港币。资金来源：全部自筹解决。

九、经济效益和社会效益

本项目实施后，将成为一个展现沈阳以及整个东北的历史文化风貌的都市旅游景点，填补了没有专业的文化创意集市场所的

空白，可以更好地举办各种文化艺术品交易会、文化博览会、文化展览、艺术品拍卖会、文化剧院、文化集市等，开展文化艺术交流活动。

文化会展业是会议业和展览业的总称，隶属于服务业，即通过举办各种形式的会议和展览，包括大型国际博览会展览会、交易会、运动会、招商会、经济研讨会等，吸引大量商务客和游客，促进产品市场的开拓、技术和信息交流、对外贸易和旅游观光，并以此带动交通、住宿、商业、餐饮、购物等多项相关产业的发展，并被称为“无烟工业”。会展活动的开展对社会经济发展、文化交流有着巨大的作用。文化会展业经过一个多世纪的发展，其形式、内容、功能和举办方式都发生了巨大变化，已表现为一种经济形式，成为各国经济结构中不可缺少的组成部分。

本项目建设单位每年还可以实现营业额100亿元，贡献税收15亿元。项目建设，完善了东北地区地区的文化设施以及沈阳城市的功能，通过开展丰富多彩的文化艺术品展览活动、拍卖、交易、展示，塑造城市文化品牌，激发城市活力和创造性，促进当地经济文化等各项社会事业快速发展。

第二节项目功能介绍

一、XXX的理念

一座城市需要一座客厅。沈阳乃至辽宁、全东北这座伟大的土地上更需要一个充分展现自己包容、博大、自信与骄傲的地方。

顺应辽宁省委、省政府、沈阳市委、市政府大力发展高端服务业，大力推进文化产业发展的大势，“XXX”应运而生。项目发展整体定位于沈阳市的国际交流中心和文化休闲商务中心；“资源节约型、环境友好型”的生态宜居滨湖新城。

“XXX”整体规划为“一湖、一心、两轴、三区”。“一湖”即丁香湖，环绕丁香湖形成连续不间断的开敞空间；“一心”为滨湖建设的城市副中心；“两轴”分别是白山路和沈马公路绿化景观轴、丁香大街绿化景观轴；“三区”为规划的三大风情居住区。

二、XXX的功能介绍

“XXX”是由中国领先的大型消费品批发市场物业和商务空间提供商运营商——XXX有限公司精心打造，同时也是XX发展在东北片区首个开发动工的大型文化综合项目，该项目集中央公园、影视综合体、名品商业、星级酒店、文化集市、生态住宅、商务SOHO于一体的总面积超过60万平方米，总投资超过80

亿港币的新型超大城市文化地标。

未来，“XXX”将成为沈阳人的接待中心、展示沈阳文化、了解沈阳城市的窗口，成为国家级交通枢纽的转运中心，成为东北第一大城市、东北地区中心城市——沈阳、辽宁、整个东北的文化新符号，成为沈阳这座伟大的梦想之城的新地标！

购物中心？娱乐中心？时尚中心？旅游景观？这都不是问题，XXX就是按照此原则和标准来精心打造的。

建成后的XXX，每座建筑内部，则按照21世纪现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界度身定做，将成为国际画廊、时装店、主题餐馆、咖啡酒吧、文化创意、动漫展示等……那里的时尚精品店紧追国际流行色，不逊半步，文化商场出售的是艺人工匠们独创的居家用品、工艺品和旅游纪念品，完全是地道的中国味。露天广场上丰富多彩的文化表演让旅客有许多的参与……

第二章建设单位概况

XXX（股票代码XXX.HK）是一家立足于湖北省武汉市的中国领先的大型消费品批发市场物业和商务空间提供商运营商，主要出售及出租消费品批发市场物业及其它商用物业单位。公司是面向专注于中国内需市场的供货商、生产商、经销商及其它本地中

小批发企业，为客户提供批发市场物业、全方位综合物流与交易设施及服务。

XXX是一家非住宅主题类公用物业的提供商和服务商，涵盖商业、办公、会展、酒店、物流等物业形态。目前国内运营总部在武汉，企业总资产超过50亿元。近年来，企业围绕国家加快城市化建设和扩大内需促进消费等发展战略，在国家重点经济城市和区域中心城市致力于打造大型城市综合体和城市功能化配套物业项目。截至2010年底，旗下主营业务拥有国内最大的内贸商品交易平台——汉口北国际商品交易中心、武汉市首个中小企业总部基地项目——第一企业社区、国家级文化产业重点发展项目——武汉客厅。目前持有物业超过150万平方米，2009年营业额逾30亿元，名列中国民营企业500强，中国服务业500强，系中国建设银行、交通银行、招商银行的重要战略合作伙伴。XXX 发展将利用多年在公用物业上开发、运营、管理等方面的综合优势，继续重点一线城市的拓展，适当扩大到二、三线城市的布局，从而巩固并进一步扩大全国性布局的长期竞争优势。

未来，XXX将在中国重要的交通枢纽城市建设分市场，拟建设成都XXX等公用物业项目，全面开启全国公用物业的战略布局。XXX的长期战略目标是打造成中国领先的公用物业提供商和服务商，力争成为全球公用物业行业的领军企业，从而实现世界级投资机构和服务机构的战略愿景。

第三章项目建设的背景

当今世界，经济、政治、文化相互交融，在综合国力竞争中的地位和作用越来越突出。文化不仅成为综合国力的重要标志之一，而且作为一种牵引力和内驱力，决定着一个国家或一个地区经济和社会发展的方向，为经济的发展提供智力支持，并且在经济结构调整，资源配置等方面起着重要的基础性作用。为此，各地区都高度重视文化领域的软硬件建设，依次为当地的经济建设提供更大支持。

沈阳位于东北地区南部，辽宁省中部，是东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，全国的工业重镇和历史文化名城。是中国东北地区最大的中心城市，同时也辐射朝鲜、韩国、日本、俄罗斯，是辐射整个东北亚的最重要的城市。沈阳是正在建设中的沈阳经济区（沈阳都市圈）的核心城市。地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，工业门类齐全，具有重要的战略地位。以沈阳为中心，半径150公里的范围内，集中了以基础工业和加工工业为主的8大城市，构成了资源丰富、结构互补性强、技术关联度高的辽宁中部城市群。沈阳拥有东北地区最大的民用航空港，全国最大的铁路编组站和全国最高等级的“一环五射”高速公路网。沟通世界各大港口的大连港、正在开发建设的营口新港和锦州港，距沈阳均不超过400公里，具有得天独厚的地理区位优势，

作为东北中心城市的沈阳，对周边乃至全国都具有较强的吸纳力、辐射力和带动力。

近年来，沈阳各族人民紧紧围绕“振兴东北老工业基地”和“国家新型工业化综合配套改革试验区”的发展战略，紧密团结，奋发图强，开拓进取，经济和社会各项事业都得到了长足的发展，为当地各项建设提供强大的支持。

沈阳在经济社会取得快速发展的同时，省委、省政府高度重视社会事业领域的各项建设，从当前的实际情况看，沈阳还没有一个统一的专业的文化交流中心，文化创意展示中心，文化艺术品、民间藏品还没有一个固定的展览交易场所，目前，在许多经济较发达的城市，都可以看到盛况空前的文化交流中心、文化艺术品展览交易会，这些已经充分表明，文化中心、艺术品展览交易业正在发展成为一个自成体系充满活力的新兴产业。文化产业建设滞后，阻碍当地文化、经济的发展。随着产业结构逐渐的调整，第一、二产业的发展，地产工业品和农副产品不断丰富，很有必要建设一座具有现代化水平的文化中心，来展示沈阳独特的文化历史韵味，为此特提出建设XXX项目。

第四章项目建设的必要性

一、适应经济社会发展趋势的需要

近年来，沈阳经济发展势头强劲，带动了社会各项事业的发展，各单位各行业对内对外往来不断扩大和增多，举办各种对内、对外文化展览、文化艺术品交易会、文化艺术交流等活动将日益增多。为此，尽早建设多功能文化展览中心是沈阳经济社会发展趋势的需要。

二、适应企业发展要求的需要

由于沈阳以及东北地区在文化产业方面发展的不均衡，举办大型文化交流会、文化艺术品交易会缺少合适场所，缺乏统一的集中的中心，有些活动的发展受到了阻碍或异地举办。即使举办了也很难收到预期效果。为此，引起了企业界的关注，普遍认为，企业要发展，相互举办不同特色的文化交流活动、文化展览活动，加强合作、互通信息、优势互补等经贸活动是必须的，确实需要像文化中心这样的统一的集中的文化集市。

三、对外宣传的需要

XXX项目建设，既可以自己使用，又可以对外租用。一方面以此为平台，将会吸引国内外众多商家和单位及团体来沈阳举办各种文化交流、文化艺术品交易会、文化艺术展览会、技术交流

会、学术研讨会、产品论证会等，同时也拉动了地方服务业经济。另一方面，以此为平台更好地展示全市企业和产品，促进沈阳文化产业的整体发展。近年来，沈阳“三大产业”优势凸显，从事重工、化工、机械制造、机械加工、食品加工等的企业上百家，对于筹建多功能文化展览文化交易中心已具备了一定的基础。把全市全东北历史环境和文化特色根据其特点经过精心设计展示其中，对进入交流和交易的企业和单位设该企业标志旗。这样无论是本市人还是外来的客人想要知道沈阳的历史和文化韵味，只要到文化中心就能够一目了然。

四、完善城市功能作用的需要

城市规划建设应满足社会需求。这种需求主要是生产性基础设施和公共性基础设施。现在沈阳还没有一所具备举办对外大中小型文化艺术品展销会、文化艺术品交易会、专业的文化艺术品展览会、文化艺术等领域的交流与合作；对内供各团体及协会组织开展内容丰富、特点明显、经常性、系列化、常年不断的专业性的文化艺术品的展览交易活动，既能带动经济发展，又具有提高城市品质，塑造城市品牌，激发城市活力和创造性。

第五章建设选址及外部配套条件

第一节建设地址

本项目拟建场地位于沈阳市于洪区丁香湖新城内。项目总占地309123平方米。沈阳市于洪区丁香湖新城，位于长二环白山路以北，紧邻二环线公路和丁香湖，开发区完成了“七通一平”基础工程，现有的供电、供暖、给排水、通讯条件完备，能满足项目建设的要求。

第二节建设条件

一、自然条件

丁香湖新城位于沈阳市西北部，紧邻二环线公路和丁香湖公园，距沈阳市区9公里，属温带半湿润大陆性气候，受季风影响，降水集中，温差较大，四季分明，全年无霜期183天。

二、社会经济条件

沈阳历史悠久，沈阳地区蕴育了辽河流域的早期文化，是中华民族的发祥地之一。据对新乐遗址考证，在7200年前的新石器时代就有人类在此繁衍生息。从公元前229年设立侯城起，沈阳的建城史已近2300年。沈阳素有“一朝发祥地，两代帝王城”之称。1625年，清太祖努尔哈赤建立的后金迁都于此，更名盛京。1636年，皇太极在此改国号为“清”，建立清王朝。1644年，清

军入关定都北京后，以盛京为陪都。清初皇宫所在地-沈阳故宫，是中国仅存的两个完整皇宫建筑群之一。

沈阳是建国初期国家重点建设起来的以装备制造业为主的全国重工业基地之一。经过几十年的发展，沈阳的工业门类已达到142个，现在规模以上工业企业3033家，地区生产总值2240多亿元。近年来，沈阳市委、市政府以振兴沈阳老工业基地为主线，坚持改革开放和工业立市方略，国有经济战略性调整步伐加快，外资和民营经济迅速成长壮大；城市发展空间和产业布局得到拓展优化；汽车及零部件装备制造、电子信息、化工医药等产业初具规模，已成为全市经济快速发展的重要支撑；科技创新能力和企业研发能力不断提高，形成了一批具有较强竞争力的产品和企业；城市基础设施建设明显加快，软环境建设得到了进一步改善。

三、交通条件

项目区地理位置优越，交通条件便利。沈阳是我国综合交通运输最发达的地区之一。目前已形成铁路、公路、航空多种运输方式相互联结，以沈阳为中心向四周放射的立体交叉综合交通运输网络。本地区内铁路线网密度高达4.9千米／平方千米，是全国密度最高的地区。高速公路也很发达，沈大、沈山、沈丹、沈抚、沈哈高速公路组成了目前国内最密集的高速公路网。沈阳桃仙国际机场经扩建后，成为东北最大的国际航空港，正逐步增加国际航班。

四、基础设施条件

供电：由电力系统供电所供电；

供热：城市供热锅炉集中供给；

供水：主要供水依靠市政统一供水，供水设施已建设；

排水：污水排入市政污水管网；

通讯：程控电话，移动通讯和计算机网络信息交换已普及；

交通: 通过城市道路与公路、铁路相连，交通便利。

第六章项目实施进度

一、建设工期

XXX项目的基本建设内容：总建筑面积60万方，根据要求及实际情况，本项目建设期拟安排2年。

二、项目实施进度安排

本项目实施进度是在资金设计到位的前提下，依据各项工作所需时间制定计划进度：

2011年10月-2012年1月：完成项目前期准备工作；

2012年2-3月：项目立项审批、设计及招投标

2012年3-11月：土建施工；

2012年12-2013年4月：装饰装修工程

2013年5月：项目验收，试运营。

第七章财务、经济评价（一期）

一、投资总额运用的具体安排

本项目一期投资总额（仅工程建设）为19276.5万美元（折合122368万元人民币）。其具体安排如下（以下以人民币为计量单位）：

（1）固定资产6118.40万元，占投资总额的5%，其中：运输工具611.84万元，办公设备305.92万元，建筑物5200.64万元。

（2）流动资金116249.60万元，占95 %。

二、固定资产折旧及其它资产摊销的计算及依据。

（1）固定资产折旧是按税收法规定的最低年限分类直线计算，留残值5%，其中办公设备折旧3年，运输设备折旧4年，建筑物10 年，独资期应提折旧6440万元，平均每年折旧额定为736万元。

（2）其它资产筹建期开办费120万元按税法规定分三年摊

销，平均每年应摊销40万元。

三、工资及附加费的估算

独资公司高级职员的工资每人每月按5000元计算，一般管理人员工资2000元计算，从业员工的工资每人每月按1500元计算，同时，按照国家有关规定提取劳动保险、住房补助金及上交国家各项补贴共计72.1%的工资附加费。加外，从第二年起一般管理人员和从业人员工资每年递增5%的工资及附加费。

四、主营业务收入，营业税及附加税费的计算

独资期间年均主营业务成本为35000万元，其中固定成本为17500万元占50%，变动成本17500万元占50%，年均销售收入为50000万元，则年缴营业税及附加税费2900万元。

五、利润和利润分配计算

根据上述测算，独资企业可实现年营业利润7824万元。即：年营业利润=主营业务收入-主营业务成本（固定成本+变动成本）-营业税及附加税费-折旧费-开办费摊销-期间费用（营业成本的10%，包括日常费用及人员工资及相关费用）=50000-35000-2900-736-40-3500≈7824万元

六、企业所得税的计算

本企业为服务型企业，按税法规定，企业所得税按25%计算，独资期年均缴纳所得税1956万元。

七、三项基金的提取

纳税之后，按20%提取三项基金提取总额为1173.6万元。其中储备和企业发展基金10%，为586.80万元，职工资金和福利基金10%，为586.80万元。

八、可供分配利润的计算

独资期间税后利润扣除提取的三项基金会后，其余可供分配所得利润4694.40万元。

九、盈亏分析

营业保本点X-（35000+2900+736+40+3500）=0万元,即年均销售42176万元可保本不盈不亏。

第八章社会效益分析

一、项目对社会的影响分析

文化中心是人类文明发展进程中的展示窗口，具有国际化的基本特征。我国的文化产业事业历来受到党和政府的高度重视。《中华人民共和国宪法》第二十二条中明确规定：“国家发展为人民服务，为社会主义服务的文学艺术事业、……图书馆、展览馆文化馆和其他文化事业，开展群众性的文化活动”。由此可见文化中心建设的意义重大。文化产业事业在某种意义上可说是人类文明，乃至整个民族精神、文化历史的集中体现，是城市和地

区文化标志与交流的窗口，对于进行爱国主义、社会主义教育，提高自然科学水平，加强精神文明建设都具有重要的意义。

1、适应经济社会发展趋势的需要。近年来，沈阳经济发展势头强劲，带动了社会各项事业的发展，各单位各行业对内对外往来不断扩大和增多，举办各种对内、对外文化展览展销会、文化艺术品交易会、文化艺术交流等活动将日益增多。本项目的建设填补了沈阳没有统一的、集中的、专业的文化展览、文化交易、文化交流场所的空白。

2、可以通过文化展览、文化交易、文化交流，加强对外宣传。文化中心的建设，既可以自己使用，又可以对外租用。一方面以此为平台，将会吸引国内外众单位及团体来沈阳举办各种文化展销会、文化艺术品交易会、文化艺术展览会、技术交流会、学术研讨会、产品论证会等，同时也拉动了地方服务业经济。另一方面，以此为平台更好地展示全市历史文化韵味。

3、完善了城市功能。城市规划建设应满足社会需求。这种需求主要是生产性基础设施和公共性基础设施。现在沈阳还没有一所具备举办对外大中小型文化艺术品展销会、文化艺术品交易会、专业的文化艺术品展览会、文化艺术等领域的交流与合作；对内供各团体及协会组织开展内容丰富、特点明显、经常性、系列化、常年不断的专业性的文化艺术品的展览交易活动，既能带动经济发展，又具有提高城市品质，塑造城市品牌，激发城市活力和创造性。

第九章结论及建议

一、结论

1、本项目建设符合沈阳社会事业发展总体发展规划，项目为当地提供了良好的文化展览、文化交易、文化交流场所，对促进当地经济社会和谐发展具有重要的现实意义。

2、建筑及装修材料可以就地取材，相关材料、标准能够达到国家有关质量标准，从而减少项目建设工期和投资规模。

3、经可行性研究分析，该项目是切实可行的。

二、建议

1、建议建设单位按照行政审批程序，办理核准立项、环评审