售楼小姐大曝卖楼十八内幕

售楼小姐大曝卖楼十八内幕<6038>字节

1)大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，不要在售楼处买保单，外面的保险公司都可以为你打折。

2)开盘绝对没有好房子，好的房子全部被保留，然后每个月推出几套，但单价升得很快，要么就是你有关系，我们才给你好的房子。

3)广告没有一个是真的，千万别相信其中的外立面颜色，很多造出来比画的难看多了。

4)售楼员会用许多方法来逼你买房，让你无时无刻感到紧张，这时你千万要冷静。要自己看中才买。

5)别以为高层中的九到十一楼不错，那你大错了，这些楼层正好是扬灰层，脏空气到这个高度就会停顿，我们是不会告诉你们的。

6)别对景观抱太大希望，树和草是在交房前一个月从外地买来直接插土进去的，所以能多多存活就不错了。

7)别以为面砖的外墙是好的，其实面砖漏水比涂料漏水的几率大多了，在国外都是用的高级涂料，没人用面砖当外墙。

8)别以为实测面积是对的，其实测绘局都被我们买通的，少你一个平米你也看不出来，但是国家就只承认他的测绘报告。

9)绿化率，容积率大多都是与实际不相符的，千万别相信我们，我们只是听工程部随便说说的，能对八成就不错了。

10)漏水和外立面的材料根本没关系，你们要关心的是桩有多深，因为新房漏水大多是因为房屋沉降过大，造成外墙裂缝才漏水的。

11)开盘的时候售楼处会有许多四五十岁的人在模型边上说这个房子好，千万别信，这些人大多是公司的领导来捧场的。

12)注意，有代理公司来代理的楼盘他们通常花样最多，比如排队买号等，但是开发商直接销售就不会搞很多花头，那是因为代理商想赚开发商更多的代理费。

13)为何上海的所有凸窗看上去很大，但是能通风的只有很小一扇，我们说是为了安全，其实是整个上海的开发商都是为了省钱而内部统一那么做的。

14)如果报纸广告上的哪个楼盘单独印了一个房型，那你千万不要去买这个房型，不是卖不掉的就是位置有问题，我们叫最后冲刺，你想啊，他干嘛不印其他的呢？

15)到售楼处后直接问售楼员看一样叫销控的本子，这样你才可以确切的知道哪些房子是真的没了，哪些房子还在，这本东西特别准，只有少数楼盘会做一份假的。

16)一个好的施工单位关键是看他的工地是否干净，建材堆放是否井井有条。

17)不要相信物业管理会是广告上的外资单位来管理，通常只买他们的一个名字，然后叫物业顾问，这些外资物业公司通常只为单价在一万以上的楼盘来服务，别的其实都由本地公司来管理。

18)不要相信建筑设计是什么美国或加拿大的公司，这也是假的，国家规定外资设计单位不能单独参与一个楼盘的建筑设计，而必须是外加一个国内设计公司来共同设计，但是真正做出房型的就是国内公司，弄个外国名字只是满足你们的崇洋媚外的心理。

购买商品房三部曲

基本步骤 :

目前楼市上，各开发项目因商品房性质不同而在购买程序上有所不同，但总的来说，以下基本步骤是每个购房者都可能经历的：

①签订认购书，并按开发商要求交纳定金或预付款。

②签订商品房买卖契约，按契约约定交付房价款。

③办理商品房商业性贷款或公积金贷款的，与市住房资金管理中心或银行签订贷款协议。

④买卖双方到北京市国土资源和房屋管理局或房屋所在地区县各局办理登记手续。

⑤验收房屋，办理入住手续。

⑥购房者按照与开发商协议在入住前或入住后与有关物管公司签订有关物业管理契约。

⑦办理产权过户手续，购房者领取房屋产权证。

现场看房

购房者在实地调查时，务必全面仔细。在查看房屋的内部时，要对房屋的建筑面积、使用面积的大小，房屋的建筑质量；装修标准、装修质量；房屋的附属设施是否完备；房间的隔音效果如何；天花板、墙壁、地面、门窗是否有损坏；内部设计是否合理等方面进行仔细观察。对房屋外部进行查看时，要注意房屋的位置、朝向、外观造型、楼梯、电梯、走廊等情况。另外，还要对户外景观、周边环境、交通条件以及各种公共配套设施的设置等情况进行了解。在实地查看过程中，购房者无法调查的情况，或在某些方面存在疑问，购房者还可以直接向现场的售楼人员询问，真正做到心中有数。

办理登记手续

买卖双方签订《北京市内销商品房预售契约》或《北京市外销商品房预售契约》后３０日内，办理预售、预购登记手续。根据开发商的不同属性，需到市房地局或区、县房地局办理。买卖双方要携带全部预售契约到场，也可委托律师或他人代办。就买方而言应提交以下资料：

①本市居民身份证原件及复印件。

②本市户口簿及其复印件。若是委托他人办理的，还应当出示委托人的身份证及有效的委托书。

商品房预售登记后，购房人要求更名，应如何办理？

商品房预售登记后，购房人要求更名的，根据继承权的亲属关系，可在预售契约上更名，办理时应出具经公证的亲属关系证明。其他不具亲属关系的应按预售转让程序办理。

补充协议勿忘签

在房地产营销过程中，经常会出现以下情况：购房者不满足于房地产营销商的某种口头形式的承诺，要求与房地产发展商签订补充协议。根据标准契约及《合同法》第四十一条的规定，补充协议与标准契约具有同等的法律效力，当格式条款与补充协议条款相抵触时，以补充协议条款约定的内容为准，补充协议是购房者权利的一种有效延伸。但在房屋买卖交易中，并非所有的消费者对补充协议的重要性都有充分的认识，以下几种现象应该引起购房者的普遍注意和高度重视。

口头承诺不具法律效力

张女士在住进自己的新楼房之前，接到房地产发展商的通知，必须再交1000元的装修管理费才能领到住房的钥匙，而且还要预交半年的物业管理费，而以上费用比售楼小姐在这之前告诉她的又高出了不少。张女士十分后悔在签“购房合同”的时候，没有把以上问题一股脑签进补充协议里。一般情况下，房地产发展商在销售期房的过程中对房屋本身以外，例如小区环境建设标准、物业收费标准、煤气初装费用等诸项待定事宜只做口头承诺。但值得注意的是，以上口头承诺并不具法律效力，一旦消费者对日后小区有关管理规定、收费标准、居住环境不甚满意，却没有必要的协议和契约保护自己的合法权益，于是在和实力强大的房地产发展商和物业管理单位打交道过程中，总是处于被动的地位。为了避免以上情况发生，消费者在同房地产发展商签订《房屋认购书》的时候，应该用《补充协议》的形式对今后可能发生的问题予以必要的约定，才能变被动为主动。

把售楼书写进“补充协议”

房地产开发商通常用“售楼书”等宣传材料介绍自己楼盘的价位、环境、交通、户型、装修标准、配套设施等，在期房销售的相对长的过程中，材料中的部分承诺（例如环境布局、户型、装修标准等）可能会发生或大或小的变化，使消费者的利益受到损害。为了避免以上情况的发生，消费者在同发展商签订《购房合同》的时候，最好将发展商的相关宣传材料或承诺材料作为《补充协议》的附件加以确认，将其变成购房合同的一个重要的组成部分。倘若交付的房屋不符合以上承诺中的要求时，消费者可根据合同中的有关违约条款追究开发商的违约责任。

鉴于以上，消费者在购房前要作好充分的准备，可以找了解房地产的有关人士一同前往参谋，不要急于与房地产发展商签订《房屋认购书》。此前，要多分析几个房地产项目，了解其购买与按揭的复杂程序，认真分析《购房合同》文本，对项目可能存在的问题要估计充分，在签订《补充协议》时作到心中有数。