昆明市房地产泡沫测度及预警机制研究

摘要 (1)

Abstract .......................................... III 第一章绪论 .. (1)

第一节研究背景 (1)

第二节研究意义 (3)

一、理论意义 (3)

二、现实意义 (4)

第三节国内外研究综述 (5)

一、国外研究综述 (5)

二、国内研究综述 (8)

三、国内房地产泡沫研究的不足之处 (10)

第四节研究的内容及方法 (11)

一、研究的内容 (11)

二、研究的方法 (11)

三、研究的技术路线 (12)

第二章房地产泡沫相关理论概述 (14)

第一节房地产泡沫理论 (14)

一、房地产泡沫概念界定 (14)

二、房地产泡沫的特征 (16)

三、房地产泡沫的成因 (16)

四、房地产泡沫的危害 (18)

第二节资产投机理论 (19)

一、投机定义及其与投资的区别 (19)

二、房地产投机行为心理因素分析 (20)

三、投机泡沫机制 (21)

第三节房地产供求理论 (22)

第四节协整理论 (23)

一、协整理论原理 (23)

二、协整检验的步骤 (23)

三、协整理论的局限性 (25)

第五节宏观经济预警理论 (25)

第三章昆明市房地产市场演进与发展现状 (27)

第一节昆明市宏观经济形势 (27)

一、经济实力明显提升 (27)

二、居民生活水平提高，社会保障体系逐渐完善 (28)

三、基础设施建设逐步完善 (29)

第二节昆明市房地产市场发展 (29)

一、昆明市房地产开发增长情况 (29)

二、昆明市土地购置面积及开发面积情况 (30)

三、商品房消化及库存情况 (30)

四、昆明市房企资金运行情况 (31)

第三节历年国家房地产相关政策分析 (31)

第四章昆明市房地产泡沫的检验 (34)

第一节昆明市房地产泡沫存在性检验 (34)

一、基本原理阐述 (34)

二、运用协整理论测度房地产泡沫的基本流程 (35)

三、研究思路及数据说明 (35)

四、昆明市房地产泡沫实证分析 (36)

第二节昆明市房地产投机度检验 (37)

一、理论框架 (37)

二、模型构建 (38)

三、建立房地产业投机度检验模型 (39)

四、昆明市房地产业投机度实证研究 (41)

第五章房地产泡沫预警系统的建立 (44)

第一节房地产泡沫预警系统定义及设计原则 (44)

一、房地产泡沫预警系统的定义 (44)

二、房地产预警指标体系的设计原则 (44)

第二节房地产泡沫预警系统设计的方法及思路 (45)

第三节昆明市房地产预警的实证分析 (46)

一、选择预警指标 (46)

二、预警指标权重确定 (49)

三、合成综合预警指数 (52)

四、划分预警区间 (53)

五、综合预警 (55)

六、预警综合模拟指数预测 (58)

第六章昆明市微观层面房地产泡沫检验 (60)

第一节基本原理阐述 (61)

一、房价收入比 (61)

二、租售比 (62)

第二节基于微观数据的实证研究 (64)

一、数据来源及运用 (64)

二、房地产泡沫微观检验 (65)

第七章本研究的结论及对策建议 (70)

第一节研究结论 (70)

第二节对策建议 (72)

第三节研究的创新与不足 (74)

参考文献 (76)

附录A 昆明房地产销售价格指数与租赁价格指数统计数据表.. 81 附录B 昆明市房地产投机度检测数据统计情况 (82)

附录C 房地产预警指标体系数据统计 (83)

附录D 昆明市各区域住宅小区调查统计表 (84)

致谢 (85)

在读期间研究成果 (87)

第一章绪论

第一节研究背景

房地产业是我国国民经济的重要支柱性产业，同时，房地产业又是资金密集型产业，与金融体系关系密不可分。房地产经济的增长与宏观经济的增长走势大致趋同，并非是一直稳健有序的发展，其中也包含很大的波动性。故此,房地产的波动会影响到整个金融体系的健康发展，甚至形成金融危机。

从1998年全国取消福利分房制度,到1999年中国人民银行提出了金融机构“积极开展个人消费信贷”的方案，贷款、按揭买房等业务在全国快速蔓延开来,再到2002年国土资源部确定经营性用地的出让须市场化，加快了中国房地产市场的发展。短短几年间，房地产业已然成为我国新的经济增长点和消费热点，并且中央对房地产业的定位已经上升到了“国民经济重要支柱性产业”的高度。中国城市房地产业开始迅速扩张。1999年到2012年间，全国商品房销售面积从14556.5万平方米上升到111303.65万平方米，增长了664.63%。全国房地产投资额从1999年的4103.2亿元增长到2012年的71803.79亿元，增长了1649.95%；房地产投资额占国内生产总值的比重从1999年的 4.63%上升到了2012年的13.82%，翻了一番以上。

然而，随着近几年房地产投资的过快增长，城市化进程加快，中国房价开始大幅上涨。1999-2012年间，全国平均房价由2053元/平方米迅速提高到5790.99元/平方米，累计上涨了182.07%，许多大城市的上涨幅度更大；而同一时期全国居民消费价格指数(CPI）仅累计上涨34.13%。在这种背景下，中国的城市房价问题自然成为了全社会关注的焦点问题之一，高额的房价不仅将低收入群体拒之门外，让普通购房者背上了沉重的债务负担，加剧了贫富两极分化，而且如果这种高额的房价是由巨大的泡沫成分所支撑的，则会给中国未来经济的稳定造成很大威胁。

现实生活中已发生多起由房地产所引发的泡沫经济,对地方乃至世界经济造成巨大冲击。20世纪90年代初日本房价泡沫的破裂致使日本持续十多年的经济低迷。房价大幅下跌使得与房地产行业有关的许多企业纷纷倒闭破产。日本许多