物业管理投标书 商务标 技术标

投标函

致：深圳市长城房地产有限公司

我方确认收到贵方提供的位于武汉市京汉大道701号万科?金色家园物业管理服务的招标文件的全部内容，我方：深圳万科物业管理有限公司作为投标者，正式授权先生代表我方进行有关本投标的一切事宜。

在此提交的投标文件，正本二份，副本七份。包括如下等内容：

1、投标函

2、法人代表授权书

3、资格证明文件

4、物业服务模式

5、物业管理服务机构设置方案、运作流程及各项管理规章制度

6、服务人员配置方案

7、物资装备配置方案

8、服务费用收支预算方案

9、服务分项标准与服务承诺

我方已完全明白招标文件的所有条款要求，并重申以下几点：

(一)我方决定参加万科?金色家园前期物业管理的投标。

(二)全部有关服务的投标总价为(详见投标报价表)。

(三)本投标文件的有效期为投标截止日后15天有效，如中标，

有效期将延至合同终止日为止。

(四)我方理解贵方不一定接受最低标价或任何贵方可能收到的投标。

(五) 我方如果中标，将保证履行招标文件以及招标文件修改书(如果有的话)中的全部责任和义务，在中标通知书规定的时间内签订《物业管理服务合同》，并严格按国家有关法规履行自己的全部责任，按质、按量、按期完成《物业管理服务合同》中的全部任务。

(六) 所有与本招标有关的函件请发往下列地址：

地址：武汉市洪山区珞狮北路76号书香门第大厦3楼

邮政编码：430070

投标人(公章)：深圳万科物业管理有限公司

授权代表姓名(签名或盖章)：

日期：2007年8月14日

法定代表人授权书

致：深圳市长城房地产有限公司

本授权书声明：注册于武汉市沌口经济技术开发区中心商业区306号地的深圳万科物业管理有限公司的在下面盖章的法定代表人代表本公司授权在下面签名的先生为本公司的合法代表人，就湖北省武汉市京汉大道701号万科?金色家园项目物业管理服务招标的投标和合同执行，以我方的名义处理一切与之有关的事宜。本授权书于2007年8月14日签字生效，特此声明。

投标人(公章)：深圳万科物业管理有限公司

法定代表人(盖章)：

职务：

被授权人(签名)：

职务：经理

一、企业资质及信誉评价

?公司《营业执照》复印件

?公司《资质证书》复印件

?ISO9001质量管理体系证书复印件

?ISO14001环境管理体系证书复印件?公司简介

1.公司营业执照（正本）

2.公司资质证书（正本）

3.ISO9001质量管理体系认证证书复印件

4.ISO14001环境管理体系认证证书复印件

5.公司简介

公司简介、规模、主要业绩及荣誉

公司简介、规模与现状

深圳万科物业管理有限公司，系武汉美好愿景房地产开发有限公司全资子公司，在北京、山东威海、长沙注册有美好愿京物业管理公司；系武汉物业管理协会会员单位、武汉市物业管理招投标专家组成员单位之一。

公司成立于2001年5月，注册资金310万元，物业管理资质二级，经营范围为专业化物业管理。

公司已通过ISO9001：2000国际质量管理体系和ISO14001：1996国际环境管理体系认证，获得英联邦URS权威认证证书，成为亚太地区首家通过新版质量/环境管理体系双认证的物管企业。

公司的质量方针是“亲情有序服务，共建美好家园”。在规范化、标准化的管理中，坚持不懈注重亲和建设；有条不紊地强化专业管理；一丝不苟地做到物有所值；共同参与营造高尚社区。

公司的环境方针是：“充分利用资源，节能降耗；坚持规范操作，预防污染”。

公司已全面推行CIS形象系统战略工程。公司现管理领域涉及居住小区、综合写字楼、酒店和物业顾问管理服务领域。公司现管理北京的物业小区有听涛雅苑；长沙的山水芙蓉·国际新城、山水人家；武汉的香榭丽舍、书香门第（瑞景华庭）、汀香水榭、海天一色、缤纷四季、嘉和·阳光水岸、武汉奥林匹克花园、慧谷时空、东一时区、阳光在线、东方夏威夷国际花园、武汉知音人家（顾问）；山东威海的威海·尚城国际、春天花园。

公司机构分两级多处，即公司领导下的各小区物业管理处，机构设置简明高效。实行董事会领导下的总经理负责制。

公司拥有一大批高素质的管理人才，持有国家建设部颁发的

物业管理岗位证书的管理人员五十余人，持有英联邦URS内审员证书的管理人员六十余人，做到管理人员持证上岗，达到或超过了建设部的规定。

公司已建立武汉工程大学美好愿京物业培训基地，成功实现“产学联合”，保证了物业管理的专业人才不断地得到补充。

公司现实行经营管理目标责任制和员工半年考核制度，形成了具有愿京特色的管理模式和竞争机制。

公司严格执行当地政府物价部门的规定，实行挂牌亮证收费。

公司办有《美好生活》月刊，作为反映与沟通各小区服务管理动态和业主心声的桥梁。公司致力于打造独特的企业文化，塑造一流品牌

公司历年荣誉

2002年，香榭丽舍获“湖北省物业管理优秀住宅小区”的称号。

2003年，香榭丽舍获“武汉市绿化先进单位”、“武汉市三星级安全小区”称号。

2003年，汀香水榭获“武汉市三星级安全小区”的称号。

2004年，汀香水榭获得“湖北省物业管理优秀住宅小区”的称号。

2004年，瑞景华庭获得“湖北省物业管理优秀住宅大厦”的称号。

2005年，曾为“碧波山庄”、“知音人家”提供物业管理顾问服务。

二、物业服务模式

万科?金色家园位于武汉市江汉区京汉大道701号，是一个地处闹市区，专为时尚新锐、青年阶层度身定造的温馨家园，充分体现了万科地产倡导的“缔造宜居环境”的精神。小区规划设计主题鲜明，建筑品味高尚，设备、设施齐全、智能化程度高，整体环境优雅宜人。

物业管理是房地产售后服务中至关重要的一个环节，我们深知物业管理在房屋销售及物业使用中肩负的使命。我司在对万科?金色家园进行实地考察的基础上，组织具有丰富物业管理经验的资深管理人员和专业技术人员，仔细研究，集思广益，制定了一整套切实可行的物业管理方案。

我们有足够的实力和信心实现自己的诺言。我司作为武汉市专业的物业管理公司，拥有独特的管理风格和雄厚的企业实力。在领导班子的正确带领下，在全体员工的勤勉努力下，经营管理不断突破，整体实力不断加强，行业地位日益提高。我们努力塑造的企业形象，得到了社会的广泛认同与好评。

公司正在积极地秣马厉兵、枕戈待发，如果能有幸接管万科?金色家园，我们将派出精明强干的管理队伍，充分运用我司的丰富的物业管理经验和聪明才智及精益求精的管理技巧，全力打造物业管理的品牌。

一）接管优势分析

1.管理经验优势

万科?金色家园总建筑面积达平方米，智能化程度高，环境质量高。要管理好这样的社区，丰富的经验是必不可少的，而我们在这方面有充分的优势。在我们管理的物业中，包含住宅、别墅、商场、写字楼等各种类型，其中相当一部分已获得区、市、省、国家优秀管理小区称号，我公司完全有能力在最短的时间内达到一流的物业管理水平，提升万科?金色家园的整体形象，凸现其物业价值，使其真正成为时尚新锐、青年阶层的温馨家园。

2.人才优势

人才是企业发展的根基，我们始终把建设一支高素质物业管理人队伍作为企业发展的核心竞争力。人力资本的增值重于企业利润的增长，由于我们公司的迅速发展，对每个走进企业的人来说都存在着巨大的发展空间和表演舞台。结合本行业的特点，基层人员流动性较大，我公司高度重视基层人才的储备与培养，先后与高等院校建立良好的合作关系，我们吸收优秀的退伍军人，为大学毕业生提供培训和实习机会，以此保证人才的供应。此外，我公司犹为重视培训，每年均制订详细的培训计划，以保障人才的动态优势。

3.管理创新优势

管理无止境，创新是根本。只有把握客户不断增长的服务需求，才是最终的胜利者。在内部管理上导入ISO9001：2000质量管理体系，提供规范化的服务，公司还将引入“5S”管理，人造环境育人，通过创造好的环境，提高工作效率、服务水准、

员工士气，减少浪费，培养和吸引一流的人才，缔造一流的企业。

二）物业管理的整体构想

（一）指导思想

运用先进的物业管理理念和专业的物业管理技术，为业主提供全面规范、富有个性的服务，营造安全、便利、静谧、时尚的居住环境和尊重人、关怀人的社区环境，提供个性化的居家服务，充分体现的温馨金色家园。

（二）总体目标

１.自接管之日起，三个月内建立ISO9001：2000国际质量管理体系；

２.自接管之日起，一年内达到武汉市物业管理优秀住宅小区标准；

３.自接管之日起，两年内达到湖北省物业管理优秀住宅小区标准。

（三）管理模式

１.一体化管理

在万科?金色家园，我们将实行一体化管理。我们把物业管理作为一个有机的整体来看待，发挥一体化物业管理的整体效能和综合效率，既从各细微处着手提供全面周到的服务，又着重做好关键、重点环节的工作；既强调各专业工种的分工，又注重相互的配合与协调；既提供常规性的公共服务，又提供针对性的专项服务和特约服务。

２.人性化管理

在该小区，我们将贯彻以人为本、人性化管理的思想，在物业管

理中体现对业主的尊重与关怀。在管理服务过程中，管理处与业主将实行全方位的互动，既维护业主权利、服务业主、让业主满意，也便于物业管理工作的正常展开。在服务内容方面，我们将以业主为中心，为业主提供全面、细致的公共服务，并在此基础上，提供丰富的生活配套服务，使业主真正感受到物业服务的周到与体贴；我们还将在小区倡导相互理解、相互关怀社区文化，策划开展多样化、多层次的社区活动，培养并加强小区的整体凝聚力。

３.标准化管理

我公司完全按照ISO9001：2000质量体系运作，具有一套完整、科学、严密的质量管理模式，在推行的过程中，积累了一系列丰富的实际操作经验。我们将在该小区的物业管理中全面导入ISO9001：2000质量体系，为树立优质、规范的物业管理服务提供保障。按照ISO9001质量体系的要求，根据该小区的具体特点，合理设岗定员，对每个员工工作进行具体设计，做到专业清晰、业务饱满、职责到人。根据各个员工的工作职责与范围，规定在时间序列上的分解和空间位置上的移动，规定各步骤的程序和对应的标准，把各项管理服务工作都纳入标准化管理的轨道。

４.闭环式管理

建立合理的监督机制。管理处定期向物业管理公司本部和业主委员会、深圳市长城房地产有限公司（成立业主委员会前）报告工作，检讨管理服务运作事务，并汇报出日常工作的进展和计划；公司内部对各项过程与服务实行规范的监视和测量，分级监督、检查和考评；

业主、客户对管理处工作实行公开监督制和公开评议制。

建立信息反馈及处理机制。管理处作为主要的信息处理中心，24小时接受和处理各方面的信息，获得信息后，管理处经理分析处理，向相关班组、人员发出指令并监督其及时改进；公司监视整个机制的运作情况，并为管理处的工作提供有力的指导和支持。各项信息实行闭环管理，问题圆满解决后，将信息反馈给相关人员，保证管理信息畅通和各项指令、目标的落实。

四）管理模式的实现

综合配套服务

为业主提供全方位的便民服务既是物业管理的重要内容，又是检验管理服务水平的试金石，更是凸现万科?金色家园关怀人、尊重人的文化氛围的有力杠杆。我们将根据万科?金色家园住户的特点，做好综合配套服务。

（一）设立“万科?金色家园好管家服务中心”

借鉴五星级酒店的管理办法，在小区内设立“万科?金色家园好管家服务中心”，以管理处为中心，以社会各种服务机构为力量，由管理处牵头与社会各种服务机构签定的合作代理协议，为业主提供方式灵活、价格合理的配套服务，这类服务项目多、范围广，包括商业购物、餐饮娱乐、酒店住宿、旅游出行、家政服务、日常需要等各个方面。另外，本着“竭诚为您服务到家”的服务宗旨，管理处将提供24小时“好管家服务热线”，随时受理业主的咨询、需求和投诉，并及时处理反馈，精心为业主考虑生活的每一个环节。

（二）提供医疗保健服务

健康是现代人最宝贵的资本和最关心的话题，为了促进业主的全面健康，管理处计划与医疗单位联合，为住户定期进行健康义诊，建立业主健康档案。对季节性的常见病有选择开展医疗保健的讲座，使每个业主多了解一些防病治病的保健医疗知识，从而选择正确的生活方式或生活习惯。小区还将与医院联合设立急重病人绿色通道，使急重病人能以最快的速度送往医院，为病人赢得宝贵的治疗时间。

（三）提供多样化的特约服务

我们的思想是：只要业主有需求，我们就尽力满足。比如，对于商业用途的业主或租户，我们将提供网络接入、维修方面技术服务；对委托管理处保管钥匙的业主，管理处将负责室内的通风、浇花、喂鱼、保管报刊信件等工作；对于平时没时间照顾住在万科?金色家园的年迈的父母的业主，管理处可安排一个有一定文化，懂点医疗知识及一般的护理的家政服务员，陪护老人、给老人调配合理饮食；对常不在家或工作繁忙无时间打理私人花园及绿色植物的住户，服务中心将派出专业的绿化队伍精心打理养护绿化工作，力求能让住户有一个合适、怡人的绿化环境。

社区文化活动

管理处将通过社区文化活动的展开，改善了小区的人文环境，促进了小区文化发展，并使业主产生强烈的主人翁意识与自豪感，把万科?金色家园建设成为一个能够真正陶冶情操、净化心灵、升华精神

的名符其实的精品文明小区。拟采用以下措施开展社区文化活动：（一）活动形式多样化

我们将根据不同时期，不同年龄结构，不同文化程度的特点来全面考虑社区文化活动，而不拘泥於单一、单结构的形式。规模上，拟大小结合，可以是大型活动（如庆祝“国庆节”大型文艺晚会、迎春晚会、相识中秋晚会），也可以是小型的日常活动（如露天舞会、白领见面会、棋类、球类比赛）；年龄结构上，可以以“老年人”为对象开展活动（如老年健身队），也可以以“儿童”为对象开展活动（如暑假儿童游泳培训班）；文化程度上，可以举行“雅”的活动（如音乐欣赏晚会、书展、画展、邮展）。

（二）活动内容主题化

围绕“亲情篇”、“休闲篇”、“精神篇”和“时尚篇”四个主题，精心策划、组织各种丰富的社区活动。在“亲情篇”方面，管理处将发展商和管理处的人文关怀送给每位业主，比如在住户入伙当天或年度纪念日，利用特定的方式祝贺乔迁之喜；利用背景音乐，受托为业主播送节日祝福等；在“休闲篇”方面，我们将对每个居民的休闲意向进行搓合、配对，利用会所等小区设施，开展丰富多彩的休闲活动，让业主感受轻松、享受生活。在“精神篇”方面，利用会所条件，定期举办各类主题的沙龙活动，进行交流、讨论，不断提高业主的精神修养；在节日及重大庆典活动时，举行升旗仪式，利用背景音乐播放国歌，增加业主的爱国主义精神，培养其主人翁意识，加强小区的整体凝聚力；围绕万科?金色家园的环境主题，开展以“花卉”为主

题的系列活动，举办“万科?金色家园花卉展”、“插花艺术展”、“评选最佳花卉阳台”、“互赠花卉”、“花卉种植经验交流会”等系列活动，增添小区的文化艺术气息，创造“人与自然和谐共处”的艺术氛围。在“时尚篇”方面，我们将利用周边商业配套以及会所条件针对小区中的时尚新锐，青年才俊们准备了类似于白领见面会、酒吧化装舞会、电子竞技等年轻时尚的人们喜爱的活动。通过各类活动团结小区内业主的业余生活，也增加了整个小区的向心力，从而减轻了管理压力，提高了管理效率。

（三）活动特征生动化

社区文化活动应该在逐步满足参与者需求的基础上，不断在知识性、趣味性、娱乐性上下功夫，把握好三者的特性和尺度，尽可能在社区活动中渗透知识性，保持趣味、娱乐性，我们将在很多社区活动如“英语沙龙”、“网友之家”、“保健讲座”、“养生之道”、“棋友协会”中，贯彻这一思想。

（四）活动沟通双向化

通过社区文化活动的开展，建立与业主的信息交流网络，及时沟通各种信息，增进管理处与业主的相互之间的了解，加强业主对社区活动支持的力度和参与的兴趣。当然，社区文化活动还有其他的形式，通过设定宣传栏、公布各种信息资料，通过设立业主投诉箱、电话，都可以及时收集各种合理化建议，与业主沟通各类信息。

（五）活动方向主动化

随着社区文化活动工作的不断深入，逐渐转换业主自身观念，由

被动向主动过渡，由无序向有序过渡，由个人活动向集体活动过渡，由管理处开展活动向业主自发举办活动过渡。通过参加丰富多彩的社区文化活动，使业主们逐步从个体小家庭中走出来，加入到社区大家庭中，成为其中的一员。尽量发动业主自发组织活动，成立各类社团。

三、物业服务机构设立方案、运作流程及各项管理规章制度

一）物业管理服务机构设立方案

1、物业管理服务机构设置

万科?金色家园物业管理处实行公司领导下的经理负责制。

2、管理机制

以人为本，是我公司企业文化的精髓。我们认为，员工是企业最宝贵的资源，企业只有管好人，才能管好事。在万科?金色家园，我