磐安县县城城市总体规划专题报告

磐安县县城城市总体规划

专题报告

目录

专题一：磐安县城市人口规模专题报告

1．磐安县人口发展现状 (1)

2．人口增长趋势特征 (3)

3．人口、就业与经济增长相互关系分析 (6)

4．县域人口规模预测原则 (7)

5．规划期磐安县人口增长途径分析 (8)

6．县域总人口和人口城市化水平预测 (9)

7．县城城区的人口预测 (11)

专题二：磐安县城市城市用地规模专题报告

1．磐安县土地资源评价 (14)

2．磐安县土地利用现状 (15)

3．城市建设用地发展的供给需求分析 (17)

4．规划建设用地人均指标及规模确定

(22)

专题一：

磐安县城市人口规模专题报告

1．磐安县人口发展现状

磐安县人口空间层次界定及人口规模确定可分为两个层次进行分析，主要包括磐安县县域总人口和城市人口两个层次。

1．1 磐安县域总人口

磐安县现状管辖范围内的总人口，即所辖安文、尖山、新渥、方前、玉山、尚湖、仁川、大盘、冷水的总人口，据2001年统计年鉴显示：在册人口206080人，县域总面积为1196平方公里。其中，农业人口185585人，非农人口20495人。具体见下表：

城市人口指规划范围内安文、深泽、云山、新渥等四处人口总和，2002年底总人口为5.01万人。

2．人口增长趋势特征

　2．1 磐安县是一个纯山区县，经济发展较为缓慢，城镇化水平较低。

在1983年恢复县建制时仅有安文一个镇。在解放以来到恢复县建制前，30多年的发展过程中，人口呈稳步增长趋势，除少数年份，人口自然增长率均在10‰~32‰之间，从1949年~1982年的33年中，全县人口从10.54万人增至19.14万人，净增8.6万人，增长了81.6%。在1983年~2001年间人口增长率有大幅度下降，且增长趋势稳定，在这18年中，人口增

长2.9万人，年递增率4‰。

注：数据来源于《磐安县国民经济和社会发展第十个五年计划》及1998-2002年《磐安统计年鉴》

2．2 磐安县在册人口增长主要以自然增长方式为主

磐安县地处山区，交通不便，经济发展相对落后，对外来人口吸引力不大，故人口机械增长率总体上很低，可以忽略，大致按照迁入迁出平衡计算，故本地区人口发展以自然增长为主。而近期劳务输出人口有增长明显趋势。

2．3 区外来的暂住人口比例相对较低，主要集中在安文镇。

2．4 人口的地域分布差异比较明显

磐安县人口的地域差异突出，按照人口密度衡量，全县域人口分布大致可以分为四个层次，据体为：

人口密度250~400人/平方公里的地区有：安文、新渥、尖山、深泽、玉山、胡宅；

人口密度150~250人/平方公里的地区有：冷水、尚湖；

人口密度100~1500人/平方公里的地区有：双峰、仁川、双溪、窈川、大盘、九和；

人口密度100人/平方公里以下的地区有：墨林、盘峰、维新、高二、方前；

2001年磐安县域人口城市化水平较低，仅为30%左右，低于全国城市平均城市化水平31%，同时低于金华市平均城市化水平。城市化水平的相对滞后，影响了磐安县区域经济有效需求的扩大，并已开始制约磐安县社会经济发展。

3．人口、就业与经济增长相互关系分析

3．1 增长率的比较

从下表可以看出：磐安县自九十年代以来，GDP增长率大于人均GDP增长率，并且这两者总体上大于就业增长率，前三者总体上大于户籍人口的增长率。

3．2 增长率的相关性

通过计算可以得出以下相关性结论：磐安县GDP增长和人均GDP增长存在明显的线性相关性，相关系数为

就业增长率和户籍人口增长率也存在较明显的相关性，相关系数为

0.912；

GDP和就业、户籍人口增长率存在一定的相关关系，相关系数分别为0.682、0.601；

人均GDP和就业、户籍人口增长率存在负相关性，负相关系数分别

为-0.601、-0.604。

3．3 相互关系特征分析

磐安县经济增长主要途径为通过扩大投资规模等外延方式和提高劳动生产率、投入产出比来实现，劳动密集型的乡镇企业发展规模不够，生态加工业发展仍有待进一步优化。因此，社会对于劳动力的数量需求并不强烈，而对劳动力的质量要求正逐步提高，导致人口与就业的增长速度慢于经济增长的速度。

4．1 遵循人口发展规律和国家计划生育有关政策

人口增长包括出生、死亡和机械变化三个因素，既受生产经济条件制约，也受人口性别和年龄构成制约。磐安县人口死亡率基本下降到了较低且相对稳定的水平上，除机械变动对人口增长有一定的影响外，未来人口关键在于人口的出生，即决定于全县现有和将有多少育龄妇女，以及每个育龄妇女生育子女的数量。从前述磐安县人口发展阶段来看，70年代前后生育高峰期出生的人口已经陆续进入婚育期，加之地区妇女生育年龄较早，22-25岁是生育高峰期，磐安县处于生育高峰期的妇女人数呈缓慢增长趋势，1997年后微降，按照计划生育政策，妇女生育水平下降，可望到2010年稳定下来。预测2010年到2020年人口发展处于稳定增长时期。

4．2 与浙江省城镇体系规划相协调反馈

浙江省城镇体系规划确定全省2010年城镇化水平发展目标达到46%~48%，金华市2010年城镇化水平发展目标达到40%~41%，2002年磐安县城镇化水平达到35%。根据该规划对于金华市，以及金华市对于磐安县的人口规模数量进行比较，本次规划将确定的磐安县域总人口规模将对此进行分析并考虑这一指标。

4．3 与磐安县第十个五年计划相协调反馈

磐安县第十个五年计划中确定磐安县人口增长率到2005年为

5.2‰，2005年人口控制在20.72万人，城镇化水平达到34%。

4．4 与社会主义市场经济发展需求弹性多元化和不确定性相适应 在市场经济条件下，磐安县全县人口的发展除了应遵循其自身发展规律外，还受到各种政策的影响、各种发展机遇的冲击以及生态环境容量的约束。因此，人口发展的预测数值应留有弹性和一定的余地，并预留一定的幅度。

5．规划期磐安县人口增长途径分析

5．1 自然增长将是县域人口增长的主要途径

83年前，磐安县人口的发展速度为10~32%，1983年至2001年间人口增长有大幅度下降，且趋势稳定，90年代后的人口自然增长率维持在5‰上下，稳中有降，人口机械增长基本持平，总人口发展速度趋于下降。今后20年，随着磐安县社会经济实力的发展壮大，人民生活水平的提高，人们生育观的改变，全县人口自然增长率还将进一步下降，但由于人口总量基数和增长率基数较高，县域人口增长的绝对量仍不会减少，并且将成为县域人口增长的主要途径。

5．2 人口机械增长和外来暂住人口的比例均较小

随着磐安县经济实力的增强以及县城中心城功能的进一步极化发展，交通条件的改善，周边邻近地区迁移过来的机械人口的数量将会有所上升，外来打工的人口随不如山区以外地区那样大量增加，但也不会出现大量流出，甚至也会有一定数量增加。从长远来看，考虑到磐安县地处山区，从全国人口迁移发展态势来看属于人口流出地区，但是由于磐安经济发展前景看好，在未来应是区域内发展潜力较大地区，还将会吸引相对落后地区的迁移人口和流动人口，因此，规划期内人口流入、流出数量相差不会太多，在全县县域范围内持平，人口机械增长可以忽略不计。外来暂住人口所占总人口比重也将很低。

综合上述两方面的因素，全县人口的发展速度仍将维持在一定水平。据此分析和历史趋势外推法确定：城镇人口增长率近期取5%，远期

3.5%。

6．县域总人口和人口城市化水平预测

6．1 县域总人口预测

根据对于磐安县人口增长途径的分析，本次磐安县城城市总体规划对县域人口规模预测拟采取以下两种方式，即：发展速度预测法和时间序列法两种方法预测。

（1）发展速度预测法

发展速度预测法是根据人口的综合增长速度来测算人口的一种常用方法，具体公式为：

P=P0（1+X+Y）n

P：总人口

P0：2002年县域人口

X+Y：人口综合增长率

将数据代入公式，用速度预测法预测结果情况如下

近期（2003年—2010年）增长率取7.0‰，2010年县域规划人口21.65万人；

中期（2010年—2015年）增长率取6.5‰，2015年县域规划人口22.36万人；

远期（2015年—2020年）增长率取6.0‰，2020年县域规划人口23.04万人。

（2）趋势外推法

趋势外推法是利用较长时间段上，预测数值与时间数值之间的相关规律进行测算的一种方法，适宜于人口总量的发展预测。将磐安县历年的总人口数据输入计算机进行相关模拟，得出人口预测值为2010年21.65万人，2015年为22.04万人，2020年为22.88万人左右。

综合以上测算，考虑到速度预测法较符合磐安县发展实际和接近其他方法的测算，而趋势外推法的数据样本数量受到限制，有可能存在失准。故以发展速度预测法为基准，规划预测磐安县域总人口为：

2010年：21.65万人；

2015年：22.36万人；

2020年：23.04万人。

6．2 县域人口城市化水平预测

为执行建设部关于城市人口的构成规定和适应未来户籍制度变化等特点，规划以镇区驻地人口作为测算城市化水平的标准。

针对目前统计数据中，具有足够时间长度和历史可比性的资料是现行口径的非农业人口数据的特点，采用非农业人口增长作为预测县域城市化水平的主要依据，然后依非农业人口的经验比例关系折算为城市人口，以此计算城市化水平。

本次规划预测城市化水平采用人口转移法，公式为：

U L={[P01(1+X1)n/K1] [P02(1+X2)n/K2]}/P

U L：城镇化水平

P01：基准期中心城非农业人口数，2002年为

P02：基准期中心城外县域其他乡镇非农业人口数，2002年为

X1：中心城非农业人口增长率

X2：县域其他乡镇非农业人口增长率

n ：预测年数

K1：非农业人口占中心城常住人口的比例

K2：非农业人口占乡镇常住人口的比例

P：全市总人口

规划确定首选期为2002年，2002年中心城城市人口=城区非农业人口+城区农业人口+城区暂住人口。

7．县城城区的人口预测

7．1 县城城区现状人口规模

根据“五普”口径，到2002年底磐安县县城人口共计5.01万人，其中：安文镇3.11万人；深泽乡0.93万人；云山办事处0.23万人；新渥0.74万人。

7．2 县城城区城市人口预测

对磐安县城区城市人口规模预测拟采用2种方法，即：综合分析法，产业规模分析法。

（1）综合分析法

本次规划结合市场经济条件下城市人口发展的特点，依据县城城区人口的历史统计数据，在采用传统预测方法进行预测的基础上，着重考虑以下问题：

——随着城市社会经济的发展和城市功能的强化，将进一步加快城市人口的聚集进展，吸引外部人口迁入城市或就地转化为城市人口，如附近乡镇的部分农村人口。

——城区作为县域城镇体系规的主要部分，受县域总人口规模控制力度和县域城市化进程速度的双重制约。

——从生态环境容量和水资源供给的角度出发，在某一时期特定的社会经济条件下，城市人口规模的发展应有一定的限度和远景门槛值。 规划分析磐安县城区人口自然增长率将继续降低，今后城市人口增长主要以机械增长为主，企业迁城人口尚可增加，此外还有部分外来就业就读的一年以上暂住人口也将有一定增长。城市人口规模预测计算如下：

根据人口发展的态势，规划采用增长率法预测县域人口的变动，公式为

Pn=Po（1+α+β）n

式中：Pn—规划期末人口数；

Po—规划起始期人口基数；

α—人口自然增长率；

β—人口机械增长率；

n—规划年限；

人口自然增长率从1996—2001年分别为6.42‰、5.39‰、4.04‰、5.19‰、5.31‰、3.50‰，人口自然增长总的来说虽然呈降低趋势，而且今后自然增长率还可能进一步下降，据此分析确定：近期（2003年—2010年）自然增长率取4.50‰；中期（2010年—2015年）自然增长率取4.00‰；远期（2015年—2020年）自然增长率取3.50‰。

人口机械增长率在改革开放以来增长较快，增长较快的城市人口年增长率在60‰以上，比如义乌、余姚、东阳、永康、桐乡等，增长速度中等的增长率在30—60‰之间，如嵊州、平湖、兰溪、龙泉等，增长较慢的县城增长率在30‰以下，如新昌、缙云等。从磐安的实际情况来看，增长速度较快（1982—1990年98.6‰，1991—1996年75.5‰）目前，在市场经济的大好前景下，制约磐安县进一步发展的基础设施明显显现，磐安县将在前面十多年建设的基础上，形成新一轮的开发，而由于有前十年的基础，发展的规模不一定会超过前十年。另外考虑磐安县县城的发展条件和人口机械增长率变化趋势，预计人口机械增长率近期（2003年—2010年）取50‰；中期（2010年—2015年）取40‰；远期（2015年—2020年）取30‰。

由此计算得出预测人口：

2010年磐安县城城区人口为：8.3万人

2015年磐安县城城区人口为：9.6万人

2020年磐安县城城区人口为：10.0万人

7．3 生态产业区人口规模预测

由于规划深泽及新渥为生态产业区，而鉴于生态产业区的特殊性，考虑应用劳动平衡法或职工带眷系数法来平衡，其中职工带眷系数法的公式为：

规划总人口=带眷职工人数X（1+带眷数）+单身职工

根据上表及公式，可以得出深泽及新渥片区的预测人口约为

2010年：4.0万人

2015年：6.5万人

2020年：8.0万人

而通过综合分析法可以得出磐安县县城除去深泽及新渥片区的预测人口为：

2010年：4.0万人

2015年：4.5万人

2020年：5.0万人

综合各种方法的分析，结合实际情况，考虑规划用地范围上的变化及人口预测方式，确定规划人口规模为：

近期（2010年）：8.0万人；

中期（2015年）：11.0万人；

远期（2020年）13.0万人。

专题二：

磐安县城市城市用地规模专题报告

随着新世纪磐安县跨越式发展的需要，新增土地及空间资源十分重要。本次总体规划根据磐安县的实际情况，在符合国家“合理利用每一寸土地、切实保护耕地”这一基本国策的前提下，遵照有关国家标准和国务院有关文件精神、浙江省及金华市有关城市总体规划编制规定，对

磐安县城市建设存量用地和发展用地做了尽可能科学合理的规划和技术依据论证，现就磐安县土地资源和城市建设用地的现状情况、发展需求、规划建设用地指标规模以及节约用地和合理用地的实施措施作如下说明：

1．磐安县土地资源评价

根据磐安县土地资源现状自然类型结构分析，对于土地资源进行适宜性评价。

磐安县地貌地质以断裂构造为主，受天台山、会稽山、括苍山以及仙霞岭余脉的影响，形成整个地势中南部高、西部低的独特大盘山脉，成为曹娥江、灵江、瓯江和钱塘江四大水系的天然分水岭。境内最高处为南部的青梅尖，海拔1314米；最低处是东北部的夹溪谷地，海拔150米。

主要根据土地评级系统，磐安县土地质量等级分为五个等级四个地貌区——磐东北台地区、磐中南低中山区、磐西南丘陵区、磐东丘陵区。

一等地主要分布在磐东北台地区、磐中南低中山区，包括胡宅、尖山、玉山、尚湖部分用地、安文、新渥、冷水、双溪、墨林及仁川部分用地。该类地区自然条件和生产条件相对较好，经济水平和劳动力素质较高；

二等地主要分布在方前、尚湖、仁川、大盘，经济条件和生产条件相对较好，交通相对方便；

三等地主要分布在北部及中部山区及生产条件相对较好的台地区； 四等地集中分布在西南及东北部分地形起伏较大，用地空间狭小的地区；

五等地包括河谷和复杂山地，以及高海拔贫困乡镇用地。

2．磐安县土地利用现状

2．1 土地利用现状结构分析

根据土地详查，磐安县域内的土地利用现状情况详见下表：

2．2 土地利用现状特点分析

（1）土地利用类型多样，地域差异明显

宏观区位条件、地形地貌、土壤情况、矿产资源和地质构造等是土地利用类型及分布的先决条件。由于磐安县地处浙中山区，全县范围内有较为典型的山区地形地貌特征。地势南高北低，东高西低，由东南向西北倾斜，海拔从1314米到150米，相对高差达1164米。根据地貌量算，磐安县域内低山面积约为856.3平方公里，占71.24%；中山面积175.3平方公里，占14.62%；丘陵面积82.4平方公里，占6.87%；平畈面积85平方公里，占7.09%。另据统计，磐安县域范围内坡度在25%以下的土地仅

占总体用地的28%。整体坡地多而平地少，土地利用率高，利用类型多。

由于地貌复杂，全县共形成了包括耕地、园地、山林地、牧草地、城镇村庄及工矿、交通、沙滩、水域和未利用土地等在内的八类用地。 （2）土地利用率高，耕地比重少，人地矛盾突出

据磐安县统计部门资料，磐安县人口自解放后至1982年从10.54万人增至19.14万人，净增8.6万人，至2002年人口达到20.62万人，在1982年基础上净增1.48万人，总体趋势较解放初接近一倍。从利用于农、林、牧等的土地的增长情况看，自1983年恢复县建制以来，耕地以每年近45亩的趋势减少，预计在今后一定时间内人均土地占有量及耕地量将呈进一步下降趋势。人地矛盾极为突出。

（3）耕地中，坡耕地多，中低产田比重大，高稳产农田地少，用养结合不够，

磐安县耕地中坡耕地比重较大，坡度15度以上耕地占全区耕地总量50%以上。同时由于地势较高，热量条件差，只有5489公顷耕地可以满足三熟制耕作。

县域范围内耕地用养结合不够。由于区内耕地主要由红壤、黄壤发育而成，肥力较低，普遍缺乏磷、钙等元素。长期以来，在土地上过度垦殖，不重视养地，影响单产提高。在林地经营方面，森林的几次砍伐，加之部分地区采取刀耕火种的经营方式，导致地面裸露面积增大，林地土层渐减，水土流失严重。

（4）经济园林用地少，且质量有待进一步提高，利用水平低

经营园林和牧业用地分别占农业用地的比例低，与磐安县国民经济发展不相协调，远远满足不了社会经济发展的需要。现有园地质量差、效益低。

（5）林业用地中，林业经营粗放

林业用地占土地总面积79.4%（1998年口径），森林覆盖率74.6%。在林种结构上，经济林比重小，以次生松树及杉树为多，阔叶林资源相对较少。林业经营管理粗放，林地效益低。

（6）为数不多的平坦农田用地与非农业建设用地矛盾加剧

近年来，长江三角洲经济发展迅猛，该地区整体投入的增加致使区域基础设计建设的大规模开展，城市化进程的加快，对小城镇建设的重视和天然林保护工程的实施，导致可供农业开发的用地需求与以上建设

所需用地之间会存在一定的矛盾。关键是要统一协调，服从大局，保证各方面建设的有序进行，正确处理好各类用地的关系，保障城市建设的合理用地要求，杜绝公路沿线建设等的违法用地现象。

（7）土地后备资源匮乏，开发潜力较小且难度较大

由于磐安县农垦历史较久，山区农民为了生计过度垦荒，甚至毁林种粮，致使土地后备资源以为不多。可供开发利用农、林、园地集中分布在磐东北台地和其他山地丘陵中，现状主要以荒草地状态夹在已经开发利用的各类土地中，母岩露地表面积大，土层浅薄，通过平整加客土改造可开垦为耕地。余下土地坡度较大，水土流失严重，应以封山育林为主，改造成为林地。

3．城市建设用地发展的供给需求分析

本次总体规划除了对城市建设用地可供使用的条件和数量分布状况进行全面调查和分析外，又增加了对城市用地的发展需求分析内容，试图从更为全面的市场供需角度来剖析城市用地发展与形成过程中的潜在特征及一般规律，找出历史和现状建设用地存在问题的根源所在，并为政府调控建设用地规模提供经济依据。

3．1 磐安县城建设用地发展的需求分析

（1）历史发展趋势需求和城市自然增长的需要

从磐安县城用地的发展历史来看，从最初的安文镇核心区发展到目前将安文镇所占较为平坦用地基本填满的情况来看，城市发展过程中始终受到自然地形及对外交通道路的限制。在地形及交通的双重约束下，城市呈南北狭长的格局，并逐步在近年向狭长谷地蔓延。这种约束影响了磐安县城城市建设的基本格局，导致城市建设杂乱无章，建设标准很低。

进入90年代以来，特别是92年邓小平南巡和党的十四大后，在改革开放的新形势推动下，各方面对城市建设用地的需求增长很快，迫切需要将磐安县城所在地安文镇与城市的远景发展构想、与近期各项建设、与开发区建设结合起来进行规划调整，推动城市建设用地的合理增长。97版总体规划经政府批准实施后，在一定程度上对磐安县城城市发展起到指导作用。2002年底，城市建成区面积达到2个平方公里左右。目前城市建设用地增长向外扩张的惯性依然明显。

（2）城市经济社会发展的需要

在磐安县《国民经济和社会发展第十个五年计划纲要》中明确提出了十五期间的国民经济发展目标和社会发展奋斗目标。根据该纲要，确

定磐安县：

保持国民经济适度快速发展，国内生产总值达到17.04亿元，年递增8.5%，人均国内生产总值达到8224元。稳定发展第一产业，大力发展第二产业，带动发展第三产业，使第二产业增加值占GDP比重达到50%以上，第三产业比重超过第一产业，经济发展进入工业化中期阶段。县城人口达到4万，城镇化水平达到34%。

经济和社会发展的需要对其空间载体和布局提出了落实要求。安文镇作为县城所在地，是磐安县区域中心城市，也是磐安县经济社会发展主要集中地域，现有城市空间格局已远远适应不了规划期经济发展的用地需求，必须积极拓展城市用地发展空间，才能实现经济社会发展目标。

（3）城市功能发展高度化、多样化的需要

随着对外道路交通的进一步完善，磐安县城除了强化其在县域范围内的中心功能外，必须承担起相当的区域功能，其经济职能将经一步得到加强。工业发展已经成为了现阶段磐安县县城城市发展的主要推动力，而且其集中度还在加强，其空间上的实现需要得到用地的保证。另外磐安城市的其他功能如科技教育功能、建设园林城市的要求、高科技发展的功能等，以及县域商贸流通和交通枢纽的功能等的增强都需要用地的集约发展、综合部署和统筹安排。

（4）城市人口规模扩大的需要

2002年底磐安县城城市现状人口5.1万人，规划期末人口13万人，比现状人口增加近两倍。在国家严格控制人均建设用地指标的前提下，特别是根据磐安县特殊地域特点，遵循集约利用的原则，规划人均用地指标在现状基础上，人均用地依据国家规定，适当提高。人口规模的扩大必然导致用地空间发展规模相应的扩大，规划建设用地近14平方公里。

3．2 现状可供给的用地条件评价及用地现状指标特征分类分析

（1）城市规划区用地综合分析评价

城市规划区在原有安文镇现状用地基础之上，主要向南拓展，同时兼顾东侧云山地区，面积近14平方公里。受自然地形条件限制，整个城区呈组团式分布，包括安文、云山、深泽、新渥等。

规划区内的用地条件综合评价主要从工程及开发费用，保护农田和交通及环境要求三方面来分析。同时，规划区的建设用地条件评价主要是通过对规划区内地质因素、水文因素、地形因素、气象因素等用地因素进行分析。经分析，对规划区内用地大致可以分成三类：

I类用地为适宜修建用地，分布在各个组团的中心部位

II类用地为必须采取工程措施加以改善后才能够进行建设的用地。

如基岩出露的坡地（坡度10%~15%）、膨胀土（中软度）、堆积物、冲击物和淤泥（或泥炭）夹层分布区。主要涉及区内丘陵地形变化较大地区，主要分布在深泽东南方向用地、安文与深泽、云山之间相互联系区段需利用用地。

III类用地为不适建用地，如坡度较陡的山地（坡度大于25%），采石场或挖土处等。主要分布在规划区内各组团用地与山体相交处。

（2）城市建设用地现状及指标分类分析

1）现状建设用地主要特点

——安文镇地形南北狭长，沿溪两岸分布，地势略有起伏

——建设用地发展受到交通条件限制较大

——建设用地受到地质条件及自然地形限制较大

——建设用地控制相对较紧，在国家三级范围以内

2）存在问题

——作为磐安县县城所在地，县域经济、文化、政治中心，磐安县城建设用地规模偏小，发展空间局促，受地形限制。尤其是保障城市生态环境的用地在建成区内分布明显不足，完全依靠周边山体绿化进行平衡。

——建设用地实行土地综合开发的程度及力度较弱，地价杠杆和级差地租调控作用不明显，导致城市土地整体产出率较低。

——用地功能混杂，旧城区居住、商业、工业等用地交错复杂，相互干扰多，城市中心建筑密度大，改建的土地利用潜力小。

3）现状用地指标分析

磐安县城市人均建设用地78.19平方米，用地结构存在较大的不合理成份。首先，人均公共绿地0.52平方米；其次，人均道路广场用地

19.17平方米。上述两类指标都存在进一步优化的必要。人均居住用地

20.23平方米，看似合适，但具体分析起来存在以下问题：主要居住形态多以单位院内自建住宅为主，没有形成若干个有一定影响的、综合配套设施完善的居住小区；建筑密度偏大；绿地缺乏；公共设施配套严重缺乏且布局分散等。同时，还存在马路市场、行政办公用地分散、文化娱乐设施和体育设施用地规模不足、工业仓储用地分散等现象。

注：2002年底现状人口5.01万。4．规划建设用地人均指标及规模确定

4．1 人均建设用地综合指标选取的影响因素

（1）遵循国家关于节约用地、严格保护耕地的国策；

（2）充分结合磐安县人多地少、山多平地少的县情特点；

（3）认真考虑磐安县委县政府建设现代化城市目标对足够空间载体特别是绿地增加导致城市用地总量指标增加的要求；

（4）充分考虑现状用地指标的特点和有关规范要求。

4．2 指标的选取结果

综合对于人均用地指标的限制及促进因素，确定人均用地综合指标仍然采取严格标准，控制在100平方米左右的水平上，并在人均用地指标体系结构内部体现有增有减的思想。如用于人均公共绿地指标规划期内就应达到10平方米/人，比现状有较大改善，以确实配合国家园林城市战略发展。同时，在人均道路广场用地方面也要尽可能提高其使用效率而适当控制其指标，以充分体现现代化城市富有效率的道路交通系统。考虑到规划区内居住区综合开发比例的提高，居住用地趋向相对集中，与现状指标相比，更应富有科学性与体现人本原则。

4．3 城市用地发展方向选择

根据对用地自然条件、工程地质条件、基本农田保护要求、城市空间演变、对外交通条件以及现状建设用地情况的分析，本次规划确定城市建设用地发展方向选择的基本原则为：

（1）保持建设用地周边山地、山体的形态完整，满足城市景观系统的控制需求，城市与山体，尤其是林缘线之间，保持适当的田园过渡地带和自然生态环境。

（2）保护自然景观，城市用地应结合自然山体进行选择。

（3）坚持可持续发展思想，节约耕地，合理利用土地资源，尽可能少占或不占良田耕地进行城市建设。

（4）考虑建设用地的适宜性，避免地震、山洪、滑坡等自然灾害可能造成的破坏。

（5）坚持土地有偿使用原则和国有土地保值增值设想，考虑土地的投

入产出与城市的经济联系趋向。

（6）考虑实施的可行性和可操作性，如村庄搬迁难度，基础设施投入的成本效益和可行性研究。

总之，磐安县城城区建设用地的空间拓展主要受到山体及对外交通、高速公路等主要交通干线的影响，城市南北纵深较长，分组团结合地形布置。

跳出发展空间已严重不足的安文镇老区，拓展南部深泽、新渥用地，推进地区城市化，并将冷水及道士岙等作为发展被用地考虑。

对于诸永高速的跨越基于如下考虑：

（1）即使在新的规划中将云山、深泽并入规划建设用地考虑，但是由于受到山地自然地形的影响，建设用地选择仍然不足，仍然需要提供城市空间扩张基础；

（2）冷水距离现状城区距离较近，且用地较其他周边地区开阔，发展回旋余地较大；

（3）可以节约用地，利用丘陵地、坡地；

（4）靠近诸永高速公路等对外快速交通干线，与磐安县的主要外向型经济流向一致，因此考虑这些因素，虽然向南跨越高速发展工程设施费用较高，但从节约耕地和经营城市的角度考虑仍然是有利的。

（5）安文镇北部开发建设应经初露端倪，应适当控制，未来主要发展方向应放在南部地区的开发上。同时应严格控制沿高等级区间道路两侧的建设，禁止建设用地向山上延伸的趋势。

4．4 规划建设用地面积

到2020年规划城市建设用地13.82平方公里，人均106平方米。