XXXX年4月哈尔滨房地产市场月报

2010年4月哈尔滨房地产市场月报

1.1哈尔滨地区生产总值

哈尔滨市2010年一季度全市实现地区生产总值572.3亿元，比上年同期增长13.7 %,

增幅较去年1季度提升2.9个百分点。

图1-1-1 :第一季度哈尔滨地区生产总值及增速

通过比较，近两年一季度GDP —直保持两位数增长速度，而今年增速更是四年来最快的一次。数据显示了哈尔滨近年来经济有着一个健康快速的发展。而今年的大幅度提升和市

政府将今年被定为哈尔滨项目建设提速年有着很大关系。

1.2固定资产投资及房地产投资

固定资产投资同期增长50.3%

根据国家宏观调控大政方针以及全省战略部署需要，哈尔滨市将2010年定为项目建

设提速年”，全市年计划投资900亿元以上，实施560个大项目。固定资产投资呈强劲增长势头，2010年1-2月全市完成固定资产投资13.9亿元，比上年同期增长50.3 %。

图1-2-1 :一二月份哈尔滨固定资产投资总额

房地产开发投资完成0.9亿，增13.3 %

2010年一二月的投资额较去年同期又增加了0.1个亿的投资，四年来呈持续增加的状

态，表现了房地产业一个良好发展的状态。

图1-2-2 : 一二月份哈尔滨房地产开发投资额

固定资产投资大幅度提高，对经济的快速发展起了很大的拉动作用，预示着今年哈尔滨经济仍将有个良好的发展。而其中大量的基础建设投资，和棚户区改造工程更将使房地产市

场大大受益。房地产开发投资的的连年递增也证明了开放商对于房地产发展的大环境有个很好的肯定。

1.3社会消费品零售总额

2010年1-2月，在国家扩大内需的宏观环境作用下，哈尔滨消费市场持续繁荣，全市

实现社会消费品零售总额306.6亿元，比上年同期增长16.8%。增幅比上年同期降低了3个百分点。

图1-3-1 :一二月份社会消费品零售总额对比

社会消费品零售总额继续保持两位数的速度增长，表明哈尔滨居民生活在不断改善、消

费意愿在逐年提升，这也正是一个城市有着良好的经济发展状况的表现。

1.4区域财政收入

2010年1-2月，全市财政一般预算总收入共完成72.7亿元，比上年同期增长38%。

增幅比上年同期增加36.5个百分点。

图1-4-1 :一二月哈尔滨财政收入对比

地区财政收入迅速提升，这样可以使得政府能够起到更好的发挥宏观调控作用，便于优化产业结构，深化改革。

1.5居民消费价格总指数

2010年2月，我市居民消费价格总指数（CPI）与上月相比为101.6，与上年同月相比为103.5，与上年同期相比为103.3。

2010年3月，我市居民消费价格总指数（CPI）与上月相比为99.2，与上年同月相比为104.8，与上年同期相比为103.8。

图1-5-1 :居民消费价格总指数对比

2009年2月年3月居民消费价格总指数

（2009年2月=100）

居民消费价格水平表现平稳，并有下降趋势，说明哈尔滨当前通货膨胀压力有所缓解。

通过以上各组数据分析可知，今年一季度哈尔滨社会经济发展平稳快速。在这样一个宏

观环境下和项目建设提速年”的大机会下，相信哈市房地产也会有个很好的发展。

【真观?资讯】

2.1国内市场资讯

国务院召开常务会议遏制高房价二套房贷首付不得低于50%

国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。会议确定了以下政策措施：

一是抑制不合理住房需求。实行更为严格的差别化住房信贷政策。

对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于

30% ;对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于

基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

地方政府可根据实际，在一定时期内采取临时性措施，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。加快研究制定

合理引导个人住房消费、调节个人房产收益的有关税收政策。

二是增加住房有效供给。房价上涨过快的城市，要增加居住用地供应总量，大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，优先安排用于普通住房建设。在坚持和完善土地招拍挂制度的同时，探索“综合评标”、“一次竞价”、“双向竞价”等土地出让方式。各地要尽快编制和公布住房建设规划，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70% 。加快普通商品住房项目审批，尽快形成有效供应。

三是加快保障性安居工程建设。各级地方政府要切实落实土地供应、资金投入和税费优惠政策，确保完成2010 年建设保障性住房300 万套、改造各类棚户区280 万套的工作任务。大力发展公共租赁住房。

四是加强市场监管。严格依法查处土地闲置及炒地行为，对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，限制新购置土地，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。清理已发放预售许可证的商品住房项目，对囤积房源、哄抬房价等行为加大曝光和处罚力度，性质恶劣的依法取消房地产市场经营资格，对违法违规的要依法依规严肃追究相关负责人的责任。规范发展租赁市场。完善房地产市场信息披露制度。

会议要求，稳定房价和住房保障要实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制，住房城乡建设部、监察部等部门要建立考核问责和约谈、巡查制度，对遏制房价过快上涨、推进保障性住房建设工作不力的，要追究责任。各地区、各部门要切实履行职责，加强分工协作和指导督查，加快制定、调整和完善相关政策措施。

住建部通知要求：商品房严格实行购房实名制

住房和城乡建设部日前发出的通知中，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。

一是预售许可最低规模不小于栋

通知说，各地要严格商品住房预售许可管理，合理确定商品住房项目预售许可的最低规模和工程形象进度要求，预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。

强化商品住房预售方案管理。房地产开发企业应当按照商品住房预售方案销售商品住房。

通知中，预售方案主要包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管落实情况等。

预售方案中主要内容发生变更的，应当报主管部门备案并公示。

二是商品房交付使用条件须明确

各地要加快完善商品住房预售资金监管制度，明确预售资金要全部纳入监管账户，确保预售资金用于项目工程建设。

加强预售商品住房交付和质量管理。具体措施包括，明确商品住房交付使用条件包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。

三是鼓励预售商品房质保金制

各地要建立健全商品住房交付使用管理制度，加强商品住房竣工验收管理，积极推行商品住房工程质量分户验收制度。各地落实预售商品住房质量责任，明确房地产开发企业对其开发建设的商品住房质量承担首要责任，勘察、设计、施工、监理等单位承担相应责任。强化预售商品住房质量保证机制，鼓励各地推行预售商品住房质量保证金制度。

四是尚未开盘项目要责成限期销售

通知还要求，各地要在近期对所有在建商品住房项目进行一次清理和整治，准确掌握已预售的商品住房数量、正在预售的商品住房数量和尚未开盘的商品住房数量等情况，并将清理情况向社会公开；对尚未开盘的商品住房项目，要责成房地产开发企业限期公开销售。

2.2 新国十条政策研究专题

4 月14 日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施（简称“新国四条”）。此后在4 月17 日，国办又发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（简称《通知》）。对“新国四条”进一步地细化、完善。

完善。

国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》要点

对此次疾风骤雨式的政策调控，我司认为:

政府此次对房地产调控的决心不容忽视，住房问题已经从经济层面上升到影响社会稳定、关乎国计民生的政治层面。

政策的严厉程度前所未有，大超预期。17日国务院《通知》将遏制房价与维护社会稳

定等量齐观，这是中央对高房价的危害性的评级最严重的一次；将考核问责机制提到文件的

第二条”，由住房城乡建设部、监察部等部门对省级人民政府的相关工作进行考核、监督。

并严厉强调：对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。”

措施细化可操作性强，完全封堵住利用信贷炒房的口子。此次政策针对性更强，对于投

机性需求抑制更明显。此次政策最严厉之处在于：房价过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当

地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。这相当于堵住了利用

金融杠杆炒房的通道，同时也增加了异地购房的难度。最大限度的保证市场上的购房者主要是自主需求者。

严格清算土地增值税,从开发商资金端调控市场,以达到迫使开发商适当调控价格的目的。从目前整体的情况来看,开发商的资金状况处于历史最好的情况,但是如果政府对土地增值税严格清算, 或者加大对囤地等情况的打击,一定会逐步改变开发商的资金链状况,使得从开发商角度调整价格成为可能。