酒店式公寓产品建议报告

金桥项目产品建议报告

本报告将通过对酒店式公寓产品的发展历史、项目分析、目前在售酒店式公寓分析、政策分析，解决金桥项目在目前的市场上以怎样的产品形态出现，能够在最短时间内实现本项目的销售价格。

1.上海酒店式公寓概述

上海酒店式公寓最早出现于2000年6月的普陀区My City。作为一个新兴的房地产产品由于其产品形态、开发模式较为特殊，在最初解决了一部分烂尾楼改造问题，成为部分开发商相继追捧的开发模式，酒店式公寓经历了较为特殊的产品历程。

1.上海历年酒店式公寓上市楼盘

上海2001年1月-2005年4月酒店式公寓上市楼盘

早期的酒店式公寓主要为烂尾楼改建，产品单一。但作为一个新兴的房地产投资类型产品，酒店式公寓以其全装修，面积小，总价低，高回报等因素不断受到市场追捧。

由于其产品特殊，伴随着上海整体房地产高速发展，其发展步伐由2003年达到高峰。2004年不断受到相关政策影响，房地产市场开始调整，整体市场快速降温，虽然价格仍然保持增势，但是需求减缓，二手房抛售快速增长，市场供求出现失衡。作为投资型物业的酒店式公寓开发力度有所减弱。

2. 上海酒店式公寓分布

从上海酒店式公寓分布情况来看，其主要集中于内环内，这主要也是同酒店式公寓发展及特性分不开的。

上海酒店式公寓分布

13%

早期的酒店式公寓多为烂尾楼改建，由于房产开发遗留问题具备开发酒店式

公寓的烂尾楼大多集中与内环内，而随着酒店式公寓的发展，产品特殊性决定了其需要较高区域属性及区域成熟度等条件作为产品支撑，大多开发商考虑到利润最大化、产品多样化的因素，加大了对酒店式公寓的开发力度。

而内环以外的部分区域，由于靠近成熟的内环内，更多的采取开发住宅社区的模式，回避开发对区域成熟度、区域配套要求较高的酒店式公寓产品。

中外环地区由于大量的开发区建设成熟，外来高收入人口的不断增加，区域成熟度的增加及外来人口的增加，使得酒店式公寓这一特殊住宅产品获得了一定市场，产品有进一步放大趋势。

3.上海酒店式公寓价格分布

上海酒店式公寓价格（均价）分布

内环内内中环中外环外环外

酒店式公寓作为房地产中特殊的产品形态，其价格分布与上海房地产价格分布状况基本一致，由城市中心区域为发散点，由内向外价格逐步走低。同时也表明酒店式公寓对区域成熟度的要求相对较高。

4.影响酒店式公寓关键因素

5.上海酒店式公寓发展趋势

未来酒店式公寓产品将朝着更加实用性、舒适性的方向发展，对物业管理、会所配置、社区环境的要求将进一步提高。

二、项目分析

本项目位于上海浦东新区，金桥加工出口区内，因此我们从金桥加工出口区研究着手，在具体到项目自身的分析。

1.金桥加工出口区概况

金桥区域位于浦东新区中部，西临陆家嘴金融贸易区，北靠外高桥保税区，南接张江高科技园区，1998年被国家科技部认定为上海金桥现代科技园。

开发区规划面积20平方公里，以南北走向的金桥路为界，东部为现代工业园区和现代商贸园区，约16平方公里；西部为现代生活园区和管理服务中心，约4平方公里。

金桥区域路网发达，交通极为便捷，距上海火车站15公里、虹桥机场25公里、浦东国际机场15公里、外高桥港区9公里。

2.金桥加工出口区功能规划划分

整个金桥加工出口开发区的功能划分按照“一主、三次”的原则，主要划分为现代工业区、现代生活区、管理中心区、现代商贸区。形成了进出口工业为主导，全方位、多层次配套服务为辅的高标准、现代化、科技性园区，功能上划分合理、产业发展协调、互为补充。

3.项目所处区位及现状

本项目位于金桥加工出口开发区，现代商业区内，金新路、浙桥路交汇路口。西临银桥大厦，东靠建银大厦，南北两面均临城市干道绿地隔离带，其规划地理位置优越。

就目前现代商业区内现状来看，整体商业氛围经过十年的发展，发展速度较为缓慢，并没有形成良好的商业氛围，项目所处区域成熟度不高。

项目以东碧云国际社区的建成，无疑提升了本项目所处区域的形象，有利于塑造高品质国际化酒店式社区的产品形象。

4.基础经济指标

5.项目优劣势分析

优势

金桥加工出口区良好支撑

金桥加工出口区经过近十五年的发展，区内吸引了大量的企业、资金、人才，为本项目的开发奠定了一定基础。

位于规划中的现代商业区

项目位于规划的现代商业区内，区域内聚集了大量的商业物业，未来大量的

商业物业启动将带动项目自身发展。

面积小、总价低

作为投资型物业，本相目可投资性强，进入门槛低，很大程度的扩大了客源构成面。

新建项目、最大程度提升产品力

本项目由于为新建项目，不同与大多数酒店式公寓烂尾楼改建开发模式，能够有利于本项目最大程度的提升产品力。

劣势

商业购物和生活配套设施缺乏

现代商业区经过近十五年的发展，区域内商业和生活设施缺乏，区域成熟度低，人气不足，无法支撑区域办公和居住的基本要求。

项目周边烂尾楼影响区域形象

项目周边烂尾楼已经有很长时间历史，区域整体形象影响较大。

交通欠缺

本项目主要临街面金新路、浙桥路交通缺乏，区域主要交通分布与新金桥路、杨高南路，出行较为不便。

总户数多、体量大

作为投资型物业，本项目由于体量大、总户数多，不同程度上影响了投资客户的进入信心，担心同一区域大量抛盘导致交易下降。

中外环间

本项目位于中外环间，不属于传统的酒店式公寓酒店开发地段，地段优势不明现。

机会

轨道交通6号线带动区域发展

唯一一条贯穿浦东新区南北向的轨道交通6号线项目。全程计划于2005年底前建成试通车，2006年完成投入运营。届时以金桥居住区为中心，向四周辐射延伸，将会带动整个地区的发展，无论是出行购物还是上班，都将十分的方便。

依托碧云国际社区，良好的大社区概念

项目地块以西的碧云国际社区的形成，无疑成为本项目依托的重要资源之一，为项目创国际化酒店式公寓社区创造了条件。

整体酒店式公寓上市量减少

上海新建酒店式公寓整体上市量减少，供应量减少，为本项目成为市场焦点提供了有利的条件。

威胁

整体房地产市场降温、区域发展趋缓

近年来上海整体房地产市场不断降温，房价上涨势头有所减缓，区域发展趋势放缓，对本项目造成了不同程度的影响。

不断出台宏观调控政策、投资型客户持币观望

自2004年以来，政府不断出台宏观调控政策，打击投机行为，对于作为投资型物业的酒店式公寓客户，部分投资客户趋于持币观望状态。

小结：

从整体上来看本项目威胁主要来自政策面，机会是有限的，本项目想要成功，将主要取决于较早的入世时间，产品力的塑造，抓住现有的市场机会，整合项目资源，是项目成功的核心所在。

6.本项目属性归纳：

结合本项目所处区位及周边因素，项目初步定位为：

具有高品质国际化的酒店式公寓社区

三、部分在售酒店式公寓市场分析

1.产品形态

目前在售酒店式公寓产品形态单一，大多为单体式建筑，产品规模较小，不具备规模优势；产品得房率大多在72%左右，主力面积多在40-55之间。

2.销售去化

可以看到在售楼盘当中，楼盘预热时期相对较长、产品有亮点的个案其去化速度较快；位于内环内的个案，由于区位较好，能够获得较快的去化速度。

总体来看，受整体市场影响，大部分个案去化速度有所减缓。

3.在售个案产品亮点分析

在售楼盘部分采用阁层设计，强调居住功能分区，设计趋向于舒适性、可居住性。

作为投资型物业，大多注重产品亮点设计，吸引客户眼球，提升产品品质。如设置大堂、装修、空中花园、休闲广场等。而会所已经成为酒店式公寓产品最为重要的部分之一，根据项目定位不同会所性质有所不同。

目前有相关政策限止广告推广过程中出现包租等促销手段，但对于投资客为主要客户的酒店式公寓来说，包租仍然是对客户吸引力最大的促销手段。

4.总价分析

作为投资型物业，在售个案主力总价大多在40-60万元左右，投资门槛较低，最大程度的扩大投资客源构成。

5. 部分在售楼盘立面归纳

作为特殊产品形态的酒店式公寓，个案在产品塑造上立面要求高，或现代简洁明快，或欧陆沉稳大气，最大程度的吸引眼球，通过立面的深度塑造，提升产品形象、产品力。

小结：

由于整体市场影响，酒店式公寓销售周期将会逐步延长，但前期做好预热的个别产品力强的楼盘可以取得较好的去化速度。

在售酒店式公寓产品形态单一，而本项目作为酒店式公寓社区形式出现，能够很好的避免同质化竞争，形成差异化产品，在市场前景不明朗前提下具有较强的产品竞争力；

产品设计趋向于舒适性、可居住性。大多注重产品亮点设计，如设置大堂、

装修、空中花园、休闲广场、会所等。

对于投资型酒店式公寓来说，包租仍然是对客户吸引力最大的促销手段。 为保证本项目取得较高的去化速度，在现有的户型条件下，保证实用性、舒适性；

本项目作为具有高品质国际化的酒店式公寓社区，在产品立面上应做到国际化、高品质形象，最大程度上提升产品力、产品形象。

四、本项目产品初步建议

通过对项目自身条件的分析，结合酒店式公寓特性及在售酒店式公寓市场情况，在现有的产品条件下，建议产品做如下方面调整：

1.产品亮点建议

考虑到本项目特殊性，产品比较单一。建议产品作出亮点，在现有的限高条件下，牺牲部分楼层，增加单层层高，做出目前市场接受程度较高的复式型酒店式公寓。

2.产品立面建议

结合项目初步定位，本项目产品立面采用高品质、国际化的立面构成，提升产品品质，拔高区域形象，成为区域标志物业。

3.社区配套服务

提供高品质社区配套服务设施，引入国际品牌休闲会所，提升社区形象地位。

4.酒店式管理服务

引入著名品牌物业管理公司，提供高品质物业管理服务，强调酒店式社区管理理念。

小结：

由于本项目特殊型，在目前的市场条件下，本项目销售周期将会延长，建议项目尽快入世，保证足够的预热期、积累前期客源。

本项目最终在目前的市场情况下获得成功，近早缩短销售周期，必须尽最大