项目概念方案设计任务书

AA项目概念方案设计任务书

一、项目概况

1、项目名称：DD·新都汇（暂定名）

2、项目位置：项目位于重庆市AA县老城区原水泥厂片区，紧

邻AA乌江滨江路、两江大桥、两江广场以及规划的沿319国道线山地绿化公园，项目为相邻的三块地组成，从西向东沿乌江展开。

3、项目用地性质：住宅、商业、公园用地

4、项目用地面积：地块一：28555m2（其中包括该地块红线内

公园绿地面积8490m2）；地块二：43674m2，其中包括该地块红线内公园绿地7391m2和广场用地35742；地块三：13857m2。

合计总用地面积86086 m2。

5、项目主要经济技术指标：

注：用地红线详附图。

二、项目定位

1、项目定位：依托AA县城最重要的乌江江景资源、依山伴水

的风水优势，打造紧邻闹市却又安享清净悠闲、配套齐全、景

观优美的AA高品质滨江住区。

2、客源定位：

（1）喜爱静逸、闲适、阳光、健康、自由、自然、江景的AA县城高端人群，如企业主、教师、医师、自由职

业者、设计师、政府公务人员等有较高居住追求的人士；

（2）AA县境内有一定收入、向往城镇生活、提高生活水准、养老或为小孩提前打算的乡镇干部、乡镇企业管理

人员；

（3）AA境内外出务工人员回乡置业者；

（4）新婚第一次置业的年轻人；

（5）A A县城改善性居住换房的人群。

三、项目主要物业形态指标分配

本项目拟建物业形态主要由高层住宅、滨江商业、配套商业构成，各物业形态具体指标分配详见本文第四条。

四、设计要点

1、用地规划条件阐述：

（1）本项目由三块用地组成，规划分别给出不同的用地规划条件，本次概念方案设计时可以突破各地块分别规划的

限制，将三地块用地规划要求整体平衡，整体规划，以

不突破原三块用地允许的地上计容面积之和为原则，同

时，原各地块的配套公共设施也以作为一个项目的管理

需要和方便合理使用的原则根据国家和地方规范条例进

行整体规划，综合考虑。例如幼儿园、物管用房、社区

组织工作用房等可以集中设置。

（2）AA作为自治县在项目规划中执行《重庆市城市规划管理技术规定》的同时也执行《AA苗族土家族自治

县城乡建设管理条例》，二者有冲突的地方优先采用后者

之规定。例如高层建筑间距在30米基础上打六折，即采

用18米即可。《AA苗族土家族自治县城乡建设管理条

例》见附件。

（3）一地块和二地块西侧规划中各有一块相互连接的公园绿地，因位处临山区域，地形陡峭，坡度较大，仅可实施

常规的上地登山步道，难以打造城市集中住区群众参与

性较高的城市公园，不能形成项目理想的配套，因此，

规划中可以将这两块公园绿化用地和地块二内的广场用

地综合考虑，广场用地和公园绿地位置和形状不受原规

划的限制，公园绿地可以前移与住宅用地置换，即结合

整体规划住宅用地可以向山一侧偏移，而公园绿地可以

向江面方向凸入用地，广场用地也可以沿滨江路根据需

要移动。建议将滨江广场、公园景观规划布局中相连接，

这样既能适度的向地块纵深延展布置有价值的商业（人

流将由滨江路向公园引导），又能打通江景与山景的视线

通廊增加后排建筑的有效观江面。

（4）二、三地块之间原规划道路与滨江道路形成锐角，不利于车辆行驶和用地规划，道路线性可结合规划作相应合

理化调整。

（5）由于高差因素，公园用地前突并可能形成相对平缓布置有价值的公园内部设施（如运动设施、公园中心广场等），

势必带来下部灰空间，因用地属性，这部分空间可以设

计为没有产权的车库（该处停车位虽没有产权但纳入配

套车位指标）或超市。

2、场地竖向

（1）场地高差较大（尤其是后部）是本项目规划中最大的一个难点，如何在尽量尊重原始地貌，严格控制土石方量、

控制挡墙高度和避免随意布置挡墙的前提下进行规划设

计，设置合理的住宅正负零，处理好消防扑救面和穿行

于小区内的消防车道是需要重点处理的事宜。地块为带

状，地块进深和后部地形地貌现状出入较大，因此小区

正负零不一定设置在一个标高上。

（2）小区车库或地面道路需考虑面向后侧319国道开口，如果可能，可以考虑通过小区内道路将滨江路和319国道相

连。

（3）因公园用地与开发用地置换，将导致部分建筑布置与地块后侧斜坡上，从而致使该区域车库临空（即车库高出

下一台小区正负零标高），该临空车库不计容（即不执行

重庆市技术管理规定临空车库16米进深计容）。

3、商业规划

（1）本项目商业定位为面向整个AA县城的中高端特色休闲滨江商业。但控制项目商业体量，原则上本项目商业

总体量最多不超过3万方。

（2）滨江商业层数不超过三层，视情况和立面空间造型需要，局部可以四层。如果项目整体规划中局部区域不能有效

消化地形高差，导致住宅小区正负零设置较高，不得不

形成四至五层滨江商业，也可以考虑在四、五层的位置

设置可以销售的快捷酒店。

（3）商业需解决便捷的竖向垂直交通和与商业配套车库的关系。结合滨江商业的特点和商业物业形态提出理想的商

业规划。由于本项目处于滨江路沿线可以开发用地的末

端，需注意一号地块滨江末端商业的合理收头（例如可

以布置小广场或规划有一定个性立面的大中型餐饮物业

形态）。

（4）本项目不考虑大型集中商业，以特色休闲餐饮为主，可以考虑部分大中型餐饮、洗脚城、KTV的使用面积相

对中等的商业物业形态。

（5）为提升滨江商业价值，考虑滨江商业与滨江路之间留出足够的户外空间，为首层商业留出外摆场地提供可能。

（6）为了提高滨江商业业态的适用范围，滨江区商业与上部塔楼可以采用结构装换。

4、住宅规划：

（1）AA市民对江景资源具有相当高的认同度，无论住宅、商业，规划中均需将对江景资源的充分利用作为的首要

关注因素，在楼栋布置和塔楼户型组合设计时至少需要

有70%~80%的房型能够观江。

（2）住宅标准层组合户数可以为8户，以此消化较高的容积率，减少建筑栋数，提升户型景观资源。

（3）住宅均为三房及以上户型，可以采用目前通行的院馆改造视为房间的设计方式，户型面积控制在建筑面积

80~120平米范围.

（4）三号地块进深较浅，规划时须注意每栋住宅塔楼出入口不可分别直接面向市政街道，从而形成不利于管理和缺

乏品质的住宅单体楼的形态。可以考虑在下部商业裙楼

屋顶以及首层住宅架空等方式共同设立这个区域住宅的

公共小区景观。原则上其他塔楼不考虑首层架空。

（5）各住宅组团主入口可以考虑设置在滨江路上，为了提升小区品质，需处理好垂直交通，营造主入口形象，如设

置小区入口大堂等，各栋楼设置入户大堂，并需结合楼

栋单元入口立面形象和建筑整体立面造型设计门厅，提

高客户尊崇感和尊贵体验感。

5、交通组织和车库、车位规划：

（1）合理利用场地高差布置车库，并尽量控制车库的层数，控制住宅塔楼（尤其是接近山体的后排住宅塔楼）与车

库的关系，避免在塔楼下形成被车库包围的大量无效灰

空间，还不得不层层设计结构梁板，造成成本浪费。

（2）塔楼规划和车库柱网布置合理，提高车库有效使用率，每个车位均摊面积不得超过35平米。

（3）沿滨江路应考虑布置室外停车位，以提升滨江商业价值，尽量上限利用商业部分室外停车位指标。滨江路合适位

置需解决为商业配套车库的出入口。本项目滨江路通长

至少有两个出入口。

（4）小区车库或地面道路需考虑面向后侧319国道开口，如果可能，可以考虑通过小区内道路将滨江路和319国道相

连。

6、建筑风格和城市天际线：

（1）建筑风格沉稳且符合现代人的审美取向，色彩不可艳丽明快，也需避免灰暗凝重。在控制立面建造成本的前提

下适度突破现阶段已经采用多年的Artdeco建筑风格。

能够以鲜明的立面个性占领AA房地产市场的高低。

但一定确保立面风格的落地性。

（2）地块基本呈带状沿江展开，且江对面为出入AA县城最重要的公路通道，规划布局中在考虑利用江景资源为

我所用的同时，也需考虑本项目塔楼组成的城市天际轮

廓线的效果，注重前后排建筑的视线通透关系，做到山

景水景与本项目的自然融合。

7、配套设置：

建议将幼儿园、物管用房设置与景观面不好的区域，以尽量实现塔楼住宅的价值最大化。

8、其他因素：

规划中需将项目分期开发的因素纳入考虑范围，示范区（销售中心和样板房）建议位置及其理由、分期开发分期验收交付的可行性须有可行的论证和阐述。

五、设计时间和成果要求

1、咨询草案阶段：目的为向当地政府咨询规划调整意见，请

于2016年11月15日提供公园前置与住宅用地置换的草

案，包括平面置换分析、公园功能分析、剖面分析以及

二三号地块间道路调整等内容。

2、概念方案阶段：请于2016年11月30日完成概念方案（至

少包括两个不同设计方向），并向甲方进行汇报，全面

分析设计理念、整体规划、指标分解、竖向分析、交通

分析、商业规划分析、住宅布局分析、住宅户型组合分

析、住宅景观分析、公园广场分析、车库分析、配套布

局分析等内容。

3、方案设计阶段：请于2017年1月5日完成正式报建方案，

成果符合国家和地方的规划和条例要求。

重庆DD新都汇开发有限公司2016年11月8日