物业管理前期介入服务方案

目录

第一章前期介入服务的意义与优点 (4)

一、物业前期介入管理是为业主把好验收关 (5)

二、物业前期介入管理是后期管理的基础 (6)

三、物业前期介入管理是社区服务持续发展的保证 (7)

四、物业管理对房地产经营的优良影响 (8)

第二章前期介入的五个阶段 (12)

一、物业顾问组建阶段 (12)

二、施工建设阶段 (13)

三、竣工验收阶段 (14)

四、物业销售阶段 (14)

五、项目的接管验收 (15)

第三章前期物业管理初期设想及管理要点 (16)

一、合理选择配备现场介入人员 (18)

二、做好与现场各方关系的协调 (18)

三、物业接管验收的有关要求与标准 (21)

第四章项目组织架构与岗位人员设置 (28)

第五章前期介入工作计划和物资装备情况 (29)

一、工作计划 (29)

二、物资装备情况 (31)

第六章前期介入管理开支预算 (32)

一、前期介入服务报价 (32)

二、接管验收阶段服务报价 (33)

第七章日常物业管理及员工培训 (34)

一、房屋管理 (34)

二、综合管理服务 (34)

三、设施设备维修养护 (35)

四、公共秩序维护 (36)

五、保洁服务 (37)

六、绿化养护管理 (38)

七、员工培训 (38)

八、日常应急预案 (41)

（一）小区治安应急预案 (41)

（二）突发公共卫生事件的应急处理 (42)

（三）小区物业管理围突然断水、断电的应急措施 (43)

（四）突发性群体事件处置预案 (43)

（五）火灾应急预案 (44)

（六）小区发现可疑物品的应急程序 (45)

九、社区文化 (46)

八、日常服务报价 (48)

九、服务承诺 (48)

十、公司简介 (49)

（XX）小区

前言

（）物业服务成立于2003年3月，现属于贰级

资质企业，多年以来一直致力于为各类型物业提供优质的物业服务，并向有需求的企业提供全面物业服务，受到业外人士的广

泛好评。

为了使相关方对我公司情况及业务围有着基础的了解，特

编制了本服务方案，可分别供需要提供物业服务的需求方参考。

其中：

————物业服务主要展示开发商的品牌定位；

————物业服务主要在于提供需求方开发过程中的物业支持；————物业服务主要在于为需求方提供项目的物业服务前期介入，并提供后期的全面物业服务工作。

对于阅读了本方案书的潜在需求方而言，重点在于了解我公

司在物业服务的基本设想、工作流程，以便于进一步的深入洽谈。

（）物业服务

第一章前期介入服务的意义与优点

小区的前期介入物业管理，是指物业正式进驻前的物业管理，其主要目的是：及时发现设施、设备的遗留问题，为日后物业的顺利运作打好基础，进行沟通渠道、管理架构和相关资源准备，确保业主顺利进驻以及正式进驻后的良好管理效果。我公司针对（XX）小区住宅小区的前期物业管理特点及项目进度安排，拟在****物业管理平台的支持下，从客户关系、制度管理、技术资料管理三个环节入手，制定出完善、高效、科学的作业规程和工作计划，以保障****住宅小区物业的正常、有序运转，协助集团使之物业建立良好之窗口形象。

在房地产开发建设营销消费使用的全过程中，物业管理起着至关重要的作用，物业管理企业在房地产开发项目中的前期介入管理在这一系统工程中具有多方面的重要意义，但从目前房地产开发的过程和物业管理行业的总体运作情况看，许多物业都是建成即将交付使用时确定管理单位，物业管理仅仅成为房地产开发的延伸。由于新接管物业前期工作时间紧、任务重、责任大，如物业验收、入住、装修等工作，任何一个环节出现失误疏漏，都将对后期管理造成不利影响，甚至产生无法挽回的损失。此外，在房地产开发过程中，由于设计不尽合理（未能从使用和管理的需要考虑）、施重粗糙、图纸资料不全等，都会直接影响物业今后的使用和管理。物业管理企业的专业化优势在于前期介入开发阶段，熟悉掌握住户需求变化，与开发商共同参与物业的规划、设计、施工、验收等工作，保证物业项目的设计合理和质量

良好。当前消费者的物业管理意识已经有了很大的提高，如果能让著名品牌的物业管理公司前期介入管理，将会极地促进物业的销售。因此物业管理公司在较深入了解物业项目及业主需求的基上，从业主使用功能、物业后期管理和社区服务持续发展等方面与发展商携手，才能共创优质的物业品牌。物业前期介入管理的优点，主要表现在以下几方面：

一、物业前期介入管理是为业主把好验收关

1、我国的房地产用发经过多年的发展，从以生产为龙头的建设阶段，以卖房为龙头的销售阶段，已经发展到现代房地产开发的营销为龙头导向的阶段。物业管理公司的职能和业主服务要求相应发生了变化，不再停留在物业管理公司只要搞好后期管理服务上，还要求借助物业管理公司熟悉掌握房屋和设备使用管理的专业优势，前期介入管理开发阶段，共同谷与物业的规划、设计、施工、验收等工作，保证物业建设的设计合理和素质良好。

2、作为业主的管家从物业前期介入管理开始为维护业主（小业主与发展商）共同的利益，拟定物业管理公约，清楚界定发展商、小业主及物业管理公司三者之间的权利与义务，建立完善的物业管理档案系统，拟定各项安全管理制度和各种紧意情况处理程序，在入伙前了解各工程及设备情况，参与施工管理和设备调试工作。物业管理公司在接管物业前为维护全体业主（使用人）的利益以及自身的合法权益，并先于业主入住（使用）之前进行，从确保物业的正常使用功能和管理基础出发，代表业主对即将交付使用的物业的质量、管理资料、配

套设旗等进有的综合性管理。前期介入管理的合格也是物业可以交付使用和交付管理的前提要件之一。

二、物业前期介入管理是后期管理的基础

1、物业前期介入管理是后期物业管理的意向基础性工作，“物业管理从图纸开始”其核心是把物业管理的思想注入到物业的规划、设计、施工进程中，使物业尽量满足业主的要求。物业管理企业通过前期介入管理对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌，便于在后期管理中做好物业及其附属设施的维修养护工作，由于已对所管物业有全面了解，就为竣工验收、接管验收打下了基础。同时，通过前期介入管理可以提出许多设计和施工方面存在的问题和解决的办法，从而大大减少物业管理工作中物业的返修工作量。前期介入管理完善的记录和相应的证据在未来的隐患发生时，对分清物业管理与建设、施工、安装单位的责任非常有利。是确保物业的使用力量，为日后漫长的物业管理奠定基础的极为重要的物业管理工作。

2、作为管理者从物业前期介入管理开始，为物业管理公司设计合理人事组织架构，制定各部门之间的配合协调程序与备岗位职责，采购管理服务所需家具、文具、通讯工具、工程维修工具及办公设备。为物业管理公司各部门制定具体管理制度与规定，对各部门主要管理人员进行现代物业管理念与操作手法的培训，就物业项目的设计、物料、能源分布、设备安装等向发展商提出有关建议，以最大限度地降低日后的维修与使用成本。同时为项目管理拟定一切有关日常管理所需的文件与表格，包括员工管理守则、业主手册、装修管理规定、公共区