超高层建筑调研分析报告

超高层建筑调研分析报告

有人说，中国人的梦想很多。在这许多梦想之中，有一个不灭的梦想，那就是“高楼之梦”。随着我国经济建设的快速发展，自改革开放后的上世纪80 年代中期开始建造超高层建筑以来，我国各大中城市如雨后春笋般的相继建成大量的超高层建筑。

超高层建筑的建造,其所以如此之快，除了有的城市为了有一个高大的形象建筑之外，主要还是超高层建筑能在有效面积的土地上，得以发挥最大的使用效益，也尽管建造超高层需要的费用比一般高层建筑高出很多，但在我国的城市建设中，随着日益快速发展的需要，为土地使用率的提高，必然会使超高层建筑以更快的速度发展。

图表1：世界前35名超高层建筑（CTBUH 2010年5月统计）

一、超高层建筑的定义

就我国来说，没有严格的超高层概念界定，但从目前的《高层民用建筑设计防火规范》来看，一般将100米以上的高层建筑统称为超高层建筑。当然，这种分类方法是否具有充分的科学依据以及是否符合国际一般标准还有待商榷，因为目前超过100米的建筑已经越来越多。

事实上，在100米的高度，建筑物无论从结构还是设备及施工等方面均无明显的质的变化。根据理论及经验分析，一般在40层(大约巧150米)左右，是超高层建筑设计的敏感高度。所谓“敏感”，是指在这一高度以上，建筑物的超长尺度特性(绝对高度以及巨大规模)将引起建筑设计概念的变化，这种变化促使建筑师必须提出有效的设计对策，调整设计观念，应用适宜的建筑技术。

超高层建筑的大量涌现，为城市的经济建设、商业繁荣、人口聚集带来生机与活力，一定程度上加速了城市化进程的发展。超高层建筑相对于普通多层建筑来说超高层建筑有它独特的优点：

1) 容量大。一定程度上能缓解日益严峻的城市住房紧张问题。

2) 节约用地。高层建筑土地利用率高、容积率大。

3) 适宜居住。高层建筑光线明媚，与普通多层建筑相比，超高层住宅视线无遮挡，景观效果好；而且高处的湿度小，远离汽车尾气、尘埃，空气质量优良，受干扰程度小，远离空气和噪音污染，是比较理想的居住环境。

二、超高层建筑发展的现状

由于历史的原因，(超)高层建筑在国内出现得较晚，大约20世纪20年代才在少数几个城市开始出现高层建筑。至于它在国内成规模和成系统的发展，其实也就自上个世纪80年代末90年代初才逐渐开始的，到今天为止仅仅30年左右的时间。所以，与国外(超)高层建筑的发展史相比，国内的发展史在时间跨度上较短，在发展脉络上显得不连贯，并有断层现象的存在。

直到1976年，国内建成了第一幢超过100米的超高层建筑，它就是广州的白云宾馆，楼高112米。20世纪80年代以来，随着改革开放的不断深入，建筑业也随着发展的大浪潮呈现出了史无前例的一派景象。1985年，150多米高的深圳国贸大厦以“三天一层”的深圳速度首开大陆超高层建筑建设的浪潮。1990年，北京京广中心突破200米。1996年，深圳地王大厦以“九天四层楼”的新深圳速度将大楼拔高到384米。1998年，金茂大厦以420. 5米的高度跃居当时的世界第三和中国第一。今天，这些记录还在被不断地被刷新着，2004年台北101大楼的建成一举以508米的高度夺得当时“世界第一高楼”的称号，而2008年上海环球金融中心也以492米的高度夺得中国内陆“第一高楼”的称号。

三、超高层建筑的业态组合方式

超高层的主要业态有办公、酒店、公寓、酒店公寓、商业五种，辅助业态有观光层、空中餐厅、空中大厅、会议中心、会所等。

现代超高层，单业态的建筑已不多见，绝大多数采用几种业态组

合的方式，主要业态组合有如下几种：

组合方式一：酒店+住宅+办公

代表项目：迪拜塔

1-39层为酒店，43-108层为住宅，111-154层为办公，123层设有观景台组合方式二：商业+办公

代表项目，台北101大厦、吉隆坡双子塔。

台北101大厦，9层以下为商业，9-84层为办公，35、36为会议中心，59、60为空中大厅，设有商店、邮局的配套

组合方式三：商业+办公+酒店

代表项目：上海环球金融中心

地下二层-3层为商业，7-77层为办公，79-93层为酒店，3-5层为会议中心，94-100层为观光层

组合方式四：办公+酒店

代表项目：上海金茂大厦

3-50层为办公，52-87层为酒店，顶层设有观光层、企业会所。

组合方式五：写字楼+酒店公寓+商业+酒店

代表项目：香港国际金融中心

图表2：近年来国内设计、建成的超高层办公综合体

图表3：各超高层办公综合体功能分区比较

四、超高层建筑的内部管理

超高层建筑具有占地面积小，能源利用可统一筹划，工作生活环境可合理布局，并能够彰显现代感和高科技含量，形成地域的地标等特点，已成为国家和地区经济实力的表现，但建筑落成后在使用过程中如何能实现盈利呢？如何提高超高层建筑的内部管理呢？这些关系到其核心竞争力的问题已摆在各个开发商的面前。本人经调研分析

认为，应加强对各大业务板块的管理、强化日常经营管理、注重资本运作和财务监控及强化品牌建设等方面，加强超高层建筑的经营管理，从而最终塑造超高层建筑业主的核心竞争力。

1、加强对各大业务板块的管理

一般而言，超高层建筑具有三大业务板块：酒店、租售、观光。这三大业务在不同的超高层建筑主营收入中所占的比重往往因其具体情况而有所不同，但根据目前情况，这三大业务板块均占到超高层建筑业主总利润的80％以上。对于落成不久的超高层建筑，由于尚未进行更多的多元化经营，这三大业务所占的比重则更高。因而，加强对这三大业务板块的管理，对于超高层建筑未来的发展尤为重要。

2、强化日常经营管理

现代企业管理理论告诉我们，实现企业发展最关键的环节就在于培育其核心竞争力及其可持续发展能力。管理专业化、经营国际化和运作市场化需要有一整套经营、服务和支持系统的国际通行标准，此外还需要提高员工队伍的整体素质，包括知识、技能、心理素质和敬业精神。为了保证超高层建筑始终在专业化、国际化和市场化层面运作，应在物业管理、经营构架、组织人才结构、分配管理机制等方面进行改革调整和优化组合，为各大业务板块的顺利运行创造良好条件。

3、注重资本运作和财务监控

超高层建筑的多元化经营特点决定了超高层建筑的业主必然拥有众多的分公司、子公司，有的超高层建筑业主甚至将业务延伸到其

它行业，如房地产、网络、高科技等等。由于超高层建筑投资巨大，回收周期长，经营中具有一些不确定因素，其业主大都承受着较大的资金压力，因而必须加强对超高层建筑各个业务板块的财务核算及对下属各分公司、子公司及参股公司的财务掌控，为超高层建筑的经营管理提供有力的支持和保障。

4、加强品牌建设

品牌战略在现代企业发展战略中占有十分重要的地臵，是企业宝贵的无形资产，也是企业财富的源泉之一。一般而言，超高层建筑的设计理念、垂直高度、科技含量、建筑品质、功能设施和文化内涵使其具有优秀的良好潜质。超高层建筑的业主应充分认识到这些资源的宝贵价值，通过挖掘各种有利因素，充分发挥所有优势进行品牌运营。依托优良的硬件设施，着力于管理和服务等软件设施的打造，积极开发和培养品牌，同时寻找在各个领域有较强品牌效应的产品来嫁接，使得其品牌得以延伸，实现低成本的扩张。

五、超高层建筑弊端分析

随着现代社会经济的发展，摩天大楼高度不断被刷新，它也越来越受到人们的重视，他给社会带来的潜在问题也是绝不能忽视的。目前国内各地摩天大楼的疯狂增长和盲目建设的现象令人担忧。超高层建筑开发的技术问题已经不是制约超高层建筑的主要因素，相反超高层建筑给社会带来的一些其他影响却是值得注意的事情。

（1 ）超高层建筑开发建设成本高。后期维护运营费用大。

1)由于超高层建筑体型巨大，在设计、技术、施工管理上和材料使用上的要求更加严格，功能复杂，容纳人员众多，投资十分庞大。

2)超高层建筑的结构寿命一般在100年以上，而其内部的许多设备系统寿命仅为十几年，维修、更换的难度很大，成本过高。（2）超高层建筑对周边环境产生不利影响

1)超高层建筑容量大、人口过度集中，绿化空间被占据，人均绿地面积减少，自然环境遭到破坏，给城市交通、消费、饮水、消防等形成巨大压力。

2)从室内使用环境来看，超高层建筑的适用性也有无法避免的缺点。高层建筑窗户终年紧闭，空气流通不畅。上下楼必须使用电梯，如电梯出现故障麻烦更大，上下班人流高峰楼层拥挤，超高层建筑周围也会出现人流高峰和车流高峰。

3)对周围地面环境的影响。超高层建筑日益增多构成了建筑群，往往造成对日照、空气流通等的阻碍，使周围的低矮建筑的采光受到影响，空气流通不通畅，汽车排出的大量废气短时间内散发不出去，对人体健康造成损害。超高建筑的外装饰如果采用玻璃幕墙，则易造成光污染，同时反射太阳光后会使楼群周边气温升高，容易造成“热岛效应”。

（3）超高层建筑存在安全隐患

1)超高层建筑给消防工作带来了许多困扰和危机。其一，超高层建筑发生火灾时火势蔓延快。其二，超高层建筑发生火灾时人员疏散困难。

2)大量超高层建筑集中在一起引起的地面沉降。主要原因是大量高层建筑的施工对自然地层的破坏，高层建筑发展还导致人口集中，从而过量的开采地下水。

3)超高层建筑中普遍使用的钢结构体系耐火性较差。

（4）超高层建筑的发展造成社会资源的极大浪费

目前根据不完全统计高层建筑的平均寿命只有30年，远远未到设计寿命便提前拆除，拆除的根本原因是由于土地、房价的升值，以致开发商推倒重建一栋超高层建筑将更加有利可图，开发商在利益的驱动下宁肯拆掉一幢大楼起更高的大楼来赚取更多的利润。另外有些政府和企业不注重城市原有的街区格局，把超高层建筑作为宣扬政绩的工程，盲目攀比，不符合实际，造成社会资源极大浪费。

六、园区超高层建筑的发展

随着城市进程的不断推进，高楼林立成为鉴别一个城市现代化的重要标准。据统计显示，目前中国100米以上的超高层建筑达到上千幢，全球十五大高楼中，中国占九座，而且各地为争当“第一高楼”各显其能，这个数字还在不断被刷新。中国正在开始进入“建筑超高层时代”。

苏州作为一线城市，也致力于打造“超高层”城市建筑的领先地位。作为城市景观参考坐标，核心区的观景台，一座现代化摩天高楼不仅是城市繁华尊荣的体现，更是城市大气轩宇气魄的写照。目前，除了环球188、世界第一门之称的东方之门、九龙仓国际金融中心外，

5月19日，江苏协众投资有限公司以底价拿下2号地块，将打造为集70年产权酒店式公寓、商业、五星级或五星级以上酒店、文化娱乐等多功能、多业态混合的大型综合体项目。8月26日，园区土地储备中心公开出让6宗商业地块，将于9月14日正式开拍。其中的苏园土挂（2011）13号地块也将计划推出超高层项目。

环球188、东方之门、九龙仓国际金融中心、圆融星座、晋合广场，这些已经落成、正在建设和即将开工的超高层建筑，带来的不仅仅是园区地理高度的上升，更是园区新城形象、区域地位的提高，更是现代化苏州面向全球发出的邀请函。园区高度超过80米的超高层建筑，在建、拟建的约有90余栋。这些形态时尚变化的楼宇，正把这座“东部新城”的天际线修饰得更具现代美感。

日前，园区召开2011年度规划建设推进大会，明确全力推进环金鸡湖CBD等“十大主战场”，巩固东部新城在苏州中心城市的核心地位，尤其加快大量超高层写字楼项目的实质性启动，其中，备受关注的东方之门将在年内力争结构封顶，底部裙楼商业项目争取试营业。4月19日，世界著名酒店希尔顿正式与东方之门签约，这也是既洲际酒店之后，园区又一个顶级奢华酒店。

2010年是园区“东部新城”建设快速推进、亮点频现的一年：全年累计完成固定资产投资550亿元，同比增长15.1%，总量继续位居全市首位；全年新开工各类建筑1100万平方米、竣工570万平方米，环球188、恒宇一期、综保大厦等一批楼宇陆续竣工，圆融星座、凤凰书城、港华紫荆大厦及交通银行、东吴证券、信托大厦、苏州银行等

一批项目加快建设，晋合洲际、万怡、金陵观园等一批酒店建成开业，东部新城功能形象持续提升，人气商气加速集聚；积极推进金鸡湖隧道、通苏嘉城铁、轨道2号线东延、桑田岛地下综合管廊、环金鸡湖自行车道、轨道1号线地面交通一体化等方案研究，基本形成了地上地下立体开发的空间规划体系。

经过前期调研，下文将对园区已建成、在建已经未建的具有地标性特征的超高层项目进行简单介绍：

1、园区第一楼：环球188

环球188是一座集酒店式公寓、甲级写字楼、环球公馆于一体的城市综合体，总建筑面积约18万平方米。立于金鸡湖西CBD中央，其相当于目前上海陆家嘴，经贸中心，无法复制的地段优势，是辉盛国际瞄准这个项目的一个理由。同时，建筑总高度282米，应苏州市民对高度的期盼而生，是目前园区第一高楼，地标建筑的优势凸显。

2、世界第一门：东方之门

东方之门坐落于苏州金鸡湖西岸，拥有世界第一门、中国第一大高楼、中国结构最复杂超高层建筑、中国单位用钢量最大建筑、中国最高苏式园林、中国最深私家酒窖、中国最高过街天河、中国最高无边际泳池“八大之最”，是千年古城苏州的世界级地标。总高度301.8米，共88层。其门洞高246米，跨度68米，为世界最大的门形建筑，将接过法国凯旋门、拉德方斯门、香港凯旋门、北京央视大楼四大地标性门型建筑传奇的薪火。

3、江苏第一楼：九龙仓—国际金融中心

九龙仓—国际金融中心超高层项目位于苏州工业园区湖东CBD 商圈核心区域，地块面积为21,280平方米，总建筑面积393,208平方

米，项目包含一座92层、高达450米的江苏第一高楼，以及一座裙楼和波浪形广场，并在主楼92层设立观光平台，可俯瞰苏州城貌。创建苏州城市新地标。九龙仓苏州国际金融中心不仅是江苏第一高楼，同时也是九龙仓成立以来开发的第一高楼。

4、苏园土挂（2011）02号超高层项目诞生

5月19日公开挂牌出让的苏园土挂（2011）02号地块，位于现代大道南、思安街西，占地面积21366.64平米，容积率为8.0-8.5。近年来，湖东核心CBD地段发展迅速，至此，继新鸿基地湖东CBD项目、九龙仓国际金融中心后，湖东又一个超高层项目诞生。目前，地块周边已有和风雅致、雅戈尔未来城等住宅项目，70年产权酒店式公寓沸腾CBD项目，圆融时代广场商业配套，圆融星座、望湖大厦

两个商业综合体项目，九龙仓国际金融中心、新鸿基湖东CBD两个超高层项目在建以及新鸿基与建屋合作拿的一块居住和商业用地。可以说，地块周边商业集群已经形成，未来建成项目无论对于园区的建设还是苏州整体城建水平，都将起到更大提升作用。

5、即将开拍的苏园土挂（2011）13号也将建超高层项目

8月26日，园区土地储备中心公开出让6宗商业地块，将于9月14日正式开拍。其中土地出让的苏园土挂（2011）13号地块，容积率高达12.5-16.5，楼面起拍单价为45046.1元/平方米，主要用途是商服和酒店式公寓，40/70年产权。据了解，13号地块也将计划建设超高层项目，与湖西目前建成最高的建筑环球188紧挨，都建有酒店式公寓，360°俯瞰千年古城，必将成为湖西最为耀眼的经典建筑，未来必将成为苏州最为繁华的高端地区，“商气逼人”，媲美国际化城市。

至此，园区将拥有5座超高层标杆建筑，苏州“超高层时代”将在园区拉开序幕。

七、园区超高层建筑发展的建议

1、强化楼宇租售管理

首先，应从长期发展的角度确立超高层建筑所在地写字楼市场领导者的目标。以此为基础，加强与专业中介机构的合作，及时捕捉市场动态，获取具有前瞻性、权威性的行业信息，并依此制定写字楼的定价策略和营销策略。

其次，对该超高层建筑的最佳效益区间进行测算，以确保其租金收入。

第三，加强营销队伍建设。通过经验积累，着重对细分市场的研究，与客户建立稳固的关系，强调与客户之间的共赢。

第四，坚持租售的品牌战略。注重引入国内外知名企业，在客户选择大厦的同时，大厦也应该选择优质客户，入驻超高层建筑的客户50％以上应是国际、国内知名企业。

2、拓展旅游观光业务

由于旅游观光业务是一种交互式、协同式、综合性的服务项目，涉及到超高层建筑的酒店、租售、观光等各个业务板块，因而超高层建筑业主应在销售机制、对外宣传、旅游项目、产品延伸等方面加强与大厦其它部门及相关旅游单位的资源整合，以充分发挥各个部门的协同效应。

3、强化物业管理

近年来，超高层建筑消防、环保、突发事件及智能化管理等方面的问题引起了人们的普遍关注，尤其是安全性一直是关注的焦点。超

高层建筑要注意在安全质量、服务质量、节能降耗、规范管理和技术改进这几方面进行重点管理和监测，力争做到万无一失，为超高层建筑的长期经营和良好形象提供可靠保障。超高层建筑的物业管理公司要从加强服务、提高管理、节省能源、保障运行四个方面加强对大厦的管理，提高服务质量。

4、利用其体量和外观进行品牌运作

超高层建筑具有巨大的体量和优美的外观，具有其它媒体不可比拟的视觉优势，因而可以充分利用超高层建筑的先进设施，引进广告、营销界的业内专家，与国际知名品牌合作策划一些“亮灯工程”，如夜间在大厦楼体表面投影巨型彩色广告，设计巨型户外灯箱、楼宇内的液晶显示广告系统等，以其独特的视觉冲击效果影响受众，达到传播信息、提高品牌知名度的效果。

总之，超高层建筑应通过品牌将文化、品位、娱乐、美食、旅游和商机巧妙的融合在一起，创造一种独特而现代的超高层建筑的文化，形成持久的吸引力和竞争力。