房改房补交地价后70年使用年限重新算
市民购买全新的一手商品房住宅，往往因开发商推迟了土地开发的时间，70年期的使用年限少了好几年。但是，部分市民购买10多年楼龄的房改房，却可以重新计算使用年限，获得70年的使用期，这可算是近期记者采访得知的一桩“怪事”。
买套旧房使用年限仍有70年
近日，一位读者黄小姐告诉记者，她刚买了一套房改房，评估公司评估其楼龄已经达到15年，可是，黄小姐翻开新出的房产证一看，该房改房的使用年限是从她买房时间开始计算的，她还有70年的使用年限。
原来，房改房首次的上市，包括出售、交换、赠与的，房改房原来的业主都要按交易评估价格的1%缴纳国有土地使用权出让金（即平常所说的补交地价）。而房改房的使用年限是按照补交地价的时间开始计算的，也就是说，房改房虽然有十多年楼龄，但如果出售时才补交地价，使用年限也从那时候计算。但是，在房改房第一次出售时，才需要补交地价，因此使用年限也从此时计算，以后二手业主再出售该房屋，使用年限就不能再重新计算了。汇瀚按揭有关人员表示，房改房补交地价后重新计算使用年限的规定在房管局一直在执行之中。
而据了解，新的一手商品房住宅，其使用年限计算是按照楼盘土地使用权书的时间确定的，即从开发商拿地的时候计算起，因此，市民即使购买新的商品房，其使用年限也可能已经减少了好几年。
是否重计年限分两类情况
对于首次出让的房改房，并不是全部都能重新计算使用年限。汇瀚按揭房管部主管倪志雄表示，在1999年左右的房改房，其单位一般都为职工的房改房交了土地出让金，因此该批房改房将从当时计算使用年限。而在1999年以前的房改房，单位一般都没有交土地出让金，房改房业主不出售房子，也不需要交该笔费用，所以该类型房改房在卖出时才交土地出让金，因此使用年限能重新计算。
使用年限只与地价挂钩
而据了解，房改房可以重新计算使用年限，并不代表该套房屋成了新房子。在房屋销售的时候，评估公司对房改房的评估是以真实楼龄，即其建成的时间进行评估的。但是，重新计算使用年限，就表示业主可以使用其70年期以后，才需要补交新的使用地价。
设备折旧计算方法
设备折旧计算方法 1．年限平均法 年限平均法又称直线法，是将固定资产的应计折旧额均衡地分摊到固定资产预计使用寿命内的一种方法。采用这种方法计算的每期折旧额均是等额的。计算公式如下： 年折旧率=（l-预计净残值率）／预计使用寿命（年）月折旧率=年折旧率/12 月折旧额=固定资产原价×月折旧率 2．工作量法 工作量法，是根据实际工作量计提固定资产折旧额的一种方法。计算公式如下： 单位工作量折旧额=固定资产原价／（1-预计净残值率）／预计总工作量 某项固定资产月折旧额=该项固定资产当月工作量／单位工作量折旧额 例10：甲公司的一台机器设备原价为680000元，预计生产产品产量为2000000件，预计净残值率为3 ％，本月生产产品34000件。则该台机器设备的月折旧额计算如下： 单件折旧额=680000×（1-3％）/2000000 =0．3298（元／件）月折旧额=34000×0．3298=11213．2（元） 3．双倍余额递减法 双倍余额递减法，是在不考虑固定资产预计净残值的情况下，根
据每年年初固定资产净值和双倍的直线法折旧率计算固定资产折旧额的一种方法。应用这种方法计算折旧额时，由于每年年初固定资产净值没有扣除预计净残值，所以在计算固定资产折旧额时，应在其折旧年限到期前两年内，将固定资产的净值扣除预计净残值后的余额平均摊销。计算公式如下： 年折旧率=2／预计的使用年限 月折旧率=年折旧率/12 月折旧额=固定资产年初账面余额×月折旧率 例11：乙公司有一台机器设备原价为600000元，预计使用寿命为5年，预计净残值率为4％。按双倍余额递减法计算折旧，每年折旧额计算如下： 年折旧率=2／5=40％ 第一年应提的折旧额=600000×40％=240000（元） 第二年应提的折旧额=（600000－240000）×40％=144000（元）第三年应提的折旧额=（360000－144000）×40％=86400（元）从第四年起改按年限平均法（直线法）计提折旧：第四、五年应提的折旧额=（129600－600000×4％）/2 =52800（元）4．年数总和法 年数总和法，又称合计年限法，是将固定资产的原价减去预计净残值后的余额，乘以一个以固定资产尚可使用寿命为分子，以预计使用寿命逐年数字之和为分母的逐年递减的分数计算每年的折旧额。计算公式如下：
房地产项目投资经济测算完整版
房地产项目投资经济测算完整版 第一部分、基础知识 1、需进行测算的三种常见情况： （1）、常规开发项目经济测算 项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等 （2）、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力 关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。 （3）、不动产价值测算 原理为收益还原法，即柑橘未来收益测算不动产原值。 2、名词解释 （1）、项目建设总投资 对于一般房地产项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的材料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。 （2）、土地成本 即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置土地时由买方缴纳的水费构成。土地取得的方式有三种：征用农地、场地平整及临时设施费等 （3）、勘察设计和前期工程费 主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。 （4）、建筑安装工程费 土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费
（5）、室外工程和市政配套 城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。 （6）、其他工程费 包括工程监管费和竣工验收费 （7）、管理费用 指为组织和管理房地产经营活动所必要的费用。 （8）、财务费用 财务费用市值为项目筹集资金二发生的各项费用，主要为借款利息。 （9）、可运用资金 至开发物业销售、经营带来的现金净流入。 3、项目评价指标体系 静态评价指标： （1）、投资收益率 情态分析指标一：项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。 （2）、静态回收期 情态分析指标二：是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。 （3）、盈亏平衡点 情态分析指标三：指收入全部等于成本时的项目销售率。 动态评价指标
机器折旧率计算
机器折旧一固定资产折旧年限： 新所得税法第六十条除国务院财政、税务主管部门另有规定外，固定资产计算折旧的最低年限如下： （一）房屋、建筑物，为20年； （二）飞机、火车、轮船、机器、机械和其他生产设备，为10年；（三）与生产经营活动有关的器具、工具、家具等，为5年；（四）飞机、火车、轮船以外的运输工具，为4年； （五）电子设备，为3年 二、折旧计算 1、机械设备折旧可以采用平均年限法。 2、折旧公式 年折旧额=固定资产原值*（1-残值率）/折旧年限 月折旧额=年折旧额/12 例如：机械设备原值5万 年折旧额=50000*（1-5%）/10=4750元 月折旧额=4750/12=元 附加知识： 通用设备分类折旧年限 1．机械设备 10━14年 2．动力设备 11━18年
3．传导设备 15━28年 4．动输设备 8━14年 5．自动化、半自动化控制设备 8━12年 电子计算机 4━10年 空调器、空气压缩机、电气设备 10━15年 通用测试仪器设备 7━12年 1使用年限法亦称直线法 是指按预计的使用年限平均分摊固定资产价值的一种方法。这种方法若以时间为横坐标，金额为纵坐标，累计折旧额在图形上呈现为一条上升的直线，所以称它为“直线法”。 2、工作量法是指按规定的总工作量（总工作小时、总工作台班、总行驶里程数等）计提固定资产折旧的一种方法。这种方法应用于某些价值很大，但又不经常使用或生产变化大，磨损又不均匀的生产专用设备和运输设备等的折旧计算。根据设备的用途和特点又可以分别按工作时间、工作台班或行驶里程等不同的方法计算折旧。 3、加速折旧法 (1)使用年限数字总和法：亦称年限总数法或年数比例法，是指将应计折旧总额乘以剩余可用年数（包括计算当年）与可使用年数所有数字总和之比，作为某年的折旧费用额。
房地产投资经济测算指标解读
一、经济测算 1、含义：为了有效衡量房地产开发投资得经济效益，运用投资分析技术，对投资、成本、销售或出租收入、税金、利润等经计量进行分析，计算出房地产开发投资项目经济效果得评价指标得过程，称之为经济测算。 2、基本流程：测算前提与限制条件得确定、开发成本构成分析、开发资金得投入安排、物业面市时间与价格得确定、现金流模拟、财务指标分析、敏感性分析。 二、房地产开发成本构成： 1、开发成本：土地使用权出让费用、土地拆迁与安置补偿费用、前期工程费用（项目得五通一平、勘察测量、规划设计、可行性研究所需费用）、建安工程费用（土方及基础费用、主体工程费用、水电设备安装费用、配套工程费用）、公共配套设施费用（一般按2%计算）、不可预见费用（包括基本预备费与涨价预备费，依据项目得复杂程度与前述各项费用估算得准确程度，按3％一5％计算）、开发期间税费（包括税收与规费）。 2、开发费用：管理费用（一般按3%计算）、销售费用、财务费用。 三、土地增值税 1、定义：对土地使用权转让及出售建筑物时所产生得价格增值量征收得税种。 2、征收方式：土地增值税实行四级超额累进税率，例如增值额未超过50%得部分，税率为30%，增值额超过200%得部分，税率为60%。 3、计算公式：应纳土地增值税＝增值额×税率 （1）公式中得“增值额”为纳税人转让房地产所取得得收入减除扣除项目金额后得余额。 A、纳税人转让房地产所取得得收入，包括货币收入、实物收入与其她收入。 B、计算增值额得扣除项目：取得土地使用权所支付得金额；开发土地得成本、费用；新建房及配套设施得成本、费用，或者旧房及建筑物得评估价格；与转让房地产有关得税金；财政部规定得其她扣除项目。 （2）土地增值税实行四级超率累进税率： A、增值额未超过扣除项目金额50％得部分，税率为30％； B、增值额超过扣除项目金额50％、未超过扣除项目金额100％得部分，税率为40％； C、增值额超过扣除项目金额100％、未超过扣除项目金额200％得部分，税率为50％； D、增值额超过扣除项目金额200％得部分，税率为60％。 （3）简便算法： 计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用得税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数得简便方法计算，具体公式如下： A、增值额未超过扣除项目金额50％，土地增值税税额=增值额×30％； B、增值额超过扣除项目金额50％、未超过100％，土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％
计算固定资产折旧一般有四种方法
计算固定资产折旧一般有四种方法！ 1.年限平均法，又称直线法，是指将固定资产的应记折旧额均衡得分谈到固定资产预计使用寿命内的一种方法。计算 公式： 年折旧率＝（ 1- 预计净残值率）÷预计使用寿命（年）*100 ％ 月折旧率＝年折旧率/12 月折旧额＝固定资产原价*月折旧率 2.工作量法，是根据实际工作量计算每期应提折旧额的一种方法。 计算公式： 单位工作量折旧额＝固定资产原价*（ 1- 预计净残值率）/ 预计总工作量 某项固定资产月折旧额＝该项固定资产当月工作量*单位工作量折旧额 3.双倍月递减法，是指再不考虑固定资产预计净残值的情况下，根据每期期初固定资产原价减去累计折旧后的余额的 双倍的直线法折旧率计算固定资产折旧的一种方法。计算公式： 年折旧率＝ 2/ 预计使用寿命（年）*100 ％ 月折旧率＝年折旧率/12 月折旧额＝固定资产账面净值*月折旧率 4.年数总和法 计算公式： 年折旧率＝尚可使用年限/预计使用寿命的年数总和*100 ％ 月折旧率＝年折旧率/12 月折旧额＝（固定资产原价-预计净残值） *月折旧率 一）平均年限折旧法由于固定资产的折旧年限总在一年以上，且在折旧年限内仍不变更其物质形态，所以转作工程 和产品成本的损耗价值，在固定资产未曾废弃以前，也就不易作精确的计算。马克思曾经说过：“生产资料把多少价值转给或转移到它帮助形成的产品中去，要根据平均计算来决定，即根据它执行职能的平均持续时间来计量。” ① “根据经验可以知道，一种劳动资料，例如某种机器，平均能用多少时间。假定这种劳动资料的使用价值在劳动过
程中只能持续 6 天，那末它平均每个工作日丧失它的使用价值的 1 ／ 6 ，因而把它的价值的1／ 6 转给每天的产品。 一切劳动资料的损耗，例如它们的使用价值每天的损失，以及它们的价值每天往产品上相应的转移，都是用这种方 法来计算的。”②由此可知，固定资产的损耗价值，一般是依其使用年限平均计入各个期间的工程和产品成本中，每 年的折旧额，是由固定资产价值除以使用年限算得。这种将固定资产价值按其使用年限平均计入各个期间工程和产品成 本的方法。叫做“平均年限折旧法”或“直线法”。 在计算折旧额时，要考虑到固定资产废弃时还有残值。例如房屋在废弃时，尚有砖木可以变价，机械设备在废弃时，废铜烂铁也有一定的价值。又在拆除固定资产和处理这些废料时，也要发生一些拆除清理费用，这些清理费用，也是企业使用这项固定资产所必须负担的费用。因此，在计算固定资产折旧额时，除了预计固定资产折旧年 限外，还须预计净残值（即预计残值减去预计清理费用后的余值）。即先从固定资产的价值中减去预计净残值，再 除以预计折旧年限来计算折旧。固定资产年折旧额的计算公式如下； 固定资产价值一预计净残值 年拆旧额 =—————————————— 预计折旧年限 固定资产价值×（1一预计折旧年限） =————————————————— 预计折旧年限 式中预计净残值率是预计净残值占固定资产价值的百分比，按照现行财务制度的规定，一般固定资产的净残值率在 3 ％一 5 ％之间，企业如规定低于3％或高于 5 ％的，应报主管财政部门备案。 在日常核算中，固定资产的折旧额，是按固定资产的折旧率来计算的。固定资产折旧率是折旧额与固定资产 价值的百分比。固定资产折旧率通常是按年计算的。在按月计算折旧时，可将年折旧率除以 12，折合为月折旧率，再与固定资产价值相乘计算。固定资产平均年限折旧法的折旧率和折旧额的计算公式如下： 年折旧额 年折旧率 =————————×100% 固定资产价值 固定资产价值×（ 1- 预计净残值率） = ————————————————×100% 预计折旧年限×固定资产价值
房地产开发成本测算大全
房地产开发成本测算大全 房地产开发成本就是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。构成房地产开发企业产品的开发成本,相当于工业产品的制造成本与建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本,还要计算开发企业(公司本部)行政管理部门为组织与管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用,以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。 构成 1.土地使用权出让金。国家以土地所有者身份,将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到;也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价,根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。 2.土地征收及拆迁安置补偿费。 (1)土地征收费。国家建设征收农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征收费的估算可参照国家与地方有关规定进行。 (2)房屋征收安置补偿费。在城镇地区,国家与地方政府可以依据法定程序,将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其她建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失,新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用,即房屋征收安置费与征收补偿费。 3.前期工程费。前期工程费主要包括: (1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3%左右,水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收 费标准估算。 (2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费与通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量,参照有关计费标准估算。 4.建安工程费。它就是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段,建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。 5.基础设施费。它又称红线内工程费,包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用,通常采用单位指标估算法来计算。 6.公共配套设施费。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。
设备折旧计算方法-设备年折旧率怎么计算
设备折旧的计算方法，可举例说明。 答：主要有年限平均法、工作量法、双倍余额递减法、年数总和法。 一般实务中采用的都是年限平均法 年折旧=资产原值*（1-经残值率）断旧年限 月折旧=年折旧/12 没有说有残值率，就可以视同无残值，看企业怎么规定的，一般设备的残值率都是3%或者5%，折旧年限为10年计算。 固定资产折旧的计算方法 1）平均年限法 平均年限法是指按固定资产预计使用年限平均计算折旧的一种方法。采用这种方法计算 的每期（年、月）折旧额都是相等的。其计算公式如下： 固定资产折旧额=（固定资产原值-净残值）/折旧年限固定资产 月折旧额率=固定资产折旧额/固定资产原值/12 固定资产月折旧额=固定资产月折旧率涸定资产原值 2）工作量法 工作量法是按照固定资产预计可完工的工作量计提折旧额的一种方法。这种方法实际上是平均年限法的一种演变。 计算公式如下： 每公里（每工作小时/每台班）折旧额=（固定资产原值-预计净残值）/可行使公里（可工作小 时/可工作台班） 月折旧额=每公里（每工作小时/每台班）折旧额湘实际行驶公里（月实际工作小时/ 可工作台班）
3）双倍余额递减法 双倍余额递减法是在不考虑固定资产净残值的情况下，根据每期期初固定资产账面价值 和双倍的直线法折旧率计算固定资产折旧的一种方法。采用这种方法，固定资产账面价值随 着折旧的计提逐年减少，而折旧率不变，因此，各期计提的折旧额必然逐年减少。其计算公式如下： 固定资产年折旧率=2H固定资产预计使用年限X100% 固定资产月折旧率=固定资产年折旧率H2 固定资产月折旧额=固定资产账面价值X月折旧率 采用双倍余额递减法计提折旧的固定资产，应当在固定资产使用后期，当发现某期按双倍余额递减法计算的折旧小于该期剩余年限按直线法计提的折旧时，改用直线法计提折旧，即将固定资产净值扣除预计净残值后按剩余年限平均摊销。 4）年数总和法 年数总和法是将固定资产的原值减去净残值后的净额乘以一个逐年递减的分数计算每 年折旧额的一种方法。逐年递减分数的分子为该项固定资产年初时尚可使用的年数，分母为该项固定资产使用年数的逐年数字总和，假设使用年限为N年，分母即为1+2+3+…+N = N（N+1）/ 2。这个分数因逐年递减，为一个变数。而作为计提折旧依据的固定资产原值和净残值则各年相同，因此，采用年数总和法计提折旧各年提取的折旧额必然逐年递减。 计算公式如下： 年折旧率=该年尚可使用年数/各年可折旧年数之和 每年折旧额=（固定资产原值-预计净残值）X年折旧率 月折旧额= 年折旧额/12
房地产开发项目的成本测算方法
100 房地产开发项目的成本测算方法 随着国家国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的出台，全国各地协议转让土地已基本绝迹，全部转为公开挂牌、竞拍竞卖。这也意味着房地产暴利的终结，管理出效益时代的到来。 在通过协议转让、以地补路等方式获取地块的时期，开发商们在拿地前不需过多地作研究分析，因为那时大多是协议操作，开发风险小，有较大的获利空间。而今后，由于土地自身的稀缺性，公开的竞争将日益激烈，激烈的竞争也将使获利空间大大地受到挤压，这对项目投资成本测算的科学性和缜密性提出了较高的要求。保守有余，将失去机会，一事无成；轻率冲动，将导致亏损，严重的将导致企业破产。 如何准确地测算项目成本，本文结合国家建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》，试图从土地成本、前期规费、工程成本、间接成本等几个方面分别予以论述。分析的前提是该地块的面积、容积率、规划要点已确定，建材市场行情相对稳定，并且开发商有一定的管理水平。 一、土地成本 随着公开竞拍的推行，土地成本日益成为开发成本的重要组成部分，综合的地价内容非常广泛，主要包括：土地中标价、拆迁补偿费用、代劳费用、交易契税等，土地成本约占项目开发成本的35％-40％，并有进一步上升的趋势。 二、前期规费 前期规费主要是指从事房地产开发项目向政府交纳的相关费用，主要包括应交纳的基础设施配套费，教育附加费、人防经费、白蚁费用、地区配套费等，以及先征后退的新型墙体材料基金、散装水泥押金等，此项费用的缴纳基数主要是
按施工图建筑面积，标准按国家有关规定执行。整个前期规费约占开发总成本的10％左右，并有降低的趋势。 三、工程成本 此项费用为成本中的“大头”，约占总成本的40—50％左右，具体内容包括： 1、勘察、设计、建筑检测、质量检验及景观设计、项目监理等费用； 2、土石方、围墙、传达室、现场办公用房，临时道路、临时用水、临时用电等三通一平费用； 3、地基工程费用，含地基处理、桩基、基础、支护等内容； 4、建筑安装工程费用，包括土建、安装、门窗等费用； 5、电梯投资； 6、小区供电、供水、供气费用，室外道路、雨污水系统、消防系统、景观绿化等费用； 7、小区智能化费用，包括门禁系统、防盗报警系统、监控系统，有线电视、电话、宽带系统等费用； 8、小区配套费用(适用于大规模小区建设)，包括物业管理用房、幼儿园、学校、社区服务、会所、医保中心等建设费用。 上述所列的各项工程费用需根据项目所在地的具体情况进行分析，没有标准的指标可以套用，应随机应变。 四、开发间接费用 此项费用是指开发商运作该项目所需发生的开支，具体明细如下：
房地产开发项目投资估算
房地产开发项目投资估算 经营房地产投入资金多，风险大，在项目的规划阶段，必须对项目的投资与成本费用进行准确的估算，以便作出经济效益评价、投资决策。 由于房地产开发项目的投资过程就是房地产商品的生产过程，因而其投资估算与成本费用估算不可截然分开，应合二为一。 房地产开发项目投资与成本费用估算的范围包括： 开发成本：土地购置成本、土地开发成本、建安工程造价、及开发期间的税费等全部投资。 开发费用：管理费用、销售费用、财务费用 房地产建设项目各项费用的构成复杂，变化因素多、不确定性大，依建设项目的类型不同而有其自身的特点，因此不同类型的建设项目，其投资和费用构成有一定的差异。对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用，由开发成本和开发费用两大部分组成。 (一)开发成本 共有八项： 1．土地使用权出让金。 国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据
项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。2．土地征用及拆迁安置补偿费。 (1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。 (2)拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原 用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。 3．前期工程费。 前期工程费主要包括： (1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。(2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。 4．建安工程费。 它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电
汽车残值及折旧费计算方法
汽车残值 汽车残值：在规定的汽车的合理使用年限之内，所剩余的使用价值，被称为广义的汽车残值。 在国外，消费者换车的频率很高，他们往往把残值看作购车的第一考虑要素。现在，我们国家的私家车也越来越多了，所以，我们应该学学国外的消费者，在购车前以汽车残值为首要的评估条件，才能避免较大的经济损失。有车和打算买车的朋友注意噢～～～影响汽车残值的因素很多，包括使用时间、行驶里程、驾驶习惯、保养水平以及车辆是否发生过重大事故等，但决定残值的比较决定性的因素有两个，一是技术质量是否成熟，二是市场的认可程度，即品牌。 各大汽车品牌残值比较： 德国大众的汽车品牌3年后的平均残值将为新车价格的52%，是残值最高的品牌； 奔驰是豪华车中的佼佼者，3年后的旧车残值平均为54.5%；豪华车的平均残值为48.7%； 在非豪华车品牌中，3年后的残值低于平均值41.8%的车型分别为：别克、雪佛兰、克莱斯勒、大宇、福特、现代、五十铃、起亚、马自达、三菱和铃木。 ★汽车残值的估价有许多方法，按照国家规定有四种方法：收益现值法、重置成本法、现行市价法以及清算价格法等四种，其中最为基础，也最为简便易行的是重置成本法。它的计算方法是：被评估车
辆的现时价格＝重置成本×成新率。重置成本是购买一辆新的与被评估车辆相同的车辆所支付的最低成本。而成新率的计算方法也有两种，其中使用年限法是比较简单的，成新率＝(1-已使用年限／规定使用年限)×１00%。 例一：一辆2000年的富康新自由人，规定使用年限为15年，即180个月，使用3年后即2003年进行估价，那么它的成新率＝(1-36个月／180个月)×１00%＝80%，再用重置成本8.8万×８0%，即计算出估价7.04万。 ★还有一种算法：新车使用年限为10年来测算旧车折旧率，可将车子从开始使用到报废作为100分，即可把10年总的折旧率定为100％，其中15％为不动残值，85％为浮动折旧值。一般以报废时间来划分旧车的折旧时段，可为三段：前3年、第4年起、距报废时间的后3年来折旧。通常折旧率为：前3年为11％，第4年起为10％，后3年为9％。前3年每一年折旧率为11％，3年的总折旧率为33％；第4年起，每年折旧率10％，总折旧率40％；后3年每一年折旧9％，总折旧率27％。如果是没有用过的新车，它10年总的折旧率为：33％＋40％＋27％＝100％。但使用有了一定年限的旧车，其10年折旧值的计算方法为：评估价＝市场现行的新车售价×〔15％为不动残值＋85％为浮动值×（1－分阶段折旧率）〕＋评估值。 如何更科学的计算车辆折旧费 1、税法在固定资产折旧年限上有规定如下（最低折旧年限）：房屋、
固定资产每年折旧额计算法解读
设备的折旧率depreciation rate计算法 固定资产每期（年、月）应计提折旧额与其原值之比的百分数。 按每项固定资产计算的折旧率称个别折旧率；按每类固定资产计算的折旧率称分类折旧率；按时间单位不同，又分为年折旧率和月折旧率。折旧率及折旧额的计算方法有直线折旧法、快速折旧法和复利法等。 1、直线折旧法（straight-line depreciation method）按设备预计使用年限平均折旧的方法，又称平均年限法。 计算公式如下：年折旧额=（固定资产原值+预计清理费用-预计残值）/预计使用年限。年折旧率=年折旧额/固定资产原值*100%。我国工业企业大都采用此法。 2、快速折旧法（accelerated depreciation method）为加速资本投资的回收，把设备应计折旧额的大部分在使用初期各年内进行摊销而计提折旧的方法，此法又分年限总额法、双倍余额递减法、余额递减法等，下面介绍前两种： （1）年限总额（和）法。根据折旧总额乘以递减系数确定折旧额。递减系数是以设备使用年限中的各年年数之和，即Sn=n(1+n)/2为分母，以尚可使用年限为分子来计算。例如，某设备的使用年限n为5年，则递减系数的分母为Sn=5(1+5)/2=15，第一年递减系数为5/15，第二年为4/15，……第五年为1/15。 （2）双倍余额递减法。按设备净值和直线折旧率的两倍来计提折旧的方法。年折旧额=设备净值*（1/折旧所限）*2。在设备折旧寿命的最后两年，改为直线折旧，即：年折旧额最后两年=（设备净值-净残
值）*（1/2）设备在使用过程中由于磨损而逐渐转移到产品成本中去的那部分价值。 折旧率是根据折旧年限和净残值率算出来的,没有一定的标准. 你说的这些机器设备,一般的折旧年限是10年,净残值率为3%,则折旧率为: 年折旧率=(1-净残值率)/10=9.7% 月折旧率=年折旧率/12=0.8083% 税务上允许残在5%以内自己定，折上方法也有多种
房地产建安成本、土地成本测算
房地产建安成本、土地成 本测算 -标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII
一、二类住宅用地面积： 合计：可售地上面积：404500平方米 可售地下面积：184940平方米(机动车车位数：4866辆）1、地块①地上住宅及配套设施面积：40000平方米 地上商业面积：1400平方米 地下建筑面积：19000平方米（机动车车位数：500） 2、地块②地上住宅及配套设施面积：60000平方米 地上商业面积：2100平方米 地下建筑面积：28350平方米（机动车车位数：746） 3、地块③地上住宅及配套设施面积：61500平方米 地上商业面积：2200平方米 地下建筑面积：29100平方米（机动车车位数：765） 4、地块④地上住宅及配套设施面积：51000平方米 地上商业面积：1500平方米 地下建筑面积：24130平方米（机动车车位数：635） 5、地块⑥地上住宅及配套设施面积：102200平方米 地上商业面积：3600平方米 地下建筑面积：48260平方米（机动车车位数：1270）6、地块⑦地上住宅及配套设施面积：76300平方米 地上商业面积：2700平方米 地下建筑面积：36100平方米（机动车车位数：950） 二、商业用地： 合计：可售地上面积：32400平方米 可售地下面积：8500平方米(机动车车位数：223辆） 1、地块⑤：地上面积：10000平方米 地下面积：2500平方米（机动车车位数：65） 2、地块⑧：地上面积：11300平方米 地下面积：3000平方米（机动车车位数：79） 3、地块⑨：地上面积：11100平方米 地下面积：3000平方米（机动车车位数：79）
房地产开发投资测算操作手册及成本概算说明
房地产投资测算操作手册及成本概算说明 第一部分投资成本 一.征地补偿费 (一).土地出让金 1.计算方法: 土地出让金基准价*容积率修正系数* 年限修正系数*用地面积 2.上交部门: 市财政局 3.说明: (1) 各区类地价取值详见附件; (2) 城近郊区土地出让金的60%返还区财政; (3) 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用; (4) 市属各局,总公司所属企业和在市计划单列的企业集团,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进行开发,利用,经营,应补交土地出让金, 其中的60%返还企业, 由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设. (5) 在使用《基准地价表》时,由于地区分类是按照区县划分,不同区县的同类地区差别很大, 而且周围环境至关重要,所以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级.在实际操作中,首先判断土地的区类,然后评定地价的级别,最后选定基准地价,使地价测算更为合理,规范.同时考虑到说明(2),(3),(4), 在测算地价时加入" 操作系数"概念,以准确测算必须交纳的土地出让金比例. 附件: (1) 1-10 类地区土地出让金标准价; (2) 土地出让金修正系数表. (二).征地及拆迁补偿费: 详见附资料一:土地征用及拆迁补偿费开支范围. 说明:(1)测算时亦可依据《基准地价表》,计取"土地开发及其它费用"的数据. 二.前期工程费:(取值在40-120元/平米) 1.临时水,电,路,场地平整费依据:1992年建安工程定额; 标准:按实际发生工程量计算; 说明:施工现场千差万别,通常按建筑面积5-15元/平米,或建安工程费的1%. 2.规划,测量,勘察,设计费: 依据:原国家建委(79)建发设字第315号文, 国家计委计字(1984)596号文,建设部(1991)第150,316,425号文;国家物价局,建设部[1992]价费字375号. 标准:(1) 勘察费: 概算价*0.30-0.80%；(2) 民用建筑设计费 民用建筑工程设计费率收费标准 单位: % ┏━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓
房地产项目投资经济测算
房地产项目投资经济测算 内容导图： 1、基础知识 2、常规开发项目经济测算 3、租赁项目经济测算 4、不动产价值测算 一、基础知识 1、需进行测算的三种常见情况： （1）、常规开发项目经济测算 项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等 （2）、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。（3）、不动产价值测算 原理为收益还原法，即柑橘未来收益测算不动产原值。 2、名词解释
（1）、项目建设总投资 对于一般房地产项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的材料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。 （2）、土地成本 即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置土地时由买方缴纳的水费构成。土地取得的方式有三种：征用农地、场地平整及临时设施费等（3）、勘察设计和前期工程费 主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。（4）、建筑安装工程费 土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费 （5）、室外工程和市政配套 城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。 （6）、其他工程费 包括工程监管费和竣工验收费
（7）、管理费用 指为组织和管理房地产经营活动所必要的费用。 （8）、财务费用 财务费用市值为项目筹集资金二发生的各项费用，主要为借款利息。（9）、可运用资金 至开发物业销售、经营带来的现金净流入。 3、项目评价指标体系 静态评价指标： （1）、投资收益率 情态分析指标一：项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。 （2）、静态回收期 情态分析指标二：是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。 （3）、盈亏平衡点
所有折旧计提方法汇总(公式+例题
A.双倍余额递减法 1、(1)年折旧率=2÷预计的折旧年限×100％，年折旧额＝固定资产期初账面净值×年折旧率。 (2)月折旧率=年折旧率÷12 (3)月折旧额=固定资产期初账面净值×月折旧率 (4)固定资产期初账面净值=固定资产原值-累计折旧-固定资产减值准备 实行双倍余额递减法计提的固定资产，应当在固定资产折旧年限到期以前若干年内（当采用直线法的折旧额大于等于双倍余额递减法的折旧额时），将固定资产账面净值扣除预计净残值后的余额平均摊销。 2、例题：某企业于1998年12月20日购置并投入使用一项常年处于震动、超强度使用生产用固定资产，原价为400000元，预计使用年限为5年，预计净残值12000元，在2001年12月30日按规定提取固定资产减值准备20000元，在2003年12月28日将该固定资产变价处置，收到变价收入11000元(假设不考虑其他相关税费)。该固定资产经税务部门批准，按双倍余额递减法计提折旧。企业采用纳税影响会计法核算所得税，所得税税率为33％，要求:计算该固定资产每年的折旧额，并编制相关会计分录。 注：年折旧率=2÷5×100％=40％ 会计分录： ①1999年计提折旧时 借：制造费用160000 贷：累计折旧160000 ②2000年计提折旧时 借：制造费用96000 贷：累计折旧96000 ③2001年计提折旧时 借：制造费用57600 贷：累计折旧57600 ④2001年计提减值准备时 借：营业外支出———计提的固定资产减值准备20000 贷：固定资产减值准备20000 ⑤2001年纳税调整时20000×33％=6600元 借：递延税款6600 贷：应交税金———应交所得税6600 ⑥2002年计提折旧时 借：制造费用27200 贷：累计折旧27200 ⑦2002年纳税调整时10000×33％=3300元 借：所得税3300 贷：递延税款3300 ⑧2003年计提折旧时 借：制造费用27200 贷：累计折旧27200 ⑨2003年纳税调整时 借：所得税3300 贷：递延税款3300 ⑩变价处置固定资产
房地产项目投资经济测算【最新版】
房地产项目投资经济测算 一、常规开发项目经济测算 项目的开发成本估算、盈利能力分析、现金流安排等。 二、项目开发后如用于租赁，如何评价项目的盈利能力 关键在于经营期与建设期的承接，以及对未来的经营收益的合理预测。 三、不动产价值测算 原理为收益还原法，即根据未来收益测算不动产价值。 一、基础知识
名词解释 项目建设总投资 对于一般房地产开发项目而言，其建设总投资由建设投资成本和财务费用构成。根据区域内同类房地产项目的一般成本、委托方提供的资料、当地《建设工程价格信息》以及项目具体情况进行估算。 土地成本 即土地的取得成本，一般是由购置土地的价款和在购置时应由买方缴纳的税费构成。土地取得的方式有三种:征用农地、拆迁和直接市场购买。 勘察设计和前期工程费 主要包括勘察测量费、市场研究、规划设计费用、场地平整及临时设施费等。 建筑安装工程费 土建工程费用、安装工程费用、装修装饰工程费。
室外工程和市政配套 城市规划要求的区内基础设施配套和公共配套建设费用、室外工程主要是附属工程建设费用。 其他工程费 包括工程监理费和竣工验收费。 管理费用 指为组织和管理房地产开发经营活动所必要的费用。 财务费用 财务费用是指为项目筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息。 可运用资金 指开发物业销售、经营带来的现金净流入。
项目评价指标体系 静态评价指标 投资收益率 静态分析指标一:项目单位投资成本获得利润的能力，可以除以开发年数得出年投资收益率。 静态回收期 静态分析指标二:是指在不考虑货币时间价值的条件下，以项目的净收益回收全部投资所需要的时间。 盈亏平衡点 静态分析指标三:指收入等于全部成本时的项目销售率。 动态评价指标 项目净现值
折旧计算方法
折旧周期计算方法： 一、直线折旧法/平均年限法 1：年折旧 折旧率= （1 - 预计净残值率）*12/预计使用年限（单位：月） 折旧额= (资产原值- 资产折旧额- 资产减值-（资产原值* 残值率）) /（[折旧期限/ 12] -已折旧次数） 2：季折旧 折旧率= （1 - 预计净残值率）* 4 / 预计使用年限（单位：月） 折旧额= (资产原值- 资产折旧额- 资产减值-（资产原值* 残值率）) /（[折旧期限/ 4] -已折旧次数） 3：月折旧 折旧率= （1 - 预计净残值率）/ 预计使用年限（单位：月） 折旧额=(资产原值- 资产折旧额- 资产减值- （资产原值* 残值率）) /（折旧期限-已折旧次数） 二、工作量法 工作量 = 资产原值 *（1-残值率）/ 总工作量 If（折旧后余额（净值）或称账面价值 - 资产原值 * 残值率 < 资产原值 * 残值 率） 折旧额= 折旧后余额（净值）或称账面价值 - 资产原值 * 残值率Else 折旧额= 本折旧期限内的实际工作量 * 工作量 三、双倍折旧法(双倍余额递减法是在不考虑固定资产残值的情况下，根据每 期期初固定资产账面余额和双倍直线折旧率计算固定资产折旧的一种方法) 1：年折旧 折旧率= 2 / [折旧期限（年）/ 12] If（[折旧期限（年）/ 12] - 已折旧次数 == 1） 折旧额 = 折旧后余额（净值）或称账面价值 Else 折旧额 = 折旧后余额（净值）或称账面价值 * 折旧率 2：季折旧 折旧率= 2 / [折旧期限（年）/ 4] If（[折旧期限（年）/ 4] - 已折旧次数 == 1） 折旧额 = 折旧后余额（净值）或称账面价值 Else 折旧额 = 折旧后余额（净值）或称账面价值 * 折旧率 3：月折旧 折旧率= 2 / 折旧期限（年） If（折旧期限（年）- 已折旧次数 == 1） 折旧额 = 折旧后余额（净值）或称账面价值
折旧费计算方法
机械生产设备折旧费是根据固定资产在整个使用寿命中的磨损状态而确定的成本分析结构。 常用折旧方法 1.平均年限法 平均年限法又称为直线法，是将固定资产的折旧均衡地分摊到各期的一种方法。采用这种方法计算的每期折旧额均是等额的。计算公式如下： 年折旧率=（1－预计净残值率）/预计使用年限×100% 月折旧率=年折旧率÷12 月折旧额=固定资产原价×月折旧率 上述计算的折旧率是按个别固定资产单独计算的，称为个别折旧率，即某项固定资产在一定期间的折旧额与该固定资产原价的比率。通常，企业按分类折旧来计算折旧率，计算公式如下： 某类固定资产年折旧额=（某类固定资产原值－预计残值+清理费用）/该类固定资产的使用年限 某类固定资产月折旧额=某类固定资产年折旧额/12 某类固定资产年折旧率=该类固定资产年折旧额/该类固定资产原价×100% 采用分类折旧率计算固定资产折旧，计算方法简单，但准确性不如个别折旧率。 采用平均年限法计算固定资产折旧虽然简单，但也存在一些局限性。例如，固定资产在不同使用年限提供的经济效益不同，平均年限法没有考虑这一事实。又如，固定资产在不同使用年限发生的维修费用也不一样，平均年限法也没有考虑这一因素。 因此，只有当固定资产各期的负荷程度相同，各期应分摊相同的折旧费时，采用平均年限法计算折旧才是合理的。 2.工作量法 工作量法是根据实际工作量计提折旧额的一种方法。这种方法可以弥补平均年限法只重使用时间，不考虑使用强度的缺点，计算公式为： 每一工作量折旧额={固定资产原价×（1－残值率）}/预计总工作量 某项固定资产月折旧额=该项固定资产当月工作量×每一工作量折旧额 3.加速折旧法 加速折旧法也称为快速折旧法或递减折旧法，其特点是在固定资产有效使用年限的前期多提折旧，后期少提折旧，从而相对加快折旧的速度，以使固定资产成本在有效使用年限中加快得到补偿。 常用的加速折旧法有两种： （1）双倍余额递减法 双倍余额递减法是在不考虑固定资产残值的情况下，根据每一期期初固定资产账面净值和双倍直线法折旧额计算固定资产折旧的一种方法。计算公式如下： 年折旧率=2/预计的折旧年限×100% 月折旧率=年折旧率÷12 月折旧额=固定资产账面净值×月折旧率
固定资产的净残值率如何计算 (2)
如对您有帮助，请购买打赏，谢谢您！ 固定资产的净残值率如何计算 文章来源：会计知识网发布时间：2007-08-28 一、固定资产残值率规定 1、内资企业 《中华人民共和国企业所得税暂行条例及实施细则》第三十一条：残值比例在原价的5%以内，由企业自行确定。根据《国家税务总局关于做好已取消的企业所得税审批项目后续管理工作的通知》（国税发〔2003〕70号）第二条之规定固定资产残值比例统一为5%。 2、外资企业 根据《外商投资企业和外国企业所得税法实施细则》第三十三条的规定，外资企业固定资产残值率一般为10%。 二、固定资产折旧年限 根据《国家税务总局关于企业所得税税前扣除办法的通知》（国税发[2000]84号）的规定：第二十五条除另有规定者外，固定资产计提折旧的最低年限如下： （1）房屋、建筑物为20年； （2）火车、轮船、机器、机械和其他生产设备为10年； （3）电子设备和火车、轮船以外有运输工具以及与生产经营有关的器具、工具、家具等为5年。 三、平均年限法又称为直线法，是将固定资产的折旧均衡地分摊到各期的一种方法。 1、固定资产折旧按个别固定资产单独计算时（个别折旧率），计算公式如下： 年折旧率＝（1-预计净利残值率）/预计使用年限×100％ 月折旧率＝年折旧率÷12 月折旧额＝固定资产原价×月折旧率 2、固定资产折旧按分类折旧计提折旧率时（分类折旧率），计算公式如下： 某类固定资产年折旧额＝（某类固定资产原值－预计残值＋清理费用）/该类固定资产的使用年限 某类固定资产月折旧额＝某类固定资产年折旧额/12 某类固定资产年折旧率＝该类固定资产年折旧额/该类固定资产原价×100％ 采用分类折旧率计算固定资产折旧，计算方法简单，但准确性不如个别折旧率