长沙商业圈分析报告

2006年，长沙市商业地产向品牌化、规模化、郊区化、开放型、人防型发展，不断更新换代，趋向规范与成熟。

2005年7月《长沙市商业网点布局规划》定案，令长沙商业未来15年的发展有了更明晰的发展方向，基本形成与长沙市社会经济发展和对外开放水平相适应、区域布局合理、业态结构优化、服务功能齐全的市区网点三级体系，板块效应日趋明显。

数据显示，2004年至2006年9月，长沙市商业用房新开工面积共计654．78万平方米，竣工面积452.2万平方米，销售量161.87万平方米，呈现出明显的供过于求的状况。由于零售业竞争加剧，导致数个管理不善的(或是定位不准的)大型商场、写字楼暂时停业以重新定位或装修，也有部分商场、写字楼缩减零售楼面，改做其他用途。

综合市场调研可了解到，从2006年开始的往后三年之内，长沙市商业物业将历经一个放量的高潮期。

一、长沙商业地产现状

1、长沙市商业格局；

根据二OO五年七月通过我省专家评审会的《长沙市商业网点布局规划》，确定了长沙未来15年城市商业发展总体目标：到2020年，建设完善1个市级商业中心、2个市级商业副中心、10个区域性商业中心、30个社区级商业中心和18条主要商业街，并就长沙城市商业发展战略与发展目标、城市商业中心布局以及特色商业街、商品批发市场、商业零售业态、物流配送业等方面的建设进行了专项规划。

根据专家的看法，此次规划遵循三个方面：

（1）随着需求的变化，对商业网点布局会提出新要求。

（2）规划要进一步与长株潭融城及长沙一小时经济圈的战略相结合，提高辐射能力。商业今后的布点不一定集中在核心城区，而要向交通便捷，辐射力强的城市外环、城郊接合部分布。

（3）三是规划要将整合控制现有城区网点与规划引导新城区网点相结合。

长沙传统商圈分析

五一广场商业中心——地位稳固的市级商圈

区域范围：

以五一大道与黄兴路交汇立交为圆心，步行在30分钟的范围简介：五一商圈有2000多年历史，最初由居民聚居形成原始商业发展而成。位于长沙核心地带，高度集中的商务与金融配套奠定了其商业主导地位，是各路商家必争之地。汇聚百货、大型连锁超市、步行街、专卖店等，商业营业面积达50万以上。南北、东西两大城市主干道的汇集，每日人流量达30-50万。

主要商业物业：

特点及发展前景分析：

1、历史悠久，是历来长沙商业中心，城市中唯一市级商圈；

五一商圈2000多年来一直是城市商业的集中地，有着深厚的湖湘文化沉淀和商业根基。东西主干道五一路与南北主干道黄兴路、湘江中路在此交汇，联接河东与河西的橘子洲大桥亦联接了五一商圈，政府对防洪工程建设及旅游资源开发的大力投入而成就的湘江风光带近在咫尺，众多金融、办公场所入驻，交通的便

利性、城市的中心位置、丰富的旅游资源、人口的集中、消费的惯性，这些都奠定了五一商圈成为城市唯一市级商圈的霸主地位。目前商圈内汇聚了6000多家商业品牌，年消费额逾千亿。

2、业态齐全，以中高档次为主，经营状态良好

圈内汇集了平和堂、春天百货、王府井百货、新世界百货、百联东方商厦、万达购物广场、百盛购物广场等大型购物场所，黄兴路步行街、金满地商业步行街、坡子街民俗商业街共三条商业步行街，苏宁、国美电器专业卖场，沃乐玛、家乐福、好又多等大型生活超市，友谊宾馆、万代大酒店、国贸大酒店等酒店，麦当劳、肯得基、火宫殿、杨裕兴、黄春和、东北饺子馆、蒙娜丽莎中西餐厅等知名餐饮，建行、商行、工行、人寿保险、中信银行、中国银行等金融机构，金色年华、挪威森林、钻石钱柜、星光灿烂、魅力四射等休娱休闲场所，是一个集购物、休闲、娱乐、餐饮、办公、旅游于一体大型商业中心，商圈内以中高档次业态为主。

省内单店营业额最高的平和堂年均营业额达6亿，王府井百货2006年销售额接近5个亿，黄兴路步行街2005年营业额达11亿元，沃尔玛年销售额逾3亿，整体经营状况良好。

3、百货业趋向饱和，竞争异常激烈，百联东方与新世界百货走差异化路线

商圈内有9家大型百货及购物中心，密集分布在以五一路与黄兴路交汇的周边，多为自主经营，主要采取保底扣点经营模式，功能分区基本为一层珠宝、化妆品，二层女装，三层休闲装，四层男装，五层以上为休闲娱乐、餐饮，所针对的消费群体主要是中、高层消费者，同质化竞争激烈。

在商圈内百货趋向饱和的情况下，2006年新开业的新世界百货与百联东方商厦开始走差异化路线，均开辟奢侈品专柜来提升价值，吸引消费，设有CERRUTI 1881、GIEVES＆HAWKES、DANIEL CREMIEUX、PIOMBO、MRPHISTO、O HUI、MOMO、AGATHA、OMEGA 等世界名品专柜。

4、辐射全市及外来游客，人流旺

五一商圈的消费辐射全市，也吸引了很多外来游客来此消费，是湖南人流、物流、资金流、信息流的中心，日客流量达30-50万人次。黄兴路步行街成为外来游客必游之地,日均客流量8万余人次，双休、节假日达15-18万人次。

5、以五一路为界，南盛北衰，百联东方的进驻有望复兴以北区域

黄兴南路与解放西路集中了大量的人流，五一路上集中更多的是车流，受五一路立交桥及人们消费习惯的影响，五一商圈出现以五一路为界，南盛北衰的商业状况。北片区的长沙东汉名店

广场（现更名为新世界大厦），原规划有460多个铺位，由于立交桥的影响及定位偏差，目前仅有一层临街铺位还在经营，新大新百货经营状况也远不及南片区的百货。百联东方所走高端差异化路线使得北片区有了高档百货，有希望能带旺北片区，但与晚几个月开业的新世界百货相比，人气有所不及。

南区域基本饱和，以北区域还存在较大量的在开发与待开发用地，在开发的项目有金都商业中心21000多平方的商业体量，待开发项目已知的有中环一世界和万代大酒店以北地块，北区域的复兴需要各项目的对话与联动。

荣湾镇商业副中心——河西唯一商圈

区域范围：河西通程商业广场为中心，步行5-8分钟范围内。

商圈简介：

荣湾镇是岳麓区由来已久的商贸重镇，通过湘江一桥与河东相连，是该区最重要的交通枢纽，人流旺。随着枫林路拓改、岳麓时尚购物中心、新外滩商业中心广场等大型商业的落成，溁湾镇的商业价值急速上升。目前商业营业面积约6.5万平方米，日人流量达15万，消费层面主要是来自河西高教区的教职工及学生、长沙高新区、麓谷的白领人群。

主要商业物业：

商圈特点及发展前景分析：

1、商圈现有商业面积与河西消费力不相称，后续发展空间大；

岳麓区有近40万人口，非农人口31万，2005年，城市居民人均可支配收入为12522元，比长沙市整体水平略高，商圈商业面积约6.5万平方米，后续发展空间大。

在建或规划中的的部分项目如下：

2、业态基本齐全，以中、低档为主，高档消费市场空白；

商圈内业态基本齐全：大型购物中心有通程商业广场和新外滩购物中心，餐饮有东锅中西餐厅、荷香楼湘菜馆、晶珠国际美

食城、必胜客、麦当劳、肯德基、桂林人、台北豆浆等；金融配套有中国银行、招商银行、中信银行、中国农村信用合作社；酒店有麓山宾馆、枫林宾馆；大型生活超市有新一佳、步步高，较为零散低档的娱乐休闲场所较多，上档次的少。总体来看业态以中低档为主，高档消费市场空白。

3、消费群以河西教师、学生、高新区麓谷的白领人群为主，集中在通程商业广场消费；

长沙教育事业历来比较发达，驻区有以中南大学、湖南大学、湖南师范大学为代表的30多所高等院校、科研院所，在校大学生达16万人，各类科技人员10万余人，国家级长沙高新技术开发区、岳麓区国家大学科技园位于中心区域，堪称全省典型的文化区、科教区。

麓谷科技新城是长沙高新技术产业开发区从2000年起集中开发建设的科技新城区,科技新城的发展定位为以高新技术产业为主导、生态环境为特色、兼具城市功能。截至目前，麓谷园区已聚集400多家高新技术企业。

河西具规模、上档次的商业目前集中在荣湾镇商圈，高校教师、学生及高新区的白领人群消费也集中在了荣湾镇商圈的通程商业广场。

4、岳麓山、湘江风光带等旅游资源利于商圈发展；

岳麓山为国家4A级风景名胜区，2004年接待游客100多万人次，毗邻荣湾镇商圈的岳麓山风景名胜区提升了商圈对区外游客的消费吸纳能力。未来3-5年，岳麓区计划投入120亿将潇湘大道北段打造为最美的湘江风光带。政府对于旅游资源开发与基础设施建设有利于商圈发展。

5、岳麓区政府、长沙市政府的搬迁对荣湾镇商圈价值有所提升，长远来看有可能削弱商圈辐射力

区政府与市政府搬至岳麓区北部，周边起来了很多高档住宅小区，当人气提升到一定程度，将会形成一个新的商业中心，对于荣湾镇商圈来讲会削弱其辐射能力。在目前区北人气不旺的情况下对此商圈的价值有所提升。

东塘商业中心——快速更新换代中的传统商圈

区域范围：以东塘立交为圆心，步行在15-20分钟的范围

商圈简介：

东塘商圈是城市南拓的门户，南部居民传统的商业聚集地，商业营业面积约15万平方米，每日人流量约10万人次，消费群以东塘立交桥为圆心的南部家庭为主。东塘是湖南电信、湖南联通的大本营，移动公司最大的营业厅也在这里，加上易佰通讯、

迪信通等手机销售商，东塘已成为长沙通讯产品最前沿最迅捷的发布平台。

主要商业物业：

商圈特点及发展前景分析：

1、业态齐全，档次拉差大，大众化专业卖场与超市受欢迎

东塘商圈有2家知名百货公司，2家综合卖场，8家专业卖场，步步高、家润多共3家大型生活超市，屈臣氏精品超市，大都市商业街。

餐饮：新华楼、麦当劳（2家）、桂林人、肯德基、火宫殿、哈特波波巴西烧烤餐厅、北京饺子馆、绿茵阁咖啡厅、上岛咖啡、米萝咖啡、金牛角王中西餐厅

金融：中国银行、建设银行、交通银行、中国农业银行

文化：东塘恒远图书城、东塘图书城

酒店：波月宾馆、神禹大酒店

休闲娱乐：浣溪保健休闲中心、音乐房子KTV

大型药店：楚仁堂大药房、星城大药房、芝林大药房等。

以上数据可看出，东塘商圈业态齐全，大众化的专业卖场与超市占了很大比例,也是最受到消费者欢迎的。金色家族定位成“顶级名品”，拥有LACOSTE、BWM、KLOSS、ECACA、PORTS、ELLE、RADO、AutaSon、BOSS、RAYMOND WEIL等近50多种世界名品，目的在于走差异化的路线，在周边中低档的商业中脱颖而出，但周边消费力有限，场内显冷清。沿线有不少临街的小商铺，商品低档，形象差，有待更新换代。

2、目前消费主要以南城消费者为主

东塘立交桥一公里范围内有10万人口左右，人口密集，是长沙传统商业聚集地，2004年后开始进驻国美电器、通程电器、步步高超市等众多规模大众化商业，东塘商圈正式步入更新换代时期。由于目前主要以中低档商业占较大比例，且东塘立交桥与交通的过于拥挤在一定程度上制约了中高档商业的发展，目前主要以南城消费者为主。

3、作为南拓的门户，东塘商圈发展空间大，东塘商圈往南部延伸，大东塘商圈逐渐形成。

南北主干道韶山路拓改成功，交通便利性更佳，南城已最适宜居住地之一。加之长株潭化进程加快,往来于此的经商者越来越多，商圈快速的更新换代，令东塘商圈的发展空间巨大。

2005年11月，深国投购物广场落户雨花亭，共四层，每层面积逾一万平方米，首层为精品购物场所，含屈臣氏，沃尔玛超市（世界500强企业）占据二、三层，第四层由时代华纳（世界500强企业）斥资2亿元作影视。在世界500强推动下，东塘商圈顺应城市南拓进程，逐渐形成大东塘商圈，在雨花亭附近形成中高档商业，将辐射更多的南部消费者，甚至吸引其他区的消费。

火车站商业中心——湖南省最大电脑及电子产品集散地

区域范围：以长沙火车站为辐射中心，沿车站路与五一大道（东段）向四周延伸，北到八一路、南至人民中路。

商圈级别：传统商圈

商圈简介：IT产品市场经过近十年的发展，目前已形成了湖南省最大的电脑及电子产品集散地，辐射面甚广。众多的IT 卖场林立，已形成传统消费习惯氛围，引导人流消费走向。由于

火车站与长株潭汽车站的影响，人流量大而杂，交通路网发达但阻塞。商业营业面积约10万平方，日人流量约20万。

主要商业物业及商业配套：

商圈特点及发展前景分析：

1、业态齐全，以电脑及电子数码产品销售为主，交通优势明显，酒店业发达。

火站商圈业态齐全，尤其以电脑及电子数码产品销售为主，有9家大型IT专业卖场，苏宁、国美、通程电器、家润多家电

超市内也有大量IT产品销售，已形成湖南省最大的电脑及电子产品集散地，辐射面广。

由于火车站、长株潭汽车站、民航大酒店的影响，火车站商圈交通优势明显，同时带旺周边酒店业、娱乐休闲。

餐饮：金至尊酒楼、兄弟海鲜酒楼、麦当劳（2家）、杨裕兴（2家）、秦皇食府、咖啡语茶中西餐厅、芙蓉人家、福楼酒家

酒店：芙蓉华天酒店、长岛饭店、民航大酒店、银河大酒店、金泓大酒店、三九楚云酒店、银河大酒店、东方大酒店、凯旋大酒店、蓝天大酒店、金港酒店、海程大酒店

金融：中国农业银行、中国农村信用合作社、交通银行、长沙市商业银行

娱乐休闲：海东青健身俱乐部、敦煌千子莲足道、美度概念生活馆

2、人口密度高，消费人群偏向年轻化

商圈中心区域人口总数接近35万，分别为IT人士、写字楼白领、企事业单位以及原有居民群，其中以IT人士为主，约占60%的份额，而这群IT人士的年龄大多在25-35岁之间，个人年薪普遍在5-10万元左右，人均年收入高于长沙城区整体人均收

入水平甚多。另外，南来北往的旅客占有相当的消费比例，金苹果大市场吸引了全市中低收入群客户。

3、整体商业形象欠佳，中高档购物场所不成主流

火车站人流很杂，众多不法商贩横行，商圈整体商业形象不佳。传统百货商厦晓园倒闭，国储转型，目前仅有阿波罗商业广场在持续经营，中低档次。在政府的扶持下，刻意引进品牌商家，努力改变火车站形象，整改经营环境，发展前景好。

伍家岭商业中心——北部唯一商圈，发展前景好

区域范围：以伍家岭立交为核心、步行在15分钟的范围。

商圈简介：伍家岭商圈一直以来就是长沙北部唯一的一个商业区，以丽臣路和芙蓉路交叉处为核心，泰阳商城、北斗星商厦雄踞此地多年，随着芙蓉路的修建，世界著名零售企业通程电器也相继进驻，但由于2002年波隆立交桥的修建，削弱了该商圈本身就不够浓厚的商业氛围，加上该地区客户的消费能力不强，导致普尔斯玛特、北斗星商厦被迫关门或经营转向。商业营业面积约4万，日人流量7-8万。

主要商业物业：

商圈特点及发展前景分析：

1、业态不丰富，商业档次不高，整体经营状况不佳

伍家岭商圈，业态不丰富，主要是满足人的基本生活要求。整体商业形象较为破败，档次不高。维多利购物中心（原北半星商厦）、泰阳商城由传统百货转营，现在百货功能已不复存在，重装后以批发和家电卖场为主，档次不高，伍家岭机电市场与地板城是两个较为破败规模也不大的专业市场。

相对而言，新一佳超市及附近的娱乐、餐饮相对较旺。

金融：中国农业银行、中国工商银行

娱乐休闲：百度慢摇会所、诺亚方舟娱乐港、伊甸园洗浴广场、

酒店：诺亚方舟大酒店、华悦大酒店

餐饮：麦当劳、银苑海鲜酒楼、银星酒楼

2、消费以周边居民为主。

3、交通便利，但发展受制于立交桥。

商圈以芙蓉路与三一大道交界，波隆立交桥为中心，南北有足够的延伸条件，尤其是向南的芙蓉路周边汇集了众多的写字楼与金融大厦。但波隆立交桥影响了商业的扎堆效应，东西延伸更加受到制约，使得商圈的覆盖面受到限制。

4、随着新河三角洲的整改，及地铁线的设定，发展前景较好

新河三角洲规划范围南起319国道，北至浏阳河，西临湘江，东到芙蓉北路，计划三年内完成简陋房屋与棚户区等拆迁，解决由于造纸厂、化工厂等40多家企业的生产污染问题，建成一个总面积2072亩，以滨江文化园（含两馆一厅）为龙头的文化娱乐区，以湘江大道为依托的商业金融区，以文化为内核的人文居住区，这对于提质整个北城区具有极重要的意义

根据地铁建设规划，2014年前建设完成1号、2号线一期，总长52.275公里，43座车站，1号线站口就设在伍家岭。根据广州、北京等城市经验，地铁站口商业具有极大的发展潜力。

同时通过伍家岭商圈的重塑与地铁线的设定，将加速城北与主城区的融合，发展前景较好。

发展中商圈

星沙商业副中心：

规划：以北到潇湘路，南至凉塘路，西至天华路，东至东二线地区为核心，是政府重点发展的区域新商圈之一，设置业态结构，形成与长沙经济技术开发区和星沙镇综合性新城相协调，配套齐全、功能完备的现代都市商业中心。

星沙是长沙市从96年开始规划建设的物业新城（即长沙市卫星城），星沙目前城镇人口为15万人，流动人口：6万人，目前已建城区面积有22平方公里。

星沙是湖南省著名的汽车销售及汽车零部件销售集散地（包括其中机电产品市场），数万家中小企业积聚了强劲的消费力。餐饮业发达，但档次较低，中高档酒楼数量较少。休闲业颇为发达，但规模小，经营手段单一，经营地域零散。

正在建设的专业市场有星沙湘绣城、山水茗园（茶叶市场），星沙商业步行街招商顺利，星沙目前唯一大型购物中心为星沙通程商业广场，其主力卖场为中国生活超市连锁巨头新一佳超市和通程电器超市。全球商业连锁机构一泰国正大集团旗下的“易初莲花购物广场”于2006年4月中旬开业。

星沙未来一段时间期内需围绕政务、公务、会务、商务、业务类消费以及外资港资，投资开发商人员休闲与夜生活消费需求，进行消费趋向定位与对接。

红星商业中心：

规划：将以湘府路与韶山南路交汇处为核心，构建以金融信息为先导、商贸流通为主导，产业为支撑的内供与外向结合，财富与人气齐聚的南长沙复合型现代商贸经济圈。

红星商圈是借农博会之机而迅速崛起的南部商圈，会展业带来了巨大的人流、资金流。商圈内汇聚了多个专业批发市场，如电动车城、渔具城、体育用品城，灯饰城、太阳能批发城、红星糖酒批发城、红星通讯器材批发城、红星家用电器批发城、红星农副产品大市场、红星建材市场、莲湖汽配市场、红星花卉市场等，受区域整体市场消费水平以及消费意识限制，商业氛围不够成熟，业态单一，消费场所档次不高, 目前许多专业市场难以维济，部分商家经营回报率低。

商业营业面积约34万平米，消费以周边区域人口为主，以及会展业所带来的其它区域及外地人员。

捞霞商业中心：

规划：捞霞商业中心位于开福区霞凝新港城内，是开福区现代新城，也是长沙市未来发展重心。其主要功能是服务于依托霞凝新港和长沙火车货运北站为中心的物流园，以及沿长沙经开区外围的青竹湖外商城工业小区和大明工业园为对象的商业活动，辐射范围包括长沙县和望城县广大区域。