长沙市酒店市场分析报告

长沙瑞和地产水泵厂酒店项市场分析报告

长沙湘地行顾问有限公司

二零零九年三月

目录

第一部分长沙市经济及社会概况 (3)

1.1、长沙市概况 (3)

1.2、长沙市社会经济概况 (4)

1.3、长沙市宏观经济总结 (7)

第二部分长沙酒店市场特征 (8)

2．1、酒店的结构分析 (8)

2.2、长沙酒店的分布情况 (9)

2.3、酒店物业规模、业态分布分布、客房配比情况 (10)

2.3.1、酒店物业规模分析 (10)

2.3.2、酒店物业业态分布情况分析 (10)

2.3.3、酒店物业客房配比情况分析 (11)

2.4、长沙酒店物业总结及发展趋势预测 (12)

2.4.1长沙酒店市场总结 (12)

2.4.2、长沙市酒店市场发展趋势预测 (12)

第三部分酒店物业市场定位建议 (13)

4.1、项目概况： (13)

4.2、项目SWOT分析 (14)

4.3、酒店物业整体市场定位建议 (15)

4.3.1、项目整体定位的主要依据： (15)

4.3.2、水泵厂酒店项目规模建议 (16)

4.3.3、水泵厂项目形象档次定位： (16)

4.3.4、酒店物业的业态定位 (16)

4.3.5、酒店客房组合建议 (16)

小结 (16)

第四部分产品演绎 (17)

4.1酒店基本经济技术指标建议 (17)

4.1.2、酒店客房户型定位 (17)

4.1.3、酒店规划定位 (19)

4.2、规划建议 (19)

4.2.1、大堂标准建议 (19)

4.2.2建筑及外立面风格建议 (19)

4.2.3、酒店外立面建议 (21)

4.2.4、客房建议 (22)

4.2.5 泛会所及商业配套建议 (23)

（本策划报告之版权归湘地行所有，未经许可不得外传）

第一部分长沙市经济及社会概况

1.1、长沙市概况

1.1.1、长沙市概况

长沙，湖南省省会，既是全省政治、经济、文化中心又是我国长沙开发带中洞庭湖地带开放开发的依托中心和国务院公布的24个历史文化名城

长沙市辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区和长沙、望城、宁乡、浏阳四县（市），总面积1.18万，总人口613万，其中市区面积556平方公里，常住人口199万人。在国家公布的中国城市综合实力50强中，长沙名列第19位

1.1.2、长、株、潭一体化，中心型城市发展加快

长沙是中国“经济发达”的二十强城市之

一。长株潭三市通过一体化途径，以长沙、

株洲和湘潭三个大城市为核心，与包括星

沙在内的三市周边县市和一批中心集镇共

同组成现代化、生态化网状城市群，成为

湖南省发展水平最高、经济最活跃、投资

效益最好的地区。

2007年3月政府工作报告指出，未来

将突出推进区域性中心城市建设，增强城

市集聚、辐射、带动能力——以城乡一体

化规划和交通融合为纽带，认真做好城乡

接合部和长株潭接合部控制性详规编制

工作，加速长沙县、望城县与主城区的融

合，加快浏阳市、宁乡县与大城区的对接。

推进长株潭的城际对接和深度融合开办

长株潭电视频道，增强长沙对“3＋5”城

市群的辐射互动作用。提高卫星城镇和中

心镇建设和管理水平。年内建成区面积扩

大10平方公里，城市化水平提高2个百

分点。

小结：融城促进产业交流与发展、加

速人口向核心城市集中。将大大提高长株

潭三市的城市化率。

1.1.3、“一主两次四组团”为城市发

展圈定蓝图，加快城市发展

“一主”指中心城区，“两次”指河西新

城和星马新城，“四组团”分别为暮云、

捞霞、高星、含浦四个组团以长沙为中心，

行车一小时左右的范围包括8个地级市、39个县级城市，总人口近4000万，是一个极具潜力的市场。长沙现有1个市级商业中心（五一广场），2个市级商业副中心（星沙和溁湾镇）10个区域性商业中心，30个社区级商业中心，对周边城市的辐射能力不断增强。

小结：城市架构的规划与落实，功能定位各城区、组团，提速城市化进程，促动房地产经济发展。

1.2、长沙市社会经济概况

1.2.1、基本经济技术指标解析

根据规划推荐指标预测：

（1）规划长株潭区域整体生产总值（GDP）为近期2010年3754亿元以上，GDP增长速度达到12%以上；到2020年增长为7918亿元以上。人均GDP规划到近期2010年为2.5万元人民币以上，到2020年达到5万元人民币以上。

（2）核心地区生产总值（GDP）规划近期2010年达到2499亿元以上，GDP增长速度达到14%以上；到2020年增长为6193亿元以上。

（3）核心地区三次产业比例到近期2010年为9：50：41，2020年为5：45：50。核心地区人均GDP规划到近期2010年为4万元人民币以上，到2020年达到8万元人民币以上。

1.2.2、国民生产总值增长情况

从上表及图可知，近年来，长沙的城市GDP和人均GDP都保持了两位数以上的增长速度， 2007年全市生产总值实现2190.25亿元,同比增长16％,较上年增速提高1.2个百分点。2007年人均GDP达到34364元，同比增长23.4%。GDP与人均GDP的快速增长反映了长沙城市经济发展的活力。

1.2.3、社会消费品零售总额情况

2007年全市累计实现社会消费品零售总额1037.03亿元，累计增速达19.8%。连续三年以超过14%的速度在递增。表明零售商业消费仍是带动长沙市经济增长的主要动力。

1.2.4、人均可支配收入及人均消费性支出情况

2007年，人均可支配收入为16153，同比增长16％，考虑物价因素，同比依然增长10.6％。

2007年，人均消费性支出为12288元，同比增长15.1％，长沙居民消费性支出占到收入的76.07%。表明，长沙是一个消费活跃的城市。随着长沙市居民收入水平、消费水平持续增长和消费品层次的上升，人们对商业网点的布局、购物环境及商品质量提出了更高的要求。

1.2.5、城镇居民储蓄存款情况

2007年，长沙城镇居民储蓄存款1177.17亿元,比上年末增长7.7%。表明潜在消费能力持续增强

1.2.6长沙市的商业环境基本情况

目前长沙市商业格局划分为几大级的话，大致可以分为：一级商圈五一广场、黄兴南路以及由五一广场向四周扩展；二级商圈东塘、袁家岭、火车站；三级商圈溁湾镇、伍家岭。

长沙市现代商业经历了几个阶段：从上世纪90年代初至1998年长沙先后出现了“五虎闹长沙”、“三足鼎立”的局面，到90年代末，外资的平和堂商厦登陆长沙，开启了外资登陆长沙的先河，跟随而来的麦德隆、家乐福、普尔斯马特、沃尔玛等外资企业的入驻，以及今年大洋商业广场以产权式百货商场形式进入长沙商业市场，从而使长沙的

商业竞争出现了国际化的特征，这同时标志着长沙商业的发展进入了一个新的层次。

1.2.7旅游资源及旅游接待情况

长沙市主要风景游览区有岳麓山、桔子洲、天心阁、烈士公园、月亮岛，长沙世界之窗、海底世界，主要名胜古迹和中国革命纪念地有马王堆汉墓、岳麓书院、开福寺、陶侃寺、贾宜故居，"中共湘区委员会旧址"清水塘、湖南自修大学旧址船山学社、湖南省立第一师范学校等。现长沙被列为省级以上重点文物保护单位的有45处。

到长沙旅游，还有一个重要的参观游览点宁乡花名楼刘少奇故居。刘少奇故居，距长沙50余公里。同时湘潭的旅游资源也十分丰富，主要游览点有昭山、雨湖公园、云门寺、岱子山新石器时代遗址及韶山和彭德怀故居等。

长沙市近年来旅游市场稳步发展。2005年全年全市接待国内旅游者2687.94万人次，比2004年增长5.6%；接待境外入境人数30.65万人次，比2004年增长12.0%。国内旅游收入120.58亿元，比2004年增长28.5%；国际旅游外汇收入1.85亿美元，增长15.0%。

1.3、长沙市宏观经济总结

长沙作为湖南省会以及“长珠潭城市群”融城中心，是国务院首批公布的历史文化名城和第一批对外开放的旅游城市，有着灿烂辉煌的历史文化。长沙 2007年的 GDP为2190.25亿元，在长珠潭一体化城市群当中排名首位。

湘地行观点：

?长沙作为“长珠潭城市群”核心城市，巨大经济规模将吸引大批外来投资者，促使各商家更加积极开拓长沙经济市场，促进了房地产市场的发展、商业消费需求的增加，也带动了中小型企业数量的增加，在写字楼、商业物业方面存在着较大的市场发展空间。?近年长沙市居民收入水平、消费水平持续增长和消费品层次的上升，使人们对商业网点的布局、购物环境及商品品质方面提出了更高的要求；

?长沙城市居民城镇居民储蓄存款、可支配收入及消费购买能力的增强，为本项目开发建设、销售将带来利好，同时也为酒店的销售部分提升销售价格提供了保障。

?长沙商业的全面发展，必将带动商务的快速发展、而长沙酒店业作为商务市场的重要配套、也必将进入快速发展的阶段

第二部分长沙酒店市场特征

随着经济的不断发展加上长沙做为湖南省会城市的影响，近几年长沙酒店行业都在飞速的发展，版图也在不断的扩张。其中主要是以芙蓉路和韶山路沿线为发展的主要趋势

2．1、酒店的结构分析

酒店经营是与总体经济水平的发展密切相关的。当总体经济处于不发达阶段，国内游客通常很少，出门旅游的大多是国外游客，这时，为了接待这些国外旅游者，当地往往建造高档酒店。随着经济水平的提高，国内居民也开始出门旅行，同时，商务活动也渐渐多了起来，这时，除了高档酒店之外，中档酒店也开始进入市场。当总体经济处于发达阶段，国内居民出门旅行，往往成为家常便饭，尤其是便利的航空运输系统的形成，这时，经济型酒店大量涌入市场，普通大众也能享受酒店服务。

2.2、长沙酒店的分布情况

区域分布特点：集中分布于城市主干道

长沙酒店现在主要集中在五一路、芙蓉路、韶山路和八一路段，2000年以前长沙酒店业主要以宾馆为主，主要集中在五一路和八一路沿线，随着长沙经济的不断发展，尤其是长沙工业和旅游业的发展，长沙酒店业也不断完善，逐渐形成了规模效应。

2.2. 1、五一路段是长沙经济和商业的核心区域，人流量大、因此此路段酒店主要以经济型酒店为主，其中代表性酒店为7天连锁酒店和汉庭连锁酒店。

2.2.2、八一路段是长沙的老的行政中心，也是长沙老的经济中心，集中了省军区，省委等湖南核心行政区域，此路段酒店主要是豪华酒店为主，其中代表性酒店为紫东阁华天、同天大酒店、中天大酒店等

2.2.3、芙蓉路段是长沙近几年的商务发展的主要方向，路段沿线的酒店也是长沙酒店的主要集中段，由于其独特的交通优势，带动路段沿线的商务的快速发展，因此此路段酒店由以前的豪华型酒店逐渐向以商务型酒店和经济型酒店转型，代表性酒店为：南方明珠大酒店、君逸康年大酒店、新时空康年大酒店，芙蓉同发大酒店，财信商务酒店和莫泰经济连锁酒店

2.2.4、韶山路段虽然也是贯穿长沙南北的又一主干道，但是酒店业近几年发展缓慢，酒店主要还是以豪华型酒店为主，其中代表性企业为通程国际大酒店、华天大酒店、上

城军天大酒店等

2.3、酒店物业规模、业态分布分布、客房配比情况

2.3.1、酒店物业规模分析

酒店名称区域星级基地面积（㎡）总建面(㎡) 容积率建筑形态

由上表可以看出、四星级以上的酒店一般基地面积都不大、但是容积率都比较高、

根据酒店的自身定位以及其区域的不同，酒店的规模也不尽相同，一般在市中心区域内、商务比较发达的区域，其建筑规模比商务中心外的酒店大，容积率也较高，四星级酒店

的建筑基地面积一般在2500㎡—4000㎡之间，容积率一般也控制在9—12左右，总体规

模也在35000㎡——45000㎡之间

2.3.2、酒店物业业态分布情况分析

酒店名称星级

总建

面积写字楼

比例

客房比

例

餐饮比例

休闲中心

比例

其它业态

比例

神龙大酒店五星级60000 50.00% 32.61% 8.70% 0.00% 8.69%

新时空康年酒

店

四星商务58.75% 18.75% 12.50% 3.15% 6.85%

天玺大酒店挂牌四星 6.70% 53.33% 10% 10% 19.97

五华大酒店四星商务38942 51.85% 18.52% 11.10% 15% 3.53%

君逸康年大酒

挂牌四星15.38% 50% 7.69% 11.55% 15.38%

店

由上表可以看出、酒店物业不是单纯的靠客房出租来经营、业态一般由写字楼、客房、餐饮、休闲中心等组成，其业态分布由其功能定位决定。一般的酒店里、写字楼部分占据大部分比例，大概比例占到总面积的50%左右，而客房虽然作为其重要组成部分、但是所占比例在20%—30%之间，而餐饮部分作为其重要配套，一般面积占总面积的10%—12%,休闲中心比例大概在10%—15%之间，其他配套的业态还包括：会议室、小便利店、洗衣房等等。

2.3.3、酒店物业客房配比情况分析

酒店的客房一般由单间的标准客房和套房组成，而由于酒店的不同自身定位及装修不同，标准客房又分为单间、标准间、豪华间、网络休闲间、麻将间等；而套间又分为标准套间、豪华套间、行政套间、商务套间等，一般来说标准客房和套房之间的比例为1.8：1

2.4、长沙酒店物业总结及发展趋势预测

2.4.1长沙酒店市场总结

?长沙总体经济水平持续发展、带动长沙酒店市场在未来几件来的快速发展

?长沙酒店现在主要集中在五一路、芙蓉路、韶山路和八一路段

?长沙酒店物业业态一般由写字楼、客房、餐饮、休闲中心等组合而成,客房比例一般不超过50%。

?酒店中客房一般由标准客房和套房组成，客房数量在220—260间左右，标准客房和套房的比例为1.8：1

?长沙酒店的基地面积在2500㎡—4000㎡之间，容积率一般也控制在9—12左右，总体规模也在35000㎡——45000㎡之间

2.4.2、长沙市酒店市场发展趋势预测

◎长沙酒店现在主要集中在五一路、芙蓉路、韶山路和八一路段，逐步形成“积聚效应”。◎高档酒店、商务酒店、经济型酒店等构成了长沙市酒店市场多元化产品的竞争格局。◎商务型酒店在长沙发展潜力较大。

◎芙蓉路沿线将成为商务型酒店发展的主要路段。

◎各功能酒店其自身配套将越来越完善。

第三部分酒店物业市场定位建议

4.1、项目概况：

地块特征：地块形状总体较为平整，整体走向呈现为东西走向，且地块东侧临芙蓉南路快速干道，地块与芙蓉南路之间有一定高差。

社区规划配套：停车位、社区会所、幼儿园、商业裙楼及绿化广场等。

项目现况：地块现为长沙水泵厂居民生活区用地，除中间一栋居民楼外观较新之外，南北两侧建筑外观均显得较为陈旧，项目北侧不远处设有一加油站。

4.2、项目SWOT分析

4.2.1、项目优势分析

项目区位优越，交通便利

项目位于城市主干道芙蓉中路，二环以内，附近城市地铁2号线（火星大道站）规划。

项目位于芙蓉中路“高档楼宇经济带”规划区段，商务价值高

项目位于芙蓉中路核心位置，该区段“高档商务楼宇经济带”定位，处于天心区与雨花区的交界位置，周边紧临中央政务区、侯家塘商圈，商务价值高，极具发展潜力。

项目两面临街，使商铺有很好的展示面，有利于未来商家经营。

项目旁侧规划有城市地铁出入口；

城市地轨长沙2号线规划，金色大道站出入口邻近本项目。

4.2.2、项目劣势分析

拆迁成本高，拆迁难度大，致使开发成本高，亦将面临高额的成本压力；

项目所处区域，非传统商业区，商业基础相对较为薄弱；前期人气难以聚集

项目地处棚户改造区，项目形象不佳

4.2.3、项目机会分析

“长珠潭城市群”、“两型社会”的实施，将带动天心区、雨花区的经济发展，给项目发展带来契机

“长珠潭城市群”作为全国的重点改革试点项目，必将得到政府的大力支持，将吸引众多的投资进入，给项目发展带来契机。

为了改善城中村落后、紊乱的居住现状，使更多人拥有一个舒适、优雅的生活环境，尤其是做为长沙对外展示的形象窗口—芙蓉路沿线，政府部门在未来的几年内将加

大力度改善路段周边的居住形象。而本项目位于芙蓉路的中心地段，其形象已与芙蓉路沿线整体形象格格不入，项目的改造将在改善这已现状，从而带动走边经济的发展。

项目所处区域，近几年一直受到开发商和购房者的青睐，随着本项目、以及其他楼盘陆续开发入住，必将产生巨大的消费潜力，为项目写字楼部分提供重要的消费支持。

4.2.4、项目威胁分析

长沙的投资型空置面积有所增加，竞争加剧

区域内项目开发投资型物业面积较多

面对现周边同时期项目（1.5公里以内）大建筑设施几近雷同的商业功能定位，近20万平米的商业营业用房的未来上市量，部分商业用房的业态不太明朗，所以短期内，错位经营难以形成，将对项目产生直接的竞争压力。

侯家塘商圈是长沙成熟的商圈，已形成了比较固定的消费群体；本项目距离侯家塘商圈不到2公里，在人气方面很难在短时间内超过侯家塘，消费者的购物习惯在短时间内也很难改变。

受宏观调控政策综合影响，房地产投资增速及住房需求增速将受到双向挤压

银行利率政策的滞后影响将逐步显现，将部分遏制投资需求。

4.2.5、项目劣势及威胁的规避

通过对项目SWOT 的分析，我们了解了项目的优劣势以及项目所面临的机会威胁。

对于项目的优势及机会，在未来定位时要尽可能地发挥，同时对于劣势和威胁，应主动采取措施去规避。

以下是我行对项目劣势及威胁的规避措施：

项目位于长沙市棚户区改造范围内，大力改造城中村现状，应响应政府号召，抓住政策机遇，努力改善项目内现有居民的居住现状。项目商业部分以尽量满足项目自身需求为目的，同时尽量满足周边居民的区域消费需求，既要改善居民的生活条件，同时也满足项目及项目周边的消费需求。

4.3、酒店物业整体市场定位建议

4.3.1、项目整体定位的主要依据：

市场基础

长珠潭城市群的整体规划

项目发展与项目区域的整体规划息息相关，政府对“长株潭一体化”的规划中，将吸引了大量企业与资金进入、以及人口的增长。作为连接长、株、潭三市的主干道，政府将大力改造周边的居民居住形象。

物业价值最大化

为达到一类地块：80%90标准，项目定位要满足于项目价值最大化。要实现项目的价值最大化，需要项目从产品定位上满足功能完善、结构合理，尽可能地提升项目的市场价格，以实现项目综合效益的最大化。

项目美誉度的需要

如何塑造项目的美誉度，改善项目目前的形象，扩大在长沙的影响力，这将是项目整体定位必须考虑的。

生态天心的区域定位

4.3.2、水泵厂酒店项目规模建议

通过上述部分分析、结合市场需求、以及区域未来将成为长株潭三市中心点这一未来发展趋势，建议项目规模为

基地面积在2500㎡—3000㎡之间，总体规模也在30000—35000㎡之间。

4.3.3、水泵厂项目形象档次定位：

通过上述市场分析与物业定位，根据项目分析结论，本项目拥有未来城市中心地段优势、交通便利、规模优势以及企业实力优势；同时，项目周边的酒店物业档次，鉴于对地块价值判断，我们认为本项目适于开发。

四星风情生态商务酒店

4.3.4、酒店物业的业态定位

通过对长沙酒店物业的业态调查与分析，结合本项目位置将作为长株潭三市融城的重要核心区域这一特殊地理位置，同时芙蓉路作为长沙商务中心这一现状，我们认为酒店物业的液态适合为

写字楼+客房+餐饮+休闲于一体的综合物业形态，且酒店客房控制在220—260间范围内，写字楼部分所占比例在52%左右、客房部分所占比例在20%左右、餐饮部分所占比例在10%左右、休闲中心比例在12%左右、其他业态所占比例在6%左右。

4.3.5、酒店客房组合建议

通过对长沙多家酒店的调查与分析，长沙酒店的客房一般由单间的标准客房和套房组成，鉴于以后该地段的核心地理位置，我们认为：

标间和套房比例控制在1.5：1~2.0:1之间

小结

项目处于天心区与雨花区的交界位置，南接省级核心政务区、北临侯家塘商圈、东有东塘商圈、地处商业消费圈，商务价值高，极具发展潜力，且随着芙蓉中段“高档商

务楼宇经济带”定位，区域范围内近几年来，芙蓉路沿线房地产发展较为成熟，项目以南片区南二环内，开发项目有新芙蓉之都、中远公馆、巧克力空间、蓝调国际，这些项目主要以商住公寓定位，商务氛围逐渐形成，片区商务价值逐渐得以体现。项目完全具备酒店开发的宏观条件，不过项目的开发还需依据市场的基础、通过全面的市场摸底我司建议项目的规划：

项目规模建议：基地面积在2500㎡—3000㎡之间，总体规模也在30000—35000㎡之间。

项目形象档次定位：四星风情生态商务酒店；

项目的业态定位：写字楼+客房+餐饮+休闲于一体的综合物业形态；

客房组合建议：由单间的标准客房和套房组成

第四部分产品演绎

4.1酒店基本经济技术指标建议

根据项目开发理念的推论，我们拥有了准确的开发方向与项目开发定位，以下将是我们如何在此基调下实现与演绎项目的新一期产品。

4.1.1、酒店开发用地经济技术指标建议

基地面积 2500—3000㎡

容积率

总建筑面积 36000㎡

其中酒店面积所占比例 20%

酒店客房数量 220—260

写字楼所占比例 52%

餐饮所占比例 10%

休闲所占比例 12%

4.1.2、酒店客房户型定位

目前区域内典型酒店客房户型配比

根据近年来长沙酒店市场市场接受客房户型面积区间信息研判，结合周边典型酒店客房户型配比数据分析，目前市场上客户需求主要表现为：

?需求标准间为主，辅以套间及豪华套间；

?随着市场价格的攀升，在客户承受总价一定的基础上，市场更趋向于商务型标间；

酒店客房户型配比

户型面积配比

标准间28---35 60%

套间60 40%

4.1.3、酒店规划定位

酒店建议放置在临新建西路楼座，为防止相互干扰，与上面住户规划不同入口及电梯间。酒店入口与写字楼入口共用大堂。客房面积——单间面积28㎡左右，双人间35㎡左右。

4.2、规划建议

4.2.1、大堂标准建议

地面：首层大堂和电梯间：天然花岗岩、大理石拼花其余公共部分为高级防滑地砖；首层大堂及电梯间墙面：天然大理石墙面;

天花：首层大堂和首层电梯间造型吊顶。

4.2.2建筑及外立面风格建议

典型项目建筑风格类比

新时空康年大酒店欧陆建筑风格风格

天玺大酒店现代简约风格

君逸康年大酒店现代简约风格

财信大酒店中欧结合风格

五华酒店德国简约风格

亚华酒店现代简约风格

金源大酒店中西结合风格

面外地人的便于认知

本项目在建筑风格上建议拟订为：

现代简约风格4.2.2.2、临街面建筑立面风格建议