代理商模式的利与弊

Company Document number：WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998

代理商模式的利与弊

选择代理商是中小企业一项至关重要的市场战略任务，是中小企业将产品推向市场的最佳途径。

１．选择代理商的好处：

a．降低企业的资金风险

在市场开发初期，特别是对于中小企业选择代理商共同操作市场，可以充分利用代理商的资金加快企业的资金周转率，降低企业的资金风险。

b．迅速打开市场

国外很多大品牌在进入中国市场前期往往表现不佳，其中对中国市场情况不熟悉就是其主要原因之一。而代理商充分熟悉当地的地域特性、消费习惯以及具有良好的客情关系。而我们选择代理商来共同操作市场可以充分利用此优势来迅速打开市场。

c．让制造和营销专业分工

随着渠道格局的转变，现在越来越多的传统代理商开始转型，其中一部分优秀的代理商已转型为区域品牌运营商。对于中小企业而言，可以进一步进行分工明细化，选择代理商在不违反企业整体品牌战略的前提下来进行区域品牌运营，共同操作市场。由代理商做好产品的分销、品牌推广。让制造和营销专业分工，企业负责制造出具有差异化、高附加值和核心竞争力的好产品，打造良好的品牌载体，给予代理商合理的销售政策。

d．节约市场开发费用

选择代理商共同操作市场可以减少机构的重复设置，比如售后服务机构；利用代理商的销售网络，减少市场开发费用；利用代理商对当地市场的熟悉减

少市场调研费用。同时理商从某种程度上讲可以说是企业的股民，厂家和代理商是一个利益共同体。随着市场竞争的进一步激烈和渠道格局的改变，招待费、车船费、住宿、员工工资等其它销售费用也随之急剧增长，而利润不断下降。选择代理商共同操作市场可以和代理商进行费用分摊，节约企业的市场开发费用。

2．选择代理商的劣处：

a．战略协同难度大。

厂家和代理商都是一个独立的经济个体。有着各自的战略计划。厂家比较注重长期行为，追求品牌建设、市场占有率和利润的最佳平衡。而代理商由于没有有力保障系统，不能得到厂家的长期认可，所以比较注重短期行为，追求短期利润。

b．利润分配空间不足。

随着市场竞争的进一步激烈和渠道格局的改变，导致市场开发费用增大，利润空间减小。而厂家和代理商都是一个独立的经济个体，都在追求自我的利润最大化，从而导致利润分配空间不足。

c．分道扬镳。

厂家和代理商是一个利益和矛盾的综合体，厂商矛盾是始终都会存在的。厂家希望代理商多打款进货，而代理商则希望产品要好、利润要高、支持要大、风险要低。由于代理商的实力不够、对厂家不忠诚或者是对厂家投入的精力不够、不执行厂家的销售政策或者双方的思路出现分岐都会导致分道扬镳。

直销模式的利与弊

3.2 直销案例分析直销就像一把双刃剑，用得好，企业将会蓬勃发展；用得不好，企业可能会陷入万劫不复之地。下面通过安利和东星公司的案例分析，来讨论直销的利与弊。案例一：安利1992年进驻中国，采用的销售模式是直销。其直销的做法是：店铺+推销员。“店铺销售+雇佣推销员”，这种具有中国特色的混合经营模式产生了“1＋1>2”的市场效应。2002年，安利（中国）营业额猛增到50多亿元，旗下的纽崔莱营养保健食品更是创下了全国销量第一的神话。安利的的销售渠道是：厂家——店铺——销售代表——消费者。为了鼓励推销员，还实行扣人心炫的世袭奖金，只要业绩能够符合公司的规定，安利公司为了鼓励推销员特发其下线的销售额4%的奖金作为酬劳，并且这项奖金将永久存在，并可由子孙继承。安利的直销网络，就像一棵大树一样，有很多节点，并快速无限的延伸出去，在中国获得巨大成功。实行直销的安利，以顾客的需求为中心，企业的直销员直接与消费者接触，便于对消费者及市场的调查了解，可以降低企业市场调查的费用，从而使产品的成本降低，在同类产品的竞争中占据有利的地位，同时顾客对产品的反馈信息能快速传达到安利公司，为安利公司改进产品提供了宝贵的意见。从某种程度上说，安利公司是进驻中国并采用直销模式的成功典范。下表是安利历年的销售额： 3.3 直销的优点由安利公司的案例，我们可以看到，安利中国自1995年以来，除了个别年份以外，销售额保持稳定增长。在2008年，当金融危机席卷全球，购买力普遍下降，各企业业绩大幅下降时，安利中国的销售额却从2007年的138亿增长到2008年的176亿，这与安利中国所采取的营销方式是分不开的，这表明安利公司的直销方式是符合时代发展趋势的，有许多值得学习的优点的，为许多销售不畅的企业提供了借鉴。 ①从企业的角度出发，通过安利公司的案例及各直销企业与传统企业的营销方式对比，总结出直销的优点主要包括：（1）降低产品价格，提高企业产品的竞争力。直销企业的营销渠道是：制造商—直销商—消费者，免去了中间商的层层加价，多次倒手，多次搬运等环节，有利于降低售价，提高产品的竞争能力，使直销企业在竞争中处于有利地位。（2）信息反馈迅速，有利于改进产品和服务，还可以降低市场调查的费用。正是由于直销的特点，直销渠道很短，直销厂家的营销人员可以更直接、更迅速地从消费者那里得到真实、准确的信息，以便于企业根据自身的状况和消费者的意见和建议，开发出更加适销对路的新产品，同时也避免了花大量时间、人力、财力去做市场调查，大大节省了企业的市场调研费用。（3）宣传效果好，且广告费用低。直销企业主要通过口碑宣传使消费者认识了解产品，这样就大大降低了企业在广告宣传方面的费用。在直销过程中，每位营销人员都可以被视之为“活体广告”，比起其他形式的广告更加具有鲜明性和吸引力，并能随时解答消费者提出的问题。（4）返款迅速，加快了企业的资金周转。传统营销方式中，厂商把产品卖给中间商，通常都是赊销，支付期限短则一个月，长则可能三个月、半年甚至更久，很多厂商正是由于资金周转不灵而倒闭的。而直销是厂商直接面对消费者，采用的支付方式通常都是现金支付，几乎不会出现拖欠货款的情况，从而加快了企业资金周转，加速了商品的流通速度，降低了企业的生存危机，能为企业创造出更多的利润。（5）可以为消费者提供专业化、人性化的服务。营销人员大都经过专业培训，具有丰富的营销实践经验，所以，在产品营销过程中，无论是售前、售中、售后服务都比较到位。 ②直销可以说是一种双赢的营销方式，在给企业带来诸多利益的同时，也给消费者带来许多

房地产自销和代理利弊

房地产自销和代理利弊分析 ------------房地产讲师何明一、自产自销的认识误区：营销工作作为房地产开发经营的龙头，起到至关重要的作用。现在一般有两种销售模式：开发商自主销售和委托代理销售。这两种模式的不同比较如下: 一、针对的对象不同：自主销售针对的是营销部门和销售人员，管理琐碎；委托代理针对的是代理公司，合同制约，管理单纯。二、获利的动机不同：代理商要的是利润，销售人员要的是工资提成。这直接导致对工作的激情不同。三、人员储备不同：代理商便于调换销售人员乃至经理，自主销售经理和员工的调整都比较麻烦，对销售业绩不满意时人员储备不够，不能及时补充。四、销售的压力不同：对代理商管理明确，到时间了，任务的完成与否有压力和奖惩的制约；自主销售尽管有目标，但压力最终在开发商自己身上，员工大不了走人，没有什么损失，所以难以严格按照目标实施对团队的奖惩。五、专业度不同：开发商是资源导向的产业，商业核心是获取资源；销售牵扯的精力较大，会耽误真正的价值部份。而对代理商来讲，多年以来在销售端口精耕细作，能让销售本身价值最快最大化。六、费用的对比 1、交由代理公司操盘，提成比例加溢价提成，一般会占到项目的总销售额的1.1%- 1.5%；自主销售费用比例折算下来一般为5.0‰-7.0‰，单从花费角度来看，自主销售约比代理销售能节约一半的费用。

2、但除了“节流”以外，更重要的是要“开源”，销售的重点不仅是要卖得快，更要卖得贵。销售价格每平方米提高10元的话，增加的都是纯利润。没有激励措施，营销人员仅仅赚取薪资加提成，不会有主动涨价的动力，因此，自组团队，仍需在5.0‰-7.0‰的基础上增加激励空间，否则节约了费用，但没能增加收入，得不偿失。 3、临时组建的团队的操作风险还在于团队协作能力上一般达不到专业代理公司的水平，房产销售毕竟是一项专业度高事项，一旦销售不尽人意，若聘请营销顾问公司的话，顾问费比例一般也要达到5.0‰左右。综上所述，将项目交由代理公司销售，从管理角度是优于自主销售的，目前万科、保利等一线品牌开发商都在将项目的营销版块专业分工出来，交给代理公司，这是行业发展的趋势，也是社会专业化分工的必然。自主销售成本控制好的话，相对代理销售来讲，营销费用相对节约，但对操盘人的专业和团队的要求较高，项目增值部份无法保证。委托代理销售重点在于代理公司的正确选择，选择到了适合的代理团队，不仅能节省企业管理精力，同时还能提高项目的价格增值空间，故代理公司的专业度和诚信度的考查尤为重要。而作为专业的代理公司，具备了如下优势： 1.将传统的营销部扩张为一间专业的公司，分工更细，人员配备齐全，规模庞大。正规的房地产代理公司都设有专业的产品策划部门、市场调研部门、平面设计部门、销售执行部门以及后勤部门。 2.一个成熟的代理商对销售团队的组建、培训、上岗、管理等都有一套系统的执行标准，以此‘标准’来保证销售人员的专业技能和职业操守，从而保证销售团队的专业性。成熟的代理商业务量也会有一定的稳定性，代理的楼盘是一个接一个，确保销售人员就业充分。楼盘的销售人员靠佣金来赚钱，当货量充足的时候，销售人员的工作热情就能较长久地维持，也有利于团队的稳定。

浅谈自由贸易和贸易保护的利与弊

浅谈自由贸易和贸易保护的利与弊摘要:通过从理论和实证两方面对自由贸易和贸易保护的利与弊进行分析,进一步肯定了自由贸易在长期的国际经济交流与发展中对于提高各国乃至全世界的福利有着积极作用,是各国在中长期中应该实行的根本的贸易政策,同时指出不同发展水平的国家在不同的阶段应实行符合本国实际的贸易政策,在特定的情况下,贸易保护主义有其积极作用,不能一概而论，只有正确认识、把握两者之间的关系，才能保证贸易利益的最大化。关键词:自由贸易;贸易保护;利弊;政策选择随着全球性金融危机的蔓延及扩展,以美国、欧盟、日本为首的发达国家贸易保护主义开始抬头，其它国家也不同程度的采取相应的贸易保护措施。其实,不管是自由贸易还是贸易保护,它们代表的是不同国家统治阶级或统一国家统治阶级内部集团的利益。实际上都是隐藏着不同集团利益之间的斗争。下面,我们将分别对自由贸易和贸易保护的利与弊进行分析。一、自由贸易自由贸易是指在国际贸易活动中奉行市场开放准则，通过消除贸易歧视和限制，实现商品、资金、劳务、技术、信息等生产要素在国际间的自由流动，以获取最大化经济利益

为目的的贸易方式。换言之，各国在商品、资金、劳务、技术、信息等要素方面均具有一定程度的比较优势，通过自由贸易，就可以把自身的要素优势转化为现实的经济利益。当然，这须具备两个前提条件：一是进行自由贸易的国家必须是独立自主的，能够把握住自己的经济命脉；二是这个国家必须具有一定的要素优势。否则，自由贸易的结果必定是以卵击石或血本无归。 (一)自由贸易理论观点亚当·斯密是自由贸易理论的创始者，他的绝对利益论认为，不同国家生产同样商品的成本总是不同的，任何一个国家都应放弃成本绝对高的商品或选择成本绝对低的商品进行专业化生产，并彼此进行交换，这样两国的劳动生产率都将得到提高，成本都会得以降低，劳动和资本才能得到优化配置和利用，才能实现本国（或贸易双方）利益的最大化。为此，他进一步首创性地提出了分工学说，并得出了自由贸易是增加国民财富最佳选择的结论。但是，亚当·斯密的绝对利益理论无法解释下述现象：当一国所有产品的生产成本较之另一国均处于绝对优势或绝对劣势时，如何实现互利贸易？也就是说，在此种情况下，他无法说明贸易双方通过自由贸易实现自身利益最大化的可能性和原因。

直销模式调查报告

房地产直销模式调查报告作为21世纪的黄金产业,房地产业已成为了投资者心中的重要目标。随着房地产市场从“卖方市场”向“买方市场”的转变以及企业从“以产品为中心”到“以消费者为中心”的转变,销售渠道作为企业了解消费者、沟通消费者和掌握消费者的核心手段,已成为企业的重要资源。构建高效、稳定的销售网络,对增强企业竞争能力也愈发重要。就成都的房地产市场而言，在经历了5、12大地震和金融危机的洗礼之后，开始走向了稳健、健康的路子。本来，市场在经历了风风雨雨之后，也该趋于平静了，然而，近来，一种新的营销模式出现在人们的面前—地产直销。这种模式的出现，可以说是对于传统的地产宣传模式的一种极大的挑战，是一种新兴的地产销售武器。一、地产直销的概念及产生的背景 1、地产直销的概念顾客直接从开发商销售部门取得所需物业的营销渠道方式,称为直销或自销。这种模式的出现，可以说是对于传统的地产宣传模式的一种极大的挑战，是一种新兴的地产销售武器。　2、地产直销产生的背景地产直销是在地产推广费用越来越高，消费者承担的额外费用增加的情况下产生的，地产需要一种新的销售手段，既可以达到尽可能快的回收资金又可以降低宣传成本，让利给消费者。二、房地产营销模式创新—地产直销模式的概念及发展状况 1、地产直销模式的概念地产直销模式是将直复式营销理论应用于房地产销售环节中所产生的一种营销模式。根据美国直销协会给出的定义，直复营销是指一种为了在任何地方产生可度量的反应和达成交易而使用的一种或多种广告媒体的互相作用的市场营销体系。 2、地产直销模式的发展概况在营销传播手段日渐多元化、广告投放成本日渐高涨的现代社会，企业需要更精确、可衡量的营销沟通方式，以提高资本回报率。直复营销以其独特的优势，颠覆了传统的营销模式，在世界范围内的各个行业得到了广泛的应用，目前已形成一种新的潮流。在西方，直销已成为地产行业普遍采用的销售模式，地产顾问与

房地产代理合同(篇)

房地产代理合同委托人（甲方）代理人（乙方）第一条（订立的基础和目的）依据国家有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙双方在自愿、平等和协商一致的基础上，就乙方接受甲方委托，代理甲方订立房地产交易_____（买卖/租赁）合同，并完成其他委托服务事项达成一致，订立本合同。第二条（委托的事项）（一）委托交易房地产的基本情况 1、座落： 2、建筑面积： 3、权属：（二）委托事项 1、 2、 3、第三条（佣金支付）（一）乙方完成本合同约定的甲方委托的事项，甲方按照下列第 _____种方式计算支付佣金；（任选一种）

1、按该房地产______________________（总价款／月租金计） _____％，具体数额为_____________币_____________元支付给乙方； 2、按提供服务所需成本计_____________币___________元支付给乙方。．（二）乙方未完成本合同约定的委托事项第（）项的，应当按按照合同约定的佣金______％，具体数额为________币 ________________元，给付甲方。第四条（预收、预支费用处理）乙方_____________（预收／预支）甲方费用__________币 _________元，用于甲方委托的___________________________ ，本合同履行完毕后，双方按照合同约定再行清结。第五条（合同在履行中的变更及处理） 1、本合同在履行期间，任何一方要求变更合同条款的，应及时书面通知对方，征得对方同意后，在约定的时限内，变更约定条款或签订补充条款，并注明变更事项。 2、本合同履行期间，甲、乙双方因履行本合同而签署的补充协议及其他书面文件，均为本合同的组成部分，与本合同具有同等效力。第六条（违约责任）（一）双方商定，乙方有下列情形之一的，承担违约责任： 1、完成的事项违反合同约定的； 2、擅自解除合同的； 3、与他人私下串通，损害甲方利益的；

传统直销的五大缺点

传统直销的五大缺点：（1）产品低价高卖，消费者难以接受。虽然直销省去了传统流通渠道的中间环节，但是直销公司的产品一点都不便宜。公司要保证直销商的利润，才能调动直销商的积极性。这样就必须把产品的价格拉高。而直销商要把高价的产品推销出去，就要把产品神化，甚至把公司和直销都要神化。消费者发现事实并不如直销商所说的那样，就必然会埋怨。经营者发现直销也并不是别人神化的那样，或者发现许多不好的内幕，他们就会受到伤害。（2）直销商要赚到钱就要不断的推销。世界上95%的人不喜欢推销，而99%的人不喜欢被人推销。这是直销的“销”字致命的缺点。直销商在向顾客推销产品或事业机会的时候，很多人都会有防备心理，先放一堵墙，以免受伤害。即使买了产品也是给面子而已。以后多找他几次，就开始躲着你。你再找他，就会跟你说，什么事都能谈，就是不能谈直销。很多放弃直销的人，就是很难过这一关。有人问：不销售哪来业绩啊？人的天性不喜欢推销，但人的天性喜欢消费。产品要卖出去不一定要推销啊。（3）必须送货。直销商不但是高级推销员，而且还是高级送货员、收款员，更是消防队队长（团队成员出问题了要去“救火”）。当有一个很好的顾客牙膏用完了，要求送一支牙膏给他，那送还是不送呢？不送吧，会丢失一个很好的顾客。送吧，花车费不说，还要花时间，花精力。这些送货的时间和精力可以用来做多少更有价值的事情啊。而且有时候把产品销售给老朋友的时候还不好意思开口要钱，出现了欠款，待账的问题。（4）容易囤货，产生削价竞争。囤货虽然不是公司和直销商的本意，可是有些领导人会误导直销商囤货。而直销商为了冲业绩，冲奖衔，就会囤货。如A公司的直销商为了冲奖衔，把几千，几万，甚至几十万的货囤在家里。而N公司的直销商为了完成业绩考核，被迫囤货。有人说卖得出去叫备货，卖不出去才叫囤货。这句话对。可是很多人囤了货是卖不出去的，资金积压，只有削价出售。削价就会造成市场混乱。我就认识一个在网上批发A公司直销商的囤货产品。他5.4－5.5折从这家公司的高聘那里买进他们的囤货产品，再以5.8－5.9折批发给销售人员（一次批发的量都在几万到几十万），销售人员再以6.5－7折卖给消费者。这样他们也能一个月赚几万块。这对那些守规矩的直销商是多大的伤害啊。不但要面对削价竞争，还可能会面对不知情的顾客的指责，别人打那么低的折，你打那么高的折，说你赚他太多。实属冤枉。如果直销商货卖不出去，就要亏一大笔钱。在广州番禺，有一位某公司的直销商，家里有钱，为了冲业绩，囤了几十万的货。旧装的蛋白粉没卖完，新装的蛋白粉上市了。旧装的卖不出去，又吃不完，就用来喂家里的小狗，小狗吃了毛色长得特别漂亮。真是可笑可悲啊。所以很多直销商在此受伤不浅啊。（5）业绩压力。业绩压力有好有不好。好处是迫使直销商努力工作，但是直销的很多弊端也是由业绩压力产生的。在直销的环境里，很多人都很开心，但那是忙得很开心。做直销的目的是为了有钱有闲，可是在业绩

房地产自销和代理利弊

房地产自销和代理利弊分析 ------------房地产讲师何明一、自产自销的认识误区：营销工作作为房地产开发经营的龙头，起到至关重要的作用。现在一般有两种销售模式：开发商自主销售和委托代理销售。这两种模式的不同比较如下:一、针对的对象不同：自主销售针对的是营销部门和销售人员，管理琐碎；委托代理针对的是代理公司，合同制约，管理单纯。二、获利的动机不同：代理商要的是利润，销售人员要的是工资提成。这直接导致对工作的激情不同。三、人员储备不同：代理商便于调换销售人员乃至经理，自主销售经理和员工的调整都比较麻烦，对销售业绩不满意时人员储备不够，不能及时补充。四、销售的压力不同：对代理商管理明确，到时间了，任务的完成与否有压力和奖惩的制约；自主销售尽管有目标，但压力最终在开发商自己身上，员工大不了走人，没有什么损失，所以难以严格按照目标实施对团队的奖惩。五、专业度不同：开发商是资源导向的产业，商业核心是获取资源；销售牵扯的精力较大，会耽误真正的价值部份。而对代理商来讲，多年以来在销售端口精耕细作，能让销售本身价值最快最大化。六、费用的对比 1、交由代理公司操盘，提成比例加溢价提成，一般会占到项目的总销售额的1.1%-1.5%；自主销售费用比例折算下来一般为5.0‰-7.0‰，单从花费角度来看，自主销售约比代理销售能节约一半的费用。 2、但除了“节流”以外，更重要的是要“开源”，销售的重点不仅是要卖得快，更要卖得贵。销售价格每平方米提高10元的话，增加的都是纯利润。没有激励措施，营销人员仅仅赚取薪资加提成，不会有主动涨价的动力，因此，自组团队，仍需在5.0‰-7.0‰的基础上增加激励空间，否则节约了费用，但没能增加收入，得不偿失。

网络营销的利与弊

北京吉利大学毕业设计（论文）网络营销的利与弊年级: 零六级学号: 0609040038 姓名: 顾家驹专业:汽车模特与表演艺术指导老师: 田身国二零一零年四月一日

网络营销的利与弊【内容摘要】随着科学技术的迅猛发展，电脑进入了千家万户，图形界面让人们远离了枯燥乏味的指令，INTERNET上丰富的信息资源更吸引着人们在网上遨游，各地网吧的普及大大的降低了人们接触互连网的门槛让互连网的认知度扩大了许多。据统计，到2008年，互联网大约40亿用户，且每年仍在快速地增长。网络的普及是一种必然的趋势，于是许多商家选择了宣传效果好低廉的广告载体。甚至把营销作到了网上，于是出现了网上书店、网上花店、网上礼品店等，据悉2007年网络商业达到千亿美元，2009 年预计有望达到2000亿美元，可见市场潜力巨大。但是现在的中国社会传统的营销模式仍然是一种重要的推广手段。【关键词】传统营售网络营售趋势

【目录】摘要………………………………………………………………………I 目录…………………………………………………………………… II 一、传统营销的模式具有的优势 (1) （一）传统营销的模式已经在国人的心中根深地固 (1) （二）传统营销模式具有安全性 (1) （三）传统营销覆盖面宽 (1) （四）传统营销可以有针对性的去选择顾客 (1) 二、网络营销具有的优势 (1) （一）利于取得未来的竞争优势 (1) （二）决策的便利性、自主性 (2) （三）网络营销具有成本优势 (2) （四）网络营销模式可同时面对多个顾客 (2) （五）网络营销的优化服务 (2) （六）网络宣传有丰富的多媒体效果 (3) 三、目前网络营销存在的利弊 (3) （一）网络营销缺乏信任感 (3) （二）网络营销缺乏诚信与生趣 (3) （三）技术与安全性问题 (4) （四）价格问题 (4) （五）网络广告效果不佳 (4) （六）网络营销缺乏主动性 (5) 结论 (5) 参考文献 (6) 一、传统营销的模式具有的优势

房地产渠道销售代理合同模板

房地产渠道销售代理合同模板合同编号：委托人：被委托人：签订地点：签订时间：甲方：招商局地产（重庆）有限公司乙方：经双方友好商谈，就甲方委托乙方非独家外场销售招商江湾城在售房源，具体事宜达成以下协议：一．代理项目名称：招商江湾城地址：江北区北滨一路363号二．代理期限委托有效期限：自销售代理合同签订之日起至项目委托房源销售终止。三．代理内容及标准 1.委托销售房源委托的房源：招商江湾城一期商业、二期住宅，截止本合同签订日期未被认购的房源。 2.客户确认方式 1）乙方在向甲方推荐意向客户时，应向甲方出具《场外推荐客户确认书》（以下简称确认书）。《确认书》经甲方指定的工作人员签字确认，其作为结算销售代理佣金的依据之一。客户确认书一式两份，双方各执一份。 2）在甲方收到乙方出具的《确认书》之日前，如乙方向甲方推荐的购房客户或直系亲属（包含配偶、父母和子女），在1个月内从未

现场到访与甲方取得联系并咨询本项目的情况（以甲方《CRM系统》最后一次登记时间为准，且最后一次跟踪记录表达意思为“无购房意向”内容），甲方应确认该客户为乙方所推荐，并在该确认书上签字、盖章；若乙方推荐之客户在出具给甲方的《确认书》后2个月内认购甲方产品，均视为乙方的销售业绩;2个月后仍未认购甲方之物业，则《确认书》自动失效，甲方无须为此客户付给乙方任何费用。 3.销售价格的确认 1)乙方应以甲方提供并加盖财务章或者销售合同章确认的销售价格向客户推荐本项目，非经甲方的授权，不得擅自给购房客户任何形式的折扣承诺。 2)甲方同意提供给乙方的销售价格与甲方同期销售价格一致。如有价格促销，甲方必须通知乙方并给予其推荐客户同等优惠。四．甲方权利及责任 1.甲方自本合作开始之日向乙方提供有关甲方物业的详细资料，包括但不限于甲方营业执照、开发公司资质审查、销售5证、户型图、合同范本、交房配臵标准、项目位臵图、园林设计、设计师及物业管理公司简介等。 2.甲方保证已取得该物业可合法销售之商品房的相应证明文件。 3.甲方承诺本项目的产权及相关文件及《商品房买卖合同》之合法性，因房屋产权所致

浅谈产品直销利与弊孙宜伟

浅谈产品直销利与弊1 绪论 1.1选题意义 1.2准备用什么方法研究 1.3准备达到什么研究结果 2 直销概述 2.1 直销的定义及特点 2.1.1 直销的定义 2.1.2 直销的特点 2.2 直销的分类 2.2.1直销的模式 2.2.2 直销与传销的区别 2.3 我国直销的发展历程 2.3.1 直销的诞生时期 2.3.2 直销的发展初期 2.3.3 转型直销时代 2.3.4 现代直销时期 2.4 我国直销市场现状及企业现状 2.4.1 我国直销市场现状 2.4.2 我国直销企业现状 3 直销的利与弊 3.1 直销的优势 3.1.1优质的产品 3.1.2 低廉的销售成本 3.1.3 个性化的服务 3.1.4 网络化的直销 3.2 直销的缺点 3.2.1 缺乏约束 3.2.2 不良传销的冲击 3.2.3 放大梦想 3.2.4无法选择上属领导人 3.2.5模式已经落后 4 影响直销发展的重要因素 4.1 影响直销发展的外部因素 4.1.1 宏观经济环境对直销发展的影响 4.1.2 政策法规对直销发展的影响 4.1.3 社会环境对直销发展的影响 4.2 影响直销发展的内部因素 4.2.1 企业内部条件及资源配置对直销发展的影响

4.2.2 团队管理对直销发展的影响 4.3 制定有利直销发展的方案 5 产品直销的成功案例分析 6 结论和展望浅谈产品直销利与弊 1 绪论 1.1选题意义在市场学中 ,直销问题已成为非常活跃的分支。这方面的研究不仅有理论意义,而且有非常重要的应用背景 ,能很好地指导实践 ,对公司做出合理的决策具有重要的指导意义。 1.2准备用什么方法研究? 研究的方法主要用到调查法、个案研究法以及文献研究法。 1.3准备达到什么研究结果? 本课题通过分析直销行业的利和弊，认清直销行业诸多不利的因素 ,从而努力去改变不利因素或避免不利因素给企业带来的风险 ,从而找到一条适合企业自身发展的道路。 2 直销概述 2.1 直销的定义及特点 2.1.1直销的定义直销业源于美国。据美国研究直销最有名的两位学者，德州大学春播奥斯丁校区的彼德森教授和圣地亚哥大学的沃特巴教授在有关论里的论述，直销是“一种没有在固定零售点进行的面对面的销售”。美国直销教育基金会认为，直销是一种通过人员接触(销售员对购买者)，不在固定地点进行的消费性产品与服务的配销方式。两个定义的区别是后者更强调“消费性和配销方式”。综合考察。直销( Multi-Level-Marketing)是指多层次相关联的经营方式，简称MLM，即在固定零售店铺以外的地方(如个人住所、工作地点或其他场所)独立的直销人员以面对面的方式，通过讲解和示范将产品与服务直接介绍给消费者，进行消费品或服务代理的行销。它实质上就是通过直销代表或现实的客户再去影响其周围的人

房地产自销和代理利弊教学内容

房地产自销和代理利弊

2020房地产代理公司合同范本(完整版)

合同编号：YT-FS-6269-81 2020房地产代理公司合同范本(完整版) Clarify Each Clause Under The Cooperation Framework, And Formulate It According To The Agreement Reached By The Parties Through Consensus, Which Is Legally Binding On The Parties. 互惠互利共同繁荣 Mutual Benefit And Common Prosperity

2020房地产代理公司合同范本(完整版) 备注：该合同书文本主要阐明合作框架下每个条款，并根据当事人一致协商达成协议，同时也明确各方的权利和义务，对当事人具有法律约束力而制定。文档可根据实际情况进行修改和使用。房地产项目营销策划及招商销售代理合同书甲方：宿迁世典房地产开发有限公司乙方：甲方：房地产开发有限公司地址：：宿迁乙方：地址：甲、乙双方经过友好协商，根据《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》等有关规定，本着平等互利、友好合作、诚实信用的原则，就

甲方委托乙方以代理商的身份为月亮湾商住项目综合商业地产、住宅项目全权委托乙方：投资顾问、营销策略、广告创意、招商及销售代理事宜，达成以下合同内容，并承诺共同遵照执行。第一条：项目概况 1、项目名称：月亮湾 2、项目位置：新城区 3、项目用途：商业、住宅综合房地产项目开发； 4、全案代理范围：约定委托代理销售面积：该项目总销售面积约平方米，其中商业物业销售总面积约平方米，住宅楼（办公、公寓）总销售面积约平方米，其它可销售面积平方米，（最终面积以房产测绘部门测绘为准）。第二条：委托事项 1．投资顾问本项目投资顾问工作，主要是从市场研究以及项目开发条件的分析入手，通过对项目竞争力的挖掘，提炼项目的核心卖点体系，形成项目的初步产品竞争

浅谈直销的利与弊

浅谈直销的利与弊摘要：直销就是不经过任何中间环节，从厂家直接进货，并通过送货上门等形式直接销售给消费者的过程。直销进入中国二十年的这段期间，中国已经出台了一些调控政策，使直销业得到了全面的规范。直销具有销售路径最短、信息反馈迅速、为公司和职工带来双赢等优点，吸引了很多人从事直销工作，也吸引了很多消费者。但直销行业的最直接的缺点之一是容易囤货，卖家承担巨大的压力。同时，直销模式决定了卖家只能送货上门，而且直销行业客户的续购力不强，需要卖家去追踪、去挖掘客户，多层次计酬使直销产品价值高昂。直销对于传统的销售市场来说，是一个全新的挑战，现在的生活节奏越来越快，使很多人变得非常忙碌，没有时间购物，直销无疑给这些人带来极大的方便，因此仍具有很好的市场发展空间。关键词：直销；销售渠道；利与弊 Talking about the advantages and disadvantages of direct marketing Abstract: Direct is not through any intermediate links, direct purchase from manufacturers, and direct sales to consumers through the process of delivery and other forms. Direct into China twenty years time, China has introduced a number of regulatory policies that direct selling industry has been fully standardized. Direct sales route with the shortest feedback quickly , bringing the advantages of a win-win for companies and workers to attract a lot of people engaged in direct work, but also attract a lot of consumers. But one of the direct marketing industry 's most immediate drawbacks is easy to store goods, sellers bear the enormous pressure. Meanwhile, the direct sales model determines the sellers of selling only home delivery, and direct marketing industry is not strong customer renewals , require sellers to track the patient , to dig , multi-level direct selling value of the product to make exorbitant capitation . Direct to the traditional market, is a new challenge , and now increasingly fast pace of life makes a lot of people become very busy, no time for shopping, direct marketing no doubt to the great convenience of such people , so the market still has a very good development space. Keywords : Direct sales ; Sales channels ; Pros and cons

房地产联合代理利与弊

*********项目 ——销售模式优劣分析一、选择销售代理带来的好处： 1、销售代理有庞大的市场信息销售代理在操盘时，会成立专门的策划团队去调查商业市场竞品楼盘，做调查问卷，成立信息库，通过信息库比较准确的分析潜在客户的购房意向，对商铺的面积划分、市场定位、定价等有很大作用。 2、销售代理有较丰富的销售管理经验和专业的销售团队成熟的销售代理对销售团队有一套系统的执行标准，从而保证销售团队的专业性。其代理楼盘的业务量也相对稳定，以确保其公司员工工作内容充实，收入稳定，销售团队才得以稳定。 3、销售代理有广泛的合作单位和社会关系销售代理的实际操盘经验越多，也就有越多的社会关系。在操盘过程中会跟政府相关部门、广告商、媒体资源等多个行业打交道，可以通过这些资源为****寻找更好的合作伙伴，减少各项费用开支，提升销售代理自己的附加值。 4、销售代理拥有庞大的客户资源。销售代理在以往的操盘和正在操盘的项目，沉淀庞大的数据库，有大量未成交的购房者信息，如代理一个新项目有效运用此资源，会加速销售速度，我方也就加快了资金回笼，降低管理成本，减少利息支出，时间成本，时间就是金钱! 开发商选择和销售代理合作，就是基于争取时间成本。二、目前业内管用的方式分为几种： 1、独家代理模式 2、联合销售代理 3、开发商自产自销模式 4、开发商和销售代理联合

三、各种代理销售模式之间的优、劣势分析比较：一、销售代理的独家全程代理模式这种销售模式是目前房地产市场的主流模式，独家代理的楼盘占了在售楼盘总量的一半以上。它的优势在于：分工明确，各展所长销售代理在操盘过程中有丰富的经验，每一个环节到每一个细节都有深入的了解，可以较准确地把握当地市场的客户品味、心理、消费习惯等，可以避免或减少开发商盲目揣测市场，从而偏离市场需求。开发商则可集中精力做好产品的控制工作。此种开发商和销售代理合作的模式，可以优势互补，分工明确，各展所长，有利于避开操作风险。它的劣势主要表现在：独家包揽反客为主独家全程代理模式，缺乏的就是竞争，销售代理的生存环境是较为安逸的。实际上大部分销售代理还不成熟且没有责任感，除完成开发商的销售任务之外，没有在追求销售业绩的层面上给自己一个压力。如销售任务完不成，会找各种原因、理由、借口躲避开发商的指责。因为在同等条件下没有竞争对手，没有可比性，所以可以掩饰自己的不足。最重要的是独家代理，不成熟的销售代理会以自己的利益为出发点，建议开发商做一些对开发商无益的事情，依据销售代理以往的市场经验，往往会被销售代理反客为主，最终造成自身利益受损，但使销售代理得益。同时，独家代理模式会给开发商带来一定的风险，这个问题已在目前销售工作中出现，若销售代理团队中途出现问题，拖延销售排期，将给开发商带来不可预知的损失。二、联合代理销售模式这种代理模式在房地产市场中比较少见，是一种新兴的代理模式，目前正逐渐被发展商所引用。它的优势主要表现在：充分竞争推动销售联合销售代理模式带来竞争，销售代理必然全力以赴，跟对手火拼，以免遭淘汰。对项目的销售带来很大的推动作用。销售代理为取得和开发商继续合作的机会，发展商可以

直销人十大心态

直销人十大心态观念是人们在实践当中形成的各种认识的集合体。心态是指对事物发展的反应和理解表现出不同的思想状态和观点。"心态"是决定人们思维模式和行为方式的一种心理状态或态度宇宙即我心，我心即宇宙。细微至发梢，宏大至天地。世界、宇宙乃至万物皆为思维心力所驱使。一、积极(乐观)的心态事物永远是阴阳同存的，积极的心态能把坏的事情变好，消极的心态能把好的事情变坏。积极的心态象太阳，照到哪里哪里亮；消极的心态象月亮，初一十五不一样。不是没有绿洲，是因为你心中只有沙漠。无论发生什么事情都是好事。（非洲土人穿鞋的故事）、国王与丞相的故事二、自信（相信）的心态人们永远顺着相信的方向走，您一定要相信您的公司、产品、制度，相信您的老师，相信您的团队伙伴，积极的人问题是过程，消极的人问题是打击。相信是成功的开始，更重要的是您一定要相信您自己一定能成功，奇迹就会发生！感谢高山，锻炼了我的腿！感谢拒绝，磨练了我的嘴！感谢嘲笑，让我一生笑！感谢梦想，让我一生辉煌！三、学习的心态学习是储备知识的唯一途径，知识能给梦想插上腾飞的翅膀，学习是给自己补充能量，先有输入，才能输出。成功是学习的过程，只有不断的学习，才能不断摄取能量，才能适应社会的发展，才能生存下来。学习是积累财富的过程，是创造财富的过程，当今学习就是创收，学习就是创业。四、归零的心态就是空杯的心态，就是一切从头再来。三百六十行，行行出状元，但是隔行如隔山，第一次成功相对比较容易，第二次却不容易，原因是不能归零。如果你要喝一杯咖啡，就必须把杯子里的茶先倒掉。归零的心态就是空杯的心态，就是一切重头再来，就象大海一样，把自己放在最低点，来吸纳百川！五、感恩的心态可见，感恩是一种处世哲学，是生活中的大智慧。人生在世，不可能一帆风顺，种种失败、无奈都需要我们勇敢地面对、旷达地处理。这时，是一味地埋怨生活，从此变得消沉、萎靡不振？还是对生活满怀感恩，跌倒了再爬起来？感恩周围的一切，包括坎坷、困难和我们的敌人。生活在感恩的世界里感激伤害你的人，因为他磨炼了你的心志；感激欺骗你的人，因为他增进了你的见识；感激鞭打你的人，因为他消除了你的业障；感激遗弃你的人，因为他教导了你应自立；感激绊倒你的人，因为他强化了你的能力；感激斥责你的人，因为他助长了你的定慧；

房地产代理合同(合同范本)

( 合同范本 ) 甲方：乙方：日期：年月日精品合同 / Word文档 / 文字可改房地产代理合同(合同范本) The role of the contract is to protect the legitimate rights of both parties and to ensure that the legitimate rights and interests of the state, collective and individual are not harmed

房地产代理合同(合同范本) 被代理人（甲方）：_________ 代理人（乙方）：_________ 第一条订立合同的基础和目的依据国家有关法律、法规和有关规定,甲、乙双方在自愿、平等和协商一致的基础上,就乙方接受甲方委托,代理甲方订立房地产_________（买卖／租赁）合同,并完成其他委托服务事项达成一致,订立本合同。第二条代理事项（一）委托交易房地产的基本情况 1．座落：_________； 2．建筑面积：_________平方米； 3．权属：_________。（二）代理事项_________。

第三条合作期限（一）本合同代理期限为_________个月,自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日。在本合同到期前的_________天内,如甲乙双方均未提出反对意见,本合同代理期自动延长_________个月。合同到期后,如甲方或乙方提出终止本合同,则按本合同中合同终止条款处理。（二）在本合同有效代理期内,除非甲方或乙方违约,双方不得单方面终止本合同。（三）在本合同有效代理期内,甲方不得在_________地区指定其他代理人。第四条费用负担本项目的推广费用（包括但不仅包括报纸电视广告、印制宣传材料、售楼书、制作沙盘等）由甲方负责支付。该费用应在费用发生前一次性到位。具体销售工作人员的开支及日常支出由乙方负责支付。第五条销售价格

房地产营销模式分析报告

房地产营销模式分析目前房地产市场上四种销售模式之间的优、劣势分析比较：一、代理商的独家销售代理模式独家销售代理的意思，就是由一家代理公司去代理整个楼盘的销售。这种销售模式是现今房地产市场的一种主流模式，也是市场的发展趋向，在国内的大型城市，独家代理的楼盘占了在售楼盘总量的70%以上。它的优势主要表现在：分工明确，各展所长由楼盘代理商去负责项目的营销工作，可以较准确地把握当地市场、客户口味、客户心理、客户消费习惯等一些在销售过程中起重要作用的因素，这样可以避免开发商盲目揣测市场和客户心理而导致偏离市场需求，做出来的产品不被市场认受的风险。而开发商则集中精力做好生产及品质控制等工作，做出符合并超越市场期待的精品楼盘。开发商和代理商合作，可以说是优势互补。如此分工明确，各展所长，有利于避开因错误判断市场而造成的投资风险，也有利于代理商凭自身优势为楼盘的销售起快速推进作用。二、代理商的联合销售代理模式联合销售代理的意思，就是由一家以上的代理公司去代理整个楼

盘的销售。这种代理模式首先出现在港澳等地区，此后在内地大中型城市逐渐被部分发展商所引用，但在现今的房地产市场中还是比较少见的。 ●它的优势主要表现在：充分竞争推动销售现时联合销售代理模式正成为一些发展商又爱又恨的销售模式。爱就爱在它可以为代理商带来竞争，代理商为保饭碗和声誉，必然全力以赴，用最好的人力物力来跟对手火拼，这就能对楼盘的销售带来很大的推动力。。因为有了竞争，代理商再也不可以马虎了事，竞争对手良好的销售业绩必然给另一方造成压力，逼发出更大的潜力，从这个角度来看对开发商是非常有利的。 ●它的劣势主要表现在：恶性竞争管理困难代理商的恶性竞争，代理商为取得更好的业绩，必然想方设法钻空子，破坏公平和平衡。在日常的销售工作中，两家代理商之间发生摩擦在所难免，代理商之间抢客的现象也时有发生。毕竟商场如战场，大家都是临阵对敌。走，最终造成自身利益受损但使代理商得益。综上所述，联合代理模式是需要开发商、代理商都拥有成熟的营销管理经验，同时代理商之间要有良好的竞争心态，才能把这种模式的优势发挥出来。否则，只会增加开发商管理的难度，时常为处理代理商之间的矛盾而耗费精力，代理商之间抢客等现象亦可能对项目带来负面影响，结果是多输的局面。