农房权籍补充调查技术方案1(修改版)
山西省农村宅基地和集体建设用地上农房
等定着物权籍调查技术规定（试行）
第一章总则
1.1 目的与范围
为规范我省农村宅基地和集体建设用地上农房等定着物权籍补充调查（以下简称“农房权籍调查”）工作，保证房屋等建筑物、构筑物权籍调查和测量的成果质量，根据国家有关技术规程、规范的规定，结合我省实际情况，制定本技术规定。
1.2 工作目标
全面查清农村宅基地和集体建设用地上农房等定着物权籍补充调查工作范围内每一宗土地上房屋等建筑物、构筑物的位置、面积、权属等基本情况，建立房地合一的集图形、属性、档案为一体的调查数据库与管理信息系统，为实施不动产统一登记奠定基础。
1.3 工作任务
以已完成的农村宅基地和集体建设用地地籍调查宗地成果为基础和依托，调查房屋产权状况、房屋现状，测量房屋的房角点和丈量房屋边长，量算房屋面积，并将房屋调查成果记载在《房屋基本信息调查表》中，建立房地一体的不动产权籍调查数据库，实现农村房、地权籍调查成果统一管理。
1.4 规范性引用文件
本技术规定依据和引用下列有关法律法规、政策规定、国家技术标准及规范性文件
1.4.1法律法规
（1）《中华人民共和国物权法》（主席令〔2007〕第62号）
（2）《中华人民共和国土地管理法》（主席令〔2004〕第28号）
(3)《中华人民共和国房地产管理法》（主席令〔2007〕第72号）
（4）《不动产登记暂行条例》（国务院656号）
（5）《不动产登记暂行条例实施细则》（国土资源部令第63号）
1.4.2 政策规定
（1）《中共中央国务院关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》（中发〔2014〕1号）
（2）《国土资源部财政部农业部关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》（国土资发〔2011〕60号）（3）《国土资源部中央农村办财政部农业部关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》（国土资发〔2011]178号
（4）《国土资源部财政部住房和城乡建设部农业部国家林业局关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使
用权确权登记发证工作的通知》（国土资发〔2014〕101号）（5）《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）（6）《国土资源部办公厅关于规范不动产权籍调查有关工作的通知》（国土资厅发〔2017〕1272号）
（7）山西省国土资源厅关于转发《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》的通知（晋国土函〔2017〕104号）
（8）《山西省国土资源厅山西省财政厅关于进一步加快推进宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作和经
费使用管理有关问题的通知》（晋国土资发〔2017〕641号）（9）山西省国土资源厅办公室关于印发《山西省农村宅基地和集体建设用地上农房等定着物权籍补充调查试点工
作方案的通知》（晋国土资办发〔2017〕58号）
1.4.3 技术标准
（1）《农村地籍和房屋调查技术方案（试行）》
（2）《不动产权籍调查技术方案（试行）》
（3）《不动产登记数据库标准（试行）》
（4）《宗地代码编制规则（试行）》（国土资厅发〔2011〕57号）
（5）《不动产单元设定与代码编制规则》（国土资厅函〔2017〕1029号）
（6）《土地利用现状分类》（GB／T 21010—2007）
（7）《房产测量规范第１单元房产测量规定》（GB／T 17986.1—2000）
（8）《房产测量规范第2单元房产图图式》（GB／T 17986.2—2000）
（9）《地籍调查规程》（TD/T 1001-2012）
（10）《城镇地籍数据库标准》（TD/T 1015-2007）？？？（11）《卫星定位城市测量技术规范》（CJJ/T 73-2010）（12）《全球定位系统实时动态测量(RTK)技术规范》（CH/T 2009-2010）
（13）《城市测量规范》(CJJ/T 8)
（14）《测绘成果质量检查与验收》（GB/T 24356-2009）
1.5 调查范围
山西省农村宅基地和集体建设用地范围内的农房等建筑物、构筑物。
1.6 技术路线
以“权属合法、界址清楚、面积准确”为原则，充分利用农村宅基地、集体建设用地地籍调查等成果，通过外业调查与测量、内业建库相结合的方法，开展房屋等定着物的测量和基本情况调查等工作。
在对农村宅基地、集体建设用地使用权宗地地籍调查成
果核实无误后，根据《不动产权籍调查技术方案（试行）》、《农村地籍和房屋调查技术方案（试行）》、《房产测量规范第１单元房产测量规定》和本技术规定要求,查清宗地内房屋权利人、坐落、房屋性质、建（构）筑物类型、共有情况、用途、规划用途、幢号、户号、总套数、总层数、所在层次、建筑结构、建成年份、建筑面积、专有建筑面积、分摊建筑面积等内容。针对宗地内的房屋区分所有权的共有部分，查清其权利人、房屋名称、房屋数量或者面积、分摊土地面积等。在此基础上，进行房产图测绘、分户图绘制、房产面积测算，建设房地一体不动产权籍调查数据库和管理系统。
1.7 调查方法
对农村宅基地、集体建设用地宗地调查成果进行核实，凡权利人和界址未发生变化的，只需补充进行农房等定着物的权籍调查，填写《房屋基本信息调查表》，采用解析法测绘房屋空间位置，实地丈量房屋边长，计算房屋面积。在“地籍调查表”的宗地代码后补填不动产单元代码。
对少数宗地因房屋等定着物翻、改、扩、新建；丢漏建筑物或构筑物；宗地权利人发生变化；原宗地界址调查存在错误等原因，需要对宗地重新进行权属调查和测量的，不再延用房地分别调查的方式，应按照《不动产权籍调查技术方案（试行）》的规定，进行房地合一的不动产权籍调查与测量，填写《不动产权籍调查表》，形成规范的不动产权籍调
查成果。
1.8 数学基础
坐标系统:采用2000国家大地坐标系。
调查时可先采用与农村宅基地和集体建设用地地籍调查一致的独立坐标系统，调查完成后，将房地一体的权籍调查成果转为2000国家大地坐标系。
采用已将坐标系统转换为2000国家大地坐标系的农村“两权”地籍调查成果资料，开展农房等定着物权籍调查的，可采用SXCORS系统测量的图根点直接进行房产要素测量。
高程系统:采用1985国家高程基准。
1.9 测量精度要求
执行国家现有的技术规范的规定。对于同一不动产权籍要素，调查精度要求不一致的，原则上以精度高的规定为准。
1.10 计量单位
长度单位采用米（ｍ），保留两位小数；面积单位采用平方米（㎡），保留两位小数;坐标单位采用米（ｍ），保留3位小数。
第二章农村房屋调查
2.1 农村房屋调查的内容
查清房屋的现状、权利人、坐落、项目名称、房屋性质、
建（构）筑物类型、共有情况、用途、规划用途、幢号、总套数、总层数、所在层次、建筑结构、建成年份、建筑面积、专有建筑面积、分摊建筑面积等内容。
针对宗地内的建筑物区分所有权的共有部分，还应查清其权利人、建（构）筑物名称、建（构）筑物数量或者面积、土地使用份额等。
2.1.1农村房屋调查的有关定义
（1）宗地
土地权属界线封闭的地块或空间。
（2）房屋
土地上独立成幢、权属界线封闭的空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、功能完整、权属界线封闭的空间。
（3）幢的定义
幢是指一座独立的房屋建筑，包括不同结构和不同层次的房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木等不能移动的物。
（4）定着物
固定于土地且功能完整、具有独立使用价值的房屋等建筑物、构筑物。
（5）定着物单元
权属界线固定封闭、功能完整且具有独立使用价值的房屋等建筑物、构筑物。是定着物所有权登记的基本单位。
（6）不动产单元
定着物和其所在宗地共同组成的不动产登记基本单位。
（7）不动产单元代码
按一定的规则赋予不动产单元的唯一和可识别的标识码，也可称为不动产单元号。
（8）分户定义
在一幢房屋中，按单一权利人权利范围划分的单一权属单元的建筑范围，包含独立权利人和共有权利人。
2.2 农村房屋权属调查的基本单元
房屋等建筑物、构筑物应当按照基本单元进行调查。房屋等建筑物、构筑物基本单元是指单一权属单元、有固定界限、可以独立使用房屋。包含独立权属单元和共有权属单元。
2.2.1 农村房屋等建筑物、构筑物调查基本单元
有房屋等建筑物、构筑物的宗地，该房屋等建筑物、构筑物应设为一个农村房屋调查基本单元。其中：
（1）独立成栋以及可区分幢、层、套、间等建筑物、构筑物应设为一个农村房屋调查基本单元。
（2）同一宗地范围内同一权利人拥有的全部整栋房屋等建筑物、构筑物可设为一个农村房屋调查基本单元。
2.2.2 房屋等建筑物、构筑物的定着物单元划分规则
（1）一幢房屋等建筑物、构筑物（包括该幢房屋的车库、车位、储藏室等）归同一权利人所有的，宜划分为一个定着物单元，如别墅、工业厂房等。
（2）一幢房屋内多层（间）等归同一权利人所有的，应按照权属界线固定封闭、功能完整且具有独立使用价值的空间，划分定着物单元，如写字楼、商场、门面等。
（3）地下车库、商铺等具有独立使用价值的特定空间，宜各自独立划分定着物单元。
（4）成套住宅（包括不单独核发不动产权证书与房屋配套的车库、车位、储藏室等）应以套为单位划分定着物单元；同一权利人拥有多套（层、间）权属界线固定且具有独立使用价值的成套房屋，每套（层、间）房屋宜各自独立划分定着物单元。
（5）非成套住宅，可以间为单位划分定着物单元；当同一权利人拥有连续多间房屋时（非成套），可一并划分为一个定着物单元。
（6）全部房屋等建筑物、构筑物归同一权利人所有的，该宗地内全部房屋等建筑物、构筑物可一并划分为一个定着物单元，如学校、机关、企事业单位、农民宅基地内的房屋等。
2.3 农村房屋调查编码规则
按《不动产单元设定与代码编制规则（试行）》的规定，编制农房等定着物代码。
2.3.1 农房等定着物编码结构
按照每个不动产单元应具有唯一代码的基本要求，不动产单元代码采用七层28位层次码结构，由宗地代码与定着物单元代码构成，分述如下：
（1）宗地代码为五层19位层次码，按层次分别表示县级行政区划代码、地籍区代码、地籍子区代码、宗地特征码、宗地顺序号，其中宗地特征码和宗地顺序号组成宗地号。
（2）定着物单元代码为二层9位层次码，按层次分别表定着物特征码、定着物单元号。
不动产单元代码结构如图1所示：
2.3.2 农房等定着物特征码编码方法
不动产单元代码的第六层次为定着物特征码，码长为1位，用F、L、Q、W表示。“F”表示房屋等建筑物、构筑物，“L”表示森林或林木，“Q”表示其他类型的定着物，“W”
表示无定着物。
2.3.3 农房等定着物单元号编码方法
不动产单元代码的第七层次为定着物单元号,码长为8位。
（1）定着物为房屋等建筑物、构筑物的，定着物单元在使用权宗地内应具有唯一编号。前4位表示幢号；幢号在使用权宗地（或地籍子区）内统一编号，码值为0001～9999；后4位表示户号，户号在每幢房屋内统一编号，码值为0001～9999。其中，全部房屋等建筑物、构筑物归同一权利人所有，该宗地内全部房屋等建筑物、构筑物可一并划分为一个定着物单元的，定着物单元代码的前5位可采用“F9999”作为统一标志，后4位户号从“0001”开始首次编号。每幢房屋等建筑物、构筑物的基本信息可在房屋调查表中按幢填写。
（2）定着物为其他类型的，定着物单元在使用权宗地内应具有唯一的编号，码值为00000001～99999999。
（3）集体土地使用权宗地内无定着物的，定着物单元代码用“W00000000”表示。
2.3.4 不动产单元编码示例
（1）宅基地使用权宗地及房屋所有权设为不动产单元
①尚未建设房屋的宅基地可设定为一个不动产单元。
某宅基地使用权宗地，位于某县级行政辖区（行政区划
为13；该宅基地上尚未建设房屋，则该宅基地的不动产单元编码示例如下：
340123 003006 JC00013 W00000000
②全部多幢房屋与宅基地共同设为一个不动产单元。
某宅基地使用权宗地，位于某县级行政辖区（行政区划代码340123）内第3地籍区中的第6地籍子区，宗地顺序号为13；该宅基地上建设有多幢房屋，全部为同一权利人所有，宅基地内全部房屋的幢号用“9999”进行表识，户号为1，则该宅基地的不动产单元编码示例如下：
340123 003006 JC00013 F99990001
③单幢房屋与宅基地共同设为一个不动产单元。
某宅基地使用权宗地，位于某县级行政辖区（行政区划代码340123）内第3地籍区中的第6地籍子区，宗地顺序号为14。该宅基地上建设有一幢房屋，幢号在地籍子区内的统一编号为301，该幢房屋与宅基地共同构成一个不动产单元，户号为1，则该宅基地的不动产单元编码示例如下：340123 003006 JC00014 F03010001 （2）集体建设用地使用权宗地及建筑物所有权设为不动产单元。
①全部多幢建筑物与宗地共同设为一个不动产单元。
某集体建设用地使用权宗地，位于某县级行政辖区（行
顺序号为15；该宗地内建设有多幢建筑物，全部为同一权利人所有；该宗地内的全部建筑物可划分为一个定着物单元，幢号用“9999”进行表识，户号为1，则该不动产单元编码示例如下：
340123 003006 JB00015 F99990001
②单幢建筑物与宗地共同设为一个不动产单元。
某集体建设用地使用权宗地，位于某县级行政辖区（行政区划代码340123）内第3地籍区中的第6地籍子区，宗地顺序号为17；该宗地内建设有多幢建筑物，每幢建筑物分属于不同的权利人；该宗地内某幢房屋A的幢号为305，户号为1，则该房屋A的不动产单元编码示例如下：
340123 003006 JB00017 F03050001
③单幢建筑物的一层与宗地共同设为一个不动产单元。
某集体建设用地使用权宗地，位于某县级行政辖区（行政区划代码340123）内第3地籍区中的第6地籍子区，宗地顺序号为18；该宗地内某幢房屋的幢号为306，该幢房屋的第7层全部属于权利人甲，户号为7，则该房屋的不动产单元编码示例如下：
340123 003006 JB00018 F03060007
④宗地与某幢建筑物内同一层多间共同设为一个不动产单元。
某集体建设用地使用权宗地，位于某县级行政辖区（行政区划代码340123）内第3地籍区中的第6地籍子区，宗地顺序号为19；权利人丁拥有该宗地（地表）内某幢房屋（幢号为307）的第3层的第1至第6间及第9间。第1至第6间设为一个不动产单元（户号为8），第9间设为一个不动产单元（户号为9）；则权利人丁拥有的第1至第6间房屋的不动产单元编码示例如下：
340123 003006 JB00019 F03070008
权利人丁拥有的第9间房屋的不动产单元编码示例如下：340123 003006 JB00019 F03070009
⑤宗地与某幢建筑物内的一间共同设为一个不动产单元。
某集体建设用地使用权宗地，位于某县级行政辖区（行政区划代码340123）内第3地籍区中的第6地籍子区，宗地顺序号为21；该宗地内某幢房屋A的幢号为309，房屋A 的底层某间房屋B属于权利人甲所有，户号为11，该房屋的不动产单元编码示例如下：
340123 003006 JB00021 F03090011
2.3.5 编码变更规则
由于房屋等建筑物、构筑物的权籍补充调查与农村宅基地、集体建设用地使用权地籍调查工作，存在时间差，因而在沿用原有使用权调查和测量成果时会存在一定数量的宗
地特征或宗地界址发生变化的情况，针对此种变化，规定宗地代码变更规则如下：
（1）宗地特征、界址未发生变化的宗地：
宗地代码不变。
（2）宗地特征发生变化，界址未发生变化的宗地：
在地籍子区内，确定新的宗地特征码，宗地顺序号在新宗地特征码的最大宗地顺序号后续编，形成新的宗地代码。
（3）宗地特征未发生变化，界址发生变化的宗地：
在地籍子区内，新的宗地顺序号在相应宗地特征码的最大宗地顺序号后续编，形成新的宗地代码。
（4）宗地特征、界址均发生变化的宗地：
在地籍子区内，确定新的宗地特征码，宗地顺序号在新宗地特征码的最大宗地顺序号后续编，形成新的宗地代码。
2.4 农村房屋调查的准备工作
2.4.1政府通告及指界通知
县级人民政府在开展农村房屋等定着物的权籍补充调查工作时，应分区、分片发布开展农村房屋等定着物权籍补充调查工作通告（附录1）。
农村房屋调查人员按照通告要求和调查工作计划，送达农村房屋权籍调查通知书（附录2），通知房屋权利人按约定时间到场指界。
送达的通知回执应与《房屋基本信息调查表》一并存档。
2.4.2 农村房屋调查预编号
以“农村集体建设用地和宅基地使用权地籍调查”成果中的1:500比例尺地籍图或宗地图作为房屋权籍补充调查工作底图，按《不动产单元设定与代码编制规则（试行）》的规定，将每一幢房屋的预编幢号、户号等标绘在工作底图上，并将有关信息填写到《房屋基本信息调查表》上。
2.5 检查、核实地籍调查的宗地成果
2.5.1 检查、核实“农村集体建设用地和宅基地使用权地籍调查”宗地成果的权属、界址、宗地上的房屋等建筑物、构筑物的大小与形状是否与实地一致，是否发生变化等。
2.5.2经核实上述成果正确无误，与实地一致，未发生变化的，按本技术规定进行房屋权籍补充调查。
2.5.3经核实如有下列情况之一，需重新进行地籍调查的，应按照《不动产权籍调查技术方案（试行）》的规定，进行房地合一的不动产权籍调查与测量，填写《不动产权籍调查表》。
（1）宗地与房屋的权利人不一致或发生变化的；
（2）宗地的界址调查有错误，或者与实地不一致，以及发生变化的；
（3）房屋的界址与宗地界址重合，但两者不一致的；
（4）原地籍调查宗地成果存在丢漏或多出房屋等建筑物、构筑物，造成宗地界址点、线错误的;
（5）宗地上的房屋等建筑物、构筑物，翻、改、扩、新建，造成界址点、线变化的;
（6）其他需要重新进行宗地界址点、线调查的情况。
2.6 农村房屋界址调查
2.6.1 农村房屋界址指界人的确定
农民住宅房屋的指界人为该房屋权利人，并出具身份证明和户籍簿。
单位房屋的指界人为本单位法定代表人，并出具身份证明和法定代表人身份证明书。
农村房屋有两个以上权利人共同所有的房屋，由共有人共同出席指界或者共同委托代理人出席指界。
法定代表人、房屋所有权人不能出席指界的，可由委托代理人指界，代理人应出具身份证明及指界委托书。
2.6.2 农村房屋界址认定
一幢房屋只有一个权利人的房屋界址，由本房屋所有权人单方认定。
一幢房屋有一个以上权利人的房屋界址，必须现场共同指界；经共同认定的界址，必须由指界人在《房屋基本信息调查表》上签字盖章。
根据房屋中各部分功能及结构，公共面积的分摊协议或文件，确定各分户自用范围、公共面积范围及共有共用情况，
确定界址位置。
对于已有房产分户图或产权证的房屋，经现场核实，权利人和房屋界址未发生变化的，可不需要重新指界认定；权利人和房屋界址发生变化的，应重新指界认定。
有争议的房屋界址，应进行必要的举证和补充调查，依法予以调处。短时间内难以调处的，划定争议界线及范围作为争议房屋，并在《房屋基本信息调查表》中说明，待后按有关规定处理。
2.6.3 农村房屋调查缺席指界的处理
违约缺席指界的，以及指界人在指界后不在《房屋基本信息调查表》上签字盖章的，根据不同情况按下述办法处理：（1）如一方违约缺席，或指界一方在指界后不在《房屋基本信息调查表》上签字盖章的，房屋界线按另一方所指界线确定。
（2）如双方违约缺席，或指界双方在指界后均不在《房屋基本信息调查表》上签字盖章的，房屋界线由调查人员依现状界址及地方习惯确定。
（3）将《违约缺席定界通知书》（附录5）和确界结果以书面形式送达违约缺席者或拒绝签字盖章者，如有异议，必须在15天内提出重新指界申请，并负责重新指界的全部费用，如逾期不申请，以上两款确定的房屋界线有效。
2.6.4 农村房屋分户界址点编号
在分户草图上，以分户为单位，从分户图左上角界址点开始按顺时针方向，从“1”开始顺序编号。
2.7 农村房屋权属调查
农村房屋等定着物权籍补充调查的内容：房屋坐落、项目名称、产权人、产权类别、总层数、所在层次、建筑结构、建成年份、用途、墙体归属、权源、建设许可审批文件、他项权利和产权纠纷等基本情况。现场填写《房屋基本信息调查表》、绘制房产调查草图、分层草图、分户草图等。
2.7.1 农村房屋坐落调查
坐落是指房屋所在县、乡镇（街办）、行政村、自然村（村小组）的名称和街道的名称与门牌号、小区名称、幢号、单元号、室编号等。
2.7.2 农村房屋权利人调查
农村个人所有的房屋，按照相关权源证明材料、产权证件上的姓名确定产权人。
产权共有的，应注明全体共有人姓名。
村集体(单位)所有的房屋，应注明村集体(单位)的全称。两个以上村集体(单位)共有的，应注明共有全体单位的名称。
2.7.3 农村房屋产权类别调查
农村房屋产权类别是指实际产权占有情况而划分的类别。按两级分类调记，具体分类标准按《房产测量规范第1
单元房产测量规定》附录A中的A4 执行。
2.7.4 农村房屋产权来源调查
农村房屋产权来源是指产权人取得房屋产权的时间和
方式，有自建、购买、互换、赠与、受遗赠、继承、翻建、分家析产、其他等产权来源方式。依据收集的产权来源的有关文件（规划、建设等批准文件、村集体组织开具的证明材料）确定。产权来源有两种以上的，应全部注明。
2.7.5 农村房屋总层数、总套数
房屋总层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。
假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。
房屋总套数是指在一幢房屋中，可区分套、间等基本单元的总数。
2.7.6 农村房屋分户所在层次
分户所在层次是指本权属单元（分户）的房屋所在该幢楼房中的第几层。地下层次以负数表示。分户房屋有一层以上时，以入户门所在位置为依据。
2.7.7. 农村房屋建成年份
房屋建成年份是指房屋实际竣工年份。拆除翻建的，应