常州市房地产市场分析与发展趋势(doc 94页)

第一部分：区域市场历史及现状2第二部分：区域规划对城市开发的影响10第三部分：常州房地产市场整体研判14第四部分：常州市场产品宏观分析19第五部分：版块划分及研究24第六部分：常州及新区房地产项目简析29第七部分：新区房市分析32第八部分：消费者及投资者行为分析36第九部分：常州房地产市场趋势展望54第十部分：重点竞争楼盘属性研究及本案营销策略建议59

附：

新区主要楼盘一览表 68 常州其他区域典型性竞争楼盘概览 83 常州其他区域楼盘概况 89 2004年第三季度常州市在售楼盘售价一览表 91

1、市场供求关系

常州商品房市场发展总量表

常州房地产市场发展总量

单位：万平方米项目2003年2002年2001年 2000年

总施工面积645 526 487.5 407.4

先开工面积374.35 238 233 197

竣工面积 249.17 268.8 193 204

销售面积205.9 248.61 172.9 149.3

空置面积25.2 50.68 69.78 77.7

从上表数据可以看出，常州历年总施工面积接近新开工面积与竣工面积之和，说明常州商品房停待工项目少，市场持续良性稳步发展。

商品房施工面积上升，新开工项目增长加快。特别是2003 年新开工面积同比增56.8%，导致2004 年市场供应量大幅上升。由于外来人口购房数量增多，社会有效需求增加，消化了大量的空置房屋，使全市房屋空置面积迅速减少。2003 年商品房空置面积仅25.2 万平方米，同比下降50.2%,2003 年受竣工面积（供应量）减少影响，导致实际成交数量（销售面积）下降。供

应稀缺导致近期市场持续升温。

2004 年竣工量预测

我们认为由于2002 年商品房新开工量不大，低于当年竣工面积，产生了次年市场供应量减少的特殊现象。但是2003 年新开工项目较多，且在2004年已逐步上市。预期2004全年商品房竣工面积将增长至400万平方米左右。

2004 年全年销售面积预测

成交预测计算公式：

2004 年全年实际成交＝2004 年预期需求

＋（2003 年预期需求-2003 年实际成交）假设未来市场预期需求为常量，常量取值为2002 年实际成交；也就是说，在2004 年和2003 年两年需求量没有增长的情况下，2004 年销售面积不少于291.32 万平方米。实际上假设常州楼市年预期需求仅增长20 万平方米，2004 年的需求量就将达到350 万平方米，结合竣工量预期值表明：

2004 年预期供应量虽然增长幅度较大，但相比需求仍然偏低，市场消费得不到满足，供需依然存在缺口。依据我们对常州市场的考量和分析，综合竣工量预期值，2004年全年实际销售面

积将在350-380 万平方米左右。我们认为市场供需在现阶段仍有不平衡的现象产生。常州房地产市场需求明显开发放大，增量原因除人民生活水平提高、购买力上升之外，很大程度还受近年动迁量力度加大刺激购房需求上升影响。而供需不平衡直接导致了市场价格发生大额增幅。

2、市区拆迁情况分析

常州市区拆迁力度迅速加大

拆迁面积拆迁户数

常州市区城市建设力度加大，2003、2004年上半年拆迁户数超过前三年总和。短期内拆迁户的购房需求急速放大，而市场供应不足产生一定供需矛盾。随着2004 供应量加大，动迁户的置业需求将得到释放。

据了解，常州为进一步提高城市化率，改善城市整体形象，在今后几年仍将加大市区拆迁力度。据资料表明，2004 1~3季度年已有5 幅地块及区域开始了拆迁工作。拆迁居民对房屋购买的需求仍将持续存在，并支撑常州楼市的发展。

3、常州房产价格变化

房产价格上升趋势明显

全市市区

注：全市包括武进、金坛、溧阳

南昌房地产项目分析报告doc27

南昌象湖项目简报

一、南昌房地产宏观市场分析 [特征：发展取得“五项突破”] 1、房地产开发投资额首次突破100亿元 2005年南昌市房地产开发投资在上年高位增长的基础上再创新高，全年完成投资达到110.12亿元，同比增长29.3%（增幅高于全国平均水平8个百分点），其中住宅投资72亿元，同比增长22.5%。 2005年，南昌市房地产开发投资占全市固定资产投资总额的比重达21%，占全市GDP 的比重达11%，与上年持平。另据市地税局和市财政局提供的数据，2005年全市共完成

房地产地税收入8.57亿元，较上年多征2.27亿元，增长36%；完成房地产契税收入4.51亿元，比上年多征0.66亿元，增长17%。两项税收合计达13.08亿元，占全市财政总收入的比重达10.4%，较上年提高0.1个百分点。房地产业仅仅加上与其密切相关的建筑业，“两业”产生的地税收入已占到地税收入总量的一半，增量更是接近占到三分之二。这些数据表明房地产业在南昌市经济发展中的贡献显著，仍然是拉动经济增长的强大动力、增加财政收入的重要来源。 2、商品房销售金额首次突破100亿元在宏观调控的政策背景下，2005年南昌市商品房销售保持了平稳态势，全市（含四县）商品房预销售金额达110.97亿元，较上年增长16.34%；其中商品住宅预销售金额98亿元，较上年增长24.1%。2005年全市市区商品房预销售金额87亿元，较上年增长11.8%。其中商品住宅预销售金额77亿元，较上年增长19.8%。 3、全市商品房销售面积首次突破400万平方米

2005年全市（含四县）商品房预销售面积达410万平方米，较上年增长5.6%；其中商品住宅预销售32352套，较上年增长17.5%，面积380万平方米，较上年增长9.3%。 2005年全市市区商品房预销售面积282万平方米，较上年增长1.8%；其中商品住宅预销售22348套，较上年增长15.6%，面积259万平方米，较上年增长5.7%。 2005年全市市区商品住宅销售总量中，本市居民购买的比重达85%，较上年提高12个百分点。本地居民购房比重的上升，说明住房消费得到有效拉动，自住型消费占了主导地位，投资性需求、投机性需求均得到有效遏制。

江苏省无锡市房地产市场分析

江苏省无锡市房地产市场分析目录一、无锡城市概览 1、地理位置 2、区位人口 3、经济运行 4、交通情况二、土地市场成交情况 1、近年来全市经营性用地成交 2、2003-2008各区商品住宅用地成交统计 3、2009年1-5月份经营性用地市场交易情况三、房地产市场交易情况四、区域前景预测 1、惠山板块 2、滨湖板块 3、南长板块 4、崇安新城 5、蠡湖新城五、结语

江苏省无锡市房地产市场分析及热点区域潜力预测一、无锡城市概览 1、地理位置无锡市，别名梁溪，简称锡，江苏省辖地级市。位于长江三角洲江湖间走廊部分，江苏省东南部。东邻苏州，距上海128公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，去南京183公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。 2、区位人口无锡市市区面积1659平方公里，建成区面积188.14平方公里，其中山区和丘陵面积为782平方公里，占总面积的16.8%，水面面积为1502平方公里，占总面积的31.4%。2008据公安部门统计，年末全市户籍人口为464.2万人，人口出生率7.05‰，人口死亡率7.05‰。年末全市常住人口为610.73万人，比上年增长1.9%。其中市区人口约270万左右。人均期望寿命77.12岁。附：无锡市各辖区人口以及辖区面积无锡市辖区人口以及辖区面积 102030405060708090 3、经济运行无锡是是中国民族工业和乡镇工业的摇篮。按国家统计局高新技术产业的口径，无锡市高新技术产业中有五大支柱产业，为精密机械及汽车配套业、电子信息及高档家电业、精细化工及生物医药业、特色冶金及金属制品业、高档纺织及服装加工业。今年一季度无锡全市实现地区生产总值达1056.08亿元，同比增长9.7%。一季度完成财政总收入230.15亿元，同比增长1.5%，其中一般预算收入93.94亿元，同比增长5.8%，双双保持小幅增长，增速比前2个月加快了6.4和0.7个百分点。城乡居民收入继续保持稳定的增长，一季度农民人均现金收入达到7170元，同比增长10%。 2009年一季度无锡市全社会固定资产投资达到520.20亿元，同比增长27.1%。其中工业投入达到255.98亿元，同比增长20.1%，全社会固定资产投资和工业投入呈现高速增长态势，增速分别高于去年同期13.2和19.1个百分点。

西安市房地产市场热点板块分析

西安市房地产市场热点板块分析目前，西安楼市热点板块主要集中在：大明宫板块、未央新城板块、大学城板块、浐河沿线板块、曲江池板块和太白南路板块这六大区域。一、大明宫板块 “南有曲江，北有大明宫”为时不远 1、板块描述大明宫板块是西安楼市新崛起的房地产开发板块，范围为“大明宫国家遗址公园”规划所覆盖的包括未央大道、太华路、自强东路、自强西路在内的路段。在城市设计上，大明宫板块形成以大明宫遗址公园为核心，以唐城林带和遗址绿带为框架，集历史景观、生态绿化为一体，兼具文物展示、观光、教育、体验、游憩等多种功能的城市空间格局。在交通网路建设上，将依托未央路、太华路、自强路等主干道，北二环和含元路等城市快速路形成的路网骨架，构成以“四纵四横”为主骨架的区域道路体系。 2、楼市概况目前，大明宫板块的房地产开发正处于建设初期，楼盘规模多在百亩以上，因大明宫遗址改造和地铁二号线受到关注，并因华远地产、中建地产的介入而具有了名企品牌效应。2009年，该板块楼盘随楼市好转及区域价值凸显而拉高售价，从去年年初的3500-4500元/平方米涨至目前的5000-7000多元/平方米，如华远君城四期认筹均价为7000元/平方米、宫园壹号为8000元/平方米。随着今年10月大明宫遗址公园首期的开放，该板块的价值将继续攀升。 3、资源优势大明宫遗址公园的建设，将提升城市整体形象，也给周围的辐射区域创造了更好的文化氛围。这为大明宫区域的地产开发创造了巨大的机遇，营造出了个良好的高品质居住环境。借助遗址公园得天独厚的资源秉赋，与遗址保护相关的产业将在这里勃兴，其产业链条也会在公园内外获得市场的尊重而得以延伸。

长沙市房地产市场分析可行性分析报告模板

可行性分析报告二00五年十一月

目录第一章：总论一、建设项目概况二、项目建设的必要性三、可行性研究编制的依据四、可行性研究结论第二章：市场分析一、宏观经济形势分析二、长沙市房地产市场分析三、一般供给市场预测四、项目自身因素分析五、项目市场分析结论第三章：项目建设条件一、基础理论建设的自然条件二、项目建设的用地条件三、项目用地规划限制条件四、项目建设的市政配套条件第四章：项目开发定位一、项目市场定位

二、项目消费群定位三、项目产品定位四、产品风格定位五、项目社区形象定位六、项目功能定位七、项目价格定位第五章：项目规划设计方案一、设计思想、设计理念及设计特点二、总体规划三、建筑设计四、结构设计五、专项设计六、消防设计七、环境保护八、经济技术指标第六章：项目实施进度安排一、项目进度安排的原则二、项目实施的进度安排第七章：项目营销方案策划一、营销卖点二、销售策略三、促销策略

四、准备策略五、项目销售收入实现计划第八章：项目总投资估算及资金筹措计划一、项目总投资估算的依据二、项目总投资估算的原则三、项目投资估算及资金筹措计划第九章：项目销售和收入测算一、住宅销售单价的确定二、商铺销售单价的确定三、车位销售单价的确定四、项目总销售收入的确定五、项目住宅定价模拟第十章：项目财务评价一、财务评价技术线路二、财务评价三、项目不确定性分析第十一章：项目综合评价结论及风险规避建议一、项目综合评价结论二、项目风险规避建议

第一章：总论一、建设项目概况 1、建设单位基本情况 2、项目概况二、项目建设的必要性 1、（某城市）房地产市场的需要 2、（某区）城市建设的需要三、可行性研究编制的依据（长沙为例） 1、湖南省建筑安装工程预算工作手册； 2、湖南省建筑工作估算指标； 3、长沙市最新材料价格信息； 4、2001年湖南省建筑工作概算定额； 5、湖南省建设厅文件湘建价[2002]578号文； 6、省定额站建定价[2000]138号文有关人工工资的规定； 7、湖南省建设系统行政事业性收费项目表； 8、房地产公司某区项目规划设计方案； 9、委托方提供的其他有关资料； 10、我司近期类似项目有关造价资料； 11、现场勘察及市场调查收集的有关资料等。

南昌房地产市场研究报告

南昌房地产市场研究报告 Corporation standardization office #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8

2013年09月

出品机构：爱房网指导/统筹：刘沛林市场调研：刘沛林、汪维、王宇超撰写：汪维王宇超刘玉萍尚玉琴王欢叶银燕王舒宜报告时点： 2013年09月01日—2013年09月30日

2013年9月房地产市场政策与法规一览全国房地产政策法规与市场资讯多银行暂停或缩紧首套房贷据悉，近月来，平安、兴业、邮储等多家银行暂停个人住房按揭贷款，华夏、招商、广发等部分城市分行也现暂停房贷业务。对此，有分析人士指出，利润较小、额度受限、风险增加是银行暂停或缩紧个人住房贷款的主因，而随着贷款额度的逐渐收紧，或将出现“部分停贷、大面积惜贷”的“停贷潮”。国土部：稳定土地供应严控高房价出现年内禁止出“地王” 国土资源部副部长胡存智25日在座谈会上表示，今年全国房地产用地供应增长较快，地价加速上涨态势已有缓和，但同时仍然要严防高地价出现。四季度，国土资源管理部门要加大高价地的防范力度。各地务必严防密控，精心设计土地出让方案，将严防高价地作为近期市场稳定的首要工作目标。国土部明确提出要打好政策措施“组合拳”，在稳定土地供应的同时，平抑地价信号，供求紧张的城市务必做到年内不再出“地王”，影响预期；供过于求的城市要相应减少住宅用地供应，确保四季度土地市场平稳运行。 8月CPI同比上涨% 居住类价格上涨% 9日，国家统计局公布2013年8月全国居民消费价格指数（CPI），据数据统计显示，2013年8月全国居民消费价格指数（CPI）同比上涨%，环比上涨%。其中居住类价格同比上涨%，环比上涨%。此外，1-8月，全国居民消费价格平均水平较去年同期同比上涨%。统计局：1-8月全国房地产投资增长% 增速回落 9月10日，国家统计局公布2013年1-8月全国房地产开发与销售情况，统计显示，2013年1-8月全国房地产开发投资同比名义增长%，增速较1-7份回落个百分点，

宝鸡市房地产市场分析

宝鸡市房地产市场分析目录：一、宝鸡宏观经济分析及房地产市场整体概况二、区域楼市研究

三、市场总结及项目建议第一部分宝鸡宏观经济分析及房地产市场整体概况 1.宝鸡作为西部老工业基地，地区生产总值自2009年以来保持快速发展势头，GDP增速始终稳定在13%以上，为房地产市场的进一步发展提供了基础支撑，根据GDP增速与房地产发展情况，宝鸡房地产市场处于高速发展期；

2.宝鸡2013年城镇人均可支配收入达到28509元，较上年增长10.60%，城镇人均可支配收入在陕西省属于较高水平，随着居民收入的提高，为进一步置业提供了可能，但宝鸡农民纯收入水平偏低，直接影响了随着城镇化发展带来的人口红利购买力； 806.54 976.09 1175.75 1409.87 1545.91 15% 14.40%14.50%15.10%13% 12% 12%13%13%14%14%15%15%16%0 200400600800100012001400160018002009 2010 2011 2012 2013 2009-2013年宝鸡市GDP 增长情况 GDP(亿）增速

3.宝鸡市近四年住宅年去化量维持在205万㎡，结合市场调查整个市场库存量400万㎡左右库存来看，市场呈现供大于求现象，楼市竞争压力大；

0.9万人，考虑宝鸡为人口净流出区域，扣除宝鸡每年人口净流出量0.47万人，宝鸡实际增加人口仅为0.43万人，按2013 年宝鸡城镇人口人均住房31㎡计算，人口增加对房地产需求面积仅为13.3万㎡；房地产需求主要靠城镇化来实现，宝鸡每年城镇化提高1.5%左右，入市人口达到5.6万人，住房面积需求180万㎡；两者合计193.3万㎡左右（2010-2013年年均住宅销售面积205万㎡），市场将延续目前平稳增长态势；根据第六次人口普查情况显示，宝鸡在流动人口总量中，流入人口34.13万人，其中来自省内29.88万人，来自省外4.25万人；流出人口为38.86万人，其中户籍在本市流向省外14.53万人，在省内24.33万人。由此可见，宝鸡市流出人口大于流入人口4.73万人，宝鸡市人口迁移流动呈现流出型，年均净流出0.47万人；资料显示：十年来，宝鸡市人口分布与城市发展同步，人口从乡村到城镇、从欠发达地区向经济较发达地区集中的趋势更加明显，经济较发达的三个区人口增加，平原和山区县加大农村劳动力转移力度，外出打工者较多，净流出人口增加。从地域分布看，渭滨、金台、陈仓三个区常住人口占38.69％，同2000年相比比重上升了1.39个百分点，成为宝鸡市吸纳流动人口的主要地区；凤翔、岐山、扶风、眉县四个平原县常住人口占44.63％，同2000年相比比

2015年长沙市房地产市场分析

2015年的长沙楼市，也在“复苏大军“之列。据湖南中原研究中心统计数据显示，全年长沙内六区新房成交量大幅上扬，同比上涨52%;新建住宅网签均价为5948元/㎡，同比下跌0.74%，剔除定向房源均价为6197元/㎡，同比上涨3%。据湖南中原研究中心统计数据显示，2015年长沙内六区二手房成交面积超290万方，同比上涨近八成，占一二手房成交量总和的比重，由2012年的8%逐年上涨至了今年的17%。交易成本的降低，使得二手房供应增加，分流部分一手房客户。同时按揭政策的放开，也对二手房销量上涨起到了促进作用 2015年长沙的土地市场从数据来看，全年长沙内六区成交总建筑面积仅465万方，同比下跌67%，成交金额仅为67亿元，同比下跌74%。

土地市场据长沙市国土资源网上交易系统显示，2015年长沙市六区共105宗挂牌交易，成交土地95宗，总成交面积400.57万方，成交金额82.28亿。其中内五区（望城区除外）49宗土地成交金额51.66亿元，环比分别下降了46%、75%。新房楼市 2015年长沙新房市场供应量萎缩，开发投资额是继2009年小幅回落后第二次回落，且此次回落幅度较大，同比下降36.87%，房屋施工面积、新开工面积分别同比减少6.11%、37.68%；房价中位数在5093-5350元/平方米之间，房价趋稳，但整体水平低于2014年；2015年房屋销售面积创历史新高，同比增33.94%。别墅 2015年长沙别墅样本楼盘成交面积共35.2万平方米，较2014年同比增加44.7%;成交套均总价主要集中在100-200万元/套，占成交总套数的46.8%。单价在8000-10000元的别墅销售套数为420套，占总比的29.4%，此类的联排、叠加别墅产品更受欢迎。2015年长沙别墅样本楼盘区域分布主要集中在金星普瑞板块和城南板块。 2015年长沙别墅样本楼盘总成交套数为1429套，成交套数同比增加38.6%，12月成交面积为本年度最高值。全装修，2015年全装修样本板楼盘成交面积为152.75万平方米，与2014年相比增加68.89万平方米，同比增加80.01%，呈上升趋势。 2015年成交面积最低值出现在2月，3月、4月便开始热度上攀，其中10月成交面积达到2015年的最高值，创下了近几年以来单月成交量的最高纪录。商业地产 2015年长沙商业地产销售面积同比增41.36%，施工面积同比增加4.17%，增幅再度收窄，投资额同比锐减26.63%，新开工面积大幅回落，同比减少34.77%。虽然2015年销量创历史新高，但现房存量仍处于上升趋势，2015年商业地产现房存量已达到301.04万平方米，同比2014年增21.42%。

江西南昌市房地产商业市场调研报告范本

南昌房地产商业市场调查报告目录目录 (1) 一、月度房地产市场动态情况分析 (2) 1、南昌市八月份新推商业市场情况分析 (2) 2、八月份南昌市住宅楼盘市场分 (11) 二、八月份楼市平面媒体投放量分析 (17) 三、八月份南昌市场行业动态分析 (18)

八月份市场调研报告一、月度房地产市场动态情况分析（一）、南昌市八月份新推续推商业市场情况分析本月房地产市场反映较为冷清，属于市场的淡季，纵观各大片区市场的供应情况，商业可以说八月没有较大的商业项目推出，八月份的商业只有昌北开发区枫庐新天地8.21推出的住宅的底层二期商业店铺约100多间店铺，共350米的沿街“产权街铺”。以下对昌北开发区的枫庐新天地做出分析，同时选取了今年6月26号开盘的江西省洪城汽车配件城专业大市场作为分析对象。 1. 枫庐新天地 (1)、项目概况该项目位于庐山中大道枫林大道口，由江西东南投资有限公司投资，商铺面积共约20000平方米，2003年7月推出一期商业，2004年8月21日推出二期商业，店面为产权式街铺，周边高校林立，为昌北经济技术开发区商贸大核心，交通便捷，配套设施较完善。（2）、产品特征分析一期推出100多间店面，店面面积主要在45－65平方米之间，

全部为一层经营，其层高约为5米，开间2－4.5米不等，较大特点是部分店铺有网柱。二期推出350米沿街商铺，100多间，为两层的街铺，一层层高4.5－5米，二楼层高3.8－4.2米，正在销售中。街铺全为框架式结构，可以多间店面连用。（3）、产品价格分析所有街铺都为产权街铺，其先卖后租，现在售的二期价格如下，从目前南昌市高校附近具有可比性的项目来看，枫庐新天地的售价是很低的，尽管目前的昌北的商圈氛围还没有真正意义上形成，但是5000－6000元/平方米的现售价格对未来投资而言是有很大的潜在价值的。售后的租金普遍在30－50元/平方米之间。枫庐新天地项目概况枫庐新天地价格（元/㎡）均价（元/㎡）层高（米）面积（㎡）总面积（㎡）一层5000－6000 3500－4500 4.5－5 50－53 100－120 二层2500－3000 3.8－4 50－53 （4）、产品销售分析枫庐新天地的一期销售情况很好，店铺基本在段时间内一销而空，但市调后可以发现一期存在众多的空置店面，街铺的空置率为38.2 ％，具体分析，枫庐新天地的街铺目前人气不旺，整体的商业氛围不浓厚。究其原因来看，主要是由于周边居住人群未形

无锡市房地产市场分析讲课讲稿

无锡房地产市场特点研究城市属性城市概况无锡位于北纬31° 07'至32° 02'、东经119° 31'至120° 36'，长江三角洲江湖间走廊部分，江苏东南部，沪宁铁路中段。东邻苏州，距上海128 公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，距南京183 公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。无锡总面积为4628 平方公里（市区1643.88 平方公里），2014 年末建成区面积522 平方公里，其中，山区和丘陵面积为782 平方公里，占总面积的16.90% ；水面面积为1294 平方公里，占总面积的28.0% 。城市交通苏南硕放国际机场，位于无锡市新吴区硕放街道，交通优势十分突出。2015 年元月18 日，机场二期航站楼正式启用，设计年旅客吞吐量1000 万人次，机场的综合保障能力大幅提升。无锡依托长江、京杭大运河和太湖水系，具有7条主要航道，航道总里程1656 公里，已开通营业航运线221 条。铁路无锡站现为华东地区仅有的三个客货特等站之一，无锡南站为货运特等站，经沪宁线和新长线可与全国铁路连网直通。无锡是沪宁线上的公路中枢，沪宁、沪宜高速公路通达上海市和南京市，京沪高速公路直达北京，宁杭高速公路直通杭州，沿江高速连接南京溧水和苏州太仓 312 、104 国道穿过无锡。无锡轨道交通近期规划5条线路由“三主两辅”5条线构成放射+环形线网，其中 1 、 2 、 3 号线为骨架线路，三线呈放射状， 4 、5号线为辅助线路。规划线网总长157.77 公里，设车站111 座。

城市人口 2015年末全市户籍人口480.90 万人，比上年增长0.8%。全年出生人口 40571 人，出生率8.47 %。死亡人口33769 人，死亡率7.05 為人口自然增长率为1.42 %。。年末全市常住人口651.10 万人，比上年增长0.2%，其中城镇常住人口490.93 万人，比上年增长1.4%，城镇化率75.40%。[13] 无锡市各区（市）面积与人口数据（2015年末）

长沙房地产市场深度分析研究报告(doc 48页)

人均居住面积单位；平方米/人年份人均居住面积 19 80 4.95 19 92 7 11 995 7.31 19 97 8.15 19 99 10.05 20 01 10.95 20 02 12 资料来源：《长沙统计年鉴》（三）城市规划对房地产发展的影响从较长的时期来看，2001年修编后的城市总

体规划规定，到2020年长沙市人口将增加到350万，城市用地规模由原来的250平方公里增加至350平方公里，城市空间结构为"一主二次四组团"，即一主--河东主城区，二次--河西新城、星沙马坡岭新城，四组团--捞霞组团、高星塘岭组团、含浦组团、暮云组团。城市规划区由原来的966平方公里扩大到2890平方公里，其中都市区1450平方公里，按照长沙整体规划修编后的蓝图，长沙通过10-15年的努力，将建设成一个人口300万，城区面积350平方公里的大都市，按此速度，长沙还要增加住宅面积4000万平方米，每年要新增住宅面积200多万平方米，房地产市场仍有巨大的发展空间。随着长沙城市版图的不断扩大，交通条件的日趋完善，城市的住宅规划用地规模亦发生明显的变化，多家品牌发展商挥师长沙，在长沙的东、西、南、北片区圈得大片土地，各展优势，向市场展现了一幅逐鹿问鼎的新战国图。据了解，目前长沙预计开发规模超过1000亩的楼盘就有10个左右，未来一年时间内就有4-5个大型住宅群落成城市的东、北、西三面。（四）外围资金看好本地市场房地产开发投资大幅攀升

从市场的产品、价格以及居民的消费观念来分析，长沙市的房地产市场发展还未完全成熟，商品房价格还停留在较低的水平，发展空间广阔，加上近几年产业发展秩序不断规范，市场投资环境向好，吸引了不少异地的开发商如深圳天健、大连万达、南都置业、浙江中天、香港兆祥、广东碧桂园、阳光100等大品牌发展商先后落户星城。2002年，长沙市共完成房地产开发投资81.56亿元，同比增长29.09%，进入2003年，截至1-6月份，已完成房地产开发投资48.66亿元，同比增长达50.8%，创历史最高水平。外来品牌发展商的进驻，同时也会将他们优秀的作品带到长沙，必然引起长沙房地产市场的革新。随着房地产开发投资的大幅攀升，房屋竣工面积也呈现快速增长的局面，2002年竣工房屋面积达322.12万㎡，同比增长96.53%，进入2003年，截至1-6月份，房屋竣工面积达135.35万㎡，同比增长60.3%，今年房屋竣工面积主要集中在下半年完成，供货量将出现

南昌市房地产住宅项目研究分析报告

南昌市房地产住宅项目研究报告第一部分市场分样研究第一节、南昌市房地产宏观环境分析……………………… 一、南昌市房地产宏观环境分析………………………………………………………………………．. 第二节、南昌市房地产市场分析一、南昌市整体市场概况………………………………………………………．. 二、南昌市房地产市房地产市场发展现状分析……………………………………………….. 三、南昌市房地产未来展望……………………………………………………………………………….．第三节、南昌市板块市场分析…………………………………．. 第四节、南昌市消费者行为分析………………………………………. 一、消费者特征分析……………………………………………………………………………………… 二、消费者心理习惯特征…………………………………………………. 三、买方市场需求特征………………………………………………………………………．.? 第五节、综合评述…………………………………………………….. 第二部分产品与价格研究第一节、产品分析……………………………………………………………………. 第一节、价格分析……………………………………………………….

第一部分市场分样研究第一节、宏观环境研究一、南昌市房地产市场环境分析 ?人文环境人口环境分析: 至２0０３末,全市常住人口为4７0多人,其中城区人口174.６８万人，郊县人口２65．４８万人,东湖、西湖等老城区人口密度过大。南昌城市规划到20１0年，城区常住人口达到3００万人，每年增加１5万人。南昌市人口状况一览表区县面积(公里) 人口人口密度文化环境分析南昌,是全省的科技教育文化中心，市内拥有包括全国重点大学--南昌大学在内的２0余所高等院校,2000年毕业的大学生、研究生达到1．3万人，８1所中等专业学校和职业技工学校,每年可为企业提供３万余名高素质的技术工人南昌有省、市级以上科研院所62家，各类专业人才7.33万人,中级职称以上人员占全市人口的3％。全市共有公共图书馆、博物馆22家，专业艺术演出团体12个。广播电台３座，电视台4座。全年出版报纸3.8亿份，杂志0.９１亿份，各类图书２．0３亿册。各类医院79所。1986年,国务院命名南昌市为历史文化名城。有以江西名楼滕王阁和明末清初著名画家八大山人纪念馆为代表的名胜旅游；有以八一起义纪念馆等为代表的近现代革命传统的红色旅游；有以百花洲、象山森林公园等为代表的绿色旅游，城北的西山和梅岭,素有“小庐山”的美誉。行业环境城市房地产行业采取开放式管理方式,各种地产政策都有利于行业发展。今年将会出台《南昌市市区居民购买经济适用住房暂行规定》、《南昌市城市廉租住房制度实施细则》、《房屋拆迁货币补偿办法》等政策，和已经出台的《进一步搞活房地产市场的若干意见》这些政策的出台将对南昌市的房地产市场起到规范和促进作用。加大经济适用房的建设力度，推行经济适用房购买办法，更好的解决了中低收入家庭的住房问题,新的办法中将明确其购买对象、并对购买程序及购买面积标准等问题都做了详细的规定;实施廉租住房制度,该制度为的是解决最低收入家庭的住房问题；房屋拆迁货币补偿办法的出台,将对原来在拆迁过程中遇到的诸如拆迁户的安置成本、拆迁户的利益如何均衡等问题都会得到很好的解决，政策的实施不仅可以降低拆迁成本，缩短拆迁周期,这一切都将起到活跃房地产市场作用。 ?经济环境

江苏省无锡市房地产市场分析

统计，年末全市户籍人口为464.2万人，人口出生率7.05‰，人口死亡率7.05‰。年末全市常住人口为610.73万人，比上年增长1.9%。其中市区人口约270万左右。人均期望寿命77.12岁。附：无锡市各辖区人口以及辖区面积无锡市辖区人口以及辖区面积 102030405060708090 3、经济运行无锡是是中国民族工业和乡镇工业的摇篮。按国家统计局高新技术产业的口径，无锡市高新技术产业中有五大支柱产业，为精密机械及汽车配套业、电子信息及高档家电业、精细化工及生物医药业、特色冶金及金属制品业、高档纺织及服装加工业。

长沙市房地产市场市场调查篇

第一部分长沙房地产市场研究第一章长沙宏观市场分析一、长沙经济、社会发展状况（一）长沙概况： 1、地理状况：长沙位于中国东南部，湖南省东部偏北，湘江下游和长浏盆地西缘。地域范围为东经111o53′—114o15′，北纬27o51′—28o41′。其东临江西宜春地区和萍乡市，南接株洲、湘潭，西连娄底、益阳，北抵岳阳、益阳。长沙处湘江水系，境内有流入湘江的支流15条，其地形呈盆地状，围绕湘江两岸是地势低平的冲击平原，东西两侧及东南面为低山与丘陵。长沙东西长约230公里，南北宽约88公里，全市土地面积为平方公里，其中市区面积平方公里，建成区面积平方公里。 2、自然环境：长沙属亚热带季风气候。因处盆地内部，距海较远，受冬夏季风转换，地势向北倾斜等因素的影响，冬冷夏热，四季比较分明。长沙平均气温为oC，年平均日照时数为1677小时，年降水量为1390毫米。 3、历史概况：有“楚汉名城”之誉的长沙有三千多年的文明史，长沙之名的由来有多种说法。最为流行的说法是：古人按星宿分野，与轸宿“长沙星”对应的这些地方就叫长沙，故长沙又有“星沙”的别称。“长沙”作为治所，秦称“湘县”、汉称“临湘”、晋称“湘丹”、唐宋称“谭州”等，明清名为“长沙”，1922年定为湖南的省会，1933年正式设市。

4、文教：长沙自古人文汇粹，贾宜贬居之地，朱熹讲学之所，闻名天下的岳麓书院更是有千年历史，长沙有各类学校3761所，其中高等院校23所。国防科技大学、中南大学、湖南大学、湖南师范大学等在国内享有盛誉。 5、城市属性特征：长沙是湖南省的省会，是湖南的政治、经济、文化、教育、科技、通信、金融的中心，也是我国首批公布的24个历史文化名城之一和中国优秀旅游城市。长沙是东南沿海进军中西部的桥头堡，又是长江开发带中洞庭湖经济圈开放开发的依托中心。随着长沙、株洲、湘潭经济一体化实施，处于龙头地位的长沙具有很好的发展前景。 6、行政区划与人口：长沙市辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区，长沙、望城、宁乡三县和浏阳市。根据长沙市统计局发布的信息，2004年年末,长沙户籍总人口为万人，同比增长%，其中非农业人口万人，农业人口万人。 7、综合简评： A、地缘优势决定地产市场的良好前景：长沙的城市属性与地理位置决定了它对周边城市的辐射力，长沙、株洲、湘潭经济一体化的实施将加速地区的城市化，长沙房地产的发展前景良好。 B、城市化会带来房产市场消费面的膨胀：从长沙现在的农业与非农业人口比例看，长沙正在经历一个沿海城市经历过的城市化进程，大量农业人口向城市人口的转变会直接带来城市住房的需求。

无锡房地产市场价格调查

无锡房地产市场价格调查 -------二手房市场无锡市位于北纬31°7′至32°2′，东经119°33′至120° 38′ ，位于长江三角洲江湖间走廊部分，东邻苏州，距上海128公里，南濒太湖，西依锡山、惠山，京杭大运河在境内流过。西接省会南京市183公里，与浙江省交界；西接常州，北扼长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。是国家历史文化名城之一。无锡是中国经济高度发达的地区，拥有产业、山水旅游资源优势，是长三角国际先进制造业基地、服务外包与创意设计基地和区域性商贸物流中心、职业教育中心、旅游度假中心。从6月底开始，无锡新房市场优惠潮袭来，金科新大陆率先出击，以当天7500元/平米的优惠价格入市，随后旗下其他项目也纷纷抛出优惠。时至8月，无锡新房促销价潮依旧，有许多原来没有优惠的楼盘也加入了优惠的行列。新房的让步，使得无锡二手房市场难免受到波及，这将可能成为无锡二手房市场回暖契机。二手房市场近几个月价格 1.以价换量市场或回暖众人期待金九银十

无锡大众房产数据分析员认为，市场经过一段时间的僵持，目前已经开始自发调整，由于新房降价，部分掌握次新房的房东报价也开始松动，若次新房销售解冻，那么二手房市场迎来春天的日子也不会遥远。8月前，由于限购限贷影响，成交多为成熟小区小户型房源，户型较大的次新房一度受到打击，以至锡城二手房成交套均面积一度走低。而从8月开始，套均面积开始上升，已接近90平米，可见次新房买卖已呈现出复苏迹象。“房东报价的松动的确起到“以价换量”的作用，也给陷入黑暗中的无锡二手房市场带来了一线光明。”无锡顺驰不动产相关负责人称。 2.新房大打优惠旗锡次新二手房价格涨不动近日由无锡广电集团主办、无锡广电广告有限公司承办的2011年无锡广电住文化节上，各楼盘也依然大打“优惠旗”，阳光100国际新城购房首付只需一成，交意向金3万可抵6万，华仁凤凰城购房一次性付款每平米优惠300元，按揭优惠100元/平方米等。虽仍开发商仍未明确表示降价，但众多优惠依然表明无锡商品房价格正在松动。新房动作不断，一直不让步的二手房价格也难免受到不小的影响，“现在的市场以刚需为主，价格无疑会成为最大影响因素，因此，首先降价的新楼盘当然会受到更多关注。”无锡二手房市场一位业内人士称。“目前一些次新二手房已经很少有房东敢涨价了，因为一涨价基本卖不出去，而我们现在也是以劝房东降低价格为主。”无锡顺驰房产水秀店营业经理饶发云说，“但成熟小区的小户型在无锡依然很抢手，价格还

长沙市房地产市场调研报告

长沙市房地产市场调研报告一、调研前言长沙是湖南省会，位于湖南省东部偏北，是湖南的政治，经济，文教，商贸和旅游中心，是中南地区重要的资金，技术，原材料集散地和交通枢纽，东接浙赣，西引川黔，北控荆楚，南领桂粤，素有“荆豫唇齿，黔粤咽喉”之称。全市现辖芙蓉，天心，岳麓，开福，雨花五区和长沙，望城，宁乡三县及浏阳市总面积1.18万平方公里，人口613万，其中城区面积556平方公里，人口199万。本次调研主要是为了了解长沙地区的人均住房面积情况，针对XX年长沙地区的400户住民进行的调查，通过了解这400户住民的现收入层次以及是否租房情况，以及不同收入层次的住房面积情况。用随机抽样调查法，抽取几个单元式配套住宅，进行上门访问调查。通过此次调研，我们了解了长沙地区的居民人均住房情况，不同层次收入的人群所住房的面积也不同：10%的最低收入住房面积19.88平米，10%的低收入住房面积21.72平米，60%的中等收入住房面积28.50平米，10%的高收入住房面积35.93平米，10%的最高收入的住房面积43.60平米，总平均29.31平米。本次调查得出这400户不同收入层次的人群显示：有80%的户主住房情况低于总平均值，所以希望可以把住房情况变得合理化，更平均化。

(一)调研时间及地点：xx年初至xx年末，长沙市区。 (二)调研对象及范围，长沙市区随机抽取的400户住民。 (三)调研目的：了解了长沙地区的居民人均住房情况，和不同层次收入的人群所住房的面积也有很大不同，以及当前长沙的住房形式以及人均住房面积。 (四)调研方法：随机抽样调查法和上门访问调查法。 (五)调研结论通过调查了解长沙的人均住房面积有了很大的增长，从1980的7.67平米到本次调研得出的29.21平米，这个增长速度是飞跃性的。但住房的两极分化也非常严重，从本次调研显示有80%的住房都低于调查的总平均数，这说明收入层次的不同也导致了住房严重的两极分化。同时我们的施工房屋面积也在逐年增长，房屋销售面积，土地购置面积等等，都在增长，但收入层次的不同也往往决定了住房人均面积。二、情况介绍

某市市区房地产市场形势分析报告

衢州市市区房地产市场形势分析报告 3月份的银行加息；4月份的国八条及新八条；5月份七部委的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，国家一系列调控政策的出台，对衢州房地产市场影响非常明显：房地产开发速度放缓、商品房销售压力增大、房价趋稳、市场观望气氛浓厚。宏观调控促使衢州市房地产市场回归理性，市区房地产总体平稳健康。一、上半年市区房地产市场运行情况 1、房地产开发投资下降。 2005年1-6月份市区累计完成房地产开发投资额5.65亿元，同比减少40.46%，其中住宅投资3.73亿元，同比减少42.43%；商业用房投资1.39亿元，同比减少16.67%;办公用房投资893万元,同比减少70.30% 2、商品房供给减少。至6月份市区商品房新开工面积32.93万平方米，同比减少48.50%，其中住宅21.26万平方米, 同比减少54.53%。至6月份市区商品房竣工面积21.13万平方米，同比增加15.01%，其中住宅18.22万平方米，同比增加28.60%。至6月份市区批准预售面积29.27万平方米，其中住宅21.39万平方米，商业用房5.09万平方米，别墅1.13万平方米，其它1.39万平方米。

3、商品房空置继续增加。至6月份市区商品房空置面积是20.02万平方米，同比增加44.90%，其中住宅4.51万平方米，同比增加64.08%，商业用房空置面积12.78万平方米，同比增加41.20%。 4、商品房供销比偏大。图略至6月份市区批准可预售的商品房面积为29.27万平方米，经市房管处登记备案的商品房预售套数为2051套，实际预售面积21.78万平方米。平均单月销售套数341套，单月销售面积3.63万平方米。上半年市区商品房的供销比为1.34：1。专家认为房地产市场的供销比一般应保持在1.2：1至1.3：1之间，超过1.3：1即存在商品房供应过剩，市区商品房供销比已超过上限，表明上半年商品房供给仍然偏多。 5、二手房交易量回升。图略 2005年1-6月份二手房交易1644户，与去年同期相比增加4.58%，面积22.45万平方米,与去年同期相比增加39.27%。随着国家为切实稳定房价的调控政策逐渐出台，半年内个人住房贷款利率上调了两次，营业税新政的出台等明确给投资者发出信号，房产投资的成本必将增加，投资风险将会加大，投资收益会下降，从而使部分投资者抛售手中的房产。二手房的挂牌价趋向合理，二手房交易的成功率逐渐增加。目前二手市场上购房者基本上是自住型购买，购买对象主要有乡镇老师、准备结婚的年轻人、为儿女读书方便而购房的家长、先富

长沙市房地产市场调查分析报告

长沙市房地产市场调查分析报告一、长沙市内五区近一年来市场走势调查与分析（一）近一年来成交价格走势调查与分析表1：—长沙市内五区商品住宅成交价格汇总表（单位：元/平米）根据以上图、表可看出：1）目前市内五区成交价格高低依次为天心区、芙蓉区、开福区、雨花区、岳麓区，价格最高的区与最低区相差1374元/平米，价差比达到了25%； 2）近一年来开福区、芙蓉区基本保持一个高价运行的状态，岳麓区相比其他四区始终处于低价运行的态势，而天心区与雨花区则表现出价格的大幅提升； 3）同比2011年4月，市内五区中开福区基本保持一致，天心区涨幅最大达到了%，雨花区其次，涨幅为%，岳麓区和芙蓉区略有上涨，涨幅在8%以内。 4）从价格变动情况来看，近一年来开福区和天心区价格波动最大，岳麓区波动最小。（二）近一年来成交量走势调查与分析表2：—长沙市内五区商品住宅成交量汇总表（单位：万平米）

从以上图、表可看出：1）近一年来各区销售量排名从高到低依次为雨花区、岳麓区、开福区、天心区、芙蓉区，其中雨花区比芙蓉区成交量上高出万平米，相差达倍； 2）近一年来市内五区成交量集体下滑，且同比2011年4月，目前除开福区外其余四区销量减少均在50%以上，天心区和雨花区的销量几乎减少60% 二、各区重点楼盘调查分析（一）开福区 1、成交价格分析图3：典型楼盘各时期成交价格柱形图通过调查统计、分析发现： 1）自从2011年下半年开始，各重点楼盘的房地产项目在政策的调控下，开始调整，大多

数楼盘缓慢上涨，只有部分楼盘价格略微下降，且下调幅度不大。 2）各重点项目价格6000-15000元/㎡不等，万达公馆等精装项目外，大多维持在6500-7500元/㎡价格区间。 2、户型面积分析通过调查统计、分析发现： 1）以上典型项目以中等面积户型为主，90-120平方的户型占34% ，120-160平方以上的户型仅占19%，140平方的户型占13%，60-90平方的户型占24%， 60平方以下的户型占11%。 2）该区域不仅仅配套非常完善，且拥有一线优美的江景资源，部分项目结合且积极利用特有的优势，推出一些特色产品，如万达公馆、华远华中心则推出超过200平米的精装豪宅。3、客户来源分析通过调查统计、分析发现：

南昌某区域房地产市场调研分析报告

南昌城南板块房地产市场调研分析一、城南的相关状况 1．地理位置城南板块，范围为西起雄溪河（与象湖自然风景区紧密相连）、北阻南隔堤、东到京九铁路、南至振兴路、城南绿城规划中的梅湖风景区。该片区历史悠久，民风淳朴，文化底蕴丰厚，名胜古迹众多，八大山人纪念馆（青云谱道院）、徐孺子故居座落其中；象湖、梅湖景区烟波浩淼，景色宜人；包家花园广场气势恢弘。 2．整体规划根据南昌市“一核五片”的总体规划，城南被市规划委员会定位为“以产业为支撑的开放式城市副中心”，具体目标是“本着可持续发展的原则，对整个区域内的多样功能进行整合，优化城市空间结构，提高城市综合实力，完善城市机能，把南昌市城南城区建设成为产业发达、基础设施完善、生态环境良好、生活水准较高的城市综合区。 3．交通条件城南板块交通网络纵横，原来就是交通要道。城南客运站和银三角立交桥，320国道、316国道、105国道、昌进高速公路、迎宾大道、南莲路等快速干道在银三角立交桥交汇,而城南客运站它将逐步取代长途客运,成为南昌最重要的客运中转站.城南长久以来就是南昌的南大门，进入南昌的主要入口之一，是新余、抚州、鹰潭、上饶、赣州，吉安等几个地市进入南昌的必经之路，这几个地区约占整个江西南部的三分之

二。从公交情况来看，由于各大商贸、经济的不断成熟及人口的不断增加，城南的公交线路也在不断的增加。16路、旅游2线、20路、25路、212路、221路、230路、224路、233路、235路、241路、301路、203路、236路、239路、601路等多路公交构成了城南公交交通网，基本结束了城南居民进城难的时代。 4、配套设施目前城南片区基本的银行、教育、商场等生活配套等都具备，并且是整个南昌市种植和养殖基地，片区还有南昌市最大的农产品批发市场。未来五年整个城南地区将划分成六大综合开发片区，对171个重点项目建设进行强力推进。沃尔玛购物广场也将入驻青云谱区，选址暂定区政府旁。城南的商业地产也正形成气候,城南的几个商业项目例如:南昌国际商贸城(3300亩，过银三角)，南昌小商品城（生米大桥附近），禽蛋市场（大湖之都旁边），化工大市场，华东国际等等都在为城南打造新的商业氛围,进一步完善了城南地区的配套。二．城南片区近期房地产发展情况城南楼盘众多,大大小小的楼盘30多个,今年推出的楼盘就接近10个;城南大盘多,银河城、正荣大湖之都、梦里水乡、康城、绿地山庄等频频在抓市民的眼球,这些大盘少则几百亩,多则上千亩,其大盘开发商都是实力地产大鳄,被业界称为在领唱南昌地产“走进大盘新时代”。作为南昌城市扩展的主战场，将给城南的房地产发展带来非常大的机遇。随着大型商业的不断进驻，配套的不断完善，越来越多的市内置业者选择城南，使城南片区的销售一路走高。大盘的进入，未来的房地产属于城南。三．城南片区各楼盘的发展情况正荣大湖之都