用益物权案例分析

农村宅基地使用权能否继承

——用益物权案例分析案例：

1981年2月，黄某以一户三人（黄某与妻子张某、大儿子）名义申请了宅基地建房。同年12月，小儿子出生。2002年大儿子结婚，黄某因车祸去世。2003年，小儿子因结婚另行申请了宅基地建房；大儿子也将房屋拆除，在原宅基地上建了新房，张某随大儿子居住。2006年，大儿子居住房屋面临拆迁，获得了拆迁补偿款10万余元和宅基地使用权补偿款36万余元。小儿子得知后，认为宅基地补偿款属于申请宅基时的黄某、张某和大儿子共同所有，三人应各享有12万余元。父亲黄某已经去世，其享有的12万余元应作为遗产由母亲、哥哥和自己共同继承。大儿子反对，双方对簿公堂。

判决：

法院审理后认为，该案从表面看争议标的是宅基地补偿款，实质是对宅基地使用权归属的争议。因宅基地使用权是宅基地补偿款的发生原因，明确了宅基地使用权的主体即明确了宅基地补偿款的所有者。宅基地使用权作为一项特殊的用益物权，与农民个人的集体经济组织成员资格紧密相关，因出生而获得（但并不一定实际享有），因死亡而消灭。黄某于2002年因车祸死亡，自然失去其集体经济组织成员的资格，不再是宅基地使用权的主体，宅基地补偿款当然也无权享有。小儿子要求分割宅基地补偿款的诉请于法无据，判决驳回。

案例分析：

我国《继承法》第三条规定：“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。”我们所要讨论的是：宅基地使用权是否是“财产”，以及是否为“个人财产”？

1、从宅基地使用权的外部关系来看，其是一项特殊的用益物权，是特殊的财产，不应作为遗产继承

在大陆法系物权体系上，宅基地使用权归属用益物权。一般而言，用益物权具有财产的性质，应允许流转、继承。但宅基地使用权是特殊的用益物权，是一项“特殊的财产”，其特殊性表现为：第一，宅基地使用权的取得具有无偿性。从我国现有的法律规定来看，农民取得宅基地使用权除交纳数量极少的税费外，无需交纳其他费用，原则上是无偿取得。第二，宅基地使用权具有人身依附性。

根据土地管理法的规定，宅基地使用权与集体经济组织的成员资格密切相关，一经设定即具有极强的人身依附性，禁止流转。第三，宅基地使用权在功能上具有福利性。宅基地使用权为保障农民“居者有其房”而设立，具有社会保障职能。

宅基地使用权的特性决定了它是一项不适于继承的“特殊财产”：基于取得上的无偿性，如允许其继承，将使继承人无端受益，有违公平理念；人身依附性决定了它必须因具有集体经济组织成员资格而取得、因集体经济组织成员资格的消灭而消灭，不产生在不同主体之间的流转（继承）问题；而福利性质决定了如果允许继承，将导致宅基地无限扩大。因此，土地管理法规定村民一户只能拥有一处宅基地。

2、从宅基地使用权的内部关系来看，属于家庭共同共有，不是被继承人的个人财产，不能作为遗产继承

共同共有以共同关系的存在为前提，因共同关系的产生而产生，因共同关系的消灭而消灭。在共同关系存续期间，各共有人之间不产生份额问题，对共有财产的全部享有平等的权利，承担平等的义务，不得请求分割共有物。根据学者通说，我国目前主要在以下场合成立共同共有：一是因夫妻关系的存在而产生的夫妻之间的共同共有；二是因家庭关系的存在而产生的家庭共有；三是因遗产未分割而产生的继承人之间的共同共有。

宅基地使用权是家庭共同共有财产，与家庭关系密切相连。按照共同共有的法理，家庭成员对宅基地使用权享有平等的权利、承担平等的义务，家庭成员之间不产生份额的问题。在家庭关系存续期间，家庭成员不得请求分割，只要家庭关系存在，宅基地使用权的共同共有关系就存在。家庭个别成员的死亡，并没有导致家庭关系的消亡，也就不会产生宅基地使用权的分割问题，无法形成死亡人对宅基地使用权的个人份额。也就是说，“被继承人”死亡前，宅基地使用权并非其个人财产；“被继承人”死亡后，家庭关系仍然存在，宅基地使用权没有分割，仍然是家庭共同共有财产而非“被继承人”的个人财产。既然宅基地使用权并非个人财产，自然不能作为遗产继承。

当然，在特殊的情况下，如“地随房走”的原则，继承人对宅基地上所建造房屋的继承将导致对宅基地的继承。

案例二

陶某3年前与村委会签订了为期30年的土地承包合同。但近两年陶某一直在县城做生意，没有时间管理土地。今年春天陶某与邻居李某协商后，签订了土地转包协议，将承包土地转包给李某经营。村委会得知后，以此事没有征得村委会同意为由，认定转包协议无效，并说陶某要不承包土地，村委会就要提前收回承包土地。双方争执不下，陶某起诉到法院，请求法院保护其承包土地的转包权。

一，问：1、陶某与李某签订的土地转包协议是否有效？为什么？

二， 2、本案应当如何处理？说明法律依据

答案

1、可以明确，陶某与李某签订的土地转包协议是有效的。《农村土地承包法》第十条明确规定：“国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。”该法第三十二条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。”第三十四条又规定：“土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。”该法第三十七条规定：“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。”根据上述规定，陶某与邻居李某签订的是土地转包协议，不必经原发包方即村委会同意，只要报村委会备案即可。村委会以陶某不承包土地就要提前收回承包地的说法没有法律依据。

2、为了保证当事人的权利，土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让、入股等方式流转的，当事人双方应当签订书面合同，书面土地承包经营权流转合同，也是一份重要的证据，可以作为处理当事人纠纷的依据。但在实践中，当事人基于诚实信用原则，在没有签订书面形式的土地承包经营权流转合同的情况下，已经实际将土地承包经营权流转了。于此情形，可以认定土地承包经营权流转合同成立。但是，应当有第三人为证。

采取转让方式进行土地承包经营权流转的，应当经发包方同意。否则，

土地承包经营权转让合同不成立。采取转包、出租、互换方式或者其他方式流转的，应当报发包方备案。至于发包方同意与否，不影响流转合同的成立。至于报发包方备案，最好也采取书面形式。

案例三

?李某（女）嫁到张村后，由张村村委会分给承包地2亩，双方签订了土地承包合同。后李某因双方感情不和与丈夫离婚，搬回娘家居住。张村村委会以李某已经离婚且已不在本村居住为由，口头通知李某她所承包的2亩土地已被村里按照规定收回。李某多次同村里交涉，并证明她并没有在娘家村取得新的承包地，要求继续承包张村的土地，遭张村村委会拒绝。最后，失去土地的李某将张村村委会告上了法庭。

?问：1、张村村委会能否收回李某承包的土地？

? 2、村委会的决定是否有效？为什么？

? 3、如果李某因此遭受损失，应当有谁负责赔偿？为什么？

答案

?1、李某在与其丈夫离婚后，尽管已回到其娘家所在的村居住，但在新的居住地并没有取得新的承包地，因此应继续承包其原承包地；

被告张村村委会以原告李某离婚并回娘家居住为由将其2亩承包地收回，违反了法律规定，而张村的乡规民约也不能对抗国家的法律。这里需要注意的是，妇女享有的土地承包经营权在该土地被征用时，有权依法分得土地征用所得的土地补偿费。

?2、妇女在土地承包中的合法权益应当依法受到保护，这是农村土地承包的重要原则和内容。《农村土地承包法》第六条规定：“农村土地承包，妇女和男子享有平等的权利。承包中应当保护妇女的合法权益，任何组织和个人不得剥夺、侵害妇女应当享有的土地承包经营权。”本条对妇女结婚、离婚或者丧偶后土地承包经营权的保护作出了进一步具体的规定。

?（1）妇女结婚的，嫁入方所在村应当优先解决妇女的土地承包问题，在没有解决之前，出嫁女原籍所在地的发包方不得收回其原先承

包的土地。

?（2）妇女离婚或丧偶后，仍在原居住地生活的，其已经取得的承包地应当由离婚或丧偶妇女继续承包，发包方不得收回；不在原居住地生活的，新居住地的集体经济组织应当尽量为其解决承包土地问题，未解决的，原居住地发包方不得收回其原承包地。

案例四

?郭某一直在地级市做生意。5年前，他将自己的承包地转包他人，土地转包合同中约定，转包费每年800元，转包期限20年，转包费1.6万元，一次性付清。2007年郭某在市里买了房子，一家五口转为城镇户口。村委会认为郭某迁出户口后，就不再享有土地承包经营权，不应该再收取土地流转费，要其将2008年以后剩余的土地流转费返还村委会所有。郭某却认为，自己转包土地在先，迁出户口在后，收入应该归个人所有。双方争执不下，村委会将郭某推上被告席。

?问：剩余的流转费用归应当归谁所有？为什么？

答案

?承包人无权收取剩余流转期限的流转价款。承包方一次性收取了流转费后，如果发包方请求承包方返还剩余期限的流转费，人民法院应当支持。如果流转费是分期支付的，第三人则应当将流转费支付给发包方。因此法院判决剩余流转费归村委会所有是正确的。

?【依据】最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第九条发包方根据《农村土地承包法》第二十六条规定收回承包地前，承包方已经以转包、出租等形式将其土地承包经营权流转给第三人，且流转期限尚未届满，因流转价款收取产生的纠纷，按照下列情形，分别处理：

?（一）承包方已经一次性收取了流转价款，发包方请求承包方返还剩余流转期限的流转价款的，应予支持。

?（二）流转价款为分期支付，发包方请求第三人按照流转合同的约定支付流转价款的，应予支持。

案例五

?赵某携带妻子弃耕撂荒，南下深圳打工。2005年以来，中央落实一系列惠农政策，在外饱受漂泊之苦的赵某想回家继续经营承包地。但回村后，村委会以土地已经发包给他人为由拒绝了赵某的要求。几经协商后双方没有达成共识，赵某便向法院提起诉讼，要求村委会返还承包地。

?问：1、赵某要求村委会返还承包地的诉求是否有依据？为什么？

? 2、本案应当如何处理？

答案

?1、土地是农民安身立命的根本，农民弃耕撂荒大多数有着深刻而复杂的原因，农民放弃耕地不能简单地理解为农民永久性放弃土地承包经营权。由此可见，不论发包方是否将该户承包地与他了另行建立承包合同关系，土地承包经营权人弃耕撂荒后有要求返还承包地的，法院都会依法给予支持。

?【依据】最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第六条第一款因发包方违法收回、调整承包地，或者因发包方收回承包方弃耕、撂荒的承包地产生的纠纷，按照下列情形分别处理：

?（一）发包方未将承包地另行发包，承包方请求返还承包地的，应予支持；

?（二）发包方已将承包地另行发包给第三人，承包方以发包方和第三人为共同被告，请求确认他们所签订的承包合同无效，返还承包地并赔偿损失的，应予支持。但属于承包方弃耕、撂荒情形的，对其赔偿损失的诉讼请求，不予支持。

【释义】

?对涉及承包方弃耕、撂荒承包土地纠纷的处理需明确以下三个问题：

?1、从《农村土地承包法》对承包方承包土地的保护规定和维护土地承包经营权人利益的考虑出发，弃耕撂荒承包地的承包方要求返还

承包地的诉讼请求，应予支持。

?2、从《土地管理法》确立的耕地保护的立法政策出发，地尽其用、维持土地的农业用途也是承包方的法定义务。这一点在《农村土地承包法》第十七条第三项规定中也有体现。

?3、不论其出于何种原因弃耕、撂荒承包土地，均属于对法定义务的违反，其主张弃耕、撂荒期间损失的赔偿，是没有合法依据的。发包方虽然不得收回承包土地，但其本着发挥土地利用价值的角度，采取措施避免承包土地荒废带来的损失，具有合理性。但必须明确，在承包方要求返还的时候，应当返还。

案例六

赵某有5间瓦房，坐北向南，门前为村委会分给他的一片菜园。赵某的东面住着张某。请回答以下的问题：

?1、假设赵某门前的菜园妨碍了张某一家的正常通行，张某能否要求赵某在菜园中开辟一条小路以供通行之用？

?2、张某为运输货物，购买了一辆卡车。假设公路直接通到赵某家的菜园前，则赵某能否要求占用赵某家的一部分菜园停车？

?3、假设赵某同意张某将车停在自己的菜园后，自己也买回一辆货车停在那片菜地之上，使得张某的汽车无法停放，则谁有权在此停放汽车？

答案

?1、张某和赵某构成相邻土地使用关系，张某作为相邻关系的权利人，有权在合理限度内延伸其所有权，即要求赵某在菜园中开辟一条小路以供通行。

?2、本题中张某停放汽车显然超出了相邻关系必要、合理的限度，因此张某不能基于相邻关系向赵某提出要求。但是，张某可以与赵某在平等基础上，就利用菜园停车一事进行协商，如果能达成协议，即张某可以再赵某的土地上设定地役权，则可基于这种约定在赵某菜地上停车。

?3、地役权设定后，地役权人有权依照约定使用供役地，赵某应当为张某行使地役权提供便利，而不能设置障碍，否则应当承担赔偿责

任。本题中张某有权基于地役权在赵某的菜园停车。

案例七

?宏大房产公司欲在A市海滨投资建一座豪华酒店。因为选址的前方有乐家公司的一排超市，宏大公司担心如果乐家公司今后在超市上加盖楼层会影响旅客眺望大海，观光海景，遂于乐家公司订立了地役权合同，合同约定乐家公司在酒店建好10内不能在原超市上加盖楼层，为此宏大房产公司每年支付10万元作为补偿。一年后，酒店建好。

?问题：1、该地役权何时成立？

? 2、合同履行三年后，宏大房产公司因经营不善，在约定付款期届满之后未向乐家公司支付费用，乐家公司A公司通知宏大公司解除合同。乐家公司的做法是否合法？为什么？

? 3、如果合同履行五年后，乐家公司将合同中约定的超市转让给天盛公司。宏大公司的地役权合同对天盛公司是否仍然可以适用？为什么？

答案

?1、《物权法》第158条规定地役权自地役权合同生效时设立。因此，宏达公司的地役权应自其与家乐公司签订的地役权合同生效之时成立。

?2、根据《物权法》168条第（二）项规定，有偿利用供役地的，地役权人在约定的付款期届满后在合理期限内经两次催告未支付费用的，供役地人有权解除地役权合同，地役权消灭。因此乐家公司无权在付款期届满后直接解除合同，其做法是违反法律规定的。

?3、根据《物权法》第158条规定，地役权合同当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。如果宏大公司与家乐公司的地役权合同经过登记，则对天盛公司仍可适用；否则，该合同不能对抗善意第三人，宏大公司的地役权合同对天盛公司不能适用。

案例八

何富和孔二同住金水村，两家的承包地相距不远，孔二在自己的承包地里

打了一口水井，但不远处的何富家里的承包地却打不出来。2000年冬，何富和孔二商定，从来年春天开始，何富用孔二家的水浇地，每年给孔二1000元。为保险起见，双方签订了用水合同，并且办理了登记手续。转眼到了2001年春天，何富来到孔二家，打算开始挖沟取水。孔二同意何富用自己家的水，但坚决不同意挖沟安装取水装置。因为这样会使孔家的一部分土地不能耕种，孔二要求何富给自己相应土地使用费，否则不能设置取水装置。何富则认为，自己用水已经支付了用水费，不能另外提供土地使用费用，双方为此发生纠纷。

问：1、何富和孔二订立合同的是何种类型的合同？

2、孔二能否要求何富给付土地使用费？为什么？

3、何富是否有权挖沟安装取水装置？为什么？

答案

?1、何富和孔二订立合同的是地役权合同。

?2、孔二不能要求何富给付土地使用费。因为依据《物权法》第159条：“供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。”

?3、何富有权挖沟安装取水装置。因为地役权人有在供役地上可以为必要的附随行为，（安装取水装置即为附随行为。）但应当采取对供役地损害最小的地点及方法为之。

案例九

李来富和张红宝同住一村。李来富的马车可以经大路回家，但从张红宝家门前通过更近一些。于是，1999年，李来富在张红宝家门前的路上设定了以车马通行为内容的地役权。2000年，李来富买了一辆汽车，还是从张红宝门前经过，张红宝并未阻止。2002年，李来富将汽车卖掉，在原自家院子里开了一个废品收购站。此后，来往废品收购站的车辆都从张红宝家门前通过。张红宝出面阻止，不让过往车辆通过，李来富认为自己已经设定了地役权，有权让来往废品收购站的车辆通过。为此，双方发生纠纷。

问：1、李某与张某原设定的地役权合同是否有效？为什么？

2、李来富的地役权是否消灭？为什么？

答案

?1、李某与张某原设定的地役权合同有效，该合同符合地役权合同的法定要件，且已经履行。（即主体合格，内容合法，意思表示真实，形式符合合法）

?2、李来富的地役权已经消灭。因为符合供役地权利人行使法定解除权的情形。《物权法》168条规定：地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：

（一）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；

（二）有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。

案例十

马某有数百平方米的房屋，欲开设饭店，因缺乏资金，故将该房屋出典给金泰寄卖商行，双方于1993年9月17日签订了当票和补充

协议各一份。当票约定：马某将房屋出典给金泰寄卖商行，典价20万

元，所当物品时限为1998年9月17日至1999年3月17日，超过期

限又未办理续当手续，所当物品归金泰商行所有。

?补充协议规定：1、典当成交后，现扣回2个月的利息，以后利息每月月末交付直至典当期满交回本金赎回为止；2、如需续当，先交回本金、利息赎回后重新办理典当手续；3、本协议和当票一齐公证然后交付资金即生效。双方到公证处办理了公证，金泰商行按协议规定扣除了两个月利息4000元，交付给马某196000元，马某将房屋产权证书交给了金泰商行，自己继续使用出典房屋。1999年3月17日典期届满，马某未到金泰商行办理回赎或续当手续，次日，金泰商行通知马某，所当房屋归商行所有，如果要收回房屋，可按市价40万元买回，此后双方经多次协商未果，同年4月19日，金泰商行接管查封了典当房屋，后在该市报纸上刊登公告拍卖该房。马某要求按原典价赎回该房。

?[问题]

（1）试分析马某和金泰商行存在什么性质的法律关系？为什么？

?（2）金泰商行能否从本金中先扣除利息？为什么？

（3）金泰商行看管房屋的费用应有谁承担？

（4）金泰商行应当如何实现自己的权利？

答案

（1）系抵押借款关系。虽明为典当，但典权的特征是典权人支付典价，对他人的不动产进行占有、使用、收益，是用益物权。但本题中却是由

“出典人”马某占有、使用、收益房屋。根据物权法定的原理，当事人

不得自行创设物权，故马某与金泰商行不属于典当；相反，马某须对金

泰给付的款项负担利息偿还本金，显属借贷，房屋不转移占有，马某将

产权证书交与金泰商行，符合抵押的特征。因此，在马某房屋上设定的

是抵押权而不是典权。但是，根据《担保法》的规定，以房屋作抵押物

的需向有关机关办理登记手续，否则抵押合同不生效，因此，虽当事人

进行了公证，该抵押仍属无效。

（2）不应当。根据《合同法》第200条之规定，借款的利息不得预先在本金中扣除。利息预先在本金中扣除的，应当按照实际借款数额返还借款并计算利息。因此，马某只能按196000原还本付息。

（3）约定不明，马某作为受益人，应承担部分费用。

（4）因金泰商行享有的不是典权，抵押权又因未登记而无效，故不能直

接就马某的房屋受偿，而应当与马某协商，协商不成的，以其经过公证

的被赋予强制执行效力的债权文书或者经过诉讼获得的法院的判决书，

就马某的一般财产请求强制执行。

案例十一

赵某于己于1943年将房屋出典给姚某，姚某支付典价、粘价共计银元400元，双方未约定典期。1962年赵某通过中人提供原典价，要求回赎房屋，但姚某未收取典价，并称其暂时无它处可居，请赵某宽限两月，待其找到住处，就交回房屋。两月后姚某未交还房屋。2003年赵某提起诉讼，要求回赎房屋。

姚某则辩称1962年其未收取典价，至今已40余年，房屋应为绝卖。问：1、该房屋是否过了回赎期？

? 2、该房屋应当归谁所有？

答案

?参考答案：1、此房屋已过回赎期。对此案有意见认为，根据最高人民法

院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》及《关于房屋典当回赎中几个有关问题的批复》之规定，双方未约定典期，则回赎时效从1943年即开始起算，1962年出典人赵某要求回赎，但由于典权人姚某的原因而未能回赎，回赎时效重新计算（诉讼时效中断）。

?2、姚某已取得出典房屋的所有权。因为从1962年至2003年间，赵某再未要求回赎，已超过30年回赎期间，房屋应视为绝卖，姚某已取得出典房屋的所有权。