土地价格与房价关系的研究与分析

摘要：我国经营性用地招拍挂实施以来，地价上涨对房价的影响以及房价和地价的关系成为备受关注的热点问题。目前关于房价与地价的关系问题意见不一，笔者从理论和实证两方面分析，不论房价的高低还是地价的高低均主要取决于市场需求和供给之间的关系，两者不存在直接的、必然的关系，更不存在地价决定房价或房价决定地价的关系。

关键词；地价；房价；地价与房价关系；供求分析；对策与建议

目前，关于房价与地价的关系始终存在两种截然相反的观点，成为争论的焦点：一种是“成本推动论”，该理论认为地价上涨是房价上涨的根本原因；一种是“需求引致论”，该理论认为地价上涨是房价上涨的结果。笔者在理论分析的基础上，以菏泽市为例，通过对地价与房价变动趋势以及地价占房价的比例，分析两者的内在关系。

一、地价与房价关系的理论分析

我国目前实行的是中国特色的社会主义市场经济，从经济学角度看，市场经济体制下商品价格归根结底是由供求关系决定的。无论是房价的高低还是地价的高低均主要取决于市场需求和供给之间的关系。

(一)土地产品的供求分析。土地资源属于有限资源，而且是不可再生资源，国家控制相当严格，土地的供给弹性很小。土地作为住房产品中一个重要而不可缺少的生产要素，其市场需求由住房需求所引致，因此，土地价格又主要由市场需求决定。社会对住房产品的需求旺盛会导致开发商对土地的需求上升，开发商能够接受的地价也不断上升，这就引起地价不断上涨。

(二)房屋产品的供求分析。住房产品的供应量主要与房地产开发商取得的土地量、容积率、建设住房的套型结构、房地产开发供应效率和房屋空置率相关。住房产品的需求主要与城市化过程新增人口的数量、居民改善居住条件的需求、居民可支配收入和财富、住房投资与投机需求有关。住房投资与投机需求主要与当前房价的走势和预期相关。

(三)分析结论。从影响土地产品和住房产品的供求关系方面看，地价与房价不影响彼此的供求关系，所以两者不存在直接的、必然的关系，更不存在地价决定房价或房价决定地价的关系，土地产品和住房产品的价格都要受到住房产品需求和土地供应量两个决定性因子的影响。

二、菏泽市房价地价关系分析

(一)菏泽地价和房价水平及变化情况

1.菏泽城市地价水平及变化情况。根据近5年的菏泽城市地价监测结果，据

房价与地价的关系

关于房价与地价因果关系的研究进展评述姓名：陈婧怡学号：10108092003 摘要：地价与房价的关系是争议已久的话题，其研究不仅是房地产市场研究的重要组成部分，更是推进土地市场和房地产市场健康、有序和协调发展的关键，对房地产企业的土地获得和开发经营决策而言具有十分重要的意义。随着近几年来房价的不断攀升和上海地王的接连出现，到底是房价决定地价，还是地价决定房价，开始成为房地产市场乃至学术界迫切需要解决的问题。本文以房价和地价的辩证关系为主要研究对象，从经济学的基本理论出发，结合地价和房价的内涵和外延，对房价和地价之间的一般性影响进行理论的分析。关键词：地价房价地价和房价的关系 Abstract:As a long-disputed issue, the research on the relationship between land price and housing price is not only an important part of real estate market research, but also the key to accelerate the sustainable development of real estate market. Moreover, it is also of great reference value for those estate developers’ decision-making on land-getting and their business development plans. With the continuously increase of the housing prices and land prices, whether the land prices determine the housing prices or the housing prices determine the land prices has a problem calling for the immediately solution. This article is to study the relationship between the land prices and housing prices from the basic economy theories, combining the intension of the housing prices and land prices, making an empirical analysis on the general effect of the land prices and housing prices. Key word: land price housing price the relationship between land price and housing price

地价与房价的关系研究述评

地价与房价的关系研究述评城市地价与房价是房地产价格体系的主体，它们具有截然不同的特点，因此二者之间的关系十分复杂。同时，地价与房价作为反映房地产市场信息的重要指标，它们的关系是否协调不仅对城市土地利用效率和房地产业运行影响重大，而且对于政府进行宏观调控、规范房地产市场也有着十分重要的现实意义。笔者旨在系统梳理中国关于地价与房价关系的理论研究与经验研究，以期理顺地价与房价的关系，并拓展此问题的研究空间。一、地价与房价关系的研究背景伴随着中国住房制度的改革，20世纪90年代末中国的土地供应制度也实行了一系列重大变革。1999年，国土资源部颁发的《关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知》拉开了土地出让制度变革的序幕。2001年，国务院发布《关于加强国有土地资产管理的通知》，国有土地使用权招标拍卖制度从东南沿海到中西部地区逐步推开。随后，国土资源部在2002年、2003年和2004年又分别下发了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权的规定》和《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》，中国的土地市场在一定程度上得到了较好的调节和清理，土地出让制度的改革也进一步深化，地价随之持续上涨。根据观察到的事实，自2003－2007年以来，中国土地交易价格指数与上年同期相比分别上涨％、％、％、％、％。与此同时，房地产销售价格指数分别上涨％、％、％、％、％。地价与房价趋于同步的上扬趋势引起人们对二者关系的极大争议，主流观点分为三类：（1）地价决定房价，理由是政府推行的经营性用地招标拍卖、挂牌出让方式是导致地价飚升从而引起房价快速上涨的主要原因[1－2]；（2）房价上涨是引起地价上涨的原因[3－5]，主要理由是房地产需求引致土地需求，房价上涨直接引领地价上涨；（3）地价与房价是相互影响的[6－8]，主要理由是房价与地价的关系是循环关联的，地价房价到底谁决定谁在不同的条件下有不同的结论。二、地价与房价的关系：理论解释国内学者关于地价与房价关系的理论研究是多视角的，笔者尝试将这些理论文献分别进行归纳，通过比较来阐述该领域研究的进展和发展趋势。

影响房价的因素与意义

探寻影响房价因素与意义南京大学金陵学院 12营销引言改革开放以来，经济发展，人民收入提高，生活水平的不断改善。与此同时，物价水平也随之不断提升，但是由此也带来许多问题，住房成为居民普遍的关注。本文以江苏省为例，粗略分析影响房价的内外部因素，以及可能遏制房价上涨的措施。正文下面是江苏省从1999年始至2011年的农村和城市居民收支水平图表。

由上图表可见，近十年来居民收入普遍增长，总体呈上升趋势,这种上升的趋势，使得江苏省全体居民的购买力空前的巨大。但是，对于“居民收入增加是房价上涨的首要原因。”这种观点，是无法不赞同的。江苏省农村居民人均住房面积（单位平方米/人）从近些年来看，至少到2011年为止，农村人均住房需求并没有疯狂增长，假设平均一户家庭有4口人，人均住房面积增长了15平方米，一户总需求为60平方米，需求并没有打到必要去新购置一所60平方米的住宅的阶段。并且，从上面江苏城乡人均收入，并结合江苏省储蓄存款年底总余额/常住人口有EXCEL所得结果。江苏省年底总存款余额

江苏省常住人口江苏省年底人均储蓄额由上述表格得2011年江苏省人均储蓄余额仅为3万余元，虽然2013储蓄额必然会有大幅上涨，但中国的经济增长并没有全部均衡地转化为所有居民的收入，收入分配更多的是上向部分人群的集中。再从房价来看，这么低的人均储蓄额，意味着大部分中低收入居民并没有能力承担购房费用。此外，鉴于中国人热衷于储蓄的习惯和不乐于超前消费的心理并未彻底改变，总而言之，收入提高根本不会是引起房价疯狂上涨的首要原因。江苏省近十年各类房屋平均销售价格

在狂热的房价下，有很多居民感叹买不起房，也有很多居民贷款也要购置房产。改革开放至今三十多年，一部分房子自然需要更新换代，而人均住宅需要并没有那么高。原先，房子还很便宜，而且到处都是售楼处，也不缺房子，但一眨眼房子卖得比什么都贵。很显然，居民并不是自发存在如此狂热的置房需求的，至少在买房热之前没有那么多人热衷于抢购房产，在当时可以说这种需求是隐性的。如此大量的购房需求是如何陡然间被激发的，这是个值得深思的问题。当宏观经济保持高速增长时，房价会随经济的增长而自然增长。但从商标可见，2004年开始，江苏省房价突然暴涨。04年4月，国土资源部、国家监察部联合颁发《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》。该《通知》规定，2004年8月31日是协议出让经营性土地使用权的最后期限，之后所有土地不得再协议出让。同时规定，已经获得土地的开发商，如果尚未付足土地出让金的，必须在8月31日前补交齐全。补交后方能办理土地证或再行转让，否则国家收回土地。这就意味着土地供给的方式改变了，严重缩减了市场土地供给量。供给减少，地价上涨。在股市连续暴跌的情况下，投资渠道减少，投机商们把目光投向了房地产。在房地产商不顾社会责任的推波助澜下，以及其它各种外界因素的共同作用下，房价只涨不跌。中央政府虽然早就开始对房地产和固定资产投资过热产生警惕，2003年开始出台土地、税收、信贷、市场规范等方面的系列措施对住房市场进行调整，2007年实施了更加密集的直接针对房价的组合调控，但由于多种经济变量之间的相互矛盾和制约，使得政策找不到合理的平衡点。以江苏省商品房销售所占江苏省GDP比例为例（见下面图表），政府会如果大力度调控，导致房地产市场大幅度下跌，则可能引起银行坏账和已经贷款购买住房的消费者的名义财富的缩水，或者给汇率带来更大的升值压力，所以政策力度一直都比较温和，导致房价一直在调控，从未被降下。

房价与地价的关系

一、房价决定地价自国家实施宏观调控政策以来，“房价、地价谁决定谁”成为全社会广泛关注的一个焦点问题，在理论界一直争论不休。房地产价格受市场供求规律的影响，但由于房地产位置的固定性、差异性、不可替代性等特点，房地产市场又不是完全的市场，并且国家宏观调控政策、政府住房制度、银行政策、土地供应政策等方面的变化对房地产市场都有较大影响。（一）国外研究动态李嘉图探讨“玉米法律悖论”（Corn Law Debate）、地租理论以来，土地上产品价格决定地租、地租（地价）的剩余观点（residual land price）被大多数经济学家所接受。这类观点将土地看作生产要素、从引致需求的角度出发，认为不是地租决定土地产品的价格，而是土地产品的价格决定地租。这一理论引申到住房领域而形成的房价决定地价的观点，被视为房地产领域起码的常识（Small,2000；Priemus,2003），在多数城市经济学教科书中都有明确的阐释，如O’Sullivan(2000)，在经济学上占据了主流（野口悠纪雄，1997），成为城市经济学、房地产经济学研究中的一个重要理论预设，为大多数学者所应用，如Peng and Wheaton (1994)和Needham (2000)。Smith（1976）从城市住房供给的角度，将土地作为住房的生产要素，探讨了地价和房价之间的比例关系。（二）国内研究动态朱道林、董玛力（2005）用玉米法律悖论和引致需求理论的道理来说明地价和房价的因果关系问题。土地的价格太高，事实上是因为对住房的需求在不断增加，从而导致开发商们不断增购土地来满足住房的需求。对土地引致需求的增加必然导致土地价格的上升，土地作为生产要素，其价格的变化更大程度上是一种结果而并非原因。黄健柏、江飞涛、陈伟刚（2007）用方差分解法将前人实证研究的方法统一在一个框架下,研究发现：土地出让制度改革后，地价上升对房价上升的推动作用反而较之前大大减少，地价变动对房价变动的贡献

财政政策对房地产行业的影响及对策分析

龙源期刊网 https://www.360docs.net/doc/f47488618.html, 财政政策对房地产行业的影响及对策分析作者：姬虹琳来源：《中国市场》2018年第04期 [摘要]近年来我国房地产行业取得了迅速发展，对我国的经济发展起到了非常重要的影响。但在房地产行业发展的同时，投资热、房价涨、空房概率大等现象不断出现，使我国的房地产行业逐渐出现了供需不平衡的问题。因此，为了避免房地产行业过热发展对我国经济造成不良影响，国家和政府需要实行稳定的财政政策，对房地产行业进行积极的指导，促进房地产市场的健康、良性运行。 [关键词]财政政策；房地产行业；收入政策 [DOI]10.13939/https://www.360docs.net/doc/f47488618.html,ki.zgsc.2018.04.092 目前，我国房地产行业的发展现状已经与经济发展出现了不相协调的现象，主要表现为供求结构不平衡、价格失衡等。政府作为国家经济的宏观调控者，有责任确保房地产行业的顺利和高效发展，使其能够适应我国市场经济发展的速度，合理控制房地产行业。另外，土地资源的不可再生、不可移动等特殊性也要求政府要用积极稳健的财政政策为房地产行业保驾护航。为此，文章从房地产行业的发展现状出发，对财政政策对房地产行业的影响及对策进行了分析。 1 房地产行业的现状及主要问题 1.1 房地产行业的现状第一，发展规模日益扩大。近年来我国房地产行业发展迅猛，其占社会总资产投资呈逐年上升的趋势。据有关数据显示为我国在1999年到2009年的10年内，从开发投资17亿元增长到了36232亿元。第二，发展速度迅速提升。随着房地产行业发展规模的日益扩大，发展速度也在不断提升，每年开发的土地面积大幅度提高。 1.2 房地产行业的主要问题第一，房价居高不下。近年来，我国房地产行业发展迅速，但与此同时房屋的价格也在不断上涨，甚至出现了房价居高不下的现象。目前一线城市的房价在几万元甚至十万元以上，二、三线城市的房价也在不断飙升。

金融危机对中国房价的影响

金融危机对中国房价的影响内容摘要：目前欧美国家的金融危机已经愈演愈烈了,美国金融危机产生的根本原因是美国次级住房抵押贷款危机，但美国即使发生了次贷也不像中国高的离谱危机发生的根本原因在于银行向没有贷款能力的人发放了贷款,并把这一情况在金融创新衍生品中不断的放大杠杆比例。而我国的情况不同与此的原因在于,固定资产投资过快,一些地方政府牺牲土地,能耗和环境换取拉动本地GDP的高增长,制中国房地产的发展，进而制造房地产崩盘氛围，为其资本低价抢滩中国房地产铺路，以达到对中国经济进行资本掠夺的目的。国家新政是“遏制房价过快上涨”。国家是要求房价继续上涨，但不要涨得太快。房价下跌不符合国家新的政策，新政本来就是不需房价下跌，但需和谐的温和上涨。关键词：房价泡沫宏观调控金融危机在全球发展的今天，金融业正快速的发展，2008年的国际金融危机发轫于美国的次贷危机,并逐渐演变成全球性的经济衰退。从更深层次上看,现代金融市场理论的固有缺陷及其在金融实践中的作用,是本次金融危机在美国爆发并渐次影响全球经济发展的内在动因。一、金融危机的上演造成当今住房的震荡金融危机，是指一个国家或几个国家与地区的全部或大部分金融指标(如：短期利率、货币资产、证券、房地产、土地(价格)、商业破产数和金融机构倒闭数)的急剧、短暂和超周期的恶化。目前欧美国家的金融危机已经愈演愈烈了,对我国的影响则是刚开始，美国金融危机产生的根本原因是美国次级住房抵押贷款危机（简称次贷危机），持续已经有1年多了，危机对美国乃至世界经济的影响不但没有减弱，反而愈演愈烈，不仅重创美国经济，还造成了全球金融市场的巨烈震荡和全球经济的衰退。（一）美国是全世界经济的纽带一个国家之所以造成今天的局面,美国政府和百姓的过渡的放贷借贷问题产生的，首先，超前消费长期积累酿成的恶果。美国长期盛行超前消费，鼓励人民买房子、买汽车、买高档消费品，银行为追求高额利润，向居民发放这样那样的信用卡，鼓励超前消费。“用明天的钱为今天享受，让美梦提前到来，让美梦成真，能挣会花是时代的骄子”。说得天花乱坠，这种超前消费，在若干年中也曾带来暂时的繁荣。但这种预支未来购买力的行径，毕竟是“寅吃卯粮”，存在泡沫，一时的繁荣，带有虚幻的色彩。一旦经济不景气，出现大批失业者，还不出欠款，消费者的支付能力急剧下降，美国次级债凸显于世人面前，银行呆帐成堆，一些投资银行面临破产境地。其次，美国的银行为高薪所累。美国银行业长期来养尊处优，似乎是“天之骄子”。高层领导皆是高薪，年薪数百万美元比比皆是，中

试论房价和地价的相互关系

试论房价和地价的相互关系摘要：房地产作为国民经济的重要组织部分，是我国国民经济支柱产业之一，但随着我国经济快速发展，在宽松货币政策下，城市房价快速上涨，地价也随着不断上涨，房价和地价关系成为人们讨论焦点，文章通过房价和地价的内在关系、静态关系、动态关系三方面进行分析，并结合实例分析，得出城市房价快速上涨，带动地价上涨，地价上涨反作用于房价上涨的交织关系，并对房价上涨的原因进行分析，提出调控房价快速上涨切实方法，使房价地价在平稳中发展，促使我国房地产健康有序的发展。关键词：房价地价；关系；调控经过20年发展，房地产作为国民经济的重要组织部分，成为我国国民经济支柱产业之一，对我国经济稳定和发展起到举足轻重的作用。房地产具有收益、保值、增值和消费特点，已成了人们改善生活和投资热点。但随着房价过快上涨，政府出让地价也不断上扬，各城市“地王”不断刷新，房价和地价之间关系成为社会各界关注焦点，是地价决定房价，还是房价决定地价，人们对房价和地价关系讨论越来越激烈，参加讨论的有政府部门、开发商还有经济学家，由于不同角度，不同利益、不同思想观念，对房价和地价关系观点有所不同。本文将对房价和地价的关系进行深入探讨。一、房价和地价的内在关系房价是指房地产的市场价格，是土地及定着在土地之上建筑物、构筑物特定时间的市场交易价格。房价有成本价、基准价、指导价和市场价之分，人们所说房价普遍是指房地产市场价，市场价指不同地区不同类型的房地产市场交易价格。市场价分为一级市场房价和二级市场房价，一级市场房价（称一手房价）指开发商销售房地产市场价格，二级市场房价（称二手房价）是人们通过中介流通房地产市场价格。一手房价和二手房价是不同的，一般一手房价开发商在市场定价比周边二手房房价要高，有的甚至高出很多。房价特点主要是区域性、类型性、即时性，当其他条件相同情况下，不同区域房价是不同的，不同类型房价是不同的，不同时点房价也是不同的。地价是指地方政府通过招拍挂方式出让给自然人、法人和其他组织的土地价格，在地产市场中，一般情况下，国有土地是政府出让给开发商。地价分为起始价、底价、出让价。出让价是开发商通过招拍挂竞得土地开发权的成交价格，人们关心的地价是政府出让地价。房价和地价区别在于主体不同，房价主体结构主要是开发商-市民、市民-中介-市民，地价主体结构主要是政府-开发商。对于同一个楼盘来说，房价和地价关系从数学角度属于“包含”关系，房价包含地价，房价大于地价，但极少有房价小于地价的情况出现。二、房价和地价的静态关系影响房价因素很多，在其他因素不变的情况下，本文从静态角度分析房价和地价二者的关系。针对单独房地产项目，依据房地产估价路线法，公式：房价=地价+建安费+税费+利息+管理费+利润。其中，建安费、税费、利息和管理费一般是可计算的相对固定。而地价是开发商从政府土地市场上通过招拍挂竞买价格，从定价时点说地价相对房价也是一个固定值。根据国土资源部统计数据，2009年5月底开展620个案例调查，销售房价最高为45000元/平方米，最低为1130元/平方米；地价占房价最低比例为5.3％，最高为58.6％。大多数项目地价占房价比例在15％-30％。620个案例平均为23.2％。地价、建安费、税费、利息、管理费构成楼盘开发的成本价，开发商获得地块进行楼盘开发时，开发商确定房价时点前，包括地价在内的成本价是相对固定，可见一个楼盘的房价除了和成本价有关外，还和开发商的利润有关。房价高于地价等构成的成本价，高出成本价多少往往取决于开发商的利润，可见高房价不是由地价决定。2006年2月，温州大学操场地块、成教学院地块、温州商校操场地块三宗分别出让给温州三家不同开发商。楼盘分别取名中央公馆、东南角一、华府天地，这三个地块出让时间是相同相近，位于是同一区城，且相距很近，出让时住宅楼面地价均是6400元/平方米，开发楼盘品质也差不多，但是销售房价各不相同，2007年1月中央公馆房价销售平均价为17000元/平方米。2007年10月，东南角一精装修房价销售平均价为27000元/平方米、扣除精装修造价2000元/平方米，实际销售平均价为25000元/平方。2008年12月，华府天地精装修房价销售平均价为33000元/平方米，扣除精装修造价2000元/平方米，实际销售平均价为31000元/平方米。中央公馆楼盘当时均价远高出周边大华名豪精装修楼盘均价13000元/平方米，高出房价4000元/平方米，相对另外两个楼盘自己房子卖了觉得很吃亏。从三个楼盘看出地价占房价比例分别为40％、25.6％、20.6％，房价远高于地价，高房价其实取决于开发商的高利润。总之，从静态分析，房价和地价二者关系，一般房价是高于地价。在低房价时代（利润率≤国际惯例15％），从单个楼盘的房价高低是取决于地价、建安费、税费、利息、管理费等构成的成本价，但不是取决于政府出让的地价；在高房价时代（利润率≥国际惯例15％），实际上高房价更多取决于开发商高利润。三、房价和地价的动态关系（一）同一区域的房价上涨带动地价上涨

房价与地价关系的空间统计方法研究

２１０《商场现代化》２００７年９月（上旬刊）总第５１４期一、前言首先对房价、地价和区位的概念进行界定：房价是房屋价值在市场上的货币表现。房价应是自由市场的价格，它包含两层意思，一是非市场化的交易活动（如公房出售、集资建房等）不应在计算范围之内；二是市场交易的房屋不仅包括新建住房，还包括存量住房的交换与流通。地价是土地价格的简称，是土地经济价值的反映，是土地预期收益权利的购买价格，即地租的资本化。区位是空间中的位置和具体的方位地址。房价和地价领域的研究涉及经济学，统计学，地理信息学等多门学科，不同学科的学者在该领域都进行了深入的研究。其中地理信息科学中的空间关系理论在研究房价与地价关系中起了非常重要的作用。ＧＩＳ是具有很好的可视化性和强大的空间分析支持，房地产领域中房价地价的空间分布格局应该具有一定的区域空间分布规律，在ＧＩＳ支持下进行房价地价的研究将变得更加直观和准确。本文从房价地价分布特征、房价地价关系规律和房价地价趋势预测三个方面，对比分析国内外房价地价研究成果，分别在以上三个方面进行探讨，归纳介绍房价地价研究领域的研究热点，研究方法和规律以及存在的研究空白。在此基础上通过ＧＩＳ空间统计的支持，从区位角度切入来分析，最终建立房价与地价关系时空模型，分析得出房价与地价之间关系的一般规律以及房价与地价变化趋势预测，为政府决策和科学研究提供参考。二、研究现状对于房价和地价主题，分别从房价和地价分布特征、房价与地价关系以及未来房价与地价演变规律三个角度进行论述。１．房价和地价分布特征国内房价和地价分布特征的研究主要针对时间和空间两个方面进行，房价和地价空间分布特征的研究，在传统研究方法的基础上运用ＧＩＳ技术进行研究是研究的热点区域。地价分布特征的研究，一般通过地价监测点样点来反映城市整体地价水平的变化。陈思源，　倪绍祥等采用ＧＩＳ空间分析对市场交易样点进行Ｋｒｉｇｉｎｇ插值，　进而研究城市地价分布规律［］］；在城市地价分布信息提取中，由于地价信息空间位置的相关性和样本数量的有限性，传统统计学的两个基本假设（样本独立与大样本）不易实现。为此，　陈思源，　曲福田等又进一步提出采用探索性空间数据分析（ＥＳＤＡ）技术，对地价数据作空间统计分析。杜国明等采用半变异函数分析商业用地地价空间连续及变异特征，用普通克里格插值方法模拟商业用地地价空间分布，生成地价模拟图。汪应宏，　张绍良等利用线性回归和网格化的方法建城市地价的变异函数来分析商业用地、住宅用地和工业用地的变异程度。蒋芳等采用多元回归的方法，建立北京市普通住宅地价区位模型，量化分析主要区位因子对住宅地价的影响程度。唐旭、刘耀林提出以土地交易样本作为监测样本进行城市地价变化监测与分析的新方法，通过时序监测样本的Ｖｏｒｏｎｏｉ　图，分析城市土地市场的热点区域和发展趋势。以上均运用ＧＩＳ技术以地价监测样点为基础，采用多元统计分析，地学统计与分析和数学分析方法，插值生成地价等高线或三维模型，然后通过建立地价分布特征模型，对地价空间分布规律进行分析，从宏观角度挖掘存在于空间关系中的信息，为政策制定提供参考。房价分布特征的研究中，　王霞，朱道林运用地统计学的变异函数理论分析了房价空间结构的各向同性和各向异性，建立了各向同性下的变异函数模型，并运用克立格最优内插法进行了空间局部估计。张文忠，刘旺等从城市区位优势度角度，通过住宅价格空间分异图来分析房地产价格的空间分布情况。房价分布特征与地价分布特征的研究方法基本相同，一般都以监测样本为基础，进行内插进行空间信息的模拟，进而采用数学模型进行分析研究，找出房价变化的规律和特点。综合地价和房价的ＧＩＳ研究领域可以发现，房价和地价的研究取得了较好的成果，但房价和地价的分布特征研究大都做横向分析，缺少纵向的历史数据的对比分析。２．房价与地价关系的规律房价与地价的关系理论的研究是房地产领域的一个热点，大多学者都是从经济学角度进行探索研究。况伟大通过构建一个城市住房市场和土地市场的线性模型，分别就Ｇｒａｎｇｅｒ空间竞争和规制情形来探讨房价和地价的关系。谢叙运用房地产经济学的计量分析原理，阐明了长期中房价对地价的影响更加显著的机房价与地价关系的空间统计方法研究朱明仓成都理工大学地球科学学院达州市国土资源局辜寄蓉吴合镇四川师范大学地理与资源科学学院［摘要］　针对房地产领域研究中房价与地价关系，本文从房价和地价分布特征、房价与地价关系规律以及房价与地价趋势预测三个方面着手，分析对比该领域研究现状。通过对空间区位和历史数据进行分析，确立以下研究方法：　在ＧＩＳ支持下从区位角度，利用变异函数、趋势分析方法和剖面图来分别研究两者空间分布特征，确定关键区位因子，并借助历史数据采用参数估计分别建立房价和地价模型。分别将两者作为影响因子加入到对方模型中，通过分析影响的波动情况研究两者之间的关系。最后进一步通过建立马尔可夫预测模型来拟合历史数据并对未来房价和地价的发展趋势进行预测，并进行对比分析。［关键词］　ＧＩＳ房价地价区位重庆

需求和供给对房价的影响

破解房价高涨先来看几个数据：2010年全年卖地收入达到2.9万多亿元，而同期的国内生产总值才39.7983万亿。京二十五条出台后北京楼市整体成交量跌幅达55%，价降至2万元每平米，但同期北京近郊楼市又呈现整体的“牛市”，逆国家调整大势上扬；08年北京，上海等的房价为13222和14099。09年19725和17000。而同期居民人均可支配收入为08年27677.94和29759.13。09年21989和27623 。可以说中国人民离拥有一套自己的住房的梦想还是有距离的。那么究竟是什么造成了房价的高涨？难道真如一些所谓的专家所说的：中国房价就是应该这样高，毕竟有13亿的需求摆在那里。根据经济学的传统观点决定一件商品的价格的主要因素是需求，这也是我国居民买什么涨什么的一个重要原因，但绝不是唯一的因素。当一件商品拥有巨大的需求时它的价格必定会上涨。由于房地产开发的周期性和长期性，所以在一定时期内总住房面积是稳定的。而且相对于几亿人的巨大需求来说房子总是短缺的。也就是处在所谓的买方市场，在此情况下定价权在卖方也就是房地产销售商一方。但是在现在这个需求虽大但却稳定的情况下房价持续高涨就有问题了。这就需要考虑另外一个影响价格的因素供给了。供给是决定商品价格的重要因素。供过于求价格下降，供大于求价格上涨。所以房价上涨肯定和供给有关系。以下我们将分别讨论影响房价的因素以希望破解房价高涨的原因，并试着找

出解决办法。一．需求的影响由于国人传统观念的影响，国人对房子的需求一直都是很旺盛的，但是最近几年由于经济迅速发展情况发生了一些变化，出现了一些新的需求因素。１）政府官员、部分高薪白领、企业成功人士等。一般情况下他们都有一套稳定的住房，而且大多数还有第二套居所的需求，不仅有多处居住需求而且还有购置多套房产的投资需求，一般情况下他们或收入较高或拥有政治特权，可以称之为“特权阶级”。虽然他们有较强的需求和支付能力但是不构成需求的主体。２）一些30、40多岁的已经成家立业而且有一个以上子女的群体。为了子女、老人他们努一把力，掏出多年积蓄的家底，再找一些经济条件好的亲朋好友借点勉强凑齐首付，付款买下一套中价房，之后每月努力还贷供房。生活也可以过得去，不会有太大困难。需要注意的是近年来在一些学校附近出现了所谓的“学校村”。在学校村附近房价异常的高。有的学校甚至直接规定必须在学校附近拥有一套房子。为了子女的未来就算房价再高他们也只能舍得。这点必须得到注意，毕竟教育关系到民族的未来和命运。３）已经毕业找到工作的部分80后、90后。他们基本上都是独生子女，生活在比父辈优越的条件下，他们有住房的需求而且更能适应贷款消费等超前消费的生活。但是由于工资、房价等诸多

分析地价与房价的关系

分析地价与房价的关系班级：土管1姓名：王学号：201 地价是指土地所有者向土地需求者让渡土地使用权所获得的收入，是买卖土地的价格。我国目前由于土地不得买卖，"买卖"(具体称为出让和转让)的是有一定使用期限的国有建设用地使用权，所以人们通常所讲的地价，是出让或都转让国有建设用地使用权的价格，是国家一次性出让若干年的国有建设用地使用权或者土地使用权转让国有建设用地使用权所获得的收入，其本质是一次性收取的若干年的地租。房地产价格，是一种双重实体价格。即在开发、建设经营房地产过程中所耗费的全部社会必要劳动所形成的价值与土地所有权价格相综合的货币表现，是建筑物连同其占用的土地的价格。大多数所研究的房地产价格是房地产交易双方的实际交易价格，即“房价”。房地产价格的涵义可以从以下几个方面来理解：房地产价格实体构成具有二元性；房地产价格是房地产权益的价格；房地产价格具有明显的区域性。随着近几年来我国的经济快速的发展，不断上升的房价成了社会群众议论的焦点。我国是一个人口大国，而居住是人类的基本生活需要，那么对房子的需求就必然会多。尽管这几年国家颁布了很多的调控政策，可是正如我们看到的那样，在政策的调控下房价也还是只增不减。房地产业不仅关系到国民经济的发展，而且也直接关系到城市居民的切身利益。近年来，城市化、工业化进程的不断加快，给房地产市场的发展带来了良好的发展机遇。全国连续几年都出现了房价和销量的持续增长，商品住房和二手住房价格逐年攀升，尤其是近两年价格涨势强劲。面对商品房价格的快速上涨，很多人认为是由于土地政策的改变，使得土地价格上涨，从而引起了商品房价格的上涨，也有人认为是高居不下的房价引起了土地价格的上涨，一时间“地价与房价的关系”成为了各界人士关注的焦点。有些人把房价上涨直接归因于土地价格过高，进而把地价过高归咎于土地收购储备制度和土地招标、拍卖，这是一种似是而非的见解。首先，地价与房价有关联，但并非线性关系，即使地价上涨，房价也并不一定随之上涨，要降低房价，也并非只有降低地价一个途径。与其他商品一样，住房价格是由开发商的成本和利润两部分构成，成本包括建筑成本、地价、财务成本等，其中地价约占成本的三分之一左右。理论上说，如果地价上涨而其他成本下降，或者开发商利

政府宏观调控对房价的影响

政府宏观调控对房价的影响【前言】：自1998-2007年来房价出现了大幅度的上涨，上涨的势头一直在持续，尽管国家紧缩“银根”和“地根”等多种调控错施下，但整体依然涨声依旧。08年受全球金融风暴的影响，房价开始降价，到7月份住房价格终于出现大面积松动，09年国家实施四万亿救市计划，房地产市场开始回暖，并出现加速反弹，到2011年3月份，各地开始实行“限购令”，直到现在，房价表现瘫软无力，住房营销走向“弃价保量”，不少中小房地产企业则面临破产困境。下面简单分析下政府宏观调控对房价的影响。【关键词】宏观调控房价金融政策【正文】 1、房地产市场存在的问题一是房价太高，结构性的供需矛盾加剧，大部分地区的房屋开发中，高档房屋所占比例过高，经济适用房屋的开发不足。在房地产开发中忽视了供需关系，房地产开商为了追求高利润，热衷于高档商品房的开发，造成了高档商品房供过于求，价格虚高。二是市场上低价位房屋供不应求，导致出现了经济适用房销售违规操作和市场炒作现象。三是房地产投资过热，主要是指房地产开发投资超越宏观经济的发展水平，增长速度大大高于国民经济的增长。 2、国家对房地产业进行宏观调控的必要性 1.住宅的社会性要求政府介入房地产市场。住房既有商品属性,也有一定的社会保障属性。在住房商品化的过程中,致使城镇中一些低收入群体无法按等价交换的原则在市场上租房或买房,因此,既然市场无法按价格规律供给所有居民以住房,住房也就应当像养老、医疗一样,在一定程度上,纳入社会保障体系之中,借助政府的力量来保护弱势群体的基本居住要求。 2.房地产市场是区域性、垄断性的市场,需要政府进行必要干预。由于土地

乌鲁木齐市房价与地价关系研究

网络高等教育本科生毕业论文（设计）题目：乌鲁木齐市房价与地价关系研究学习中心：喀什技工学校奥鹏学习中心层次：专科起点本科专业：工程管理年级：2014年春季学号：学生：指导教师：完成日期：年月日

内容摘要 200个字符的中文摘要。

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广州市房价与地价关系研究

广州市房价与地价关系研究华南理工大学公共管理学院行政管理2班李淑敏摘要：我国商品房价格连续数年快速上涨，广州各大开发区的价格更是居高不下，通过搜集资料我们可以得知广州自2002年以来房地产市场持续上升趋势，商品住房和二手住房价格逐年攀升，尤其是近两年价格涨势强劲，引起了各方面的关注，探讨价格形成影响因素及影响程度己成为热点问题。因此分析价格的影响因素对理顺住宅房地产价格的形成机制，打破当前制约住宅房地产业发展的价格“瓶颈”现象、消除价格因素对住宅房地产业的不利影响、解决城镇居民的住房问题、培育住房市场有效需求、促进国民经济增长等，具有重要的理论和现实意义。不仅如此，面对商品房价格的快速上涨，很多人也持有不同的观点。有一部分人认为是由于土地政策的改变，使得土地价格上涨，从而引起了商品房价格的上涨，也有人认为是高居不下的房价引起了土地价格的上涨，一时间“地价与房价的关系”成为了各界人士关注的焦点。我觉得此时开展对“地价与房价的关系”的研究，从地价与房价的形成机制、市场环境去分析，合理定位地价和房价、正确分析处理两者之间的关系，对我国房地产市场的健康发展、国民经济的持续增长依然具有十分重要的意义。关键词：地价房价关系供需平衡影响因素 1.房价、地价、房地产的内涵 1.1.1 房价的内涵：房地产价格表示为交换价格，同时也表示为使用和收益代价的租金，即交换价格和租金都是房地产价格的表现形式。一般认为，房地产价格是房地产经济价值的货币表现形式，在一般的说法中房地产价格就是指交换价格。房价是有多重因素共同决

定的，是地价、建筑安装管理费、开发投资贷款利息和税金的总和。 1.1.2 地价的内涵：地价的本质不是土地的购买价格，而不是土地的地租的购买价格，是地租的资本化。由于我国的土地公有制，土地市场只有土地使用权交易，土地价格是土地使用权的交易价格。而且我国人口众多，由于这一特殊国情，尽管土地总面积不小，但是人均占有土地面积却不多，造成我国土地稀缺性，土地自然供应没有弹性，其经济供给收到自然供给的限制，也缺乏弹性，因此地价主要有需求决定，确切的说是有引致需求决定。 1.1.3房地产的概念与社会地位概念：房地产是房产和地产的统称，广义的房地产是指土地和定着与土地之上的永久性建筑物、构筑物、附属设置，以及包括水、矿藏、森林等在内的自然资源，还包括与上述物质有关的权益及由此所衍生的权利。社会地位：房地产业是从事房地产开发、经营、管理、修缮、信托与中介的服务行业。按照联合国制定的《国际标准行业分类》及我国《国民经济行业分类和代码》的分类，房地产业在国民经济中属于第三产业。它在贡献国家建设、加速城市化与城市现代化同时，也逐渐发展和成长为国民经济的支柱产业。 2.广州市地价与房价的表现及相互关系（一）早在亚当·斯密创立经济学之初，就对房价和地价的关系有着明确的讨论，也就是我们熟悉的地租理论。如果用现代金融学的观点来看，与一般资本品的价格一样，土地的价格取决于其收益率(也即地租)的高低。不过，亚当·斯密指出，“地租成为构成商品价格构成部分的方式，与工资和利润是不同的。工资和利润的高低是价格高低的原因；而地租的高低则是价格高低的结果”。这一点我们可以通过马克

关于房地产经济对于财政税收的影响分析

关于房地产经济对于财政税收的影响分析一、房地产政策的概述就目前而言，我国房地产快速发展的进程中，不可避免的出现了一系列的问题，譬如，房地产供求的矛盾，房地产泡沫化等。据相关资料显示，我国的房地产需求量呈?@著性上升，供给矛盾俨然成为了房地产行业不容忽视的问题。因此，在这样的大背景下，我国提出了房地产政策，即房产税。房产税在一定程度上调节了供求矛盾，缓和了供求紧张的局面，通过加税的形式，限制了第二套房产的购买量，使得市场上的房产供给量变向增加，也起到了资金的调节作用。所以，房地产收税政策的颁布一方面缓和了房地产行业供求的矛盾，促进房地产行业健康的发展；另一方面，也能够增加的税收方面的收入，以确保支出，确保税收的稳定性。二、房地产对税收影响（一）房产税对税收影响房产税政策的颁布在上引起了轩然大波，有人看好，有人看坏。房产税政策对于有能力购买多处房产，或者是蓄意炒房的人来说，是一种限制性的政策，加大了这部分的房产购买成本，因此，在一定程度上限制了房产的购买。众所周知，购买房屋是我们需要缴纳契税、营业税、营业附加税、印花税等相关税费的，因此，由于房产税政策的颁布，使得房屋购买量下降，从而在购置新房时税收收入就会下降。但是，由于房产税是是按房屋的余值或者房屋的租金来计算的，对于多处房屋的所有人或者以租金为营生的这一类人而言，是增加了应缴

纳的税费。所以，房产税对不同的人而言，具有不同的效果，对整个财政的税收方面具有十分重大的意义。（二）盈利性房地产收入对税收的影响一般而言，房地产的收入与其税收是成正相关方向变动，其房地产的收入越高则年底盘账的时候所缴纳的收税就越多。由于，中国人“家”观念的根深蒂固，使得中国人对房子有种特殊的感情。可以这样说，房子是中国人对“家”感情的寄托，不同于国外的租赁理念，中国人更愿意花积蓄来购买一套属于自己的房子，这就导致了房地产行业的火热。综上所述，就目前房地产行业的发展势头而言，盈利性房地产是我国政府财政的税收收入的重要来源。（三）公益性房地产收入对税收的影响有盈利性房地产就会有与此相对的公益性房地产。与盈利性房地产不同，公益性房地产不是以营利为目的，而是为了稳定秩序，改善人民生活。譬如棚户区的改造，廉租房的建设等。因此，大多数的公益性房地产并没有获取利益，而是只能维持公司的基本运转，甚至出现财政赤字的现象。所以，大多数的公益性房地产是由政府来支撑的，所以政府针对公益性房地产公司给予政策上面的优惠，譬如，零税收政策，补贴政策等。总的来说，公益性房地产收入对税收的作用是很小的。三、房地产财政税收顺利进行的措施房地产对税收具有十分重要的意义，其作用是不能忽视的。因此，我们要采取以下措施来保证其顺利的展开：

房价与地价因果关系实例分析

房价与地价因果关系实例分析：房价影响地价房价与地价本质上是房产与土地使用权利和收益的购买价格，都由市场供求关系所决定。但两者存在着不同点，土地具有资源和资产两重性质，土地是一种自然资源，没有价值，其价格是资本化的地租，但在土地利用中已凝结了人的劳动，并且有生产费用，就有了价值因素和价值价格，是一种资产。所以土地价格的内涵包含两个部分：一是土地资源价格，二是土地固定资产价格。土地价格即两者之和的资本化。换言之，‘土地价格不外是资本化的因而是提前支付的土地地租。’土地资源价格产生的基础，是由于土地资源的有用性、稀缺性、垄断性和可让渡性，它是对土地资源所有权的垄断而获得的，正如马克思所说，它并不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格。而土地固定资产价格，则是凝结在土地中的社会必要劳动量决定的，其理论价格应是生产成本加上平均利润。”所以土地价格不是土地价值的货币表现，价格高低也不是由生产成本所决定。地球上的土地面积是一定的，即其自然供给完全无弹性，土地经济供给的弹性也很小，但对土地的需求则随着经济发展而呈现较大的变化，需求是影响地价的主要方面，也可认为土地价格是一种需求价格，即由于对土地产出物的需求导致了对土地的需求。正如李嘉图所说：“不是因为地租上涨才导致谷物价格上涨；而正是由于谷物价格上涨，才使得地租增加。”在充分的市场环境下，地价上涨的真正原因是由于房价高导致对土地的需求增加。而房价除了受需求的影响外，还受到供给的影响。商品房的生产需要一个时间过程，开发商参加土地的竞拍即是因为对现时房价进行了科学分析，预见了未来房价之后，看到了其中的利润。所以就其因果关系而言，是房价高增加了对土地的需求，而导致地价上涨。同样，各地区或同一地区的不同区段地价的差异是由于房价的差异，即地价的高低与否是房价高低的结果，而不是房价高低的原因。地价与房价的构成分析房价中包含地价，地价隐含在房价中，是房价的基础，其各自构成因素是不同的，所以影响地价或房价的因素不同。１．用成本法的公式来分析地价构成地价＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益其中土地取得费分为两种：一是国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包括土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费；二是为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁补偿费用，这是对原城市土地使用者在土地上投资未收回部分的补偿。土地开发费用是指各土地级别宗地红线外达到“五通”（通路、通上水、通电、通下水、通讯）或“四通”（通路、通上水、通电、通讯）和宗地内达到“一平”的开发水平的平均开发费用，此项费用由于各地区的经济发展程度不同而存在差异。由上述公式中可以看出，各地区地价受到多种因素的影响，在一定时期内土地取得费、土地开发费、利息率、利润率和土地增值收益率是一定的，所以税费是政府调节地价的一个重要手段。２．房地产价格构成房价＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润其中土地取得成本相当于地价；开发成本是在取得开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用、税金等，可以分为土地开发成本和建筑建造成本，包括勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费和开发过程中税费；管理费用包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等，一般为土地取得成本和开发成本之和的一定比率；投资利息包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息；销售税费指销售房地产所需的