精编【营销策划】深圳福田广场营销策划建议书
【营销策划】深圳福田广场营销策划建议书
xxxx年xx月xx日
xxxxxxxx集团企业有限公司
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深圳福田xxx广场营销策划建议书
目录
一、序言
二、建议书概括
三、深港联合，相辅相成
四、xxx广场的形象和素质包装方案
1、包装楼盘名称
2、住宅外立面效果
3、有关风水
4、智能化系统
5、宣传资料是楼盘形象代表
6、住宅交楼标准
7、优化住宅户型
8、写字楼分隔
五、销售策略
1、开售必备因素及准备工作安排
2、价格策略
3、付款办法策略
4、销售手法和进度安排
5、写字楼销售策略
6、人员安排和培训
六、结语
一、序言
承蒙贵公司赏识和邀请，城市地产为“xxx广场”撰写初步销售建议书。敝公司将凭以数年来丰富的国内楼盘销售经验，根据贵公司提供的资料及近期对“xxx广场”及周边楼盘的初步了解，对本楼盘的销售方式和准备工作做一份建议书。敝司真诚希望能为本楼盘的销售工作起到积极有效的作用，能和贵司合作取得“xxx广场”骄人的销售业绩！
二、建议书概括
本册子对xxx广场的基本情况及和周边楼盘比较将不再另行阐述，重点将放在楼盘销售方式、楼宇自身素质和形象的变改和提高、营销策略和销售准备工作上。也就是说，敝司将在假设城市地产已成为xxx广场的策划代理商的前提
下,如何包装本楼盘及如何安排销售工作。因此，有些内容比较具体化。
本建议书中将会针对xxx广场的现状，提出较为具体的做法和建议，所有建议都是凭藉敝司数年来成功销售深圳特区楼盘的经验所得。
三、深港联合，相辅相成
敝司认为，按xxx广场的住宅、商场及写字楼的现状，其销售对象中应该考虑到香港客人，而且比例不小。根据经验所得内外销比例约为六比四。而且城市地产认为，xxx广场的销售方式应该是深港联合展销。内销为主，外销为辅。香港市场能够接受xxx广场且且深港联合销售具有很多优势，解释理由如下：
1、香港人接受xxx广场的地理位置。
由于福田中心区各大项目启动以及中心区楼盘的大力宣传，例如中国海外发展之中海华庭及和记黄埔发展之黄埔雅苑等，越来越多的香港人士更深认识福田区，见到中心区及邻近物业的升值潜力远远大于罗湖区，罗湖区作为港人置业首选地段的地位慢慢被福田区取代。香港人的投资概念很强，而投资买楼，“地段、地段，仍是地段”已经是人们的共识。xxx广场位处新洲路和红荔路交界处，紧贴中心区，尽享中心区完美配套和莲花山天然美景。其优越地理位置非一般楼盘可比。
2、避开深圳本地激烈的竞争氛围。
于福田中心区及邻近片区，新盘不断推出，数量高达数十个之多。其中不乏诸如黄埔雅苑、中海华庭、阳光四季、江苏大厦、天健名苑、金地翠园、共和世家、深业花园等高质素楼盘。各有特色：卖景的（如共和世家借皇岗公园做文章）、凭藉大牌知名度及实力的（如香港和记黄埔、深业控股、中国海外及金地集团等发展之物业）、低价竟争的（共和世家高层以5900元/㎡均价开盘）、卖户型、卖会所概念的及其它各项优惠措施，千奇百怪，各显身手。而且在本地媒介上（主要指深圳特区报及深圳商报）大幅、频繁登出。
在如此环境下，xxx广场作为一个和之上楼盘类似质素之新盘，简单地凭藉广告创意和广告费的额度来分一杯羹，难度太大而且没有必要。
城市地产赞成同时抓住深圳、香港俩大市场。做法是：不放弃本地市场，但避免正面冲突；成功开辟香港市场，争取形成轰动效应。
3、深港联合展销，能制造抢购热潮，营造现场气氛。
xxx广场深港俩地联合展销的操作模式是：深圳、香港设固定售楼中心及展销场；俩地同时于当地媒介宣传；充分
发挥敝司数年来现场实践经验及操作技巧，在一定时间段内，汇集深圳、香港俩地客人于深圳现场售楼中心；借助香港客人投资欲望强及易冲动购买，刺激现场气氛，带动本地客人的羊群心理，势必制造抢购热潮。
4、城市地产是一间非常擅长操作深港联合展销楼盘的专业策
划代理公司，且往绩彪炳。
城市地产曾多次取得骄人的成绩且积累了很多宝贵的经验、培养出数十名极具经验的营业员。操作之楼盘的单价均高于同区楼盘，理由是香港客人见楼，喜欢这层楼，首期较轻松，月供又没问题了，那么现场落订的机会特别高；反而在价格上，不是很注重每㎡单价，而是在乎总价能否接受。城市地产在这方面深有经验，曾在销售莲塘惠名花园时创下14天时间内售謦400多个单位的骄人成绩，14天内连续升了三次单价，创下莲塘楼盘售价达到港币5500元的单价价格（人民币每㎡6325元），且于深圳首创“一成首期，九成贷款”付款办法。另外，罗芳大澎花园、莲塘富达花园、福田保税区之宝田苑、嘉福花园，都是城市地产创造的奇迹：大澎花园在半个月内售罄，最高单价达到人民币10800元；富达花园一期在5天时间内售罄160套住宅，二期280套售罄，均价达
到人民币5500元，而同期同片区的鹏兴花园销售均价为人民币4300元；宝田苑紧靠中原地产代理之京隆苑，京隆苑的销售费用接近千万，销售未到七成，同比宝田苑仅用二百余万的费用，销售业绩达九成之上，而且俩个楼盘都是深港俩地同时展销，宝田苑更是深圳第一个提出“买楼唔使俾首期”口号；
嘉福花园开盘及早期销售代理公司是香港置业国际，方向好，户型佳的单位售完后（主要是二房和部分三房单位），销售便处于停滞阶段，最后以放弃告终；宝田苑的成功导致嘉福花园发展商决定聘请城市地产独家代理，结果是嘉福花园至今仅剩二十余个单位，均价达人民币柒仟元之上。
城市地产同其它香港或深圳策划代理公司相比，有其独具的特色：
1）、城市地产的发展目标是成为一间专业销售国内楼盘（重点是深圳楼盘）的香港策划代理公司。
2）、拥有固定展销场。城市地产写字楼和展销场位于九龙市中心地带——旺角区中之友诚商业中心（旺角地铁站出口上盖），交通方便，有助招徕顾客。同时展销场特别为物业销售而设计，效果自非一般临时场地可比，且同租用酒店相比，不会因开放时间限制而影响非假期期间客人参观，也较为节省费
用。在物业展销旺地自设大型展销场，城市地产可谓开创地产代理业的先河。
3）、同期内接盘数量控制在三个以下，接一个做好一个，求精益求精，而不在于滥竽充数。多接盘会导致策划力量薄弱，销售人员素质减低，代理公司会顾此失彼，得不偿失，且且损害了发展商的利益。
四、xxx广场的形象和素质包装方案
城市地产建议将xxx广场包装成为一个现代意识强、个性鲜明且功能齐全的高档楼盘。当然，所有建议必须建立在现有建筑设计和结构设计的基础上。具体有关楼盘形象及素质的策划意见阐述如下：
1、包装楼盘名称
现时本楼盘名称分为俩部分：商场、办公楼及公寓部分名为“xxx广场”；而住宅部分又名为“昱景轩”。楼书及其它宣传资料对外形象又称为“xxx广场”，易混淆会给人错
觉，且“xxx广场”名称用于商业大厦较多，不适宜代表整个楼盘。
城市地产建议，在俩栋单体名称不变情况下，确定一个能够代表整个楼盘形象及表达楼盘定位的名称，无论对消费者仍是方便楼盘形象定位和整体策划，楼盘名称相当重要。
敝司提议启用“现代中心城”作为整体名称，英文译为“NewTimesCenture”。这样对于将xxx广场包装成为富有现代感、领导潮流的中心区概念的中高档楼盘作用重要。楼盘定位、策划包装上亦起到举一反三、云开雾散之作用。
2、住宅外立面效果
xxx广场以楼花形式出售，所以楼书、展板、户外广告牌及模型表现的楼盘外立面效果相当重要。敝司认为昱景轩之效果图表现太过商业大厦气息，内容欠丰富。敝司建议请设计院重出立面方案，特别注重以下三个问题：
1）外墙色彩求变化，敝司可提供部分楼盘资料供参考
2）上下可否有变化
3）注重楼顶造型
4）裙楼部分商业气氛不够浓厚
5）裙楼和住宅（或写字楼）的连接部分阶段可否有变化