房地产项目执行报告

公兴镇项目销售执行报告(初稿)

一物业定位

1.1 近期成都郊县市场状况

1.1.1 整体市场状况

２００３年成都郊区县房地产市场总体发展状况良好，开发投资、商品

房在建规模、销售面积分别占到全市的２９.２％、３７.４％、４０.３％，全年共有５５个新盘开盘，入市面积达２８４.８万平方米，郊区化趋势

的日益明显，已使开发商的开发重心转向。其中双流、龙泉、温江、郫

县、新都、都江堰等地开发最为集中，约占郊区县开发量的８０％，住

宅类型则以低密度住宅、独栋别墅、Ｔｏｗｎｈｏｕｓｅ为主，面向的

客户群也主要是拥有私家车的中产阶层。

进入2004年，随着各郊区市县对房地产开发的进一步重视，以及为此

制定的科学规划，成都郊县的房地产开发正在逐渐走向成熟。目前，成

都市郊区市县房地产市场呈现出以下主要特点：

●热点片区三足鼎立

在成都在近郊楼市的竞争中，双流、温江、龙泉三地发展态势最强，且

各具特点，已呈现出三足鼎立之势。龙泉依靠城动副中心和得天独厚的

地形优势，多以山水主题打造楼盘精髓，力求取得“地利”之便；以华

阳镇为代表的双流县则依靠政府的城南副中心设想和人南延线，寻找“人

和”之美；而温江以其上风上水的优势，更融合人们择地而居的“西贵”

之说，以求达到“地利”与“人和”的相互统一。

●规模开发是主流

随着近郊区县众多楼盘的成功开发，居住郊区化的概念已被广大置业者认同，由于市区内土地供应量的减少，市郊区县各板块更趋活跃，规模化开发成为主流，以华阳为例，目前开发的众多楼盘中，大规模社区占绝大多数，远大都市风景、黄金海岸、左岸花都等占地面积都在200亩以上。

●郊区逐渐成为住宅的第一居所

随着道路、配套、环境等软硬件综合配套的大大改观，居民普遍生活水平大幅提高及私车普遍增加的基础上，城郊住宅的吸引力不断扩散，郊区置业，郊区住宅为第一居所的观念已经逐步被广大居家置业者所接受，一次置业将慢慢成为郊区购房的主流。

●生态、健康深入人心

成都郊区县各区域内大盘层出不穷，都有自己对生活方式的独特诠释，它们在冲击成都人眼球的同时，也给本来好静不好动的成都人提供了更阳光、更健康的生活选择。生态、健康已成为成都郊区县楼盘标志性的宣传口号。

●精品、高档住宅成为未来开发趋势

各郊区县楼盘结束了以前档次较低，品种单一的开发阶段，已经进入精品、高档住宅的开发时期。真正意义上精致的郊区住宅并非单纯的以价格取胜，而是能够提供全新的生活方式，在细节上经得起推敲的中高档住宅。

●商业配套是未来发展重点

商圈的形成往往是因为人们居住的集中，成都近郊区县没有形成真正成熟的商务圈限制了郊区房地产业健康发展，同时也制约了当地经济的快速发展。因此在未来郊区地产开发中，随着各大社区的逐步入住，带来区域消费人流的增加，完善商业配套和改善成都通往近郊的道路也就成了重点。

1.1.2 双流片区市场状况

1.1.

2.1 总体概况

2002年年初，随着人民南路南延线的全线通车。交通便捷、价格便宜、环境优美，加上“住宅郊区化”的发展趋势，给以华阳为代表的双流房地产业的发展带来了前所未有的机遇。正是因为有了政府向东向南发展的方向性引导，开发商在华阳掀起了一场火热的“圈地运动”，圈地面积少者一、二百亩，多者动辄就是上千亩，甚至数千亩。其地价已有97、98年的10万元/亩，升至目前的30～40万元/亩，增幅高达100％，商品房价格也由97、98年的600元/平方米，升至目前的2000元/平方米，增幅达到300％，且增长趋势还将随着南部新区的建设和成熟而逐渐体现。除华阳镇外，双流县城所在地东升镇在未来的规划中，仍然充分利用了它作为第一强县独一无二完善的基础配套设施资源，以及愈加浓烈的商气、人气，吸引着更多的开发商和消费者，未来发展前景看好。以东升镇目前最大的房地产住宅项目“欧城花园”为例，126亩的大型欧式社区，其购买人群中30%的来自成都。

目前本项目竞争片区开发的项目列表如下：

从以上楼盘调研情况分析得知，目前该片区房地产开发呈现出以下特点：●开发规模趋于大型化，华阳镇新城区的多数楼盘开发规模都在200亩左右，东升镇的大盘开发规模也在100亩左右。

●建筑设计以欧式风格为主，少数为中式庭院风格。景观园林设计风

格各异，但对水环境的重点营造成为各楼盘的共同点。

●户型面积根据所面对消费者不同而异，华阳新城区的楼盘主要面对

成都市区的购房者，户型以120－150㎡的三房为主；华阳旧城区的楼

盘主要面对华阳当地购房者，户型以90－120㎡的二房为主；东升镇的

楼盘主要面对当地及成都的部分购房者，户型以110－130㎡的三房为

主。

●销售价格呈上涨趋势，目前华阳新城区多层住宅均价在2500元/㎡

左右，华阳旧城区价格相对较低，均价在1600元/㎡左右，东升镇住宅

均价在1700元/㎡左右。

●在被调查楼盘中，付款方式以一次性及按揭付款方式为主，基本上

不采用分期付款方式。

●营销手段上楼盘间各具特色，远大都市风景除了在产品上创新性提

出将TOWN－HOUSE和花园洋房相结合的风景House外，采取了先造

景再建房的施工方式，给购房者营造了良好的看房环境，同时也向购房

者展现了小区未来的园林景观；亲水湾采取了全现房发售的形式吸引客

户；水云花都根据所处位置靠近机场的优势，着力向其附近的103飞机

修理厂、油料厂进行宣传促销，使该楼盘80%的单位都被以上厂区职工

所消化

1.1.

2.1 可比楼盘分析

远大都市风景

亲水湾

流溪别院

欧城花园

水云花都

规模社区，市场竞争较为激烈。

1.1.

2.1 可比楼盘分析

远大都市风景

亲水湾

流溪别院

欧城花园

水云花都

1.2 项目分析及评价

1.2.1 总平

由于目前总体平面还在调整中，最后的规划布局还没有确定，但从现有

的总平布局上看还存在许多问题，建议总平根据成都人的生活习惯进行

如下调整：

1.2.1.1 整体布局采用大围合，小庭院的组团布局方式；

●围绕主要湖景布置TOWNHOUSE,最外围布置多层，中间布置花园

洋房；

●景观布局以中央水景为主景观，地块高地和各小组团内不景观为次

景观；

●所有的住宅尽量面对景观，最大化的实现景观利用率；

●交通组织尽量实现人车分流，车行道能到达各居住组团的外围，人

行道到达各景观；

●每个居住组团附近安排部分停车位，TOWNHOUSE自带车库；

●布置较为集中的活动场所，围绕主景设置景观晨跑道。

●考虑幼儿园的位置以及正大门到侧大门的交通设计。

1.2.2 建筑风格

根据前期定位，项目的建筑风格要体现地中海沿岸主要国家建筑特色，

分期建筑风格可以体现不同国度的建筑特色。但总体上仍是地中海轻盈

活泼的建筑风格。由于成都人对异国情调的风格接受度较高，而且地中

海风情在成都较少，具有一定的吸引力。分期建筑风格体现不同国家的

建筑特色能有效的增加楼盘特色。

外立面色彩建议：1-3期体现色彩变化，色彩从丰富到纯净，一期色彩

相对较为丰富，三期则相对纯净。

建筑屋顶建议：局部坡屋顶（可否采用欧式尖塔式屋顶），花园洋房采

用退台式屋顶，体现层次变化。

1.2.3 户型意见

户型设计方正实用，房间通透自采光较好，但总体来说，还存在部分问

题。如：户型设计无新意，结构单调，户型差异性小；主阳台偏小，可

适当考虑空中花园；部分套二面积需要拉开；套三的客厅和主卧较小；

几乎所有的套二户型都是厕所门与正大门相对。各户型的局部劣势见下

表：

修正建议：

●主阳台进深增加，改成花园阳台，可设计一定弧度，增加立面效果。

●部分套二户型可适当加大，将面积设计成90平米左右。

●建议储藏室的入口设计在厨房内。

●所有主要房间的平窗改为凸窗。

●套三的客厅和主卧可适当加宽。

●可在入口处设计玄关，避免厕所门与正大门相对。

●根据各户型的局部劣势表，进行局部调整。

1.2.4 园林景观

由于现在总平图还在调整，园林景观规划还没成形。但根据前期定位园

林以地中海海滨风情为特色，依靠项目地块内的天然湖泊，主要以热带/

亚热带植被、沙滩、水系、休闲广场等体现园林特色。以一条30米宽的

景观大道从正门口直通中心湖景，园林风格与项目定位和建筑风格相匹

配，加上大型的地中海海滨风情在成都比较少见，因此园林景观必将成

为项目的主要卖点。

建议在各期开发住宅组团的次景观要体现各期的开放主题。

1.3 市场定位

根据我司对整体市场的分析，确定本项目为以下风格：

1.3.1 项目开发主题

以地中海式风情休闲生活为开发主题。

1.3.2 项目定位

中高档地中海阳光休闲小镇

1.3.3 定位说明

地中海：地中海海水清澈，沿岸阳光充沛，经济发达，是休闲度假的理

想去处。地中海沿岸有许多著名的旅游国家(如希腊、马耳他、摩洛哥)

和旅游城市(如西班牙的巴塞罗那、法国的尼斯、意大利的那不勒斯、希

腊的雅典)，吸引世界各地游客前去旅游度假。沿岸当地居民更是充分享

受地中海的阳光、沙滩、海浪、舞蹈、酒廊，整个地中海的生活离不开

阳光、离不开休闲。地中海沿岸城市受到古希腊、古罗马、古西班牙、

及近代英国和法兰西的统治,带有浓烈的欧洲发达国家的文化色彩，沿岸

的建筑也不例外.所以沿岸发达地区的建筑形式也主要为希腊、意大利、

法国、英格兰及西班牙风格。

阳光生活：阳光下的休闲生活是轻松欢快的，阳光下的建筑虽然色彩丰

富，但仍不失轻轻盈、活泼、欢快。

休闲小镇：项目所打造的休闲城镇的概念，项目商业设施、会所、园林

及道路等配套设施既要有一定的层次，整体布局及其风格仍需有休闲的

特色。

1.4 客户定位及客户心理把握

作为公兴镇第一个商品房开发项目，可以把当初华阳镇的发展作一个参

照。根据本司对华阳镇新城房地产整体的发展及其购买群体的调查，成

都市区、成都市外购房者、华阳本地比例大约是７：２：１；作

为早期开发的滨河花园中所有房屋成都人买走了４０％，广安、

泸州、西藏等地的外地人买走了５５％，华阳本地人只消化了

5％；府河音乐花园中成都人购买了60％，外地人购买了30％，本地人购买了10％。参照华阳镇早期开发项目的情况，以下为