关于非农建设用地与征地返还用相关问题的理解

1、非农建设用地定义：根据市政府1993年发布的《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》、2004年发布的《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》划定的非农建设用地。

非农建设用地指标台帐包括：

（1）工商用地（工业和商住，未明确具体用途的按一半工业指标和一半居住用地指标【关于严格征转地补偿和土地置换管理的若干规定中第九条第（三）款】），此类用地进入市场交易。

（2）居民住宅用地（含一户一栋的住宅用地、统建楼用地），此类用地不能进入市场交易。

（3）公共设施用地。此类用地不能进入市场交易。

说明：非农建设用地中只有工商用地指标适用《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》适用城市更新办法中城中村地价政策的《更新办法》第三十六条规定的地价计收标准：

（一）福田区、罗湖区、南山区、盐田区原农村集体已划定红线范围内的用地。

（二）宝安区、龙岗区、光明新区、坪山新区根据《深圳市宝安龙岗两区规划国土管理暂行办法》（深府[1993]283号）和《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》（深府2004[102]号）划定给原农村集体的非农建设用地。

（三）1993年以后，以土地主管部门核发的用地批复或土地使

用权出让合同形式批准给原农村集体经济组织或其继受单位的征地返还用地。

已批准合作建房并签订土地使用权出让合同、已办理产权转移或享受过城中村地价政策的用地不再适用《更新办法》第三十六条规定的地价计收标准。

符合本条第一款规定的用地中的工业区部分，按照《更新办法》第三十六条的规定计收地价。

2、征地返还用地定义：政府征收原农村集体所有的土地后，返还给原农村集体经济组织的建设用地。

【关于严格征转地补偿和土地置换管理的若干规定】实施前，由土地主管部门签订征地补偿协议，确定以土地安置方式解决征地补偿问题但尚未安置的。

用地规模：按补偿协议的约定确定；

用地用途：未明确。（征地返还用地按居住用地评估，非农建设用地中的工商用地按一半工业，一半居住用地评估）

选址范围：

集体非农建设用地使用权流转管理面临的主要矛盾与对策

现行法律规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，换言之，集体土地资产价值的实现只能通过征为国有而没有别的途径。建设用地供地渠道的单一性，使得集体土地各种产权不仅先天发育不足，而且后天还受到种种歧视，集体建设用地一直游离于土地市场之外。即使进入市场。也受到诸如使用主体、使用范围等种种限制。一涉及流转，一般都先征为国有再办理出让。这种简单划一的做法，利少弊多，其最大的弊端在于：人为制造了国家所有制和农民集体所有制在土地收益权上的不平等。以现行的征地制度为例来分析，不难看出这一点：在用地者所要支付的总地价的构成来看，第一部分为用地单位所要支付的被征地农民及集体经济组织的土地补偿、安置等费用；第二部分为上缴国家的各项税、费；第三部分为交地方政府的土地出让金及各项配套费用。在这过程中，用地者动用了国家征地权（实际上显得过于泛滥），以相当低廉的使用资源的“补偿”价格代替国家解决了对农民集体土地永久性所有权的“买断”，取得了一定年限的土地使用权；国家在得到用地者支付的土地税、费后，拥有了永久性的土地所有权；农民（包括农村集体经济组织）在得到了一定的土地补偿（这种补偿在总地价中所占比例是较低的）后永久性失去了在土地上投入、收益的权利。这种由于历史原因形成的不合理已引起越来越多的有识之士的关注和政府管理部门的反思。在市场经济条件下，如何确保经济和社会可持续发展对资源的合理利用，如何切实保护农民的土地财产权，维护集体土地所有者的合法权益，促进农村的社会稳定，已成了从中央到地方各级政府普遍关注的热点问题。笔者以为，在《宪法》承认农村集体土地所有权与国有土地所有权并存的今天，国有土地、集体土地不同的“出身”不应该影响各自主体产权的地位。如同国家对城镇国有土地使用权拥有土地处置、收益等相应权利一样，农村集体土地的处置、收益权也应交还给集体土地所有者。两种产权，纳入同一市场，可促使其互为补充，共同发展，这是本文立论的基础。下面，本文将就集体建设用地流转管理方面存在的几种矛盾作些剖析，并结合实际谈谈对策。一、当前面临的主要矛盾（一）在城市化进程中大批集体土地转为国有与离开土地的农民进城后缺少基本生活保障之间的矛盾新《土地管理法》实施以来，随着城市化进程的加快和土地用途管制的逐步到位，在城市规划区内各功能区的划分越来越具体。而所有权则体现为单一化。以近郊工业园区为例，按现行政策，这类项目用地必须使用国有土地。考虑到招商引资的“门槛”问题，一般工业用地地价普遍较低，而地方政府在这其中又不可能贴补资金，因此，牺牲较多的往往是集体土地所有者的利益。这种情形类同于20世纪70—80年代初各种乡镇集体企业大规模兴起时。所不同的是，乡镇集体企业以低成本取得地价，以后土地增值部分的产权仍界定为乡镇集体所有，而且从理论上讲，每一个集体经济组织成员都将有可能享受未来土地增值所带来的利益。而现行工业园区以低成本取得地价，源源不断的增值部分却名正言顺归企业（转化为利润）及国家（转化为税收）所有。虽然出让金的大部分返还给了乡镇，但一次性较低的补偿费不足以解除失去土地后的农民长期的后顾之忧。不少农民虽然进了城。但由于种种复杂的历史原因，使他们在诸如就业机会、社会保障等方面不可能真正与城市居民享有同等权利，由此造成这一大批“非农业人口”进了城却离不开村。为了维持基本的生活，出租、买卖宅基地等隐形交易现象就产生了，客观上造

农用地专用与征地管理

农用地专用与征地管理 1、农用地专用是《土地管理法》规定的重要内容，是控制建设用地增长，保护农用地尤其是耕地普遍采用的手段。《物权法》规定，国家对耕地实施特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。 2、土地征收是指国家为了社会公共利益的需要，依据法律规定的程序和批准权限，并依法给与农村经济组织及村民补偿后，将农民集体所有土地变为国有土地的行为。我国土地征收的前提是保护公共利益。《宪法》规定，国家为了公共利益，可以依法对集体所有的土地进行征收。 3、农用地能否转为建设用地，首先应当看其是否符合土地利用总体规划规定的规划用途，只有符合土地利用总体规划规定的用途，才能转为建设用地。国务院批准的大型能源、交通、水利等基础设施用地需要改变土地利用总体规划的，根据国务院批准的修改规划。经省、自治区、直辖市人民政府批准的能源、交通、水利等基础设施建设用地，需要改变土地利用总体规划的，属于省级人民政府土地利用总体规划批准权限内的，根据省级人民政府的批准文件修改土地利用总体规划。 4、农用地转用的依据包括：土地利用总体规划、土地利用年度计划、建设用地供应政策。土地利用年度计划指标包括：农用地转用计划指标、土地开发整理计划指标、耕地保有量计划指标。 5、农用地转为建设用地实行两级审批的制度，即国务院和省级人民政府。 6、国务院批准农用地转用的批准权限：（1）省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的。（2）设计基本农田的。（3）下列建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，需报国务院批准： ①国务院批准的建设项目； ②国务院有关部门和国家计划单列市企业批准的道路、管线工程和大型基础建设项目； ③省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目； ④在土地利用总体规划确定的直辖市、计划单列市和省、自治区人民政府所在地的城市以及人口在50万以上的城市建设用地的规模范围内，为实施该规划按土地利用年度计划分批次用地。 7、经批准的农用地专用方案，由土地所在地的市、县人民政府组织实施。如果占用耕地，必须履行补充耕地的义务和责任。农用地专用和土地征收批准文件有效期为2年。 8、征地行为的特征：（1）政府行为：（2）补偿性；（3）强制性：（4）权属转移性（5）必须依法批准：征收或征用土地审批实行国务院和省级人民政府两级审批制度。应有国务院批准的有：基本农田；基本农田以外的耕地超过35平方千米；其他土地超过70平方千米。其他用地由省、自治区、直辖市人民政府批准，报国务院备案。在征地的审批中，要征收农用地，要首先或同时办理农用地专用审批。（首先办理农用地专用，或同时办理农用地专用审批。）（6）公开性：征地行为必须向社会公开，接受社会的公开监督。

2020年用地申请报告4篇

2020年用地申请报告4篇导读：本文是关于2020年用地申请报告4篇，希望能帮助到您！范文一申请人：xx 住少普乡中山村下寨村民组申请事由：我少普乡中山村下寨村民组，家庭人口3人，现有住房(包括辅助用房)2个房间30m，由于原住房是用木材修建，年已久远，局部开始腐烂，已经摇摇欲坠，父母住一间，我本人住一间(还是住在火房)，居住条件实在穷迫，因此，申请新建住房1间123m，需使用面积123m(包括厕圈)，建房地址在少三公路右侧中山村曹永国住处往上50米处串村马路两侧，四界为东抵刘高峰地界，南抵刘代宇地界，西抵刘高银地界，北抵刘高峰和刘高权地界。望上级领导现场勘察予以审核批准为谢。特此申请申请人：xxx xx年xx月xx日范文二 x x土地规划(管理所)局：我叫x x x，是×x乡x x村x x组农民。由于下列几个原因，我申请新建住房。一、我现住的房屋，因我两兄弟均已成家，并生子，人均居住面积狭小(具体是多少可以写上)，还要堆放农具、存放粮食。因而建新房非常有

必要。二、我建房的方案是：拆除现有的住房，在老地基建新房，不占用其他用地。所建房屋为一楼一底，约xxx平方米。特此申请，敬请审核批准。申请人：xxx xx年xx月xx日我单位负责开发建设的××项目已经完成相关前期工作，特申报建设项目用地预审，现就该项目有关情况报告如下：一、建设单位基本情况主要内容：建设单位设立情况、性质(中央国家机关、事业单位、驻京部队或其他性质单位)、业务范围和本单位现有用地情况。二、建设项目基本情况主要内容：该项目建设的相关背景、必要性;项目拟用地选址规划依据和具体位置，建设项目用地总规模、用地性质、建筑规模以及功能布局等建设方案详细内容，项目投资总额和资金来源;建设项目前期工作进展情况和已经取得的相关批准文件;其他需要特殊说明的情况。三、建设项目用地情况主要内容：建设项目用地总规模及确定的有关依据、标准等;建设项目用地的现状权属情况，包括总用地中国有土地和集体土地面积，用地现状中农用地、建设用地、未利用地面积情况，占用耕地或基本农田的面积，占用耕地的及补充方式、标准和资金落实情况;建设项目用地方式(包括征收、占用)等情况;建设项目相关用地指标情况，包括建筑密度、容积率、行政办公及生活服务设施用地(或分摊土地面积)情况等。申请人：

浅谈集体非农建设用地入市对我国耕地保护的影响

浅谈集体非农建设用地入市对我国耕地保护的影响在现行征地制度法律框架下，打破了“集体建设用地进入市场，必须先被国家征用”的传统。集体土地入市给我国耕地保护方面带来的影响，是一个非常重要的问题。通过对集体土地入市的动因、影响我国耕地保护的因素进行分析，进而探讨集体土地入市对耕地保护的影响及解决对策。标签：集体非农建设用地入市；耕地保护；土地制度 1 集体非农建设用地入市的动因集体非农建设用地入市，现在已经成为农村经济甚至是社会经济发展的一个强大的推动力，它促进了农村经济的发展，增加了农民的收入。同时，也在一定程度上缓解了城市用地的压力，促进了城市经济的快速发展。其集体非农建设用地入市的动因主要有以下几个方面： (1)经济发展和城市化进程的加快，导致土地需求不断增加。建设用地是一种稀缺资源，随着经济的快速发展和城市化进程的加快，对建设用地的需求不断增长，其稀缺性越来越明显。城镇国有土地可供量非常有限，这种日益突出的供求矛盾，为集体非农建设用地入市创造了条件。 (2)土地征用制度不合理，导致农民利益无法受到保护。我国现行的土地征用制度带有严重的计划经济体制色彩，存在着很多弊端，严重侵犯了农民的利益。在征地过程中，普遍存在补偿标准低、土地增值收入不合理、任意扩大征用权、以“公共利益”替代农民对土地权益的占有、安置模式有缺陷等问题，使得农民的权益受到极大的损害，从而导致了农民对征地的抵触，也形成了农村集体非农建设用地的自由流转。 (3)土地自身价值的利益驱动是集体非农建设用地入市的另一重要原因。建设用地的需求不断增长后，土地市场中建设用地的价格不断攀升，而当土地由农业用途转为非农业用途时，会有很高的增值收益。土地市场的高额利润会刺激土地所有者增加土地供给，以获得土地收益。一些集体经济组织或农民个人受经济利益的驱动，进一步促进了集体非农建设用地的入市。 2 影响我国耕地保护的因素分析我国耕地保护面临着日益减少的严峻形势，影响我国耕地保护的因素主要有以下几个方面： 2.1 土地产权制度因素

建设用地法律法规汇编

建设用地法律法规汇编 1、中华人民共和国土地管理法(2004修正) 2、中华人民共和国土地管理法实施条例（2014年修订） 3、国务院关于深化改革严格土地管理的决定 4、国务院关于加强土地调控有关问题的通知 5、国土资源部关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知 6、国土资源部、住房和城乡建设部关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知 7、建设项目用地预审管理办法 8、国土资源部关于改进和优化建设项目用地预审和用地审查的通知（最新2016.11） 9、国土资源部关于加强城市建设用地审查报批工作有关问题的通知 10、建设用地审查报批管理办法（最新2016.11） 11、城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 12、城市国有土地使用权出让转让规划管理办法 13、最高人民法院关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见 14、最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释

15、招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 16、协议出让国有土地使用权规定 17、划拨土地使用权管理暂行办法 18、划拨用地目录 19、国土资源部关于规范国有土地租赁若干意见 20、闲置土地处置办法 21、重磅！利用集体建设用地建设租赁住房试点方案公布 22、城市地下空间开发利用管理规定(2011年修正) 23、住房城乡建设部、国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知 24、中华人民共和国人民防空法（2009年修正） 25、财政部、国家人防委员会关于平时使用人民防空工程收费的暂行规定 26、财政部、国家人防委员会关于平时使用人民防空工程收费的暂行规定 27、国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定 28、国土资源部办公厅关于出让土地改变用途有关问题的复函 29、国土资源部办公厅关于作价出资（入股）土地使用权转让有关问题的复函 30、最高法院：政府收回国有土地时未引用法律条款，无效！（指导案例）

农村集体建设用地使用权流转的对策建议

农村集体建设用地使用权流转的对策建议摘要：目前，农村集体建设用地使用权流转现象大量存在。文章从城市建设、土地利用方式转型、农民增收与农村稳定以及流转博弈角度分析了导致流转的深层原因，并从法律法规缺陷、流转管理、收益分配和市场协调方面探讨了流转的主要问题，最后就规范农村集体建设用地使用权流转提出了针对性的对策建议。关键词：农村；土地使用权；流转关于农村集体建设用地使用权流转的讨论由来已久，尽管就是否放开农村集体建设用地使用权流转市场的问题理论界一直是各抒己见，争论不休，但实践中农村集体建设用地使用权的流转已经大量存在，其数量和规模也呈现明显上升趋势。资料显示，上海市截至1999年末，2万多个乡（镇）村工业在完成改制和改组过程中，大部分已经实现非农建设用地流转，涉及到集体建设用地面积 25万亩左右；珠三角地区通过流转的方式使用农村集体建设用地实际超过集体建设用地的50%，而在粤东、粤西及粤北等地，这一比例也超过20%；河南城郊结合部家电市场、建材市场和集贸市场等使用的土地全部是集体土地；湖北典型调研区域农村集体建设用地中参与流转的比例均在50%以上，部分地区甚至高达80%。面对农村集体建设用地大量流转的事实，继续讨论是否放开农村集体建设用地使用权流转市场显然是不合时宜的，既然流转市场已经存在，问题的焦点就应该是弄清导致流转的深层原因，流转中存在着什么问题，以及如何规范流转行为，促进市场的良性发展。一、农村集体建设用地使用权流转的深层原因（一）城市建设的步伐加快形成巨大的用地需求拉力自1996年城市化率首次超过30%，近10年全国城市化速度明显加快，20XX 年全国城市化率达到%，比1996年增长个百分点，而1986-1996年的全国城市化率仅增长个百分点。同时，国内生产总值保持高速增长，20XX年全国国内生产总值为209407亿元，与1996年相比，年均增长%，且近4年增长率一直维持在10%以上。土地要素作为城市经济增长的重要支撑，必然水涨船高。统计资料显示，20XX年全国建成区面积30406平方公里，是1995年的倍，1995-20XX年间《全国土地利用规划纲要1997-20XX年》城市建设累计征用土地11563平方公里，实施以来，不到规划期末，很多城市的规划指标已经捉襟见肘，一些地区甚至5年就用完10年指标。面对巨大的用地需求，依靠征地的传统供地方式必然陷入窘境，近些年征地矛盾激化和征地纠纷增多一定程度反映出土地供求的紧张状态。农村集体建设用地使用权的流转作为土地供给的新途径，无疑是缓解土地市场紧

什么情况下集体土地能用于非农建设

什么情况下集体土地能用于非农建设《土地管理法》第63条的部分内容，即“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，予以解读为“目前集体土地的使用权无论通过什么方式转让，均只能用于农业建设，除非将集体土地通过征收程序完成国有土地的‘变性’，再通过国有土地的流转程序进行交易流转，否则不得用于其他用途。” 其实，通过征收集体土地“变性”成国有土地再行流转，只是集体土地用于非农建设的合法路径之一，而非唯一。《土地管理法》第63条的部分内容就提供了多样化的路径，指出符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的可用于非农建设，但必须同时满足以下条件： 1.企业是乡镇企业根据《土地管理法》第43条的规定可知，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。在农民集体所有的土地上兴办企业的，只能是乡镇企业，而不能是其他性质的企业。对于何为乡镇企业，《乡镇企业法》第2条进行了详细的规定，此处不赘述。 2.企业用地符合土地利用总体规划根据《土地管理法》第59条的规定可知，乡镇企业、乡(镇)村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡(镇)村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设;建设用地，应当符合乡(镇)土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照《土地管理法》第44条、第60条、第61条、第62条的规定办理审批手续。同时，根据《乡镇企业法》第28条第1款的规定可知，举办乡镇企业，其建设用地应当符合土地利用总体规划。 3.企业用地依法取得即须按照《土地管理法》第44条、第60条、第61条等的规定，企业建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续，以及其他审批等手续。同时，根据《乡镇企业法》第28条第2款的规定可知，举办乡镇企业使用农村集体所有的土地的，应当依照法律、法规的规定，办理有关用地批准手续和土地登记手续。总而言之，是需要依法取得土地使用权。 4.企业发生破产、兼并等情形根据《乡镇企业法》第11条的规定可知，乡镇企业依法实行独立核算，自主经营，自负盈亏。具有企业法人资格的乡镇企业，依法享有法人财产权。同时，根据《土地管

阜阳市2019年第22批次集镇建设用地项目征地补偿和安置方案(2020)

阜阳市2019年第22批次集镇建设用地项目征地补偿和安置方案（2020）经安徽省人民政府2019年12月3日《关于阜阳市2019年第22批次集镇建设用地的批复》（皖政地〔2019〕1041号）、《阜阳市人民政府征地公告》（阜政秘〔2020〕58号）批准，阜阳市人民政府在颍泉区宁老庄镇境内征收集体土地用于集镇建设。为实施征地工作，根据原国土资源部《征收土地公告办法》、《安徽省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、《安徽省自然资源厅关于按照新修正〈土地管理法〉实施建设用地审查报批有关工作的通知》（皖自然资〔2020〕70号）、《阜阳市财政局阜阳市国土资源局关于调整阜阳市城市规划区内集体土地征收临时安置补助费标准的通知》（财建〔2015〕369号）、《阜阳市人民政府办公室关于进一步规范阜城集体土地上房屋征收补偿安置工作的通知》（阜政办〔2015〕30号）等有关规定，结合本地实际情况，特制定征地补偿和安置方案：一、建设用地项目名称阜阳市2019年第22批次集镇建设用地项目。二、被征收土地位置被征收土地位于颍泉区宁老庄镇锦湖村境内（四至范围详见勘测定界图）。三、被征收土地单位及面积被征收土地属颍泉区宁老庄镇锦湖村农民集体所有。总面积0.4035公顷，均为农用地（含耕地0.3925公顷）。四、征地补偿标准和支付方式（一）土地补偿费和安置补助费标准根据《安徽省自然资源厅关于按照新修正〈土地管理法〉实施建设用地审查报批有关工作的通知》（皖自然资〔2020〕70号）土地补偿费和安置补助费标准、其他地上附着物补偿标准待省政府、市政府新标准颁布实施后执行。（二）支付方式和对象征地补偿费按照《安徽省征地补偿准备金管理办法》规定支付： 1.财政部门根据批准的征地补偿安置方案和审定的补偿费用发放名单，依法将征地补偿费用足额拨付到位。属补偿农村集体经济组织的，拨付给农村集体经济组织；属补偿被征地农民的，通过一卡通直接发放给被征地农民；属被征地农民的社会保障费用，直接拨付至社保基金专户。 2.征地补偿费用发放情况要向被征地农村集体经济组织和农民公示。

建设用地使用权

第5单元建设用地使用权考点1 建设用地使用权的取得（★★☆） 1.创设取得（一级市场）（1）除兴办乡镇企业、村民建设住宅、乡（镇）村公共设施以及公益事业建设经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有土地的外，其他对集体土地的建设利用，都必须先征归国有，然后取得国有建设用地使用权。（2）创设取得建设用地使用权的方式包括有偿出让和无偿划拨。（3）用于商业开发的建设用地，不得以划拨方式取得建设用地使用权。（4）建设用地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式，其中，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让，没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。 2.移转取得（二级市场）（1）以出让方式取得的土地使用权，转让房地产时应当符合的条件 ①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； ②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件； ③转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。（2）以划拨方式取得的土地使用权，转让房地产时应当符合的条件 ①按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批； ②有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。（3）不得转让的房地产 ①以出让方式取得土地使用权的，不符合法定转让条件的； ②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； ③依法收回土地使用权的； ④共有房地产，未经其他共有人书面同意的； ⑤权属有争议的； ⑥未依法登记领取权属证书的； ⑦法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。 3.登记（1）建设用地使用权的设立、转让、互换、出资、赠与，应当办理登记手续，建设用地

关于集体建设用地直接入市流转的分析和思考

据有关部门测算，2020年我国要达到城镇化率60%、工业化率70%的目标，需要增加1.5亿亩建设用地。而在18亿亩耕地红线下，未来13年我国实际可以增加的建设用地不足3000万亩。1.2亿亩建设用地缺口已成为我国经济发展最严重的资源约束［1］。民革中央在去年的全国政协上提交了的《关于促进农村集体建设用地流转，推进我国工业化城镇化进程的提案》中指出，解决建设用地缺口的关键在于城镇化进程中促进农村集体建设用地向城市建设用地合理有序有效流转，这对我国的土地制度改革以及城乡一体化发展具有重要意义。 1集体建设用地流转的现状分析 1.1现有集体建设用地流转模式的分析与评价自1999年底国土资源部批准安徽省芜湖市为全国第一个农民集体所有建设用地使用权流转试点后，全国各地对集体建设用地流转管理进行了有益的探索，形成了“转权让利”、“保权让利”和“规划区内外分别对待”三种基本模式。分析、比较各模式的利弊，对于创新我国集体建设用地流转制度具有重要的现实意义和法律意义。 1.1.1“转权让利”模式 “转权让利”模式是指在集体建设用地流转时，将集体建设用地的所有权转为国有，并补办国有土地出让或租赁手续，收取的土地收益大部分返还集体经济组织。这种模式通过国家征地使集体土地所有权变为国家土地所有权，统一由国家作为土地使用权出让主体在一定年限内统一出让给土地使用者，并根据“谁投资，谁受益”和公平分配的原则，按一定比例给予原土地所有者或使用者、乡镇基础设施投资者合理的补偿。浙江宁波市、温州市、山东威海市、江苏常州、广东省深圳、江苏省昆山等均采取这种模式。该模式核心内容是“同种产权、同一市场”，不管规划区内还是规划区外都严禁集体建设用地不经过征用直接入市流转，不再保关于集体建设用地直接入市流转的分析和思考吕春梅（福建师范大学经济学院，福建福州 350007）摘要：伴随我国工业化和城市化的快速发展，农村集体建设用地的资产价值日益凸显，流转大量存在，已是不争的事实。而法律却严格限制集体建设用地流转，导致了农村集体建设用地流转的失序与混乱。本文通过对集体建设用地流转模式和存在问题的分析得出，集体建设用地直接入市是一种制度创新，并对其进行了理论上的分析。最后本文提出了规范集体建设用地流转对策。关键词：集体建设用地；直接入市；建设用地统一市场 The Reflcet on the Direct Circulation of Collective Construction Land LV Chun-mei (Fujian Normal University of Economics,Fuzhou 35007,China) Abstract:With the fast development of industrialization and urbanization,asset value of rural collective construction land is gradually protruding.It is an indisputable fact of the abundant circulation.However,the circulation of collective construction land is strictly limited by the law which results circulation confusion of collective construction land.Based on the analysis to collective construction land circulation modes and problems,the paper thinks that the collective construction land goes into the market directly is an institutional innovation and analyzes it theoretically.Finally,the paper proposes some measures for standardizing collective construction land circulation.Key words:Collective construction land;direct circulation;uniform market of construction land 第10卷第1期2011年2月 Vol．10No．1Feb ．,2011 广东土地科学 GUANGDONG LAND SCIENCE

深宝〔2005〕56号关于印发《宝安区城市化非农建设用地划定操作办法》的通知

深宝府〔2005〕56号关于印发《宝安区城市化非农建设用地划定操作办法》的通知各街道办事处，区有关单位：《宝安区城市化非农建设用地划定操作办法》已经区城市化转地工作领导小组审议通过，现予印发，请遵照执行。深圳市宝安区人民政府二○○五年七月五日宝安区城市化非农建设用地划定操作办法第一章总则第一条为全面落实市委市政府关于加快宝安龙岗两区城市化进程的工作部署，推进宝安区城市化土地转制工作，做好宝安区城市化非农建设用地划定工作，根据《中共深圳市委深圳市人民政府关于加快宝安龙岗两区城市化进程的意见》（深发〔2003〕15号）、《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》（深府〔2004〕102号）、《深圳市宝安龙岗两区城市化转地工作实施方案》（深府〔2005〕63号）、《深圳市宝安龙岗两区城市化非农建设用地划定办法》（深府〔2005〕65号）等有关文件精神，结合实际情况，对宝安区城市化非农建设用地划定制定本操作办法（以下简称“本办法”）。第二条非农建设用地划定工作（以下简称“本次工作”）应遵循实事求是、尊重历史、利益兼顾、精简程序、提高效率的原则，按城市化要求，和城市化转地工作同步进行，同时完成。

第三条非农建设用地划定的对象为：城市化集体土地转为国有土地后，经审核符合划定非农建设用地条件的宝安辖区原农村集体经济组织的继受单位或者经济组织（以下简称“继受单位”)。第四条对于经审定的非农建设用地指标及非农建设用地划定方案，继受单位不能接受的，不影响非农建设用地划定及城市化转地正常工作的进行。第二章组织机构与职责分工第五条区城市化转地工作领导小组（以下简称“区转地领导小组”）统一指挥、协调和监督本次工作，审定非农建设用地指标和划定方案。区城市化转地领导小组办公室（以下简称“区转地办”）具体组织本次工作，负责接收区相关职能部门按要求提供的继受单位的审核成果资料，组织非农建设用地指标的初步核算，组织非农建设用地指标及划定方案的审查和报批、实施公示等。街道城市化转地工作领导小组办公室（以下简称“街道转地办”）负责辖区内非农建设用地划定的具体实施，会同规划部门、继受单位核算非农建设用地指标、提出划定方案，并协助实施公示等。继受单位在街道转地办组织、指导下，负责提出本辖区非农建设用地的申报方案。第六条各有关职能部门应各司其责，协同做好本次工作。区国有资产管理办公室（以下简称“区国资办”）负责按要求提供继受单位及其对应的原农村集体经济组织名册，填报《街道办事处居委会继受单位名册》（附件1)。区公安部门负责按要求提供继受单位原建制批准转变之日（以2004年3月31日为准）的户籍户数和人口数，填报《街道办事处居委会继受单位户籍数、人口数统计表》（附件2）。

一般建设用地征地补偿程序 (2).doc

2010年一般建设用地征地补偿程序 1、公告依照法定程序批准征收土地后，由被征收土地所在地的市、县人民政府公告，将批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征收土地所在地乡（镇）、村予以公告。 2、登记被征收土地的所有权人、使用权人在公告规定期限内到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。 3、补偿标准补偿费用包括： ①土地补偿费。征收耕地的补偿费为该耕地的被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收其他土地的，补偿由省、自治区、直辖市参照耕地的标准规定。 ②安置补助费。征收耕地的，按照需要安置的农业人口数计算。每一个需要安置的农业人口安置补助标准为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。征收其他土地的，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的标准规定。按照上述标准支付，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。 ③地上附着物和青苗的补偿费。标准由省、自治区、直辖市规定。

4、公告、实施征地补偿方案市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征收土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见。征地补偿安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。 5、争议的处理对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。争议不影响征地方案的实施。 6、补偿费用的支付土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗所有者所有。安置补助费专款专用，根据需要安置人员的安置情况支付。

浅谈建设用地使用权的产生和期限

浅谈建设用地使用权的产生和期限导读：本文是关于浅谈建设用地使用权的产生和期限，希望能帮助到您！浅谈建设用地使用权的产生和期限苏佰林（一）建设用地使用权的产生建设用地使用权的产生，如果从建设用地使用权人的角度来考察，就是建设用地使用权的取得。建设用地使用权作为一种不动产物权，则不动产物权的一般取得原因（如继承），自然也适用于建设用地使用权。在此只叙述建设用地使用权取得的几项特殊原因。根据承载建设用地使用权的土地法律属性，可将建设用地使用权的取得分为两大类：在国家所有的土地上设立的建设用地使用权和在集体所有的土地上设立的建设用地使用权。 1.在国家所有的土地上设立的建设用地使用权，它的产生方式包括：（1）划拨方式。土地划拨，是土地使用人只需按照一定程序提出申请，经主管机关批准即可取得土地使用权，而不必向土地所有人支付租金及其他费用。我国物权法规定，严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第43条规定：“划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。”根据土地管理法的有关规定，可

以通过划拨方式取得的建设用地包括：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。上述以划拨方式取得建设用地，须经县级以上地方人民政府依法批准。（2）出让方式。建设用地使用权出让是国家以土地所有人身份将建设用地使用权在一定期限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付建设用地使用权出让金的行为。土地使用者通过这种出让建设用地使用权的行为即取得建设用地使用权。建设用地使用权出让有三种形式：协议、招标和拍卖。协议是由市、县人民政府土地管理部门（代表国家作为出让方），与土地使用人按照平等、自愿、有偿的原则协商一致后，签订建设用地使用权出让合同。招标和拍卖，应当先由市、县土地管理部门发出招标、拍卖公告，通过招标、拍卖程序，签订建设用地使用权出让合同。根据我国物权法的规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取拍卖、招标等公开竞价的方式出让。采取拍卖、招标、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。设立建设用地使用权，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：①当事人的名称和住所；

农村集体建设用地使用权流转问题探析

禁止。在对集体土地建设用地的使用上，《土地管理法》也做了如下规定：“农村集体土地所有的土地使用权，不得出让、转让或出租用于非农建设，但是符合土地利用总体规划，并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形，致使土地使用权依法转移的除外”。这就造成实际操作性差。在收益权方面，由于集体土地不能直接参与市场经营活动，如房地产开发，使得农村集体组织丧失了这部分土地收益，农村集体经济实力难以壮大。此外，由于国家征地的强制性，集体土地所有者在如何处分自己土地时缺乏地位，土地的大部分收益被政府拿走，造成失地农民生活困难。为了获取更高的利益，在市场经济的拉动下，农村集体经济组织和村民将农用地充当建设用地进行交易，对土地利用总体规划和城市规划实施及耕地保护政策造成冲击，正常土地市场秩序受到严重干扰。 2.土地流转不规范，缺乏契约约束，影响稳定集体建设用地私下流转，得不到法律的保护。在征地拆迁中，往往因为补偿费用问题，卖出方反悔，要求收回所卖的集体土地和地上建筑物。因为交易双方的交易行为不被法律认可，因此买方的权益得不到法律的保护，造成交易双方的矛盾，以致发生信访，甚至流血冲突，影响社会稳定。 3.耕地保护制度受到冲击过去，农村集体建设用地流转必须通过征地途径，“低进高出”的特点突出，征地前后土地价格相差甚远，不可避免地造成农民心理失衡。一些农村集体受经济利益的驱动，想方设法通过各种途径将耕地转为建设用地，造成耕地的大面积减少。而耕地、基本农田的保有量关系到国家的粮食生产安全，因此，在治理、规范集体建设用地流转的过程中，必须严格执行土地用途管制制度，加强规划引导，切实保护好耕地和基本农田。 4.集体土地资产和国家土地收益大量流失集体建设用地虽然是乡镇或村等集体经济组织所有，但这些土地的增值源于国家或地方各级政府对配套基础设施和公共公益事业等多方面的投入，以及土地所有者对土地的先期投入。长期以来，集体建设用地的流转一直是自发的、无序的隐形交易，谁交易谁受益，这就造成了集体土地资产和国家土地收益的流失。三、规范农村集体建设用地流转制度的对策和建议 1.加快法制建设，为流转提供法律保障通过立法或修改、完善相关法律法规，废除对农村集体所有土地的歧视性规定，明确农村集体土地与国有土地同地、同价、同权，全面推行集体建设用地使用权流转。在符合土地利用规划和用途管制的前提下，允许农村集体土地和国有土地一样通过出让、租赁等方式向用地单位有偿提供建设用地使用权，供其进行开发建设，建立统一、开放、有序的土地交易市场体系。凡不属于法律明确的公共利益范畴的其他建设项目用地，应当通过土地一级市场取得国有土地使用权，没有

建设项目用地申请报告

建设项目用地申请报告申请报告范例一 xx市国土资源局：我单位负责开发建设的××项目已经完成相关前期工作，特申报建设项目用地预审，现就该项目有关情况报告如下：一、建设单位基本情况建设单位设立情况、性质(中央国家机关、事业单位、驻京部队或其他性质单位)、业务范围和本单位现有用地情况。二、建设项目基本情况该项目建设的相关背景、必要性; 项目拟用地选址具体位置、规划依据和所在区域的功能定位，建设项目用地总规模、用地性质、建筑规模以及功能布局等建设方案详细内容; 项目投资总额和资金来源; 建设项目前期工作进展情况和已经取得的相关批准文件; 其他需要特殊说明的情况。三、建设项目用地情况建设项目用地总规模确定的有关依据、标准和过程等; 建设项目用地的现状权属情况，包括总用地中国有土地

和集体土地面积，用地现状中农用地、建设用地、未利用地面积情况，占用耕地或基本农田的面积，占用耕地的补充方式、标准和资金落实情况; 建设项目用地方式(包括征收、占用)等情况; 建设项目相关用地指标情况，包括建筑密度、容积率、行政办公及生活服务设施用地(或分摊土地面积)情况等。特此报告。附件： ①企业法人营业执照或事业单位法人证书、行政机关组织机构代码证(复印件); ②法定代表人身份证(复印件)及委托书(原件); ③标注项目用地范围和坐标的地形图(原件); ④其他有关资料(复印件)。 (申请单位盖章) ××年×月×日申请报告范例二工业城国土资源局：我单位负责招商引进建设的上海大众汽车斯柯达4s店项目已经完成相关前期工作，特申报建设项目用地预审，现就该项目有关情况报告如下： 1、信阳强能新型墙材有限公司概况信阳强能新型墙材有限公司是市茶文化节招商引资项目，专业从事新型墙体材

非农用地指标

深圳应该放弃“非农用地”这个概念 10月12日,在深圳规土委办公楼818室的周末“酷茶会”上，我做一简短的发言，讲的是“非农用地”问题。在此简录，供昔日同事们参考。一、非农用地概念对于深圳已经不适用，应该舍弃。非农用地的全称是“农村集体非农业用途的建设用地”。放弃非农用地的理由： 1）05年深圳实现全面城市化，已经不再有农民、不再有非农用地； 2)即使原来部分村集体经国土部门划定过一些非农用地，那也是为了以村集体申报旧改项目、在旧改项目上取得地价优惠所采取的权宜之计，原住民集体并不会真的守住这个划定范围、自觉不再扩张，所以认定这类既不均衡也不权威的划定，并让现在的股份公司资产处理打上非农用地的死结，是不恰当的； 3）从实际来看，原住民仅仅46万，按尽可能每户细分以获得以每户为单位的非农用地指标的趋利性划分，平均每户1.7人计，约27万户，每户非农用地400平米，所有原住民可能占有非农建设用地不会超过108平方公里，再加上道路、公园、公用设施，也不会超过150平方公里，且原住民的宅基地要么置换出来给政府，要么就包括在非农建设用地以内，而现在以原住民名义占有的建设用地超过400平方公里，上面已经布满房子，试图以划定非农用地范围而把超过非农用地范围的地收归政府，无异于痴人说梦，按这个路子走下去，非农用地划不定、违法建筑没有解。二、如何看待“非农用地划定”这个游戏的历史过程？我在规土局工作14年，其中有10年在基层管理所，对非农用地划定的工作有深切了解。在93年撤县建区同时启动宝安龙岗两区的历史用地遗留问题，就提出了非农用地划定的手段，这一手段来自土地管理法对农村集体土地的基本设定，当时在特区内外并没有引起村集

建设用地与征地补偿

遇到征地拆迁问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> 建设用地与征地补偿建设用地与征地补偿一、基本知识 (一)建设用地管理中的几个基本概念 1、建设用地——是指建造建筑物、构筑物的土地。建设用地按利用方式可分为：商服用地、工矿仓储用地、公共设施用地、公共建筑用地、住宅用地、交通运输用地、水利设施用地以及特殊用地等。 2、征收土地——国家为了社会公共利益的需要，依照法定程序将农民集体所有的土地转变为国有土地，并依法给予被征收土地的农民集体和个人合理补偿和妥善安置的行为。 3、征用土地——国家为了社会公共利益的需要，按照法律规定的程序和批准权限批准后，在一定时间内使用国有土地或农民集体所有土地，并给予被征用土地单位和个人合理补偿，使用完毕后将征用的土地交还原国有土地使用者或农民集体经济组织的行为。

4、农用地转用——是指将土地利用调查确定的农用地按照土地利用总体规划、土地利用年度计划以及国家规定的批准权限报批后转变为建设用地的行为。农用地包括：耕地、园地、林地、牧草地和其他农用地。其他农用地包括：畜禽饲养地、设施农业用地、农村道路、坑塘水面、养殖水面、农田水利用地、田坎及晒谷场等用地。 (二)建设用地审批权限按照《土地管理法》及其配套法律法规的规定，建设用地审查报批分土地征收审批和农用地转用审批。土地征收审批分国务院和省级人民政府两级审批。农用地转用审批分国务院、省级人民政府、市(州、地)人民政府(行署)三级审批。二、国家和我省近几年出台的有关政策及规定 (一)国家近几年出台的有关政策

1、国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》(国发28号) (1)控制建设用地总量 (2)严格建设用地预审 (3)调整土地供应结构 (4)加大执法监察力度一是控制建设用地总量，通过对建设用地年度计划的严格控制，防止一些地方盲目追求增长而圈占土地，乱占滥用耕地。二是严格建设用地预审。按照产业政策和市场准入标准，严格执行建设用地预审规定，把好土地供应第一关，对一些禁止性项目，停止供地;对限制性项目，提高供地标准和条件;通过对不同用途土地的供应，促进产业结构调整和产业升级。三是调整土地供应结构。按照产业集聚、布局集中、用地集约的需要，确定不同的供地政策，引导产业区域合理布局和协调发展，促进产业的梯级转移。四是加大执法监察力度。主要通过卫星遥感监测技术发现违法用地。 2、国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》(国发31号)

国有土地所有权和建设用地使用权的区分

国有土地所有权和建设用地使用权的区分国有土地所有权是指国家占有、使用、收益和处分属于全民所有土地的权利。城市的土地，法律规定的农村和城市郊区的土地均属于国家所有；除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。这就说明我国土地要么是属于国家的，要么是集体所有的。那么如何实现对国家土地的有效利用呢？这就涉及到民法上的所有权的问题了。土地是属于国家或者集体的，所有权归国家和集体所有，公民、法人、其他组织没有土地所有权。那我们的住房、办公楼所用的土地是怎么回事呢？其实，我们的住房、办公楼所用的土地我们是没有土地所有权的，我们有的仅仅是土地使用权。是由国务院代表国家通过对国有土地使用权的出让、划拨等方式来实现土地所有权的行使的。建设用地使用权是指自然人、法人依法对国家所有的土地享有的占有、使用和收益，建造并经营建筑物及其附属设施的地上权。建设用地使用权只是用益物权，是我国国土资源部对我国土地划分的农用地、建设用地以及未利用地中的建设用地的土地使用权。这正是国务院代表国家对土地使用权的出让和划拨而产生的。建设用地使用权的标的是国家所有的土地，不包括集体所有的农村土地。建设用地使用权是使用权

人在国有的土地上设立的用益物权。建设用地使用权人对土地没有所有权，但是他对他所享有的使用权的土地上的建筑物、构筑物及其附属设施享有所有权，即是土地所有权的“土地使用权+房屋所有权”的房地产结构。同时，国有土地所有权的取得是法定取得、原始取得，而建设用地使用权的继受取得，是通过出让和划拨的方式取得的。由此可见，国有土地所有权和建设用地使用权是两个不同的概念。我们应当要区分清楚，以免引起房地产权益的争议。