金晖房地产开发有限公司五年发展规划纲要

金晖房地产开发有限公司五年发展规划纲要（2012-2016）二〇一二年三月目录第一章发展回顾与总结一、基本情况............................................................1二、主要业绩............................................................1三、存在问题 (3)

第二章房地产市场形势分析一、2011 年房地产市场回顾………………………………4二、未来房地产市场趋势展望…………………………………6三、面临的挑战………………………………………………8 第三章指导思想和奋斗目标一、指导思想……………………………………………………9 1、企业发展定位……………………………………………9 2、企业发展战略……………………………………………10 3、企业文化精神……………………………………………11二、发展目标……………………………………………………12 1、总体思路…………………………………………………12 2、总体目标…………………………………………………12 1 3、具体目标分解……………………………………………13 第四章公司发展体系架构一、组织管理机构设置…………………………………………14二、机构职能职责………………………………………………14 1、公司管理层职责与分工…………………………………15 2、部门职能

职责...................................................16三、人才队伍的建设... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 1 7 第五章工作重点、措施和建议一、项目管理.........................................................18 1、项目策划论证...................................................18 2、项目运作.........................................................18 3、生产组织过程管理.............................................19 4、成本控制管理...................................................19 5、产品质量与安全管理..........................................20二、经营管理............................................................21 1、营销策划管理...................................................21 2、产品销售管理...................................................21 3、投融资管理......................................................22 4、风险防范管理...................................................22 2三、物业管理............................................................23 1、目标任务.........................................................23 2、管理运作模式...................................................23四、人力资源管理 (25)

五、建议..................................................................26结束语 (27)

附：公司五年经营发展目标体系表 3 第一章发展回顾与总结一、基本情况金晖房地产开发有限公司成立于2005 年，是金晖集团下属子公司。主营业务包括房地产开发、物业管理服务，下属有金晖物业管理有限公司。目前，公司拥有二级房地产开发资质，三级物业管理资质，注册资金 3 亿元，固定资产526 万元。金晖房地产开发有限公司现有员工50 人，其中管理岗位人员16 人，专业技术岗位人员8 人；学历结构为本科以上14 人，，即：大专以上23 人，中级职称以上24 人。内设有“一室七部”总经理办公室、行政人事部、财务部、市场营销部、工程管理部、设备采供部、造价管理部、物业管理部。金晖物业管理有限公司现有员工90 余人，专业技术人员占到了公司全体人员的5。下设综合办公室、财务办公室、盛仕华庭服务中心、盛世名邸服务中心。二、主要业绩公司成立以来，在集团公司的正确领导下，全体员工坚持以科学发展观为统领，秉承“用真诚铸造时代精品，用信誉树立卓越品质”的经营理念，抢抓机遇，加快发展，一业为主，多业并举，努力“创品牌，树形象，争一流”，用七年时间，实现了企业由小到大、由弱到强，业务由省内向省外拓展的历史性跨越，取得了经济和社会效益的双丰收，实现了跨越式发展。一是整体实力大幅提升。公司注册资金由成立初期的1000万元发展到现在的3 亿元，增长了30 倍。房地产开发资质由成立初期的国家四级资质

晋升为国家二级资质。、二是开发业绩一路飘红。累计开发完成孝义“盛仕华庭”“盛世名邸”2 个住宅小区，建筑面积26.9 万平方米，完成投资7.13 亿元。新开孝义“盛世风情”住宅小区、忻州宁武“汾和西正晖煤业培训中心” “盛世祥苑”住宅小区。建筑面积32.64万㎡，总投资7.5 亿元。“盛仕华庭”小区规划用地2.46 万平方米，规划单体建筑9 幢，建筑面积8.2 万平方米，入住500 户，建设地下智能立体车库503 个车位；于2009 年9 月底竣工交付使用。“盛世名邸”小区规划用地5.68 万平方米，规划单体建筑15 幢，建筑面积17.7 万平方米，入住1057 户，建设地下智能立体车库1050 个车位。分两期进行建设，一期工程9.6 万㎡于2010 年10 月底竣工交付使用，二期工程8.1 万㎡于2011 年11月底竣工交付使用。“盛世风情”住宅小区项目规划用地89700 平方米，规划单体建筑17 幢，建筑面积21.72 万平方米，建设地下智能立体车库1344 个车位。小区分两期进行开发，一期工程已于2011年5 月13 日正式开工。“汾西正晖煤业培训中心”项目和“盛世祥苑”住宅小区项目规划用地 4 万㎡，汾西正晖煤业培训中心建筑面积

3.25 万㎡，于2011 年4 月10 日开工建设。三是提前储备开发用地。在完善已竣工交付使用盛仕华庭、盛世名邸 2 个小区的同时，公司积极寻找新的开发项目。储备土地 2 宗，忻州宁武县东外环路西侧、凤凰镇大河堡村村东土地60

亩；新疆拜城县土地161.95 亩，为企业的持续发展奠定了坚实的基础。四是积极拓展延伸业务。2008 年在原物业部的基础上，组建成立了金晖物业管理有限公司，涉足物业管理。现主要管理2盛仕华庭、盛世名邸小区。2011 年底，根据需要，公司决定组建成立新的物业管理公司，在接管本公司项目的同时，对外拓展业务，并与世界知名的“世邦魏理仕”公司开展合作，引入先进管理理念，提升物业服务水平，打造具有金晖特色的物业管理。现物业公司的注册和与世邦魏理仕公司的合作洽谈正在进行当中。五是经营模式日渐成熟。已开发的两个项目从方案设计、工程建设到开盘销售，均是在短时间内完成的，并且销售业绩在孝义位居前茅。其项目经营模式已初步形成规范性的操作程序，在孝义及同类型城市中具有一定的可复制性。这对于今后企业的快速发展具有里程碑式的意义。三、存在问题在过去的几年时间里，公司发展取得了显著成绩，但由于公司成立时间较短，综合实力不强，管理运行制度不规范等等，还存在不少突出的问题。一是人才严重短缺。房地产开发是一个技术、资金密集型的产业，需要大量的管理、财务、技术等专业人才。而目前公司中层管理人员虽然大多数是具有一定技术水平的

专业人员，但年龄偏大，知识更新慢，开拓创新能力不足；严重缺乏年青的高级房地产企业管理、营销管理人才，以及大量中、高级工程技术人才。这对于企业的长远发展非常不

利。二是项目开发模式还待完善。经过几年探索，公司项目开发模式大的框架已经形成，但具体到项目管理、营销管理等每个环节、细节尚未形成成熟的规范性制度、程序，实际操作中还存在不少问题和差距。同时，只在本地占有一定市场份额，外地的拓展才刚刚开始。 3 三是内部管理制度亟需加强。企业内部的机构设置、职能划分、审批制度、办事程序和作业流程等，还不科学、不规范，距离现代企业管理制度的建立还有很大差距。四是物业管理尚未占领市场。目前，物业管理公司的业务仅限于本公司项目开发后的后续服务，依附于总公司生存，没有向外拓展市场、向外承揽业务，没有形成市场竞争力和良性发展。同时，由于孝义物业市场的不规范，相关政策法规和行业监管体系不健全，各种收费标准、行业标准没有参考依据，影响了企业的发展和管理服务水平的提高。第二章房地产市场形势分析一、2011 年房地产市场回顾在2010年基础上，2011年国家继续加大了房产调控力度，频繁出台相关调控政策，力度越来越大和措施越来越严厉。主要包括：一是限购、限价、限贷等行政手段加码，税收、利率等经济手段跟进，调控政策全面升级。1月份出台的“国八条”明确提出限购条件，并指定了必须限购城市，7 月的“国务院常务会议”进一步扩大至46个城市。价格方面，中央规定商品房明码标价防止房地产企业坐地起价，要求各地制定房价控制目标，并以问责制确保地方

政府执行力度，地方“限价令”陆续出台。首套、二套贷款门槛提高，三套停贷，各类需求均受到一定抑制。住房转让营业税调整、房产税改革试点正式落地。紧随“国八条”之后，财政部发通知，将购买不足5 年（含5 年）的普通住宅对外销售由按差额征收营业税改为按全额征收；同时，4上海、重庆开始实施房产税改革试点，进一步打击炒房行为。二是资金、土地等配套设施全面跟进，保障房大规模建设计划落实到位。中央投入资金增加，多项政策支持保障房融资。2011 年，《国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中提出，未来5 年，我国将开工建设3600 万套保障房，2011 年和2012 年各1000 万套，后面三年1600 万套，“十二五”末使保障性住房的覆盖率达到20。根据住建部统计数据，截至2011 年10 月底，全国保障房已开工1033 万套，超额完成年初计划任务。三是上半年货币政策持续收紧，新增房地产贷款下降显著，后期有所微调。为抑制通货膨胀，央行在2011 年上半年持续收紧货币政策，但下半年收紧步伐明显放缓。10 月，温家宝总理在国务院常务会议提出，更加注重政策的针对性、灵活性和前瞻性，适时适度进行预调微调，保持货币信贷总量合理增长；2011 年11 月30 日，央行公布从12月5 日起下调存款准备金率0.5 个百分点，释放货币政策微调的信号。通过调控政策措施，房地产市场急剧萎缩，住房交易量和交易价格整体大幅回落，土地成交

持续下降，市场形势极其严峻。主要表现在：从价格上看：限购城市首当其冲，住宅均价下降，跌幅持续扩大，受到大环境的影响，全国市场一片低迷。各家房企在下半年迫于银行贷款及工程付款的压力被调整销售策略，实施降价，有些甚至开始卖项目、卖地，以求尽快回笼资金，缓解资金压力。从供需上看：成交量上一线城市低于2008 年的历史低位，二三线城市略好；供给上一线城市新上市量低位运行，二三线5城市高位运行；总体情况是投资、新开工增速高速回落。从土地上看：全国土地出让总量略有增长，但住宅用地量价持续下降，楼面均价显著回落，溢价率持续下行至历史低位，出让金降幅显著。二、未来房产市场趋势展望回顾1998 年“房改”以来的历史，政策、货币、土地等影响行业发展的关键因素不断变化，房地产业不断遭遇波折，但总体仍不断发展，行业龙头企业迅速成长。特别是2010 年到2011 年两年间，持续升级的限购、限价、限贷等调控政策，不断刷新“史上最严调控”的含义，但全国商品房销售面积连续两年创出新高，投资等指标高速增长，保障房建设力度连年加大；万科、中海、保利、恒大等品牌房企销售业绩连年提升，行业集中度进一步提高。在展望未来，2012 年甚至更长的时间内，房地产业仍将面临较为严厉的调控政策，短期内，市场需求和价格波动幅度加大，行业风险上升。应该看到的是，中长期来看，土地资源总体偏紧的态势不会逆转，城市

化进程不断推进也将为房地产市场提供旺盛的需求，房地产业仍面临较好的发展空间。但另一方面，影响行业发展的长效机制将逐步建立：保障房制度不断完善，建设计划逐步落实，对商品房市场的分流作用将逐渐显现；房产税改革试点范围扩大，可能从根本上改变房地产业格局。从更广的视角来看，经济转型、增速放缓、结构调整、货币投放变慢已成为中国经济中长期发展走势的普遍共识。从国内看，“十二五”规划建议仍将房地产作为国民经济的支柱产业的地位短时期内不会改变。作为拉动经济增长的产业没有改变，房地产还可以持续发展。但国内房地产增长重心6将由东部转向中西部、从一线城市转向二三线城市。城镇化和旧城改造加速将推动中小城市楼市进入高速成长周期。从省内看，山西被设立为全国第9 个“国家资源型经济转，型发展综合配套改革实验区” 必将迎来新一轮经济社会的大发展。全省正处于加速城镇化阶段，实施的“市域城镇化”战略和“一核一圈三群”空间布局，将带来全省城镇化的飞跃发展和巨大的市场需求、房地产市场的繁荣。由于政策的导向，中心地带的太原、晋中，北部的朔州、大同，南部的临汾、运城以及长治、晋城均已吹响加快城镇化发展的冲锋号，走在全省城镇化发展前列，提前进入房地产大量需求时期。由于城镇化需求带动，房地产价格将有较大上升空间。目前，全省房地产价格在全国处于中下游。城市正在快速扩张，土地供应将会大幅

增加，长远看价格将会上升。需求和地价将拉动房价的进一步提高。从我市看，孝义先后被确定为国家资源型城市经济转型试点、省“综改试验”试点、省“扩权强县”试点等，发展政策机遇前所未有。省委袁纯清书记提出，“十二五”要建设10 个左右孝义这样的强县，是山西率先发展的标杆。孝义处于山西市域城镇化“人”字结构最核心的位置，是未来发展的重点。无论在全省战略规划中的地位，还是在太原都市圈占据的位置，孝义都有非常宽阔的发展空间。“十二五”，将是孝义经济转型和区域性中心城市建设的关键时期，规划到2015 年再造一个新孝义，全社会固定资产投资要达到700 亿元以上，城镇化率达到80以上。加速的城镇化将带来巨大的基础建设投资和住房消费需求。同时，随着建设区域性中心城市战略的深入实施，城市基础设施、公共服务功能、人居生态环境城市辐射影响力等7的不断改善，房地产市场无论消费需求，还是价格水平，都将有较大的发展空间和良好的市场环境。综合以上国内、省内、本地的政策、经济环境、市场走向等因素，房地产市场未来趋势总体向好，发展前景广阔，支柱产业地位基本稳固；发展重点从东部、一线城市向西部、二三线城市转移；产业仍以住宅地产为主，商业地产、物业等相关产业多元发展。三、面临的挑战尽管房地产市场有诸多利好机遇，但因政策、土地、市场等因素影响，房地产市场仍面临诸多挑战。政策方面，经济危

机的影响不可能在短时间内完全结束，整体经济形势尚处于恢复期。调控仍然是房地产的主题。首先是严格的差别化信贷政策，在支持自主性、改善性住房需求的同时，将继续抑制投资投机性购房。其次国家将继续努力增加住房有效供给，调整供应结构，增加公租房和中小套型商品房的供应。第三，房产税的改革试点已在上海、重庆等大城市开始。整体而言，房地产政策面将继续从紧。土地方面，土地供应力度继续加大，热点区域或中心城市地块竞争激烈。预计增加土地供应仍是未来房地产调控的重要内容。虽然给开发企业拓展土地储备提供了更多机遇，但土地供应的重点是政策性保障性住房，土地储备愈加困难。市场方面，虽然大趋势向好，但随着土地、税收等制度转向促进供给端成为常态，囤地坐收土地红利的盈利模式难以继续生存，加速开发周转将成为促进扩张的主流盈利模式。而且大型房地产企业在逐步退出一线城市后，将向二、三线城市蚕食扩张。本地企业资金、技术实力和管理运作水平均较差，整8体竞争力弱。就孝义而言，从近三年房地产市场统计数据显示，孝义城区每年开工量约在100 万平方米以上，平均销售量约在55

万平方米左右。年均开工量和近两年市场存量累计已达200 万平方米以上。而孝义城区人口约18 万人，明显供大于求，且价格上涨缓慢。楼房均价在3100—3200 之间，3500 元/平方米是市场阻力线。住宅销售率约为60，后续销售及资

金压力较大。自身方面，公司涉足房地产行业时间短，处于发展初期和行业下游。资金实力、企业规模小；技术创新不足，人才匮乏，产品单一；缺乏行业经验，经营业绩少，从策划、设计、建设、销售等程序尚不成熟，没有形成规范性、可复制的盈利模式；内部管理粗放，制度不健全，距离现代企业管理有很大差距。尚处于发展的幼年期，有激情、有活力，但整体实力弱。因此，站在企业快速实现初期资本积累和势力扩张角度，利用对本省及孝义周边地区的政策熟悉，人脉关系畅通，较外地企业有明显竞争优势的条件，在资金回流迅速、相对充足的情况下，以黄金地段和发展重点区域为主，立足发展形势良好的中小城市，赢得市场，寻机进入二、三线，储备土地，谋划未来；规范运营，科学发展，打造房产时代精品，树立金晖百年品牌。第三章指导思想和战略目标一、指导思想1、企业发展定位战略定位：依托金晖集团公司在全国的影响力、人脉资源、9经济实力，在集团公司的领导下，秉承“开拓创新、卓越品质、用心服务、诚实守信”的核心理念，坚持以“培育核心竞争力”为战略方针，以住宅开发为主业，多元发展商业地产、酒店、旅游、物业等相关产业，用5—10 年时间打造具有现代企业管理制度，综合性、专业化，跨区域开发，拥有多家专业公司，在全省具有较强实力和较高影响力的房地产企业。产品定位：以提高人们的幸福指数为宗旨，以建设优质的产品为目

标，用最先进的设计理念、文化理念，用最好的建筑材料、建筑技术，为人们提供空间布局合理、建筑形态别致、生态环境优美、使用功能齐全的住宅产品。2、企业发展战略，打造企业核心围绕企业发展定位，坚持实施“四大战略”竞争力，提升企业品牌形象，巩固壮大企业发展。——成本领先战略。成本是影响公司利润的重要因素。尤其是当前房地产开发成本日益透明、公开，降低开发成本成为增强企业竞争力、提高利润率的重要手段。要进一步优化和规范成本控制措施，积极应用先进技术、理念，特别是要创新探索业务简单、易于管理、标准化、可复制的营销模式，加快资金流动，另外结合良好的人脉、社会资源以及其他资源，达到总成本领先的战略目标。——差异化战略。目前，房地产市场正处于一个从追求“量”到追求“质”的转化过程，而且，市场需求和消费者的偏好又是多元化的，甚至是多变的。为此，一要追求设计的独特性，充分发挥建筑设计专业技术作用，走差异化的生存道路，使开发设计独树一帜；二要注重功能的前瞻性，紧跟现代城市的发展趋势，充分满足消费群体多元化的需求；三要注重产品的特10色性，在产品设计方面突出个性；四是突出人性化特征，把研究市场需求、强化使用功能、追求个性特征、营造人性空间的思想作为经营理念，并且在广告宣传、价格确定、促销方式等方面也要独具风格，努力成为市场亮点。另外，重视环保和文化品位也是个性化

服务的重要体现。同时，配套规范到位、体贴入微的物业管理，提升开发商形象的同时，也可使产品升值。——品牌化战略。品牌是一个企业的实力、产品质量、管理水平等指标的综合体现，是核心竞争力和综合素质的外部表现。走品牌竞争之路是未来房地产市场的必由之路，也是房地产开发企业屹立不败之地的必然选择。未来五年，要全力以赴树立企业品牌形象，扩大企业影响。这就需要我们一方面继续提升品牌质量；另一方面加大品牌推广力度，使“金晖品牌”成为全省乃至全国知名品牌，既可为产品销售提供保障，也会给公司带来更为丰厚的利润，还可为企业寻求更多的融资渠道和拓展占领市场。——专业化战略。房地产行业是一个技术、资金密集的行业，需要大量、专业化的高级管理人才、技术人才、营销人才。要实施积极的人才激励机制，吸引、选聘大量专业化人才配备到各个环节，提升企业及项目的管理水平，提高效率，降低成本，以获取更大的利润。要高度重视投资管理工作，尽早培养出一批专业化的投资管理人才，使他们成为既具备房地产运作的专业知识和实践经验，全面了解房地产市场，又具备财务分析、投资管理及相关法律知识的复合型管理人才，为公司长远发展续.