有关物业管理中的安全防范问题

有关物业管理中的安全防范问题

一、法规规定

（一）物业管理条例与安全防范有关的条款：

第三十五条业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第三十六条物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第四十七条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

（二）重庆市物业管理条例与安全防范有关的条款：

第九条使用人有权监督物业管理企业实施物业管理行为，并向业主委员会或物业管理企业提出意见和建议，对侵犯自己合法利益的行为有权提出申诉和控告

第四十条物业管理企业应当依照法律、法规规定和物业服务合同的约定，尽职尽责地做好小区安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业应当及时向有关部门报告，采取适当措施防止证据灭失和损失扩大。

第五十一条房地产行政主管部门应当建立投诉受理制度。

业主、使用人、业主委员会、物业管理企业对物业管理活动中侵犯自己合法权益的违法行为可以向房地产行政主管部门投诉，房地产行政主管部门接到投诉后，应当受理，并进行调查、核实，在受理投诉之日起三十日内将处理结果回复投诉人。属于其他部门职责的，在五日内移交，并告知投诉人。

第七十八条物业管理企业不履行、迟延履行物业服务合同约定的义务或履行不符合约定的，应承担违约责任。

第七十九条物业管理企业疏于管理，未按照法律、法规规定和物业服务合同的约定履行安全防范义务，导致业主人身、财产受到损失的，应承担相应法律责任。

第八十条物业管理企业在处理物业管理事务的活动中侵犯业主合法权益的，应承担相应赔偿责任。

（三）最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释条款基本内容及其适用规则：

第六条：

违反安全保障义务的赔偿责任

从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人

请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持。

因第三人侵权导致损害结果发生的，由实施侵权行为的第三人承担赔偿责任。安全保障义务人有过错的，应当在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。安全保障义务人承担责任后，可以向第三人追偿。赔偿权利人起诉安全保障义务人的，应当将第三人作为共同被告，但第三人不能确定的除外。

本条规定的是未尽安全保障义务的侵权行为及其责任。

从类型上说，未尽安全保障义务的侵权行为有三种形式，这三种形式都包含在本条规定当中；

1.设施设备未尽安全保障义务的侵权行为；

2.服务管理未尽安全保障义务的侵权行为；

3.防范制止侵权行为未尽安全保障义务的侵权行为。

从责任形态上说，未尽安全保障义务的侵权行为的责任有两种：

1.直接责任，是由未尽安全保障义务人自己承担的责任，包括设施设备未尽安全保障义务和服务管理未尽安全保障义务时的赔偿责任。

2.补充责任，在防范制止侵权行为未尽安全保障义务的侵权行为中，侵权行为人承担直接责任，未尽安全保障义务人承担补充责任。承担责任的顺序上有区别，对此应当区分清楚。

二、物业管理服务中“共秩序维护”的内涵和定义：

（一）定义：

物业管理公司所提供的“共秩序维护”只是一般意义上的公共秩序注意职责，并不能杜绝各种治安案件、刑事案件的发生，只能是最大限度地去预防以及发生案件以后的及时救助。物业管理公司不对业主人身财产有特定的看管义务，保安不是保镖，也不是保险。社会治安的维护是专门机关以及社会共同责任。

（二）内涵：

重庆市规定：

根据重庆市物价局、重庆市国土房管局《关于重庆市物业服务收费管理办法的请示》第八条物业服务范围主要包括第（三）点中规定：安全秩序维护管理。负责楼宇或小区内的门岗值班、公共区域巡逻、维持公共秩序。

在重庆市住宅、商住楼、写字楼、商场等物业服务内容、质量标准（软件）分值表中第13项规定：小区主出入口（大门）24小时安全职守，重点部位每2小时至少巡查1次，站式服务，对外来人员询问或登记，文明礼仪，对进出小区车辆进行管理，引导车辆有序运行、停放，对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并采取相应措施。

北京市规定：

关于修订《北京市居住小区物业管理服务标准》的通知，京国土房管物〔2003〕950号中规定：北京市住宅物业管理服务标准中，第（五）公共秩序维护范围：小区规划红线以内，业主户门以外工作内容及要求：

（1）普通商品住宅标准

公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：

1. 相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范措施；

2. 维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停放位置进行管理，保持车辆行驶通畅；

3. 看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等；

4. 夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；

5. 有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。

（2）经济适用房、直管和自管公房、危旧房改造回迁房标准

1. 相对封闭：做到小区主要出入口全天有专人值守，危及人身安全处有明显标志和防范措施；

2. 维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度进行管理，保持车辆行驶通畅；

3. 发生治安案件、刑事案件、交通事故时，应及时报警，并配合公安部门进行处理。

（三）《公共秩序维护》中的安全防范义务

根据《物业管理条例》第三十六条物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

第四十六条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第四十七条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

物业管理企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

根据《重庆市物业管理条例》第七十八条物业管理企业不履行、迟延履行

物业服务合同约定的义务或履行不符合约定的，应承担违约责任。

第七十九条物业管理企业疏于管理，未按照法律、法规规定和物业服务合同的约定履行安全防范义务，导致业主人身、财产受到损失的，应承担相应法律责任。

三、应对措施

物业公司《公共秩序维护》中的风险包括：

1. 业主人身及生命在小区内及户内受到危及和损伤要求赔偿；

2. 业主家中财产被盗要求赔偿；

3. 车辆被盗或坠物砸车要求赔偿；

4. 火灾、屋内浸水、爆炸等意外事件发生要求赔偿；

5. 因电梯故障使乘客受困要求赔偿；

6. 因瞬间停电造成计算机文件丢失要求赔偿

7. 因燃气泄漏要求赔偿；

8. 机械式车库在车辆存放中机件失灵或故障造成车辆损伤要求赔偿；

9. 保安或物管公司员工监守自盗要求赔等等.

物业管理条例在《公共秩序维护》活动中，强调遵守和执行物业服务合同的约定，“按照”物业服务合同的约定，“未履行”物业服务合同的约定，或者“不履行、迟延履行”物业服务合同约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

所以，规范物业服务合同显得尤为重要。第一，根据合同法要求，物业合同必须要有法定许可权利的单位或者组织作为签约委托方，譬如，前期物业管理合同的委托方是建设单位，业主委员会成立后的委托方是业主委员会，而业主就是这个合同以外履行合同的“第三人”，权利人可以依据法律来要求“第三人”履

行合同义务。物业管理企业与业主个人不存在法律上签订合同的可能（特约委托除外），自然物业管理服务合同就不能作为业主要求物业管理企业赔偿损失或者承担其他违约责任的依据。

签订物业服务合同在《公共秩序维护》方面，要按照法律法规的规定为前提，明确定义物业管理只能是对公共财产的管理，但在实践中很难办到。只有力争。

举例：

最近我们定的一个前期物业服务合同按照《物业管理条例》和《物业服务标准》规定，条款尽可能订得具体，订得具有可操作性，实践中要有可追述性。

前期物业服务合同，其中第二章服务内容与质量中，第二条在物业管理区域内，乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：

1、物业共用部位的维修、养护和管理；

2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；

3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生管理；

4、公共绿化的养护和管理；

5、车辆停放管理；

6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；

7、装饰装修管理服务；

8、物业档案资料管理。

第三条在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：

1、特约有偿服务管理；

2、代办服务管理；

前期物业管理服务质量标准中第六条，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理：

1、大厦配备专职安全防范人员，协助公安机关维护公共秩序；

2、住宅主出入口24小时站岗值勤；

3、重点区域每2小时巡查1次；

4、对进入大厦外来人员和出厦物品实行登记核查制度；

5、对进入大厦的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理；

6、定期组织治安、消防检查，预防事故的发生；

7、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告甲方和有关部门，并协助采取相应措施处理；

由行业性质所决定的作为微利型的物业管理企业，绝大多数在其经营管理过程中承担的有限责任相对其管理服务的客体对象所具有的价值而言是极不平衡的，因而任何一个只要能被称为是风险的事件发生后，足以使企业背上重负或破产倒闭。因此对企业隐藏的危机和可能的风险的充分认识，是企业经营管理者高度责任感的重要体现和基本要求。

在物业服务与管理中，风险无时不有，无处不在，“不确定性”是它的根本特征，包括时间、地点不确定，性质、危害不确定。而这些不确定性又源自于人们对风险认识的有限性和对风险管理、控制的难度等。但事物总是双重性的，按照辩证法原理和对事实的情况总结，危机和风险是可以被认识和管理的，这是由风险发生的内在规律决定的。这也正是我们研究风险、认识风险、规避风险甚至利用风险的根本意义所在。