不动产预告登记概念

王建周

1.概念

预告登记(Vormerkung)是指为保全对于他人土地或建筑物的权利的取得、丧失和变更的请求权所作的登记，旨在防止登记名义人对土地或建筑物为妨碍保全请求权的处分，以保护请求权人的利益.4即预告登记旨在保全不动产物权变动的债权请求权。而作为一种制度，它是由德国中世纪民法所创立，后为德国民法典和瑞士民法典所采纳。再之后，法国、口本也都先后引入了预告登记制度，我国台湾地区的《土地法》同样也采纳了预告登记制度。

通说认为，预告登记的目的在于使被登记的请求权具有物权效力，纳入预告登记的请求权，对后来发生的与该请求权内容相同的不动产物权的处分行为，具有排他的效力，以确保将来只发生该请求权所期待的法律后果。预告登记是关于不动产物权变动的重要制度，是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。由于预告登记所登记的不是现实的不动产物权，而是目的在于将来发生不动产物权变动的请求权，因此这种登记与本登记相对应，是不动产登记的特殊类型。与

与一般的不动产登记相比较，预告登记具有如下特征:1、登记内容的特殊性。一般的不动产登记，登记内容是己经完成的不动产物权。而预告登记的内容并不是不动产物权，而是以将来发生不动产物权变动为目的的请求权，仅此而己。所以预告登记本身并不能产生物权变动效力。2、登记效力的特殊性。也有人称之为预告登记的担保作用。预告登记是将可能妨害或者损害履行所担保的请求权的处分视为违反预告登记的处分而使其无效。“……正是通过使违背请求权的处分无效，预告登记的权利人获得了保障，我们称之为担保作用”6。可见，纳入预告登记的请求权，对后来发生的、与该项请求权内容相同的不动产物权处分行为，产生对抗的效力，以至于将来只能发生请求权所期待的后果。3、存在地位的依附性。预告登记作为请求权的保全手段，从属于不动产物权变动的请求权，以请求权的有效存在为前提，并随着请求权状态的改变而变化。当请求权转让或者消灭时，预告登记随之转让或消灭并办理相应的登记手续。“只有存在请求权，才可以进行预告登记。只要请求权存在，即可进行预告参证”7。但是，值得注意的是，预告登记的消灭并不必然意味着请求权的消灭，比如预告登记权利人自愿放弃预告登记时即是如此。4、存在状态的临时性。预告登记与本登记相对应，而本登记才是登记的重心。所以预告登记是保全债权请求权的临时登记，因为，预告登记之时，物权变动的条件还没有成就，或者期限还没有到来，或者其他物权变动的条件尚未具备。当条件成就、期限到来或者条件具备时，当事人应当办理正式的物权变动登记。一旦正式的物权变动完成，预告登记也即随之消灭。

预告登记制度发端于早期普鲁士法所规定的异议登记制度。早期普鲁士法上的

异议登记分为固有异议登记和其他种类的异议登记。固有异议登记具有保全权利和

顺位的效力，目的在于保全物的请求权;其他种类的异议登记仅具有权利的效力，

并无保全顺位的积极效力。8可以说，早期普鲁士法上的异议登记己经具有了现代

预告登记制度的雏形，但预告登记制度的真正雏形则出现于后期的普鲁士法中一

1872年5月5口的《所有权取得法》以及《土地登记法》。该法在区分债权法和物

权法的基础上，规定了两种类型的预告登记。第一种是为保全己经成立的物权的预

告登记，即登记簿存在误载的情况下，其记载的内容与真实权利不符时，对于真实

权利人有丧失权利的危险所采取的保护手段。它在于打破登记簿的公信原则，排除

第三人的善意取得，以保护真正权利人的利益。第二种是为保全物权变动的债权请

求权的预告登记。就普鲁士法而言，在一般情况下，物权因记入登记簿而成立，或

取得对于第三人的效力。但进行本登记需要义务人的承诺，如果登记义务人不为承

诺时，权利人必须对义务人提出请求为承诺意思表示的诉讼。但诉讼旷口持久、成

本昂贵，如果登记义务人在此期间对于第三人为权利处分，即使登记权利人此后获

得胜诉判决，也没有实际意义。债权请求权保全的预告登记就是针对这一情况设置

的保护手段。德国民法承继了普鲁士法的预告登记制度，在民法典的第二草案中，

用异议登记制度替代了以前的保全物权的预告登记制度，同时承认了保全债权请求权的预告登记制度。所以，从本质上讲，第一种意义上的预告登记并不是现代预告

登记制度的渊源，而是异议登记制度的渊源;而第二种意义上的预告登记才是现代

预告登记制度的真正渊源。

预告登记(vormerkung)是关于不动产物权变动的重要制度，其最初起源于

普鲁士法，后几经周折定型于德国民法之中。并先后为奥地利、瑞士、日本、我国台湾地区民法所采纳。在英国和加拿大这一类的英美法系国家，尽管适用

范围不完全相同，也有相似的一类制度称为“Registration of Caution" so

我国香港地区建立的不动产登记制度，为契约登记或者合同登记。通过这种登

记，可以赋予其他的不动产权利具有物权的效力。此时登记发挥的作用，类似

于德国法的预登记或者预告登记。’

预告登记制度之所以为各国所接受，最主要的原因在于它成功地解决了不

动产一物二卖等问题。在不动产物权转让的过程中，债权行为的成立和不动产

物权变动的本登记之间常常会由于各种各样的原因而有相当长的时间间隔。在

采登记要件主义的国家和地区(如德国和我国台湾地区)，不动产物权变动的

本登记是不动产物权变动的必要条件。即使在采登记对抗主义的国家(如日本)，

虽然在债权行为生效时，物权变动就己经发生，但是该物权变动未经登记不具

有对抗第三人的效力。此时，如果登记权利人将不动产物权移转给善意第三人

并履行了登记手续，就会导致物权优先原则的适用，善意第三人取得该不动产

的物权，尽管请求权人可以通过追究不动产权利人的违约责任以在一定程度上

补偿自己的损失，但其设立债权并取得不动产物权的目的毕竟还是落空了。预

告登记正是为了预防上述风险而设立的一种登记制度。由于各国或地区的不动

产登记效力立法模式有所不同，预告登记的内容存在差异，致使其在概念的表

述上也存在差异。

在采登记要件主义的国家(如德国)，预告登记是一种必须在土地登记薄中

登记的担保手段(Sicherungsmittel)，它是为了保障债权人实现其物权权利变

更的债权请求权。’我国台湾地区“土地法”中的预告登记系指为保全对于他人

土地权利的移转，消灭或其内容或次序变更为标的之请求权所为之登记。，在采

登记对抗主义的国家(如日本)，假登记(日本民法中也有预告登记，但其对应

的是德国法中的异议登记，与德国预告登记制度相对应的是日本《不动产登记

法》中的假登记制度)是指应登记的物权变动已发生物权变动的效力，而登记

申请所必要的手续上的要件尚未具备，或物权变动尚未发生物权的效力(如请求权为附始期，附停止条件或其他可于将来确定者时)，以暂时的处分所为的登

记，其目的在于保持日后所为的本登记的顺位。

根据我国现行法律规定，无论何种原因引起的不动产物权变动，都必须进

行登记始生其权利移转的效力，这一点类似于德国的登记要件主义。鉴于目前

我国大部分学者主张今后我国物权法在不动产登记的效力上，仍应采登记要件

主义，故本文在孙宪忠先生对预告登记所下定义’“的基础上，将预告登记应界定

为:预告登记是相对于本登记而言的一种预备登记，是当事人所期待的不动产

物权变动所需要的条件缺乏或尚未成就时，为保护其取得未来的物权之债权请

求权而对其进行的登记。预告登记作为与本登记相对的一种登记制度，与本登

记既有联系又有区别。本登记(通常所说的不动产登记)，是指登记申请人为

了取得或移转某项已经完成的不动产物权所进行的登记，具有确定、终局的效力。两者的联系在于:经预告登记的不动产物权变动的事项，须是可以本登记

的事项。预告登记是本登记展开的准备阶段，因此，一般说来，不可以本登记

的事项，也不可以为预告登记，即使已为预告登记，也会因该事项不可进行本

登记而使预告登记失去意义。两者的区别在于:在登记形态上，预告登记不是

对权利人或利益人在登记时取得或消灭一项业已完成的不动产物权的登记，而

是对未来不动产物权进行的登记，即取得将来发生物权变动的权利，其登记的

对象是债权请求权。在登记效力上，预告登记完成后，并不导致不动产物权发

生任何变动，只是请求权人的请求物权变动的债权性质的请求权得到了类似于

物权效力的保障。”

不动产，最通俗解释就是土地、房屋、树木等不能移动的物。理论解释不动产，指土地以及建筑物等土地附着物。2现实社会中，不动产一般均为基本的生存或生活资料，其价值一般较大系物权之重要客体，其权利的归属及变动与社会经济秩序关系甚大。不动产的转移和取得要以登记为要件。不动产登记，不动产权利的取得应当以登记为要件，不动产登记之效力与社会财产之归属、利用的秩序相关，各国均普遍设有不动产登记制度，以期避免纠纷、减少讼争。不动产登记制度源自欧洲，是指经当事人申请，国家专门机关将土地及其定着物的所有权及他项权利的取得、丧失与变更，依法定程序记载于专职机关掌管的专门薄册上的事实或行为。我国现行《物权法》第六条:“不动产物权的设立、变更、转让

和消灭，应当依照法律规定登记。”广义不动产登记包括权利的来源、取得时间、权利变化情况和不动产的面积、结构、用途价值、等级、坐落、从坐标、图形等诸多事项。狭义不动产登记仅指土地及其定着物所有权与他项权利的登记。从登记时间的角度，不动产登记包括预告登记与本登记。本登记直接决定或影响物权的变动，而预告登记本身并不导致物权的变动，其功能仅在保障不动产物权变动的顺利进行及物权存在之秩序。

不动产预告登记是预备登记制度的重要组成，是立法技术的一个重要创造。各国规定的预告登记在具体内容上存在差异，其概念表述也有不同。我国学术界将预告登记翻译为预先登记、预登记、暂先登记等。预告登记，即为保全一项以将来发生不动产物权的移转、变更、废止为目的的请求权而进行的不动产登记。在不动产变动中，从达成权利移转合意到办理权利变更登记的过程可能需要一

段较长的时间，在此期间有可能出现危害债权人请求权实现的情形。如:在此期

间房屋所有权人将房产又移转给善意第三人并履行了登记手续，就会导致物权优先原则的适用，善意第三人成为该房屋所有权人。尽管请求权人可以通过追究原房屋所有权人的违约责任来在一定程度上补偿自己的损失，但其设立债权并取得

房屋所有权的目的毕竟还是落空了。为保护自己的利益，债权人在权利变更登记

之前可以申请预告登记，目的是确保于将来只发生该项请求权所期待的不动产物

权变动的法律结果。

预告登记发端于早期普鲁士法上规定的异议登记制度。早期的普鲁士法上的

异议登记分为固有异议登记和其他种类的异议登记两种。固有异议登记具有保全

权利和顺位的效力，而其他种类的异议登记只有保全权利的消极效力。后期的普

鲁士法，1872年5月5口的《所有权取得法》和《土地登记法》没有废弃早期的普鲁士法上的异议登记制度，而是将其称为预告登记，并承认两种类型‘3

(一)是保全己经成立的物权的预告登记，这是现代异议登记的渊源;(二)是

保全物权的转移、消灭的债权请求权的预告登记，这是现代预告登记的真正发

端。德国民法继承了普鲁士法，用异议登记制度代替了以前保全物权的预告登记

制度，同时又承认了保全债权请求权的预告登记制度。口本的《不动产登记法》

中规定的预告登记制度与德国民法上的异议登记制度相对应，与口本法中预告登

记相对应的概念为假登记。台湾民法深受德口民法影响，在《土地法》中也规定

了保全请求权之预告登记制度。

根据《北京大学法学百科全书(民法学·商法学卷)》中对于本登记的介绍，

可以了解到，本登记(Register in End)又称终局登记，与预备登记相对应，

这种登记将不动产物权的设定、移转、分割、合并、增减以及消灭记入登记簿中，

有确定的终局的效力。考察本登记的概念，使预告登记的特征清晰起来。预告登

记自产生之口起，就是为债权请求权保驾护航的工具，请求权是预告登记得以生

成的前提和运动轨迹的中心圆点，在一般情况下没有正确请求权作为依托的预告

登记不具有正当性。预告登记保全请求权的措施是借助登记这个公示形式，使请

求权具有几分物权效力，正可谓借力生力。可用简洁的公式表示为“预告登记=

债权请求权+登记薄记载”。

与一般的房产登记相比较，预告登记具有如下特点:(一)特殊性。一般的

房产登记其登记内容是己经完成的房产物权。而预告登记的内容并不是房产物

权，而是以将来发生房产物权变动为目的的请求权。(二)临时性。预告登记本

身并不能替代正式的房产物权变动登记，因此在条件成就、期限到来或其他物权

变动的条件具备时，当事人应当办理正式的物权变动登记。4现实的不动产登记

中，本登记占绝大部分，预告登记只是在不具备本登记条件时而为的一种临时登

记。预告登记保全债权请求权的意义，在债权请求权没有合法抗辩事由的前提下，

将其转化为物权，预告登记本身不能对抗针对请求权的各种合法抗辩，在请求权

受到合法抗辩(如请求权在法定情形下的无效、请求权催于消灭时效等)后，本

登记最终不能发生，预告登记也因失去保全的对象而消亡。正是受制于债权请求

权的存续时限，预告登记不可能像本登记那样固守所有权终其一生。无论本登记

是否发生，预告登记存续的临时性都是确定的。(三)担保性。预告登记用于担

保引起不动产物权变动的债权请求权，是对与不动产有物的固定联系的应当保护

的债权请求权赋予物权效力的一种担保方式。’(四)从属性。债权请求权的存

在是进行预告登记的前提条件。若债权请求权消灭，则预告登记随之自动消灭。

预告登记还可以和债权请求权一同转让给第三人。根据其担保债权的目的和对债

权存在、行使的依赖性，预告登记相当于一项从属性的权利。6(五)对抗性。纳入预告登记的请求权，对将来发生的、与该项请求权内容相同的房产物权处分

行为产生对抗的效力，以致将来只能发生请求权所期待的后果。

预告登记(Vormerkung)是指在本登记前，通过限制登记权利人的处分权，以

保全关于物权变动的请求权或者顺位的暂时登记，该种登记是相对于本登记的一种

特别登记制度。预告登记作出后，并不直接导致不动产物权的设立或变动，而只是使

登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利。我国学界将这种特别的

登记制度翻译为预先登记、预登记、暂先登记等，日本民法中将其确定为假登记，

我国台湾地区“土地法”直接采用的是预告登记的提法。

预告登记是一项古老的登记制度，最初源于德国中世纪普鲁士法，早期的普鲁

士法中只有异议登记的提法，并将该种提法分为固有异议登记和其他种类的异议登

记两种。固有异议及登记具有保全的效力和顺位的效力，其目的是为了保全物的请

求权。其他种类的异议登记也具有保全请求权的效力，但是与固有异议登记相比，

它缺少顺位保全的效力。早期的普鲁士法中关于异议登记的规定已经开始有了现代

预告登记制度的影子，但并不是现代预告登记制度的真正发端。①

现代预告登记制度的雏形出现在后期的普鲁士法，1872年5月5日的《所有权

取得法》以及《土地登记法》并没有完全废止之前的异议登记，而是将其称为预告

登记，并在这两部法律中承认了两种类型的预告登记:一种是保全已经成立的物权

的预先登记.即当登记薄存在有误载，其登载的内容与真实权利状态不符时，对于

真实权利人有丧失权利的危险所采取的保护手段。这种预告登记目的在于打破登记

薄的公信原则，保护真正权利人的利益。在普鲁士法上，尽管没有完全承认登记薄

的公信原则，但对于有偿取得登记薄上权利的取得人而言，只要相关事项未记入登

记薄，且没被取得人知悉，就不得向取得人主张。所以真实的权利人为了排除取得

人的善意取得，仍有进行预告登记的必要。

第二种是为保全物权的移转、消灭的债权请求权的预先登记。它与第一种物权

保全是完全不同的，和物权的公信原则并没有直接的关系.一般情况下，物权因记

入登记薄而成立，或取得对于第三人的效力。但进行本登记需要取得登记义务人的

承诺。如果登记义务人不为承诺时，权利人必须对义务人提出为承诺意思表示的请求诉讼。为了保护请求权权利人的正当利益，才‘设立了在本登记之前的预告登记制

度。从本质上来说，第一种预先登记是现代异议登记的渊源，而第二种意义上的债

权请求权的预告登记才是现代预告登记的真正发端。

(一)房地产预告登记的概念

房地产是指房产和地产的总称，是房产和地产的结合体，属狭义的不动产概念。现代意义上的不动产登记制度源自欧洲，作为不动产法律制度中的一项重要制度，为各国立

法所规定。不动产登记，是指将土地及其定着物的所有权及他项权利的取得、丧失与变更，依法定程序记载于专职机关掌管的专门簿册上。‘’关于不动产登一记，人们可以依据不

同的标准对之进行各种形态的分类。以登记的效力为标准，不动产登一记可以分为两大类别:本登一记和预告登一记。预告登一记是不动产登记的态样之一。

预告登记是由德国中世纪民法所创设的一种制度，它是为了为保全关于不动产物权

的请求权而将该请求权加以登一记的制度。‘’由于预告登一记制度能够有效地保障不动产物权

变动中债权人的合法权益，且便于法院判决的执行，因此被《德国民法典》的制订者所

接受，此后相继为《瑞士民法典》、《日本不动产登记法》以及我国台湾地区的“土地

法”所借鉴，成为物权法中的一项重要的制度。由于各国对预告登一记的规定在内容上有所差异，其概念的表述也有所不同。《德国民法典》第883条第一款规定:“为了保全转

让或废除土地上的一项权利的请求权，或保全转让或废除设定于土地上的权利的请求

权，或保全变更此种权利的内容或其顺位的请求权，得于土地登记簿中为预告登记”; “为了保全将来的请求权或附有条件的请求权，也准许为预告登记。”可见德国民法中的预告登一记是为保障以不动产物权变动为标的之登记请求权而设立的登记制度。’:旧本《不动产登一记法》中，与预告登记相应的概念是假登记，系应登记的物权变动，己发生物权变动的效力，而登一记申请所必要的手续上的要件尚未具备，或物权变动未发生物权的效力以暂时的处分所为的登记。假登记系以保存日后所为本登记的顺位为目的的登记。“我国台湾地区“土地法”第79条第一款规定:“申请保全左列请求权之预告登一记，应由请求权人检附登一记名义人之同意书为之:一、关于土地权利转移或使其消灭之请求权。

二、土地权利内容或次序变更之请求权。三、附条件或期限之请求权。前项预告登一记未涂销前，登记名义人就其土地所为之处分，对于所登一记之请求权有妨碍者无效。预告登记，对于因征收、法院判决或强制执行而为新登记，无排除之效力。”可见，台湾地区的预告登记系为保全对他人土地权利的移转、消灭或次序变更为标的的请求权所为的登

记。‘5其作用在于限制土地权利人对土地部分或全部的处分权，使其在预告登一记未涂销前，保持原有状态，以免土地权利关系人遭受损失。

在我国，学术界之前对预告登一记的翻译并不一致:有预先登记、预登记、暂先登记等。学者孙宪忠认为:“预告登一记是为保全不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。; }s梁慧星教授认为:“所谓预告登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记。”‘了王利明教授认为:“所谓预告登记，是指为保全债权的实现、保全物权的顺位请求权而进行的提前登一记。”’8

我国《物权法》第20条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，

为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告

登一记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登一记之日起三个月内未申请登一记的，预告登一记失效。”这是我国在法

律上第一次确认了预告登一记的概念。

预告登记制度是随着我国房地产业的日益发展和期房交易的大量出现而产

生的，在不动产交易中，特别是商品房预售过程中，房地产价格大幅上涨后，经

常发生开发商“一房二卖”甚至“一房多卖”的情形。有些开发商为获得更大的

销售利润，甚至不惜支付一定的违约金也要强行撕毁先前签订的预售合同。而对

买房人只能主张违约责任，但却无法保住预购的房屋。预告登记对房屋预购人基

于合同产生的债权请求权赋予物权效力，有效的解决了这一问题，维护了房地产

交易的安全稳定。‘

由于根据民法的一般原理，在采用登记要件主义的模式下，不动产交易的过

程可以分解为债权成立和物权变动两个阶段，从债权成立到以办理登记为表现形

式的不动产物权变动完成之间存在有时间间隙，在此期间可能发生债务人将不动

产再次处分的风险，导致物权受让人目的落空，为了消除这种不测风险，预告登

记用物权效力的外表武装了债权请求权，从而为债权实际转化为不动产物权提供

通畅的渠道和时间间隙上的连接，物权受让人也因为预告登记而具有了类似物权

人的法律地位。预告登记的目的在于促使以不动产登记物权变动为内容的债权请

求权得以实现。终极目的就是为了维护不动产市场的交易秩序。预告登记所登记

的不是物权权利，而是对将来成为物权的、现在应当予以保护的债权请求权赋予

物权效力的一种保障性措施。其本质特征在于通过限制债务人处分不动产，来保

障债权请求权人一定能够实现旨在发生不动产物权变动的债权请求权的内容。这

种债权请求权通过预告登记，具有了对抗欲变动同一物权的第三人的效力，具有

了优先于其他债权请求权的效力，形式上具有了物权的特征。

近年来随着我国房地产业的迅猛发展，期房交易的大量增加。在国家为保护

买房人的利益，防止房地产市场的过度炒作，规范房地产交易市场秩序的背景下，

预告登记在我国也就应运而生了。

预告登记并不是我国的首创，它最早是德国中世纪民法所创造的制度，后来

瑞士、日本等国家的民法也相继继承采纳了这一制度。在日本民法中有“假登

记”，由于立法模式的差异，其在保护请求权的对象上与德国和我国的预告登

记制度有所差别。我国“台湾土地法”第七十九条也使用了预告登记的称谓。自从预告登记制度的理论引入我国以来，我国学术界对其称谓也不一，大致有预先

登记、预登记、暂先登记等，2007年10月1日生效的新《物权法》统一称之为

预告登记。

一、我国物权法关于不动产预告登记概念的界定

由于预告登记是一项在我国比较新的法律制度，而且学界的研究大多是以国

外的制度作为理论参考的，我国学术界对预告登记的概念在表述也存在差异，大

致有以下几种代表性的观点:(1)学者孙宪忠认为:“预告登记就是为保全不

动产物权变动的请求权而将此权利进行的登记，是对不动产物权的取得权的登

记。”2 (2)学者梁慧星将预告登记定义为:“为保全一项以将来发生不动产物

权变动为目的的请求权的不动产登记。’门(3)王利明教授对预告登记的定义为:

“预告登记是指为保全债权的实现、保全物权的顺位请求权等而进行的提前登

记，也就是为保全一项将来发生的不动产物权变动为目的的债权请求权。n 4这几

位学者在表述上虽然有些不同，但在本质上都是统一的，都反映了预告登记制度

设立的目的和功能。其中第一种观点认为预告登记是保护不动产物权变动的请求

权;第二种观点认为预告登记是保护尚未形成物权的权利;第三种观点增加了保

护物权的顺位。笔者在以上三种观点的基础上进行了归纳，并结合张龙文先生对

预告登记的定义，对预告登记的概念归纳如下:预告登记，是在登记生效主义原

则下，为了使债权人对他人不动产物权之得丧、变更、消灭的登记请求权不受妨

害，在本登记所应具备的实体或程序要件尚未具备时，对该请求权进行公示并预

先保留其本登记顺位的保全措施。’

2007年3月16日通过的《中华人民共和国物权法》第20条对预告登记作出了

明确的界定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实

现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后未经预告登记权利

人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够

进行不动产登记之日起三个月未申请登记的，预告登记失效。”从物权法第加条

可以看出，预告登记的根本目的是为了保障将来物权的实现，其保全的权益对象

主要是房屋及其他不动产。归纳下来，笔者认为预告登记的定义中主要包括以下

几层含义:(1)预告登记主要是为保全将来不动产物权变动的请求权而设立的，

其基础法律关系是债权关系。(2)预告登记是债权物权化的一种典型体现，它是

物权法原理向债权领域的延伸。(3)预告登记是一种临时登记，它随着本登记

的发生或者债权请求权的消灭而终止。(4)预告登记的目的是为了保障将来实现

物权。是一种期待权。

预告登记，是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动

产登记。3换言之，就是一项为了保障以未来发生不动产物权变动为内容的债权

能够得到实际履行而进行的登记。预告登记之所以具有保全请求权的功能，是因

为法律规定债权经过此种登记可以取得对抗第三人的效力，债务人无法再行对不

动产进行处分，而又能向债权人履行义务。预告登记制度发端于早期普鲁士法，

为德国中世纪的民法所创立，奥地利、德国民法典率先采纳，后瑞士、日本、中国台湾地区的民法纷纷吸纳。现代各国对预告登记的称谓仍略有差别，其中日本

称之为“假登记”。中国民法著作中对预告登记一词的翻译也不尽相同。有预告

登记、预登记、暂行登记等几种译法。各国预告登记制度的具体内容各有特色，

但其核心内容和功能是一致的，即赋予债权请求权取得对抗第三人的效力，以保

障债权请求的实现。《物权法》采用了“预告登记”的称谓，其核心内容与各国

预告登记制度也是一致的。

在不动产登记法中，预告登记是与本登记相对应的一项登记制度。本登记，

又称终局登记，指将不动产物权的转移、变更及消灭等变动记入登记簿中，使其

发生一定之物权效力的登记。二者的区别在于:本登记是对不动产物权物权本身

进行的登记，本登记完成，权利人即取得物权，不动产物权变动即告实现。而预

告登记是对不动产的债权请求权进行的登记，预告登记完成，只是使债权请求权

具有一种排他的效力，并不能直接导致物权的变动，权利人并不能因此取得物权。

例如，商品房预售合同中，买受人取得要求出卖人于约定的将来某一时间交付房

屋的债权请求权，届时经买卖双方自愿将房屋所有权登记于买受人名下，该登记

即为本登记，买受人由此取得该房屋所有权。而预告登记，则是在预售合同签订

后，房屋所有权转移登记到买受人名下之前，对买受人要求出卖人交付房屋的债

权请求权进行的登记。预告登记完成，买受人并没有取得房屋所有权，只是使买

受人要求移转房屋所有权的请求权具有了对抗第三人的效力，从而保障买受人届

时能够取得房屋所有权。

“预告登一记”，是德国不动产登记制度诸多类型中的一种。对于预告登记的含义，学者们有各自的表述。学者孙宪忠认为:“预告登记就是为保全不动产物权变动的请求

权而将此权利进行的登记，是对不动产物权的取得权的登一记。”“学者王利明认为:“预

告登一记的定义是为保全债权的实现，保全物权的顺位请求权等而进行的提前登记。”7学者程啸认为:“预告登记是为了保全关于不动产物权的请求权而将该请求权加以登记的

制度。}t s学者梁慧星则将预告登记定义为:“为保全一项以将来不动产物权变动为目的

的请求权的不动产登一记。””虽然学者各有其观点，众说纷纭。学者们一致认为预告登一记是以保全某种不动产权利为目的的。经过预告登记后，请求权人的请求权既可得到了类

似物权效力的保障。

预告登记制度是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的

不动产登记制度。作为不动产物权登记的一种特殊类型，不动产预告登记制度是

民法中的一项重要的物权制度。

关于预告登记的概念，我国学术界有以下几种不同的表述。

(一)王利明教授认为:所谓预告登记，是指为保全债权的实现，保全物权

的!i匝位请求权而进行的提前登记。‘

(二)梁慧星教授认为:所谓预告登记，即为保全一项以将来发生不动产物

权变动为目的的请求权的不动产登记。’

(三)孙宪忠教授认为:预告登记是为保全不动产物权的请求权而将此权利

进行的登记。’

(四)余能斌教授认为:预告登记是相对于本登记(即终局登记)而言的一种

预备登记(临时登记)，即指在进行本登记的条件尚不完备时为保全不动产物权的

变动请求权或进行本登记的顺位所进行的登记。‘

(五)张龙文先生认为:不动产物权之变动，有强制登记之原则，非经登记，

不生效力。对于由此项强制登记原则所生之危险，为保全以不动产物权之得丧、

变更、消灭为标的之债权的请求权而为之准备登记，即为预告登记。.5

以上是我国法学家对预告登记概念的几种表述，大同小异，并无本质区别，

学者们都认为预告登记所保全的是不动产物权变动的请求权。但是各个定义所突

出的角度有所不同，余能斌教授与王利明教授的定义着重突出预告登记与本登记

的区别和预告登记保全顺位效力的条件;张龙文先生则认为物权变动应以登记为

生效要件，不经登记，不生效力，预告登记仅具有临时性，只是一种准备登记。

比较而言，笔者更为赞同余能斌教授的观点，他的定义不但突出了预告登记制度

的诸特征，也更为清晰易懂。

.预告登记的概念和起源

预告登记，是指当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或尚未成

就时，为确保债权在特定当事人之间的实现和未来物权对第三人的排他效力而进

行的提前登记。

预告登记制度起源于普鲁士法，普鲁士法上的预告登记的发展过程经历了两

个阶段:第一阶段是所有权取得法和登记法之前，称为“异议登记”，其中，固有

异议登记又称为“保全权利和顺位的异议登记”，目的在于保全物的请求权。第二

阶段即1872年5月的所有权取得法和土地登记法之后，异议登记改为“预告登记”，

并分为两种类型的预告登记，第一种是为保全己经成立的物权的预告登记，主要

是保护物权登记请求权或者权利不成立、消灭的涂销登记请求权。其作用在于当

登记簿的内容与真实权利状态不符时，避免真实权利人的权利丧失。第二种是为

保全物权转移、消灭的债权请求权的预告登记。预告登记在德国、瑞士、口本等

大陆法系国家及我国台湾地区的民法典中均有明确规定，是不动产物权制度中不

可或缺的重要组成部分。关于预告登记的名称，我国学者将德国、瑞士民法中的

相关概念翻译为预先登记、预登记、暂先登记等，口本民法则称之假登记，我国

台湾地区则直接使用预告登记的概念。本文所论的“预告登记”包括了上述的不

同称谓。预告登记保全的是未来发生不动产变动请求权。和本登记相比，其区别

在于记载对象不同，本登记所记载的对象是客观上业己存在的不动产物权，而预

告登记所记载的是债权请求权，其联系在于，预告登记为债权向物权转化提供了

预告登记的概念

预告登记是一项关于物权变动的重要制度，属于财产权登记法律制度的范畴，创立于德国中世纪民法中，瑞士、口本及我国台湾地区予以借鉴，分别建立起与本区域相协

调的预告登记制度。我国法学界对其称谓不一，有暂定登记、预登记、预先登记等。口

本民法中称之为假登记，我国台湾地区土地法法律条文中使用了预告登记的概念。《物

权法》借鉴台湾地区土地法规定和大多数人的汉语表达习惯，统一称之为预告登记。

关于预告登记的概念，学者大致有以下观点:

(1>所谓预告登记，就是为了保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登

记。m

(2)所谓预告登记，是指为保全债权的实现、保全物权的顺位请求权等而进行的

提前登记。}z

(3)预告登记，又称预登记、预先登记或假登记，是指当事人所期待的不动产物

权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，为保全权利人不动产的变动请求权或进行正

式登记(又称本登记或终局登记)的顺序而进行的一种预备登记(临时登记)。‘3

(4)预告登记是指在确定的财产权登记条件还不具备时，为了保证将来该财产权

变动能够顺利进行而对相关请求权进行的登记。‘“

这些关于预告登记的表述虽有差异，但本质相同。可以看出预告登记包含了三层含义:第一，预告登记是不动产登记的特殊类型，发生于本登记尚未完成之时，具有不动

产登记的公示公信功能，也即具有了一部分物权的属性;第二，预告登记所保全的是请

求权而非物权，这种请求权关乎将来物权的实现;第三，预告登记通过对现时登记权利

人处分权的限制，保障请求权人实现完成本登记的目的。

预告登记制度是一项出现较晚的制度，在法制史上1783年12月20口颁布的《普

鲁士抵押条例》与《普通邦法》最早对预告登记制度做出规定，这两部法律中有一种

被称为“异议”的制度，该制度实际上包含了现代法中的预告登记与异议登记。随着

历史的演进，世界各国政治、经济、文化发展的的差异，在理论上对预告登记制度的

内涵界定也有很大差别，对于我国来说，预告登记制度更是一种较新的制度，主要是

借鉴外国现有的制度基础发展起来，国内外对预告登记制度的概念界定主要有以下几

种观点:

在德国民法中，预告登记制度的设立目的被认为是担保债权请求权在将来实现，

其所保全的请求权仅限于土地，且这种债权请求权仅仅是为了保障不动产物权的变

动。预告登记在《德国民法典》中规定为:对土地上的一种请求权进行保全转让或废

除，或对在土地之上设立的一项请求权进行保全转让或废除，或者是对此种权利进行

内容保全变更或顺位变更，都可以在土地登记簿中进行预告登记。同时也规定为了保

障某种请求权或附条件请求权在将来能够实现，也可以将该请求权进行预告登记。德

国著名学者曼弗雷德·沃尔夫在其著作中认为:“预告登记是为了保障债权人以物权

权利变更为内容的债权请求权，它作为一种担保手段还需在不动产登记簿中进行登

记”「‘〕换言之，是对债务人对同一标的物的再次处分行为进行限制，保证在债务人

将来违反合同义务处分其所有物时，债权人也能通过认定该伤害债权人利益的处分行

为无效进而保证其债权的顺利实现，预告登记其核心在于保证受让人的权益。

在口本法中关于预告登记的规定与德国法有一定的相似之处，被称为“假登记”，

是指当事人之间的物权变动行为虽己发生物权上的效力，但由于欠缺申请本登记所必

要的手续而没有登记，或者是在当事人间的物权变动行为发生后，尚未发生当事人预

期效力，对其暂时的处分所为的登记。

瑞士民法采用列举的方式对预告登记制度作出规定，先买权、买回权、买受权、

用益租赁权和使用租赁权等都被瑞士法律明文规定为须申请预告登记，其上述权利的

预告登记还将记载于不动产登记薄上。上述所列举的权利，一旦进行登记之后，在将

来对在同一不动产上取得的权利具有对抗的效力。从法律规定上看瑞士法认为预告登

记的实质是给予买受人以对抗在相同不动产上产生的新所有人效力的一种制度，在这

点上与德国民法典的规定不尽相同，且在瑞士法中，预告登记的内容也没有像德国民

法一样将其限定为土地。

预告登记制度在我国台湾地区相关法律中规定为:“预告登记的实质系为保全债权请求权的顺利实现，该请求权的标的是对于经济交易中他人不动产权利的得丧变更。

其制度设立的最终目的是阻止名义登记人在同一不动产上的再次处分行为侵犯债权人

的请求权。，，「，〕

我国关于预告登记的研究起步较晚，在相当一段时间内处于空白状态，《物权法》

的起早过程中，国内学者在借鉴外国关于预告登记制度的相关立法的基础上，结合我

国的特殊国情和不动产物权变动的现实情况，对《物权法》的起草提出了大量的建议，

最终随着我国《物权法》的颁布，预告登记制度以法律条文的形式正式确认。以《物

权法》对预告登记制度的法条规定为研究基础，我国学者对预告登记的概念理解也有

不同的观点:如王利明教授认为:“预告登记相对于本登记而言是一种提前登记，其

设立目的是指为保全债权人将来发生的债权能够顺利实现和保全物权的顺位请求权

等而进行的登记。”f2〕梁慧星教授认为，“预告登记，是为保全一项以将来发生不

动产物权变动为内容的请求权所进行的不动产登记。”「3〕孙宪忠教授认为，“预告

登记是当事人所期待的不动产物权变动的条件尚未成就时，换言之说债权人只是对未

来取得的物权享有请求权时，为保障这种请求权的实现而进行的登记”fal 终上所述，笔者认为虽然以上几种定义表述不尽相同，但从实质上说都强调了预

告登记是为保全以不动产变动为目的的债权请求权，这一本质内涵是一致的。同时在

对预告登记定义时要注意两个方面:第一，限制性。即预告登记制度是限制名义登记

人在正式物权变动前对标的物的处分行为，从而将债权请求权进行登记的行为。第二，

时间性。预告登记的最终目的是为保障权利人的债权请求权能够顺利实现，并最终完

成债权人所期待的本登记进行，故预告登记发生的时间是在债权合同签订后，权利人

进行本登记之前发生的。所以笔者对预告登记的定义如下:当事人所期待的本登记条

件欠缺时，对保全以不动产物权变动为最终目的的债权请求权而进行的一种提前登

记。

(一)预告登记的概念

由于预告登记是我国从外国继受而来的一项制度，其施行时间并

不长，学术界对于该制度的研究基本上是以比较法上的制度为蓝本，

大致形成了以下几种具有代表性的观点:学者孙宪忠认为:“所谓预

告登记就是为保全关于不动产物权的请求权而进行的登记。”‘学者梁

慧星认为:“为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权

的不动产登记。”z学者王利明认为:“预告登记是指为保全债权的实

现、保全物权的顺位请求权等而进行的提前登记，也就是为保全一项

将来发生的不动产物权变动为目的的债权请求权。”

以上三个定义，虽然在表述上有所不同，但是反映出的预告登记

的对象、功能、目的都是相同的:其保全的对象为指向不动产物权的债权请求权;其功能在于，避免预告登记推进至本登记之前所有人将

物再次处分，以致债权人无法实现自己债权请求权的情况出现;其最

终目的是顺利完成本登记，使债权请求权人获得物权所有权。

我国《物权法》第20条是关于预告登记的规定，此条中所称的

“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”，即上述学者定

义中请求权产生的基础，“保障将来物权实现”也指明了预告登记的

功能。此处存在的主要区别在于，第20条说明了进行预告登记的另

一条件:须有进行交易的当事人共同约定，才能申请预告登记。

结合以上三位学者的观点，以及《物权法》相关规定，笔者认为，

预告登记的概念应为:为保全关于不动产物权的请求权在将来的实

现，依当事人约定而进行的登记。

预告登记，是指为确保债权在特定当事人之间的实现和末来物权对第

三人的排他性效力而进行的提前登记。

法制史上对预告登记(Vormerkung)最早做出规定的是1783年12月

20日颁布的《普鲁士抵押条例(Preussischen Hypothekenordnung)》与《普

通邦法(Allgemienen Landrecht)))，这两部法律中规定了一项被称为“异

议”(Protestationen)的制度，该制度实际包含了现代法中的预告登记与

异议登记。X1872年5月5日颁布的《所有权取得法》和《普鲁士登记条例》

采取了临时登记的方法并使用了预告登记的概念。随后，德国1874年开始

起草民法典，并于1900年1月1日颁布实施。《德国民法典》在其第883

条至888条对预告登记制度做出了详尽的规定。

《德国民法典》确立的预告登记制度因具有独特的实用价值，相继被

瑞士、日本以及我国台湾等国家和地区的法律所继受。《瑞士民法典》第959条、第960条，4分别对预告登记的范围、效力等做出了详尽的规定。5日本

法中的预告登记通常被称为“假登记”，规定在《不动产登记法》第2条当

中。6在我国台湾地区，预告登记被规定在“土地法”中，其第79-1条做出

了相关规定。

预告登记的概念与特征

如何界定预告登记的概念是研究预告登记制度的一个重要问题，在研

究预告登记制度的过程中，首先必须明确界定预告登记的概念。但是对于

预告登记的概念至今并没有统一的定论，各国对不动产预告登记制度概念

的规定各不相同，在这个问题上可谓是仁者见仁智者见智。

在德国法学家眼中，预告登记制度是作为一种担保手段存在的，它可

以确保债权顺利实现，经过预告登记后的债权，较之其它普通债权具有更

强的法律保护力。对此《德国民法典》作出了详细的规定。2对债权人来说，

预告登记是不动产交易中债权人的一把保护伞，其特殊性体现在它早于本

登记而设立，可以有效的限制不动产物权人做出有损债权人的行为。对不

动产物权人来说，预告登记后的不动产物权人的权利受到一定的限制，虽然由于没有进行本登记，所有权尚末发生转移，但是此时不动产物权人的

物权是被设定了一定义务的，即不动产物权人必须按预告登记后的效力约

束自己的行为，不能再将该不动产处置给第三人。从实质意义上来说，德

国学者认为预告登记保全的是债权人将来实现物权变动的一种请求权。预

告登记在日本则被命名为假登记，3虽然命名上不同于其它国家，但本质内

涵上却与德国保持基本一致。

在我国，关于预告登记的概念并没有达成统一的看法。梁慧星教授认

为，预告登记其实是一种特殊的登记，只不过在设立目的上与本登记有所

区别。预告登记是为了保全将来物权变动能够顺利进行，是一种防御性手

段。4王利明教授在界定预告登记的概念时强调预告登记是一种提前登记，

在时间顺序上要早于本登记，在目的上也是为了保全物权变动请求权的实

现。5孙宪忠教授认为预告登记的前提是债权人不具有申请本登记的条件，

也就是说权利取得人只对末来取得物权享有请求权时，法律为保护这一请

求权而为其所进行的登记。“余能斌教授的观点与王利明教授的观点颇为相似，他认为预告登记是预备登记的一种，指在进行本登记条件并不完备的

时为保全不动产的变动请求权或进行本登记的顺位而进行的登记。

上述学者对预告登记概念的界定虽有不同，但是无一例外的都肯定了

预告登记是为了防御权利人己经取得的合法债权受到不法侵害这一目的。

不动产的物权变动请求权基于该合法债权而产生，预告登记则是为该请求

权的实现保驾护航。上述学者的观点中都突出预告登记保护物权变动请求

权的目的，然而，美中不足的是，他们中虽然有些学者也提到了预告登记

较之本登记的提前性，但是都没有将这一重要特点凸显在预告登记的概念

中，更重要的是没有体现预告登记的终极目标

预告登记是为了保全本

登记的顺位而进行的一项登记制度。因此，笔者认为预告登记是为保全将

来不动产物权变动能够顺利进行推进为本登记而对以该不动产物权变动为

内容的债权请求权进行的提前登记。透过定义可以发现预告登记的特点:

第一，预告登记制度具有担保性。在一般的交易中，为了避免交易落

空，往往需要债务人一方提供诸如物保或者人保的担保方式来保证债务可

以按时履行，预告登记是一种特殊的担保方式，它赋予原本的普通债权具

有了对抗第三人的特殊效力。换句话说，若不动产所有权人对特定不动产为一定的处分行为，而该行为己经侵害了债权人己经预告登记的债权，则

该处分行为无效，从而确保了债权人请求权的优先实现。预告登记作为担

保引起不动产物权变动的请求权，在某种意义上即是赋予债权请求权以物

权的效力的一种担保方式。

第二，预告登记具有从属性。预告登记制度并不是一种完全独立于债

权的制度，其从属性主要体现在从属于债权请求权，它随着债权请求权的

存在而存在，转让而转让，消灭而消灭。债权的存在是预告登记得以申请

的基础，登记机关也不会受理无债权而申请预告登记的请求，另外，当债

权转移给第三人时，所有依附于债权的权利也会随之转移，预告登记的请

求权也会随着债权主体的变更而变更。

第三，预告登记具有优先性。债权是天生的平等派，不动产物权人与

多人签订关于买卖该不动产的债权契约，只要没有完成物权移转，无论订

立时间的先后，各个债权人对不动产物权人享有平等的债权，。但是，如果

其中某一债权进行了预告登记，则其所享有的债权请求权就具有了优先性。

具有排斥其它债权的作用。

王荣珍

2. 1预告登记概念界定

“概念是解决法律问题所必须和必不可少的工具。没有限定严格的专门概

念，我们就不能清楚地和理性地思考法律问题。”①“法律概念通常被认为是组成

法律规定或整套法律的基本单位。’，②如果把其抽取，整个法律大厦就将荡然无存。

因而，无论进行法律建构和适用还是进行法学研究，法律概念都是必须要面对和

首先要解决的问题。对于预告登记概念来说，尽管国内外已经有不少学者在其著

述中论及过，但鉴于其在我国是一个舶来品，如何结合我国社会经济发展和法律

实践的需要科学界定其内涵，尚有探讨之处。

2.1.1预告登记概念界定的比较法启示

逻辑学一般认为，概念是对客观事物本质属性的反映。作为一种思维形式，

这种反映必然体现在其内涵与外延上。其中，内涵表明概念思维对象的本质属性，

外延表明概念所概括思维对象的数量或范围。明确概念，就是使概念的内涵和外

延与概念反映思维对象的情况相符合。而判明概念的内涵和外延，往往依赖于人

们在特定时期能否把多大范围内的思维对象及其属性归到这些概念中。分析不同

国家和地区有关预告登记概念的立法与学说，不难看出，预告登记在不同的国家

和地区是为解决相同或相似的社会实践问题、适应相同或相似的法律需要而产

生，但各国家和地区既有法律体系和法律传统存在差异，因而预告登记概念反映

的思维对象的范围不尽相同，由此决定了作为反映思维对象本质属性的预告登记

概念在内涵和外延方面既有共性又有差异。

2.1.1.1预告登记概念界定的思维对象范围

分析预告登记规制国家和地区对预告登记概念的界定，可以发现其在纳入思维对象范围方面的相同之处在于:预告登记限于不动产，主要保全以不动产物权变动为目的的债权请求权。从普鲁士法上预告登记制度自异议登记制度中分离出来，到德国民法现代法意义上的预告登记制度正式确立，预告登记制度都是为了保护以不动产物权变动为目的的债权请求权免受妨害得以顺利实现而设。

2.1.2我国预告登记概念的应然界定

2.1.2.1我国预告登记概念的学说评析

我国许多学者对预告登记的概念发表了自己的见解。参考比较法上预告登记

概念界定时所涉及的具体内容来看，我国学者关于预告登记概念的代表性观点主

要有四类:第一类，目的+保全对象。即在界定预告登记概念时，侧重明确保全

目的和保全对象。如所谓预告登记，为“保全一项以将来发生不动产物权变动为

目的的请求权的不动产登记。”①预告登记是“为了保全关于不动产物权的请求权

而将该请求权加以登记的制度。”②此种方式为我国多数学者界定预告登记概念时所采用。

①第二类，目的+保全对象十申请条件。即在界定预告登一记概念时，同第

一类相比，还明确预告登记的申请条件。如“房地产预告登记，是指为保全关于

房地产权利移转或使其消灭的请求权，或房地产权利内容或顺序变动的请求权，

或附条件或期限的请求权，房地产登记机关基于债权人或受益人的申请，经登记

名义人的同意所为的登记。”②预告登记，是指“为确保债权的实现，保障将来实

现物权等目的，按照约定向登记机构申请办理的预先登记。”③第三类，前提+目

的十保全对象。即在界定预告登记概念时，除了如第一类那样，还明确预告登记

的前提条件。如预告登记，“即指在进行本登记的条件尚不完备时为保全不动产

的变动请求权或进行本登记的顺序所进行的登记。”④预告登记，“是指当事人所

期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或尚未成就时，为保全权利人不动产的

变动请求权或进行正式登记(又称本登记或终局登记)的顺序而进行的一种预备

登记(临时登记)。”⑤第四类，手段十目的十保全对象。即在界定预告登记概念时，

除了如第一类那样，还明确实现预告登记目的的途径。如“预告登记，是指本登

记前，通过限制登记名义人的处分权，以保全关于物权变动的请求权或其顺位的

一种暂时登记。”‘

从考察可以看出，我国学者均在预告登记的概念界定中明确目的和保全对

象，至于前提和手段两方面内容是否应予明确，则有差异。在涉及保全对象的表

述时，可谓百花齐放，存在着“以不动产物权变动为目的的请求权”、“不动产物

权的请求权”、“房地产权利移转或使其消灭的请求权，或房地产权利内容或顺

序变动的请求权，或附条件或期限的请求权”、“不动产的变动请求权或进行本登

记的顺序”、“物权变动的请求权或其顺位”、“债权请求权”⑦等表述。结合其所

在的文献资料进行分析，学者对于预告登记保全对象的选择多倾向于德国的预告登记，即保全的是与不动产物权变动有关的债权请求权。这些表述只是在精炼和

准确与否上有待考量。在属概念的选择上，有登记、预先登记、预备登记、暂时

登记等。由于预告登记是一个外来词，我国学者在对德国和瑞士立法文件和文献

资料中的相关名称进行翻译时，有“预登记”、“先登记”、“预先登记”、“预记登

记”、“预备登记”、“暂先登记”等译法。因而，预先登记、预备登记、暂时登记

虽然表述不同，但所指为同一事物。那么，该如何确定预告登记概念表述中所应

包括的内容，进而准确表述预告登记概念呢?

2.1.2.2我国现行法下预告登记概念界定

逻辑学上，定义是揭示概念所反映思维对象的本质属性的方法，要求语言简

明、准确。定义一般由被定义项、定义项和定义联项三部分组成。其中，被定义

项就是有待明确的概念，定义项是用来明确被定义项的概念，定义联项为联接被

定义项和定义项的语词。给某一概念下定义，就是首先把这一概念(被定义项)

放在另一个更广泛的概念(属概念)里，然后找出被定义项与同一属中其他种概

念之间的差别(种差)，最后把属概念与种差加在一起，这就是属加种差的方法。

一个概念的属概念可以有不同层次，至于选择哪个层次的属概念，要根据解决问

题的需要。这种下定义的方法对于法律概念的界定具有指导意义，可以保障概念

界定的严密性。但界定法律概念，仅有此还不可以。法律概念是解决实际问题的

工具，构建法律的基本单位，与其所面对的社会实践联系密切，因而对其内涵的

把握还需要贴近鲜活的生活，把相近似的社会实践问题尽可能纳入其思维的对

象，从中找出那些能够说明其内涵的最为典型的情形，①使得界定出来的概念尽

可能科学，对实践具有真正的价值。

沿着这一思路，在界定预告登记概念时，首先是选择属概念。从前述对国内

外学者有关预告登记概念的考察可知，学者对这一概念属概念的选择集中在登记

和预备登记②上。笔者倾向于选择登记作为属概念，理由是:第一，登记存在于

生活实践中的诸多领域，人们对于这一概念较为熟识。第二，我国许多法律包括

《物权法》中都规定了登记，而预备登记概念仅在学理上存在，《物权法》等法律文件中尚未出现。第三，选择登记作为属概念，更便于人们理解预告登记概念。

其次是确定种差。这就涉及到之前所考察学者概念中包括除属概念之外的其他几

方面内容的取舍。第一，关于目的和保全对象。国内外学者在界定预告登记概念

时均有涉及这两方面的内容，笔者亦赞成界定预告登记概念时应包括之。第二，

关于手段。在界定预告登记概念时亦应包括之。理由在于:这样可以使预告登记

的“担保性”的含义更为完整，能够更好地将预告登记与同样有着担保性的不动

产抵押权区别开来。第三，关于申请条件。前述学者概念中提及的“按照约定向

登记机构申请办理’，、“经登记名义人的同意”等表明预告登记申请条件的内容，

在预告登记概念界定时没必要包括。理由是:这并非预告登记特有，不动产抵押

权设立登记、房屋所有权移转登记也需要有不动产抵押权设立和房屋买卖合同。

并且，比较法上预告登记还有以假处分为之。①第四，关于前提。前述学者概念

中提及的“在进行本登记的条件尚不完备时”、“当事人所期待的不动产物权变动

所需要的条件缺乏或尚未成就时”等表明预告登记前提的内容，在预告登一记概念

界定时亦没必要包括。理由是:这是以不动产物权变动为目的的债权请求权得到

预告登记保全的应有之义，不必要在界定概念时重复，否则定义就不够简明、准

确。至此，虽然分析了预告登记概念表述时所要包括的内容和范围，并不意味着

就可以科学界定预告登记概念。这就像盖大楼，只是有了框架，尚需添加建筑材

料，那就是对预告登记保全的对象和手段的语言表述。

预告登记保全的对象，为预告登记概念的外延，是应纳入预告登记概念思维

对象的范围。笔者赞同我国多数学者将与不动产物权变动有关的债权请求权纳入

预告登记保全对象的范围，理由是:其一，我国((物权法》第20条传达出我国法

在预告登记保全对象上的立法精神，即与不动产有关，系基于房屋买卖协议或其

他不动产协议而产生，以实现物权变动为目的的债权请求权。但我国立法表述的

预告登记保全对象的范围比较狭窄，难道基于赠与协议而发生的房屋所有权移转

请求权、第20条提到的请求权附条件或附期限时就不应纳入预告登记保全对象的

范围?这些在德国、日本、我国台湾地区、韩国立法上均可以②，我国学者所认

识的预告登记保全对象亦包括之。所以，学者的这种观点不仅体现了我国立法精神，还弥补了立法的不足，并且符合国际立法趋势，比较合理。其二，虽然我国

在法律行为引起的不动产物权变动立法上既有登记生效①，也有登记对抗②，但不

影响仍应将以不动产物权变动为内容的债权请求权纳入预告登记的保全对象，但

不包括不动产物权。我国对因法律行为引起的不动产物权变动立法主要采取登记

生效，③这点比较接近德国、瑞士和我国台湾地区立法。尽管对于土地承包经营

权的转让和互换、地役权的设立采取登记对抗立法，学者对于这种规定下，土地

承包经营权移转和地役权设定中的以相关物权变动为目的的债权请求权和不动

产物权是否纳入预告登记的保全对象存有争议，完全肯定者有之，④完全否定者

有之。⑤笔者认为，从应然角度上说，立法对因法律行为而引起的不动产物权变

动应抛弃登记对抗，完全采用登记生效，如果这样，对此争议就不复存在。但在

没有完善之前，否定观点更值赞同，即无论程序上或实体上的条件欠缺时，与土

地承包经营权移转和地役权设定有关的物权和债权请求权均不宜纳入预告登记

保全对象。⑥既如此，这些应纳入的预告登记保全对象该如何表述呢?相较前述

德国和我国学者的相关表述，笔者更倾向于“以不动产物权变动为目的的债权请

求权”之表述。因为物权变动是一个比较基础的概念，是指物权的设立、变更和

终止。物权的变更，是指物权的客体、内容的部分改变。⑦所以，“不动产物权变

动”就基本上可以概括“房地产权利移转或消灭，或房地产权利内容或顺序变动，

或附条件或期限的”所包含的内容，并且比较简明、准确。“以……为目的的债

权请求权”，一方面表明请求权的内容与“不动产物权变动有关”，另一方面表明

其请求权的基础权利是“债权”，而非“物权”等权利。而前述“不动产物权的

请求权”之表述有含义不清、所指不明之嫌，究竟是不动产物权请求权还是债权

请求权不明确。“物权变动的请求权或其顺位”之表述一是没有明确物权变动是包含了动产和不动产，还是仅包括不动产，但其所在文献之后的论述却仅与不动

产有关，因而这种表述失之过宽，容易误导。二是“物权变动的请求权”与“其

顺位”并列，有点莫名其妙，不知所云。总之，“以不动产物权变动为目的的债

权请求权”之表述简明、准确，符合定义的要求。

除了“以不动产物权变动为目的的债权请求权”应纳入预告登记概念思维

对象范围之外，不动产租赁权是否亦应纳入?此外，预告登记是否仅与不动产有

关?从比较法上看，德国法把船舶和正在建造中的船舶视同为房屋一样的不动

产，1940年德国制定的《已登记船舶和建造中船舶的权利法》就贯彻了这一精神，

规定关于船舶物权的设立及其变更必须以登记作为公示，关于船舶的请求权，也

可以进行预告登记。①我国台湾地区“船舶登记法”规定，未具备申请登记程序

上必要之条件时;预为保留以船舶权利之设定、移转、变更或消灭为目的之请求

权时;请求权附有期限或条件，或将来始行确定之情形时，未能正式登记者，得

为暂时登记。②那么，我国《物权法》是否也应将船舶等特殊动产物权变动有关

的物权和债权请求权纳入预告登记的保全对象?结合我国现行立法体系，答案是

否定的。③

由于纳入预告登记概念思维对象的范围为“以不动产物权变动为目的的请求

权”，在预告登记概念表述时应包括保全目的、对象和手段三方面的内容，本着

语言的简明和准确，预告登记概念应概括为，为保全以不动产物权变动为目的的

债权请求权，使其免受债务人处分行为等妨害而赋予其物权效力的登一记。

一、预告登记的定义

预告登记制度，从词义上分为“预告”与“登记”。“预告”的意思是，预

先告知。也就是说某种行为在事实发生以前可以预先知道结果。民法中“登记”

的意思是，随着经济的不断发展，不动产交易愈发频繁，但不动产本身具有较高

的价值和需求，如果按照动产的占有生效主义，难以确保不动产的真正权利所属。

我国实行不动产登记生效主义，规定不动产登记需向专门的登记机关进行登记方

可生效，并依照法定的程序，供不特定第三人查阅，有利于不动产交易的顺利，

并维护市场的稳定。

预告登记制度是在中世纪由德国法律所创，起源于普鲁士法。在多数国家中

都对这一制度有规定，德国、日本、瑞士等国家包括我国的台湾地区都规定了这

一重要的物权制度。德国规定的预告登记制度主要表现在对土地上的物权变动请

求权，同时德国的登记制度也非强制性登记，当事人对附有条件或期限的物权要

求进行保全登记时，登记机构方可登记。日本的《不动产登记法》专门规定了与

我国预告登记统一概念的法律术语，即假登记。但是日本对于申请假登记有着比

较具体的要求:首先必须没有达到正式登记的要求。其次，目的是为了保全未来

的物权变动请求权。最后，如果所登记的请求权附有条件或期限，但是在未来能

够能到确定。在日本只要符合以上的要求即可申请假登记。在《瑞士民法典》中

针对的是个人权利。对于个人的优先权等必须登记在册才能产生排他的效力，对

抗不特定的第三人。可见，瑞士的预告登记制度的规定与我国的预告登记制度，

极其相似，同样一经登记即具有物权的排他效力。我国台湾地区在规定登记制度

上同样使用了“预告登记”四字。通说认为，台湾地区的预告登记制度主要适用

于请求转移土地权、取消土地权、变更土地顺序与内容的请求权。同时也与德国、

日本一样适用于附有期限或条件的请求权。分析可得，德国与我国台湾地区都使

用了与我国《物权法》一样的表述，即预告登记，并且指的是保全债权请求权的

登记。瑞士的预登记指的就是预告登记制度，而日本则使用了假登记的表述。假

登记对应的制度即是本登记，适用于当事人在申请本登记时条件还未完全具备，顺利变动而临时进行的登记。2

目前，预告登记制度的概念有很多种不同的表达，表达方式不同但含义却相

差不大。主要有以下几种表述:(1)预告登记，是一种提前登记制度，目的在

于保全债权的实现和保全物权的顺位请求权。3}}}预告登记的对象是不动产，

旨在保全将来请求发生不动产物权变动。4(3)预告登记，亦称预先登记，是在

未具备正式登记条件时，为了保证将来的不动产物权变动能够得到顺利的实现，

根据双方达成的合意，将自己将来的不动产物权变动请求权向登记机关申请登

记。与(4)预告登记，对应的概念是本登记。只有条件具备才能申请本登记，而

预告登记制度则是权利人在条件不完全具备、将来的不动产物权变动请求权是确

定时，为了保全该请求权或保全将来能顺利推进本登记而申请的预备登记。6上

述的表达内涵差异甚微。笔者将其概括为，预告登记，是指为了防止将来的不动

产权利受到侵害，在进行预交易时到登记机构办理登记手续，使双方及第三人的

交易行为得以约束从而顺利实现将来物权变动的目的而进行的临时登记。

一、预告登记的概念

预告登记制度从其起源发展到今天己经有很长时间的历史，现在其已经被世界上

的许多国家所确认并且得到了良好发展。但是对于预告登记的概念问题，至今没有形

成一个统一的表达。首先，在预告登记的称谓问题上，就存在着较大差异，比如德国

把这种登记称为“预告登记”;日本则称这种登记为“假登一记”，而日本所谓的“预告

登记”则相当于德国的“异议登一记”;我国在2007年《物权法》颁布以前对其称谓也

存在差异，有暂先登一记、预登记、预先登一记等不同称谓。其次，学者们对于预告登记的概念问题，观点也存在差异。例如，德国学者，M·沃尔夫认为，预告登记是一种

必须在土地登一记簿中进行登记的担保手段，它是为了保障债权人实现其进行物权权利变更的债权请求权;①王利明教授认为，预告登记，是指为了保全债权的实现、保全

物权的顺位的请求权而进行的提前登记;②梁慧星教授认为，预告登记是为了保全一

项以将来不动产物权变动为目的的请求的不动产登记;③孙宪忠教授认为，预告登记

C Vormerkung)指的是为了保全关于不动产的请求权而将此权利进行的登记;④从上

述对于预告登一记制度概念的表述上可以看出，大家的观点各不相同，但是都包含了预告登记的目的，即预告登一记是以保全某种财产权利为目的。

通过以上对各位教授们对于预告登记概念的定位分析以及自己在学习与研究中

对于预告登记制度的了解与认识，笔者认为预告登一记的概念，应该把预告登记的目的、手段、性质三方面包含其中;通过概念就可以对预告登记这项制度获得比较清晰的了

解与认识，通过对概念的认识与分析就能得出预告登记所应该具有的一些一般特征。

因此，笔者认为，其概念应为:预告登记是为了保全关于物权变动的债权请求权能够

顺利实现而将该债权请求权进行提前登一记，从而将产生一定物权效力的特殊债权登记制度。

2.1.1预告登记制度的概念

预告登记，也被称为预注册或预先登记，指的是保全未来房地产变更登记的

请求权。’正常的房地产登记是在不动产物权登记完成后，而预告登记，是权利人

在登记时只取得或注销对于不动产的请求权一即在将来才能变为完整的登记。初

期被1783年12月20日颁发的《普鲁士抵押规则》和《普通帮法》所规定为异议

登记制度，后来在1872年，颁布了所有权和土地登记法的法律己经规定预告登记。

2这种制度作为民事法律制度不断被德国、瑞士、日本以及我国台湾地区所承袭。

2007年10月1日实施的《物权法》正式确立了预告登记制度，该法第二十条

规定:“当事人订立购买房屋或其他不动产的协议，为保障将来实现物权，按照合

同，可以向登记机关申请登记;预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该

不动产的，不发生物权效力;预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之

日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”“预告登记制度的设立是我国法律

上新的里程碑，为我国法治水平的提高奠定了强有力的基础。2008年7月颁布实

施的《房屋登记办法》第三章第四节对预告登记制度具体措施作出了进一步的规

定，通过对预告登记制度的适用情形以及申请所需材料和申请条件详细的阐述在

一定程度上规避了物权法对于预告登记制度规定的太过于原则化的不足。同时，

使之在实践中的可操作性变为现实。关于预告登记的概念，有的学者认为:“预告

登记相对于本登记而言是一种提前登记，其设立目的是指为保全债权人将来发生

的债权能够顺利实现和保全物权的顺位请求权等而进行的登记。”‘另外有一些学

者认为:“预告登记，也被称为预注册或假登记，是指当事人所期待的不动产物权

变动所需要的条件尚未达到，为维护权利人权利的变更或进行正式登记而进行的一种初步登记。”3预告登记不同于其他不动产登记，它具有担保性、保全对象的

特殊性、从属性以及临时性的特征。

综上，我们可以看出，尽管各位学者们在预告登记这一制度的概念上的表述

不尽一致，但是他们所强调的本质内涵是一致的，即:预告登记制度的作用是为

了保护预购人真正的产权。保障权利人的债权请求权能够得以实现，从而成功注

册，保护权利人的合法权益不受侵犯。因此，通过对预告登记概念的不同见解以

及从《物权法》、《房屋登记办法》的法律规定上来总结，笔者认为，商品房预告

登记是指在商业交易过程中，买卖双方为了保障今后顺利实现物权，双方按照约

定协商一致向登记部门进行的登记。

(二)预告登记制度的概念及争议

预告登记的客体是债权请求权，和一般的不动产登记不同，本身并不发生物

权效力，是在本登记做出之前的登记，也被称作预登记或预先登记。预告登记并

不具有发生物权变动的效力，它是为了保护将来发生的债权而进行的登记。例如，

甲和乙签订了预售购房合同，由于房屋还没有建成，出卖人甲无法立刻与乙办理

房屋过户登记，如果在房屋建成时，甲将房屋卖与第三人丙，并办理过户登记，

那么丙就取得了房屋的所有权。尽管甲与乙签订合同在先，但是由于物权效力大

于债权效力，因此乙无法取得物权，只能找甲请求损害赔偿。但是，如果乙在和

甲签订预售买卖合同后，选择办理预告登记，那么预告登记将会对抗第三人取得

所有权，从而有效的保护了乙的利益。预告登记的客体是对未来发生物权变动的

债权请求权。

物权法漫长的起草过程中，对于是否有必要借鉴国外先进的立法技术而规定

预告登记制度，存在着很大分歧。一种观点认为，从立法目的出发，预告登记的

权利人对将来发生的物权变动具有很高的期待性，不发生变动将会对他们本身造

成重大损害，此时，法律通过预告登记这一制度保障他们的合法权利。梁慧星教