物业管理责任保险条款 (5)
物业管理责任保险条款
总则
第一条本保险合同由保险条款、投保单、保险单、批单和特别约定组成。
凡涉及本保险合同的约定，均应采用书面形式。
第二条凡在工商行政管理部门登记注册、取得合法资格的物业管理者均可作为被保险人。
第三条本保险包括主险、附加险和释义三个部分。在投保主险的基础上方可投保附加险，并须另行缴纳附加险保险费。当主险保险责任终止时，附加险的保险责任也同时终止。附加险条款与主险条款相抵触时，以附加险条款为准，未尽之处，以主险条款为准。对于投保多个险别的，保险人按承保险别分别承担保险责任。
第一部分主险
保险责任
第四条在本保险期间内，本保险单明细表中列明的区域范围内的物业，因被保险人管理上的疏忽或过失而发生意外事故造成下列损失或费用，依法应由被保险人承担的经济赔偿责任，保险人负责赔偿：
（一）第三者的人身伤亡或财产损失；
（二）事先经保险人书面同意的诉讼费用；
（三）发生保险责任事故后，被保险人为缩小或减少对第三
者人身伤亡或财产损失的赔偿责任所支付必要的、合理的费用。
上述第（二）项每次事故总赔偿金额不得超过本保险单明细表中列明的每次事故赔偿限额的20%；保险期间内累计赔偿金额不得超过保险单列明的累计赔偿限额的20%。上述第（三）项每次事故赔偿金额不得超过本保险单明细表中列明的每次事故赔偿限额；保险期间内累计赔偿金额不超过保险单列明的累计赔偿限额。
责任免除
第五条下列原因造成的损失、费用和责任，保险人不负责赔偿：
（一）被保险人及其代表的故意行为或违法行为；
（二）战争、敌对行为、军事行为、武装冲突、恐怖活动、罢工、骚乱、暴动；
（三）盗窃、抢劫；
（四）政府有关当局的没收、征用；
（四）核反应、核辐射及放射性污染；
（五）震动、移动或减弱支撑；
（六）地震、雷击、暴风、暴雨、洪水、火山爆发、地下火、龙卷风、台风等自然灾害；
（七）烟熏、大气、土地、水污染及其他污染；
（八）由于停放或行使在被保险人物业管理范围内的机动车
辆发生的所有意外事故；
（九）停放在被保险人管理物业范围内的机动车辆的损失；（十）未经有关监督部门验收或经验收但不合格的固定场所或设备所发生的意外事故。
第六条下列各项损失、费用和责任，保险人不负责赔偿：（一）被保险人与他人签订的物业服务合同中所约定的责任，但依照法律应由被保险人承担的不在此限；
（二）被保险人或其代表、雇用人员或为其服务人员的人身伤害，以及上述人员所有的财产损失，或虽非其所有但由其保管或控制的非物业的财产损失；
（三）罚款、违约金、罚金或惩罚性赔款；
（四）本保险合同中规定的应由被保险人自行负担的免赔额；
（五）因保险责任事故引起的停产、减产、停电等损失以及各种间接损失；
（六）一切精神损害赔偿。
第七条其他不属于本保险责任范围内的一切损失、费用和责任，保险人不负责赔偿。
赔偿限额、保险费
第八条根据被保险人上年度营业收入作为基础或由双方根据具体情况协商确定最高赔偿限额。
保险费依照本保险费率规章计算收取。保险期间不足一
年的按照短期月费率计收保险费。
保险期间
第九条本保险保险期间为一年。以保险单载明的起讫时间为准。保险期间不足一个月的按一个月计算。
投保人、被保险人义务
第十条对保险人就被保险人或其他与投保有关的情况提出的询问，投保人应履行如实告知义务，并全面如实填写投保单。
投保人故意隐瞒事实，不履行如实告知义务的，或者因过失未履行如实告知义务，足以影响保险人决定是否同意承保或者提高保险费率的，保险人有权解除保险合同。
投保人故意不履行如实告知义务的，保险人对于保险合同解除前发生的保险事故，不承担赔偿责任，并不退还保险费。投保人因过失未履行如实告知义务，对保险事故的发生有严重影响的，保险人对于保险合同解除前发生的保险事故，不承担赔偿责任，但可以退还保险费。
第十一条除另有约定外，投保人应当在保险合同订立时一次缴清保险费。投保人未按约定支付保险费的，保险人按照保险事故发生时已交保险费与保险单上保险费的比例承担赔偿责任。
第十二条发生本保险责任范围内的事故时，被保险人应尽力采取必要的措施缩小或减少损失、伤害，否则，对因此扩
大的损失，保险人不承担赔偿责任；同时，被保险人应该：（一）立即通知保险人，并书面说明事故发生的原因、经过和损失情况，对因未及时通知导致保险人无法对事故原因进行合理查勘导致无法核实损失情况的，保险人对无法核实部分不承担赔偿责任；
（二）允许并且协助保险人进行事故调查，对于拒绝或者妨碍保险人进行事故调查导致不能确定事故原因或核实损失情况的，保险人不承担赔偿责任。
第十三条被保险人获悉可能发生诉讼、仲裁时，应立即以书面形式通知保险人，接到法院传票或其他法律文书后，应将其副本及时送交保险人。保险人可以被保险人的名义对诉讼进行抗辩或处理有关仲裁事宜，被保险人应提供有关文件，并给予必要的协助。对因未及时提供上述通知或必要协助引起或扩大的损失，保险人不承担赔偿责任。
第十四条在保险期间内，投保单及保险单中列明的事项变更或保险标的危险程度增加的，被保险人应及时书面通知保险人，由保险人办理批改手续，否则，保险人有权要求增加保险费或者解除保险合同。
被保险人未履行前款规定的通知义务的，因保险标的危险程度增加而发生的保险事故，保险人不承担赔偿责任。
第十五条因第三者对保险财产的损害而造成保险事故的，被保险人可以直接先向第三者索赔，也可以直接向保险
人索赔。如果直接向保险人索赔的，保险人自向被保险人赔偿保险金之日起，在赔偿金额范围内代位行使被保险人对第三者请求赔偿的权利。保险人在向第三者行使代位请求赔偿权利时，被保险人应当向保险人提供必要的文件和其所知道的有关情况。
保险事故发生后，被保险人已经从第三者取得损害赔偿的，保险人赔偿保险金时，可以相应扣减被保险人从第三者已取得的赔偿金额。
保险事故发生后，保险人未赔偿保险金之前，被保险人放弃对第三者的请求赔偿的权利的，保险人不承担赔偿保险金的责任。
保险人向被保险人赔偿保险金后，被保险人未经保险人同意放弃对第三者请求赔偿的权利的，该行为无效。由于被保险人的过错致使保险人不能行使代位请求赔偿的权利的，保险人可以相应扣减保险赔偿金。
第十六条被保险人或者受益人在未发生保险事故的情况下，谎称发生了保险事故，向保险人提出赔偿保险金的请求的，保险人有权解除保险合同，并不退还保险费。
投保人、被保险人或者受益人故意制造保险事故的，保险人有权解除保险合同，不承担赔偿保险金的责任，也不退还保险费。
保险事故发生后，投保人、被保险人或者受益人以伪造、
变造的有关证明、资料或者其他证据，编造虚假的事故原因或者夸大损失程度的，保险人对其虚报的部分不承担赔偿保险金的责任。
投保人、被保险人或者受益人有前三款所列行为之一，致使保险人支付保险金或者支出费用的，应当退回或者赔偿。
赔偿处理
第十七条本保险适用期内发生制。
第十八条被保险人在向保险人申请赔偿时，应提交保险单正本、事故证明书、损失清单、裁定书、判定书、依法律法规和经医疗行政主管部门批准设立的医疗机构出具的医疗证明等必要的并且被保险人也能够提供的单证材料。
第十九条人身伤亡参照《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]20号）及相关法律法规所规定的赔偿标准进行核定。
第二十条在任何情况下其财产损失和人身伤亡赔偿金额分别不得超过保险单列明的每次事故财产损失和人身伤亡赔偿限额。在保险合同有效期内，保险人总的赔偿金额不得超过保险单列明的累计赔偿限额。
第二十一条因同一起保险事故造成多人伤亡，导致多人同时或先后向被保险人索赔的，视为一次保险事故。
第二十二条发生保险责任事故时，未经保险人书面同意，
被保险人或其代表对索赔方做出任何超出保险合同约定的赔偿范围、项目、标准的承诺、出价、约定、付款或赔偿，保险人不承担赔偿责任。
第二十三条若本保险存在重复保险的，保险人按照本保险单所载赔偿限额与重复保险涉及的所有保险单的赔偿限额总和的比例承担赔偿责任。对应由其他保险人承担的赔偿责任，本保险人不负责垫付。
第二十四条被保险人对保险人请求赔偿保险金的权利自其知道保险事故发生之日起二年不行使而消灭。
其他事项
第二十五条因本合同履行发生争议的，各方应协商解决。协商不成的，由本保险合同载明的仲裁机构进行仲裁；本保险合同未载明仲裁机构或争议发生后未达成仲裁协议的，提交有管辖权的人民法院进行诉讼。
本保险合同适用中华人民共和国法律。
第二十六条保险责任未开始前投保人退保，保险人收取5%的退保手续费；如果是保险人要求解除的，保险人应当向投保人退还全部已收取的保险费。
保险责任开始后，投保人要求解除本保险合同的，自通知到达保险人之日起，本保险合同解除；保险人亦可依照本合同约定解除保险合同，自解约通知书到达投保人之日起，本保险合同解除。
保险责任开始后解除保险合同的，保险人按短期月费率约定收取自保险责任开始之日起至合同解除之时止期间的保险费，并退还剩余部分保险费。
第二部分附加险
在投保主险的基础上方可投保下列附加险，并须另行缴纳保险费。保险人对在保险期间内投保附加险的相应损失和费用在约定的限额内予以赔偿或给付保险金。
1、附加业主室内财产盗窃、抢劫责任险
第一条保险责任
在本保险单明细表中列明的区域范围内的物业，因被保险人管理上的疏忽或过失造成业主室内财产遭受抢劫或外来的、有明显痕迹的盗窃，并经公安部门证明确系盗窃、抢劫行为所致的业主室内财产灭失、损毁或污损的直接损失。依法应由被保险人承担的经济赔偿责任，保险人负责赔偿。
第二条以下财产发生的盗窃、抢劫损失，不论被保险人是否应承担赔偿责任，保险人均不负责赔偿：
（一）金银、珠宝、钻石、玉器、首饰、古币、古玩、古书、名画、邮票、艺术品、稀有金属等珍贵财物；
（二）货币、票证、有价证券；
（三）文件、帐册、档案、图表、技术资料、电脑资料及其他无法鉴定价值的财产；
（四）各类动植物；
（五）非业主室内的财产。
第三条责任免除
（一）因门窗未锁致使业主室内财产遭受盗窃的损失；
（二）物业管理者及业主的家庭成员、雇员盗窃、抢劫或纵容他人盗窃、抢劫而造成业主室内财产的损失；
（三）属于本附加险第二条范围内的财产遭受的盗窃、抢劫损失；
（四）业主室内财产在其存放处所连续超过十五天无人看管时遭受的盗窃损失；
（五）因民事债权债务纠纷引起的抢夺、抢劫、扣留或业主被诈骗、诱骗而导致的保险标的的损失；
（六）在发生地震、洪水等自然灾害时保险财产被盗窃、抢劫而造成的损失；
（七）在发生火灾、爆炸等意外事故时保险财产被盗窃、抢劫而造成的损失；
（八）发生盗窃、抢劫事故时所造成的一切间接损失。
第四条赔偿限额及保险费
本保险单项下累计赔偿限额和每次事故赔偿限额，由保险双方根据实际需要协商确定。每一业主室内财产的每次事故赔偿限额不超过人民币叁万元。
保险费根据赔偿限额和物业管理者管理范围内业主数量确定，按照本保险附加险费率规章计收。
第五条赔偿处理
（一）保险事故发生后，从公安部门立案证实之日起三十日后，如果被盗抢的保险财产仍未查获，保险人将根据被保险
人的实际损失，在扣除保险单中约定的本附加险每次事故绝对免赔额后予以赔偿。
（二）被保险人申请赔偿时，应向本公司提供损失清单、原始发票、案发地公安部门立案通知单以及保险人要求的其他被保险人所能提供的与保险事故相关的单证和材料。对不能提供原始发票的，保险人不负责赔偿。
（三）保险人赔偿后，被保险人或业主应将权益转让给保险人，保险人就追回的保险财产在赔偿金额范围内取得所有权，被保险人或业主如愿意收回被追回的保险财产，其已领取的赔款应退还给保险人，保险人对追回保险财产的损毁部分可按照实际损失给予补偿。
（四）被保险人或业主如果有制造假案、虚报损失或领回破案追回的保险财产隐匿不告等故意和欺骗行为，保险人一经查实有权拒绝赔偿，或者追回已支付的保险赔款。
2、附加停车场机动车辆盗窃、抢劫责任险
在投保主险的基础上方可投保本附加险，并须另行缴纳保险费。保险人对在保险期间内投保本附加险的相应损失和费用在约定的限额内负责赔偿。
第一条保险责任
本附加险扩展承保停放在本保险单明细表中列明的被保险人管理物业范围内的停车场中的机动车辆，因被保险人管理上的疏忽或过失造成全车被盗窃、被抢劫、被抢夺，经县级以上公安刑侦部门立案证实，满三个月未查明下落，依法应由被保险人承担的经济赔偿责任，保险人在本附加险赔偿限额内负责赔偿。
第二条责任免除
下列各项损失、费用和责任，保险人不负责赔偿：
（一）车辆使用人员的故意或违法行为；
（二）属于被保险人所有、使用的机动车辆；（三）车上零部件或附属设备被盗窃、抢劫、抢夺造成的损失、费用和责任；
（四）未在物业管理处登记的车辆或非物业管理范围内业主的车辆；
（五）未停放在指定停车场所、场地的车辆。
第三条赔偿限额、保险费
本保险单项下每次事故总赔偿限额不得超过本保险单明细表中列明的每次事故赔偿限额，在保险期间内不得超过明细表中列明的累计赔偿限额。
保险费按照本保险附加险费率规章计收。
第四条赔偿处理
被保险人向保险人申请赔偿时，应提供法律确认的文件副本及申请赔偿报告书以及与确定赔偿责任有关的证明材料。
第三部分释义
1、期内发生制：期内事故发生制是在保险有效期内发生的责任事故，被保险人应对受害方承担责任，从而引起的索赔。在这种索赔方式下，不论受害方是否在保险有效期内提出索赔，保险人都应承担赔付责任。
2、物业管理：是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
3、第三者：指除保险人、被保险人以外的，因保险标的发生意外事故而遭受人身伤亡或财产损失的直接受害者。
物业管理责任保险费率规章
一、基准费率表
注：年累计最高赔偿限额：100万元、每次故事财产损失最高赔偿限额为30万元。每人每次人身伤亡赔偿限额为10万元，如每人赔偿限额大于此，需适当提高保险费率。
四、保险费计算说明
（一）主险保险费计算方法
保险费=累计赔偿限额×基准费率×调整系数
（二）附加险保险费计算方法
1、附加业主室内财产盗窃、抢劫责任险赔偿限额与费率
A、赔偿限额
累计赔偿限额由保险双方当事人自行协商确定，但至少为每次事故赔偿限额的2倍，每次事故最高赔偿限额不得超过人民币50万元。其中每一业主室内财产的每次事故赔偿限额不超过人民币3万元。
注：累计赔偿限额不得超过每次事故赔偿限额的5倍。
B、保险费
保险费率：1‰
保险费=每一业主每次事故赔偿限额×保险费率×业主数量C、免赔率
本附加险每次事故绝对免赔率为损失金额的5%。
2、附加停车场机动车辆盗窃、抢劫责任险赔偿限额与费率
A、赔偿限额
累计赔偿限额由保险双方当事人自行协商确定，但至少为每次事故赔偿限额的2倍，每次事故最高赔偿限额不得超过人民币150万元。其中，每次事故摩托车损失每辆最高赔偿限额为2万元，汽车损失每辆赔偿限额最高为15万元。
B、保险费率：5‰
保险费=累计赔偿限额×保险费率
C、免赔率
本附加险每次事故绝对免赔率为每次事故损失金额的20%。
五、保费浮动范围
各分公司可根据被保险人管理情况等具体风险因素在上述费率基础上上下浮动30%
停车场物业管理的法律责任
停车场物业管理的法律责任人都对停放的车辆丢失、损坏，物业公司是否应该承担赔偿责任表现出了极大的关注，但因目前我国有关法律法规对小区内的停车场管理责任没有明确的界定，实践中也产生了不同的理解和判决。现笔者就处理过的住宅小区停车管理纠纷情况，对小区停车场物业管理的法律责任予以分析探讨： 一、小区停车场的权属 公安部、建设部《停车场建设和管理管理暂行规定》第三条规定“停车场是指供各种机动车和非机动车停放的露天或室内场所”。就目前各住宅小区的情况看，对小区内停车场的权属纠纷尤为普遍。从各国立法和学说看，停车场的权属也是区分所有权中最有争议的问题。但从我国小区停车场的实际看，物业管理公司所管理的停车场权属主要有以下两类：一是小区地下或地上专用停车场，开发商开发建设时已规划为停车场，并未分摊入小区业主的公摊面积，对于此部分停车场其所有
权归开发商；二是小区的地上停车场及临时用于停车的过道，其占用土地已分摊到小区业主的公摊面积，此部分停车场属于全体业主共同所有。 二、物业公司对停车场管理的性质 《物业管理条例》第2条规定“物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养 护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。从该规定可知，停车场作为小区的配套设施应属于物业公司所进行的物业管理范围。但该管理仅属于物业管理公司基于小区公共利益的需要，对小区配套设施所进行维修、清扫等维护、养护管理，并不涉及业主私人车辆的管理。如该管理中包含对车辆本身的管理或保管，则对小区内没有车辆的业主来说是不公平的。从而也可以确定，车辆在小区停车场停放，并不是属于
物业管理责任保险条款
物业管理责任保险条款 总则 第一条本保险合同由保险条款、投保单、保险单以及批单组成。凡涉及本保险合同的约定，均应米用书面形式。 第二条凡在工商行政管理部门登记注册，取得合法资格的物业管理者，均可作为被保险人。 保险责任 第三条在本保险期限内，本保险单明细表中列明的区域范围内的物业，因被保险人 管理上的疏忽或过失而发生意外事故造成下列损失或费用，依法应由被保险人承担的经济赔偿责任，保险人负责赔偿： （一）第三者人身伤亡或财产损失； （二）事先经保险人书面同意的诉讼费用； （三）发生保险责任事故后，被保险人为缩小或减少对第三者人身伤亡或财产损失的赔偿责任所支付必要的、合理的费用。 保险人对上述第（一）和第（二）项每次事故总赔偿金额不超过本保险单明细表中列明的每次事故赔偿限额；如本保险合同约定了每人人身伤亡赔偿限额的，保险人对每次事故每人人身伤亡的赔偿金额不超过每人人身伤亡赔偿限额。保险人对第（三）项每次事故赔偿金额不超过本保险单明细表中列明的每次事故赔偿限额。如本保险合同约定了累计赔偿限额的，在保险期限内，保险人对被保险人的累计赔偿总金额不超过约定的的累计赔偿限额。 责任免除 第四条下列原因造成的损失、费用和责任，保险人不负责赔偿： （一）被保险人及其代表的故意行为； （二）战争、敌对行为、军事行为、武装冲突、罢工、骚乱、暴动、盗窃、抢劫； （三）政府有关当局的没收、征用； （四）核反应、核辐射及放射性污染； （五）震动、移动或减弱支撑； （六）地震、雷击、暴风、暴雨、洪水、火山爆发、地下火、龙卷风、台风等自然灾害，但因被保险人管理、维护不善，造成灾害来临时本不应发生的损失除外； （七）大气、土地、水污染及其他污染； （八）直接或间接由于计算机2000年问题。 第五条下列各项损失、费用和责任，保险人不负责赔偿：
大型公众物业项目公众责任险管理办法参考借鉴范本
大型公众物业项目公众责任险管理办法 参考借鉴范本 年月日
大型公众物业项目公众责任险管理办法 1.目的 规范本大型公众物业项目公众责任险保险理赔程序及相关部门、人员职责，使该管理过程处于受控状态。 2.适用范围 适用于在本大型公众物业项目整体区域内因物业管理工作疏忽造成第三方人身和财物受损而进行保险理赔的处理程序。 3.职责 3.1本大型公众物业项目物业管理处是本办法的主要执行人， 并负责与业主方办公室就理赔事宜的联络和洽商。 3.2公司各部门和相关人员负责协助并按本程序要求操作。 4.工作程序 4.1第三方人员受伤保险理赔程序 4.1.1遇第三方人员受伤，现场工作人员应及时通知第三方人 员赴服务中心或医务室，并按《第三方人员突发疾病或意外受伤应急预案》处理。 4.1.2客服部主管或领班（当日当班负责人也可）应须及时与 业主方主管部门取得联系，报告事发经过。 4.1.3安保人员保护好案发现场、及时疏散围观者，由服务中 心服务员到现场拍摄取证。 4.1.4在医务人员对伤员进行检查，并确定需要送医院诊疗的，
由服务中心负责陪同至医院进一步治疗。 4.1.5客服部主管协助业主方相关负责人与当事人商议索赔费 用。 4.1.6经业主方认可该赔偿费用并与当事人签署一次性赔偿协 议后，理赔程序结束。 4.1.7由客服部主管拟订事件经过的书面报告，并和附件（附 件包括病历卡复印件、诊疗发票原件等）一起交业主方主管部门。 4.2致残、死亡保险理赔程序 4.2.1若经医院抢救无效致使当事人残疾或死亡（经医院出具 相关验伤及死亡证明）的，应由客服部主管协助业主方在一周或保险公司同意的期限内向保险公司提交书面报告。 4.2.2报告内容包括：当事人详细个人资料、事发经过、处理 结果、损失程度、病历卡复印件、法医鉴定单、见证人证明。 4.2.3正常情况下，赔偿金额可由当事人、业主方主管部门、 第三方人员服务中心、保险公司等商议制定。 4.2.4若商议未果，应以法院裁定金额为准。 4.2.5在三方共同认定并签署书面赔偿协议书的情况下，该理 赔程序结束。 4.3发生受伤人员有形物资损坏理赔程序 4.3.1遇第三方人员有形物资在游玩过程中遭损坏并告之现场
物业管理区域共用部位与设施发生伤人事故法律责任分析
物业管理区域共用部位及设施发生伤人事故的法律责任分析 物业管理区域内共用部位及设施发生伤人事故发生的原因多种多样，受害人既可能是小区的业主或物业使用人，也可能是小区外来的其他人员，其中涉及物业管理企业与建设单位、物业管理企业与受害人、物业管理企业与业委会等多重法律关系。本文试图探讨物业管理企业在何种情况下应对伤人事故承担责任以及物业管理企业应如何通过日常工作尽量减少事故责任风险。 一、物业管理区域共用部位和共用设施的范围 要分析物业管理区域内共用部位及设施发生伤人事故发生的法律责任，就要首先确定物业管理区域内的哪些属于共用部位和共用设施，只有确定了共用部位和共用设施才能依照合同约定认定物业管理企业是否尽到了相关的管理义务。 建设部在一九九八年制定了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，目前它仍是维修基金的筹集和运用方面最重要的法律规定。在其第三条用列举法给共用部位和共用设施下了定义，“共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体。柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进人住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路。消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设
施设备使用的房屋等。” 关于物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线的相关管线和设施设备的权属问题在学术界还有争议：有的认为属于相关公用事业单位所有；有的认为是属于全体业主共有；也有的认为不能一概而论，如果建设费用已分摊进人住房销售价格就应属于全体业主共有，如果是由公用事业单位出资兴建就属于相关公用事业单位所有。但无论产权归谁，根据《物业管理条例》第五十二条之规定，都应由供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任，所以公用事业单位是物业管理区域内相关管线和设施设备的法定管理者。这一规定非常符合实际情况，物业管理企业绝对没有实力对这些管线和设施设备进行维修和养护，靠现有低标准的物业收费也根本无法承担如此之大的事故责任风险。 所以，建设部的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》将“已分摊进人住房销售价格中的供电线路、暖气线路、煤气线路”列为共用设施，其维修必然需要动用维修基金，这部分内容与其后国务院制定的《物业管理条例》第五十二条的规定相冲突，按照“新法优于旧法，上位法优于下位法”的原则，应适用《物业管理条例》的有关规定，即物业管理企业不是供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视相关管线和设施设备的管理人，如因供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视的管线和设施设备发生伤人事故，应由相关公用事业单位负责赔偿。
怎样正确处理小区业主之间的矛盾与纠纷1
怎样正确处理小区业主之间的矛盾与纠纷物业管理是指物业管理企业接受业主、业主委员会或者其他组织的委托对物业进行维护、修缮、管理，对物业区域内的公共秩序、交通、消防、环境卫生、绿化等事项提供协助管理、服务的有偿活动。 物业管理作为现代城市管理的重要组成部分，己经发展成为市场化、企业化经营和社会化、专业化管理的一种新型的服务业，并被视为现代城市中的朝阳行业。物业管理服务纠纷对物业管理企业的形象产生很大的负面作用，并在一定程度上阻碍了我国物业管理行业的持续、快速健康发展。而在纷繁复杂的日常生活中，物业管理服务纠纷也呈现出更加复杂化、多样化、当事人群体化、敏感程度高、处理难度大的特点，矛盾纠纷的类别也从单一化、同质化向多元化、多质化等演进。产生物业管理纠纷的原因也越来越复杂。 一、业主定义、权利、义务 （一）业主定义 业主是指房屋的所有权人在实际生活中分为自然人业主和非自然人业主。自然人业主是指拥有房屋的个人，非自然人业主是指拥有房屋所有权的主体是自然人以外的主体，包括法人和非法人组织，如公司、工厂、企事业单位等。 （二）业主在物业管理活动中享有的权利 1.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； 2.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
3.提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； 4.参加业主大会会议，行使投票权； 5.选举业主委员会成员，并享有被选举权； 6.监督业主委员会的工作； 7.监督物业服务企业履行物业服务合同； 8.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； 9.监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； 10.法律、法规规定的其他权利。 （三）业主在物业管理活动中履行的义务 1.遵守管理规约、业主大会议事规则； 2.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 3.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； 4按照国家有关规定交纳专项维修资金； 5.按时交纳物业服务费用； 6.法律、法规规定的其他义务。 二、如何正确处理业主之间矛盾与纠纷 （一）产生矛盾纠纷的原因 业主缺乏自律且业主大会和业主委员会运作不规范。 1.业主缺乏自律管理意识
物业管理公众责任险案例
物业管理公众责任险案例 2004年2月23日19：20分左右，某小区业主开车驶入停车场入口时，车场值班员走出岗亭拔起地桩打开道闸，正在办理车辆放行手续时，一业主小孩（3岁）在保姆的带领下从岗亭经过，保姆未能妥善照顾小孩，小孩突然跑进岗亭按动了道闸的控制按钮，道闸突然放下，将正在驶入小车前挡风玻璃砸伤。事后处理过程中物业公司为了减少小孩家长（小区业主）的损失，隐瞒事实向保险公司理赔。注：该物业小区办理了物业管理公众责任险 1、物业管理作为一个高风险行业，各项业务涉及面多、人广，直接涉及人身和财产安全，同时繁杂、多样，受环境影响大，处于随时随地的动态之中，可控性低，涉及的对象（人和不动产）都是金额巨大的标的物，但同时物业管理又是一个微利行业，物业公司多保本甚至亏损经营，合理的风险转移是必不可少的，物业管理公共责任险也就应运而生。 2、在现实工作中，个别物业公司在购买物业管理公共责任险后，出现思想麻痹，认为公司面临的的经济赔偿风险找到了转移通道，物业公司从此可以高枕无忧，从而在日常管理工作中出现松懈。其实，购买保险，转嫁的仅仅是经济赔偿责任，保险公司并不会承担管理品质下降、客户满意度下降的后果，物业公司仍然必须承担自己的管理责任，承担客户抱怨甚至流失的后果，长此以往，物业公司也只能被
市场抛弃。更有甚者出现在现实操作中为了取悦客户，不坚持原则、对保险公司隐瞒事实真相的违规操作，物业公司此种行为属于违约行为（物业公司与保险公司之间的合同），不但有可能面临保险公司拒绝赔偿、公司荣誉受到伤害的风险，若达到一定数额，符合一定条件，公司及法人代表要承担相应罚金甚至刑事责任。 3 、从维系客户关系角度来看，良好的客户关系是建立在专业、优质的服务基础之上的，本案中的做法其实并不利于物业公司与业主维持良好的客户关系，反而可能会给日后处理类似问题带来困难。同时，为维护业主不当利益，却损害合作伙伴的合法权益，也与公司一直强调的诚信、尊重顾客、尊重合作伙伴的原则不符。
物业管理保安服务法律责任风险规避
物业管理保安服务法律责任风险规避 《物业管理条例》第36条第二款规定:“物业管理企业未能履行物业合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”这是对物业管理公司保安服务过程中业主人身、财产损害法律责任的原则性规定。它实际上是对物业管理公司切实履行好物业管理合同并规避保安服务中的治安责任的一个“预警”,这对物业管理公司的规范发展是有好处的。可以说,这一规定是立法机关在很好地衡量了物业管理公司和业主双方利益的基础上作出的。但由于其是一个原则性规定,因此给人们留下了一些争论的空间,并且在实际的法律适用中还存在着一个法官针对具体案件的自由量裁与利益衡量问题。对此,笔者从法律的角度简要地谈一些个人的看法。 第一,物业保安服务不是一般意义上的治安。 在物业管理中,保安服务是基于业主与物业管理公司按照物业服务合同的约定,为维护物业管理相关区域内的秩序而产生的,是物业管理服务的一项重要内容。一般来讲,物业保安服务是指物业公司的保安人员通过值班、看守、巡逻等方式所进行的为业主提供保卫安全的相关服务,包括防火、防盗、防事故以及突发事件的处理等服务内容。虽然物业保安服务包括了一些防盗、防犯罪等治安案件的内容,但其安全防范的义务主要来源物业管理公司与业主双方的物业管理服务合同,属于私法范畴。而治安是指社会的秩序安宁的维护,属于公法范畴。公安机关是国家治安保卫的法定机关,具有维护社会治安秩序,制止危害社会秩序行为的法定职责。2002年公安部发布的《关于保安服务公司规范管理的若干规定》已明确指出:保安的职责是协助公安机关维护社会治安以及在非警务工作中维持公共秩序。因此,物业管理公司并不具有公安机关依职权打击违法犯罪的基础职能,所以也不当然保障和完全负责物业管理区域内业主的人身安全。 第二,物业管理公司未尽保安服务之责的法律责任 由于物业管理公司与业主之间的法律关系是合同关系,如果物业管理公司因未履行物业管理服务合同的约定而导致业主的人身受损,物业管理公司承担的是违约责任,应当根据物业管理服务合同的约定负相应的法律责任。一般情况下,物业管理公司与业主都会在物业管理服务合同中约定物业保安服务的内容,物业管理公司据此对业主负有人身保护的义务。物业管理公司的这种人身保护义务主要体现在两方面:保证业主不因物业管理区域内设施设备的不安全隐患(如火灾、爆炸等)受到人身损害;保证业主在物业管理区域内遭受外来第三人的不法侵害(如抢劫、盗窃等)。 那么,在业主遭受外来第三人的不法人身侵害时,如何判断物业管理公司是否尽到人身安全的注意义务呢?我想主要应从三方面进行:首先看物业管理公司是否有符合其资质等级和收费标准的保安人员和保安设施设备;其次看物业管理公司是否有完备、合理的保安规章制度;再次看物业保安人员是否切实利用了有关安全设施设备、是否切实遵守了保安规章制度。如果物业管理公司做到了这三方面的要求,也就表明了物业管理公司尽到了最大的注意义务,就算切实履行了物业管理服务合同的约定,即使业主的人身遭受了损害(通常刑事犯罪具有突发性、不可预测性、隐蔽性等特点,这种情况下物业管理公司难以彻底防范)也不应当承担法律责任。反之,物业管理公司则应当根据具体的失职情况承担相应的违约责任,这种责任一般仅限于民事经济赔偿范围内,通常也不可能对人身损害进行全额赔偿。按照《合同法》113条规定的可预见性标准,物业管理公司违反合同约定义务所承担的法律责任不应超出它对合同风险的理解,即不应超出物业管理公司订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损害。而这个理解在实际案件中取决于法官依法对具体案件当事人的利益衡量以及自由量裁权。但一般认为,人身损害赔偿应包括医疗费、丧葬费等直接损失,精神损害赔偿及可得收
物业管理纠纷的若干法律问题
浅谈物业管理纠纷的若干法律问题 物业管理是近几年来我国大力培育、发展房地产市场过程中，住宅与非住宅房产商品化、服务化而出现的对居住、使用住宅小区、商厦的单位、居民提供公共性服务和特约服务的新行业。随着物业管理业的出现，在物业产权人（又称业主）、使用人与物业的受托管理人（物业管理公司）之间产生了一种新型的民事法律关系，行政管理部门也面临如何对物业管理业进行行业管理的新问题，因物业管理发生的纠纷随之出现，并呈现纠纷数量上升、新类型案件多的特点。而物业管理规范性文件方面，除了建设部发布的《城市新建住宅小区管理办法》（以下简称《办法》）和国家计委、建设部发布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》这两份部门规章外，我国尚无统一的或专门调整物业管理行为的法律法规，使物业管理纠纷案件存在适用法律难等问题。本文试就物业管理纠纷的主要特点、审理物业管理纠纷案件在实体上和程序上应注意的问题，以及值得探讨的问题略陈管见。 一、物业管理纠纷的主要特点。 物业管理纠纷是随着房地产开发商加强售后服务及物业管理行业的出现而出现的，该类纠纷因其独特性而与一般的纠纷有着不同的特点。 1.物业管理纠纷案件逐年上升，诉讼标的额较大。 1990年以来，特别是1992年以后，全国各地的房地产业异军突起，海南的房地产更是超常规发展，形成了不同档次、不同类型的新建住宅小区和作为商用写字楼的大厦（以下简称为住宅小区和商厦），各类住宅小区、商厦在收取物业管理费用、提供管理服务方面的做法不尽一致，业主与物业管理者之间缺乏约束各方的合同、公约或法律规范，使业主与物业管理者、行政主管部门之间的矛盾渐生，因此而产生的纠纷，向房产、物价等管理部门的投诉大量增加，在有关部门的协调处理不完全能解决纠纷后，当事人转而向法院起诉。以海口市新华区法院为例，该院于1995年开始受理物业管理纠纷案5件，至1996年上升为
平安物业管理责任保险条款
中国平安财产保险股份有限公司 平安物业管理责任保险条款 总则 第一条本保险合同由保险条款、投保单、保险单、保险凭证以及批单组成。凡涉及本保险合同的约定，均应采用书面形式。 第二条凡取得物业管理资质证书并依法在工商行政管理部门登记注册的物业管理者，均可作为本保险合同的被保险人。 保险责任 第三条在保险期间内，被保险人在本保险单中列明区域内从事物业管理工作过程中，因过失导致意外事故，造成第三者人身伤亡或财产损失，依照中华人民共和国法律（不包括港澳台地区法律）应由被保险人承担的经济赔偿责任，保险人按照本保险合同约定负责赔偿。 第四条保险事故发生后，被保险人因保险事故而被提起仲裁或者诉讼的，对应由被保险人支付的仲裁或诉讼费用以及事先经保险人书面同意支付的其它必要的、合理的费用（以下简称“法律费用”），保险人按照本保险合同约定也负责赔偿。 责任免除 第五条下列原因造成的损失、费用和责任，保险人不负责赔偿： （一）投保人、被保险人及其代表的故意行为或重大过失； （二）战争、敌对行动、军事行为、武装冲突、罢工、骚乱、暴动、恐怖活动、盗窃、抢劫； （三）核辐射、核爆炸、核污染及其他放射性污染； （四）大气污染、土地污染、水污染及其他各种污染； （五）行政行为或司法行为； （六）地震、火山爆发、海啸、雷击、洪水、暴雨、台风、龙卷风、暴风、雪灾、雹灾、冰凌、泥石流、崖崩、地崩、突发性滑坡、地面突然下陷等自然灾害，但因被保险人管理、维护不善造成灾害来临时本不应发生的损失除外； （七）物业管理区域内房屋建筑、设施以及第三者电器设备本身缺陷所导致的损失。 第六条下列损失、费用和责任，保险人不负责赔偿： （一）被保险人或其雇员的人身伤亡及其所有或管理的非物业财产的损失； （二）被保险人应该承担的合同责任，但无合同存在时仍然应由被保险人承担的经济赔偿责任不在此限； （三）罚款、罚金及惩罚性赔偿； （四）精神损害赔偿； （五）间接损失； （六）投保人、被保险人在投保之前已经知道或可以合理预见的索赔情况； （七）物业管理资质证书被资质审批部门吊销期间所发生的损失；
(完整word版)公众责任险附加条款
公众责任险附加条款 1、广告招牌及装饰物责任条款 兹经双方同意并约定，本附加险扩展承保被保险人因在本保险单明细表中列明的营业场所范围内或周围地区布置的广告、霓虹灯、装饰物和相似物发生意外事故造成第三者人身伤亡或财产损失时依照中华人民共和国（不含香港、澳门、台湾地区）法律应负的赔偿责任。被保险人应保证指派合格人员对上述装置定期进行检查和维护。 主险条款与本附加险条款相抵触之处，以本附加险条款为准；本附加险条款未约定事项，以主险条款为准。 每次事故赔偿限额：RMB50万 累计赔偿限额：RMB100万 2、电梯、机器及自动装置条款（包含无过错责任） 兹经双方同意，尽管存在相反规定，本保险扩展承保被保险人因有关客货电梯、自动装置、设施及机器设备发生意外事故导致第三者人身伤亡和财产损失后引起的经济赔偿责任。包含被保险方无过错造成第三者意外伤害依法应承担的赔偿责任。 被保险人应保证： (一) 由授权承包商进行定期检查与维修； (二) 除非制造商或发证机构推荐其投入运行，否则本保险不适用。 本保单所载其他条件不变。 3、装卸责任条款（含叉车装卸） 兹经双方同意，本保险扩展承保被保险人因其拥有的车辆（含叉车、手推车等流动机械设施）在营业场所内进行与经营有关的装卸过程中发生意外事故造成第三者人身伤亡或财产损失时应负的赔偿责任。 本保单所载其他条件不变。 4、烟熏责任条款 兹经双方同意，本保险扩展承保因烟熏造成第三者人身伤亡或财产损失时被保险人应负的赔偿责任，但不得超过本保险期限内保险单明细表中列明的责任限额。 本保单所载其他条件不变。 5、火灾、水灾和爆炸责任条款 兹经双方同意，本保险扩展承保因火灾或爆炸。水灾造成第三者人身伤亡或财产损失时被保险人应负的赔偿责任，但不得超过本保险期限内保险单明细表中列明的责任限额。 本保单所载其他条件不变。
物业管理责任险保险方案
物业管理责任险保险方案 一、统保方案内容 （一）保险对象根据住建部《物业服务企业资质管理办法》中第二条至第五条所列一、二、三级物业以及经沈阳市房产局审批的暂定三级物业，均可作为本保险方案的被保险人。 （二）保险险种物业管理责任保险及相关险种 （三）保险方案 1、物业管理责任险保险责任 （1）第三者人身伤亡或财产经济赔偿责任，保险单明细表中列明的区域范围内的物业，因被保险人管理上的疏忽或过失而发生意外事故造成的损失或费用，依法应由被保险人承担的经济赔偿责任。 （2）法律费用，因发生保险事故，被保险人被提起仲裁或者诉讼的，对应由被保险人支付的仲裁或者诉讼费用以及事先经保险人书面同意支付的其它必要的、合理的费用，保险人按照本保险合同约定也负责赔偿。 （3）施救费用，因发生保险责任事故后，被保险人为缩小或减少对第三者人身伤亡或财产损失的赔偿责任所支付必要的、合理的费用。 2、物业管理责任险每次事故最低赔偿限额执行标准如下 （1）住宅物业：100万； （2）商业居住混合物业：150万； （3）写字楼物业：200万；
（4）商业物业：200万。 3、保险条件 4、物业管理责任险费率 （2）住宅/商业混合物业费率表 （3）写字间物业费率表 （4）商业物业费率表 注： A .物业管理责任险保费 = 单项目建筑面积×保险年基准费率； B .附加停车场机动车辆盗窃、抢劫责任险保费 = 每车位保费 ×车位数（每次事故绝对免赔率20%）。 ★免赔额：绝对免赔额200元（仅限财产损失）或损失金额的 5%，以高者为准
5、其他险种费率 （1）财产一切险以及机损险 （2）雇主责任险(保洁、保安、工程人员) 雇主责任险(高危人群，例外墙施工、电梯安装等高空作业等) 6、保险期限：保险期限为一年。 7、物业管理责任险基本条款、附加条款及特别约定 （1）基本条款：《物业管理责任保险条款》 如保险条款与本保险方案不一致，以本保险方案为准。 物业管理责任保险条款 总则 第一条本保险合同由保险条款、投保单、保险单以及批单组成。凡涉及本保险合同的约定，均应采用书面形式。 第二条凡在工商行政管理部门登记注册，取得合法资格的物业管理者，均可作为被保险人。
物业管理责任险与公众责任险对比
物业管理责任险与公众责任险对比 一、物业责任保险与公众责任保险之比较 由于保险市场上物业管理责任保险（以下简称物责险）和公众责任保险（以下简称公责险）都不止一种，在险种比较中，选取了两个最具有代表性、保障范围相对大的保险条款进行比较。物业责任保险主要是参照公众责任保险的基准，针对物业管理公司的经营特点制作的，所以大部分条款是相同的，现仅针对两者的不同之处做详细地说明。 保险责任： 公责险——“被保险人在保险单明细表列明的范围内，因经营业务发生意外事故，造成第三者的人身伤亡或财产损失，依法应由被保险人承担的经济赔偿责任” 意外事故：指日常生活、生产中的疏忽大意、失职、犯罪等原因而造成的事故，如失火、爆炸、碰撞等。意外事故必须是非所预见、非所愿意、非所期待的事故，亦即危险的发生一般应是事起仓促、猝不及防或事故的发生纯属偶然，非始料所及或事故发生虽属意料所及但不能确知其必然发生或确定其发生时间。 物责险——“在保险单明细表列明的范围内，因被保险人管理上的疏忽或过失而发生意外事故，造成第三者的人身伤亡或财产损失，依法应由被保险人承担的经济赔偿责任” 过失：应该预见，却没有预见，或者预见到了却轻信能够避免。 疏忽：应当注意且能够注意，却没有注意。构成法律上的侵权。 除外责任1： 公责险——“被保险人根据与他人的协议应承担的责任。但即使没有这种协议，被保险人仍应承担的责任不在此限。” 物责险——“被保险人根据非经政府有关部门核准，且保险人未书面认可的协议应承担的责任”。 除外责任2： 公责险——“对于未载入本保险单明细表而属于被保险人的或其所占有的或以其名义使用的任何牲畜、脚踏车、车辆、火车头、各类船只、飞机、电梯、升降机、自动梯、起重机、吊车或其他升降装置”； 物责险——无。 除外责任3： 公责险——“火灾、地震、爆炸、洪水、烟熏”；
物业管理法规往年试题
物业管理法规往年试题 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】
一、判断题 1、物业管理法律规范的效力范围包括空间、时间效力范围两个方面。（错） 2、根据我国法律的规定，只有自然人、法人方可成为物业管理法律关系的主体。（错） 3、收受合同定金的一方不履行约定的义务时，应当双倍返还定金。（对） 4、开除是物业管理行政处罚的一种。（错） 5、在物业管理民事诉讼中，原告负主要的举证责任。（对） 6、业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；可以因放弃权利而不履行义务。（错） 7、我国《物权法》规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。（对） 8、交付定金的一方不履行合同约定的义务时，定金将归合同另一方所有，不得要求返还。（错） 9、物业权属登记主要有确认、公示等功能。（对） 10、在物业管理行政诉讼中允许双方当事人在自愿、平等基础上进行调解。（错） 11、物业权属登记请于物业管理法中带有民事性质的规范调整的范畴。（错） 12、占用主业共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于主业共有。（对） 13、物业公司管理物业的基础是委托授权和合同约定。（对） 14、不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。（对）
15、在我国物业管理法律关系中，自然人不仅可以依法享有物业所有权，而且还可以通过等平等协商与物业公司建立物业服务合同。（对） 16、法律权利的结构是指权利的内部构成要素和形成过程。（错） 17、物业管理区域内全体业主组成的业主委员会是物业内的最高决策机构。（错） 18、业主公约是指由全体业主承诺的，并对全体业主具有约束力的，有关业主在物业使用、维修及其他管理服务活动等方面的行为规范。（对） 19、国务院《物业管理条例》明确规定：从事物业管理活动的企业不需要具有独立的法人资格。（错） 20、我国《物权法》于2007年3月通过，其中以专章的形式规定了业主的建筑物区分所有权制度。（对） 21、业主不能自行管理建筑物及其附属设施，必须委托物业服务企业或者其他管理人管理。（错） 22、收受合同定金的一方不履行约定的义务时，应当双倍返还定金。（对） 23、物业管理民事纠纷具有易发性和普遍性。（对） 24、宪法是我国的根本大法，也是制定各层级物业管理法律规范的基本依据。（错） 25、业主委员会是业主大会的执行机构，向业主大会负责并报告工作。（对） 26、物业服务管理物业的基础是委托授权和合同约定。（对） 27、物业管理服务必须遵循权利与义务相适应的原则。（对） 28、业主手册是指由全体业主承诺的，并对全体业主具有约束力的，有关业主在物业使用、维修及其他管理服务活动等方面的行为规范。（错）
预防和化解物业管理纠纷
预防和化解物业管理纠纷 物业服务纠纷产生的原因 （一）物业公司及开发商方面 1、物业公司服务不到位 物业公司服务不到位是产生物业服务纠纷的主要原因。对业主提出的问题，物业公司不及时解决或不解决，直接导致业主对物业公司的不满，业主得不到满意的服务从而拒付物业费用，或者业主在维权不能的情况下也往往采取不支付物业费以自保。同时大部分物业服务合同的内容简单模糊，物业公司操作空间大，而业主则很被动，导致业主不满意，从而产生矛盾。 2、物业公司与开发商的互相推诿 开发商为了达到销售出商品房的目的，在宣传上可谓用心良苦，业主在购房的喜悦中通常只会注意房屋的价款、交付时间等与房屋有直接关系的合同条款，不会注意到物业合同这类小事情。并且交房手续是在开发商处办理，而交钥匙往往是在物业公司处进行，房屋交付手续和钥匙交付手续分开进行，换句话讲，房屋交付手续办理完毕后，不签订物业合同就拿不到钥匙，并且物业服务合同也是物业公司单独拟定的不容业主选择。业主交纳下一年度物业费后，发现物业公司的物业服务达不到开发商承诺的服务标准，物业公司则认为自己尽到了物业合同约定的服务标准，开发商的承诺与其无关，物业公司与开发商的互相推诿，使得业主的利益无人保护。 3、开发商建房遗留问题得不到有效解决 房地产开发商与物业服务企业之间通常是两种关系。一种是物业服务企业是房地产开发商的下属机构或子公司，其与开发商是从属关系，目前这种关系在住宅小区占有一定比重。另一种是房地产开发商招聘的物业公司。在这两种关系中房地产开发商的地位总是能指导物业公司，房地产开发商利用其优势地位把设计规划和建筑质量等问题留给了物业公司，或者没有给物业公司提供进
物业管理的责任保险
物业管理的责任保险 人保财险由此开发了上海最早的一个物业责任保险条款。在这个险种的风险分析书上，列举了“因小区安全措施不当、或警告标识不明显，引起第三者滑倒、碰撞、坠落等意外事故，造成第三者财产损失或人身伤亡”；“发生地震、暴风、暴雨、雷击等自然灾害时，因物业管理、维护不善，造成灾害来临时本不应发生的损失”等11种可能存在的风险。 然而，这一新的保险产品，由于各种因素，一直难以在市场上普及推广。“尽管无论是保险公司还是保险经纪公司，都认为它有着非常广阔的前景，可是从目前情况来看，的确不被人重视。”人保财险上海分公司团险营销管理部副总经理王成宝分析认为，主要还是物业公司投保意识薄弱。 业内人士分析说，“我国去年责任险保费收入在财产险保费收入中仅占3%左右，更何况是进入中国较晚的物业责任险呢。” “因为物业管理中涉及到的方方面面问题很多，并且可能出现的问题也很复杂，保险公司很难对这些问题的复杂性进行量化，因此，由这些问题所带来的风险是保险公司所不能承担的。因而保险公司在对这一产品的宣传上，采取了相对谨慎的态度。”一家保险公司的一位资深人士这样分析说。 去年下半年，天安在全国部分城市推出物业责任险。但据天安总公司客户关系管理部马国东介绍，与其他财产险险种相比，这一产品在全国卖得并不算好。“推出半年来，这一险种带来的全国保费收入仅20万元。其中一个有趣的现象是，这个产品在上海地区卖得不如长沙。”至于个中原因，马国东告诉记者，总公司目前正就此做分析。 物业责任险，似乎又注定成为一个“不叫座”的“玩意儿”。前一阵，被北京媒体炒得沸沸扬扬的“新华联家园的退保风波”就是一个很好的例子。 2003年4月份，悦豪物业管理公司作为新华联家园的物业管理公司与当地一家财产保险公司达成物业管理责任险的投保协议，为期一年，投保额4.8万元。3个月之后，该小区出现一处因管道淤堵而使泥水倒灌的事件，业主损失极为惨重。但保险公司称最多赔付2万元，并在不久后提出退保。经过多次交涉，最终结果是保险公司以风险实在太大为由，退
物业管理纠纷起诉书
物业管理纠纷起诉书 原告：委托人： 委托人电话： 被告： 地址： 电话： 法定代表人： 上诉请求： 1请求判令被告（澳海物业管理有限公司）整改完善不合格的消防设施（包括消火栓系统、防烟排烟系统以及应急照明、安全疏散设施等）。并经过消防部门的检查后，公示检查结果。 2.请求判令被告完善13号楼所处园区的安全保障设施。 3.要求判令被告在没有达标消防安全和园区安全之前，不得收取1.5元/平米/月的物业费。 3请求判令由被告承担本案的全部诉讼费用。 事实与理由： 一、我们号楼，消防安全设施多处违规。列举如下： （一）、消防栓系统内，没有灭火器。如果发生火灾，后果不堪设想。 （二）、安全疏散设施内，物业没有做到安全通道的敞开、开放、照明。多处消防门是上锁封闭状态，楼道内感应灯也是不亮的。 (三）、我们13号楼东侧一幼儿园将它们的围墙直接与我们楼相连。并没有按照消防安全规定而隔离相应距离。 （四）、电梯维护维修不及时。到目前为止，电梯检查合格证已经过期，但还没有粘贴新的合格证。 二、13号楼所处园区的安全保障设施不合格。列举如下： （一）澳海澜庭小区有南北两个园区。我们号楼所处北侧园区。我们园区内有施工工地。闲杂人等随意出入，给我们的安全造成了极大的威胁。而物业方面并没有为此做出任何改进措施和方案，业主经常丢失物品，造成财产上的损失以及精神上的不安。 （二）13号楼下的园区照明设施时好时坏，质量低下。路灯经常不亮。导致夜晚回家的道路一片漆黑，经常造成老幼妇孺的摔伤。上报物业这个情况，他们却不予理睬。 三、物业张贴公告，即将采取电梯刷卡制度。也就是说，变相用物业费换取自家楼层的电梯卡。我们业主强烈反对。理由如下： （一）在业主不知情不赞同的情况下，物业私自安装这种限制业主回家自由的设施，我们强烈反对。（二）电梯在检验合格的前提下，如果电梯发生自由坠落事件，最好的自救方法就是立即摁下所有楼层的电梯按键，来恢复电梯的正常运作。但是，刷卡制度只能刷自己家的那层电梯，如若出现事故，自救方法完全失效。所以，我们不同意安装刷卡器。 此致。 抚顺市区人民法院 原告： 年12月8 日
物业管理与公众责任险
物业管理与公众责任险 一、物业管理企业涉及风险分析 物业管理企业在从业过程中承担的主要法律责任是指因违反物业管理法律规范的行为，对使用者或其他公民的合法权益造成侵权后果。实践中物业管理法律关系比较广泛，因而物业管理法律责任也具有广泛性，物业管理公司与物业使用者的法律纠纷主要集中在侵权责任方面。 物业管理企业为业主提供多样性的服务，项目繁多，服务对象广泛。涉及的风险主要有： 财产风险：物业企业以固定资产为主的财产，业主委托物业公司对物业区域内的各种设施、设备等公共财产进行管理，就可能面临的各种自然灾害和意外事故。 责任风险：由物业企业负责管理、维护的公共设施及设备由于疏忽或过失造成第三者人身伤亡或财产损失。如第三者在小区游泳池溺水、物业区域内运动设施由于失修或其他原因伤人等。 现金风险：物业公司的职员在从事本职或非本职工作时，可能遭受的意外伤害。 餐饮风险：拥有餐饮场所的物业公司，可能因提供的食品造成食用者食物中毒或一些食源性隐患，也可能因服务人员过失或餐具存在缺陷导致食用者人身伤亡。 车辆风险：物业公司因疏忽或过失造成业主的机动与非机动车辆可能遭受损失及第三者责任。 总的来说，责任风险是物业企业主要承担的风险，因此物业公司在投保险种时首选责任保险。 二、公众责任保险内容 责任保险具有很强的社会公益性，它是投保人对第三者依法应负的赔偿责任为保险的险种，其最终目的是使受害的第三者得到及时、有效的经济补偿。责任保险的投保人多为企业，一旦发生保险责任事故，将由保险公司向受害者提供赔偿。按照承包范围，责任保险可以分为公众责任险、产品责任险和雇主责任险等几个险种。责任保险作为事故发生后的一种救助方式，虽然不能完全挽回损失，
物业管理与公众责任险
物业管理与公众责任险 〈案例1〉:2004年8月某日傍晚7点，某花园小区业主施某，与亲戚、同学三人，凭着小区管理处发放的游泳卡，兴冲冲来到该住宅区免费向业主提供的游泳池游泳。此时，游泳池内已有30余名泳客。一小时后，游泳池的纠察发现深水区水底下有一人"潜泳"了半分钟仍未露出水面，便急呼游泳池中的其他泳客将该人拉出水面，此人正是施某，已经没有了心跳和呼吸.在场泳客对其采取人工呼吸急救措施无效，然后送入附近医院抢救亦于事无补。施某被认定溺水死亡。死者父母悲痛之余，把该小区的物业管理公司告上法庭。法院认为被告开设花园游泳池，作为配套设施为业主提供健身服务，理当负有安全保障义务。由于被告开设的游泳池缺乏必要的医疗救护和医护人员，场边救生员配备不足，巡视又不力，以致发生泳客溺水后未被及时发现导致死亡，被告应承担管理责任，依据中华人民共和国《民法通则》的有关规定，判决被告支付原告补偿金28万元，并支付丧葬费、停尸费、交通费、误工费等2.9万元。 随着物业管理行业的逐渐成熟和不断发展，业主认识的进一步提高，物业管理纠纷案件呈逐年递增趋势。物管企业在经营管理物业过程中经常遇到车辆丢失、危墙坍塌、水管迸裂、线路短路等意外责任事故，有的还付出了比较惨重的代价。面临行业不断增加的各种风险，再优秀的物业管理公司也很难避免因工作中的疏忽和过失对物业使用者的人身安全和财产造成的损害，如何降低或转移风险成为物业管理企业研究的又一课题。因此业内人士纷纷将目光投向保险业，就目前的险种来看，公众责任保险对规避物业管理企业法律风险是行之有效的。 一、物业管理企业涉及风险分析 物业管理企业在从业过程中承担的主要法律责任是指因违反物业管理法律规范的行为，对使用者或其他公民的合法权益造成侵权后果。实践中物业管理法律关系
物业管理保安服务的法律责任与风险规避
物业管理保安服务的法律责任与风险规避物业管理保安服务的法律责任与风险规避作者：佚名 时间：2008-8-10 浏览量： 《物业管理条例》第36条第二款规定:“物业管理企业未能履行物业合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。”这是对物业管理公司保安服务过程中业主人身、财产损害法律责任的原则性规定。它实际上是对物业管理公司切实履行好物业管理合同并规避保安服务中的治安责任的一个“预警”,这对物业管理公司的规范发展是有好处的。可以说,这一规定是立法机关在很好地衡量了物业管理公司和业主双方利益的基础上作出的。但由于其是一个原则性规定,因此给人们留下了一些争论的空间,并且在实际的法律适用中还存在着一个法官针对具体案件的自由量裁与利益衡量问题。对此,笔者从法律的角度简要地谈一些个人的看法。 第一,物业保安服务不是一般意义上的治安。 在物业管理中,保安服务是基于业主与物业管理公司按照物业服务合同的约定,为维护物业管理相关区域内的秩序而产生的,是物业管理
服务的一项重要内容。一般来讲,物业保安服务是指物业公司的保安人员通过值班、看守、巡逻等方式所进行的为业主提供保卫安全的相关服务,包括防火、防盗、防事故以及突发事件的处理等服务内容。虽然物业保安服务包括了一些防盗、防犯罪等治安案件的内容,但其安全防范的义务主要物业管理公司与业主双方的物业管理服务合同,属于私法范畴。而治安是指社会的秩序安宁的维护,属于公法范畴。公安机关是国家治安保卫的法定机关,具有维护社会治安秩序,制止危害社会秩序行为的法定职责。2002年公安部发布的《关于保安服务公司规范管理的若干规定》已明确指出:保安的职责是协助公安机关维护社会治安以及在非警务工作中维持公共秩序。因此,物业管理公司并不具有公安机关依职权打击违法犯罪的基础职能,所以也不当然保障和完全负责物业管理区域内业主的人身安全。 第二,物业管理公司未尽保安服务之责的法律责任 由于物业管理公司与业主之间的法律关系是合同关系,如果物业管理公司因未履行物业管理服务合同的约定而导致业主的人身受损,物业管理公司承担的是违约责任,应当根据物业管理服务合同的约定负相应的法律责任。一般情况下,物业管理公司与业主都会在物业管理服务合同中约定物业保安服务的内容,物业管理公司据此对业主负有人
物业管理九大典型纠纷
遇到法律纠纷问题？赢了网律师为你免费解惑！访问>> https://www.360docs.net/doc/f715596022.html, 物业管理九大典型纠纷 关注一：公共设施的主人究竟是谁? 近日，上海市某楼盘的地下停车库被开发商卖给了个人，使得小区的停车费用涨价，造成车库有空位而业主却无法停车的现象，间接侵害了业主的利益。而部分小区的公共配套设施比如商铺、会所等被出让给个人的现象也不在少数，并且出让之后因为这些公共配套设施的经营范围和功能的改变，不再作为小区的配套服务所引起的矛盾，也已经开始成为物业管理方面的主要焦点之一。 解读： 这类纠纷其实牵涉到的问题就是小区的公共配套设施的“主人”到底是谁的问题，究竟是开发商还是全体业主。在《物业管理条例》中，目前只对停车位作了相关的明确规定，即“小区内的机动车停车场(库)，应当提供给本小区外的单位和个人;停车位有空余的，可以临时出租给物业管理区域外的单位和个人。”而没有对共用设施和共用部位的权属等问题作出规定。
解决方法： 这一系列问题目前有待相关部门制定相关法规。不过总的来说，业主们还需提高自身的维权意识，及时发现问题进行解决。 关注二：签物业委托合同还是服务合同? 据了角，目前很多小区的业主委员会与物业管理签订合同时，往往对于物业合同的性质没有明确定义，有部分小区中双方签订的是“服务合同”，有部分小区中双方签订的是“服务合同”，而有部分小区中双方签订的则是“委托合同”。 据悉，这方面的混乱使得目前最高法院案由分类中，涉及到物业管理合同的，既有服务合同纠纷，又有物业管理纠纷;而法院受理物业管理纠纷案件时，部分案件的案由定为服务合同纠纷，部分定为物业管理纠纷，还有定为损害赔偿的财产权属等其他案由。 解读： 这主要是因为对于物业管理服务合同的认识不同。据分析，如果双方签订的是物业委托合同性地的，那么就代表着由业主委托物业管