北京市CBD写字楼市场分析

北京CBD写字楼市场分析

北京CBD形成于上个世纪90年代中期，是北京高档写字楼最集中、商务氛围最浓厚的商圈。1993年国务院批复的《北京城市总体规划》中提出建设北京的商务中心区（CBD）。北京的CBD范围为：西起东大桥路，东到西大望路，南起通惠河，北到朝阳路（三环路以西地区到朝阳北路），约3.99平方公里，以东三环路为轴线，分东、西两个区。近年来，CBD写字楼需求呈现旺盛态势，供应量也持续增加，售价逐年攀升，平均租金处于北京市最高水平。

一、CBD区域概况

1、CBD的功能定位及规划

CBD(商务中心区)的经济功能定位是：建设成为集办公、会展、酒店、居住及文化娱乐为一体的国际商务中心区；成为现代化超高层建筑集中，国际知名公司云集，知识、信息、资本密集，具有规模效应与集散效应优势的区域；成为金融、保险、电信、信息咨询等行业的公司地区总部与营运管理中心。CBD前期规划提出建筑规模控制在1000万平方米之内，其中写字楼约占50%左右，公寓25%左右，其它25%左右为商业、服务、文化及娱乐设施等。其中，大北窑立交桥东北角的区域被定为CBD核心区，占地约30公顷，规划建筑面积约为150万平方米，是CBD超高层建筑集中区域，主体建筑将突破300米，形成一组标志性建筑群，主要用于写字楼、酒店、会展中心、文化娱乐等商务设施建设。

2、CBD交通状况

目前CBD内拥有东三环、建外大街、朝阳路等城市主干道，还有一线地铁及几十条公交线路，路网发达，交通十分便利。考虑到区域的交通压力，CBD道路系统及内外交通组织较为超前，规划道路用地约为155公顷，占CBD总面积的39%。CBD交通拥堵问题将借助立体空间体系来解决，CBD地下空间以东三环两侧的商务设施区为重点的规划范围，建成后南北长约2100米，东西宽约1300米，形成约177公顷的巨大地下走廊。到2008年，CBD地下空间将体现“一轴、一区、两点、三线”的框架：一轴为东三环路地下空间发展轴线；一区为核心区域，即以地铁国贸换乘站为带动，重点开发东三环两侧；两点为地铁国贸换乘站和地铁10号线光华路车站；三线为建外大街地下联络线、光华南路地下联络线和CBD东西街地下联络线。

图1 CBD写字楼项目空间分布图

二、CBD写字楼供应分析

1、2004年以来，CBD写字楼供应量较为稳定，保持在50万平方米左右

据统计，截至2007年9月，CBD写字楼供应面积（现房及新增准售面积）约为328万平方米。自2004年至2006年，区域内写字楼供应量较为稳定，年供应量在50万平方米左右（详见图2）。2007年CBD区域入市的写字楼项目较少，2007年1-9月份，新增供应量约10万平方米。2006年以来宏观调控及2007年的多次加息，增加了开发商的融资难度，且随着拆迁难度的加大，延迟了部分项目入市；另外，随着区域内可开发用地逐渐减少及目前房价快速上升的态势，提高了开发商的未来预期，也进一步推迟了部分项目入市，使得2007年前三季度入市项目大幅减少。从供应的时间段来看，2002年及以前的供应量约为129万平方米，约占总供应量的40%，其中有大量上世纪九十年代建成的写字楼，如国贸中心、京广中心、嘉里中心、汉威大厦等典型写字楼项目；更多的供应量则是在2003年以后，其供应面积约为200万平方米，约占总供应量的60%，其中规模较大的项目有：北京财富中心、中环世贸中心、北京

万达广场、北京银泰中心、东方梅地亚中心等大型高档写字楼项目。

图2 CBD历年写字楼供应情况图

2、现房租售是2002年及以前CBD写字楼供应的主要方式，2003年以后主要以期房预售供应方式为主

据统计，CBD的写字楼供应方式主要为现房租售及期房预售。2002年及以前现房租售供应面积约为56万平方米，约占同期总供应量的43%，是CBD区域内写字楼供应的重要方式；2003年开始，区域内的写字楼供应主要采取期房预售方式，除个别开发商自持项目以外，绝大多数项目进行期房预售。2003年至2007年9月份，预售供应量总计185万平方米（详见表1、图3），约占同期总供应量的93%。

图3 2003-2007年9月份CBD写字楼预售供应情况图

表1 2003年-2007年9月CBD新增写字楼项目一览表

3、区域内甲级及顶级写字楼占绝大多数，所占比重超过97%

据统计，CBD区域甲级写字楼供应面积约为320万平方米，约占写字楼供应总面积的97%。作为首都最富有活力和最具现代气息的中央商务区，入住企业以国际内外知名公司为主，这些企业对办公环境有很高的要求，使得甲级甚至是顶级写字楼云集于

此。在CBD发展的各个时期，都有许多达到顶级写字楼标准的项目入市。例如，上个世纪90年代的顶级写字楼代表有国贸中心和嘉里中心；2000年以后，则出现了北京财富中心、中环世贸中心、万达广场及北京银泰中心等多个顶级写字楼项目；未来入市的国贸三期，环球金融中心等项目将成为未来顶级写字楼的新标准。除此之外，该区域内也存在一些档次较低的乙级和丙级写字楼，供应面积不到10万平方米，所占比重约为3%，大多是建成于上世纪的小型写字楼项目。这些档次较低的小型写字楼恰好弥补了CBD区域写字楼档次过高、体量过大、不适于小型企业入驻的不足。

4、区域内项目体量普遍较大，体量在3万平方米以上项目超过三分之二

据调查统计，CBD商圈写字楼项目的体量都较大，约三分之二的写字楼项目供应面积都在3万平方米以上。其中，规模在5-10万平方米的项目所占比重最高，达到41%；超过10万平方米的项目所占比重约为10%。体量在10万平方米以上的项目大多是档次较高的项目，主要有：国贸中心、航华科贸中心、中环世贸中心、北京银泰中心等。3万平米方以下的项目所占比重约为32%，其中规模在1万平方米以下的项目所占比重约为18%，主要是前几年建设的项目，其中乙级写字楼居多，还包括个别公寓、办公、商业综合项目中的写字楼部分（详见图4）。

图4 CBD写字楼体量供应结构图

5、目前CBD区域内写字楼半数以上为只租不售，部分项目只售不租，租售结合项目最少

据统计，虽然CBD内有近三分之二的写字楼项目通过期房预售方式供应，但由于早期开发的项目已经销售完毕，目前只能通过租赁方式进行供应，如嘉里中心、汉威大厦、SOHO现代城等。其中还存在一部分被整购之后转租的项目，如：中环世贸中心

被?德置地整购后出租；德润房地产开发集团有限公司整栋购买通用国际中心，现更名为德润大厦对外出租；即将在08年初招商的泰康金融大厦原为北京国际1号楼，被泰康人寿保险股份有限公司整购，等等。

大约20%的项目只租不售，为开发商自持经营，典型项目有：国贸中心、中服大厦、京广中心、艾维克大厦、双子座大厦等。

三、CBD写字楼市场需求分析

不同的商圈有不同的定位，其市场需求群体也有较大差别。如中关村商圈，定位于IT业及高新技术企业，同时作为租售价格相对不高的成熟写字楼商圈，中小企业也是中关村的主要客户群体；金融街是银行、证券、保险等金融机构最为集中的写字楼区域，目前金融街的入驻企业包括众多国家机关、国有大型企业，整栋购买的较多。而CBD商圈作为北京最成熟、市场最活跃的写字楼商圈，凭借其成熟的商务氛围，是世界500强企业、跨国公司、国内外知名企业办公场所的首选。CBD写字楼市场需求详细情况如下：

1、区域内写字楼总体需求呈现平稳增长，但近几年供应量的持续增加造成平均空置率较高

随着CBD地区的配套设施不断完善，写字楼档次的不断提高，商务氛围的日益增强，并借助奥运会举办在即所带来的商机，CBD写字楼经济发展前景更加广阔，近两年该区域的写字楼总体需求呈现平稳增长。众多外企和知名企业加快了进驻该区域的步伐，世界500强企业和跨国公司入驻CBD的数量越来越多，甚至许多中小企业为了追求CBD的商务环境也不惜成本选择在CBD建立办公场所，另外，还有许多投资者也看好CBD的发展前景，出现了众多写字楼的整购现象。

受奥运经济的影响，CBD区域的写字楼供应阶段性特征比较明显，众多写字楼供应抢在奥运会举办之前入市，使得近几年的新增写字楼供应量较大，而CBD的写字楼需求却保持相对平稳的增长态势，因此在消化前期供应量需要一段时间的情况下，致使目前该区域的写字楼空置率较高，估计超过了20%。另外，CBD区域内很多写字楼以大单销售为主，不少楼盘私下洽谈整栋购买，所以因供应量增加导致写字楼空置率急剧上升的情形不会特别明显。目前的情况在短期内会加剧项目间的竞争，但CBD独特的位置与其良好的商务办公氛围使其将长期保持较好的发展前景。因此该区域写字楼的短期空置率较高属正常现象，不会影响大局。

2、国内外知名企业看好CBD写字楼市场，投资需求较大，出现众多大单交易

随着北京经济的快速发展及商务氛围的日渐浓厚，众多企业看好北京的写字楼市场，大单成交成为写字楼交易的重要方式，作为北京写字楼最集中的CBD区域，自然也成为众多企业关注的重点。近年来，CBD的大单投资需求十分旺盛，其交易面积超过了50万平方米，如?德置地整购了中环世贸中心A、B座，面积约为11万平方米；日本Replus株式会社整购了华贸中心1、2号楼，面积约为12万平方米；中保集团整购了银泰中心，面积约为6万平方米；三星、泰康保险及安联投资分别整购了北京国际中心1、2、3号楼，面积达到18万平方米；通用国际中心B栋被德润房地产公司整栋收购，已更名为德润大厦，等等。

3、金融保险业及中介、咨询等现代服务业是CBD写字楼最重要的需求客户群体

根据CBD的定位，金融业、中介服务业是CBD区域的主导产业。区别于北京西城区金融街的定位，朝阳CBD将重点发展“国际性”金融服务业。目前北京CBD及周边聚集了104家经营性金融公司、109家外资金融机构代表处，其中金融企业总部达34家，经-营性金融公司和外资金融机构代表处占全北京的70%以上，已经成为北京重要的国际金融功能区和高端产业聚集区，是进入北京的国际金融机构总部首选区域。仅在2007年上半年，安邦财险、中意财险、民生人寿保险、韩国现代保险、人保财险都在该商圈成立金融总部，中英人寿保险也在CBD内设立结算中心。

统计数据显示，截止到2007年一季度，入驻CBD区域的各类法人单位共计4470家，其中中介服务业企业约占入驻CBD全部法人单位的60％，是CBD的主导产业。从中可以看出，CBD写字楼的客户群体除了银行、保险、证券等金融服务业以外，还主要有会计、咨询、培训、法律等中介服务业和与影视文化、广告传媒、现代运输等相关的配套服务业的需求客户群体。

4、世界500强企业和跨国公司是CBD写字楼最重要的客户群体

据统计，目前CBD共有约170家世界500强企业，占在京世界500强企业的近2/3。其中仅中国国际贸易中心就集中有壳牌石油、IBM、埃克森美孚、通用电气、惠普等近70家世界500强企业；嘉里中心也聚集了日产汽车、雷诺汽车、西班牙电讯等近20家世界500强企业。截止到2007年一季度，在入驻CBD区域的4470家法人单位中，外资及港澳台企业为783家，所占比例约为20％。如入驻于华彬国际大厦的有BMJ唱片公司、日本资生堂、法国人寿保险公司驻京代表处、美国盖洛普等，汉威大厦的租赁客户包

括美国道琼斯公司、美国加德士石油公司、日本JVC公司、法国雪铁龙汽车等外资企业。由于CBD周边分布有众多涉外机构和设施，涉外资源丰富，其浓厚的商务氛围及完善的基础设施吸引了大批跨国公司，外资企业一直是区域办公物业的主要消化群体。

5、日渐成熟的商务氛围，吸引了越来越多的发展型中小企业入驻CBD

近两年，越来越多的发展型中小企业选择在CBD设立办公场所。这些新入驻的发展型企业，大部分集中在价位相对便宜的CBD内的边缘位置，但也有一部分进入了顶级写字楼。因为发展型企业将办公地点设在CBD在一定程度上可以提高企业身价，对企业的发展极有好处。不少企业在创业时期进入CBD，发展起来后就搬到相对便宜的地方，然后又有新的中小企业进入。因此目前中小企业也逐渐成为CBD写字楼的一个重要客户群。

四、CBD写字楼市场价格水平分析

随着近年来北京房地产市场的不断成熟发展，CBD、金融街、中关村这三大写字楼典型商圈的价格备受瞩目。金融街写字楼的供应相对缓慢，其价格有一定上涨幅度；而中关村在经历了前几年的集中供应以后，近年来市场相对平稳，写字楼价格在平稳中有小幅上涨，但上涨速度比较缓慢；CBD作为其中最活跃的商圈，其售价逐年大幅上涨。目前CBD写字楼市场价格详细情况如下：

1、近年来CBD写字楼的售价逐年大幅上涨

随着近几年CBD地区写字楼供应量的持续增加，该区域可开发用地逐渐减少，而且近年来入市的项目档次有所提高，加之越来越多的项目采取出租经营的方式，可售项目日益稀少，因此近年来该区域的甲级、顶级写字楼的销售价格持续大幅上涨。目前CBD写字楼的平均售价约为17000-23000元/平方米，顶级项目报价达到23000-33000元/平方米，预售项目的平均报价也从2003年的14000元/平方米上涨到如今的28000元/平方米（详见图5）。2003、2004年预售的项目多集中在西大望路、朝外大街等CBD非核心区域，近两年新开发的项目大多位于核心区，分布在国贸桥、光华路附近，地理位置的逐渐优越也是造成售价上涨的一个原因。另外，07年1-9月份预售的项目只有华骏国际中心、远洋光华中心、光华路SOHO大厦三个甲级写字楼，因此显示出的平均报价也较高。

图5 2003-2007年CBD写字楼预售价格走势图

2、供应量的增加导致区域内甲级写字楼租金小幅下滑

随着奥运会的临近，CBD的写字楼项目从04年开始集中释放，写字楼的大量新增供应导致供求关系变化，空置率上升，各个项目间的租金竞争压力越来越大。尽管新项目的地理位置以及建筑品质均优于现存的项目，但开发商或业主为了使写字楼能够保证有较高的入住率，往往会采取一些优惠政策，如较长的免租期、装修期和提供折扣车位等。所以2007年该区域的写字楼租金水平略有下降，07年第三季度的平均租金报价为236人民币/平方米不例外月（含物业管理费），比上季度下降约2.9%，与06年的租金水平相当（详见图6）。

图6 CBD写字楼近期租金走势图

五、CBD写字楼市场展望

1、CBD写字楼今后几年的供应速度将放缓，供应将向其周边地区扩散

根据CBD（中央商务区）的前期规划，CBD建筑规模将控制在1000万平方米之内，

其中写字楼约50%左右，据此推断，该区域的写字楼总建筑面积将控制在500万平方米左右。截至2007年9月，CBD写字楼供应面积约为328万平方米，市场供应比较充足，区域内可开发建设的写字楼用地逐渐减少。据了解，在07年底到08年初即将入市的项目有国贸三期、环球金融中心、中海广场，体量均在10万平方米以上。区域内近几年较多项目入市，需要一定消化时间，面对市场竞争的压力，很多开发商都会选择错开竞争，在2009年或者2010年供应。因此在奥运后的CBD写字楼市场中，将有较长一段时间新增项目的数量非常少，市场主要消化和吸纳近两年来的建成项目。

除此之外，CBD商圈成熟的配套设施和鼎盛的人气仍会借势于其周边区域，如今CBD的辐射范围日渐扩大，朝阳路、百子湾、十里河等周边区域都被列入“泛CBD”地区。随着交通的发展建设和配套设施的不断完善，借CBD东风的写字楼区域会越来越多，未来这些区域会有一定的新增写字楼项目。

2、需求将保持旺盛态势，中小套型写字楼需求量将增加，大单成交仍将存在

随着奥运会的临近，一些外资企业入住写字楼的步伐将加快，而CBD因为其成熟的商务氛围而成为很多外资企业的首选区域。另外，随着中央电视台、北京电视台的东迁，必将带动与其相关的企业（如通信、传媒类）入驻CBD地区。该区域的写字楼需求将保持旺盛态势。

而CBD的写字楼需求将继续分化，从整栋的需求到商务办公室，需求大小不均。目前该区域写字楼市场上整栋或整层出租出售的项目较多，未来中小套型的写字楼可能成为CBD写字楼市场的新宠。

近两年来，CBD写字楼市场中的大单交易比例较高，一方面是由于市场中有这样的需求，另外一个方面是一部分写字楼的销售策略均按照先整售再散售的步骤进行。虽然能够大单购买的客户数量有限，但其购买力惊人。随着中国经济的不断发展，相信依旧有很多国际和国内知名企业愿意把北京CBD作为总部的选址，特别是受到政策影响比较深厚的企业。因此预计未来几年CBD写字楼大单成交的现象仍将继续存在。

3、租金小幅下降趋势将持续到2008年，08年底开始轻微回升；售价有一定上涨空间，但上涨速度不会很快

由于近两年CBD区域写字楼项目的集中放量，市场需要一段时间进行消化，预计该区域写字楼租金小幅下降趋势将持续到2008年，并在08年底开始轻微回升。这主要

是因为2008及2009年新增供应量有限，而且在奥运会期间进行办公室装修或搬迁将可能面对一些限制，计划在08年或09年扩充物业或迁址的租户选择将比较有限，而该阶段的新增供应量较小，因此业主会倾向于提高租金从而获得更高的收益。

由于CBD区域的可售写字楼项目日益稀少，未来该区域的甲级、顶级写字楼的销售价格仍有小幅上涨空间。《物权法》的颁布也加强了一些企业和个人购买写字楼的积极性，加之该区域未来中小套型写字楼的需求增长，相比目前存在大量大单成交的情况，预计未来写字楼的平均销售价格将有所增长。但写字楼最终的用途为自用和租赁，销售价格最终也会受到市场租金的影响，若销售价格持续快速上涨，将势必减少投资的收益率，因此销售价格的上涨速度不会很快。