【调查研究】关于公有住房案件纠纷法律适用问题的调查研究

【调查研究】关于公有住房案件纠纷法律适用问题的调查研

究

一、审理涉本区公有住房民事诉讼案件纠纷基本情况自2010年1月至2015年12月，对五年期间我院受理的300件公有住房纠纷案件统计分析发现，公有住房纠纷案件主要集中在公房租赁合同及效力认定、公房承租权、公房使用权、相邻关系、居住权补偿、公房拆迁补偿款等领域，其中公房租赁合同纠纷案件所占比例最高，占75%，公房居住使用权、居住使用权补偿等案件占15%，相邻关系、排除妨害及物权保护等案件占10%，通过对上述案件类型分析，主要存在如下突出特点：

（一）公有住房纠纷案件具有较强历史和政策性

与普通商品住房纠纷案件比较而言，公有住房案件纠纷的标的物是公有住宅，公有住宅具有计划经济体制下福利分房性质，公有住房租赁、使用、流转过程中引发的纠纷处理带有很强政策性。就不同区域、性质公房租赁关系而言，不同地区政策规定亦不相同，承租人资格、租赁期限、权利义务等内容均由政府相关部门统一制定，行政管理色彩浓厚。部分公房涉及企业改制、破产重组、人员安置等特定阶段历史遗留问题，时间跨度长，权责不明，法律关系复杂。不同区县对公房的管理政策差异，导致不同辖区法院在不同时期对类

似案件裁判尺度不一。

（二）公有住房案件纠纷类型主要集中租赁合同领域

调研发现，因公有住房租赁问题引发的案件纠纷占75%以上，这类案件主要涉及公房租赁合同双方就租赁合同约定权利义务的履行如房屋保护、维修、租金交纳、承租人变更等问题，这类案件纠纷与普通租赁合同纠纷处理基本没有异议。实践中公房管理单位多以承租人拖欠租金、私自改建、拆改房屋结构或租赁合同期满为由，要求解除租赁合同、腾退房屋或支付租金。值得注意的是，对涉及公房租赁合同解除和承租人腾退房屋问题争议较大，尚无定论。公有住宅租赁合同履行过程中，原承租人死亡或承租人变更后，利害关系人多以民事案由诉至法院要求重新缔结租赁合同案件值得关注。

（三）公房承租人与共同使用人纠纷案件上升趋势明显

由于法律、法规对共同居住人和居住使用权等未明确规定，公有住房承租人与家庭内部成员之间就公房使用权益纠纷频发。主要表现为，家庭成员或共同居住人员以对承租公房享有使用权起诉确认使用权；公房承租人将公房擅自处分转让或公房被拆迁征收补偿，共同居住人员以使用权益受到侵害主张损害赔偿或补偿；公房承租期间，原承租人死亡后，共同居住人员均以享有使用权争夺公房承租权。两年来，我院受理家庭成员或共同居住人员与承租人之间就公房承租

权变更、承租权确认、使用权益损害补偿等新类型案件较为明显增多，2014年受理15件，2015年受理该类型案件数达20件。

（四）涉公有住房案件纠纷矛盾积怨较深化解难度较大

由于公有住房取得和使用成本相对较低，近年来随着房屋市场价格和租金价格连年走高，受巨额经济利益驱使，利害关系人就公有住房利益争夺亦日趋激烈。近亲属之间就房屋腾退、承租权变更、使用权补偿等矛盾抗情绪强烈，积怨较深，不接受调解。这类案件多涉及公房管理单位和产权单位利益，而有的公房管理单位多不愿卷入当事人之间的纷争，有的基于案件性质不属于民事案件受理范围，造成无法或不适宜调解；当事人将积怨情绪往往转化为对法院裁判不满，引发涉诉信访或者缠诉闹访。

二、审理涉公有住房纠纷案件中发现存在的突出问题

目前，由于公房管理和流转相关法律规定不完善，效力层级低，公房使用、流转过程中管理疏忽和操作失范，相关诉讼纠纷案件频发。通过对涉公有住房纠纷案件审理我们发现，公有住房在经营管理和使用中存在如下突出问题：(一) 公房管理单位存在管理漏洞和疏忽，违章建设和私搭乱建现象较为普遍

随着城市建设改造力度不断加大，由于历史遗留等问题，个别公房管理单位和产权单位管理职责界限划分不清，一些公

房处于“失控”状态。受当时客观条件和技术水平限制，部分公房年代久远，房屋和配套设施、设备老化，可能存在居住安全隐患，需要较高维护维修成本，管理单位由于维修资金匮乏，无力或疏于维护和修缮。承租人为提高对公房使用收益效率，多将公房改造用于出租经营使用。个别公房管理单位缺乏对公房使用状况跟踪，对自建、扩建行为管理疏忽，承租人擅自拆改公房结构、改变住宅用途，随意私搭乱建现象较为普遍。

（二）公房管理和流转制度失范，承租人和所有人及共同居住人员之间权利冲突纠纷频发

公房产权单位多采用委托授权物业公司或房屋经营管理单

位集中管理经营方式。案件审理中发现，个别公房产权和管理单位对分配的公房不掌握实际情况，不了解历史政策，未妥善保管房屋权属、变更登记等房屋档案材料，有的甚至不能确定产权单位；个别公房管理单位对公房承租人变更程序缺乏严谨性和规范性，将公房出租给不同承租人，将不具备承租身份人员变更为承租人；有的公房管理管理单位对承租人变更不表态，致使纠纷不能及时妥善解决，纷纷涌入法院；个别管理单位利用优势地位，通过签订短期租赁合同等方式变相侵害承租人合法权益。

（三）相关法律、法规不完善，公房使用权案件纠纷裁判面临法律适用难题

公房使用权作为我国特色计划经济体制产物，国内外无立法先例可循。现实中公房使用权和居住权纠纷常见，但物权法对公房居住权和使用权并未涉及。北京市高院《关于因直管公房租赁引发纠纷的受理问题的意见》（简称北京高院意见）虽以概括列举方式规定了直管公房受理相关问题，但无法涵盖司法实践中纷繁复杂个案情况；由于《北京高院意见》未涉及单位自管公房处理问题，实践中对涉及自管公房案件纠纷处理面临法律适用难题。由于法律、法规对公房租赁合同性质、公房使用权及补偿标准问题等未有明确规定，加之涉公房纠纷案件历史政策性强，实践中裁判如何选择适用法律存在较大争议。对公房使用权价值补偿问题，实践中有的鉴定机构采取同位置、地段面积房屋二十年租金标准计算使用权补偿价值；有的采取同地段、同面积和同户型商品房价格评估房屋使用权补偿价值。法律规则缺位，法官如何选择和裁判，成为困扰公房案件纠纷解决的难点题。

（四）对公有住房类型和承租权性质不同认定，导致涉公房纠纷案件同案不同判问题

公有住宅主要包括区县房管中心统一管理的直管公房和单

位管理的自管公房。一些当事人不能提供公房租赁合同和公房档案资料，在未能有效区分公房类型和公房承租权性质基础上，将有关纠纷一并诉至法院解决，往往事与愿违。公房性质不同，实践中针对不同性质和类型公房所引发诉讼纠