房地产开发前期可研报告模板

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**项目可行性研究报告

松原市**房地产开发有限公司

二0一九年一月

目录

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前言

（一）前言部分要明确项目名称及案名释义、开发企业、项目负责人、报告审定人、审核人、编制人、专业分工。附可研报告内容专业分工表。

（二）说明“项目建议书”报审及指标情况。“项目建议书”编制的开始时间，批复的时间。概述“项目建议书”主要指标，包括占地面积、总建筑面积、容积率、项目可售面积、项目总投资、项目销售均价，项目总收入，项目投资利润率。

（三）说明土地获取情况。描述土地获取情况主要内容包括，获取时间、土地获取方式、成交总价、土地单价，楼面地价以及土地出让金支付情况。

（四）说明“项目可研”编审情况。包括开始编制时间、提报三级审核情况、审核次数、形成会议纪要份数、企业审核决议主要内容。

（五）项目进展现状。概述从“项目建议书”至“项目可研”编制完成这段时间内，项目的进展情况及阶段性成果。包括规划设计、报批报建、进度管理、成本管理、招标管理、营销管理等工作的进展情况。

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第一章项目主要指标及战略意义

一、项目主要指标概述

说明项目的市场定位、客户定位、分期开发情况、建设周期、销售周期、开工时间第一次开盘时间。

概述项目规划指标、经济效益指标情况。规划指标包括：占地面积、总建筑面积、容积率、项目可售面积、各建筑类型面积构成情况、总户数、车位数；项目经济效益指标包括：项目总投资、项目开发成本、可售面积成本单价，项目总收入，项目销售均价、项目投资利润率，投资回收期、内部收益率、项目启动资金。

二、项目战略贡献及作用

说明项目在企业战略规划中的重要作用，以及对企业发展壮大的意义。项目利润对企业战略贡献比率、对地产产业战略贡献比率，对亚泰地产品牌影响力。

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第二章土地基本情况

一、宗地位置

说明地块所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。（与《项目建议书》要求相同）。

附图：

在城市行政区划图上，标注出亚泰地产全部开发项目，突出显示本项目，标记处环线道路，标记并阐述项目与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、建地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。

在项目区域图中，标记出项目用地形状，标记出城市主要道路及名称，标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场、公园、大型休闲场所等）

二、土地获取情况

1、权属情况：明确土地所有权、土地使用权、土地性质、土地级别、土地使用年限。

2、土地规模：总占地面积、代征用地面积、净用地面积、绿地面积、道路面积。

3、规划条件：容积率、建筑密度、绿地率、限高，对住宅、公建及配套设施用房要求，以及地方政府、当地规范特殊服务用房要求。

附图：政府部门正式获取的规划条件图。

4、地质情况：说明项目地块的土层情况、水文地质情况、抗震设防烈度、基本的雪压、风压、房屋建筑结构、桩型、基础形式。

三、地块基础信息的变化情况

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与《项目建议书》对比，将地块基础信息中的异同之处进行说明，包括四至、现状、社区配套、周边环境、市政配套等内容。

1、相同内容。经与《项目建议书》对比，无变化和更新的内容。

2、不同内容。经与《项目建议书》对比，需要修正、补充及完善的内容，需要分别列出，并在《项目建议书》要求的基础上，进行细化。市政配套内容，要进一步明确临时用水、用电解决方式及收费标准。

四、土地分析结论

1、对比《项目建议书》，进一步确定项目不利因素、有利因素。

2、分析项目自然地理条件的优劣势，说明对有利因素的利用方式以及不良因素的规避措施。（根据具体情况，需要在报告内进行专项分析。）

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第三章市场概述

一、房地产市场总体情况

1、宏观经济情况总结。对城市整体经济运行概况、三产的发展情况、人均可支配收入、城市人口数量、人均消费水平进行概述；

2、宏观调控政策情分析。对国家及当地政府出台对房地产市场产生影响的政策规定进行分析；

3、土地市场情况总结

（1）城市土地市场。城市及区域年度土地成交面积、成交均价。

（2）产生竞争的项目或同区域成交土地情况。土地价格、容积率、用地性质、竞得者。

4、商品房市场情况分析。城市商品房市场供求情况、开竣工情况、销售量、供求比、平均售价，项目所在区域的商品房交易量、交易额在总体市场上的位次状况及发展趋势。

以上四部分内容，在正文部分只体现主要结论，详细内容附专项分析报告。标题体现结论

二、竞品分析

1、竞品确定原则。

2、竞品信息总结，对竞品的用地指标、建筑规模、产品构成等基本情况，竞品的户型、建设标准等产品特点，销售状况、销售策略、宣传渠道等销售状况，物业管理服务水平进行分析，明确产品优势、劣势及提升空间。

附竞品分析报告。

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三、客户分析

对比项目建议书客户分析进行补充及完善，深度分析客户的客户特征，明确当前客户及潜在客户。

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第四章项目定位

一、市场定位

在《项目建议书》基础上，依据客户定位、战略定位，进一步明确项目档次。描述项目优势，明确市场定位用语，并加以诠释。

二、客户定位

在《项目建议书》基础上，进一步明确目标客户、客户特征、购买动机、置业类型、户型等。结合本项目，明确项目重点满足客户需求的功能或建设重点。深度挖掘目标客户特征：区域来源、行业特点、产品力的偏好、购买方式和主要的关注点、诉求点。

附表：项目客户特征分析表

三、产品定位

1、建筑类型配比

在《项目建议书》基础上，结合客户定位、市场定位及控规要求，确定全部产品类型及配比。

2、户型配比

依据建筑类型，细分户型配比，明确户型面积、配比、总户数，车户比，进一步确定主力户型。

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3、主力户型分析

需要列举3-4个主力户型，从使用功能、户型特点、设备设施配置方面进行重点分析，图文并茂。

四、价格定位

1、价格定位原则：对比《项目建议书》，依据市场成交情况及产品标准，结合产品定位综合确定。

2、竞品比较分析。

依据产品定位，在《项目建议书》基础上，深度挖掘竞品项目优劣，结合当前销售价格，合理制定本项目销售价格。

五、标准定位

根据项目定位，结合建筑风格以及市场上同类产品的建设水平，综述地块开发建设的标准，包括单体建筑及环境的建造标准，详细的建设标准阐述在后文中进行具体说明。

附图：同标准项目照片，2-4张。

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第五章规划设计

一、规划设计依据

如：市场调研报告、地方性设计规定、规范文件、法律法规条款；例如抗震设防烈度、风荷载、日照间距等是否有地方规定等。

二、项目规划方案比选

1、方案比选依据

当地收费标准一致；税费收费标准；同质、同类型产品建设标准、上市价格、年度销量一致。

2、方案分析（至少三稿方案）

（1）各方案的指标情况：总建筑面积、容积率、项目可售面积、各建筑类型面积构成情况、总户数、车位数。

（2）方案优缺点介绍：从土地使用率、土地价值利用情况、不利因素规避情况，设计理念方面，规范要求方面分析。

附图：项目概念规划总平图、平立剖面图。

附件：附项目测算表格，参照测算指引。

3、方案比选结论

（1）分析各方案，标准、策略不相同的地方。

（2）比较各方案的盈利情况、开发销售节奏。

（3）综合确定优先选择方案

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三、规划设计说明

1、规划设计理念。规划设计说明、设计主题、设计理念（结合设计依据）。

2、规划经济技术指标。说明项目的规划设计指标情况，论述确定方案能否满足规划条件。

附件：《项目规划指标表》

注：总建筑面积=地上总建筑面积+地下总建筑面积=（地上住宅建筑面积+地上商业建筑面积+地上公建配套面积）+（人防地下室面积+地下室面积+地下设备用房面积）=可售面积+公建配套面积+人防地下面积。

可售面积=地上住宅建筑面积+地上商业建筑面积+普通地下室面积。

3、建筑风格分析。分析建筑风格与项目定位的关联。

4、功能分析。各类配套设施分析。

5、项目各类产品分布、配比情况。

6、交通流线分析。

7、景观设计分析。

8、节能环保。结合区域要求和项目特点，从节能、减排、降噪方面论述。

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第六章建设标准

在《项目建议书》标准定位基础上，根据不同产品类型出具相关的建设标准，按照结构标准、室内公共部位装修标准、智能化标准、材料选择控制标准、环境建设标准等方面，细化并确定项目建设标准的品牌、功能、价格等主要指标。

一、建设标准

1、结构标准

（1）结构及砌体：基础形式、结构形式、墙体、外墙保温；

（2）屋面工程：屋面形式、防水等级、功能做法，主要用材。

2、室内及公共部位装修标准

（1）公共部分装饰：外墙、大堂、单元入口、楼梯间、栏杆；

（2）室内标准：厅、房，卫生间，厨房，地面墙面、天棚。

（3）门窗工程：单元门、入户门、防火门、外窗；

（4）地下车库：墙面、地面、天棚。

3、智能化标准：停车管理系统、门禁、对讲、小区闭路、背景音乐、电子巡更。

二、材料选择控制标准

1、主要管材：给排水管材、采暖器具、

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2、小型配件：配电箱、分户箱、开关、插座；

3、通讯标准：网络、电话、有线电视。

4、地下室功能：消防、排烟排风、送风系统；

5、设备设施选型标准：电梯等。

三、环境建设标准

说明项目环境建设的标准、效果及成本控制目标。

附件：《亚泰地产项目建设标准表格》

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第七章营销管理

一、营销策略

依据战略发展规划，结合房地产市场发展趋势，以项目快速变现或项目利润最大化原则，阐述营销的原则、思路、策略，明确营销方式、重点及难点工作。

二、销售计划

1、年销售量

依据项目上市时间节点，参照《亚泰地产房地产项目土地储备管理标准》制定年度销售计划。

（1）销量确定主要依据。

（2）明确各年度、各类型产品销售率及销量，明确开盘主要节点。

注：需要明确关于幼儿园、地下车位（车库）产权形式。

（3）形成各年度、各产品类型销售量计划表格。

附图：在与方案一致的分栋示意图上，描述销售的产品及范围、销售量、销售的区间。

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2、销售价格

（1）本项目各类型产品销售均价或价格区间；

（2）形成各年度、各产品类型销售价格表格；

三、宣传推广

依据总体营销策略，结合项目进展情况，按年度确定营销主题、目的，营销活动的规模、形式等。

四、营销费用

围绕营销策略及宣传推广活动，制定有效的营销费用支出计划。营销费用的管理、控制的原则、措施、方法。

五、营销团队

明确销售方式、营销团队建设，对团队的管理方式。

附件：《项目营销管理工作方案》。

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第八章物业管理

一、物业管理定位及依据

以项目整体定位及销售价格定位为基础，对周边项目物业服务及收费标准、项目未来居住人群进行分析论证，并进行总体的概述论证，确定物业管理定位及服务水平。

二、物业经营管理目标

如建设文明小区、ISO9000 质量体系认证、社区文化定位等。

三、物业公司（物业管理处）筹建计划

说明物业公司或管理处的筹建情况，包括人员安排、筹建时间、地点选择等。

四、物业经营管理要求

对物业管理办公用房、宿舍以及其他，如垃圾收集与转运、停车场（库）、管理控制室、水电气暖等配套工程用房、区内标志、标牌等设置的要求。

五、物业收支估算

说明物业年度收支情况，并提出物业管理收费标准

附件：《项目物业管理工作方案》。

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第九章开发管理

一、开发思路

依据项目快速变现或项目利润最大化原则，阐述销售计划、开发计划总体思路及逻辑关系。

二、开发计划

1、分期开发

（1）依据销售计划，在规划图中，表述分期开发情况，明确各期开发产品类型、开发量，开竣工时间。

（2）形成各年度、各产品类型开竣工时间表格（包含配套用房）

2、开发进度节点

（1）依据销售计划，编制《项目推进实施方案》，明确的进度关键节点及时间，同时明确各节点达到的进度标准。

（2）《项目推进实施方案》分为集团公司、地产投资管理公司及企业管控节点的三个层级，不包括企业部门控制节点。

（3）开发进度节点应满足从签订土地合同开始X个月开工、X个月开盘销售的要求，并满足销售计划的要求。

附件：《推进实施方案》、《项目报批报建方案》。

三、进度管理

1、进度管理目标

站在企业角度，明确项目里程碑节点，企业项目进度目标，明确进度计划中的难点。

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2、进度管理策略

围绕进度管理目标、难点，制定进度管理策略

3、进度管理重点及保障措施

要包括，对施工单位、建立单位、供应商单位的管理方式。

附件：《项目进度管理方案》。

四、成本管理

1、成本管理目标

明确项目目标成本，重点为8项开发成本。

2、成本管理策略

针对目标成本，制定清晰的成本管理策略，按类别阐述招标方式。

明确施工单位、监理单位等的选择标准及要求。

3、成本管理重点及保障措施

将合约方有效分类，针对每类制定清晰的管理要求、标准，制定保障措施。

附件：《项目成本管理方案》。

五、项目质量管理

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