关于我国房产税的改革.

关于我国房产税的改革

李

博1,刘梦歌2

(1.山西大同大学商学院,山西大同037009;2.中央民族大学法学院,北京100081

摘

要:从市场经济发展角度看,房地产税收具有很大的潜力,能够为地方政府提供稳定和丰富的财政收入。因

此,针对我国越来越突出越来越严重的房地产热现象,必须找出我国房地产税收制度存在的问题对现行房地产税制进行改革。我国房地产税的改革必须考虑经济上的可行性和法律上的合法性以及社会公平等因素。

关键词:房产税;征收;必然趋势;建议中图分类号:D922.223

文献标识码:A

收稿日期:2011-06-30

作者简介:李博(1979-,男,山西大同人,在读硕士生,助教,研究方向:经济法学。

第25卷第6期2011年12月

Vol.25NO.6

Dec 2011

山西大同大学学报(社会科学版

Journal of Shanxi Datong University (Social Science 文章编号:1674-0882(201106-0013-03

税法构成要素是国家有效征税必须具备的条件。税法不仅要规定对谁征税,对什么东西征税,征多少税,而且还要规定征纳的程序和征管的方法。因此研究税法构成要素问题具有重要的理论和

实践价值。从税法法制建设来看,税法构成要素的确立是税收立法的核心,缺少税法构成要素的税收立法是存在缺陷的制度设计,税收执法若不满足构成要素,征税机关就不能征税,同时只有具有税法构成要素的税收立法,才能为税收司法、法律监督以及保护纳税人的合法权益提供准绳。从税法理论研究看,税法构成要素作为税法理论的一个重要范畴,它使税法与传统的民法和行政法有了很大的不同。在税法上,相关主体的纳税义务是否成立,国家是否有权对其征税,不以征纳双方的意思表示为准,更不是以国家单方面的意思表示为准,而是看是否符合法定的税法构成要素。只有在符合课税要素的情况下,才具有“可税性”。[1]通常认为国家进行征税,要考虑两个方面的因素:一方面是经济的可能性和可行性,也就是说经济上的可税性;另一方面是法律上的合理性和合法性,也就是说法律上的可税性。国家征税是否合理,不仅要看经济上的承受力,还要看征税是否平等,是否普遍等方面;同时,征税是否合法,不仅要看是否符合狭义上的制定法,而且更要看是否符合宪法,符合民意,是否符合公平正义的精神。

一、我国房产税出台的目的和原因

现代国家为了履行公共职能,必须获得财政收

入,然而国家或者政府作为非营利性主体,其本身不能创造收入。因此,国家为了维持其存续和运作,实行其提供公共物品的功能,需要利用其政治权力或经济权力获得财政收入。国家可通过多种方式获得财政收入,但税收凭借自己的优势已经成为国家或者政府获得财政收入的主要来源。房产税属于财产税,是世界各国普遍存在的一个税种。国家或者政府征收财产税既是一个取得收入的过程,也是一个社会产品的转移过程。这直接涉及了纳税人的物质利益,从而不仅改变了纳税人原有的收入和财富占有状况,而且也必然影响到以物质利益的多少为转移的纳税人的生产和消费行为的变化,这种变化不论国家在征税前是否已预期,都是客观存在的。所以征

收房产税有它的好处:短期内对居民开征房产税有利于遏制投资性需求,从而调控房价。但房产税的作用远远不止如此,长期来说,房产税可以为地方政府提供一个细水长流的良性税源,从而彻底改变目前地方政府依赖土地财政的现状。目前各地市政基础设施的投入,主要靠卖地所得,所以如果我国房地产税改革比较成功,就有可能会减轻地方政府财政仅依赖卖地来获取收入的压力。税收是国家调节资源分配,缩小公民收入差距,促进社会公平的重要手段,目前飙升的房价,事实上严重拉大了居民的财富差距,而贫富差距存在着导致社会不稳定的因素,运用房产税来促进社会公平。房地产税是对私人财产的无偿征收,必须由立法机关通过制定法律的形式开征,才能使其税制要素的

确定合法化和规范化,使房地产税的征收管理更加公平、有效、严密和有序。总之,征收房产税是必要的,也是我国税法发展的必然趋势。

二、我国房产税实施的困难

与其他国家相比,我国目前征收房产税存在不少技术难点。它的计税依据就是房地产(市场价格存在评估困难。目前,我国房地产评估市场的管理分属不同部门,对房地产市场价格评估的主管部门从中央到地方分属不同部门,建设部门、财政部门和国土部门均可以对房地产市场价格进行评估。各个部门对于相类似的工作要分别按照不同的收费标准进行收费,按照不同的技术规程规范出具评估报告。房地产所有者要进行评估,往往要穿梭于数家评估机构和其主管部门之间并要分别交费,既加重了房地产所有者的负担,又降低了评估机构的办事效率,而且涉及的评估中介机构整体素质偏低。我国房地产评估实行的执业资格制度,从业人员必须参加全国统一的考试,考试通过后才可以取得执业资格。但由于我国的房地产评估起步晚,考试频率低等原因,实际办理人事代理并在房地产评估的各类机构工作中的大概只有不到4万人,以至于有的地方如果按照规定,尚不具备法定的专业评估人员,无法成立中介评估机构。专业人员达不到规定的数量,专职技术人员没有与政府有关部门协商好,在注册资金上弄虚作假,这种状况严重影响了评估能力和评估质量。上述这些问题的关键原因在于多头管理以及评估资质的混乱。

房地产计税依据一般情况下分为两种:一种是财产的数量(如土地或建筑物的面积,另一种是财产的价值,即房地产的原始价值或市场价值,其中市场价值是评估值。第一种计征的优点是便于管理,但是不能很好的反映房地产市场的变化;第二种计征的优点是税负公平,税收能够反映市场房地产市场的变化,但是对基础数据要求较高,需要建立相应的评估机构。从发达国家的经验来看,按照财产的价值计征房产税是发展趋势。在我国,各个城市的评估机构差距很大。以上海为例,相对于国内其他城市来说,上海的评估机构不管是人数上还是素质上在全国都是数一数二的了,但是仍然不能完成本市的房地产的评估任务,更不用说其他的城市了。要保证评估尽可能地公平和合理,对于我国房产税的改革是否能够成功是个很大的挑战。国际上目前有相对比较成熟的手段,就是用计算机来进行批量的评估,相对也比较公平。我国可以借鉴国外的经验,建立比较完善的与地理信息系统相结合的计算机批量评估系统。

房产税怎么来征收,怎么来管理,是通知的方式还是自行申报的方式,这些都需要研究和确定。如果有些人持有房屋但是没有去缴纳税收如何处置,对于怎么征收房产税,目前国家没有发布具体的征收办法。有的学者认为,房产税不应涉及“第一套房”,投资房和高端豪宅才是房产税调控的主要目标,同时应特别关注实际上和产权房房价无关的保障房的供给,包括廉租房、公租房和长租房等。有的学者提出,征收房产税的同时必须减税,因为一定要坚持民生优先。根据学者们提出的观点笔者认为房产税征收主要面临以下几个困难:

一是征收对象。征收房产税的目的主要是抑制投资性住房需求,而不是打击自主性住房的需求。这就需要明确征收房产税应从居民第几套房开始征收。这里还应注意的就是多套住房的价值不一定就高于一套住房的价值,因此以数量作为免房产税或者享受房产税的优惠是不合理的。如果采取这种房产税税收优惠政策,势必会导致新的税收不公平。

二是在目前住房市场呈卖方市场的情况下,房产税是否能够发挥应有的作用呢?从理论上看,直接税是不容易被转嫁的,但是不容易转嫁不等于不能转嫁。只要市场

是卖方的,卖方就能够想方设法将税负转嫁给买方,如果出现这种局面,税收调节目标不仅难以实现,反而会加重买方的负担,与我国政策设计相悖。

三是重复征税的问题。从目前的情况来看,在房地产开发交易环节,个人住宅实际上已经承担了大量与基础设施和公共服务配套相关的税和费,包括道路的建设以及供水、供电、供气、环境绿化等,显然加重了纳税人的税负,不符合税法的公平正义的基本原则。

四是对个人房产征收房产税因其影响面大,必须考虑社会影响,特别是现在很多楼盘被“高档化”,即使是很低的税率,居民个人是否有缴纳房产税的能力,也应当是需要考虑的问题。

因此征收房产税时,必须推出对居民的减税措施,让居民感觉到减税的实惠,这样才能够让利于民。对于房产税如何来管理,税务机关首先要加强税源管理,提高掌握纳税信息的能力;其次要加大税收宣传力度,特别注重对具体问题的宣传;另外,改善纳税服务,为纳税人履行纳税义务提供更多便

利是至关重要的。关于持有房屋但是不去缴纳房产税的人,税务机关应加大惩罚力度,严格依法治税。以上这些问题,国家进行房产税的改革都应当考虑进去。

对于居民(住户来讲,过去没有完整的登记制度,究竟确定谁作为某一个房屋的纳税人,这种信息系统和资料在税务部门掌握得不够全面详细,而且房籍地籍管理工作基础还比较薄弱,大量房地产私下交易,导致大量税收流失。税务部门应与公安及其相关的其他部门建立协调机制,便于房产管理。因此完善的房屋估价体系,完整的个人房产资料,再加上一套操作性强的征收方法,是房产税出台必须具备的三个条件。

三、对我国实施房产税的一些建议

房地产税的税制改革,是一个逐步推进的目标,在这个改革当中,税最后都是出在购房者的身上,在目前的房地产业界,税的费用不是太少,不是太低,而是太多、太高。所以一定要有增有减。要征收房产税,一定要厘清原来的税种,减掉一些交易环节的税,才能增加持有环节的税。征收房产税最重要的是公平。税收公平原则不仅是有

关纳税人之间分配税收负担的法律原则,也是在国家与纳税人之间以及不同的国家机构之间分配税收权利义务与税收利益的法律原则。国家与纳税人之间的公平在于:防范课税的过度,即不能剥夺纳税人最起码的生产条件,不可以侵犯人性尊严,不能危害纳税人生存权;税收作为财产权的一种权利成本或社会义务,必须限制在有限的范围内,即不得对资本本身课税。如果税收公平原则只考虑纳税人之间的横向公平和纵向公平,而不去考虑国家与纳税人之间在公共产品的提供与购买上的公平,即如果公平分配的税收未按纳税人的意图满足公共需要,以更好地为纳税人的生存和发展创造条件,相反却被用来填充少数权力派的贪欲,这才是最大的不公平。征收房产税是一种长效机制而不是一个短期的机制,让地方政府通过税收而不是通过土地出让金来获取地方的财政收入,这样才能使地方财政收入健康长久。所以,实施房产税要注意以下几个方面:

(一征收房产税不能加重居民生活负担,必须坚持税收公平、效率、适度、法定、合情的原则因此,对所有住宅都征税是不现实的,对高端豪宅、多套占有的房主,或者是占有面积过大这一部分征税是合理的。如果对所有住宅征房产税,一来难度较大,二来老百姓可能也不赞成。因此要分情况来征收,比如经济适用房,可以不征它的房产税。

(二房产税是围绕住房所征收的房产税有调节作用,调节作用表现在两个方面:一个是调节贫富差距,再一个是对房价快速上涨可以起抑制作用。征收房产税主要是规范地方政府的行为。地方政府要靠房地产税收给居民提供公共服务,而不是靠卖地、借款和乱收费来解决地方的财政收入。在国外,除了征收房产税,还征收闲置税。征收闲置税会增加投资炒房者现有房产的成本,可以有效遏制消费者投机性购房,有效打击开发商非法囤积房屋,有利于遏制房价的增长,还可以增加地方财政收入,增加地方政府对低收入群体的住房改善支出。故房产税的开征应基于受益原则,也就是说纳税人应该从政府提供的公共产品或者服务中受益的数量来承担税收。如果纳税人在心理上觉得自己的税负与获得的公共服务不对等的话,就会引发不满情绪,影响社会和谐稳定和经济健康持续发展。

(三设定科学的税率房产税的税率应分为普通税率和优惠税率。对于中低收入家庭和小套型应当按照优惠税率征收。同时,房产税也应是浮动税率,并不是固定税率。比如在经济比较萧条的情况下,房产税应作为一个刺激政策进行退税;关于房屋价值评估难的问题,对刚买的房屋的价格可以不评估,按市场价格来定。原来房屋的房产税按照购置原值来进行征收;还有纳税比例各个城市应该不同。

总之,房产税的改革对于缓解地方政府财政压力,促进、发展、完善我国税收制度都有重要的意义,是我国税法发展的必然趋势。

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的,明清时期,梆子戏、罗罗腔、秧歌、道情、耍孩儿等多个剧种活跃于雁北。据专家学者们考证,明清时期雁北一带有一种古老的戏剧形式——

—赛戏,曾经流布于雁北地区的阳高、浑源、应县、山阴、朔州以及忻州地区的五台、岢岚、宁武等地。赛戏属于祭祀戏剧范畴,它的演出也是与祭赛龙王密切相关的,通常伴奏只有鼓、锣等打击乐而无弦乐,并采用吟诵的方式。在祈雨活动中进行表演,必演的剧目就是《斩旱魃》。旱魃是中国古代神话中干旱的始作俑者,《诗经·云汉》即有云:“旱魃为虐,如焱如焚。”足见,雁北许多民间信仰与祭赛活动都与当地的自然人文环境密不可分。

尽管祭祀龙王、祈雨、演剧等习俗像大多数已经或正在消失的民俗事象一样,由于失去了其存在的社会基础而逐渐推出了日常生活的舞台,但在明清时期,雁北地区的龙王信仰及相关习俗却在普通民众的日常生活中占据着重要位置。

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Dragon Belief and Folk Custom Activity in Region of Yanbei During Ming and

Qing Dynasties

WANG Peng-long,LI Fu-hua,CHEN Ji-chang

(School of Chinese Literature and History,Shanxi Datong University,037009

Abstract:During the Ming and Qing Dynasties,the prosperous belief to Dragon in Yanbei has unfolded the special local geographical environment,demonstrated the influence to thepopulace because of social change.The studies regarding the reason of prosperous dragon belief,the region,and the related folk custom activity,has an important meaning to the discussion between the regional environment and the belief in this regions.

Key word:Ming and Qing dynasties;Yanbei;dragon belief;folk custom activity

〔编辑赵立人〕

(上接第15页

A Discussuon of China's Reform of Property Tax

LI Bo

(School of Trade,Shanxi Datong University,Datong Shanxi,037009

Abstract:From a market point of view of economic development,it has great potential for property tax,whichis able to provide a stable and abundant local government revenue.So,view of the more prominent,more and more serious housing phenomenon,boom that must identify the problems.And reform of China’s real estate tax must integrate economic viability and legal validity and reasonableness taking into account other factors and social justice in the case.

Key words:property tax;collection;inevitable;suggest

〔编辑赵晓洁〕!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

【北美购房网】美国房产税咋征收各州税率是多少

【北美购房网】美国房产税咋征收?各州税率是多少? 在美国投资买房有一件事必须搞清楚，那就是美国的房子要交纳房产税，至于房产税的多少，以及如何征收，美国各地的法律不同，纳税的情况也有不同。因此，投资之前有必要做足这方面的功课。哪个部门征收房产税？房产税并非由联邦政府征收，而是以地方政府（县、市）为主征收的，收入归地方政府所有，地方政府所收的房产税用于房产所在城市及所在州的各类开支，包括公立教育拨款、图书馆建设、治安以及基础设施建设等方面。美国房产税税收比例是多少？全美的房产税在1%~3%不等，不同的州、同一个州内不同的县市有不同的税率，例如，在大西雅图地区，西雅图市、贝尔维尤、瑟马米什就用不同的房产税率，西雅图的房产税不足1%，贝尔维尤约1%，瑟马米什为1.2%。

美国各州和地区的房产税税率图美国房产税西北低，东南高。北部各州及西海岸的房产税较低，基本上介于1%-1.5%，而南部各州的房产税普遍较高，例如德克萨斯州，各城市的房产税介于2.5-3.5%。同样价位的房产，在不同城市需要缴纳的房产税有很大差别。例如一栋价值100万美元的房屋，在西雅图市则需要缴纳1万美元，如果是在德州的休斯顿，则需要缴纳3.3万美元左右。

房产税的计算与哪些因素有关？房产税的计算方法就是政府对房屋的评估值乘以该地区的税率。所以有两点因素影响房产税：一是税率，二是房屋估值。在相同税率情况下，房价估得高，缴税也就多。估值依据最近的一次房产交易价格，然后参考地面建筑状况、土地大小、相同区域同等或类似房源来确定评估值。政府评估值只用于缴纳房产税的计算依据，并不能作为房产交易中的价格参照。通常，政府评估值要低于房屋市场上的实际价值和交易价格。但热门地区由于地价高，所以房屋估值中地皮价格往往超过房屋价格；而在偏远区域，房屋价值就高过地皮价值。每次的估值结果都会在缴纳房产税之前通知房主，列明估值内容，包括房屋本身价值多少、地皮价值多少等。房主如果对政府的估值有异议，可以要求重新估值。此外，各地区的缴税时间和次数也有所差异，费城一年只收一次，房产估值办会在每年12月给房主寄发房产税表，房主必须在第二年3月31日前支付；而加州房地税分两次缴纳，第一次是当年的11月1日；第二次是次年的2月1日；在新泽西州，一年则分4次。

关于我国房产税改革的及长期规划

关于我国房产税改革的分析及长期规划殷海娜（北京交通大学经济管理学院，北京 100044） [摘要]我国房产税改革试点以来，所取得的效果与预期目标尚有一定差距。我国房产税改革的难点主要在于我国房地产市场情况复杂，尤其是在房地产为卖方市场的前提下，对房地产商的征税最终转到消费者身上。其表现是只要房产的增值速度高于CPI ，投资者就有买房动力，进而抬升房价或租赁价格，将成本转嫁给买房者或承租方。在这一过程中，必然会加重自住型购房者的住房负担，自然就增加了房产税改革的实施难度。从长远看，我国实施房产税改革，应该制定合理税收政策，强化房产税的执行力度；大力推进廉租房、经适房的建设；构建避免重复征税的征收体系，创新可持续性的土地财政政策。 [关键词]房产税；改革；长期规划[中图分类号]F812.2 [文献标识码] A Analysis on House Property Tax Reform in China and the Long-Term Planning Yin Haina Abstract:Since the house property tax reform experimented in selected areas,there still exists a gap between the achieved result and the expected goal.The difficulties to the reform are mainly caused by the complex real estate market,especially when the real estate market is the seller'market,transferring the tax put on land agents to the consumers.It shows in a way that whenever the price appreciation of house property overpasses the CPI,investors will be motivated to buy houses and then raise the house or rental prices,imposing the cost on buyers or tenants.In this process,the burden of home-based property buyers will be worsened,which increases difficulties to the enforcement of house property tax reform.In the long run,with respects to the tax reform of house prop-erty in China,we should formulate reasonable taxation policy,enhancing the implementation force;vigorously push forward low-rent housing and economically affordable housing;set up a taxation system that avoids repetitive taxation and create sustainable land fi-nancial policies. Key words:house property tax,reform,long-term planning [收稿日期]2012-03-20 2011年1月27日，上海市、重庆市开始推行房产税征收试点工作。从政策细则来看，改革力度不大，试点意味较重。但改革实施一年后，改革的实际执行效果跟预期存在一定差距。以重庆市为例，2011年重庆市地方财政收入超过2900亿元，增幅超过40%，而房产税收入仅有1亿元。与此同时，同年重庆市土地出让收入为1344.2亿元，增长47%。因此，在房产税的改革上尚需深思。本文将从房产税的渊源，征收原理及影响对其进行分析，并从长远规划角度给出建议。一、房产税改革的起源房产税始征于1986年，它是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。目前我国市面上普遍征收的为一次性收缴的为从房产余值计征(年税率为1.2%)和从租计征(年税率为12%)。从财政角度讲税收的作用包括两个方面：一是指由于征税使纳税人的收入水平下降，从而影响其商品购买和消费行为;二是指征税使国家的财政收入增加，财政支出扩大，从而明显改善居民收入分配状况。因此，征收房产税的目的最终可归结于两点：一是打压房价，稳定市场，遏制投机炒房行为，促进社会财富分配的公平化；二是为政府增加持续稳定的财政收入，扩大税基和征税范围，完善房产税体系。利用税收调节供求关系如下图：对保有环节征收，持有房产的成本上升，即购买房产的成本上升，使得投机者的购房需求向下移动，需求数量由Q 下降到Q ’，投机商的放弃购买和抛售使市面上可购图1房产税的调控效果图第2012年第4期（总第396期）商业经济 SHANGYE JINGJI No.4，2012Total No.396 [文章编号]1009-6043 （2012）04-0014-0214--

宏观调控下房产税改革的几点思考

全国中文核心期刊· 财会月刊□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□房产税是世界各国普遍征收的一种财产税。房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。自2011年1月房产税改革在上海、重庆试点后，改革的步伐可谓波澜不惊。虽然国家利用房产税改革和 “限购”等手段，在一定程度上遏制了房价的疯涨，但成效并不显著。2012今年7月至9月间，北京、上海、重庆等地房价又有不同程度的回暖和上升。今年年初全国“两会”上，财政部部长谢旭人曾明确表示，如今，2012年将适当扩大房产税试点范围。2012年即将过去，房产税改革将如何推进， “十二五”时期我国房产税改革将如何深化，以及如何破解房产税改革试点中出现的问题，都是当前国家财税系统和学术界亟待解决的重要课题。本文结合房产税试点改革实践，从后危机时代我国面临的宏观和微观形势以及房价居高不下、通货膨胀、老百姓买房难、社会矛盾凸显等社会现状和问题提出几点思考。一、目前个人房产税开征存在的主要问题1.开征房产税的调控作用没有实现。从房产税试点情况来看，上海是对上海居民家庭新购第二套及以上住房和非上海居民家庭的新购住房征收房产税，税率因房价高低分别暂定为0.6％和0.4％。重庆则是对主城九区内存量增量独栋别墅、新购高档商品房、外地炒房客在重庆购第二套房征收房产税，税率为0.5％至1.2％。【摘要】本文基于我国房产税改革试点的背景，从分析现阶段开征个人房产税的利弊入手，研究后危机时代中国房地产宏观调控形势，从宏观调控角度探讨房产税改革试点中存在的深层次问题，以期为“十二五”时期我国房产税制改革的深入推进提供几点建议。【关键词】房产税改革宏观调控公共财政杨晶晶（中南财经政法大学财税学院武汉430071）宏观调控下房产税改革的几点思考选择Dm 2（年末长期银行借款/年末总银行借款）来替代公司的债务期限结构还是存在着一定的缺陷。五、研究结论有关债务融资特别是债务期限结构的研究近来得到学者们的广泛关注。本文在借鉴国内外研究成果的基础上，以内部人和债权人间存在的信息不对称为切入点，考察能否利用高质量审计这样的外部保护机制来减轻债权人利益受到侵害的程度，从而为公司带来更多的长期债务融资。本文以2007～ 2010年连续4年均可获得相关资料的858家非金融类上市公司构建的平衡面板数据（共计3432个观测值）为研究样本，在控制相关变量的前提下采用混合模型经验检验了终极控制股东性质不同时审计质量与我国上市公司债务期限结构之间的关系。研究发现，审计质量与债务期限结构显著正相关。这说明高质量的审计可增加报表的准确性和可信性，它使内部人与债权人之间的信息不对称程度减小，有利于债权人防范投资风险，此时债权人愿意提供长期债务支持。进一步研究发现，相比非国有而言，上市公司的国有性质使审计质量与债务期限结构之间的正相关关系减弱。这说明由于我国的银行业主要以国有银行为主体，它们在向国有上市公司发放长期债务时重点考虑的是相关政治目标、政府对银行借贷行为的干预、国有上市公司特有的政策保护所带来的较低的财务风险和经营风险，以及更为软化的预算约束，因而受审计质量的影响并不大。本文研究不仅为债权人保护的相关研究提供了新的思路和方法，还强调了作为独立第三方的外部审计在公司债务融资活动中所起到的重要作用。上市公司可通过该外部监督机制来调整债务结构，从而优化资源配置。主要参考文献1.胡奕明，唐松莲.审计、信息透明度与银行贷款利率.审计研究，2007；62.江金锁.审计师规模与企业负债融资约束———来自中国上市家族企业的经验证据.财经问题研究，2010；73.江伟，雷光勇.制度环境、审计质量与债务融资.当代经济科学，2008；24.江伟，沈艺峰.大股东控制、资产替代与债权人保护.财经研究，2005；125.李秉祥.我国财务危机公司投资行为的财务特征分析.中国管理科学，2003；26.刘志远，毛淑珍，乐国林.政府控制、终极控制人与上市公司债务期限结构.当代财经，2008；17.雒敏，麦海燕.审计意见、审计质量与债务期限结构———基于我国上市公司的经验证据.经济管理，2011；7 ２０12．11下旬·39·□

房地产税改革的政策背景(DOC)

房地产税改革的政策背景，也是现在亟待解决的问题， 1.现行房地产税收体系不合理，税收制度不完善房地产领域的税种设置主要涉及房地产开发、流转和保有阶段。房产保有税是很多国家地方财政收入的重要来源之一，但我国现行房地产税体系存在“重开发和流转，轻保有”的问题。房地产开发、流转环节税目多、税负重，保有环节仅有房产税和城镇土地使用税，整体税负偏轻。2012 年，我国地方财政税收收入为47319 亿元，其中房产税为1372. 5 亿元，城镇土地使用税为1541. 7 亿元，两者合计占比仅为6. 2%。与之相较，仅开发、流转环节的土地增值税与契税之和占比就达11. 8%，还未考虑涉房涉地的营业税、所得税等。由此可见税负分布的不合理。另外，从微观的企业层面来看，开发环节的税负还是较高的。开发、流转环节税负畸重与保有环节税负畸轻并存的局面，致使房地产税负中的间接税比重偏高而直接税比重偏低，一定程度上推高了房价，加剧市场不平衡。（财产税是直接税，不可转嫁） 2.土地财政数据提示：2013年地方政府性基金收入决算表显示，土地出让金收入决算数为39073亿元，是预算数的152.6%。地方政府的土地出让金收入再创历史之最。近日，财政部公布了2013年全国财政决算情况，列出公共财政、政府性基金、国有资本经营的收入和支出等23张决算表。包括国有土地使用权出让金收入（下称“土地出让金收入”）在内的详细财政数据也一一出炉。地方政府土地出让金在2011年达到3.1万亿元顶峰，2012年降至2.7万亿元，2013年再猛增1.2万亿元。对此，财政部的解释是，主要是土地出让合同成交价款增加较多。这也意味着，地方政府对土地财政的依赖度再次回升。 3.地方财政收入缺失

对沪渝房产税改革试点的思考

对沪渝房产税改革试点的思考摘要：上海、重庆两地征收房产税试点暂行办法出台后，迅速成为国人关注的焦点。但房产税试点改革却遭到了是否违法甚至违宪的质疑。本文从房产税立法面临的问题以及在近几年税收高速增长的下，地方财政困难反而与日俱增，房产税能否成为地方财政税收的主要来源，和政府向普通老百姓开征房产税将会面临怎样的挑战几个方面来反思房产税改革试点。关键词：合法性质疑；立法问题；地方财政；政府的挑战众所周知，征收财产税有助于抑制房地产投机、减少金融体系的不稳定、但却对中低收入者不利。但在现行的分税制体制下推行财产税，面临的问题就是要妥善处理好中央和地方财政利益的分割问题。 2011年1月27日，国务院常务会议通过决议，同意在部分城市改革试点对个人住房征收房产税，具体征收办法授权试点省、自治区、直辖市自行确定。同日，《上海市人民政府关于印发的通知》（以下简称《通知》），要求从2011年1月28日起将开展对部分个人住房征收房产税试点。该《通知》称，征收对象为上海市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房（包括新购的二手存量住房和新建的商品住房）和非本市居民家庭在本市新购的住房。试点初期，暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。与此同时，重庆市也作为首批个人住房房产税改革试点城市，其房产税的征税对象包括：对于独栋别墅，不管存量房还是增量房，均要征税；对于房价达到当地均价两倍以上的高档公寓也将征税；此外，对于在重庆市无户口、无工作、无投资的“三无人员”在重庆所购房产，购买两套以上住房的，从第二套开始要征收房产税。自此，争论多年的房产税在上海和重庆开始“破冰”。然而，无论是经济学界还是法学界，无论是学者还是老百姓，都开始从不同角度关注这次房产税改革的试点。一、沪渝开征房产税的合法性质疑国家产生以后，税收的不可或缺使主权者一直面临着征税依据合法性的诘问。征税的合法性应该包括如下方面：国家征税时应予征税说明，必须要有法律依据。税收史上有句箴言：没有民主，便没有税收。而且，直到今天，对于国家征税合理性的说明已经是一个民主国家政治生活中的必经程序。征税不仅要看经济上的承受能力，还要看征税是否平等、是否普遍等；征税是否合法不仅要看是否符合狭义上的制定法，而且更应该看是否合宪，是否符合民意，是否符合公平正义的法律精神。换言之，征税对象的可税性首先要符合法律、法规的要求，尤其是在现代社会发展过程中，很多新的税源出现，政府在追求丰厚收入的冲动支配下，急切地想把它们纳入税收征管范围之内。就程序上而言，这不是那么简单的事情。因此，征税对象的合理首先是征税对象的合法，不能不经法定程序就仅仅因为征税对象的税源丰富而擅自征税，这显然会极大损害纳税人遵从税法的积极性。从以上衡量，房产税试点征收明显存在瑕疵：一是没有作详细的征税说明，

房产税房产名词解释

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。现行的房产税是第二步利改税以后开征的，1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，从当年10月1日开始实施。据证券日报2010年7月22日报道，有消息称，在财政部举行的地方税改革研讨会上，相关人士表示，房产税试点将于2012年开始推行。但鉴于全国推行难度较大，试点将从个别城市开始。2011年1月，重庆首笔个人住房房产税在当地申报入库，其税款为6154.83元。中国房产税改革剑指日益拉大的贫富差距为什么说房产税是个好东西？聊举三点启发思路。首先，房产税会使房屋失去作为投资品的属性。这里说明一下，会使房屋失去投资品属性的房产税，就是在房产持有期间，政府不断向所有权人以持有房产为由收取的钱。只要政府拿出这样东西，使多买多占的人，在意欲博取的资本升值尚不确定的情形下，马上就面临相当确定的常年税负，这会使投资房产博取升值的意义失去大半。只要不再有人多占投资，市场立马会回到原形。这中间的过程就不论证了——浓缩到一点：大家传说中的“刚需”，其实一点儿也不刚。其次，房产税会使民众对政府有更多期待。当政府的主要收入来自于土地出让金的时候，民众对此是没有感觉的。因为有人买地，土地又是国有的。大多数民众并不知道国有和政府所有其实是两回事，大家觉得拍地乃是政府自己卖自己的东西，收了银两，政府怎么花，都和自己没关系。房产税就不一样，这笔钱先以工资等各种方式流到民众的手里，又被政府以房产税的名义拿走，归入税收。这样一来，民众就会逐渐明白，原来这政府是我们养着的。这个观点转变，会对社会发展起到不可限量的伟大作用。最后这一点就是有关股市了。房屋失去投资品属性之后，能容纳民众投资需求的，一定不会是普洱茶、猴票、绿豆、光头漫画、明清家具这些东西。可以容纳民众投资、承载大国梦想的惟一海量投资领域，就是股权市场。现在讨论房产税，市场天天为此头痛。一旦房产税梦想成真，住房回归居住属性，民间资本就会重新关注股权市场。与黄金、楼市以及上面提到的这一堆所谓的投资品相比，只有股权市场会给社会提供就业、创造财富。只有股权市场的改善和发展，才能使所谓的结构调整、转变发展方式、增加老百姓的财产性收入、化解社保缺口危机等方方面面的执政目标成为可能。房产税的好处还有很多，但这三点就足够让官民两造感到安心。上海本地户籍：新购且属于家庭第二套以上外地户籍：新购计税价格：交易价格70%，以后按评估价税率：0.6%低于平均价格2倍的0.4% 免税额：人均60平（含60）第二套购入后一年内第一套卖出，退税重庆（试点的区域为主城九区，包括渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区，含北部新区、高新技术开发区、经济技术开发区）三种情形需要缴纳房产税： 1．个人拥有的独栋别墅：存量增量都收，认定标准是：在国有土地上依法修建的独立、单栋且与相邻房屋无共墙、无连接的成套住宅。部分教授、干部居住在单位提供的独栋别墅里，由于只有使用权，没有产权，就不需要交税。 2．个人新购的高档住房：高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房。

房产税改革

房产税改革【背景资料】岁尾年初，高层频频释放出坚持房地产市场调控不放松的决心。来自各有关部门的年度工作会议也传递出强烈的信号：“继续坚定不移地加强房地产市场调控。”限购等行政手段不放松。房产税试点城市和开征时间表逐步明晰。据了解，上海、重庆为房产税试点城市。【发展历程】房产税，顾名思义，是以房产为征税对象向产权人征收的一种税，属于房产保有环节的税种、财产税的范畴。新中国房产税的征收历史可以追溯到上世纪50年代。上个世纪80年代，鉴于城镇土地属于国家所有，使用者没有土地所有权，我国将城市房地产税分为房产税和城镇土地使用税两个税种，并于1986年颁布了《中华人民共和国房产税暂行条例》。这部条例明确规定，对个人所有非营业用的房产免征房产税。 “上个世纪80年代颁布这部房产税条例时，我国还没有进行住房市场化改革，人们普遍住的是公房，个人拥有住房的情况很少，收入也有限，所以，对个人自住房给予免税。”北京大学财经法研究中心主任刘剑文说。 1998年，我国实施住房市场化改革，住房开始货币化，随着住房改革不断深化，我国的房地产市场也日趋活跃。 “在1998年我国住房制度改革之初，私人购房面积仅占城镇住房竣工面积的30%，而现在，这个比例已达到70%。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹说，短短十多年，我国房地产市场形势已大不相同。

刘剑文说，房地产市场的快速发展，亟待房产税改革与之相配套。而作为我国税制改革的一个重要内容，“十二五”规划建议也提出，要研究推进房地产税改革，这意味着改革已经提上日程。【重要意义】目前，世界上130多个国家和地区都对住房征收房产税，而他们的通行做法中最突出的就是把房产税作为调节收入和财富分配的重要工具。例如，对私有住房征税已有180多年历史的美国，明确将房产作为个人财产的一部分，规定持有房地产必须缴纳房地产税，并且对低收入者、退伍军人和老年人等弱势群体实行减免税优惠。高培勇告诉记者，相对而言，房产是透明度较高的财产，对于调节社会财富的财产税来说，最容易把握、可操作性最强的就是房产税。近年来，与私人购房大量增加相伴随的，是房价的大幅上涨。在北京、上海等发达城市，房价已经是住房制度改革之初的10余倍。房产价值大幅提升，房产成为个人财产的重要组成部分。更重要的是，房产还成了一些人的生财之道。“近几年房产投资或投机成为一部分人积累财富的重要方式，对居民收入差距的扩大产生了越来越大的影响。通过对面积大、价值高、套数多的个人住房征收房产税进行适当调节，可以一定程度上促使收入和财产的合理分配，缩小贫富差距。”中央财经大学税务学院副教授高萍说。此外，从世界各国实践看，由于房产不能移动、税基固定，绝大多数国家和地区都将房产税作为地方税，是地方政府重要而稳定的税源，而地方政府通常将这部分收入用于与公众利益相关的教育、卫生、消防、治安及基础设施等公共服务支出。这也为我国房产税改革提供了重要的借鉴。高萍告诉记者，除了合理调节收入分配，房产税的改革将使我国财产税体系进一步健全，更好地发挥财产税在税制结构中的作用。

对我国房产税改革的思考与建议

龙源期刊网 https://www.360docs.net/doc/f914844833.html, 对我国房产税改革的思考与建议作者：何嘉琦来源：《经济师》2014年第04期摘要：2011年1月，上海市和重庆市作为试点城市率先开始房产税改革，开始对部分居民征收住房房产税。房产税对于抑制房价、调节收入分配差距、健全地方税制体系、调节地方政府收入结构均具有重要意义。然而它目前的改革还存在着一些问题，从税制角度看，税制难以真实反映收入水平，计税依据也尚欠合理；从操作角度看，征税系统不完善，缺乏相应的房地产估价人才；从目标角度看，难以很快实现降低房价的预期。文章阐述了以上问题，并提出了扩大征税对象、完善征管系统、改良计税依据、培养估价人才、引导资本流向等五方面建议。关键词：房产税改革房价土地财政中图分类号：F810.42 文献标识码：A 文章编号：1004-4914（2014）04-121-02 2013年2月20日，温家宝同志研究召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控政策。会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施，即“新”国五条。其中第二条“坚决抑制投机性购房”措施中明确了细则：“总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作。”这表明，继上海、重庆之后，房产税改革试点有扩围趋势，房价上涨较快的一线城市和部分热点省会城市极有可能被纳入试点范围，如北京、深圳等。毫无疑问，这一细则又将房产税改革的话题推至风口浪尖，一时众口纷纭，大家争议颇多。房产税到底该不该改革以及在改革过程中又会存在哪些问题等，已成为学术界研究和探讨的重要话题。一、推进房产税改革的重要意义房产税，又称房屋税，是指国家以房屋为征税对象，对产权所有人征收的一种财产税，是政府稳定收入来源之一。随着我国经济体制的不断改革和房地产市场的发展，传统的房产税制逐渐呈现出一些弊端。2011年1月，上海、重庆两市经国务院批准，颁布对部分个人住房征收房产税试点暂行办法，率先展开了房产税改革。房产税改革对中国社会、经济发展不可忽视的意义主要体现在以下四个方面： 1.遏制投资性购房。当前，房价问题依然是社会上热议最多的问题，而房价的居高不下很大程度上是因为存在大量投机性购房。过热的房地产投资会使房价不断升高，同时升高了人们对房价的预期，从而又加大投机，如此形成正反馈。这种正反馈会拉大居民贫富差距，持续下去将最终导致房地产泡沫破灭，对经济乃至社会产生巨大影响。房产税改革的目的之一就是通过扩大征税范围，提高住房持有成本，从而降低住房作为投资品的价值。在对住房征税的情况

关于推进我国房产税改革的思考

关于推进我国房产税改革的思考我国新一轮的房产税试点改革已蓄势待发。但目前我国的房产税改革在征税范围、技术支持等方面还存在诸多问题亟待解决。在当前的社会经济环境和技术水平下，我国房产税改革应谨慎试点，不宜加速全面推行。同时提出推进我国房产税改革的相关建议。标签房产税改革；存在问题；相关建议 2011年1月，上海、重庆两地个人住房征收房产税试点正式启动，拉开了国内房产税改革的序幕。今年下半年，有关房产税试点扩围的消息频出，各方推测第二轮房产税改革试点工作将在今年年底或明年初启动。房产税改革扩容似乎已箭在弦上。然而，房产税改革不仅仅是时间进程问题，更重要的是与之相配套的法律、制度保证及技术水平的跟进。如果改革只是一味追求进度，而缺乏经济、社会和法律基础的有力支撑，必然会导致改革失败，造成严重后果。我们必须正视当前房产税改革所面临的诸多问题。一、当前房产税改革试点存在的问题目前已有的沪渝两个房产税改革试点方案各有侧重，但两者均存在一定不足之处。对现阶段房产税改革试点存在的问题和困难进行分析，将有助于今后更好地把握改革方向，以顺利推进我国房产税改革。（一）房产税定位问题改革必须明确最终目标，只有明确房产税改革的目标，才能对其进行清晰的定位，进而制定科学合理的政策。房产税改革究竟是定位于完善我国房产税制体系，调节财富分配，实现社会公平；还是定位于配合短期房地产调控，抑制对住房的投资投机需求。这一点是政策制定者必须明确的。如果对房产税改革的定位不清晰，极易导致政策制定的短视行为，造成相关阶层的利益受损，改革政策不具有可持续性，改革初衷被扭曲。（二）房产税征税范围问题现有沪渝两地的试点方案在征税对象的覆盖面上都比较单一。上海的试点方案只对新购住房征收房产税，重庆试点方案虽有对高端存量房征税，但真正涉及的房产数量十分有限。一些学者和专家认为现有政策都主要针对增量住房，而对大量的存量住房并未产生实质性的影响，这样的政策有失社会公平，也限制了房产税作用地发挥，他们主张将更多的存量房住宅也纳入房产税的征收范围；同时业界一批专业人士和学者则认为鉴于我国的经济社会形势，不具备全面征收房产税的条件，他们主张房产税征收应主要针对高档别墅和高端住宅。面对各方不同

中华人民共和国房产税暂行条例

中华人民共和国房产税暂行条例条例内容编辑第一条房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。第二条房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。第三条房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。第四条房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。第五条下列房产免纳房产税：一、国家机关、人民团体、军队自用的房产；二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；

四、个人所有非营业用的房产；五、经财政部批准免税的其他房产。第六条除本条例第五条规定者外，纳税人纳税确有困难的，可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或者免征房产税。第七条房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。第八条房产税的征收管理，依照《中华人民共和国税收征收管理法》的规定办理。第九条房产税由房产所在地的税务机关征收。第十条本条例由财政部负责解释；施行细则由省、自治区、直辖市人民政府制定，抄送财政部备案。第十一条本条例自1986年10月1日起施行。[2]

浅析我国房产税存在的问题与改革构想

摘要：随着我国经济的飞速发展，近年来房价增速过快，《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定诸如征税范围、计税依据、税率等逐渐凸显出不合理的一面，房产税改革的呼声越来越高。今年年初，重庆和上海分别出台了《房产税试点暂行办法》，打响了我国房产税改革的第一炮。我国房产税改革究竟该朝着什么方向前行，能否借鉴国外的经验，建立抑制房价的有效机制？本文对此作了简要的论述。关键词：房产税；国外比较；改革；建议中图分类号：F812.42文献标识码：A 一、我国现行的房产税制度概况我国现行的房产税制度涵盖了三大环节，即房地产的开发环节、保有环节和交易环节，涉及到流转税、所得税、资源税、特定税目、财产税、行为税等六大税收类别，甚为复杂。目前，我国与房产税制度相关的税种共计11个，分别是耕地占用税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、土地增值税、契税、营业税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税和印花税。自20世纪90年代以来，房产税收入呈现出扩张趋势，地位也有所提升。目前，我国年房产税收入已达上百亿规模。实行分税制之后，在个人所得税和印花税等小税种收入规模快速扩张同时，房产税收入规模扩张速率也很快。据财政部《2009年税收收入增长的结构性分析》披露的数据显示，2009年，我国房产税完成803.64亿元，同比增长18.1%，房产税收入在财产行为税收入中已占据了较为重要的地位。二、我国房产税制度问题分析自1994年以来，我国的房地产税制度已经经历了相当程度的发展，但随着经济的发展，现行的房产税法已不能适应目前的社会经济发展状况，弊端日益明显，需进一步改革和完善。（一）税、租、费分类混淆税、租、费是3个经济范畴，有着十分明确的概念界定。税是国家凭借政治权利无偿、强制、固定地占有国民收入的形式，租是土地使用者向土地所有者支付的报酬，费是政府为特定对象提供特定服务而有选择性收取的补偿费用。但是，目前我国房地产市场税租费体系比较混乱，以税代租、以费代税现象非常严重。例如土地闲置费，虽然称之为“费”，但政府并未提供相关服务，根本无需补偿，应该归属于税而非费。由于税、租、费三者分类混淆，使得税收的地位被削弱，从而间接导致乱收费现象严重。（二）征税范围狭窄根据我国房产税暂行条例的规定，房产税的征税范围仅限城市、县城、建制镇和工矿区。对于农村范围内则予以免税，对于个人所有的非营业用房产和事业单位拥有和使用的房产则大部分实行不同程度的减免政策。但随着我国政府对农村建设的扶持力度逐年加大，不少农村已经和城镇的标准已经十分接近，但却仍不属于房产税的征税范围，并且大部分事业单位拥有的房产、沿海发达农村的营业性用房都有理由纳入征税范围。因此这种较窄的征税范围会影响房产税征收的公平性，也可能抑制房产税收入的正常增长。（三）计税依据不合理目前，我国房产税的计税依据主要有房屋余值和租金收入两种。以房屋余值为计税依据的，按房产原值一次减除10～30%后的余值计算缴纳房产税，税率为1.2%。但是房产余值是基于其原值为基础，是历史成本，不能体现时间价值，因此房产税的收入并不能与实际的经济增长情况挂钩，脱离的社会的发展。以租金收入为计税依据的，税率为12%。虽然租金收入反映了市场价格，但同一种税有着两种截然不同的计税依据，会造成税负不公，并为一些避税者提供了条件。更何况，现行的房产税只是按固定比例征税却没有考虑房屋的价值、所在区域、用途等方面的因素，在很大程度上缺乏弹性。三、各国房产税制度比较（一）征税目的各国征收房地产税都是出于不同的动机。在美国，征收房产税的目的主要是维持地方政府的开支、完善公共设施和福利。由于这些活动关乎到百姓的日常生活，并且民众可以监督，因此民众的纳税意愿十分积极。美国的收税主体是县、市政府和学区，州和联邦政府都不征收房产税。房产税的主要收入来源是学区税，其规定的税率一般是县、市政府的5倍。学区税用于支持公立教育系统，而美国的公立教育系统一半是免费的，因此即使一些地区房产税税率较高，当地的纳税人也十分欢迎。在韩国，政府开征综合不动产税和房产转让所得税，其目的是为了应对房地产泡沫。而在日本，住房和土地所有权都是可交易的，因此政府为了兼顾社会公平，同时对住房和土地征固定资产税。（二）征税对象有些国家对房地产按用途进行了细分。如在英国、荷兰、芬兰，房地产按用途分为住宅用、商业用；加拿大、新西兰、澳大利亚将其更细分为工业用和农用。也有国家对其按地理位置进行了分类，比如在西班牙和阿根廷，房地产分为农村、郊区和城市用房地产。（三）税率（下转114页）浅析我国房产税存在的问题与改革构想赵珂（中南财经政法大学会计学院，湖北武汉430074） ·182·

房产税又要交多少钱

房产税又要交多少钱关于房产税的传言每天都在上演，但迄今为止依然只是停留在纸面讨论，尚未有任何实质性进展，就连名称也在“房产税”和“物业税”之间徘徊不定，其间难度可想而知。主笔◎谢九为什么要收房产税？征收房产税大致有两个目的：一是为了完善和丰富税种，增加地方政府的财政收入；二是作为房地产市场的调控工具，抑制房价快速上涨。从政策制定者的角度来看，房产税的初衷显然是出于前者，但对于普通百姓而言，则更偏重于理解为调控房价。这种理解上的偏差，导致了房产税还没有出台，就已经是争议不断。房产税在我国并非新税种，早在1986年的《中华人民共和国房产税暂行条例》中就已经有“房产税由产权所有人缴纳”的规定，缴纳标准为“房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%”。不过，当时的规定对5种情况予以免征，其中包括个人所有非营业用的房产。所以，对于老百姓而言，房产税其实是一直存在的税种，只不过是免予征收。

我国现有房地产的税制设置复杂且不合理，大部分集中于开发流通环节，比如土地增值税、营业税、企业所得税、个人所得税、耕地占用税、印花税、契税等，而持有环节的税种仅有城镇土地使用税和房产税两个税种，保有环节的税收占比不到30%甚至更低，这种“重开发轻保有”的格局，在很大程度上鼓励了囤房炒房行为。保有环节不仅税种极少，而且房产税的免征范围极大，所以对税收贡献度极低，主要缴纳者来自商业地产的出租。2008年，我国的房产税收入仅为600亿元，占国家财政收入6.13万亿元的比重仅为1%，即使算上817亿元的土地使用税收入，二者合计占比也仅为2.3%，占地方政府财政收入比重也仅为5%，而在西方发达国家，物业税是地方政府的主要财政收入之一。由于房产税在我国税收体系中几乎缺位，而其在西方税收体系又有着很重要的地位，我国一直试图填补空缺。从过去几年的政策来看，决策层更倾向于打造一个全新的物业税，而不是对已有的房产税修修补补。2003年的十六届三中全会上，《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》首次提出物业税：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”随后的7年里，物业税先后在北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆、安徽、河南、福建、天津10个省市“空转”运行，但是始终没有进入实施阶段，也基本上没有太多人关注。

房产税改革方案分析

房产税改革方案分析 ——基于房产税功能视角摘要：从分析房产税的基本功能入手，挖掘现行房产税存在的弊端，指出了房产税改革的必要性。对现已出台的四套改革方案进行分析比较，就改革围绕的重点问题进行深入的探讨，并提出相应的对策建议，最后得出一个相对合理的方案。关键词：房产税；功能；改革方案在完善财税制度改革的背景下，面对居高不下的房价，国家逐步搁浅征收物业税的想法，取而代之的是对现行房产税进行改革。中共中央明确把研究推进房地产税改革纳入了今年制定的“十二五计划”，并初步出台了四套改革方案，预计不久的将来在某些城市进行试点实施。一、房产税及房产税改革功能分析（一）房产税内涵房产税，又称房屋税，是国家以房产作为课税对象向产权所有人征收的一种财产税。我国现行产税设立于1986年，是以房产为征税对象，按照房屋的计税余值或出租房屋的租金收入向房屋产权人征收的一种税，征税范围为城市、县城、建制镇和工矿区的营利性房屋，对于非营利性的住房一律免征。计税方法有两种：一是按照房屋原值一次减除10~30%后乘以1.2%计算缴纳，也称从价计征；二是出租房屋按租金收入的12%计算缴纳，也称从租计征。（二）房产税改革功能分析近年来，我国房地产市场发展迅速，政府为了稳定持续疯涨的房价出台了一系列宏观调控政策，房产税作为与住房相关的税种，其征收方向与力度直接影响

房地产市场的发展与政策的执行效果。政府面对高房价已无能为力，消费者满心希望房产税的改革能成为房价调控的“杀手锏”，但在笔者看来，房产税开征并不能带来房价的直线下降，它的基本功能应表现在以下三个方面。 1、提高地方政府财政收入税收是公共收入的主要形式，房产税作为财产税的一种，理应成为地方政府收入的重要组成部分，地方政府税收少且征收难度大，为了完成并没有减少的公共事务，地方政府只有依靠土地收益来解决财政问题。如进行房产税改革，对非营利性住房开征保有税，地方政府便可获得大量稳定的税源收入，逐渐摆脱对土地财政的过度依赖。据统计，1998年房改以来我国共售出商品房约55亿平方米，若按现价重新评估约值28万亿，如按1%的税率征收房产税，地方税收将年增2800亿，大幅度提高政府财政收入。 2、调节居民收入分配，缩小社会贫富差距国家征税的目的是利用这一公共收入对社会资源进行第二次分配，从而调整居民收入差距，房产税的征收自然也具有这一功能。在目前的状态下，房产已成为重要的财富杠杆，社会基本分为有多处房产阶层、有一处房产阶层和无房产阶层。由于工作收入相对房价来说一般较低，房子资产往往演变成有房者可以拥有更多的财富，长此以往贫富差距将进一步加剧。住房的房产税开征将会加大持房者的税负成本，抑制投资投机性购房者的需求，使得更多真正的刚性需求者买到房产，缩小社会贫富差距。 3、影响住房供求关系开征房产税在一定程度上会降低人们购买房屋的欲望，导致市场需求下降；税收增加了住房持有成本，持房者将会对成本和收益进行审慎权衡，导致一部分炒房者被迫抛售房源，增大市场供应。这样一来，市场上原有的供求关系被打破，短期内会出现供略大于求的状态。而投资购房比例的多少很大程度上决定了房产税对供求关系的影响大小，若某区域内投资购房比例够大，房产税改革执行力度够好，房产税开征确实还会在短期内给价格带来一定的下行压力。但从长期来看，房产税改革给房地产市场带来的影响主要还是住房供求关系的波动。

中华人民共和国房产税暂行条例

中华人民共和国房产税暂行条例 1986年9月15日国发[1986]90号第一条房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。第二条房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。第三条房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。第四条房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12% （注1）第五条下列房产免纳房产税：一、国家机关、人民团体、军队自用的房产；二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；四、个人所有非营业用的房产；

五、经财政部批准免税的其他房产。第六条除本条例第五条规定者外，纳税人纳税确有困难的，可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或者免征房产税。第七条房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。第八条房产税的征收管理，依照《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》的规定办理。第九条房产税由房产所在地的税务机关征收。第十条本条例由财政部负责解释；施行细则由省、自治区、直辖市人民政府制定，抄送财政部备案。第十一条本条例自1986年10月1日起施行。注1：对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税，按4％的税率征收房产税，免征城镇土地使用税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4％的税率征收房产税。自2008年3月1日起执行。（财政部国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知，2008年3月3日，财税[2008]24号）

我国房产税改革的借鉴

我国房产税改革的借鉴 [摘要]十八届三中全会再次将房产税改革推上了风口浪尖，如何进行房产税改革成为舆论的焦点。在美国，房产税已经发展成为一项较为成熟的税种，同时它也是美国州政府及地方政府重要的税收来源，已经形成较为完善的税收管理体系。本文通过总结美国房产税体系的税率、价值评估和税收减免，就如何完善我国的房产税体系提出相关建议。 [关键词]房产税；美国；经验借鉴 1我国房产税发展现状十八届三中全会提出加快房地产税立法并适时推进改革，这充分突显出“税收法定”原则。《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税征税对象为城市、县城、建制镇和工矿区的经营性用房。其计税依据有两种，分别是房产原值和租金收入。2006年以来，我国商品房价格迅猛上涨，直接影响到中低收入家庭及个人生活水平。2011年，国家于上海、重庆两地推行房产税试点改革，两地房产税试点改革都在征税对象、税率、减免税、缴纳方式等方面做出了规定，两者在改革中既有自己的特色，同时又有相似之处。2012年，重庆房产税征收额为27.43亿元，上海为92.56亿元，而2012年重庆市和上海市的地方财政收入分别为3799.58亿元、3743.71亿元，房产税仅占财政收入的0.72%、2.47%，与众多西方发达国家相比，房产税尚未发挥其作为地方政府的重要税收来源的功能。如何优化现有的房地产税收体系，充分发挥房产税作为地方财政收入的重要来源，本文选取美国典型的两个州，总结房产税发展的现状，从而为我国房产税改革提供经验借鉴。 2美国房产税的发展概况美国50个州都征收房产税，各个州的房产税税率不等，维持在1%～3%之间，征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利，因此联邦政府和州政府不征收房产税，房产税的征税主体是县政府、市政府和学区。一般来讲，房产税要占到地方财政收入的50%～80%，房产税的税率由地方政府根据每年的预算确定，房屋的计税价值与预算应征收的房产税每年都有变化，因此每年的房产税率都有差异，税率的计算公式为：房产税税率=预算应征收的房产税税额÷房产计税价值总额。因为联邦法律规定了对房地产征税的最高限额，所以税率的高低要受到一定的限制。此外美国地方政府规定了一些税收减免项目，各州对房产税的减免规定不尽相同，主要是针对自住房屋，通过减少税基或低估房产价值来实现。还有一种减免方法，即当房产税超过某一最大值时，纳税人可以从州政府得到相应的个人所得税抵免或现金补偿。下面具体阐述纽约州、加利福尼亚州房产税的发展现状。