物业管理服务内容及标准
市局物业管理服务内容及标准
附件一
高低压配电设备维修保养服务标准
1、高压配电设备维护保养服务标准
（1）、高压配电设备的巡视检查应每天3次(7:30-8:30、12:00-13:00、20:00-21:00)，发现问题及时汇报处理。
（2）、检查各高压配电设备的仪表指示是否正确。三相电流、电压是否平衡，平衡状态是指三相电流电压指示值大致相等，以误差±2%为准；二次回路的巡视检查按照低压部分低压配电设备的巡视检查。（3）、高压配电装置和配电柜内部无异常声响、异味。
（4）、高压配电室的门窗完整，通风设施齐全及环境温度（20℃左右为宜）、湿度（40%—60%之间为宜）满足设备运行要求。高压配电室的进出口大门平时处于关闭状态，禁止随意开启。
（5）、高压配电室内照明完好，四周维护通道畅通。室内外应保持清洁，无杂物，不准堆放油桶或其他易燃易爆的物品。
（6）、高压绝缘工具、用具完整，按照清单或标签摆放整齐，明确责任人并定期进行交流耐压绝缘试验（高压操作杆、接地线和验电器每年做一次耐压绝缘试验，绝缘鞋、绝缘靴、绝缘手套每半年做一次耐压绝缘试验）。
（7）、高压配电室内应配有气体灭火器，每月一次按时检查并填写灭火器养护卡。
2、变压器维护保养服务标准
（1）、变压器的巡视检查应每天3次(7:30-8:30、12:00-13:00、20:00-21:00)，发现问题及时汇报处理。（2）、检查变压器仪表指示。三相电流、电压是否平衡，平衡状态是指三相电流电压指示值大致相等，以误差±2%为准；变压器的三相温度应控制在80度以下。
（3）、检查变压器散热风机，保证其通风散热良好。要求风机能在手动启动状态和自动设置状态之间切换，并能在自动设置状态下根据需要更改设置自动启动风机散热的温度，并能保证风机正常启动运转。
（4）、检查变压器的运行声音应均匀，不应夹杂其他的异常声音；油浸式变压器还应检查其油位是否在变压器标注的正常范围之内（以油位视镜内能看见油位为准，油位超过视镜范围为多，视镜内看不见油位为少），同时还应观察是否有喷油、漏油、渗油等现象。
（5）、变压器在投入运行前必须进行耐压绝缘试验。在进行大修结束后，投入运行前也必须进行耐压绝缘试验。
（6）、变压器每年必须进行一次耐压绝缘试验。冷却系统的相关设备如风机控制箱运行状态良好。（7）、变压器每年必须进行一次大修维护保养。检查高低压引线端子接线有无松动和变色现象；检查接地螺栓的连接是否牢固可靠；检查变压器表面是否有裂痕、变色等现象。
（8）、变压器室内外应保持清洁，无杂物，不准堆放油桶或其他易燃易爆的物品。
3、低压配电设备维护保养服务标准
（1）、对低压配电设备的巡视检查应每天6次(7:30-8:30、10:00-11:00、12:30-13:30、15:30-16:30、19:00-20:00、23:00-24:00)，发现问题及时汇报处理。
（2）、主回路、分回路的负荷情况与仪表指示相对应。
（3）、检查电路中各部位接点应无松动、无声响、无发热现象。
（4）、三相电流、电压平衡，功率不超过额定值及功率因数合格。平衡状态是指三相电流电压指示值大致相等，以误差±2%为准；功率因数应在0.9与1之间。
（5）、检查低压配电装置和低压电器内部无异常声响、异味。
(6)、防护罩不应松动，配电柜内、电缆沟内无积水，无潮气，干净清洁。
(7)、低压绝缘子无破裂和偏斜，母线固定牢固，无松动、无声响、无发热现象。
(8)、检查各接地线连接完好，无松动、无发热现象。
(9)、检查各类电缆线路的发热情况。以用手能持续握住电缆线，没有烫手感觉为限。
（10）、低压配电室的门窗完整，通风设施齐全及环境温度（20℃左右为宜）、湿度（40%—60%之间为宜）满足设备运行要求。低压配电室的进出口大门平时处于关闭状态，禁止随意开启。
（11）、室内照明完好，维护通道畅通。室内外应保持清洁，无杂物，不准堆放油桶或其他易燃易爆的物品。
（12）、绝缘工具、用具完整，按照清单或标签摆放整齐，明确责任人并定期进行交流耐压绝缘试验（验电器每年做一次耐压绝缘试验，绝缘鞋、绝缘靴、绝缘手套每半年做一次耐压绝缘试验）。低压电工工具、用具按照清单或标签摆放有序、无损坏和缺失。低压设备配件、备件（如保险管）完整、符合要求并按照清单或标签摆放整齐。
（13）、低压配电室内应配有气体灭火器，每月一次按时检查并填写灭火器养护卡。
（14）、对高低压配电柜内外的卫生进行彻底清扫一次。
（15）、对抽屉开关的机械传动部分涂以润滑油，对触头表面涂凡士林。
（16）、对各部位的螺丝进行紧固，并检查触头表面是否清洁、光滑，以保证机构动作灵活准确。（17）、确认电气连接部分接触良好。
（18）、对各配电主回路和母线回路用500V的兆欧表进行绝缘监测，一般对低压设备和线路，绝缘电阻应不低于0.5MΩ；照明线路应不低于0.25MΩ；携带式电气设备绝缘电阻不低于2MΩ；配电盘的二次线路绝缘电阻不低于1MΩ。低压设备和线路在潮湿等最恶劣情况下，绝缘电阻不得低于1kΩ/V。
附件二
柴油发电机组维修保养服务标准
1、每周冷却风扇、传动带、空气滤网罩，表面应清洁无污垢、传动件松紧合适。
2、每周检查冷却水位，循环水泵和水箱、管路。查看是否有明显锈蚀、漏水、渗漏等异常情况。水箱中冷却液水位以手指伸进加水口，能接触到水位为限，不足时添加蒸馏水。
3、每周检查空气过滤器的滤芯，如有破损情况，及时更换。
4、每周检查机组电气系统的元件是否完好，接头有无松动，机组表面是否清洁。
5、每周检查柴油管路和柴油过滤器，查看是否有破损和渗漏情况。每周检查柴油箱中柴油储备量，最少保持油箱容积的三分之二以上。
6、每周检查自动充电控制电路，平时处于浮充电方式发电时自动转换由机组自已充电。每周检查起动回路主线路的导线及接头，导线接头牢固，无发热烧坏现象。
7、每周检查蓄电池电解液面高度、电解液比重（正常情况下一般是1.27，足电时是1.28），添加蒸馏水和使用蓄电池专用比重计测定。每周检查蓄电池蓄电性能，发现容量下降或蓄电时间较短（充电电压低时会报警）低于5天时及时更换蓄电池，带自动充电控制电路的蓄电池可每周检查，蓄电时间可低于3天时更换。
8、每半月例行维保启动一次柴油发电机，时间以3 — 5分钟为宜。
9、每月检查机油位于标尺上、下限之间，机油不足时添加。每月检查机油过滤器芯，发现老化、破烂、损坏情况及时更换。
10、每次发电检查转速（转速在1500转左右）稳定，水温油压油温正常。水温应在80℃— 90℃左右、不能超过90℃，油温应在90℃左右，机油压力不能低于0.15kp、宜在0.23-0.56 kp之间。每次发电时用轴承故障检测仪或耳朵倾听机组振动情况及异响情况，以声音清脆、均匀、无杂音、无明显晃动和抖动为准。
11、每天检查柴油发电机房的门窗完整，通风设施齐全及环境温度（20℃左右为宜）、湿度（40%—60%之间为宜）满足设备运行要求。柴油发电机房的进出口大门平时处于关闭状态，禁止随意开启。
12、每天检查柴油发电机房内照明完好，维护通道畅通。室内外应保持清洁，无杂物，不准堆放油桶或其他易燃易爆的物品。
13、柴油发电机机房内应配有气体灭火器，每月一次按时检查并填写灭火器养护卡。
14、每半年检查柴油机机身的曲轴、轴承，连杆、轴瓦、气缸、活塞，进、排气门。
15、每年更换空气过滤器滤芯。每年检查一次柴油过滤器滤芯，必要时每年更换一次。
16、每两年更换机油过滤器滤芯，必要时更换机油。
17、每半年检查发电机前、后轴承的润滑，按时添加润滑脂，每次添加量为50克左右。
18、半年检查定子线圈，线圈无损伤，绝缘层完好。
19、每半年检查电力输出接线端子，接线牢固可靠，电缆线头无发热变色现象，干燥、清洁干净。每年检查电气线路绝缘，表面干净，干燥，绝缘电阻 > 5 MΩ。
附件三
中央空调维修保养服务内容及标准
附件四
消防设备维修保养服务标准
1、室内外消防栓系统维修保养服务标准
（1）、每月检查消防栓箱配置是否完整齐全，包括检查每个消防栓口的静压是否符合规范要求，检查栓口橡胶是否老化、龟裂或脱落，检查水带是否霉烂、穿孔，检查卷盘胶管是否老化、龟裂，检查破玻按钮是否破碎；
（2）、每月检查测试消防栓破玻系统，试验破玻按钮，警铃是否鸣响、消防水泵是否启动、消防中心是否有报警信号及消防水泵状态显示；
（3）、每周检查各阀门是否处于正常工作状态，是否完好不渗漏；
（4）、每周检查保养消防栓系统的水泵接合器，确保完整、不渗漏；
（5）、每季至少一次试验消防栓，检查其喷水充实水栓是否达到规范或设计要求；
（6）、每季定期试验安全泄压阀是否灵敏、可靠，检查水锤吸纳器工作是否有效；
（7）、每月检查消防栓管网的减压阀及其过滤器是否正常，每季定期清洗过滤器；
（8）、每季定期检查阀门是否开关灵活、有效，阀门关闭不严或不能灵活使用的应及时修理，对阀门的接触面发现有缺陷的，需进行研磨工作，无法修复的予以更换。定期对阀门转动部位螺栓加黄油；
（9）、每月检查止回阀启闭是否灵活、有效；
（10）、每季定期对消防栓系统管网进行全面检查，对腐蚀严重的管道予与更换，对油漆脱落的管道及时除锈刷防锈漆和标志漆。
2、自动喷水灭火系统维修保养服务标准
（1）、每月分批次试验楼层喷淋管网末端试验装置是否正常（水压、流量是否达到要求）；每周检查一次楼层喷淋末端静压是否达到规范要求；
（2）、每月检查试验水流指示器动作是否灵敏，报警是否及时准确，复位是否正常，消防中心是否有显示等；
（3）、每周检查喷淋头、管道是否完好，有无破裂隐患；
（4）、每月检查各个阀门是否处于正常开启状态，试验楼层信号阀门开关是否灵活，消防中心是否有关闭信号显示；
（5）、每周检查保养喷淋系统的水泵接合器，确保完整、不渗漏；
（6）、每季定期试验安全泄压阀是否灵敏、可靠，检查水锤吸纳器工作是否有效；
（7）、每月检查喷淋立管的自动排气阀的工作状态是否正常；
（8）、每月检查试验湿式报警阀、水力警铃动作是否灵敏，喷淋泵是否启动，消防中心显示是否准确；（9）、每季定期检查阀门是否开关灵活、有效，阀门关闭不严或不能灵活使用的应及时修理，对阀门的接触面发现有缺陷的，需进行研磨工作，无法修复的予以更换。定期对阀门转动部位螺栓加黄油；
（10）、每月检查止回阀启闭是否灵活、有效；
（11）、每季定期对喷淋系统管网进行全面检查，对腐蚀严重的管道予与更换，对油漆脱落的管道及时除锈刷防锈漆和标志漆。
3、火灾自动报警系统维修保养工作标准
（1）、每月用专用检测仪器分期分批全面测试探测器的动作及确认灯的显示，试验烟、温感探测器动作是否灵敏；
（2）、每月检查试验主控屏是否正常，有报警信号源时是否正确显示某区探测器动作，警铃蜂鸣是否鸣响；（3）、每月试验手报按钮报警，本层及其上、下各一层警铃是否动作鸣响；
（4）、每周检查主控屏和联动控制屏的各个显示功能是否正常，并全面清洁、保养；
（5）、每月检查各个界面（模块）和主机系统外围设备的反馈信号是否正常，每季定期测试界面（模块）输出电压是否正常，确保正常运行；
（6）、每季检查工作电池组、充电器的工作状态以及检查备用电池的电压及其他指标参数是否符合要求；（7）、每季检查系统设备所有接线端子是否松动、破损和脱落。
（8）、每季定期对备用电源进行1～2次充放电试验；1～3次主和备用电源自动切换试验。
（9）、每季定期对感烟、感温探测器进行清洁，必要时进行清洗，确保报警灵敏；
（10）、每周定期检测报警主机控制程序有否乱码，确保主机功能正常；
（11）、每月定期测试报警主机系统的接地电阻是否满足要求，并做好记录。
4、气体灭火系统维修保养服务标准
（1）、每月检查保养各套气体灭火控制器，测试其功能是否正常；
（2）、每周检查启动瓶和药剂贮瓶的压力是否符合出厂充装压力和设计要求（压力表指针是否在绿区），有无泄漏现象；
（3）、每月检查试验手动、自动紧急启、停放气装置功能是否正常；
（4）、每年至少一次对电磁阀、瓶头阀解体清洗，加硅油润滑；
（5）、每月模拟自动报警系统中的烟、温感探测器同时动作，通风空调是否停止，防火阀是否关闭，检查气瓶的电磁阀是否在规定的时间内动作，控制屏是否有放气信号，消防中心是否有信号，警铃、蜂鸣器是否动作；
（6）、每月检查气体灭火系统启动瓶、药剂瓶有无变形，有无腐蚀、脱漆；
（7）、每周检查控制气管有无变形或松脱，检查高压软管有无变形、生锈或老化；
（8）、每月检查气体保护区域（防护区）内的围护结构、开口等是否符合要求。
5、防火卷帘维修保养服务标准
（1）、每月试验感烟、感温探测器的联动卷帘降落的功能是否正常；
（2）、每月试验现场手动控制按钮的功能是否正常，试验防火卷帘远程启降功能是否正常；
（3）、每月试验防火卷帘控制器的功能是否正常；
（4）、每月检查试验卷帘导轨和转动机构运转是否正常，检查卷帘叶片有无变形；
（5）、每月试验防火卷帘的联动功能是否正常，降落时消防中心有无显示。
6、消防广播维修保养服务标准
（1）、每季试验火灾应急广播设备的功能是否正常。在试验中不论扬声器当时处于何种工作状态，都应能紧急切换到火灾事故广播上，音响清晰；
（2）、每月分批次检查保养楼层消防扬声器并测试其声响是否响亮、清晰；
（3）、每季定期对消防广播主机进行一次检测维护保养；
（4）、每月试验消防广播的选层广播功能是否正常。
7、消防联动系统（含防排烟系统）维修保养服务标准
（1）、每月检查试验消防正压送风机（排烟风机）及正压送风阀（排烟阀）的联动功能是否正常；（2）、每季测试空调通风系统、排风系统的防火阀功能及联动讯号功能是否正常；
（3）、每季测试消防电梯的人工迫降的信号功能是否正常；
（4）、每季测试非消防电梯迫降首层的信号和联锁信号功能是否正常；
（5）、每季测试以上各联动机构消防中心相应控制屏的讯号是否正常；
（6）、每季测试楼层非消防电源自动切断功能是否正常；
（7）、每季检查试验联动警铃的功能是否正常；
（8）、每季检查试验联动广播的功能是否正常；
（9）、每月测试正压送风机（排烟风机）就地和远程启停控制功能是否正常；
（10）、每季定期对正压送风机（排烟风机）、正压送风阀（排烟阀）进行保养，对转动部位加润滑油并调整皮带松紧度等；
8、应急疏散照明系统维修保养服务标准
（1）、每月检查防火门的开启力度是否适中，闭门器有无漏油或松动；
（2）、每月检查双扇防火门的关闭顺序是否正确；
（3）、每月检查防火门的密封性是否良好，钢质防火门有无生锈、脱漆现象；
（4）、每月检查应急灯、安全出口指示灯、疏散指示灯的外观是否完好，灯炮（管）有无烧毁，充放电试验是否正常；
（5）、每半年测试应急灯、出口及疏散指示灯的蓄电量是否达到规范要求时间。
9、移动式灭火器维修保养服务标准
（1）、每月检查移动式灭火器（手提式、推车式）压力指针是否在绿区；
（2）、每月检查移动式灭火器外观是否完好，有无变形、脱漆或配件缺失；
（3）、每月检查移动式灭火器药剂贮瓶有无过期失效；
10、防排烟系统维护保养服务标准
（1）、每周检查送风、排烟机房工作环境以及送风机、排烟机、电源控制柜、送风阀、排烟阀等是否处于正常完好状态。
（2）、每半年手动或自动打开排烟阀、启/停送风机、排烟机查看其性能。
（3）、每半年手动或自动方式关闭空调通风系统、电动防火阀试验，检查其性能。
附件五
视频监控设备维修保养服务标准
1、每天专人浏览、巡查所有视频监控画面，填写《视频监控运行记录》，对临时出现的各类故障和异常情况，直接联系相关人员，及时到达现场查看并处理到位。
2、每周检查监控设备机房环境和运行情况，以及系统数据备份、存储情况。
3、每月检查线路所有接口，所有视频摄像头，接线柱线路接点是否牢固。
4、根据设备的使用说明，每半年进行一次设备除尘、清理，检测其各项技术参数及系统传输线路质量，消除故障隐患，确保设备各项功能良好，能够正常运行。
5、对容易老化的部件每季度进行一次全面检查，一旦出现老化现象应及时更换维修。
6、所有监控设备的更换维修必须填写《监控设备安装维修台账》和痕迹化记录。
7、机房内应配有气体灭火器，每月一次按时检查并填写灭火器养护卡。
附件六
地下室排污系统维修保养服务标准
1、每月检查地下室4套排污设备的集水坑、排污泵、液位电磁阀、管道软接和排污泵控制器是否完好，并手动测试其运行情况，确保该设备能在自动状态下正常运行。
2、每年5月份在夏季汛期来临前，对集水坑内的污泥和杂物进行集中清理。
附件七
道闸、电动门设备维修保养服务标准
1、每月对道闸、电动门设备的门头（包括门机、控制器）、门体、轨道、识别感应系统、电源和网络通讯接口进行检查，发现问题和异常情况及时处理。
2、每季度对设备进行一次保养，必要时对电机轴承加注润滑，可根据情况更换易损配件（如急停开关、毛刷、皮带、胶皮等）。
3、对临时出现的软故障要限时处理到位，必要时可请设备厂家专业人员协助处理。
附件八
办公区净水设备维修保养服务标准
1、每周检查净水设备主机的运行情况，查看管道有无渗漏、排水是否正常、进水管道是否畅通、各办公室用水有无异常。
2、原水中污染物浓度越高，用水量越大，更换滤芯的频率越高，每月用水质检测器对该设备输出的水质进行测试，以判定该水质是否达标。
3、根据设备使用说明要求及实际用水情况，每3—4个月对主机内的PP棉、前置活性炭、后置活性炭、前置RO滤芯、后置RO滤芯进行有序更换，确保该水质达到纯净水标准。
附件九
食堂集中供热水系统维修保养服务标准
1、每周对热水控制器、电器元件、、自控阀门及管道等进行检查，发现老化和失灵应及时更换维修。
2、每周检查燃气炉内循环泵、热水加压泵，热水箱液位、自动补水装置，以及供水压力、供水温度，确保其能正常运行。
3、定期对燃气炉内的燃气喷头进行清洗或更换，保证其清洁无堵塞。要加强天然气的使用安全管理，预防管道、阀门、接头处泄露现象发生。
4、出现故障立即到达现场限时2小时内维修到位，确保该系统能正常使用。
5、搞好备用装置（热泵机组）的日常维护工作，确保出现应急情况能及时投入使用。在夏季可采用热泵机组供热水，以减少能耗费用。
6、搞好冬季防冻措施，确保给水和供水管道、阀门不结冻，以免影响正常使用。
附件十
电梯维修保养服务标准
1、电梯内必须张贴《乘梯须知》（包含相关警示标志）、有效的年度检验合格标识和电梯的维修保养单位名称、管理单位名称、联系人、联系电话等必须的联系方式。
2、所有电梯必须明确责任人或管理人，电梯运行和专业管理人员必须经培训后持证上岗。必须严格按照服务规程和操作规范对电梯进行操作，严禁违规操作。
3、电梯运行和专业管理人员应熟悉并掌握电梯漏水时的应急措施、发生火灾时的应急措施、发生地震时的应急措施、电梯操纵盘或其它金属部位有麻（漏）电现象时的应急措施。
4、每天检查并制止有违反电梯《乘梯须知》的行为，必要时上报公司领导。
5、每天检查电梯的运行情况。包括电梯内照明系统是否正常，电梯内是否有异常声响和气味，电梯地坑是否有积水，电梯机房是否有异常声响和气味，电梯机房的配电线路及电气元件运行时有无异常声响、异味、发热等现象，电梯机房环境卫生是否清洁、是否需要通风和开启空调降温（以室温20℃为宜）。
6、发现电梯运行异常，立即上报，并请电梯维护管理人员来处理，严禁擅自处理。
7、无关人员不得打开电梯轿厢小门及外面开关钥匙，不得随意按动电梯控制小门内按钮，不得破坏或按动消防按钮。
8、电梯机房内应配有气体灭火器，每月一次按时检查并填写灭火器养护卡。
9、电梯维护修理前应在入口的明显处挂有“维修停用”标牌，必要时放置护栏挡住入口处。
10、检修电气设备时，应切断电源，一个人在轿顶做检修工作时，必须按下轿顶的检修急停按钮，关好厅门，在操作盘上挂的警示牌。使用的手灯必须具有带护罩的、电压为36V以下安全电压。
11、给电梯转动部位加油、清洗或观察钢丝绳的磨损情况时，必须关闭电梯。
12、检修电梯时，禁止在井道内和轿顶上吸烟。严禁维修人员站在井道外探身到井道内，以及两只脚分别在轿厢顶与厅门上坎之间或厅门上坎与轿厢板之间进行长时间的检修操作。
13、进入底坑后，应将底坑检视灯箱上的急停开关或限速涨紧装置的断绳开关断开。
14、电梯每年必须由特检所对其进行定期检验；还必须与专业的电梯维保公司签订电梯维保协议，由专业电梯维保公司的专业人员对电梯进行日常的维修和保养。
附件十一
压力容器维修保养服务标准
1、依据TSG R3001-2006《压力容器安装改造维修许可规则》、TSG R0004-2009《压力容器安全技术监察规程》和相应设备维修保养规程的要求，压力容器由专业人员岗位负责操作，并持证上岗。
2、依据TSG R7001-2004《压力容器定期检验规则》的要求，压力容器设备（包括装的安全阀），需要定期年检（每年一次）。
3、依据JJF 1139-2005《计量器具检定周期确定原则和方法》的要求，压力容器设备所安装的仪表（包括温度表和压力表），需要定期年检（每半年一次）。
4、每天检查设备的连接部位应无异常振动，无磨擦、松动现象。
5、每天检查设备附属安装的阀门、管道有无漏水、漏气、松动等现象。
6、每天检查设备压力表指示应灵敏，刻度清晰,并在容许最高压力处标志红线，铅封完整，在检验周期内使用。压力表量程选用容器设计压力的2倍，最小不能小于1.5倍，最大不能超过3倍。蒸汽分气缸和分水器的最高工作压力为1.0Mpa,中央空调冷凝器和蒸发器的最高工作压力小于2100Kpa，禁止超压运行。
7、每天检查设备温度表（计）指示应清晰可靠，符合设备运行要求，严防超温。蒸汽分气缸的最高工作温度为150℃左右,分水器的最高工作温度为90℃左右，中央空调冷凝器最低工作温度为-30℃左右，中央空调蒸发器的最高工作温度小于127℃。
8、每天检查有液位计（油标）的地方，应能清晰显示液位，并有明显的最高和最低安全液位标记。
9、每月检查设备本体、接口部位的焊缝、法兰等部件应无变形、无腐蚀、无裂纹、无过热及泄露等缺陷，油漆应完好。
10、每月检查设备支座支撑应牢固，连接处无松动、移位、沉降、倾斜、开裂等缺陷，注册登记证号应印制在本体上。
11、每月检查安全阀的铅封应完好，动作是否灵活可靠，有无锈蚀、冻结等现象，开启放空阀排出容器内杂物（脏水、杂质等），保证放空阀灵活畅通。介质泄放点安全合理，泄放点应朝向排水沟或避免人员能接近的位置。安全阀与本体之间不应装设截止阀。
12、压力容器内压力超高，安全阀失灵、压力表损坏或混入其他气体、液体，或容器本身出现缺陷，必须及时关闭进气阀或停止设备运行，及时更换维修，并上报相关领导。
13、压力容器设备周围应配有干粉灭火器，每月一次按时检查并填写灭火器养护卡。
合作内容及服务收费标准
合作内容及服务收费标准 服务内容： 市场调研选址，消费群体分析，经营素食特色定位、经营管理诊断。 收费方法： 派出1-2人（不超过2人）。你方承担往返全程路费及食宿，每人每天200元的出差补助（含路途时间，且500KM以上路程火车卧铺，1000KM以上路程飞机） 二、素食店设计阶段 服务内容： 确定设计概念、建筑主体规划、功能布局方案室内设计效果、施工立面方案、水电排风方案等。 收费方法： 此项服务按每建筑平米收取人民币80元－120元。 三、委托筹备阶段 服务内容： 收费方法： 此项服务按项目规模大小收费，具体价格面议。 四、经营管理阶段 服务内容： 收费方法：
我方外派人员工资，及素食店每月营业总收入的3%（包厨部分另计） 五、单项服务与取费 1.项目可行性分析报告： 包括周边市场调研、项目投资估算、消费群体定位、经营特色定位、经营回报论证、设计概 念描述。此项收费按项目规模而定。面议 2.项目功能布局方案图： 包括建筑主体规划、室外园林规划、室内功能规划、服务区域规划、公共区域规划、后勤区域规划。此项收费按项目面积大小，具体价格面议。 3.项目厨房设备布局图： 此项收费按项目厨房面积大小，面议 4.外派管理人员。素食店总经理，副总经理，大堂经理，领班等。工资面议 5.项目整套设计方案图： 包括功能布局方案图、规划设计效果图、施工立面方案图、水电排风工程施工图。 此项收费 按每建筑平米收取人民币50元—80元。 6.素食店项目人员培训： 包括现代素食店管理理念、礼节礼貌、服务心理诱导、服务程序及要求、电话接听礼节、职场指导等。此项收费100人内每课时人民币1000元，100课时起（此收费不含学员的车旅住宿费）。 7.素食餐饮项目、厨政管理：
物业服务的主要内容
物业服务的主要内容 1、物业共用部位和共用设施设备的日常维护和管理。 2、物业管理区域内日常环境卫生，绿化管理。 3、协助管理物业管理区域内公共秩序、安全防范、消防、交通等事项。 4、物业装饰装修管理服务。 5、物业管理区域车辆的停放管理。 6、物业档案资料的管理，包括与管理物业相关的工程图纸、住房资料、绿化管理档案、接管验收记录、维修记录等。 7、物业使用中对禁止行为的管理措施。 8、维修资金的账务管理。 9、应业主要求进行的特约服务。
物业服务具体内容 一、什么是物业服务费 答：物业服务费是指物业服务企业在接受物业产权人、使用人委托，对委托区域内房屋建筑其共用设施设备、绿化、卫生、交通和环境容貌等项目开展的日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。简单的来说，物业服务费指物业企业按照物业服务合同的约定，向业主提供物业服务所收到的费用。 二、物业的服务费用如何确定？有哪些形式？费用由谁缴纳？不缴物业服务费应承担哪些法律责任？ 答：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业根据小区实际状况和物业服务内容、标准，确实物业服务标准，并在物业服务合同中约定。 业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负责带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费由建设单位交纳。 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 三、业主长期不居住的物业服务费怎么交？ 答：按《扬州市区物业服务收费管理实施细则》规定，业主办理入住手续后未入住或未使用连续空置6个月以上的物业，业主应当提前告知物业服务企业，或提供能够证明其未实际居住的证据后，物业服务费由业主按规定标准的百分之七十交纳。 四、业主大会成立前，业主能否以未与物业服务企业签订合同为由拒绝交纳物业服务费用？ 答：按照规定，为保证住宅小区的顺利交付和使用，房屋销售前
物业管理服务内容及标准
物业管理服务内容及标准 （一）前期物业管理服务内容 前期介入和物业接管验收是维护广大业主及物业使用人合法权益，保障其利益的重要环节，也是搞好今后物管工作的前提条件。 1、项目设计方案的建议； 2、施工工程的跟进及发现问题的建议并督促整改； 3、参与单项工程的甲乙方交接验收； 4、参与整体工程的甲乙方交接验收； 5、行物业的接管验收及问题的整改、督促； 6、接受业主入住前的相关咨询； 7、供业主入住前的上门服务。 （二）、业主入住管理 1、办理业主入住及接房的相关手续； 2、对业主及物业使用人的二次装修进行管理。 （三）、后续物业管理服务内容 1、公共性服务 公共性服务提供常规性服务，是为了维护物业的整洁、环境的美化、业户的生活方便而提供不可少的、经常性的服务项目： （1）、清洁卫生管理； （2）、绿化日常维护管理； （3）、治安管理； （4）、共用蓄水池的维护管理； （5）、水电管理； （6）、排污设施管理； （7）、道路维修管理； （8）、房屋共用部位的日常养护维修； （9）、物业档案资料管理； （10）、车辆停放及交通秩序管理； （11）、安排社区文化活动，协助政府宣传教育；
（12）、代收代交水电气费； （13）、根据需要增设的其他服务项目。 2、特约性服务 特约性服务指提供公共性服务以外的，为满足业户的个别需求，受其委托而提供的服务 （1）、家居设施维修 包括：维修户内供用电设备、家具及门窗维修、厨具及卫生洁具维修、给、排水系统的维修、家电维修、冷气机月保等。 （2）、家居清洁服务 包括：地板打腊、抛光、清洁家私、玻璃、灯饰等。 （3）、家居杀虫服务 包括：白蚁防治、灭蚊、灭鼠、灭蟑等。 （4）、家政服务 包括：提供代客订票、送餐服务、室内装修设计、布艺设计、绿化设计、保险咨询、法律咨询、私人健康护理、私人管家、秘书、保卫、汽车美容等。 （5）、租赁服务 包括：物业出租、转让、市场调查、物业估价等。 （二）、物业管理服务质量标准 1、房屋管理与维修 （1）、房屋完好率达到底90%以上，楼宇外观美观、整洁，无改变使用功能，无违反规划乱搭建现象。 （2）、房屋零修及时率达到95%以上，水电、电梯等设施随报随修，房屋土建方面的问题接报后三天内完成，零修合格率达98%以上。 （3）、实行代收代缴各项公用事业费及水电气费，收缴率达到90%以上。 （二）、物业管理服务质量标准 1、房屋管理与维修 （1）、房屋完好率达到底90%以上，楼宇外观美观、整洁，无改变使用功能，无违反规划乱搭建现象。 （2）、房屋零修及时率达到95%以上，水电、电梯等设施随报随修，房屋土建方面的问题接报后三天内完成，零修合格率达98%以上。 （3）、实行代收代缴各项公用事业费及水电气费，收缴率达到90%以上。
最新物业管理服务标准化方案.pdf
物业管理服务标准化方案, 提升物业管理服务品质 物业服务是一个既繁琐又不容易被重视的服务，业主很容易就会有意见。在处理投诉 的过程中，利用专业的话术去注意引导顾客，稳定顾客情绪，及时解决顾客的投诉，可有效避免顾客投诉升级. 日常管理与服务 1、管理处设置：小区内设置管理处、客户接待中心。配置办公家具、电话、传真机、 电脑、打印机、网络连接等办公设施及办公用品。 2、人员要求：小区管理人员、技术作业人员按照有关规定分别取得物业服务从业资格 证书或岗位证书，挂牌上岗，统一着装，仪表整洁。小区项目经理有中级以上职称或大专以 上学历，有4年以上的物业服务工作经历并有2年以上小区项目经理任职经历。 3、服务时间：周一至周日在客户接待中心进行12小时业务接待并提供服务，其余时间设有值班接待。 4、工作计划：制定小区物业服务与物业服务年度和季度工作计划并组织实施，每季度 向委托方报告一次计划实施情况。 5、管理制度：（1）有明确的值班制度和交接班制度，工作有记录。（2）制定管理处内部管理制度、考核制度和培训制度。
6、制度公示：服务场所公示办事制度、办事规章、服务标准、收费依据、收费标准、 急修服务内容、投诉渠道。 7、服务费收支：每半年向业主公布财务状况一次，公共水电费分摊每季度向业主公布 一次。 8、满意度调查：每年二次对业主或使用人进行满意情况普测，平时采取多种形式与业 主或使用人沟通，沟通面不低于小区住户的45%，对测评结果分析并及时整改。 9、特约、便民服务：能提供四种以上特约服务（有偿）和八种以上便民（无偿）服务。 10、档案管理：建立档案管理制度，建立健全小区物业服务档案[包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或使用人资料档案（含业主或使用人房屋装修档案）、日常管理 档案等]。 11、财务管理：建立健全的财务管理制度，对物业服务费和其它费用的收支进行财务 管理，做到运作规范，账目清晰。 12、维修资金：建立维修资金管理使用台帐，做到运作规范，账目清晰。 13、装修事项：告知业主或使用人装修须知，与业主签订《装修服务协议》，加强装 修过程中的监督和管理，对违章装修、违章搭建应及时劝阻、制止并报告相关部门。 14、接管项目：承接项目时，对小区共用部位、共用设施设备进行查验，并出具接管 验收报告。 15、办公自动化：运用计算机进行管理（含业主档案、收费管理、设备管理等）。 16、社区文化：每年开展3次以上一定规模的社区文化活动，节假日有专题布置。
物业管理服务的基本概念内容和要求
物业管理服务的基本概念内容和要求 目的： 就是要我们回答以下四个问题：物业管理是什么？物 业管理怎么样？物业管理干什么？物业管理如何做好？ 一、物业管理是什么 “物业”指的是单元性的房地产，确切地说是指已建成并投入使用的各类房屋建筑及其附属设施、设备和相关场地。物业有大小之别，它可以是一个完整的住宅区，也可以是其中的一栋楼宇、一个单元。物业可以包含各种建筑物类型，如住宅、商业大厦、酒店宾馆、工业厂房、加油站、影院、体育馆、会展中心、综合大厦等。个人、家庭、企业或企业集团拥有的房产、地产均可称为物业。 2、物业的属性 （1）物业的自然属性物业的二元性（兼有土地与建筑物二者特有的各种属性），物业的有限性（由土地的有限性决定）； 物业的差异性和多样性（物业的差异性主要由土地的优劣决定； 物业的多样性主要是指物业形式的多样性）物业的固定性（空间位臵的不可移动性）物业的永久性和长期（永久性）就土地而言的，土地是永存的具有不可毁灭性，而建筑物则可能灭失或逐渐损耗，直至丧失物理寿命； 长期性是就建筑物而言的，在正常情况下，建筑物可供
人们长期使用，也可以一次性出售或多次出租）物业的配套性与系统性（物业的配套性是指物业以其各种齐全的配套设施，满足人们各种需要的特性，物业配套越齐全，其功能发挥就越充分； 物业的系统性要求各种配套设施齐全形成一个完善的系统，充分发挥其功能。） （2）物业的经济属性物业的商品性（物业是一种商品，具有使用价值和经济价值）；物业的稀缺性（相对于人类的需要而言，物业在供应上是稀缺的。一方面表现为在土地资源供应上的绝对短缺，另一方面表现为建筑资源供应上的相对短缺）； 物业的保值、增值性（通过物业管理可以实现物业的保值增值，虽然物业的价格有升有降，上下波动，但是从长期来看，物业价格无疑呈螺旋式上升趋势）； 物业的宏观调控性（由于物业的稀缺性，且关系到国计民生、社会稳定的重大问题，因而政府在宏观政策上的调控就显得尤为重要） (3)物业的法律属性 物业的法律属性集中反映在物权关系上。房地产物权是指物权人在法律规定的范围内享有的房屋所有权，及其占有土地的使用权。物业交易的实质并非实物形态的房屋、土地、设备设施，而是附着在实物上的权益。购入物业就意味着购
房地产代理服务内容及收费标准
房地产代理服务内容及收费标准在操作个案时，根据个案的情况不同，本公司与各开发商合作一般分三种方式进行，特提出如下合作方案： 一、前期策划 从市场调查阶段至项目广告策划共八项，策划费为项目总投资额的0.5%-0.8%，依该项目的进程安排，整个前期策划需时约 3-4 个月（如设计调整，时间将适当加长或缩短，但不超过 6 个月）。合同签定后，开发商支付总额营销策划费的 50%，余款于整体工作完成后支付。 二、全程策划 从市场调查阶段至销售培训及督导共 16 项，策划费用为项目预计总销售收入的 0.5%。自合同签定后，开发商以月费的形式支付策划费。三、销售代理 总费用为销售金额的 1.5%-3%，工作内容包括上述的 17 项。自合同签定后，在开盘前期开发商每月支付策划费 3-5 万元；开盘销售后，可完成销售收入的 1.5%-3%逐月结算（开盘前所支付的前期策划费在开盘后逐月扣除）。 四、企业的CIS及品牌包装 根据企业的发展战略，联盛行地产营销机构提供的“企业的 CIS 及品牌包装”服务根据具体企业的要求，服务时间、费用另定。
主要服务项目与执行时间 项目序号项目名称 第一项市场基础调研 第二项市场定位 第三项投资分析 第四项方案设计建议 第五项方案设计优化 第六项项目案名、推广、 VI 系统 设计及运用建议 第七项营销策略、推广主题 第八项项目广告策略 第九项开盘方案及相关SP活动 方案、计划 第十项项目销售价格的制定与控制第十一项销售资料设计、建议及审核 执行时间（天） 15天（合同签定之日起，下同） 10天 略 15天 视设计情况 60天 90天 100天 开盘前、后视需要 下略
物业管理日常工作服务内容
(一)日常管理工作 1、日常管理工作的内容 （1）物业管理区的安全保卫、清洁、绿化及消防; （2）房屋及建筑的公共部分、机电设备、公共配套设施的维修、管理; （3）住户装修管理； （4）车辆管理； （5）客户档案管理； 2、安全保卫 （1）向当地有关部门了解物业管理区可能存在的治安问题，制定治安案件 发生率控制标准； （2）制定物业管理区治安管理条例，保安员岗位职责及保安工作作业流程； 3、清洁绿化 （1）根据物业管理区的房屋、公共场所及配套设备的特点、制定清洁保洁率； （2）制定物业管理区清洁卫主管理条例、保洁员岗位职责及保洁工作作业流程； （3）制定物业管理区绿化完好率标准及绿化管理规定； （4）明确绿化人员的管理规定、岗位职责及作业流程； 4、消防 （1）向当地有关部门了解物业管理区可能存在的消防隐患、制定消防设备、设备完善率及火灾发生控制率的标准； （2）制定物业管理区消防管理条例及消防工作内容、明确责任人； （3）制定消防设备、设备的管理、维护、使用规定及作业流程、确保消防系统符合国家规定要求；
5、水、电设备的管理、维护 （1）了解有关水、电设备可能出现的问题或存在的事故隐患，制定水、电设备的故障率、维修及时率和合格率控制标准； （2）制定水、电设备的使用和维护条例及作业流程，以保证其达到应有的性能标准； （3）制定水、电设备维护人员的管理规定及岗位职责； 6、房屋及建筑公共部分、公共配套设施的维护、管理 （1）了解物业管理区内房屋及建筑公共部分、公共配套设施可能存在的问题及事故隐患率，制定相应的完好率、维修及时率及验收合格率指标； （2）制定房屋及建筑公共部分、公共配套设施的使用及管理规定； （3）制定房屋及公共配套设施维护人员的管理条例、岗位职责及作业流程； （4）业主自行出租的房屋或公共配套设施，物业管理公司必须要求业主按照当地政府的有关规定完善相应的手续，并制定对承租人的管理规定。 7、住户装修管理 （1）制定住户装修管理规定，明确装修范围、时间、垃圾的处理及装修人员的管理，完善装修申报手续； （2）建立装修检查监督制度，明确责任人，以确保房屋结构、小区消防、防盗安全及环境卫生不受影响； 8、车辆管理 （1）车辆管理包括机动车及非机动车的管理； （2）制定物业管理区内车辆的进出、停放和行驶的管理规定，明确责任 人的岗位职责及作业流程； （3）制定停车场、自行车棚的完好率、维修及时率和合格率标准。
公寓物业管理服务标准
公寓物业管理服务标准 一、房屋共用部位的维护和管理 公寓管理处定期和冬、雨季节或天气异常时对房屋居住情况进行检查维修，或居住人发现问题及时报修。对房屋易出问题的部位，及时作出记录备案，重点检查。年底进行全面检查，对共用部位及其设施设备的完损程度作出评价，制定年度维护计划，作好检查和维修记录。 二、共用部位及设施设备的运行维护管理： 1、定期对共用部位及设施设备进行保养维护，保证设施设备的正常使用和运行。 2、在不受外界客观情况的影响下，保证公寓的供暖、供水、供电、供气、有线收视和通讯正常运行。 3、公寓公共设施设备完好率保持在98%以上。 4、正确操作和使用设施设备，无因操作使用不当而导致安全事故发生。 三、环境卫生服务标准 1、清理公寓楼区域内的环境、场地及公共部位。每天定时清扫一次；垃圾每天清运一次；及时清扫积水和积雪；及时清理乱堆乱放物品，乱张贴的宣传品；随时清理公寓内公共部位的废弃杂物。保持环境整洁有序。 标准：目视地面无杂物、无尘土、无积水、无污渍；墙面干净整洁，无灰尘、蜘蛛网、无乱贴乱画；区域内无废弃杂物、无乱堆乱放、无卫生死角、无异味等。 2、清理楼道、楼梯及公共设施设备。擦洗各楼层及其通道的防火门、消防栓柜、楼梯扶手、护栏、电梯轿箱，更换电梯轿箱地垫；定期清理门窗玻璃、天花板、暖气片、管道等部位的灰尘；雨雪天气门口放置防滑地垫，设置提示牌等。标准：楼道和楼梯洁净、无污渍、积水；楼梯扶手、护栏、电梯门电梯内壁无手印；门窗玻璃明净；天花板洁净无明显污渍，房角和设施设备无尘土和蜘蛛网等。
3、每天定时清扫公寓内的公共卫生间、洗浴室、开水房、洗衣房；冲洗洁具、擦拭墙壁、拖洗地面、巡视检查设施设备、放置卫生纸、清理垃圾杂物、更换垃圾袋等。 标准：地面墙面干净、瓷砖无锈渍、室内无异味、便池内外无杂物无污渍，垃圾清理及时，随时放置卫生纸，设备完好无损，金属器具无锈迹、无长流水、无堵塞、无滴漏现象。 四、安防服务标准 1、公寓管理接待处24小时管理服务值班，及时登记非本公寓内来访或临时居住人员，在可能涉及人身安全的地方设置明显标志及防范措施。 2、随时维护公寓楼周边车辆停放秩序，并注意维护车辆安全。 3、进行安全知识的宣传教育，使住宿人员掌握基本的安防知识和技能。 4、定期对公寓内的消防设施设备、共用电器进行巡视、检修，保证楼内消防设施设备、共用电器完好，消防设施设备设置明显的提示标志。 ５、制定紧急突发事件处置预案，进行培训和演练；积极配合公安机关等部门处理安防事件，作好公寓综合治理。 6、公寓内严禁违规使用高负荷大功率电器、动用明火、私拉乱改用电线路或插座；严禁随意动用消防设施设备。 7、来访人员进行登记，晚间限时离开，未经允许，严禁留宿。 8、公寓内无火灾、失窃、触电、斗殴、赌博、传播不良文化等事件和违法行为。 五、绿化服务标准： 公寓内绿化植物摆放位置合理、定时养护、保持叶面干净无灰尘，无病虫害、无枯死等现象；根据季节及时更换摆放花卉植物。 六、供暖服务标准 供暖期提前试水调试，按时送暖。保证室内标准达到16℃±２℃，及时处理供暖中出现的问题。
物业管理服务内容 标准及质量保证措施
小区保安全服务内容、标准及质量保证措施 为将小区建设成为具有标志性的超一流的文明住宅小区，我保安公司将依照《全国优秀示范物业小区》标准实施保安管理。具体服务承诺及质量保证措施如下： 一、基本服务： 1、签订保安服务合同，明确权利义务关系； 2、承接项目对住宅区所有区域、共用设施认真检查，做到验收手续齐全； 3、管理人员和专业保安操作人员按照国家规定持证上岗； 4、建立完善的保安管理方案，质量管理，财务管理，档案管理等制度； 5、管理保安人员统一着装，佩戴标志，行为规范，服务主动热情； 6、建立客户服务档案，公示24小时服务电话。报警5分钟内到达现场，其他服务按照约定时间到达现场； 7、根据业主需求，提供保安服务合同之外的特约服务和代办服务。 8、每月公布保安人员违规违纪付款人员名单或者保安服务资金的收支情况； 9、9、每月至少一次征询业主对保安服务的意见，满意率90％以上。 10、二、公共服务 11、（一）安全管理 12、1、小区主入口24小时执勤； 13、2、监控室实行24小时监控； 14、3、宿舍区设立专职保安员； 15、4、小区内每小时保安巡查一次； 16、5、对小区内的人员及车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放； 17、6、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理； 18、7、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。 （二）房屋管理 1、每日巡查4—6次小区房屋单元门、楼道通道以及其他公共部位的门窗、玻璃等，消防实施设备进行巡检； 2、按照住宅装修管理规定和业主公约要求，建立装修管理制度。通知业主装修事项。至少四次巡查装修施工现场，发现违反规定现象，及时劝阻，并通知有关部门； 3、各组团、栋、单元门、户有明显标志。 4、小区道路平整，主要通道及停车场交通标志齐全规范；
物业管理服务内容和标准
物业管理服务内容和标准 （一）房屋本体的维修、养护管理内容及标准 包括但不限于： 1 房屋共用部位维护管理 （1）建立房屋使用、维修档案，检查房屋使用情况，告知顾客正确使用房屋，遵守房屋安全使用的规范、政策、法规； （2）墙表面粉刷无明显剥落开裂，墙面砖、地坪、地砖平整不起壳、无遗缺；修补墙面的粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致；天花板无明显污渍和破损；外墙面无明显剥落、墙面饰材无明显遗缺、玻璃幕墙无开裂；屋面防水层发现有气鼓、碎裂或隔热板有断裂、缺损的，应在规定时间内安排专项修理； （3）对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，维修养护记录完整；（4）根据房屋实际使用情况和使用年限，定期检查房屋的安全状况，做好检查记录； （5）发现问题及时向房屋产权人报告，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时提出方案或建议，经房屋产权人同意后组织实施。遇紧急情况时，应采取必要的应急措施。 2装修管理方面 （1）按照《装修管理服务协议》约定的时限，及时审核、回复装修人
的《装修申报》； （2 ）每日巡查装修施工现场，发现违反装修管理制度的行为、现象应及时劝阻、制止。如制止无效，应向业主和有关部门报告。 （二）设施设备管理服务内容及标准 包括但不限于： 1变配电系统 （1）高压电气设备至少每二年进行一次安全测试，油浸式变压器每年进行一次安全测试，留存高压电气测试合格报告； （2）低压配电设备每年至少一次全面停电检修； （3）按照规定周期对变配电设施设备进行检查、维护、清洁，并做好记录； （4 ）高低压配电柜运行正常、操作灵活，仪表显示准确； （5 ）变压器运行正常，通风降温设备可靠，温度显示准确； （6 ）直流操作系统运行正常，蓄电池组充、放电量符合工作要求，至少每年进行一次充、放电试验； （7 ）功率因数自动补偿运行正常，功率因数不低于0.9，电容器容量符合工作要求，无鼓包、漏液现象； （8 ）制定突发事件应急处理程序和临时用电管理措施，明确停、送审批权限，停、送电按规定提前通知顾客； （9）制定配电室人员出入管理制度，配电室实行封闭管理，无鼠洞，
物业服务管理基本知识宣传
物业服务管理基本知识 ★什么叫物业服务管理？ 所谓物业服务管理，是指业主通过选聘物业服务管理企业，由业主和物业服务管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 ★物业管理有什么作用? 物业管理的作用主要是指物业服务企业通过对小区共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生和秩序维护等提供专业的管理服务，延长房屋及其附属设施设备的使用寿命，确保其功能的正常运行，与业主共同创造安全、舒适、文明、和谐的社区生活与工作环境。 ★业主在物业管理活动中，履行哪些义务？ 国务院《物业管理条例》第七条规定业主在物业管理活动中，履行下列义务： (1)遵守业主公约、业主大会议事规则； (2)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； (3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； (4)按照国家有关规定交纳专项维修资金； (5)按时交纳物业服务费用； (6)法律、法规规定的其他义务。 ★小区的管理者到底是谁？ 根据《物权法》以及《物业管理条例》的有关阐述，针对小区的物业服务管理活动，物业服务企业只是表面上的主体，实质主体还是业主。物业管理权是业主对其房屋位于所有权派生出的一种权利，物业服务企业所提供的只是一种合同式服务，真正的管理者是业主大会。 ★业主委员会应如何成立？ 1．小区入住率达到50%以上，是成立业主委员会的前提条件； 2．由小区全体业主（包括产权人和使用人）选举产生业主委员会； 3．业主委员会制定并通过《业主委员会章程》； 4．业主委员会持《业主委员会章程》及业委会人员名单，向小区所在区（县）房地产管理部门提出登记申请； 5．区（县）房地产管理部门受理登记； 6．小区业主委员会正式成立。 ★业主委员会职责 1、召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； 2、代表业主与业主大会选聘的物业管理服务企业签订物业服务合同； 3、及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理服务企业履行物业服务合同； 4、监督业主公约的实施； 5、业主大会赋予的其他职责。 ★物业共用部位和共用设施设备分别指哪些？
写字楼物业管理服务内容一
写字楼物业管理服务容参考一、写字楼人员岗职责 1 . 写字楼服务部经理的岗职责(1 ) 对部门服务接待工作负责，组织实施各项重大活动。(2) 负责在职员工政治思想工作，培训教育本部门员工爱国、爱店，培训教育本部门员工树立“宾客至上”的经营思想，逐步提高服务质量，改善服务态度。(3) 负责贯彻和实施公司及各上级部门的各项指令和有关规定，负责传达下发的各种文件。(4) 负责制订和实施部门经营管理计划。(5) 负责制订、修订、实施部门各项岗位责任制。(6) 指导主管工作，下达管理任务。(7) 对部门发生的重大问题进行处理。(8) 每日主持召开有前台、楼层、公共区域、客户餐厅主管或领班参加的部门例会。(9) 负责处理客户投诉。(1 0) 负责解决客户提出的各种问题。(11 ) 负责处理客户的日常问题。(1 2) 负责和各有关业务部门往来协调、协商。(1 3) 负责上级部门要求的各种报告、报表的制订。(1 4) 负责提出部门各岗位员工的任聘和解聘。(1 5) 负责临时工的招聘和解聘。2. 写字楼服务部秘书的岗职责(1 ) 组织安排部门日常接待的具体工作，向来访客户介绍写字楼设施，并带领客户参观。(2) 负责写字楼服务部日常文件(报告、决议等) 及资料的撰写、打印及复印，做好本部门与其他部门的文件交换、收发、登记及各类文件、资料的整理和保管工作。(3) 协助部门经理组织部门工作会议并做好会议记录。(4) 检查部门各项工作的贯彻落实情况，及时了解和反馈信息，对客户反映的问题、意见、经营管理的各种信息，及时向部门经理或有关部门反馈。(5) 负责部门各项业务资料的收集、积累(分析、研究)，掌握市场动向，及时了解、搜集客户的反映意见，为领导当好参谋。 (6) 负责部门的考勤工作。(7) 负责部门各种物品的登记、领用及账册管理工作。(8) 能熟 练地掌握中英文打字，并熟练掌握电传、传真、电脑及复印机的使用技术。(9) 文字能力较强，能用中文撰写业务资料、文件及宣传资料，能用外文书写简单信件，中文字迹工整、漂亮。(1 0) 有一定的协调能力和交际能力，能妥善处理部和外部业务协调问题。(11 ) 掌握部门及大厦各方面情况，尤其要熟悉大厦的各项行文规定。(1 2) 具备能利用多方面信息来源，了解掌握市场需求及客户反映的能力。3. 写字楼前厅主管的岗职责(1 ) 协助经理工
小区物业管理服务标准手册【最新版】
小区物业管理服务标准手册 0 1 一、公共服务 1 、接待 佩戴统一标志，仪表端庄、大方，衣着整洁，表情自然和蔼、亲切;对业主(使用人)一视同仁;接待时主动、热情、规范;迎送接待业主(使用人)时，用语准确，称呼恰当，问候亲切，语气诚恳，耐心细致;使用文明用语，不应使用服务忌语。文明用语见附录A，服务忌语附录B。 对业主(使用人)的报修与求助应耐心细致，对收费项目及时说明服务标准、服务方式、收费标准等事项，征求业主(使用人)的意见。 2、值守 有完善的值班制度和交接班制度;工作有记录。 3、服务时限
急修服务30分钟内到位，12小时内修复，若不能，要有紧急处理措施，并对业主(使用人)做出合理解释，做出限时承诺。小修原则上2日内修复，特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间顺延。(居民预约、雨天筑漏可不受2日限制)。 0 2 二、房屋、共用设施、设备维护与管理 1、巡检 每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次，掌握房屋设施设备完损状况，对完损程度做出评价; 每半年检查巡视1次房屋主体结构，发现质量问题及时向业主或业主委员会报告与建议;根据业主或业主委员会的委托，组织维修工作; 在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视，对质量较差，易出问题的部位重点检查;每半年检查清除1次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等，疏通雨水口、落水管等;
每两日巡视1次小区楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等;每年秋季对共用部位门窗做专项检修1次; 业主已委托管理的空置房，每周户外巡视1次，发现门窗损坏、锁具被撬、异味等异常情况及时通知业主，并采取必要的紧急处理措施; 巡检有记录; 巡检结束将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或者业主委员会。 2、装修管理 (1)将住宅室内装饰装修工程的禁止行为和注意事项告知装修人; (2)对业主(使用人)装修房屋的申请，应在2个工作日内给出同意意见或修改意见，并签订装饰装修管理服务协议; (3)业主(使用人)装修期间每日巡查装修施工情况;
物业管理基本内容有哪些
物业管理基本内容有哪些 物业管理的基本内容有哪些？ 物业管理基本内容按照物业管理企业服务的性质和服务的方式，可分为三大类，即常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务。第一大类常规性的公共服务，是物业管理最基本且必须做好的工作。主要有；①房屋建筑主体的管理及住房装修的日常监督；②房屋设备设施的管理；③环境卫生的管理；④绿化管理；⑤配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序和安全防范工作；⑥车辆道路管理；⑦公众代办性质的服务。第二大类针对性的专项服务和第三大类委托性的特约服务，是物业管理企业根据自身的能力和业主的要求协商确定的，如日常生活类服务、经纪代理中介服务、金融服务等。 2、业主有哪些权利？ 业主主要有以下权利： （1）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务； （2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （3）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议； （4）参加业主大会会议，行使投票权； （5）选举业主委员会委员，并享有被选举权； （6）监督业主委员会的工作； （7）监督物业管理企业履行物业管理服务合同； （8）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用； （9）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （10）法律、法规规定的其他权利 3、业主应当履行哪些义务？ 权利和义务是对等的，业主在享受权利的同时，也必然要承担相应的义务。主要有： （1）遵守业主公约、业主大会议事规则； （2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设备设施的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （4）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （5）按时交纳物业服务费用； （6）法律、法规规定的其他义务。 4、物业管理企业有监督机关吗？业主可以向哪些机关投诉物业管理企业？ 物业管理有监督机关，全国物业管理活动的监督管理工作由国务院建设行政主管部门即建设部负责；县级以上地方人民政府房地产行政主管部门（一般指房管局）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。物业管理企业如果对业主的合法权益造成了侵害，业主可以向本地的房管局投诉。 5、物业管理企业的权利和义务主要有哪些？ 一般来说，物业管理企业享有以下权利：①根据有关法律、法规，结合实际情况，制定物业管理办法；②依照物业服务合同和管理办法对物业实行管理；③有权制止违反业主公约和法律、法规的行为；④有权要求业主委员会协助管理；⑤有权选聘专业机构承担专项服务业务，但不得将其全部转让给第三方；⑥可以实行“一业为主，多种经营”，以其收益补充小区管理经费；等等。 物业管理的主要义务有：①物业服务合同，依法经营；②接受业主委员会和业主、物业使用人的监督；③定期公布物业服务费用和代管资金收支帐目，接受质询和审计；④接受有关行政管理部门的监督管理；⑤法律、法规规定的其他义务，如发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告；等等。 6、物业管理企业的社区安全管理义务有哪些？ 物业管理企业的社区安全管理义务包括物业消防管理和小区治安管理两部分。物业消防管理就是预防和消除火灾，整改治理火灾隐患，以保障物业小区内业主的生命、财产安全。小区治安管理就是采取各种措施如设立门卫值勤、保安人员巡逻等制度以使物业小区有一个良好的治安秩序，让业主住得放心。
住宅小区物业管理服务内容和范围
住宅小区物业管理服务内容和范围 住宅小区物业管理服务内容和范围提要：本小区为多层商住房，供水系统由自来水公司直接供水，服务处负责小区内主干管道、阀门的清洁、维护和保养 源自于建筑资料 住宅小区物业管理服务内容和范围 日常服务 1.客户服务 为创建安全、文明、高雅、舒适的居住环境，服务处特设立：客户服务、投诉及接待中心（以下简称"客服中心"）。 2.安全防范和交通疏导服务 服务处为小区主入口设立24小时值守和不定期巡视，以及时发现和排除隐患，确保小区安全；为维护小区正常的生活秩序和良好的交通秩序，实施严谨的车辆管理制度，小区内车辆限速5mk/时；机动车辆凭出入证出入。 3.日常供电服务 为确保小区的正常供电，服务处负责各类电力控制柜、公共照明、亮化系统的运行管理、维护和保养。 业主自有电表、电源控制箱、开关、插座及供电线路的更换和维修服务由业主自行负责、承担维修费用；如有愿意委托服务处服务的，属于特约服务，须另行收费。 4.日常给、排水服务
本小区为多层商住房，供水系统由自来水公司直接供水，服务处负责小区内主干管道、阀门的清洁、维护和保养；同时负责主排水系统、流泥井、化粪池的定期或临时疏通； 各业主户内主供水开关后的水表、管道、阀门、龙头及主排水管道之前的排水设施，即属于业主自有部分的给、排水设施，由业主负责；如有意委托服务处服务，属于特约服务，须另行收费。 5.消防、对讲门系统、监控防范系统、停车场管理系统服务 服务处负责消防栓、消防管道、消防警铃等消防设施设备的维护保养服务 服务处负责小区周边防范系统、停车场车辆出入管理系统、对讲门的正常使用。 6.日常清洁、绿化服务 为确保小区环境整洁，给业主提供一个舒适、整洁、温馨的居住、生活场所，服务处提供公共区域的日常保洁和绿化服务，并负责公共场所果皮箱、垃圾箱、指定垃圾堆放点及垃圾站的垃圾及时清运。 无偿服务 1.入住服务 协助业主办理入伙手续，享受快捷验房等物业管理服务。
物业管理服务质量标准
物业管理服务质量标准 （讨论稿） 一、综合服务标准 1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。 2、接管小区物业管理项目时，与业主委员会对小区共用部位、共用设施设备办理验收手续，房产管理中心备份存档。退出项目时，按有关规定移交物业管理用房及物业管理档案资料，所有的设备、设施正常运行。 3、设臵小区一站式物业服务大厅和设专人每天8小时接待业主咨询、投诉、报修，并公示24小时服务联系电话。咨询、投诉、报修和回访记录齐全完整。 4、制定物业管理方案并组织实施：建立健全物业管理制度和服务质量管理体系；建立消防责任制和成立义务消防机构、制度消防预案，并每年开展二次消防安全宣传活动和组织消防演练一次。 5、对小区验收资料，房屋、设施、设备台账报表和图册资料，业主资料、房屋和设备运行维护管理、日常事务服务等各种基础档案资料进行收集、整理存档，运用计算机管理。 6、管理和服务人员着装统一、佩戴标志、语言规范、文明服务。物业管理专业人员应持有国家规定的资格证书，特种作业员应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。 7、按照有关规定和合同约定公布物业服务资金的收支情况。
8、确保公共部位、场所的标示完整、干净和清晰；公共设备设施运行正常稳定、养护良好，公共设备设施因维修而在物业管理费之外的费用由业主共摊或从维修基金中列支。 9、每年采取入户走访、业主座谈会、问卷调查等形式对业主回访至少一次，书面征询业主意见和满意度测评每年至少一次，并对大多数业主反馈的合理薄弱环节及时改进并反馈。 10、提供物业服务合同之外的有偿特约服务和代办服务，应告示服务项目与收费价格。 11、按照社区管理部门的要求，每年参与组织除“四害”的活动。 二、小区共用部位的维修、养护和管理 1、对小区共用部位进行日常管理与维护，检修与保养记录齐全。保持物业外观（包括屋面、露台）完好、整洁、色调一致； 2、每季对楼外排水管、污（雨）水井检查清理1次，每年对污水池清疏维护1次，保障排水畅通； 3、每月对小区内围墙、道路、停车场、沟井盖、宣传栏、交通标志、凉亭、景观等设施至少检查1次，发现损坏立即修复； 4、对公共楼梯间、门厅、走道的墙面、地面、天棚、门窗和玻璃等共用部位和设施至少每三日巡查1次，巡查记录齐全，发现破损立即维修养护，保持无破损现象； 5、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修和更新、改造范围的，及时编制维修计划和维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会
物业管理服务主要内容
全方位专业化的顾问服务：物业承接查验、新楼盘交房验房、物业服务水平提升、物业设施设备管理提升等。 公司以中物协师资库专业的技术培训老师为依托，联合知名物业公司实战派的总经理、大学校园的专业教授，形成了鼎国物业培训中心自己师资库。在物业行政机关的的政策指导下，中心专业服务于物业企业内部的培训，专业技术岗位的培训等等。中心致力于：提升物业公司的实力，协助规范物业公司的管理！顾问服务的主要内容: 物业顾问内容具有全方位的性质，其工作面涵盖物业管理的所有领域，主要包括： 1、派员长期驻守委托方工作。公司委派具有丰富管理经验和工作技能的员工以双方约定的方式驻守委托方，出任委托方的顾问，全面参与委托所管物业的各项管理服务工作。 2、引进本公司的物业管理制度:全面引进本公司的管理理念和各项物业管理制度。 3、实行前期介入的管理制度:视委托方所接管物业的具体情况，于建筑期间实行前期介入,对工程设计、功能规划等从物业管理角度提出建设性指导意见。 4、协助开展物业服务、检查和入住工作 5、协助委托方与开发商做好接管验收管理工作，分清双方的权利、义务、责任和费用关系，签订委托管理合同。 6、协助公司行政架构整组:协助委托方进行行政架构的整改，合理安排各类管理人员的编制，削减冗员,达到精简高效之目的。 7、推行人员培训和形象设计计划:协助招聘各类专业管理人员,制定各级员工培训计划，实施各类员工的专业培训，对员工的工作实绩实行多方面考核。 8、推行专业管理质量标准 9、协助委托方建立IS09002物业管理质量体系，并进行实际的运作指导。 10、编制小区公约及住户手册:根据国家和政府的有关法律法规，协助制订公共契约、业主手册及其它各种管理手册。 11、编订业委会组织章程根:据法律法规要求，协助制定《业主管理委员会章程》，协助组建业主管理委员会，加强与各业主的联系. 13、提出加强工作效率的方案:以提高工作效率为目的，协助制定各项规章制度和各类员工工作守则，明确各岗位的责职，制定各顶工作万案。
大厦物业管理服务内容和标准范本
编号：QC/RE-KA7785 大厦物业管理服务内容和标准范 本 In the collective, in order to make all behaviors have rules and regulations, all people abide by the unified norms, so that each group can play the highest role and create the maximum value. （管理规范示范文本） 编订：________________________ 审批：________________________ 工作单位：________________________
大厦物业管理服务内容和标准范本 使用指南：本管理规范文件适合在集体中为使所有行为都有章可偱，所有人都共同遵守统一的规范，最终创造高效公平公开的的环境，使每个小组发挥的作用最高值与创造的价值最大化。文件可用word 任意修改，可根据自己的情况编辑。 大厦物业管理服务内容和标准 1客户服务 1.1接待服务 *仪表仪容端庄整洁； *按规定着装，服装整洁，佩戴胸卡，头发梳理整齐，淡妆、不留长指甲、不涂抹指甲油； *接听电话，做好来电记录； *为客户提供贵重物品保险箱期寄存服务； 1.2问讯服务 *接受问讯及查询；
*处理客户的邮件； *函件、杂志收发管理。 1.4票务服务 *客户至大堂或电话预定汽车、火车、飞机和其它票务； *经确认后给予办理； *预定成功后电话通知客户或上门服务； 1.5叫车、洗车服务 *为客户联系预定出租车或其它用车服务； *代客户到洗车场洗车； 1.6引导服务 *门岗安保提供引导客户至俱乐部服务；
三、四级物业管理服务等级标准
三、三级物业管理服务等级： 1、基本要求 (1)物业管理企业应具有物业管理资质证书。 (2)物业管理企业应制定日常管理制度。 (3)按规范签订物业管理服务合同。 (4)物业管理项目经理应具备一年以上物业管理经验。 (5)50%以上管理人员应持有物业管理上岗证书。 (6)物业管理企业实施每天8小时服务接待（公示服务联系电话号码）。 (7)每年与10%以上业主作有效沟通，每年物业投诉有效处理率达到80%。 (8)建立档案管理制度（物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案等）。 (9)建立财务制度，每年一次或按合同约定时间向业主公布物业管理服务费用收支状况。 (10)按规定管理使用专项维修资金。 2、房屋管理 (1)按政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理、服务。 (2)房屋外观良好、整洁。 (3)对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止，报告并协助有关部门依法处理。 (4)空调安装无安全隐患。 (5)房屋装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。 (6)小区主出口设有小区平面示意图，主要路口设有路标、小区内各组团及各栋、单元（门）、户门有明显标志。 3、设施设备维修养护 (1)供水、供电、通讯、照明设备设施齐全，设备运行正常，无事故隐患。 (2)设立24小时报修值班电话，急修一小时内到达现场。建立维修回访制度，维修回访率达到70%。 (3)设备运行人员严格遵守操作规程及保养规范。 (4)消防系统设备完好，可随时启用，保证消防通道畅通。 (5)道路畅通，路面平坦，车辆行驶路线明确。 (6)路灯、楼道灯等公共照明设备完好率在90%以上，按规定时间定时开关。 (7)设备设施保养、检修制度完备，对设备故障及重大事件有处理记录。 (8)保持设备设施场所整洁卫生，制定设备场所管理制度。 (9)危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。 (10)在接到有关部门停水、停电通知后，及时通知用户。 4、公共秩序维护 (1)小区主出入口24小时值班。 (2)对小区重要部位每4小时巡查一次。 (3)应对小区公共娱乐设施、水池、设备房、顶层天台等具有危险隐患部位，设置安全警示标志。 (4)进出小区的车辆按指定位置有序停放。 (5)秩序维护员经过突发事件应急处理培训。