W市商业房地产估价案例
W市商业房地产估价案例
1．概况
（1）委估物简述。
本评估报告的委估物由两大部分组成：其一为位于W市Z大道708～710号的A大楼；其二为紧邻A大楼后侧（即东南方）的B小区。A大楼为五层钢筋混凝土西式建筑，始建于1921年，1927年建成，为著名的A兄弟烟草公司所建。1927年，国民政府迁至W市，曾在此楼内办公。B小区现有14幢房屋，主要为老式里弄建筑，有少量搭建、翻修建筑，以砖木结构为主，有一幢混凝土建筑。A大楼建筑面积4754.176平方米，B小区建筑面积3 937.06平方米，两处合计总用地面积2 805.87平方米。A大楼及B小区房屋产权属W卷烟厂所有，A大楼主要由烟厂的劳动服务公司下属的A商场经理部作为经营用房；B小区主要为民用住宅。
（2）委估物所处的地段环境。
委估物位于W市商业最繁华的J区，该区是W市老城区，面积23．80平方公里，人口 40万。全区商业网点星罗棋布，门类齐全，有国营、集体、个体经营单位6 979个，商业、服务业、饮食业年收入总额达数10亿元，居全市首位。辖区内有10个农贸市场，3个工业品市场，全年进场人次达100多万，农副产品上市成交达5万吨，全区有80多家餐馆酒楼，16座影剧院、文化馆，有“国民政府旧址”（即A大楼三楼）等省市重点保护单位。
J区交通便利，有各类码头24个，是长江航运W港的客运中心地段，××货场和规模宏大的××新火车站均建在该区内。省长途汽车客运总站的客运和零担货运班车四通八达。××机场有往北京、上海、广州、成都等大中城市的客货运飞机，区内有17条公共线路、66个车站、5条轮渡线，每日水陆客运量达100万人次以上。
LD是商业繁华区的中心地带，沿街店铺鳞次林比，人流摩肩擦路，被称作“小香港”、“W的南京路”，有商业网点229家，包括40多个行业，其中LD百货公司是W市十大商场之一。
A大楼位于LD，面临××大道，紧邻××乐园，与LD百货公司隔街相对，距全国最大的小商品市场“H街小商品市场”（其年纳税销售额达8.5亿元）仅
数百米之遥，是极为理想的购物、娱乐、食宿中心。
（3）估价目的。
W卷烟厂欲以此委估物作为入股资本与外商合资经营，委托评估人对委估物的价格作出评估，作为确定入股资本额的依据。
（4）资料来源。
本评估报告所采用的土地、房屋面积数据来自委估物的产权资料，收益及支出数据由委托方提供。其余未在报告中注明来源的数据由评估人及参加人现场勘测或查访所得。
（5）评估日期。
委估作业自1992年7月24日开始，评估报告完成于1992年8月10日。
（6）评估人（略）
由于委估物的两大组成部分（A大楼与B小区）的现状及用途差别较大，所以对两部分价格分别进行评估。
2．A大楼房地产价格的评估
根据A大楼的实际情况，分别采用收益法和市场比较法对其房地产价格进行测算，采用成本法对其房产重置价格进行测算。
（1）A大楼房地产收益价格的评估
A大楼的经营业务由经理部统一管理，各楼层经营不同营业项目，具有相对独立性。一楼为综合商场，二楼为DD歌舞厅，三楼为经理部办公用房，四、五楼为D饭店，另外三楼有部分面积为“国民政府旧址”。
因为各部分经营方式、经营内容不同，所以需分别计算各部分的收益值，有些费用是由经理部统一支出的，故测算方法是分别求得各部分的年收益（如此求得的收益尚不是纯收益，因为有些统支费用没有摊算到各部门，故报告中称此收益为准收益值），再计算整座大楼的年纯收益值，进而确定其收益价值。
①一楼商场收益额的评估。
A大楼一层楼面为综合商场，门面朝向Z大道，门前人行道较宽，可停置数十辆自行车。商场营业面积885平方米，可布置柜台90节，商场无自有仓库，需借烟厂在其它地方的仓库（仓库租费在经理部向厂方交纳大楼租金时统支）。
商场除自营一部分外，还有16节柜台与外单位联营，另将6个临街橱窗出
租。
〈1〉自营收入。
月营业额为50万元，毛利率为12．6％，毛利为：
50万元／月× 12.6％＝6.3万元／月
营业税率为3．3％，税额为：
50万元／月×3.3％＝1.65万／月
税后自营收入为：
6.3万元／月－ 1.65万元／月＝4.65万元／月
（注：据经理部介绍，大楼全部收入免交所得税。）
〈2〉联营收入
联营时按每节柜台每月营业额5000元，固定向联营方收取14.5％的费用。
16节柜台月收入为：0.5万元／月× 14.5％× 16＝1.16万元／月
〈3〉出租橱窗收入
每个橱窗每月收取2 500元。
6个橱窗月收入为：2 500元／月× 6 ＝ 1.5万元／月
〈4〉全年收入：
合计＝（4.65＋1.16＋1．5）× 12 ＝ 87．72（万元／年）
〈5〉自主开支：
除经理部统支部分外，商场尚有一部分自主开支，计有：
办公、低耗品： 0.1万元／年
广告费： 0．05万元／年
招待费： 0．96万元／年
折旧： 4.8万元／年
差旅费： 2.4万元／年
合计： 8.31万元
〈6〉一楼商场每年的准收益为：
87.72－8.31＝79．41万元
②DD歌舞厅的收益额的评估。
DD歌舞厅由三部分组成：音乐餐厅兼舞厅、卡拉OK厅、台球厅。它位于A
大楼二楼，处于一个比较理想的营业楼厅，周围同类型的经营场所主要有：紧邻东侧××卡拉OK舞厅，为台资企业，档次比DD略高；西去200米有位于××路的××舞厅；西去400米有××歌舞厅。而W市其它较知名的××沙龙、××俱乐部等都分布于与J区相邻的另一个区，在档次上也有差别，因而它们对DD辐射影响较小。从经营环境看，附近同档次的娱乐场所并未达到饱和，互相之间不会有太激烈的竞争。因为DD舞厅处于刚装修后的试营阶段，所以DD舞厅的收益是根据舞厅经理提供的预测及以上分析测算的。
<1>音乐餐厅的收入测算：
音乐餐厅面积293平方米，可容纳120人，还可根据情况灵活布置成餐厅或舞厅。
舞场营业收入：
平均每天以70人以下计，每人门票10元，月收入为：
10元× 70人× 30天＝ 21000元／月＝ 2.1万元／月
营业税率10％，税额为：
2.1万元／月× 10％＝ 0.21万元／月
月收入为：
2.l－0.21 ＝ 1.89（万元／月）
餐厅营业收入：
按 10桌／日计，每桌平均消费 400元，零星散客进餐按 500元／日计，每月营业额为：
（400元×10桌十500元）×30天＝135 000元／月＝13.5万元／月毛利40％，为：
13.5 × 40% ＝5.4万元／月
营业税率3.3％，税额为：
13.5×3.3％＝ 0.4455万元／月
税后收入为：
5.4－0.4455 ＝4.9545万元／月
早、晚茶收入：各按 50人／日流量计，早茶消费额取 6元／人，晚茶取 5元／人，每月营业额为：
（6元×50人十5元×50人）× 30天＝ 16 500元／月＝1.65万元／月毛利80％，为：1.65×80％＝ 1.32万元／月
营业税率3.3％，税额为：
1.65 × 3.3％＝ 0.0545万元／月
税后收入为：
1.32－0.054＝1.2655万元／月
<2>卡拉 OK厅收入测算：
按每日7小时营业时间，每小时点歌8首、每首收费5元计，月收入为：5元× 8首× 7小时× 30天＝8 400元／月＝ 0.84万元／月
营业税率10％，税额为：
0.84×10％＝ 0.084万元／月
税后收入为：
0.84－0.084 ＝0.756万元／月
<3>台球厅收入测算：
W市正兴起一股方兴未艾的台球热，各台球厅乃至街头台球都是台台不空，故台球厅可按14小时营业时间、100％利用率计算，台球厅面积152平方米，设大、小球台各4张，大台收费12元／台小时，小台 8元／台小时，月营业额为：（4台×12元十4台×8元）×14小时×30天＝33 600元／月＝3.36万元／月
毛利率90％，毛利为：
3.36×90％＝3.024万元／月
营业税率10％，税额为：
3.36×10％＝ 0.336万元／月
税后收入为：
3.024 – 0.336 ＝ 2.688万元／月
<4>饮料收入：
台球顾客按每小时每人消耗1元饮料，每台平均4人同玩，每天14小时营业计算，舞客按每人消耗5元饮料，每天70人计，每月饮料消费额为：（1元×4人×8台×14小时十70人×5元）×30天＝2394元／月
＝2.394万元／月毛利率80％，毛利为：
2.394×80％＝1.9152万元／月
营业税率为3.3％，税额为：
2.394×
3.3％＝0.079万元／月
税后收入为：
1.9152－0.079＝1.8362万元/月
<5>其它消费收入：
按每天760元计，计每月营业额为：
760元× 30＝22800元／月＝2.28万元／月
毛利率50％，毛利为：
2.28×50％＝ 1.14万元／月
营业税率3.3％，税额为：
2.28×
3.3％＝ 0.0752万元／月
税后收入为：
1.14 –0.0752 ＝1.0648万元/月
月收入总计：<1>＋<2>＋<3>＋<4>＋<5>＝14.455万元
舞厅自主支出为：
装修工程款35万元，分20个月偿还 1.75万元／月
利息 0．168万元／月折旧 0. 133万元／月广告 0.05万元／月
招待 0.1万元／月
旅差 0.l万元／月
乐队 0.8万元／月
修理、低耗 0.3万元／月
奖金 0.25万元／月
合计 3．651万元／月
舞厅每年准收益＝（14.451－3.651）×12＝129.648万元／年
③D饭店收益额的评估。
D饭店位于A大楼的四、五层楼面，共有86个床位，带卫生间的 2人间为 25元／床， 3人间为 20元／床， 4人间为 18元／床，不带卫生间的客房分别为每床8、12、13、15元，客满时每天客房收入为1200元（另每床加收1．1元卫生用品费），人住率稳定在86％。
固定资产原值33．98万元，按直线折旧，每年5％，维修、保养、综合管理费等费用每年1万元。
（l）月收入：
客房收入：1200×30×86％＝30960元／月
卫生用品毛收入： 1.1元×86床×30天×86％＝2 441元／月
毛利率30％，毛利为： 2 441× 30％＝732元／月
营业税率5％，税额为：（30 960十2 441）× 5％＝1670元／月
税后月收入为：
30 960＋732－1670＝30 022元／月＝3.002万元／月
（2）每年支出：
a．固定资产折旧；
33.98×5％＝l．699万元／年
b．维修保养综合管理费用1万元／年。
（3）大华饭店每年准收益为：
3.002×12－1.699－1＝33.325万元／年
④全楼每年准收益为：
79.41＋129.648＋33.325＝242.383万元／年
⑤全楼每年集中统支部分为：
<1>房租 25万元；
<2>水费1.2万元；
<3>电费9.6万元；
<4>工资 28.8万元；
<5>奖金、福利（平均） 11.68万元；
<6>流动资金贷款115万元，月利率7.84‰，年息为：
115 × 7.84‰×12＝10.819万元／年
<7>支出合计：25＋1.2＋9.6＋28.8＋11.68＋10.819＝87.099（万元／年）
⑥全楼每年净收益为：
242.383－87.099＝155.284万元／年
⑦A商场的收益价格：
以现行一年期存款利率7.56％作为资本化率，根据收益法公式求得收益价格为： 155.284/7.56%＝2054.021万元
注：三楼的“国民政府旧址”提高了A商场的社会知名度，对港澳台胞有较强的吸引力，参观后的食宿、娱乐、购物等消费也将是该商场收益的来源之一。
（2）A大楼房地产市场价格的评估。
A大楼作为自用性商业用房，现时市场上与之性质相似、地段同一、时间接近的正常交易实例较多，采用比较法可求得其市场价格。
①案例的筛选：
经筛选，确定了三个比较实例（见表6－1）。
②与实例的比较：
将A大楼分别与表6－1在10个项目上进行比较打分，过程见表6－2。
根据得分求得委估物与案例之间的得分比值为：
委估物／A案例＝89／86＝103．49％
委估物／B案例＝89／79＝112．66％
委估物／C案例＝89／83＝107．23％
表6－1市场比较法实例比较表
表6－2委估物与实例因素比较表
③市场价格测算：
将案例的单位售价分别用得分比值进行调整：
A案例：
2600/m2×103.49%＝2690.74元／m2
B案例：
3059.38元/m2×112.66%＝3446.70元/m2
C案例：
1302.42元/m2×107.23%＝1396.58元/m2
取平均值为：
（2690.74＋3446.70＋1396.58）／3＝2511.34元／m2
即委估物A商业大楼房地产市场价格为：
2511.34元／m2×4754.176 m2＝11939352.35元＝1193.935万元
（3）A大楼房产重置价格的评估
按W市房产交易估价暂行办法规定中的房屋重置价格标准，求得A大楼的房产重置价为213．254万元（不包括装修和特种设备费用）。
3．B小区房地产价格的评估
（l）B小区地产价格的评估
根据拟在B小区地块上建28层写字楼的开发方案，可采用剩余法求取地产价格。
B小区地块面积为1100平方米，拆除现有旧房屋，重建时需退让道路。按规划要求后退红线后，28层大楼的建筑面积约为21100平方米。
B小区现有房屋建筑面积3 937．06平方米，因该地块居民现有居住面积较小，故还需建筑面积约5 200平方米，即可出售面积约为21 100－5 200＝15 900平方米。
①该地段写字楼观时售价为 3 500元／平方米左右，故售楼收入为：
3500×15900＝55650000（元）＝5 565（万元）
注：经实地调查两家开发公司在该地段新建写字楼的销售情况后，所测算出的现时平均售价为 3 500元／平方米。
②缴纳税费为：营业税率3％，鉴证费率1％。合计为：
5565×4%＝222.6万元
③建楼费用为：
土建费用 1000元／平方米，电梯 3台×25万元／台＝75万元，前期工程费 20元／平方米，政策性附加费 200元／平方米，合计为：（1000＋20＋200）×21 100＋750 000＝26 492 000元＝2 649．2万元
注：土建主要内容有：灌注桩箱形基础、现浇钢筋砼结构、外墙贴釉面砖、内墙混合砂浆乳胶漆、水磨石及面砖地坪、室内木门，其余为铝合金门窗，普通水电安装。根据近两年市场建筑造价，考虑价差因素后测得土建造价为 1000元／平方米。前期工程费系指地形图测绘、可行性研究、地质勘察、施工图设计、
抗震设计审批、施工水电手续、白蚁防治、建设许可证、放线核位等项费用，根据有关文件（W震办[1989]003号、W城经［1989］028号等）以及开发工作的经验，为20元／平方米。政策性附加费用根据有关文件规定及执行中的惯例确定，主要有：固定资产投资方向调节税（国发[1987]61号文）、城市基础设施配套费（W政[1987]9号文）、人防工程场地建设费（W城防字［1990］（025号文)、商业服务设施配套费（W政[1988] 61号文）、配套教育设施补偿费（W政[1987]5号文）、电贴及电增容费（××电管字[84]22号及W政[1986]47号文）、供水设施补偿费（W政管[1989]145号文）等。
④该地段土地出让费为 5 000元／平方米，合计为：
5000元/m2×1100m2＝5500000元＝550万元
注：A大楼处于W市一级地段，市规划土地局目前暂定此类地段的土地出让费按3 000～5 000元／平方米收取，而W市房地局测定的一级地段基准地价为
5 000元／平方米。
⑤银行利率按年10％，建设周期为两年，平均利息支出为：
（2 649．2＋550）×1/2×10％×2＝319.92万元
⑥拆迁安置费用的支出，与旧房残值的收入加上还建房与原房差价收入基本相抵，不作计算。
⑦净收益为：
5561－222.6－2649.2－550－319.92＝1823.28万元
⑧此地段开发商品房投资回报率经调查手均为20％～30％，取中间值25％，即来自商品房中开发的正常利润为：
（2 649.2＋550＋319.92）×25％＝879.78万元
⑨由此可知来自土地的收益为：
1823.28－879.78＝943.5万元
即可确定B小区地产价格为943.5万元。
（2）B小区房地产之市场价格的评估
①由市场交易案例中筛选出三件交易日期接近、地段用途相同的正常交易案例作为对象，见表6－3。
表6－3市场交易实例比较
②与实例的比较：
将B小区房屋及三个案例分别打分，过程见表6－4。
表6－4委估房地产与实例因素比较表
根据得分求得委估物与案例之间的得分比值为：委估物／D案例＝77／89＝86.52％
委估物／E案例＝77／88＝87.50％
委估物／F案例＝77／84＝91.67％
③市场价格测算：
将案例的单位售价分别用得分比值进行调整：
D案例：
992.59元／m2× 86.52％＝858.79元／m2
E案例：
744 18元／m2×8750％＝651.16元／m2
F案例：
527.79元／m2×91.67％＝483.83元／m2
取平均值为：
（858.79＋651.16＋483.83）/3＝664.59（元／m2）
即委估物B小区房地产之市场价格为：
664.59元／m2×3937.06 m2＝2616530.71元＝261.653万元
（3）B小区房产重置价格的评估
经测算，B小区房产的重置价格为：65.973万元。
以上用不同方法对委估物价格进行了评估，所得出的价格从不同角度反映了委估物的价值。为了对委估物价格作出最终评定，需对影响委估物定价的各种主要因素进行全面分析。
①投资环境分析与房地产开发现状
委估物位于W市中心区。W市作为长江沿岸对外开放城市，面临前所未有的发展机遇，市政府已确定将W建成中国大陆中部地区最大的经济中心，使之成为产业结构合理、科学技术先进、基础设施完善的多功能、开放式、现代化的城市。
W市在近期内将投资45亿元，进行一系列基础设施建设，两三年内打通W 市内、中、外三条主要道路循环路线，消除城市交通阻滞现象。兴建日供水量100万吨的××水厂，加强原有老水厂的技术改造和管网配套，彻底消除城市供水紧张状况。开通至全国各地的直拨电话，新增一批国际长途直拨线路，大力发展无线寻呼和移动通讯业务。进一步搞好排涝和防洪设施的建设。兴建几座高档饭店、综合写字楼以适应对外开放需要。同时还将加强城市的日常管理工作，进
一步整治城市卫生、交通、治安状况，提高机场、车船客运站、电信等涉外部门和“窗口”行业的服务质量，提高办事效率，简化办事程序。W市软硬投资环境都将得到较大程度改善。
近期，市政府决定加大土地批租份量，通过有偿出让、转让或招标、拍卖等形式，吸收外资，开发房地产。正在筹划将W展览馆一带建成国际商品博览中心和区域性商品交易中心，把本委估物所在的一带建成商业不夜城，所以这一带无论是住宅楼还是写字楼、商业用房都十分抢手，供不应求，且供需矛盾近期难以缓解，导致房地产价格扶摇直上，表明这一带的房地产开发及经营具有良好的前景。
②委估物价格的评定
房地产评估是房地产交易价的基准，因此在确定评估价时也充分考虑交易双方的交易目的和意愿。
（1）A大楼价格的评定
委托人的目的是将A大楼（本节中以下称之为委估物）作为入股资本与外商（本节称之为合作人）合作经营，委托人的要求是合作经营的收入不应低于目前收入。从这个角度说，收益价格能比较好地反映这些因素，若将收益价格与市场价格、房产重置价比较，前者既符合实际也对委托人最为有利。
从合作人一方来说，着重要看投入的资本与获取的收益是否相符，目前经营者的收益将是合作人对未来收益预测的一个重要参考，由此决定的收益价格也是合作人可以接受的。
由于投资环境的不断改善，房地产行情的持续上扬，虽然委估物的收益价格几乎两倍于比较案例的价格（即市场价），仍是合乎市场规律的。至于委估物房产重置价与收益价格相差悬殊，正反映了房屋本身价值随时间递减而土地价值不断上升的客观经济规律，说明委估物的价值主要来源于土地，这与该地段土地价格极高的事实也是相符的。
综上所述，可采用收益价格作为委估物房地产的评估价格，即为:2054万元。
（2）B小区地产价格的评定
委托人拟在B小区地块上与合作者合建28层商品房写字楼出售。由于是以重新开发为目的，所以委托人与合作者双方看的都是土地而不是现有房屋。以上
用剩余法估算价格时主要考虑的就是土地价值。同时以拆迁还建的形式考虑了现有房屋的价值，因此，按此方法求得的委估物价格较全面地反映了委估物的开发价值。用市场比较法求得的市场价格和成本法求得的房产重置价格可作为参考比较，根据对各方面因素的分析，可采用剩余价格作为委估物房地产的评估价格，即为：943.5万元。
4．结论
根据全面测算、比较、分析，评估人确定A大楼及B小区的房地产价格为A 大楼的收益价格和B小区地产价格之和。即。
2 054＋943.5＝2 997.5（万元）。大写：贰仟玖佰玖拾柒万伍仟元。
房地产估价案例分析
我的案例笔记（03年） 二００三年全国房地产估价师执业资格考试笔记 《房地产估价案例与分析》 目录 第一部分房地产估价原则 (1) 第二部分估价程序 (2) 第三部分房地产估价技术路线 (3) 第四部分估价方法 (3) 一、市场比较法 (3) 二、收益法 (5) 三、成本法 (7) 四、假设开发法 (9) 五、基准地价修正法………………………………………………… 11 第五部分不同估价目的下的估
价 (11) 一、土地使用权出让价格评估……………………………………… 11 二、房地产转让价格评估…………………………………………… 12 三、房地产租赁价格评估…………………………………………… 12 四、房地产抵押价值评估…………………………………………… 13 五、房地产保险估价………………………………………………… 14 六、房地产课税估价………………………………………………… 14 七、征地和房屋拆迁补偿估价……………………………………… 15 八、房地产的分割、合并估价……………………………………… 15 九、房地产纠纷估价………………………………………………… 16 十、房地产拍卖底价评估…………………………………………… 17 十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价…………………… 17 十二、损害赔偿估价…………………………………………………
18 第六部分各种类型的房地产估价 (18) 一、居住房地产估价………………………………………………… 18 二、商业（含餐饮）房地产估价…………………………………… 18 三、商务办公（写字楼）房地产估价……………………………… 18 四、旅馆（含娱乐）房地产估价…………………………………… 19 五、工业房地产估价………………………………………………… 19 六、专门用途房地产估价…………………………………………… 19 第七部分估价报告格式 (19) 估价报告常见错误 (21) 第八部分估价报告案例 (23) 第九部分投资分析 (23) 第十部分网上下
房地产评估案例市场法
房地产估价案例分析
一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况 委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。 4.评定估算 （1）地上建筑物部分用市场比较法评估。
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2005年大铁锤在线解答《案例分析》 1、大铁锤老师，案例这一门我觉得有点无头绪，复习时都要看哪几本书?怎么看？谢谢 答：《案例分析》复习的时候应当看4本书：《房地产基本制度和政策》、《房地产估价案例分析》、《房地产估价规范》、《拆迁评估指导意见》，另外，可以看看以往年度的考试试卷。至于市面」?.卖的模拟习题集和参考书，建议你不要看。它只有在你对某个问题不好理解时起个参考作用。否则，纯粹是浪费时间。 2、大铁锤你好，案例分析主观题较多，答题时应遵循什么原则才能抓住采分点呢？ 答:（1）尽量多回答要点，相同的要点不用展开来讲。只要你回答道要点和阅卷老师手里的标准答案一致就得分： （2）有把握的要点先同答，不要在答题线外答题，否则无分。 （3）相同的要点不要占2个答题线的位置，这样会挤占其他答题位置； 不同的要点不要挤在同一个答题线上。 （4）具体如何寻找答题点，要针对不同的情况区别对待。 3、大铁锤：听说估价师的案例教材编得漏洞百出，有很多不妥之处，看了会不会受些误倒？ 答：案例分析中的案例的取材多是来自全国各地评估公司的实际评估报告，因此，多多少少存在这样那样的错误。有些错误在教材前面章节已经做了分析，或者不是所在章节论述的重点，就会不再提出。所以，大家对《案例分析》这本教材要有一个正确的认识：即：案例并不是范例！千万不要把2者划等号。要说范例，在教材最后有一个正确的范例，可做参考。至于前面的若干案例，大家重点是去学习篇后的分析，掌握评估方法。《案例分析》教材就是教大家如何正确地确定评估路线并采用适宜的方法，来得到估价对象客观合理价格的。当然，教材中也存在疏漏和前后描述不一之处，对这些错误，大家可以向中国房地产估价师学会反映，以便在明年的新版教材中订正。 4、果真像你所说的话，出题教师出题内容不依大纲、不依实际出题的话，那我们全体学员就没必要参加了，是否有道理，铁老师？ 答：我好像从没说过这些话吧？我仅仅是说：出题老师在出题时会回避大家都认为会考的地方，并没说他一定不按大纲、不依实际出题啊。 5、锤兄，你好，我想问一下，我今年只考案例这一门考试，对于制度这不书，是不是要全面系统的记忆，对于理论方法这本书，要不要把书上的计算题再做一下，请指教！！不胜感谢！！ 答：如果你只剩案例一门没过了，应当说是一件好事。因为，案例是开卷考试，你不必再对《基本制度》进行“记忆” 了，也没必要去反复做《理论方法》的计算题了。你现在关键的是把各种情况下的评估路线和思路理清楚。说简单一点，就是重点在估价的实际运用上！ 6、当第三本书与案例分析有冲突时，估价理论与规范有冲突时该如何取舍。究竟该信哪个？望版主能把大家的智慧集中起来作一套规范的考试辅导。届时我也要与大家好好讨论讨论。 答：第三本书（理论方法）有些内容和第四本（案例）有冲突，以第三本为准，第四本宥些案例是直接从各地事务所收集的，不仅和教材不一致，甚至和规范的要求也不符。每个案例后面不是都附了评语吗。就是评价案例的错误的（而且只说了主要错误，并未指出全部错误） 7、铁锤老师：新案例书的P 4 0的收益法中理论预期价格和实际预期价格有何不同？什么是招租修正值，它有何用？答：这是引用个别评估公司的实际案例作为的例子。所以不规范，教材中也没有相关内容，不用管它。后面不是已经有评语指出问题了吗。
房地产估价方法及案例分析
案例分析大归纳总结（两套归纳总结版本）都是别人归纳总结的，归纳了一下而已 归纳总结1： 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备工程。 2、对估价对象描述不清 （1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 （2）对估价对象的性质没有描述清楚 （3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊） 4、逻辑不严谨 （1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由） 5、写作有错误 （1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。 （2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。（3）表达形式不科学[/size][/size][/size][/size][/siz e][/size][/size][/size][/size][/color]
--------------------------------------------------------------- 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 --------------------------------------------------------------------------- 按理与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误 1、收益法 （1）收益期限确定错误。 （2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。（3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。 （4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；
房地产估价案例与分析报告
纠错、改错 一、注意估价报告八项的顺序，15年“目录”和“致估价委托人函”位置调 整，及“估价对象变现能力分析与风险提示”位置调整 二、致估价委托人函（如无标题算错误） 1．标题（致估价委托人函） 3．估价目的（写明估价委托人对估价报告的预期用途，或估价是为了满足估价委托人的何种需要。）6. 价值类型（写明所评估估价对象价值或价格的名称，当所评估的估价对象价值或价格无规的名称时，应写明其定义或涵） 8．估价结果（注意：必须与结果报告和技术报告中的估价结果一致，总价没有大写算错误，原来此处没有单价不算错误，但是今年教材特别注明了单价，15年最好谨慎指出单价；如果是抵押报告的同时披露三种价值：在估价时点假定未设定法定优先受偿权利下的市场价值、房地产估价师所知悉的法定优先受偿款、以及抵押价值） 三、估价师声明 注意如下 1．未列明实地查勘的注册房地产估价师；（必须是2名以上，1人去查勘算错误。若不是所有在本声明上签名的注册房地产估价师都对估对象进行实地查勘，应如实写明对实地查勘的估价师，但非注册房地产估价师不应在该声明上签字。） 2．未说明是否有重要专业帮助；（有重要专业帮助的，应说明帮助的专家；应有重要专业帮助而未说明重要专业帮助的算错；）
3．注册房地产估价师声明中缺实地查勘日期不能算错。 四、估价结果报告 1.估价委托人（2013之前第一部分是标题，13教材写作要求没写标题，但结果报告仍 要求有标题，无标题算错）包括：委托单位全称、法定代表人和住所，个人委托的为个人、住所及号2．房地产估价机构包括：估价机构全称、法定代表人或者执行合伙人、住所、估价资质等级以及资质证书编号（注意：无资质等级算错误、有了资质等级没有资质证书编号也算错误，有了资质等级要看业务围是否在资质等级，超出等级承揽业务算错。） 3．估价目的 （1）房地产抵押估价目的：“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。（2）国有土地上房屋征收估价目的根据补偿方式不同分为两种：①被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。②用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。 （3）房地产转让的估价目的：“为委托人转让估价对象提供市场价值参考”。 （4）企业入股、合并的：“为企业入股、合并等发生房地产权属转移的作价提供价值依据” （5）投资决策分析和咨询服务的“为房地产投资决策提供价值参考依据”。 （6）复核评估目的的“受××银行委托，对××机构出具的房地产抵押估价结果进行复核。” 4．估价对象（理论教材p73-80、p122） 1）估价对象基本状况：名称、坐落、规模、用途、权属等；2）土地基本状况：四至、面积、形状、周围环境、景观、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质、水文状况、规划限制条件、利用现状、权
房地产估价师案例与分析试题与答案
2011年房地产估价师《案例与分析》压题与答案 （一）某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300m2，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元/m2的价格将其卖给某。由于融资的需要，某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的 低押价值，估价结果为2300元/m2。 请问： 1.某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性? 2.2007年9月该房屋被列入拆迁围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/m2。某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。你认为应如何解释该估价结果的合理性? 答案： 1.理由包括： （1）二者的时点不同，价值不同。 （2）二者的价值类型不同。其中，转让价格为市场上的实际成交价格，抵押价值为正常市场价格和减 法定优先受偿后的价值。 （3）二者对房地产用途的界定可能存在差异。抵押价值是按照法定用途，即住宅进行评估的价值；转 让价格有可能考虑了住宅可作为商业用途对价值的影响。 2.理由包括： （1）二者的时点不同，价值不同。 （2）拆迁估价结果和拆迁补偿金额的涵不同。拆迁补偿金额包含了拆迁补助费、临时安置补助费、装 修补偿费。 （3）对估价对象的界定可能不同。 （二）甲公司有筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地 产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体如下： 物业名称 A B C 建筑面积/m265 48 50 成交单价/（元/m2）15500 14500 15000 成交日期2007年9月2007年8月2007年10月 请问： 1.你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料? 2.若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素?（说明：回答若超过5个，只按前5个评分） 答案： 1.甲公司应提供的资料包括：权属资料，包括房地产产权证，或土地使用权证、房屋所有权证；租赁
房地产评估参考案例全解
房地产评估案例 评估对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号工业用途房地产（土地为出让）。该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保，委托××评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估，评估基准日为2003年2月21日。该案例采用房地分估然后加总的方法对房地产价值进行评估。 一、基本情况 （一）估价对象概况 此次委托评估的是位于上海市××开发区内的工业用房地产。 1、估价对象的登记和权属状况 根据委托方提供的[沪房地×字(2002)第×××号]房地产权证及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下： 权利人：××有限公司 坐落：××路××号 土地权属性质：国有出让 土地用途：工业 地号：（略） 土地使用期限：1996-04-05至2046-04-04止 土地总面积：29,0322m 建筑面积：6,7912m 房屋类型：工厂
建筑结构：钢混 未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象，目前处于正常使用状态。 2、估价对象四至情况 估价对象位于上海市××开发区××路××号，土地等级属上海市基准地价十级地段。距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里。估价对象四至:东为待租土地，西为××路，北为××路，南为×××有限公司。 3、估价对象土地利用状况 估价对象土地上已建设总建筑面积为6,791平方米的厂房，估价对象属大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。 （二）影响因素说明 1、个别因素分析 （1）建筑物状况 根据实地勘察，估价对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号内房地产，建筑物状况如下：
房地产估价师《案例分析》模拟题及答案
房地产估价师《案例分析》模拟题及答案 某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。 1.应根据何种用途对该两幢房屋进行估价?( ) A.根据房屋所有权证上记载的用途进行估价 B.根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估 价 C.根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的 用途进行估价 D.根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价 2.将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过 下列途径( )。 A.自行改变 B.经上级主管部门批准改变
C.经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续 D.经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续 3.该工厂若为扩大经营而筹集资金将该两幢房屋抵押，则为抵押目的评估的价值应为( )。 A.该两幢房屋的抵押评估价格之和 B.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和扣除划拨土地改为出让土地时应补交的土地使用权出让金 C.该两幢房屋的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格 D.该两幢房屋及其土地的抵押评估价格之和乘以银行抵押率后的价格 4.该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则为保险目的评估的价值应为( )。 A.该两幢房屋的非正常市场价值 B.该两幢房屋的重新购建价格 D.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值
D.该两幢房屋的重新购建价格扣除折旧后的价值 加上土地的价值 标准答案：A,D,B,C 解析： 1.根据合法原则确定，不能依据房屋现实使用用途确定，最高最佳使用原则也要在合法原则条件下适用。 2.先办理规划变更手续，再依据规划手续去办理房产变更手续，因此最佳答案选D。 3.划拔方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵 押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额。 4.保险估价只计算房屋价值，不计算土地价值。
房地产估价案例
房地产估价报告 项目名称：沈阳市机械工业供销总公司房地产价值评估受托估价方：房地产评估事务所有限公司估价人员： 委托估价方：中国长城资产管理公司沈阳办事处估价作业日期： 估价报告编号：
1、致委托方函 2、估价师声明 3、估价的假设和限制条件 4、估价结果报告 5、估价技术报告（仅供估价机构存档和有关管理部门查阅） 6、附件
致委托估价方函 沈阳市机械工业供销总公司： 受贵单位的委托，我评估事务所所派评估人员对贵单位所委估的位于沈阳市和平区 文化路45号机械大厦6-13 层，地下1、2层的沈阳市机械设备成套总公司的房地产价值进行评估，评估目的为现值评估。现将评估结果函告如下： 评估人员根据评估目的，按照估价程序，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密的计算，并考虑各种影响房地产价格的因素，确定估价对象房地产在估价基准日2006年5月25日的总价值为人民币：17，147，604元 人民币大写：壹仟柒佰壹拾肆万柒仟陆佰零肆元整 详见附表。 房地产评估事务所有限公司 二OO六年五月二十五日
附表
估价师声明 我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的； 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告 中已说明的假设和限制条件的限制； 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，与有关当事人没有个人利害关系； 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价 报告； 5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘，并对勘察的客观性、真实性、公正性承担 责任，但我们对估价对象的现场勘察仅限于其外观和使用状况，对被遮盖、未暴露及难以接触到的部分，依据委托方提供的资料进行评估。除非另有协议，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任； 6、没有人对本估价报告提供了重要的专业帮助，委托方有关人员协助我们进入现场勘察； 7、本估价报告依据了委托方提供的相关资料，委托方对资料的真实性负责。因资料失实造成估价结 果有误的，估价机构和估价人员不承担相应的责任； 8、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构和估价 人员同意，估价报告不得向委托方及报告审查部门以外的单位及个人提供，凡因委托人使用估价报告不当而引起的后果，估价机构和估价人员不承担相应的责任； 9 、本估价报告的全部或其部分内容不得发表于任何公开媒体上，报告解释权为本评估机构所有。
《房地产估价案例与分析》真题及答案 (2)
2010《房地产估价案例与分析》 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）2010年5月，甲公司将其拥有的一幢登记用途为办公用的临街房屋出租给乙公司，租赁期限为20年。租赁合同约定，租赁期满后所有装修与房屋一同由甲公司无偿收回。乙公司承租后，将该房屋装修改造成酒楼，并加盖了厨房，现该区域被列入拆迁范围，某房地产估价机构接受委托对该房屋进行拆迁估价。 请问： 1．拆迁估价中如何考虑甲、乙双方签订的租赁合同？ 2．拆迁估价中如何确定该房屋的用途、面积？ 3．拆迁估价中如何考虑乙公司的装修补偿？ （二）近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务，请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？ （三）某工厂坐落于城市中心区域，有厂房数幢，土地使用权性质为划拨的国有建设用地使用权，用途为工业用地。最新城市规划将该地块调整为商业用地，政府现对该地块进行收购储备，委托某房地产估价机构进行有关估价。 请问： 1．评估该宗房地产收购价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？ 2．政府收购该宗房地产后，将其变为出让熟地还需投入哪些费用？ 3．评估该宗熟地出让价格时，如何界定土地用途？适宜选用哪些估价方法？ 二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有1个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在答题纸各小题相应的括号内） （一）甲公司于2008年以出让方式取得一宗商业用地使用权，开发建设商业楼。商业楼分为A座、B座，规划总建筑面积分别为66000㎡、69000㎡.总层数为地上4层，地下1层，2010年6月该商业楼通过竣工验收并备案。其中A座总建筑面积为65000㎡，地下1层出租给乙公司经营超市，租赁期限为15年，租金为2.10元/（㎡·D）；地上一～四层出租给丙公司经营商场，租赁期限为10年，租金为2.50元/（㎡·D）；B座总建筑面积为67500㎡，办理了销售许可证，其中8000㎡已售出，该项目工程款总金额为40500万元，施工方按合同约定支付了工程款5％的质量保证金，截至目前已付工程款93％。现因融资需要，甲公司拟以该商业楼申请抵押贷款。 1．A座、B座合计抵押建筑面积为（）㎡。 A．124500 B．127000 C．132500 D．135000 2.据调查，该商业楼A座地下一层的客观租金水平为2.0形（㎡·D），地上一～四层的客观租金水平为 3.0元/（㎡·D），则用收益法测算该商业楼A座抵押价值时，关于租金取值的说法，正确的是（）。 A．租约期内和租约期外都取客观租金
房地产估价师案例分析真题
2014年考试真题 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）甲房地产估价机构（以下称甲机构）接受人民法院委托，对建于2010年的某项目一期的一幢毛坯双拼别墅进行司法鉴定估价。价值时点为2014年8月25日，评估单价为25000元/㎡。当事人以正在销售的该项目三期毛坯别墅定价30000－35000元/㎡为由，对估价结果提出异议，人民法院为此发来质询函。甲机构调查了解到该项目三期为临湖独栋别墅，2014年7月底竣工并开始销售，销售活动中优惠力度较大。经复核，甲机构维持原估价结果，并对异议进行了书面回复。请问： 1.甲机构书面回复的致函对象是谁？ 2.导致估价对象与该项目三期别墅价格差异的主要原因有哪些？ （二）某房地产估价机构接受委托评估一停建住宅项目的转让价值，价值时点为2014年6月15日。该项目土地是2008年6月以出让方式取得，2010年6月项目结构封顶后因故停工。根据委托人提供的资料，项目实际已支出成本为2800元/㎡，包括土地取得成本、开发成本（注：应为建设成本，下同）、管理费用以及2008年6月至价值时点的投资利息。注册房地产估价师经调查核实，认为委托人列支的截至项目停工的各项实际成本费用符合当时的市场情况，在采用成本法估价时，确定该房地产重置成本为2800元/㎡。请问： 1.上述确定该房地产重置成本的过程有哪些错误？ 2.在正确确定重置成本后，还应考虑哪些因素才能测算出成本价值？ （三）某房地产估价机构在开展估价人员业务培训时，设定同一价值时点，对某工厂整体房地产分别进行抵押估价和征收评估。合理的估价结果为抵押价值3000万元，被征收房屋补偿价值4000万元。估价对象全厂区拥有国有土地使用证，地上建有10幢房屋。第1～6幢办理了房屋所有权证，其中第1～2幢长期出租，第3～6幢自用；第7～10幢自用但未办理权属登记，估价对象不存在任何法定优先受偿款。请问： 1.该项目抵押估价和征收评估的估价对象房屋范围分别包括哪些？ 2.造成该项目抵押价值和征收补偿价值差异的主要原因有哪些？ 1、【参考答案】 1.甲机构复函的致函对象是人民法院。因为甲机构是受人民法院委托作的评估。 2.主要原因有：①项目三期是临湖别墅，景观视野比估价对象好，价格自然会高些。②项目三期是独栋别墅，从市场定位、使用便利舒适性等方面要比估价对象（双拼别墅）要高些、好些，价格自然也会高些。③项目三期定价虽高过估价对象，但优惠力度较大，评估定价的依据是实际成交价格而不是销售定价。④项目三期是2014年7月底竣工的，成新率高于估价对象，不论是用成本法还是比较法估价，这一点都是一个减价因素。 ⑤项目三期建筑设计、开发成本可能与估价对象不同，在用成本法计算时，这一点可能是其价格较高的原因之一。 2、【参考答案】 1.错误有：①不能按照各项成本费用在过去发生时的实际或正常水平来估算，而应 该按照在价值时点的各项费用的客观正常水平来估算。②“开发成本”包含土地取得成本、管理费用、建设成本、销售费用、销售税费和投资利息共六项，不能将开发成本与土地取得成本、管理费等并列。③该房地产重置成本构成除上述开发成本外，还应有开发利润一项。④投资利息的计息期起点为应计息项目费用发生时点，终点是建设期的终点。 2.在确定重置成本后，还应考虑建筑物折旧因素，扣减后得出估价对象成本价值。 3、【参考答案】 1.抵押估价的估价对象房屋为第1～6幢办理了房屋所有权证的房屋，征收评估的估价对象房屋为第1～10幢房屋。因为抵押目的估价对象要办理他项权登记，没有办理房屋所有权证不能登记。 2.在估价对象不存在法定优先受偿款前提下，抵押价值低于征收补偿价值主要原因有：①抵押价值要遵循谨慎原则，比正常市场价值低，征收补偿价值是市场价值，并且不考虑估价对象是否设定了他项权、是否有租赁权，或者被查封等因素。②征收补偿价值包含的建筑物数量多于抵押价值的。
房地产估价案例分析报告
房地产估价案例分析 -----------------------作者：
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我的案例笔记（03年）二００三年全国房地产估价师执业资格考试笔记《房地产估价案例与分析》 目录 第一部分房地产估价原则 (1) 第二部分估价程序 (2) 第三部分房地产估价技术路线 (3) 第四部分估价方法 (3) 一、市场比较法 (3) 二、收益法 (5) 三、成本法 (7) 四、假设开发法 (9) 五、基准地价修正法 (11) 第五部分不同估价目的下的估价……………………………………… 11 一、土地使用权出让价格评估 (11) 二、房地产转让价格评估 (12)
三、房地产租赁价格评估 (12) 四、房地产抵押价值评估 (13) 五、房地产保险估价 (14) 六、房地产课税估价 (14) 七、征地和房屋拆迁补偿估价 (15) 八、房地产的分割、合并估价 (15) 九、房地产纠纷估价 (16) 十、房地产拍卖底价评估 (17) 十一、企业各种经济活动中涉及的房地产估价 (17) 十二、损害赔偿估价 (18) 第六部分各种类型的房地产估价……………………………………… 18 一、居住房地产估价 (18) 二、商业（含餐饮）房地产估价 (18) 三、商务办公（写字楼）房地产估价 (18) 四、旅馆（含娱乐）房地产估价 (19) 五、工业房地产估价 (19) 六、特殊用途房地产估价 (19) 第七部分估价报告格式………………………………………………… 19 估价报告常见错误…………………………………………………… 21
房地产估价师考试案例分析大总结
案例分析大总结（两套总结版本） 总结1： 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目。 2、对估价对象描述不清 （1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 （2）对估价对象的性质没有描述清楚 （3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊） 4、逻辑不严谨 （1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由） 5、写作有错误 （1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。 （2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。 （3）表达形式不科学 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 案例与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误
1、收益法 （1）收益期限确定错误。 （2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。 （3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。 （4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；没有考虑公共流通比；求取的方法错误；收益计算中有关面积套错了。 （5）正常费用的测算错误 A费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。第一，将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。第二，对于租赁房地产采用收益法评估时，正常费用中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地使用税。第三，自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润。第四，把所得税也作为总费用的一个组成部分。 B、费用的计算中计费基础错误。 C、费用的计算方法错误。 D、参数确定错误。 E、总费用中包含了折旧费。 F、对于带租约的房地产转让的评估。租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。 （6）资本化率确定错误 A、资本化率选定错误 B、用途不同的部分采用了相同的资本化率 C、安全利率选择错误 D、把物价上涨率和经济增长率作为资本化率。 案例与分析指错题中的常见错误4 2、市场比较法 （1）修正系数的确定没有充足的理由 （2）比较实例的数量不够，即没有达到三个以上（含三个）的可比实例。（3）修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。 （4）单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各项修正对可
房地产估价师《案例与分析》真题及答案
问答题 (一) 某房地产开发公司拟将其开发建设中的综合楼一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问： 1.【题干】假设开发法的估价前提有哪几种?本次估价应选择哪种估价前提? 【答案】假设开发法的估价前提有3种：(1)估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”;(2)估价对象要被其业主资源转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”;(3)估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。 本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。 2.【题干】在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别? 【答案】在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括： (1)预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。 (2)后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，指考虑后续开发的必要支出;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分的“前期费用”。
(3)测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大自愿转让前提下的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。 (二) 甲公司拟议其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。后甲乙两公司合资事项因故延期，于2016年9月20日重新启动。由于原估价报告使用期限已过，鉴于在此期间房地产市场并无明显变化，甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限，保留原估价结果后出具新的评估报告。请问： 1.【题干】房地产估价结构可否满足甲公司的上述要求?请简述理由。 【答案】房地产估价报告不能满足甲公司的上述要求。原估价报告使用期限已过，不能直接使用原估价报告，超过使用期限的，需要重新进行估价、并出具新的估价报告。 2.【题干】针对本案情况，在前次估价的基础上，房地产估价机构重新出具估价报告应补充哪些外部作业工作?对原估价报告中两种估价方法的测算内容必须做出哪些具体调整? 【答案】房地产估价机构重新出具估价报告应补充的外部作业工作包括：
房地产估价师历年真题案例分析与答案
房地产估价师历年真题-案例分析题及答案1 一、问答题：（每题10分，共30分） (一)具体说明公开市场价值标准在成本法、收益法和假设开发法计算参数的选择中分别是怎样体现的。 (二)某公司一幢办公综合楼于1993年10月建成，为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1、2层为自营商铺，3层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公楼综合楼整体抵押贷款，需委托评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。 (三)某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。土地面积7672㎡；自用生产车间建筑面积3300㎡；办公楼建筑面积1050㎡；临街商业用房建筑面积580㎡，已出租。商业用房和办公用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，自用房屋的用地为国有划拨。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发收益。请问：房地产估价机构应搜集哪些资料? 二、单项选择题(每题1分，每题的备选答案中只有一个最符合题意)： (一)若您已通过全国房地产估价师执业资格考试并注册，在某房地产估价机构执业，现该房地产估计机构接收委托对某住宅小区进行评估，并出具房地产估价报告。 1．要完成一份合格的房地产估价报告，需要选用适当的估价方法。下列关于房地产估计方法选用的表述中，不正确的有( )。A．同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行评估 B．选用多种估价方法的评估结果可以采用加权平均法进行综合 C．若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用；若必须取舍，应当在估价报告中说明并陈述理由 D．估价方法的选用必须征得委托人的同意 2．估价技术路线的确定，就是确定估价对象房地产价格形成的过程，反映其( )，进而确定需要采用的估价方法。 A．估价原则 B．价格内涵C．产权 D．用途 (二)王先生有一幢私房，因资金紧缺欲以该房地产向银行申请抵押贷款。为此，王先生找到与其相熟的房地产估价师李某，欲请其评估。 3．在接洽过程中，李某可以承诺( )。 A．现场勘察后马上口头告知评估价格，之后再按约定期限提交正式估价报告 B．评估收费给予优惠，低于其他估价机构的收费水平 C．在王某与李某所在的房地产估价机构签订估价委托合同后，经机构同意和指派，由自己亲自估价 D．由自己亲自承接该估价业务，以个人名义出具估价报告 4. 对该房地产评估的抵押价值应是该房地产( )。 A．在抵押期终了时的价值 B．设定抵押权时的价值C．现时的市场价值 D．为了拍卖、变现时的价值 (三)某房地产的法定用途为工业用途，现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价。 5．若估价目的为拆迁补偿，该房地产应按( )评估。 A．商业用途 B．工业用途C．估价师确定的用途D．商业与工业混和用途 6．若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的说明，但尚未办理相关手续， 进行抵押贷款委托评估时应按( )评估。 A. 商业用途 B．工业用途C．估价师确定的用途 D．委托方确定的用途 7．若委托方提供了城市规划行政主管部门同意该房地产改变为商业用途的文件，尚未办理用地变更手续，评估时应假设估价对象用途为( ) A．工业用途B．商业用途C．工业用途，且不考虑补地价因素的影响D．商业用途，并考虑补地价因素的影响 8．某估价事务所于1998年6月10日至16日评估了一宗房地产于1998年6月12日的价值，后对其估价结果产生了异议。现在要求你重新估价以证明该估价事务所的估价结果是否客观合理，此时你认为估价时点应为( )。 A．现在 B．委托人指定的日期
房地产估价常见错误案例分析
房地产估价常见错误案例分析 房地产估价常见错误案例分析作者：佚名 时间：2008-11-25 浏览量： 一、估价报告本身的不完善 、缺少规范中"估价报告的规范格式"所要求的必备项目。 2、对估价对象描述不清 没有说明估价对象的产权,即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 对估价对象的性质没有描述清楚 对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当 4、逻辑不严谨
前后不一致 5、写作有错误 评估结果中没有说明币种,没有进行大写。 对外币表达的结果,没有写明折算成人民币的汇率。 表达形式不科学 二、估价方法选用上的错误 、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价,未选用收益法作为其中的一种估价方法。
4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的,没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 三、应用估价方法时的错误 、收益法 收益期限确定错误。 没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。 对于客观收益没有考虑到未来的变化。 收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率;没有考虑公共流通比;求取的方法错误;收益计算中有关面积套错了。
正常费用的测算错误 A、费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。第一,将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。第二,对于租赁房地产采用收益法评估时,正常费用中税金的计算只计算了房产税,而没有计算营业税及其附加和土地使用税。第三,自己经营的房地产,在正常费用的计算中遗漏了经营利润。第四,把所得税也作为总费用的一个组成部分。 B、费用的计算中计费基础错误。 c、费用的计算方法错误。 D、参数确定错误。 E、总费用中包含了折旧费。 F、对于带租约的房地产转让的评估。租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。 资本化率确定错误
房地产估价师《案例与分析》练习题
房地产估价师《案例与分析》练习题 导语：房地产估价和土地估价师的资格认证可以通过技术体系互融进行合并。下面和小编一起来看看房地产估价师《案例与分析》练习题。希望对大家有所帮助。 房地产估价师《案例与分析》练习题一： 案例：某商业楼建筑面积为5000㎡，于2000年9月1日开工，2002年3月1日建成投入使用;该楼为钢筋混凝土结构，耐用年限为60年。业主于2003年3月1日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2004年3月1日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。 (问题1) 采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应( ) A.按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算 B.按建筑物耐用年限计算 C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算 D.按建筑物已使用年限计算 (问题2) 采用收益法估价时，下述观点不正确的是( ) A.收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算 B.估价时点应设定为2004年3月1日 C.净收益中应扣除建筑物折旧额 D.应要求委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料 (问题3) 估价机构评估出该商业楼在2004年3月1日的公开市场价值为4000万元。近年来此类房地产的价格年均上涨5%趋势仍将继续。另根据拍卖行统计数据，此类房地产快速变现的变现率一般为其正常市场价格的70%。估价机构向委托人提交的估价结果应该是( )万元。 A.2800 B.2940 C.4000 D.4200 (问题4) 假设在2005年9月1日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼现时的抵押价值，若估价结果显示该商业楼的公开市场价值比2004年3月1目的公开市场价值增加了500万元。下列表述中正确的是( ) A.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押，500万元增值不能再次设立抵押权 B.原抵押权人认为该商业楼已全部抵押给原抵押权人，500万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保 C.业主认为该500万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权 D.该500万元可再次抵押 (答案1) A、(答案2) C、(答案3) C、(答案4) D 房地产估价师《案例与分析》练习题二： 案例：某市旧城改造需对某沿街房屋进行拆迁，拆迁人依法取得了房屋拆迁许可证，房地产管理部门公示了有资质的拆迁估价机构名单。某被拆迁人见到公示名单后，前往其中一家估价机构咨询，假如你作为该估价机构的一名房地产估价师，在接待该被拆迁人过程中了解到其房屋原为私有住房并于5年前被改造为自营副食店。 问题： 1.你所在的估价机构通过什么途径获取委托后才能出具房屋拆迁估价报告?