我国房地产信托投资基金运营模式的研究

关于印发《新兴产业创投计划参股创业投资基金管理暂行办法》的通知

【法规标题】关于印发《新兴产业创投计划参股创业投资基金管理暂行办法》的通知【颁布单位】财政部国家发展和改革委员会 【发文字号】财建[2011]668号 【颁布时间】2011-8-17 【失效时间】 【全文】 关于印发《新兴产业创投计划参股创业投资基金管理暂行办法》的通知 关于印发《新兴产业创投计划参股创业投资基金管理暂行办法》的通知 财建[2011]668号 各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、发展改革委： 为加快新兴产业创投计划实施，加强资金管理，根据《中华人民共和国促进科技成果转化法》、《国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》（国发[2010]32号）、《国务

院办公厅转发发展改革委等部门关于促进自主创新成果产业化若干政策的通知》（国办发[2008]128号）精神，财政部、国家发展改革委制定了《新兴产业创投计划参股创业投资基金管理暂行办法》，现予印发，请遵照执行。 财政部国家发展改革委 二〇一一年八月十七日

附件1 新兴产业创投计划参股创业投资基金管理暂行办法 第一章总则 第一条为加快新兴产业创投计划实施，加强资金管理，根据《中华人民共和国促进科技成果转化法》、《国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》（国发[2010]32号）、《国务院办公厅转发发展改革委等部门关于促进自主创新成果产业化若干政策的通知》（国办发[2008]128号）精神，制定本办法。 第二条本办法所称新兴产业创投计划是指中央财政资金通过直接投资创业企业、参股创业投资基金等方式，培育和促进新兴产业发展的活动。 本办法所称参股创业投资基金是指中央财政从产业技术研究与开发资金等专项资金中安排资金与地方政府资金、社会资本共同发起设立的创业投资基金或通过增资方式参与的现有创业投资基金（以下简称参股基金）。 第三条参股基金管理遵循“政府引导、规范管理、市场运作、鼓励创新”原则，其发起设立或增资、投资管理、业绩奖励等按照市场化方式独立运作，自主经营，自负盈亏。

房地产信托融资典型模式和案例

房地产信托融资得典型模式及案例 一、贷款模式 (一)基本操作模式 1：贷款性信托得操作模式简图图关于房地产信托得债权融资模式，最为基础得就是信托贷款。同时，被视为最简单得信托贷款，通常也就是最行之有效得融资方式，操作模式参见图1。但就是，相对于银行贷款而言，无论就是从规模、资金成本，还就是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。就对房地产企业得限制而言，两者得限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于30%1，必须取得“四证”。对于信托公司而言，限制还不仅于此，根据《中国银监会办公 厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题得通知》（简称“265号文”）得规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房 预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款得房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发得二级房地产开发资质2。

其基本融资方式参见图2、 注： 1、保障性住房与普通商品住房项目得最低资本金比例为20%，其她房地产项目得最低资本金比例为30%； 2、罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资实用攻略详解（上）”，《信托周刊》期。16第 (二) A公司注册资本4、24亿元，主营房地产项目得经营与开发。B集团就是A公司得全资母公司，持有A公司100%股权。C集团就是B集团得控股股东，A公司自成立以来已开发完成7个项目，总建筑面积达

50多万平方米，均已全部售罄。股权关系见图3。 100%控股控股 C 集团集团A公司 B 得股权关系图、B、C图3：A目前A公司重点开发Y项目，该项目地处H市大学城中心区域。《H市战略发展规划》中明确指出，该区域将作为今后H市发展规划中得重要组成部分。A公司具备房地产二级开发资质，Y项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。 该项目占地313、86亩，总建筑面积398,085平方米，分甲、乙、丙三区开发：甲区以连排别墅为主；乙区包括7幢4层得花园洋房、4幢33层得高层住宅与1幢5层商业综合楼；病区包括7装18-27层得高层住宅与1个幼儿园。 2)政策情况 市经济社会得快速发展与国家宏观政策背景得转H随着近年来．变，以及若干重大项目得建设，为了更好地指导城市建设与发展，2011年2月，H市政府委托某城市规划设计研究院着手编制《H市空间发展战略规划》。 该规划文件表明，项目所在区域将作为H市规划得重点区域，建设以商务办公、总部经济、会议展览等功能为主导得公建中心，打造城市综合体，成为H市发展新亮点。在此同时全面推进该区域中心区外围建设，引导空间拓展与功能布局优化，使中心区优化整合与新城开发建设联动并进。

(推荐)产业投资基金设立流程

产业投资基金设立流程 一、如何设立产业基金 设立基金管理公司，应当具备下列条件，并经中国证监会的批准： 1、有符合《中华人民共和国证券投资基金法》和《中华人民共和国公司法》规定的章程； 2、注册资本不低于一亿元人民币，且必须为实缴货币资本； 3、主要股东具有从事证券经营、证券投资咨询、信托资产管理或者其他金融资产管理的较好的经营业绩和良好的社会信誉，最近三年没有违法记录，注册资本不低于三亿元人民币； 4、取得基金从业资格的人员达到法定人数； 4、有符合要求的营业场所、安全防范设施和与基金管理业务有关的其他设施； 5、有完善的内部稽核监控制度和风险控制制度； 6、法律、行政法规规定的和经国务院批准的国务院证券监督管理机构规定的其他条件。 此外，作为基金公司的主要股东也有规定：基金管理公司的主要股东是指出资额占基金管理公司注册资本的比例（以下简称出资比例）最高，且不低于25%的股东。 二、产业投资基金设立程序 第一步： 1、开始准备注册XX股权私募基金（以下简称为基金）。 首先，准备发起基金的人（自然人或者法人）选择独立或者联合朋友共同成为基金的发起人。 然后，发起人在一起选定几个理想的名称作为该基金未来注册成立后的名称，然后选定谁来担任该基金的执行事务合伙人、该基金的投资方向以及该基金首期募集的资金数量（发起人需要准备募集资金总额1%的自有资金），最后确认该基金成立后的工作地点。 2、上述资料准备完成后，发起人开始成立私募基金的招募筹备组或筹备委员会，落实成员及分工。

3、确定基金募集的对象和投资者群体，即基金将要引入的投资者（有限合伙人）范围。 4、制作相关的文件，包括但不限于：初次联系的邮件、传真内容，或电话联系的内容；基金的管理团队介绍和基金的投资方向；拟定基金名称并制作募集说明书；准备合伙协议。 5、与基金投资群体的的联系和接触，探寻投资者的投资意愿，并对感兴趣者，传送基金募集说明书。 6、开募集说明会，确认参会者的初步认股意向，并加以统计。 7、与有意向的投资者进一步沟通，签署认缴出资确认书，并判断是否达到设立标准（认缴资金额达到预定募集数量的70%以上）。 8、如果达到设立标准，基金招募筹备组或筹备委员会开始向指定地区的工商局进行注册预核名。在预核名时按照有限合伙企业归档，最终该基金在工商营业执照上表述为：XX投资管理中心或XX投资公司（有限合伙）。 9、预核名的同时，如果基金合伙人愿意，可以开始策划与当地政府主管金融的部门进行接触，从而争取当地政府对该基金的设立给予支持（无偿给予基金总额的10%-20%的配套资金）。第二步： 1、预核名通过后，举行第一次基金股东会，确认基金设立和发展的各种必要法律文件。发起设立基金的投资决策委员会。确定基金的投资决策委员章程、人员并确认外聘基金管理公司。 2、基金执行事务合伙人和外聘基金管理公司共同准备该基金在工商注册的所有必要资料（包括：认缴出资确认书、合伙协议、企业设立登记书、委托函、办公地点证明、身份证或 企业营业执照复印件、执行事务合伙人照片等）； 3、资料准备完成后，由执行事务合伙人和外聘基金管理公司负责向工商部门提交所有注册资料并完成注册； 4、基金投资决策委员会负责人、执行事务合伙人和外聘基金管理公司负责人与政府主管部门进行实质性接触，向政府提交基金的设立计划和希望政府给予的支持计划。该基金如果能够得到政府的支持，可以让该基金未来在很多业务上得到实质性的帮助。

我国创业投资基金的运营模式选择

我国创业投资基金的运营模式选择 我国创业投资业的发展，已经有十几年历史了，但在创业投资的法律、政策条件、政府支持的意识和行为模式以及创业投资机构本身的投融资实践等方面，还仅仅处在起步阶段。 随着国家对自主创新支持力度的加大，创业投资作为一种“支持创业的投资体制”，成为培育企业自主创新能力的重要途径。目前国内一些省市已着手研究如何通过设立创业投资引导基金，来加大对高新技术产业的投资。探索建立北京市创业投资引导基金已列入2006年市政府的折子工程。结合北京实际和现有的创投资源，北京在创投引导基金模式选择上不仅要简单易行，还要为创投业的未来发展做好机制准备。 一、国内创投的沉浮与北京的实践 创投公司可以说是伴随我国市场化的进程而曲折发展的。20世纪80年代成立的中创投资公司，由于创投业务较少，在市场上挣扎几年后很快转向房地产产业。由于邓小平南巡讲话提出了大力发展科技风险投资，支持科技性产业发展的号召，1994年后又陆续成立了20多家风险产业机构。由于缺少政策支持，大部分创业投资企业偏离了创业投资方向，大量资金被投向低风险领域。1996年后，上海、北京相继成立了政府背景的创投公司，这些机构对大众化的风险投资起到了很大的引导作用。

与此同时，证券市场的发展几乎主导了国内创投的浮沉。2000年前后，受互联网风潮、纳斯达克和国内的“创业板即将推出”的传闻的影响，国内创投达到了高潮。2000-2001年，仅深圳设立的创投机构就超过了100家。2004年5月深圳中小板推出时，创投又掀起了一个高潮。在中小板上市的6家公司中，创投机构4家。此后IPO暂停，创投归于平静。今年IPO开始发行，国内创投又开始活跃。 北京创投业起步较早，2004年末，共有创业投资机构87家，其中本地创业投资机构55家，外资创业投资机构20家，外地创业投资机构驻京办事处11家，中外合资创业投资机构1家，可投资资本共52.27亿美元。今年一季度，北京、上海、深圳、广东及其他省市创业投资所占的比重分别为59%，14%，10%，7%，10%。不过从创业投资的总投资额来看，国内创投投资总额80%以上是国外创投机构的投资。自1998年市政府出资1.2亿元引导非政府资金6.9亿元，成立两家创业投资公司以来，这两家公司的资本规模一直维持不变，并且相当一部分投资偏离了创业投资性质，整体经济效益也不高。 二、北京市建立创业投资引导基金时机成熟，条件具备 （一）设立创业投资引导基金的时机和政策已经成熟 党的十六届五中全会通过的中共中央关于制定“十一五”规划的建议和胡锦涛总书记在全国科学技术大会的讲话明确提出把增强自主创新能力作为调整产业结构、转变增长方式的中心环节。要培育一

天津房地产信托融资分析报告

房地产信托融资分析 ——以为例 柳钦 （社会科学院城市经济研究所，，300191） [容提要]：本文分析了房地产信托优势、运营模式及其和风险控制，阐述了市房地产信托融资的现实情况、面临的宏观环境及未来发展趋势，并就发展和完善市房地产信托融资提出了若干有价值的建议。 [关键词]：房地产；信托；房地产信托；信托融资 自2001年我国信托投资“一法两规”(《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托管理暂行办法》)的相继出台以来，信托公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。以2002年7月28日“新国际大厦资金信托计划”─—中国第一支房地产信托产品为标志，中国信托业再次走入房地产融资领域，并以新的面貌和模式推动着房地产的发展。2003年底，中国第一支商业房地产投资信托计划“法国欧尚第一店资金信托计划”在推出，代表着中国房地产信托基金（REITs）的雏形。当前，中国房地产业发展面临严峻的金融形势，随着央行121号文件和国务院18号文件”出台，房地产与银行的蜜月期已过，当银行提高贷款利率时，信托公司的竞争优势开始充分显现。 一、房地产信托及其运营模式和风险控制 （一）房地产信托的涵及房地产信托融资的优势。1、房地产信托的含义。在当前宏观调控的大背景下，除了靠商业银行“输血”之外，房地产企业要选择一种灵活、变通、相融的模式，信托可谓是目前的上上策。信托业务是和银行业、证券业、保险业一起构成现代金融四大支柱。从资金信托的角度出发，房地产信托是指受托人(信托投资公司)遵循信托的基本原则，将委托人委托的资金以贷款或入股的方式投向房地产业以获取收益，并将收益支付给受益人的行为；从财产信托的角度出发，房地产信托则指房地产物

政府主导的产业投资基金研究

政府主导的产业投资基金研究 产业投资基金是一种主要针对特定的产业、区域等事先约定的投资领域,对未上市公司进行股权投资并提供运营管理建议的一种集合投资制度,可以归属于广义上的私募基金。自2006年渤海产业投资基金设立以来,经过多年的发展,尤其是近几年来的高速增长,我国目前已经存在数量众多的产业投资基金,其中由政府主导的产业投资基金也已不少。当前,我国经济发展进入新常态,经济增速下滑,经济结构亟待优化升级,经济发展动力从要素驱动、投资驱动转向创新驱动,同时也面临着供给侧结构性改革的时代议题。处于转型期的中国,需要大力发展高新技术产业、新能源产业、新型生物医药产业等战略性新兴产业,需要优化升级制造业,需要淘汰整合落后产能,实现产业结构的调整和升级,从供给侧出发调结构,为经济持续发展创造新的增长动力。 对于我国当前所面临的经济新常态和供给侧结构性改革，以及产业结构优化和调整的改革需要来说,政府主导的产业投资基金可以作为一个具有良好适用性的工具发挥作用。而各地区的各级政府争相设立产业投资基金和政府引导基金,也从侧面印证了政府主导的产业投资基金的价值和适用性。基于上述情况,本文选取了政府主导的产业投资基金作为研究对象,通过研究国内产业投资基金的一般性特点、政府主导的产业投资基金的基本情况及其与政府引导基金的异同比较,同时参考国外经验,对我国政府主导的产业投资基金进行较为全面的研究,并结合当下我国产业投资基金的新动态、新情况进行总结和分析,对政府如何继续发展和利用产业投资基金助力整个产业结构调整升级、经济持续发展和支持供给侧结构性改革提出一些建议。本文共分五章,具体框架与主要内容如下：第一章为绪论。 介绍论文的研究背景、研究意义、国内外相关文献、主要研究内容和研究方法,以及本文的创新和不足之处。第二章为政府主导的产业投资基金的相关理论分析。首先介绍了产业投资基金的基本概念、特点和组织形式,然后是相关的部分经济学理论,接下来则介绍了什么是政府主导的产业投资基金,并通过与政府引导基金进行比较明确其特点和发展的必要性。第三章为我国政府主导的产业投资基金的实践情况与存在问题。 主要介绍了我国产业投资基金和政府主导的产业投资基金的发展历史和现

房地产信托融资相关问题研究

专题名称】体制改革 【专题号】MF1 【复印期号】2005年11期 【原文出处】《重庆金融》2005年06期第24～30页 【作者简介】朱泰，唐万勇，杨文颖，新华信托投资股份有限公司重庆400010 一、国内房地产融资的现状 （一）当前我国房地产开发企业的融资格局 1998年以来，随着住房体制市场化改革，国内居民潜在需求不断释放，房地产发展步入了高速发展时期。近六年来，房地产投资额年均增长率达到20.79％，房地产销售额也以每年超出27％的速度增长。2003年中国房地产投资超过1万亿元，占固定资产投资的18.3％（如表1）。 表1 房地产投资占全社会投资和GDP的比重单位：亿元 年份GDP 全社会投资房地产投资房地产投资房地产投资/全 /GDP（％）社会投资（％）1986 10201.4 3846 101 1.0 2.6 1991 21662.5 7517 336.2 1.6 4.6 1997 73142.7 28457.6 3178.4 4.3 11.2 1998 76967.2 29545.9 3614.2 4.7 12.2 1999 80579.4 30701.6 4103.2 5.1 13.4 2000 88228.1 32499.8 4984.1 5.6 15.3 2001 94346.4 37460.8 6245.5 6.6 16.7 2002 102397 43202 7790 7.6 18.0 2003 116694 55118 10106 8.6 18.3 注：根据国家统计局《中国统计年鉴》和《固定资产统计年鉴》各期整理。 从上表可以看出，自1997年以后房地产业开始飞速发展并迅速成长成为国民经济的支柱产业。 据测算，到2020年，中国城市化水平将提高到55％，城镇人口将达到7亿以上，按人均需住房20平方米计算，仅城镇新增人口每年就需增2亿平方米以上。房地产的行业整体发展趋势还将持续下去，房地产行业作为资金密集型行业，伴随着这一轮房地产市场的跨越式发展，对资金的需求渴求愈发强烈。 根据国家统计局公布的2000～2002年房地产开发资金来源的结构情况（见表2），目前我国国内主要的房地产融资渠道有：国家预算内资金、国内贷款、债券、利用外资（包括外商直接投资）、自筹资金（包括企、事业单位自有资金）、其他资金（包括定金及预付款）等。 表2 房地产开发投资资金来源单位：亿元 年份2000 2001 2002 三年合计所占比例 国家预算内资金 6.87 13.63 11.84 32.34 0.14％ 国内贷款 1385.08 1692.20 2149.09 5226.37 22.49％

产业投资基金的运作模式及管理流程(精)

产业投资基金的设立、运作及管理流程 产业投资基金(以下简称产业基金或基金,是指一种对未上市企业进行股权投资和提供经营管理服务的利益共享、风险共担的集合投资制度,即通过向多数投资者发行基金份额设立基金公司,由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金资产,委托基金托管人托管基金资产,从事创业投资、企业重组投资和基础设施投资等实业投资。 投资领域的不同,相应分为创业投资基金、企业重组投资基金、基础设施投资基金等类别。目前,产业投资基金尚处于试点阶段,市场准入条件较高,而且政府主导性强。 1.产业基金发起设立 1.1发起条件 1.基金拟投资方向符合国家产业政策; 2.发起人须具备3年以上产业投资或相关业务经验,在提出申请前3年内持续保护良好财 务状况,未受到过有关主管机关或者司法机构的重大处罚。 3.法人作为发起人,除产业基金管理公司和产业基金管理合伙公司外,每个发起人的实收 资本不少于2亿元;自然人作为发起人,每个发起人的个人净资产不少于100万元; 1.2申报核准要求 1.50亿元以下(含50亿元规模的产业基金只需在发改委备案。 2.50亿元以上规模的产业基金由发改委审批。

1.3申报人 产业基金的发起人和管理人作为申报人 1.4发起人 由两类机构构成:一是大型产业集团,二是金融企业,后者中目前只有信托公司和国家开发银行在法律上没有障碍。证券公司有股票投资和发起设立证券投资基金管理公司的经验,但是产业投资基金与证券投资基金差异很大,根据分业管理的原则,证券公司不宜作为产业投资基金管理公司的发起人。 1.5设立形式 产业投资基金可以三种方式设立:契约/信托型、公司型、有限合伙型。三种形式在法律基础和设立程序方面都已经没有障碍。 2.产业基金的募集 2.1 募集方式和规模 私募方式募集,且投资者数目不得多于200人。 产业基金拟募集规模不低于1亿元。 2.2 交易方式 封闭式基金 2.3 存续期限 产业基金存续期限不得短于10年,不得长于15年 3.产业基金的治理结构 3.1 产业基金的内部治理结构

房地产融资几种常见方式

房地产融资几种常见方式信托、私募基金、短拆、过桥、土地抵 押、在建工程抵押 一、房地产融资之土地抵押贷款Q&A Q:什么是土地抵押贷款？ A：指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。土地抵押是不动产抵押的最基本形式，一般通过土地契约进行。抵押权本质是一种从属于债权的担保物权，即债权人在他人之物上得到偿还债务保证的一种担保物权。 Q：什么叫做土地抵押？ A：亦即债务人或第三人以物权作为履行债务的保证。其实质在于为债权关系提供中介形式和物质保证，维护财产的合法性和有效性。 Q：办理土地抵押长期贷款流程？ A： 1.首先根据需要申请的贷款额度及贷款机构许诺的抵押率(放款额/抵押物评估值)倒推出抵押物应达到的评估总价值. 2.咨询不动产评估机构对于目标抵押物进行评估所能达到的最大评估单价,然后再根据第一步算出的抵押物应达到的评估总价值除以最大评估单价计算出所需的抵押物的面积数. 3.根据以上第二步算出的抵押物的面积数,先在CAD规划图上自行画出符合银行抵押贷款条件的土地区域. 4.带着第三步自行画出的抵押土地区域图再到国土局地籍科进行土地测绘,出抵押测绘图. 5.根据抵测绘图到不动产评估机构进行评估出具评估报告 6.与贷款机构信贷人员一起带着评估报告及公司的关证件(营业执照等)到国土局地籍科办理抵押登记,填制最高额抵押贷款合同.同时向贷款机构提供贷款申请书及公司同意就目标地块进行抵押贷款的股东会(或董事会决议)等资料. 7.填好最高额抵押贷款合同按贷款机投要求提供所需的相关资料后,等待放贷即可.至此整个抵押贷款程序基本操作完毕. Q：办理土地抵押短期贷款操作流程？ A：1、项目方提供用于初审的下列前端资料(有效、清晰的彩色扫描文件)： A、贷款申请书，写明项目概况、贷款金额及期限，用款计划，还款来源，还款计划； B、项目方营业执照副本、贷款卡、房地产开发企业资质证书； C、抵押物所有权证明（国有土地使用权证、房产证等）， D、评估机构出具的抵押物价值评估报告或预评估资料；

产业投资基金论文国际经验论文：国外产业投资基金发展研究及启示

产业投资基金论文国际经验论文：国外产业投资基金发展研 究及启示 摘要产业投资基金是将金融与产业发展相结合，将实体经济与虚拟经济向融合的现代金融投资方式，是推动产业结构调整优化的重要工具。在我国，产业投资基金兴起时间较晚，借鉴国外产业投资基金的发展经验，有助于快速建立适应我国经济发展阶段特点的产业投资基金发展体系。 关键词产业投资基金国际经验政策建议 一、国外产业投资基金的兴起 国外私募股权基金产生的根源在于随着金融创新和金融监管的深化，资本与产业相结合的方式不断发生变化。最初的私募股权基金产生于华尔街的犹太商人，其利用少量的自有资金和银行借款，投资价值被低估的企业，进入企业经营过程后，再利用自身强大的人脉和关系网络对企业发展进行改造和创新，待企业经营业绩大幅提高之后出售，从而获得丰厚的资本回报。由于私募股权基金的资金运行的私密性较高、受金融监管的程度较低，大量的金融资本与实体产业相结合必将带来高额的盈利，所以私募股权基金从产生之初就受到金融界和实业界的广泛关注。随着私募股权基金运作和存在形式的演变，目前已经形成公司型基金、信托性基金和有限合伙型基金三种主要组织模式。其中，有限合伙制实

现了权、责、利相匹配的原则，成为了当前国外私募股权基金最主要的形式。有限合伙制中有限合伙人出资较多，但不参与经营，普通合伙人出资较少，但参与日常管理和经营。双方通过有效的委托—代理模式，形成有效的出资和监管制度。 现阶段，私募股权基金已经成为欧美等发达国家金融和产业发展相结合的重要形式。从私募股权基金兴起的历史可以看出，早期的私募股权基金更加类似于风险投资基金，在相当长的一段时间内，私募股权基金与风险投资基金被当作是同义词。现在欧洲很多国家依然将私募股权基金与风险投资完全等同。美国（nvca）认为，创业投资基金投资范围限于中小公司的初创期和扩张期融资，私募股权基金则涵盖所有为企业提供长期股权资本的私募基金，所以私募股权基金应该包括创业投资基金。本文认可美国的划分方式，认为现代私募股权基金不仅包括企业初始阶段的风险投资，更加应该重视对企业扩张和企业并购的投资。在全球化的视角下，私募股权基金向企业扩张和企业并购环节的转移是推动本国经济持续健康发展的重要表现，有助于本国企业在全球化竞争中处于有利地位。 二、国外私募股权基金对产业发展的作用 第一，私募股权基金善于发现潜在的高价值企业，有助

中国房地产信托投资基金的发展现状和案例分析.doc

房地产信托投资基金的发展现状和 案例分析 一、房地产信托概况 房地产信托包含内容较广，由信托机构代办房地产的买卖、租赁、收租、保险等代管代营业务；房地产的登记、过户、纳税等事项；投资者参与对房地产开发经营的投资均可纳入信托范畴。房地产投资信托，是从事房地产买卖、开发、管理等经营活动的一种金融方式。具体而言，是由房地产投资信托基金公司公开发行收益凭证（如基金单位、基金股份等），将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的投资管理机构加以管理，获得收益由基金券持有人按出资比例分享，风险共担的一种融资模式。REITs 实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划。 二、房地产投资信托在我国的发展现状 1、REITs 在我国发展的背景及现状 据调查数据显示，近年来房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈快速上升的趋势，大约70％的房地产开发资金来自银行贷款的支持，成为与银行业高度依存的一个行业。国家展开了一系列的宏观调控，银行一系列的政策性信贷紧缩政策，使得房地产融资渠道单一的缺点显露出来。于是，构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融成为当前我国房地产发展一个亟待解决的问题。我国的房地产投资信托正是由于国家对房地产公司信贷资金加强了管理，在 ---------- word 文档可编辑------

政策高压下，房地产公司为了保证资金链条而与信托投资公司合作，从而推动了房地产投资信托的发展。 从组织形态来看，我国的房地产投资信托都是契约型的，即信托投资公司推出信托计划，然后由投资者与信托公司签订信托合同，每份合同都有最低的认购金额（根据规定最低为五万元）。 目前我国发行的房地产信托产品主要有两种形式：一种是贷款信 托。信托资金用于贷款，与商业银行贷款基本相同，如中煤信托发行的“太阳星城贷款项目集合资金信托”，募集到的资金将以贷款方式专项用于北京市太阳星城金星园的开发建设；二是权益信托。信托公司从房地产开发公司购买房地产的全部和部分产权，靠经营房地产来获得收入。如北京国投推出“法国欧尚天津第一店资金信托计划”，购买已与天津欧尚超市有限公司签订长期租约的天津峰汇广场1-3 层商铺（即法国欧尚天津第一店）的产权，通过租金收入的形式实现投资人长期稳定的回报。贷款信托是我国目前房地产信托投资的主要形式。 2、REITs 的中国化发展模式从组织形态来看，公司型具有基金经理和公司股东信息不对称、股东权益难以得到保护、双重税收负担（公司所得税和股东分红个人所得税）等缺点；而契约型因所有权与收益权的分离使得信托财产具有相对独立性，基金收益可得到法律保护，此外契约型只需纳税一次，可提高基金收益。美国作为成熟的REITs市场主要为公司型，考虑到我国初期REITs的发展应以稳定为主，减少风险发生的可能性，我国在初期宜采有契约型模式，虽然不利于基金的扩张，但它可以保证基金的相对稳定，不会因投资者的退出而使基金解散或削弱。

创业投资基金设立方案设计

创业投资基金设立方案 一、设立背景与目标 (2) 1.1背景 (2) 1.2目标 (3) 二、基金组建方案 (4) 2.1基本架构 (4) 2.2基金募集 (4) 2.3业务定位 (5) 2.3.1投资方向 (5) 2.3.2投资领域 (5) 2.3.3投资对象 (5) 2.3.4投资限制 (5) 2.4管理架构 (6) 2.5基金运营模式 (6) 2.5.1运营原则 (6) 2.5.2项目遴选 (7)

2.5.3投资决策 (8) 2.5.4资金托管 (8) 2.5.5风险管控 (9) 2.5.6投资退出 (9) 2.5.7基金管理费用 (10) 2.5.8收益分配 (10) 三、基金管理人 (11) 3.1基金管理人概况 (11) 3.2竞争优势 (11) 3.3管理业绩 (11) 3.4专业管理团队介绍 (11) 为响应国家建设创新型经济社会的战略决策，贯彻落实《国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》（国发[2010]32号）精神，带动湖南省战略性新兴产业的快速发展，湖南今朝习善私募基金管理有限公司将借鉴国内外创业投资基金的运营模式和经验，结合本地实际情况和自身管理经验，按照《新兴产业创投计划参股创业投资基金

管理暂行办法》（财建[2011]668号），设立今朝习善创业投资基金。 一、设立背景与目标 1.1背景 1、发展战略性新兴产业已成为我国抢占新一轮经济和科技发展制高点的重大战略性新兴产业是以重大技术突破和重大发展需求为基础，对经济社会全局和长远发展具有重大引领带动作用，知识技术密集、物质资源消耗少、成长潜力大、综合效益好的产业，是引导未来经济社会发展的重要力量。经过改革开放30多年的快速发展，我国高技术产业发展迅速，规模跻身世界前列，为战略性新兴产业加快发展奠定了较好的基础。同时，也面临着企业技术创新能力不强，掌握的关键核心技术少，有利于新技术新产品进入市场的政策法规体系不健全，支持创新创业的投融资和财税政策、体制机制不完善等突出问题。 为加快培育和发展我国战略性新兴产业，国务院明确提出要大力发展创业投资和股权投资基金，发挥政府新兴产业创业投资资金的引导作用，充分运用市场机制，带动社会资金投向战略性新兴产业中处于创业早中期阶段的创新型企业，鼓励民间资本投资战略性新兴产业。2、我国经济仍将平稳快速发展，伴随着经济结构转型，将涌现出大量创新型企业随着世界经济的缓慢复苏，中国经济的未来发展虽在增长率上会有波折，但增长趋势不会改变，调整经济结构、提高经济增长质量和效益是未来经济发展的核心命题。经济发展结构转型的关键就在于我国经济增长方式从要素驱动、外延增长转到创新驱动、内生

产业投资基金运作模式

产业投资基金运作模式 第一章产业投资基金 第一节产业投资基金得含义及特点 产业投资基金简称产业基金,就是符合中国经济发展客观需要得金融创新工具。产业基金得设立到目前为止尚无法可依,因此一直以来对产业基金得界定没有统一得标准。未获通过得《产业投资基金管理暂行办法》讨论稿中所定义得产业投资基金就是指“一种对未上市企业进行股权投资与提供经营管理服务得利益共享、风险共担得集合投资制度,即通过向多数投资者发行基金份额设立基金公司,由基金公司自任基金管理人或另行委托基金管理人管理基金资产,委托基金托管人托管基金资产,从事创业投资、企业重组投资与基础设施投资等实业投资”。 从以上定义中可以瞧出,产业投资基金具有以下特征:(1)集合投资制度;(2)投资于未上市公司股权。(3)基金机构与管理机构分开。 第二节发展我国产业基金得政策制约 虽然目前我国产业投资基金得实践已经风起云涌,但产业基金得法律框架与监管体系还未建立,并且存在着较大得争论。对于监管部门来说,主要担心设立产业基金得风险,但风险就是可以通过制度设计与法律规定控制得,这一点并不能成为产业基金法难产得理由。实际上,现在得障碍主要存在于对创业投资与产业基金得概念与作用得争论上。其中,科技部与原国家计委之争最具代表性。原国家计委与科技部得立法思路从一开始就有分歧。产业基金立法得提出在原国家计委,但占产业基金半壁江山得创业投资基金立法,却由科技部倡导。科技部就是七部委文件(即《关于建立风险投资机制若干意见》)得牵头单位,它主张制订《创业投资公司暂行办法》,再附加《外商投资创业投资企业管理规定》,来规制产业基金得主体－创业投资基金,以加强科技产业得发展力度。它认为完全没有必要再另行制订一套所谓得“创业投资基金”得法律法规。而原国家计委则希望通过发展产业基金在基础设施、房地产等方面发挥积极作用,以替代积极得财政政策融资方式。因此,早在2001年,原国家计委就向国务院报批了《产业投资基金管理暂行条例》,但因在立法过程中引发得类似以上所述得许多争论性意见迟迟无法通过。当年7月,该《暂行办法》被国务院常务会议搁置。2003年以来,一份旨

房地产信托融资方式一览图

房地产信托融资方式一览图 贷款型信托股权型信托 期限期限进入方式对公司要求退出方式金额对项目要求退出方式进入方式金额风险控制措施风险控制措施成本成本 1至2年居多/“四证”齐全资产抵押,不 向,项目,公1至2年居多/几/自有资本金动产～抵押率股权结构相对股权收购或增司委派股东和几千万到几亿不达到35,/二一般50,左右发放贷款简单清晰、项资扩股,类似财务经理、股千万到几亿不溢价股权回购偿还贷款本金,债权,等/6,,级以上开发资,/股权质押/目盈利能力强优先股,权质押、第三等/6,,质/项目盈利第三方担保/10,居多方担保10,居多能力强设臵独立账户 财产受益型信托混合型信托 期限期限融资原理金额对财产要求退出方式风险控制措施对公司要求退出方式进入方式金额风险控制措施成本成本业已建成～产1至2年居多向,项目,公权清晰～证件对公司的经营期限根据需求/视信托财产的司委派股东和管理能力、项灵活设臵/金齐全/能产生溢价受益权回以股权和债权财务经理、设归还贷款本金评估价值～一般业主回购承诺财产受益权转目的市场前景额一般较大/稳定现金流～的组合方式臵专门账户、溢价股权回购让购在其评估价值的及第三方担保及盈利能力等成本一般在6股权质押、第如商场、写字50,左右/有较高要求,,10%之间三方担保等楼、酒店等租6,,10,居多赁型物业 一、操作流程 1、贷款型信托 (2)信托贷款(1)信托资金投资者信托投资公司开发商 (3)支付利息(4)信托收益(委托人)(受托人)(项目公司)偿还本金及本金

资产抵押 股权质押 第三方担保 2、股权型信托 (2)收购股权(1)信托资金或增资扩股投资者信托投资公司开发商 (4)信托收益(受托人)(委托人)(项目公司)(3)溢价股权回购及本金 股权质押第三方担保 3、财产受益型信托 溢价回购优先受益权 (2)信托资金(1)信托财产投资者信托投资公司开发商 (4)信托收益及本金(3)优先受益权收入(委托人)(受托人)(委托人) 优先受益权二、信托公司目前常用的信用增级方式 信托产品设臵,超,优先级受益权和次级受益权～优先级受益权由普通投资者持有～次级受益权由融资方或关联第三方持有。 信托收益分配顺序一般为:?分配优先受益人信托资金本金,?分配优先受益人信托收益,?分配次级受益人信托资金本金,?分配次级受益人信托收益。三、政策层面可能变化的影响,有新闻报道监管层将禁止“股权投资，溢价回 购类”信托产品, 来源:2009年7月31日证券日报 继传出“打新”型信托产品将被叫停的消息后～回购类信托产品也面临着相同的境况。日前多家媒体报道称～一份规范信托业务的征求意见稿正在业内传开～该意见稿的主旨是拟叫停“股权%2B回购”式的股权信托投资。 意见稿中明确提出了几项要求:首先～信托公司开展信托业务～不得以股权投资附加回购方式进行项目投资。其次～信托公司要严格执行国家新制定的固定资产贷款项目资本金管理制度,信托公司不得将银行理财资金用于项目资本金～但对接商业银行的私人银行业务除外。最后～信托公司开展项目融资业务时～要依照国家

关于产业投资基金的设立方案

产业投资子基金设立方案 一、基金设立的背景和目标 【】有限公司（以下简称“【】”）拟与【】省产业投资引导基金（以下简称“引导基金”）、【】省优质农业企业及企业家（以下简称“其他合作方”）共同成立“【】产业投资子基金”（以下简称“子基金”），投资【】省优质的大农业概念类公司股权，并经过一段时间培育、整合后，在其符合新三板挂牌/IPO要求，或资本增值后，通过第三方（上市公司）股权转让、控股股东/管理层回购、A股/新三板二级市场减持股票等方式实现退出。 二、子基金基本情况 (一)子基金名称 子基金名称拟定为“【】产业投资子基金”。 (二)子基金组织形式 子基金的组织形式为有限合伙企业。 (三)子基金注册地 子基金注册地为【】省【】市。

(四)子基金规模 子基金由【】、引导基金、【】省优质农业企业及企业家发起设立，总规模【】亿元。 (五)子基金主发起人情况 子基金由【】作为主发起人发起设立。【】出资【】亿元，担任普通合伙人及执行事务合伙人，对合伙企业债务承担无限连带责任。 【】系一家股权投资基金、并购基金管理公司，注册资本【】亿元，主要运用自有资金及设立子基金进行股权投资或与股权相关的债权投资，以及提供投资顾问、投资管理、财务顾问服务。【】年，【】取得中国证券投资基金业协会颁发的“私募投资基金管理人”牌照，编号【】。【】具有健全的股权投资管理、风险控制流程和财务管理制度，规范的项目遴选机制和投资决策机制，能够为被投资企业提供创业辅导、管理咨询、财务顾问等增值服务。 【】能够有效促进资源拓展和匹配，实现业务联动，资源共享，具有丰富的项目储备。同时【】与多家券商、金融机构保持着良好的关系和合作，有数百家上市公司、新三板挂牌公司、标的公司资源，能够有效的促进股权投资基金的

房地产资金信托案例分析

房地产资金信托案例分析 经济学院10投资2班李玥绮2010200057 【摘要】：信托是市场经济基本经济关系之一，是市场经济的有机环节，信托是金融体制中不可缺少的重要组成部分，没有信托无法构成完整的现代市场经济体系。 【关键词】：房地产信托上海金地格林 一、房地产资金信托的概述 （一）背景： 随着房地产业的不断发展，目前，房地产业已经成为我国重点发展的一项支柱产业。作为一种成本高、周期长的资金密集型产业，在房地产的开发、流通和消费等各个环节，均需要强大的资金作为后盾，房地产资金信托完全可以在流通和消费等环节作为一项崭新的融资手段大有作为。 （二）概念： 房地产资金信托是指委托人将该资金委托给信托公司，由信托投资公司按照委托者的要求对该信托房地产公司发放贷款或者投资，使投资者获取溢价收益。 （三）特点： 1.信托房产所有权与地产使用权具有转移性是房地产信托关系成立的前提 2.办理信托的房地产有独立性 3房地产信托的收益分配具有特殊性 （四）职能： 1.财务管理职能 是信托基本职能，即受托人接受委托人委托，为之管理信托财产的职能。该职能有四个特点： ①受托人不能借此为自己谋利； ②受托人只能按照信托的目的进行； ③信托收益最终要归于受益人； ④符合契约规定时，受托人可不承担亏损。 2.金融职能 即信托具有筹措资金，融通资金的职能，这项职能以财务管理职能为基础，具有长期金融的特点，并将融资和融物相结合。 3.协调经济关系功能 受托人作为委托人与受益人的中介，是天然的横向经济联系的桥梁和纽带，受托人以代理人、见证人、担保人、介绍人、咨询人、监督人等多种身份为各方建立互信、提供可靠信息、寻找投资场所。 二、房地产资金信托的案例 （一）案例简介： 计划名称：金地格林世界项目集合资金信托计划 信托规模：25000万元 信托期限：2年 预计年收益率：8%

创业投资基金

?第五章创业投资基金 ?经济管理系：朱平安 ?第一节创业投资基金的基本概念 ?一、创业投资、创业投资基金及其他 ?1、定义 ?根据美国创业协会（NVCA）的定义，创业投资（venture capital,VC）是指投资具备相当发展潜力的创业企业并为之提供专业化经营服务的一种权益性资本。由此可见，创业投资的内涵包括两个方面： ?（1）投资对象是具备相当发展潜力的创业企业。 ?（2）不仅提供资本，而且提供专业化投资服务。 ?2、分类 ?依据组织程度，创业投资划分为三种投资形态： ?其一，“个人分散性创业投资”，即天使投资（angels）,此类投资有个人分散地将资金投资于创业企业，或通过律师、会计师等非职业性投资中介将资金投资于创业企业，此类创业投资始于19世纪末； ?其二，“非专业管理的机构性创业投资”，一些控股公司、保险公司等非专门从事创业投资的机构，以其部分资本投资创业企业，此类创业投资始于20世纪前叶； ?其三，“专业化和机构化管理的创业投资”，即所谓的创业投资基金，它与前两类创业投资的本质区别是，创业投资基金由专业化的创业投资经营管理机构，实现创业投资经营主体的专业化和机构化。 ?3、创业投资基金 ?创业投资基金是创业投资的一种形式，投资银行作为经营管理创业投资的专业机构，在创业投资中具备以下功能： ?其一，作为创业投资基金的中介服务机构，主要业务是为创业投资基金提供融资服务，负责出售创业投资基金，或作为第三方监管创业投资基金的经营管理。 ?其二，投资银行发起设立创业投资基金，直接参与创业投资业务。 ?4、创业投资基金优势 ?其一，由于创业投资基金的资金规模巨大，能够适当地平衡创业投资的集中化和分散化； ?其二，管理的机构化，提高了创业投资基金的效率。 ?二、创业投资基金的特点 ?第一，一般选择权益性投资 ?创业投资基金是一种私募权益投资方式，其中包括两层含义： ?其一，创业投资基金的投资是权益性的，而不是信贷资金，其着眼点并不在于投资对象的短期盈亏而在于它们的发展前景和价值的提升，以便能够通过上市、并购或出售等方式获得高额的资本回报； ?其二，创业投资基金投资的企业股权一般是以私募证券的形式拥有的。 ?第二，倾向于选择集中和分散结合的投资策略 ?所谓创业投资基金的集中投资策略是指某只基金的投资对象一般局限于某个或某几个行业。 ?所谓创业投资基金的分散投资策略是指某只基金的投资对象广泛的分散于某个行业的诸多创业企业中。创业投资基金选择此种投资策略的原因在于其管理者的知识专业化和规避不确知风险。 ?第三，相对固定的投资期限 ?创业投资基金的投资期限一般界定在3至7年，其中的原因在于，创业投资基金希望投资的创业投资企业能够获得成功。 ?第四，选择投资对象不仅基于创业企业的投资背景，还依赖于创业者的管理能力和创业精神 ?技术背景并不是创业企业成败的全部因素，创业投资基金在选择投资对象时还依赖于创业者的管路能力和创业精神。 ?第五，创业投资基金选择的是参与管理型的投资方式 ?创业投资基金不仅向投资对象提供资金，还以其经验、知识和信息，协助创业企业管理人员更好地经营管理企业。 ?表22-1归纳了创业投资与一般金融投资的特点： ?三、创业投资基金的功能 ?创业投资基金的主要功能是培育和扶植中小创业企业的发展。创业投资基金则能够较好地满足创业企业在资本支持和经营管理服务方面的双重需求：

产业基金基本模式最全解析汇报汇报

产业基金基本模式最全解析 一、结构化基金基本要素：基金结构：上市公司出资作为基金的劣后级，投资机构出资作为夹层（或中间级），并由投资机构负责募集优先级资金。上市公司通过如下几种方式实质性参与或主导基金投资决策（见上图红色虚线部分）：1）设立控股子公司作GP，2）由控股子公司与投资机构双GP运作或双方合资成立投资公司作为GP，3）投资机构作为GP，但上市公司有否决权。收益分配的顺序一般是：1）优先级资金本金及收益，2）夹层本金，3）劣后本金，4）基金管理人本金，5）剩余投资收益按一定比例由劣后级、夹层及基金管理人分配。增信措施：1）上市公司或其大股东为优先级资金提供保本及收益承诺，2）上市公司承诺收购所投资项目，3）以投资项目的收益权质押存续期：一般为2-10年，主流5-6年。退出方式：IPO、并购、管理层回购、上市公司收购重组等。一般会约定上市公司有优先收购权。所投资项目以资产注入的方式进入上市公司体系内，基金实现退出，退出方式可以是现金，或现金+股票，或股票（见上图虚线所示）。管理费：市场主流的管理费为2%。出资形式：主流操作方式有两种：1）分期出资，在一定期限内缴纳相应比例的出资；2）承诺出资，按基金投资进度以项目出资。投资领域：为上市公司“量身定制”，一般为

上市公司产业链上下游或上市公司意欲进入的新兴战略业务。投资决策：一般由上市公司占据主导地位。案例1：东湖高新（600133）与光大资本联合发起成立产业投资基金。结构化基金东湖高新出资3亿元作为劣后资金，光大资本出资3亿元作为中间级（夹层）资金，由光大浸辉投资负责募集18亿优先级资金。由光大资本100%控股的光大浸辉投资作为基金GP。基金规模：24亿。存续期：3年（2年投资期，1年退出期）。退出方式：IPO、并购、管理层回购、上市公司收购重组等。收益分配：按照先回本后分利的原则，分配顺序如下：1）优先级资金到期一次性收回投资本金，2）优先级资金获得固定收益：按投资本金不超过7.8%计算年化收益，3）夹层资金收回投资本金，4）劣后级资金收回投资本金，5）基金管理人收回投资本金，6）剩余的投资收益在劣后级资金、夹层资金之间按80%：20%的比例进行分配。基金管理人不分享超额收益。管理费：不超过市场平均水平。出资形式：承诺出资制，投资人认缴的出资额度将根据基金投资进度，分期实缴到位。案例2：暴风科技（300431）联合中信资本发起设立境外并购基金优先级为平安信托的 产品，占基金总规模的75%，是主要的基金提供方，预期年化收益率为11%。劣后级是暴风科技与淳信奋进，分别占基金总规模的10%和15%。收益分配中，优先级超额收益的90%归属于劣后级；暴风科技大股东冯鑫对基金整体进行最