房地产金融模拟试题
C.从次年1月1日起按新的利率调整
D.维持合同利率，无需调整
、单项选择题（在每小题列出的四个选项中只有一个选项是符合题目要求的）
A.
商业信用
B.国家信用
C.银行信用
D.民间个人信用
2.由于土地的稀缺性而造成供求矛盾，而促使房地产价格上升，这一点决定了房地产资金具有（
A 次级
B 可疑
C 关注
D 损失
A.
应付利息
B.贷款额度
C.股票价值
D.市场价格
6.我国个人住房贷款期限在一年以上，贷款期间遇法定利率调整，贷款利率
A .自法定利率调整的次月 1日起调整
B .自法定利率调整的当月起调整
1.我国现阶段房地产信用的最主要形式是（
）。
）。
A. 回收期长
B. 风险性
C. 运行的地域性
D. 保值增值性
3.债务人无法足额偿还债务，即使执行担保，也
肯定造成较大损失 ，这种贷款的风险程度是（
4.某一目标房地产价格水平的高低，主要取决于（
）。
A. 本地区房地产的供求状况
B. 全国房地产的供求状况
C. 本地区同类房地产的供求状况
D. 全国同类房地产的供求状况
5.通常情况下，设定抵押权的房地产价值要大于（
）。
9.房屋拍卖所得的清偿顺序是（
）：
① 支付处分抵押房屋的费用，
② 扣除抵押房屋应承担的税款，
③ 偿还抵押权人的债权本息及抵押人应付的违约金，
④ 剩余金额返还抵押人，
⑤ 若拍卖所得不足支付前三项费用，抵押权人向抵押人追偿。
10.房地产开发信贷过程中的借款人分析，可以衡量房地产企业获利能力的指标是（
A 借款人评估 B.项目建设条件评估 C.市场评估 D.投资估算与筹资评价
7.在房地产抵押贷款业务中，如果购房者首付比例增加，
贷款比例降低，则（ ）。
A.放贷者风险变小
B.放贷者风险增加
C.放贷者风险不变
D.不影响借款人的积极性
8.在房地产抵押贷款的抵押期内，抵押品使用权归属 （ ），但未经 （ ）同意，不得变卖抵押品。
A .抵押人，抵押权人
B .抵押人，抵押人
C .抵押权人，抵押人 D.抵押权人，抵押权人
A.资产负债率
B.流动比率 C 速动比率 D.销售利润率
11.环境保护评价属于房地产开发项目评估的（
）阶段的内容。
A ③①②⑤④
B ①②③④⑤
C ②③①④⑤
D ④②①③⑤
E ②①④③⑤
）。
12.我国的住房公积金制度是配合城镇住房制度改革进行的制度性安排，已成为住房金融体系的重要组
成部分，属于 ( )。
房公积金管理中心
14.收入还原法的基本假设是： (
A. 资产价值等于所有未来收入的现值
B. 资产价值等于所有未来收入的终值
C. 资产价值等于未来租金收入的现值
D. 资产价值等于未来所有净营业收入。
15.如果有一个房地产投资项目是可行的，则该项目未来的收益率必须大于或等于(
A.期望收益率
B.内部收益率
C.营业率
D.保本占用率
16.有一房主向甲保险公司投保该房屋火灾保险，
保险金额是 80 万元，同日向乙保险公司投保该
房屋火
灾保险，保险金额为 180 万元，其房屋价值为 250 万元。若发生火灾事故，被保险人最多能得到 (
)万元
损失赔偿。
A ．80
B ． 180
C ．260
D ．250
17.个人住房担保贷款为组合贷款的，抵押人在办理抵押物财产保险时应明确
A .商业性住房金融 B.福利性住房金融 C .政策性住房金融 D .保障性住房金融
13.住房公积金的管理机构是 ( )，这样既保证了住房公积金的运用安全，又可实现合理增值。
A .中国人民银行
B .省、 市人民政府建设行政主管部门
C .住房公积金管理委员会
D .住
)。
( )为保险的第一受益人。
A.抵押权人
B.商业银行
C.贷款委托人 D .住房公积金贷款委托人
18.进行房屋投保时，被保险房屋的价值（）。
A.由保险机构认定
B.根据市场价值确定
C.根据购买时价值确定 D .由专业评估机构经
评估确定
19.判断保险事故与保险标的损失之间的因果关系，从而确定保险赔偿责任的基本原则是保险中的
）。
A.最大诚信原则
B.保险利益原则
C.补偿原则
D.近因原则
20.住房抵押贷款证券化是银行将其持有的）出售给特设机构（SPV，再由该机构在资本市场出
售住房抵押担保证券的融资过程。
A.房地产股票
B.抵押贷款债务
C.房地产
D.抵押贷款债权
二、多项选择题（每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，多选、少选、错选均无
分）
1.一般认为，成熟的房地产金融市场应该具有（）特征。
A.完善的法律体系
B.完善的市场结构C丰富的市场产品和大规模的交易 D.高效的市场效率和严
格的风险管理
2.根据《城市房地产抵押管理办法》，不得设定抵押的财产有（）
A.已依法公告列入拆迁范围的房地产
B. 抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产C列入文物保护的建筑物和有纪念意义的其他建筑物 D. 用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产
3.抵押人进行二次抵押的原因为：（)
益较好
准之一
8.我国的住房公积金是国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇
企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金，归职工个人所有，并具有
A.专用性 B 福利性 C 强制性 D.政策性
9.从严格意义上来说，房地产保险可按保险对象划分为 （ ）。
A.取得低利率贷款
B.减少月还款额
C.改善贷款状况
D.减少贷款成本
4.与银行其他信贷品种不同，个人住房贷款具有（
）特点：
A.是银行主要消费信贷品种
B.必须设立担保 C 基础是抵押权 D.业务具政策性且成本较高、效
5.借款人申请房地产开发贷款的资格审查要求证照齐全、
资信条件好，其中的证照主要有（ ）。
A.建设用地规划许可证
B.建设工程规划许可证 C 国有土地使用权证 D.建设工程开工证
6.以下说法正确的是（
）。
A.净营业收入就是营业收入减去营业成本后的净值。
B.净营业收入是判断债务偿还能力的标
C. 净营业收入也被称为还债前收入
D. 应税收入= 争营业收入-折旧-利息
7.影响盈利水平的因素主要包括（
）。
A.购买价格
B.未来现金流
C.融资可能性及融资期限 D 税负
（ ）的特点。
A.房地产价值保险
B.房地产人身保险
C.房地产责任保险
D.房地产财产保险
10.美国房地产抵押贷款二级市场三大重要机构是（
A.房利美（Fannie Mae）B房地美（Freddie Mac）C.联邦住宅贷款银行系统（FHLB D.政府全国抵押协会（Ginnie Mae）
三、判断题（以下陈述中，将正确的？，错误的X）
1. 房地产由于其位置的固定性和不可移动性特点，在经济学上又被称为不动产。（
2. 房地产业越发达，利用自有资金开发建设的能力越强，对银行业的依赖性越低。（
3. 房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋也属于抵押财产。（
4. 借款人将预购房屋或其他房屋作为抵押物向银行借款的方式称为担保贷款。（
5. 还贷常数是月还款额与总借款额的比值。（
6. 可调利率抵押贷款的利率是根据物价指数定期调整的贷款方式。（
7. 我国商业银行允许借款人提前偿还全部贷款余额，但不允许部分提前偿还。（
8. 家庭年收入指家庭全体成员的工资、奖金及其他合法收入。其高低能说明家庭负债状况，也能间
接地说明还债能力。（）
9. 房地产开发贷款项目评估中遵循的三性原则是，贷款的效益性、安全性、流动性。（
10. 收益性房地产投资经营主体可以是单一股东，也可以是组合性主体。（
四、论述题
1. 分析我国房地产金融发展中存在的问题，并提出解决思路。
2. 试述我国住房公积金制度的发展现状及面临的问题。
完善我国房地产企业融资的策略
完善我国房地产企业融资的策略 发表时间：2010-08-17T09:34:59.840Z 来源：《中小企业管理与科技》2010年6月上旬刊供稿作者：李树香 [导读] 由于房地产存在着物质性方面和经济性质方面的特征，其资金运作也就有着与一般商品生产和流通行业不同的特点 李树香 (辽源市城镇住房制度改革办公室) 摘要：房地产企业融资难在我国是普遍的问题。特别是近年来，国家加大宏观调控力度，对房地产行业进行重点规范与调控，严控流向房地产行业的银行贷款，使得这个问题越发突出。对于我国房地产企业来讲，如何解决资金瓶颈问题，把握良好的发展时机迅速壮大成为企业面临的首要难题。 关键词：房地产企业融资特点方式比较完善措施 0 引言 作为经营风险程度本身就比较高的行业，房地产企业，其资金结构中债务比率过高会带来很大的财务风险，于企业的持续稳定的发展十分不利。因此，房地产企业有必要重新审视其现行融资方式，以期在当前的经济环境下保持生存能力谋求发展潜力。 1 房地产企业融资的特点 由于房地产存在着物质性方面和经济性质方面的特征，其资金运作也就有着与一般商品生产和流通行业不同的特点。主要有： 1.1 开发资金需求量大，对外源性融资依赖性高房地产业的资本密集性决定了开发一个房地产项目动辄数亿，甚至数十亿，仅仅依靠企业自有资金，是不可能完成项目开发的，房地产开发商必须通过各种手段进行外源性融资。从今后的发展趋势看，我国房地产单纯依赖银行信贷的局面会有所缓和，但外部融资比例不减，只是在结构上多元化。 1.2 资金周转慢，投资回收期长因为房地产开发受土地投资市场、综合开发市场、建筑施工市场和房地产市场等四个互相联系的市场的制约，房地产从开发到交付使用，其生产周期短则一年，长则数年，才能进入流通和消费领域，因此投资回收期较长，如果靠分期收款或出租获得租金收回投资则所需时间更长。 1.3 投资风险较大因为房地产开发占用资金多，资金周期长，其投资风险也较大，主要表现为流动性风险、通货膨胀风险、经营风险等。 1.4 房地产资金的增值性由于土地资源的稀缺性、房地产的不可替代性等特点而使得房地产具有保值、增值的优点。随着经济发展和人民生活水平的提高，房地产的需要也不断增大，造成一定时间和特定地点上的供需矛盾加剧，从长期来看，房地产的价格呈上扬趋势，房地产资金的增值性也愈发明显。 1.5 资金运作受地域影响大房地产属于不动产，其生产、流通和消费都要在同一地域才能完成，加上房地产的购买者或投资者往往受国籍、城市户口等的限制，使得房地产的流通和消费有一定的地域性，从而导致房地产资金运作也会受地域的影响。 1.6 土地和房产的抵押是重要条件房地产属于不动产，它附着于特定的地块。土地是稀缺性资源，随着经济的发展，对土地的需求不断增加，房地产的价值随之增大，土地和房产的抵押成为金融机构所欢迎的融资条件。 2 当前我国房地产企业几种主要融资方式的比较分析 对于我国的房地产企业来说，主要的融资方式有IPO、买壳、信托、发债、房地产基金、REITS等几种方式。通过对几种不同融资方式的比较与分析，可得出下面的比较结果汇总表如下： 比较分析，可以看出。对于大型的房地产企业可以选择IPO、买壳、信托、发债、房地产基金、REITS等多种方式或其组合。而中型的房地产公司则可以选择买壳、信托、房地产基金等方式进行融资。小型房地产公司可以选择的融资方式比较有限，主要为信托。这主要是因为：对于与证券市场结合的融资方式来说，一般要求很高。在我国只有少数超大规模的房地产企业具备这样的条件与实力。相对于在证券市场首发融资（IPO、REITS），买壳上市与房地产基金（私募）的要求略低，中等规模的房地产企业可以采用这些融资方式，只要房地产企业拥有一定的资产规模、项目具备较强的盈利能力或拥有可以带来未来收益的储备就可以。而对于小型房地产企业来讲，由于自身规模的局限性，只能通过信托等方式进行融资。 当然除了以上的融资方式，房地产企业还可以通过联合开发、项目融资、房地产证券化等方式进行融资，这里不再一一进行论述了。 3 完善房地产企业的信息披露提高企业融资效率 融资成本是影响融资效率的重要因素，对于我国房地产企业而言，当前其资金来源普遍是银行贷款，房地产企业在获得银行等金融机构的债务融资时，通常面临着“信贷配给”问题，主要原因是两者之间存在着信息非均衡。解决该问题的关键是完善企业的信息披露制度，以增加房地产企业信用风险的透明度。这是防止房地产企业逆向选择和道德风险行为以及建立信用市场公正、公开以及公平竞争的关键。而要做到这一点，就必须要求房地产企业在不涉及商业机密的条件下充分公开自己的信用及相关信息，增强企业信息的透明度，以利于消除银行与房地产企业之间的信息非均衡。房地产企业要取得社会各界的信任与支持，顺利获得贷款，信用是决定因素。房地产企业一方面要规范和完善企业财务规章制度，定期提供全面、准确的财务信息，做到规范发展，产权清晰，提高自身资信等级，创造条件使企业在硬件上更多地符合银行贷款条件；另一方面，房地产企业经营者要加强金融法规的学习，充分尊重银行的债权，真正在社会上树立起守信用、重履约的良好形象。 4 发展和完善房地产企业融资渠道的措施 我国房地产企业融资方式有限，资金来源主要是内部积累以及银行信贷，但是房地产企业与银行之间存在较大的信息不对称，再加之房地产企业高资本、高风险的特征，企业融资成本较高，影响企业融资效率，因此，优化企业资本结构，提高房地产企业融资效率，就要发展多样化的融资渠道，以灵活的方式给予房地产企业更多的选择空间。除此而外，多元化的融资方式有利于资金优化配置，提高资金的使用效率，从而降低企业的资本成本。 改变以贷款为主的传统债权融资方式，培养和健全商业票据和企业债券等债权融资市场，如票据融资，使资金流转加快，减少了企业资金占用，通过背书转让就可完成结算，在资金紧张时，可以通过票据贴现取得资金;再如通过企业集团内部融资，灵活调剂子公司之间的资金余缺，提高了企业内部资金的利用效率，节省了财务费用。大力发展融资租赁和项目融资等不需在资产负债表中反映也不影响企业资信状况的表外融资方式。融资租赁的实质是转移与资产所有权有关的全部或绝大部分风险和报酬的金融交易，是一种特殊的金融工具。通过企业资产所有权和使用权的分离，使有需要的企业以较低的成本获得所需资产，来达到融资的目的;还可以尝试项目融资，利用其多元融
房地产信托融资典型模式和案例
房地产信托融资得典型模式及案例 一、贷款模式 (一)基本操作模式 1：贷款性信托得操作模式简图图关于房地产信托得债权融资模式，最为基础得就是信托贷款。同时，被视为最简单得信托贷款，通常也就是最行之有效得融资方式，操作模式参见图1。但就是，相对于银行贷款而言，无论就是从规模、资金成本，还就是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。就对房地产企业得限制而言，两者得限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于30%1，必须取得“四证”。对于信托公司而言，限制还不仅于此，根据《中国银监会办公 厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题得通知》（简称“265号文”）得规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房 预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款得房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发得二级房地产开发资质2。
其基本融资方式参见图2、 注： 1、保障性住房与普通商品住房项目得最低资本金比例为20%，其她房地产项目得最低资本金比例为30%； 2、罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资实用攻略详解（上）”，《信托周刊》期。16第 (二) A公司注册资本4、24亿元，主营房地产项目得经营与开发。B集团就是A公司得全资母公司，持有A公司100%股权。C集团就是B集团得控股股东，A公司自成立以来已开发完成7个项目，总建筑面积达
50多万平方米，均已全部售罄。股权关系见图3。 100%控股控股 C 集团集团A公司 B 得股权关系图、B、C图3：A目前A公司重点开发Y项目，该项目地处H市大学城中心区域。《H市战略发展规划》中明确指出，该区域将作为今后H市发展规划中得重要组成部分。A公司具备房地产二级开发资质，Y项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。 该项目占地313、86亩，总建筑面积398,085平方米，分甲、乙、丙三区开发：甲区以连排别墅为主；乙区包括7幢4层得花园洋房、4幢33层得高层住宅与1幢5层商业综合楼；病区包括7装18-27层得高层住宅与1个幼儿园。 2)政策情况 市经济社会得快速发展与国家宏观政策背景得转H随着近年来．变，以及若干重大项目得建设，为了更好地指导城市建设与发展，2011年2月，H市政府委托某城市规划设计研究院着手编制《H市空间发展战略规划》。 该规划文件表明，项目所在区域将作为H市规划得重点区域，建设以商务办公、总部经济、会议展览等功能为主导得公建中心，打造城市综合体，成为H市发展新亮点。在此同时全面推进该区域中心区外围建设，引导空间拓展与功能布局优化，使中心区优化整合与新城开发建设联动并进。
房地产项目的六大创新手法
房地产项目的创新手法 创新是一个民族的希望和灵魂，创新也是一个行业发展的希望所在，房地产建设项目的开发也莫不如此。随着市场经济的发展，房地产进入买方市场。项目运作的成功与否固然有多种因素，但创新是最重要的一环。就房地产的竞争来说，其本质就是创新的竞争，这已是众多开发商成功的公开秘诀。纵观这些成功的经验，创新主要是在房地产建设项目的理念、空间、物业管理和经营方面的创新。 首先是房地产项目理念的创新。所谓理念，通俗地说，就好比写文章动笔之前的立意，文章反映什么主题意旨，确立何种观点，围绕主题观点，如何进行谋篇布局。在房地产开发项目上，就要依据开发商自身的实力、能力，结合政治、经济、社会、政策等要素，寻找市场可发展空间，确立项目的销售对象，在众多的竞争项目中标新立异、脱颖而出。在迎合买方需求心理的前提下，设法使其感到实用而又新颖、别致，产生巨大的吸引力和非买不可的购买欲。 其次是房地产项目的空间创新。空间是项目设计的具体形态。优秀的建筑之所以引人人胜或经济效益显著，最主要的是在于其空间特色。一座建筑要保持长期不落后，同样依赖于所创造的建筑空间所起的作用。不同功能与特色的建筑，需要由不同的空间组成。室内空间、室外空间、住宅组团、小区、街区等都应在设计过程中缜密考虑。空间构建的核心是人，以人为本是空间组合的依据，高效、感人、舒适、安全、便捷，张扬个性又与环境互融是空间序列设计的关键所在。上海的金茂大厦、香港的会展中心、北京的故宫、合肥的琥珀山庄住宅小区不啻是空间组合的典范。 再次是物业管理方面的创新。以人为本，亲情关怀，急业主所急，想业主所想。业主想到的做到，业主想不到的也要想到并且做到。 第四是经营策略的创新。它包括定价、销售渠道、销售策略等，这些是吸引买家注意力，有效促销必不可少的手段。房地产项目的理念、空间、文化、环境创新，就能赢得理想的市场份额和买主的青睐，在实现丰厚的经济效益的同时，也创造了良好的社会和环境效益。 下面我们试图对90年代以来广州、深圳住宅开发过程中发展商所作的创新进行总结。通过以下的总结，相信会对内地的开发商以及业内人士对广州、深圳两地住宅开发过程中的创新有一个整体、系统的认识，对内地开发商正在运作项目的创新策划可能会有所启示，对未来中国房地产开发过程中的创新趋势有一个基本的判断和把握。需要指出的是，目前广州、深圳两地的开发商超过2，000多家，他们所开发的楼盘可以说有成千上万个，笔者不能也不可能将所有的创新事例一一道来，只是就一些有代表性的事例简单给以介绍。 一、开发理念创新 住宅开发过程的创新首先应是开发理念的创新，然后才是规划设计、营销策划以及物业管理等方面的创新。
房地产金融学重点知识归纳
1、房地产金融概念及特点 *房地产金融是在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列活动的总称。 房地产金融的特点 ? 1、资金融通量大 ? 2、房地产金融具有较强的政策性 ? 3、房地产金融债券有保障 ? 4、房地产金融具有证券化趋势 2、房地产金融的作用 （1）有效地筹集社会资金，促进房地产业的发展 （2）合理分配和引导资金，促进房地产业的可持续发展 （3）执行国家房地产业政策，有效调节房地产业的发展 3、房地产金融市场的分类 *（1）按市场运行层次划分 ①一级市场： ②二级市场： （2）按服务对象不同分类 ①房产金融市场： ②地产金融市场： （3）按融资工具不同分类 ①房地产抵押贷款市场： ②房地产证券市场： ③房地产保险市场： ④房地产信托市场： ⑤房地产租赁市场： ⑥房地产咨询市场： 4、房地产金融机构是指经营房地产金融业务的各种金融中介和经营附属房地产金融业务的各种金融企业，主要包括专业银行，商业银行及非银行金融机构（如证券公司、保险公司、信托公司）等 5、我国房地产金融机构组织体系从业务上分 （1）专营房地产金融业务的机构 ①住房储蓄银行： ②住宅信用合作社：指由居民资源组织起来的一种不以盈利为目标的互助合作性公益团体。 （2）兼营房地产金融业务的机构 ①商业银行： ②保险公司：
③信托投资公司： ④证券公司： ⑤其他类金融机构：包括金融资产管理公司、信用社、财务公司、金融租赁公司、投资基金管理公司等非银行金融机构和视作金融机构的典当行等。 *6、房地产抵押贷款是指银行以借款人或第三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款。 *7、抵押贷款和质押贷款的区别和联系 区别①抵押贷款中用来抵押的财产是房地产或动产，而质押贷款中用作质押的则是动产或权利②抵押情形下，债务人或者第三人不转移抵押财产的占有权，而质押则是债务人或第三人将其动产、权利移交债权人占有 联系③在抵押贷款和质押贷款中，抵押物在债务履行期届满前所有权属于抵押人与出质人④应当由抵押人、出质人与贷款银行签订相应的抵押合同、质押合同，并依法办理登记。 8、住房抵押贷款的利率公式I=r+p+f （I是贷款利率r实际利率p预期通货膨胀率 f风险贴水） 9、住房抵押贷款的还款方式 （1）固定还本法（CAM）--等额本金还款法，主要特色是定期、定额还本（不流行） 计算公式为 每月还款=贷款本金/还款期限+（贷款本金-累计已还本金）*月利率（2）固定付款法（CPM）--等额本息还款法，主要特色是每期支付贷款本金与利息的总和都相同 计算公式 每月还款额= （3）渐进加付法（GPM）主要用来降低通货膨胀对借方付款能力的冲击主要特征在于减轻期初的本息支付，然后逐渐增加支付，其计算方法较为复杂 可分为等比累进还款法和等额累进还款法 好处主要在于减轻贷款者的期初负担 10、国外住房抵押贷款工具 （1）可调节利率抵押贷款其利率可随标准金融指数变动又称可变利率抵押贷款 优点：①因率可变，所以其初始利率较固定利率抵押贷款的利率要低，可以吸引更多的客户②因利率低，还款额低，所以达到贷款标准的客户多，有利于银行在贷款时做更全面的评价，原则性大。③利率变动，还
A房地产公司融资策略案例
FRIENDS OF 案例研 一、引言 房地产企业是一个资金密集型企业，开发周期长，资金投入大，对金融的依赖度很高。资金作为房地产企业的“血液”，一旦出现断流，将会产生巨大的风险，使房地产业和金融业遭受重创。2008年美国次贷危机引发全球金融危机，敲响世界警钟，为此，各国纷纷出台相应的房地产调控措施。我国自2010年以来，政府相继出台了“国十条”、“新国八条”、“新国五条”等等，2011年连续6次上调存款准备金率，不断加强银根紧缩，限购限贷。从金融角度来看，我国房地产企业的融资方式比较单一，并且过度依赖于银行信贷。在我国资本市场尚不完善的情况下，严厉的政策调控使房地产企业的融资环境日益恶化，融资压力与日俱增，中小企业纷纷陷入财务危机，而大企业也在持续的政策调控下趋于“疲软”。因此，房地产企业开辟新的融资渠道，改善现有的融资方式具有十分重要的现实意义。 二、案例介绍 A公司是某市规模较大的房地产公司，主要经营二级房地产开发和商品房销售。作为A集团旗下的子公司，在2010年以前，A公司一般是以集团的名义融资，资金由集团财务公司实行统一调度和管理。随着集团规模的日益扩张和国家调控政策的陆续实施，A集团的资金链出现了严重的“供不应求”现象，资金压力与日俱增。因此，从2010年开始，A集团决定从“银行家”向“企业家”过渡，逐步推行“母子公司共同造血”的金融改革制度，鼓励并支持子公司独立融资。从资金供给的角度出发，A公司现有的资金来源有限，融资方式比较单一，多为项目类债务融资，例如四证贷款、房地产投资信托借款、旧改/并购贷款等；而站在资金需求的角度，2012年的资金安排计划显示，4月要向A集团总部上缴利润2.7亿元，5—10月A公司面临16.9亿元的还款压力，此外，2011年底新增的4个项目也需要大量的开发资金支持。如果资金不能及时到位，2012年年底A公司的资金峰值将高达9亿元，资金链可能会出现断裂的危机。纵观近些年来由资金断裂引发企业破产的典型案例，如德隆系、史玉柱的巨人集团、2011年的温州商人“跑路潮”等等，A公司的管理层深刻意识到，必须优化现有的融资方式，快速有效地融通资金，绝不能使资金断流。 三、A公司融资困境分析 （一）A公司财务状况分析 融资方式决定了一个公司的融资结构，融资结构会影响公司的资产状况和经营业绩。通过对A公司偿债能力、盈利能力、营运能力和现金流量的财务分析，可以明确A公司的融资结构以及可能面临的财务风险。 1.偿债能力分析 年份 财务指标 200920102011流动比率 1.36 1.18 1.29 速动比率0.390.420.56 现金比率0.110.370.22 资产负债率73.0383.6486.17 表1A公司偿债能力财务分析表 流动比率是短期偿债能力分析的一个重要指标，由表1可知，A公司的流动比率呈现波浪式变动趋势。2010年A公司多次开盘热销导致预收账款增加了76.53%，其他应付款增加了96.29%，主要是往来款项以及其他应付的代垫款项和保证金，最后综合导致2010年流动比率有所下降。自国家实行严厉的房地产调控政策以来，2011年A公司销量大减，预收账款明显下降，同时由于资金紧张，应付账款延期支付，加之当年购置了大量的储备土地，致使预付款项同比增长833.90%，因此，2011年的流动比率同比上升了9.32%。 由于房地产企业的存货比例较高，并且存货本身存在一定的变现风险，因此，速动比率更具有参考价值。A公司近三年的速动比率呈现逐渐上升的趋势，主要是A公司整体发展规模不断壮大，销售水平逐渐提高的结果所致。一般情况下，流动比率的正常范围为1—2，速动比率为1较好，A公司的速动比率较低，表明其短期偿债能力较弱。 现金比率是速动资产扣除应收账款后的余额与流动负债的比率，最能反映企业现时偿付负债的能力。2010年A公司房地产开发项目热销、销售回款较好，导致预收现金比例大幅增加，现金比率有所提高。由于2011年预付地价支付了大量款项，现金比率下降，说明A公司应该坚持“现金为王”的原则，进一步加强对现金流量的管理。 2010年、2011年A公司的资产总额分别增加了82.37%和50.80%，表明公司的资产规模在逐步扩大。同时，由表1可知，该公司的资产负债率连续三年均呈现逐步上升的趋势，一方面，表明公司充分利用了财务杠杆，另一方面，也暗示公司的负债水平较高，存在一定的财务风险。 A房地产公司融资策略案例分析 曾小青1李圆圆1向玉章2 1.中南财经政法大学 2.中国人民银行武汉分行 【摘要】房地产企业对金融依赖度高，但融资方式比较单一，面对国家的严厉调控政策，迫切需要优化现有融资方式，开辟新的融资渠道。文章以A房地产公司为例，从其财务状况和融资方式入手，分析了其融资困境，在此基础上提出融资优化策略。 【关键词】房地产；融资；银行信贷 59
案例-首个房地产融资租赁
一次性完成6亿首个房地产融资租赁项目运作成功2004年4月初，在沪上金融租赁公司新世纪金融租赁有限责任公司的成功运作下，全国首个房地产“售后回租＋保理”融资项目正式签约－－沪上一家大型房地产公司将其拥有的海南 一著名大酒店出售给金融租赁公司，并签定了5年的“售后回租”合同；金融租赁公司又与一家股份制商业银行签订“国内保理业务”合同，将房地产售后回租形成的租金应收款卖给银行，房地产公司一次性完成融资金额高达6亿元。 这是自中央宏观调控政策出台，央行收紧银根，提高融资门槛以来，上海房地产企业对于开辟新的融资渠道的一次探索性的实践。在国家相关政策允许的范围内，通过金融租赁平台，房地产开发企业、金融租赁公司与股份制商业银行三方“牵手”成功。 并非“空手套白狼” 目前，沪上各大银行对房地产开发企业房贷的控制趋势并没有放松，而是纷纷施行了新“家法”，房地产开发企业通过银行直接融资变得相当困难。同时，随着房地产企业新开发项目资本金“门槛”的比例由20％及以上上升到了35％及以上，而购买土地的款项又不计入资本金，这使得不少开发企业的自有资本匮乏，解决融资渠道迫在眉睫。在这样的背景下，多元融资需求便应运而
生－－金融租赁、信托、担保、典当以及基金等一些非银行类金融机构纷纷浮出水面，争夺房地产领域的融资“蛋糕”。注册资金5亿元的新世纪金融租赁有限责任公司，在国内首个房地产“售后回租＋保理”融资项目的成功运作，引起沪上的房地产开发企业和银行的关注。这一融资项目的设计者是该公司副总经理、DBA博士宋为民。具有22年政府、大企业集团和信托、金融租赁等金融机构工作经历的宋为民，擅长财务顾问、投资管理、企业并购和重组、企业国际经营的资产风险管理以及多种信托产品设计、金融租赁业务融资创新等。为了这一融资租赁创新业务，他先后与10余家项目涉及部门、银行和企业等单位，了解他们的优势和不足，取长补短，将他们相应的利益和风险分配通过系统整合，拿出策划方案征求各方意见。在他的办公室，记者看到一份印有“商业机密”字样的、最终形成的有价值的可以运作的商业计划书。 据介绍，宋为民为沪上房地产企业融资开辟的一条创新的融资渠道，其中心设计思想是：充分利用社会资源，用租赁控制物件所有权的特点，以物权管理为中心，整合各资源的优势，规避和分散风险，共享项目利益。因为没动用金融租赁公司的自有资金，从表面上看似乎是“空手套白狼”，实质上渗透了大量的知识含量和整合能力，是知识经济的产物??售后回租，是以一系列复杂的财务决策为基础的。宋为民确认沪上一家房地产公司后与之谈
中国房地产金融现状
中国房地产金融现状、问题及对策 近年来，我国房地产市场发展较快，特别是自营性房地产业务。我国房地产制度也伴随着市场经济的发展和住房制度的改革逐步形成。但我国的房地产业务的发展仍处在起步阶段，且业务发展不均衡，存在金融创新不足、金融风险较大等问题。因此，扩大房地产融资渠道、创新融资工具，建立多元化房地产金融体系，促进我国房地产业健康发展。 一、房地产金融的现状 由于我国房地产资本市场发育程度很低，目前在房地产开发项目融资方面，仍没有摆脱过分依赖商业银行这样一个状况。中国人民银行在《2004年中国房地产金融报告》中指出，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款，房屋定金和预收款也有30%的资金来自银行贷款，房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。过分依赖银行的单一融资渠道，高度，集中于银行的融资体制，将使银行风险承受负荷大大增加。目前，我国房地产开发资金来源主要分为目前，房地产企业融资方式有两种：一是内部融资。内部融资主要包括自有资金、预收的购房定金或购房款、企业职工内部集资等。二是外部融资。外部融资成为房地产企业获取资金的主要方式，主要渠道有：发行股票、股权投资、发行企业债券、银行贷款、房地产信托、利用外资、合作开发、产业基金等，目前应用最广泛的就是银行贷款。房地产金融市场上主要金融机构为中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行和中国银行四家国有独资银行，并以前两家市场占有率最大。权益融资、房地产债券融资、所占的比例也较小，房地产信托，房地产基金在近年来较为活跃。 二、房地产金融面临的问题 1.风险过于集中于商业银行体系。由于我国金融市场发展还处于初级阶段，间接金融在整个金融市场中还占绝对地位，而资本市场等直接金融发展却相对落后，同时国有商业银行本身改革还不到位，导致了我国房地产融资主要依靠商业银行。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等各种形式的信贷资金集中，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。 2.行业本身管理不规范，从业人员素质有待提高。首先，国家鼓励国有商业银行加大个人住房按揭贷款的支持力度，同时由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”因此在经营业务上容易产生急功近利的倾向。其次，我国目前缺乏精通房地产业务和法律、具备丰富实践经验的专业性人才。专业人才的素质和管理有待提高，这些都制约着我国房地产金融业的发展。 3.人住房信贷的发展可能存在违约风险。目前，我国商业银行个人住房贷款不良资产率不到 0.5%，住房公积金个人住房贷款的不良资产率仅为0.24%，这对改善银行资产质量起到了十分重要的作用，但商业银行普遍把个人购房贷款看成优良资产而大力发展，银行应该重视个人住房尚未暴露出的风险。另外，“假按揭”等恶意套现行为也不断出现，如一些不法开发商怂恿亲属或本单位职工冒充客户，先与开发商签订购房合同，而后套取银行贷款。所有这些都说明，一旦风险暴露或债务链条发生中断，商业银行将面临着违约风险。 三、房地产金融发展对策
《房地产金融学》--试卷A及参考答案
华中师范大学成人本科 学年第二学期 ； 《房地产金融学》试卷（A 卷） I : 考试时间：91 分钟 闭卷 任课老师： 装 班级： 学号： 姓名： 成绩: 一、单项选择题（本大题共15小题，每小题2分，共30分） 1. 土地及房产价格长期上升的趋势以及房地产适于充当抵押品的特性，决定了房地产抵押贷款 的（ ） A. 安全性 B.流动性 C.长期性 D.多样 性 2. 我国房地产金融机构的主体是 （ ） A. 住房储蓄银行 B.商业银行房地产信贷部 3. 从大量应调查对象中随机抽取一部分, 然后再推算出总体数据的调查方法叫做 （ A. 普遍调查法 B. 典型调查法 C. 抽样调查法 D. 分层调查法 4. 如果有一个房地产投资项目是可行的，则该项目未来的收益率必须大于或等于（ 6. 通常情况下，设定抵押权的房地产价值要大于（ 7. 在信托关系中，受托人是为了受益人的利益管理和处理信托财产，受托人不能收取信托财产 所产生的利益，也不承担相应的亏损，这就是信托财产核算的（ 8. 房地产特约信托存款是存款人指定了该存款的运用范围、对象和方式，信托机构除收取约 的信托报酬外，所有盈亏责任承担者是（ 9. 房地产股票的发行比债券限制更为严格，具备这一资格只能是得到批准的（ 10. 如果债券只面向少数与发行者关系密切的投资者，则称之为（ 11. 会员制证券交易所指的是一种不以盈利为目的的社团法人，其会员由证券公司、投资 等证券商组成，在会员制交易所中，能够进入交易所直接参与交易只能是（ C ?住房合作社 D. 住房信贷保险机构 A.期望收益率 B.内部收益率 订 :5.我国现阶段房地产信用的最主要形式是（ C.营业率 D.保本占用率 A. 商业信用 B. 国家信用 C.银行信用 D.民间个人信用 A.贷款额度 B. 应付利息 C. 市场价格 D. 市场利率 A.安全性 B.独立性 C.收益性 D.流动性 A.存款人 B. 代理人 C.贷款人 D.信托机构 A.私营企业 B.国有企业 C.有限责任公司 D.股份有限公司 A.直接发行 B.间接发行 C. 私募发行 D. 公募发行 公司
保利地产融资策略
龙源期刊网 https://www.360docs.net/doc/fb16904053.html, 保利地产融资策略 作者：陈茜 来源：《合作经济与科技》2020年第08期 自改革开放以来，我国的经济飞速发展，从而各个行业都快速发展，尤其是房地产行业，已经发展成为我国的支柱型经济产业。此外，加上城市化进程的加速，越来越多的农村人口来到城市，大力促进了城市房地产市场的发展。同时，人民的生活水平得到了大幅度的提高，人们也开始有了自己的积蓄，人们为了创造更多的财富积累，也许会加大对房地产的投资。房地产产业越来越壮大。 一、我国房地产上市公司概况 众所周知，房地产行业在我国行业中的地位是无可替代的，并对国民经济的发展有着不能忽视的作用。然而，房地产行业属于资金密集型行业，其特点是：投资量大、周期长、资金收益慢，综上所说良好的资金供给是保证房地产行业长久发展的充要条件。因为房地产行业其自身特殊的情况，安全的资金链就成为了房地产行业发展的主要因素。但是其中存在与房地产行业的发展速度与重要地位不匹配的是，房地产速融融资市场的发展却举步维艰。作为比较典型的资金密集型行业，房地产行业对资金的依赖程度较高，然而发展较慢的房地产速融融资市场与之存在差距，因而会在一定程度上制约房地产行业的发展。除此之外，国家实施了一系列关于房地产行业的相关政策，尤其是越来越严格的土地和金融信贷使房地产行业遭遇前所未有的资金困境。 二、我国房地产上市公司融资影响因素 结合房地产行业自身的特点和其融资现状，我们不难知道有一部分房地产公司融资情况不乐观。除此之外，还有一部分企业缺乏风险意识，合规意识，容易在日常资金使用等方面管理不到位，因而可能导致资金的使用不规范，融资策略不合理，从而会大大增加融资的风险。况且我国的资本市场的制度和规则在一些方面有所欠缺，还不够完善，在一定程度上限制了企业的融资渠道向多元化发展。综上所述，有必要从企业自身入手，对现阶段的宏观经济环境下的房地产上市公司的融资影响因素加以分析，主要包括以下： （一）企业自身的发展现状和盈利能力。与非上市公司相比，上市公司在融资策略等方面具有优越性。相对于发展潜力较好的公司，那些发展潜力较差的公司可能在融资的时候会有较高的成本和较高的风险。经营情况不理想的公司，其本身就具有信用风险，再加上公司经营不理想，金融机构等有限的资金会优先考虑具有较好发展潜力的公司，因而他们就不得已被动选择一些融资成本较好的融资方式。相反，具有发展潜力的公司，由于自身经营较好，有较多资金，如留存收益可以来支持企业进一步发展，同时可以吸引更多投资者的支持，所以其融资成本可能会低于经营较差的公司。
十大地产金融创新案例评点
2014年十大地产金融创新案例评点 1地产基金金融创新事件1）PE挂牌新三板 事件：2014年4月，九鼎投资试水全国中小企业股份转让系统（俗称“新三板”）。2014年11月6日，新三板挂出中科招商的《公开转让说明书》，中科招商挂牌新三板一锤定音。根据文件，中科招商拟以整体挂牌的方式，向不超过30名投资者定向发行募资不超过90亿元。据相关报道，硅谷天堂等其他数家家PE机构也在准备挂牌新三板。 点评：PE机构试水新三板，是登陆主板的初级版。在新三板挂牌，可以解决小股东退出、PE基金融资、股权定价等问题，并留有之后转主板之想象空间。国际大牌基金黑石和KKR均登陆资本市场，在募资方面打通公募资本市场通道，国内PE机构亦在此方向做尝试和努力。目前国内已经有一批优秀基金管理正在准备上新三板。2）稳盛投资发起设立劣后资金池 事件：2014年4月24日，金地集团（600383）公告公司董事会批准了金地及公司高级副总裁陈长春先生与其他非关联方作为有限合伙人，共同投资稳盛投资发起设立的优选共赢基金。优选共赢基金的预计规模不超过人民币6亿元，其中金地拟认缴49%的出资即人民币2.94亿元，陈长春先生拟认缴1%-10%的出资。（具体比例将根据其他非关
联方的最终认缴数额予以确定）。优选共赢基金将以劣后级出资的形式与稳盛投资对外定向募集的优先级资金及其他劣后级资金（如有）共同对由稳盛投资作为普通合伙人的项目基金进行出资，并通过项目基金对金地的项目实施股权投资及债权投资。 点评：在2014年房地产市场调整大背景下，地产基金市场募资比较困难，尤其是劣后资金募集比较难。稳盛投资通过设立有母基金性质的劣后资金池，一定程度上比较好地解决后续项目基金募资的难点问题，且通过金地及高管共同出资较好协调内部管制上的利益冲突问题。但该优选共赢基金只能投金地自身项目为标的的项目基金，不利于稳盛对外开展业务，一定程度上未能超脱开发商基金的基因。3）长富汇银创新私募基金募投方式 事件：国内排名前十的私募基金长富汇银与某百强房企在武汉以股权合作的形式拿地，配合开发商杠杆拿地，开发商实际出资比例15%,长富汇银基金以自有资金出资15%，用基金子公司募集70%的资金投资长富汇银的有限合伙基金。 点评：这种多方合作共赢、高杠杆配资拿地对开发商有极大的吸引力，提高了其财务收益，助其快速扩张；对私募基金来说，创新了募集方式，更公开化的运作，利于其提升品牌影响力和扩大管理规模。3）阳光新业设立上海商业物
房地产金融试题
一、香港房地产发展成功的原因 1.高地价政策 2.政府控制土地开发 3.活跃的房地产投资企业 4.稳定的税费以及完善法律制度等 二、房地产证券化的特征 1基础资产的法律形式是合同权利 2、参与者众多，法律关系复杂 3、独特的融资模式 4、安全系数高 5、证券品种多样化，适合于投资 6、政策性强 三、除了商业银行贷款外，房地产开发商还有哪些融资渠道？ 1.大力推动房地产证券化，向社会大众筹集开发资金。有关监管部门应该适当放松对房地产上市公司的严格限制，扩大融资渠道，积极推进房地产投资权益证券化和房地产抵押贷款证券化，吸收社会上大量的小规模闲散资金。 2.将保险资金引入住宅融资市场。保险资金比较稳定、数额巨大，比较适合投资于住宅产业的开发，有利于提高投资规模。 3.鼓励发行公司债券，吸引社会剩余资金投资房地产业。
4.积极发展住房公积金贷款。可以利用公积金贷款具有政策补贴、利息低的特点，以满足部分居民的购房需要。 （划线部分为关键词，答出即可得分） 四、什么是房地产信托有何作用？ 房地产信托机构接受委托人的委托，为了收益人的利益代为管理、处置委托人托管的房地产以及相关资财的一种信托行为。 作用 1.信托机构通过开办各种与房地产业相关的信托业务，可以为资财的所有者提供广泛的理财服务。 2. 利用房地产信托的社会理财只能，提高经济效益，促进房地产业的发展。 3.在信托机构为委托人办理涉及房地产资金信托的业务中，开辟了房地产业筹资融资的新渠道、新方式，客观上起到了融通房地产资金的作用。 4.信托机构可以利用其拥有的多种专业的专门人才和专业资格为房地产业提供多种多样的相关服务。 五、房地产抵押：指抵押人以其合法拥有的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务按期履行的担保，在债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分作为抵押物的房地产，并优先受偿。
房地产信托融资的典型模式及案例
房地产信托融资的典型 模式及案例 Corporation standardization office #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8
房地产信托融资的典型模式及案例 一、 贷款模式 (一) 基本操作模式 （1 （4 图1：贷款性信托的操作模式简图 关于房地产信托的债权融资模式，最为基础的是信托贷款。同时，被视为最简单的信托贷款，通常也是最行之有效的融资方式，操作模式参见图1。但是，相对于银行贷款而言，无论是从规模、资金成本，还是从贷款期限来说，信托贷款视乎都不占有优势。就对房地产企业的限制而言，两者的限制也非常接近，都要求开发企业项目资本金比例不低于30%1，必须取得“四证”。对于信托公司而言，限制还不仅于此，根据《中国银监会办公厅关于加强信托公司房地产、证券业务监管有关问题的通知》（简称“265号文”）的规定，严禁信托公司以投资附加回购承诺、商品房预售回购等方式间接发放房地产贷款，而且申请信托贷款的房地产企业资质应不低于国家建设行政主管部门核发的二级房地产开发资质2。其基本融资方式参见图2. 注： 1、 保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产项目 的最低资本金比例为30%； 2、 罗阳：“围炉夜话房地产企业信托融资：房企融资实用攻略详解（上）”， 《信托周刊》第16期。
对（公司）进入 期限/成本/金额退出 (二) A公司注册资本4.24亿元，主营房地产项目的经营与开发。B集团是A公司的全资母公司，持有A公司100%股权。C集团是B集团的控股股东，A公司自成立以来已开发完成7个项目，总建筑面积达50多万平方米，均已全部售罄。股权关系见图3。 图3：A、B、C的股权关系图 目前A公司重点开发Y项目，该项目地处H市大学城中心区域。《H 市战略发展规划》中明确指出，该区域将作为今后H市发展规划中的重要组成部分。A公司具备房地产二级开发资质，Y项目已取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》以及《建筑工程施工许可证》。 该项目占地313.86亩，总建筑面积398,085平方米，分甲、乙、丙三区开发：甲区以连排别墅为主；乙区包括7幢4层的花园洋房、4幢33层的高层住宅和1幢5层商业综合楼；病区包括7装18-27层的高层住宅和1个幼儿园。 2)政策情况 随着近年来H市经济社会的快速发展和国家宏观政策背景的转变，以
房地产金融发展趋势与创新研究
房地产金融发展趋势与创新研究 发表时间：2018-07-11T16:35:39.090Z 来源：《红地产》2017年8月作者：徐桢 [导读] 近十年时间里，房地产市场迅速发展，房地产发展带来的社会效益与经济效益也十分巨大。 引言 : 房地产金融在发展上与房地产市场间具有密切关联，相互依赖也是现阶段房地产金融在发展中的一个基本特点。十三五以来，国家层面对于房地产金融的调控力度不断增强，整个社会与金融理论界对于房地产金融的发展也十分关注。但也需要看出，房地产金融虽然在发展上取得了很多突破，但其实际发展模式十分僵化，房地产金融在发展中存在的问题也相对较多。创新发展已经是一个明显的时代主题，房地产金融在发展上如何进行更好的创新自然是值得思考的现实问题。 一、房地产金融概述 （一）房地产金融的含义 房地产金融可以指在房地产开发、建设、经营、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的的总称。在当代金融体系和金融市场中，房地产金融也是一种具体的金融形式，房地产金融市场上，传统的商业银行等金融机构以及房地产企业，房产交易相关者是主要参与者。房地产金融本身的服务属性较强，这也是其本身属于金融服务形式的具体体现。尽管房地产金融与一般金融形式在性质上具有很强的相似性，但房地产金融本身与房地产行业发展间联系较为紧密，这也使得房地产金融在发展上会受到更多因素的影响，对于房地产金融或房地产金融发展等问题进行研究时，诸如此类的内外部因素也需要被充分考量到其中。 （二）房地产金融发展现状分析 虽然房地产金融在持续发展中，且整体经济走势较为平稳下，其发展取得了较多突破，但从房地产金融发展现状进行分析可以看出，房地产金融在发展中依然存在很多具体问题。例如，房地产金融模式较为单一，商业银行这一传统金融机构在房地产金融市场上的“垄断性”地位十分明显，由于外来资本很难进入到房地产金融市场之中，房地产金融的活力无法获得有效提升。房地产金融进行创新的内在需求与呼声正在不断增加，但房地产金融创新效率相对较低也是不争事实。由于长期积累在房地产金融中的问题无法得到及时解决，当前房地产金融发展的压力正在逐渐增加，国家对房产市场进行的各种调控也对房地产金融发展带来了多重影响。但也需要看到，房地产金融发展的内外部环境正在不断好转，依托创新为驱动力促进房地产金融发展更是一种切实可行的有效选择。 二、房地产金融发展趋势预测 （一）创新将成为发展主旋律 虽然国内对房地产市场发展进行了多次调控，地方性政府更是结合区域内房地产市场发展状况进行了地域特征明显的调控性尝试。但从整体上来看，房地产市场总体上的平稳发展依然能够得到很大程度保障，刚性需求不会出现明显减低这一因素存在和影响下，房地产行业发展对于房地产金融的刺激性与拉动性作用就不会消失。但也需要认清，现有房地产金融发展模式的僵化性和滞后性十分明显，房地产金融本身便是服务于房地产行业发展及房地产市场上相关主体的一种金融服务，创新发展必然会成为房地产金融在未来一段时间里的发展主旋律。国内社会对于创新的认识与重视程度正在不断增加，各行各业在新时期更好发展更加离不开创新的支持。房地产金融处于现行金融服务体制和宏观经济体制之下，其发展也需要进行跟进式的创新和调整。 （二）各种金融问题会被不断放大 房地产市场上存在较大泡沫是不争事实，国内政府对房地产市场进行的各种调控也是为了避免泡沫破裂带来的各种负面影响。房地产金融在实际发展上也受到了较多关注，且这种关注程度的提升会导致很多存在于房地产金融发展进程中的问题被不断放大。房地产金融虽然与传统金融市场在发展上具有一定差异，但在深化金融体制改革的大背景下，房地产金融在发展中的弊端会逐一显现。国内政府对于房地产金融重视程度的增加也会从侧面促使其不断对房地产金融发展进行思考，并针对各种房地产金融发展中存在的问题进行解决。更为明显的是，房地产金融在监管上的难度正在不断增加，各种不合理的金融操作也时有出现，这些问题缺乏有效监管下，其也极容易演变成具体的房地产金融发展问题。 （三）房地产金融系统性风险依然存在 虽然房地产金融在发展上较为平稳，美国次贷危机的全球性影响极其对国内房地产金融的冲击正在不断消散，但国内房地产金融系统性风险依然存在。具体来说，房地产金融本身是一种具体的金融服务形式，其在发展上也不可能脱离整体金融市场发展而单独进行。国内金融市场在发展上边存在着一定系统性风险，特别是国内宏观经济发展潜力较为巨大情形下，金融市场上的外来资本占比正不断增加。在金融市场开放程度不断增加情形下，房地产金融在发展上也无法“独善其身”。此外，风险本身具有不可悲完全消除的基本特点，房地产金融在发展上也会面临各种风险因素的制约，系统性风险以及其它类型风险也会对房地产金融发展产生负面影响。 （四）房地产金融市场规模会不断增加 房地产金融在发展中其市场总体规模会不断增加，这一趋势也是房地产金融发展的主要趋势。从金融本身的发展来看，金融不仅仅是资金融通这一浅层次的字面含义，市场经济体制下，金融的发展实际上是一种润滑剂。房地产金融虽然是与房地产发展息息相关的一种金融形式，但房地产金融在发展中为社会贡献了很多的就业岗位，其更加壮大了国内金融市场规模以及金融市场的深度和广度。房地产金融在发展中更是对房地产相关产业和企业产生了直接影响，国家层面对于房地产金融的关注程度正在不断增加，各种房地产金融发展相关利好政策也不断出现，这实际上都能够使得房地产金融的发展空间逐渐增加，并促进房地产金融整体规模的不断扩大。 三、房地产金融创新的具体建议 （一）将形式创新与内容创新联系起来 房地产金融创新应当将形式创新内容创新更好联系起来，从而使得创新对于房地产金融的持续性影响可以充分发挥出来。国家层面应当注重房地产金融创新环境的构建，并通过系列政策的实施使得房地产金融创新可以得到较好的政策支持和保障。房地产金融创新以往很大程度上是一种形式创新，这一状态下房地产金融创新的速度虽然有了提升，但房地产金融创新的质量不尽人意。房地产金融的创新务必要由表及里，有内而外的进行，避免形式主义在房地产金融创新与发扎中产生严重影响。落实到房地产金融发展端便要求房地产金融市场上的参与者要注重房地产金融创新质量的提升与具体创新结果的取得，从而确保房地产金融创新的有效性提升。 （二）依托金融服务和产品进行具体创新 房地产金融创新需要落实到具体的节点之上，依托房地产金融服务和产品创新来达成房地产金融创新也是一种较好选择。具体来说，