中粮地产

广东金融学院

中粮地产（000031）分析报告

课程证券投资学

系专业(年级)金融系2009级财政学(税务管理)

学号：091515249

姓名：郑子康

提交日期：2011年 11 月 20 日

学生姓名:成绩：评阅教师（签名）

一.公司基本情况

公司名称：中粮地产（集团）股份有限公司

英文名称：COFCO Property (Group) Co.,Ltd.

证券简称：中粮地产

证券代码：000031

相关指数：300R成长 300R价值 300金融沪深300 央企100 中证200 中证700 中证800 中证央企

证券类别：深圳A股

上市时间：1993-10-08

注册地址：广东省深圳市宝安区湖滨路5号

办公地址: 深圳市福田区福华一路1号大中华国际交易广场35层

所属行业：房地产开发与经营业

主营业务（产品）：房地产开发经营、国内商业、物资供销业、建筑技术咨

询、进出口贸易。本公司的主营业务：商品房开发、物

业租赁、来料加工业等。

经营范围：房地产开发经营、国内商业、物资供销业、建筑技术咨询、进

出口贸易。本公司的主营业务：商品房开发、物业租赁、来

料加工业等。

总股本：181373.16万元

流通股本：181373.16万元（实际流通股本：181371.62万元）

总市值：117.53亿元

流通市值：117.53亿

────────────────────────────────——

十大流通股东持股数占流通股性质增减情况

(2011-09-30) (万股) ％) (万股)

────────────────────────────────——

中粮集团有限公司 91866.50 50.65 其他未变

中国建设银行—上投摩根中国

优势证券投资基金 7459.79 4.11 基金 173.40

易方达深证100交易型开放式指 1384.07 0.76 基金 -100.79

数基金

融通深证100指数证券投资基金 1141.18 0.63 基金 9.06

富兰克林国海潜力组合股票型证 828.21 0.46 基金新进

券投资基金

嘉实沪深300指数证券投资基金 567.60 0.31 基金 -0.71

华夏沪深300指数证券投资基金 410.35 0.23 基金未变

诺安价值增长股票证券投资基金 300.00 0.17 基金新进

哈尔滨金上京科技投资有限公司 290.89 0.16 其他新进

博时裕富沪深300指数证券投资 248.84 0.14 基金 16.09

基金

─────────────────────────────——————合计 102767.92 56.66

───────────────────────────────————

公司详细情况：中粮地产（集团）股份有限公司（以下简称“本公司”）系经原中

共宝安县委以宝组（1982）007号文批准，于1983年2月24日正式成立的县属地方国营企业，原名为“宝安县城建设公司”。1993年2月，经深圳市宝安区人民政府以深宝府[1993]15号文批准，更名为“深圳市宝安区城建发展总公司”。1993年7月10日，经深圳市人民政府办公厅以深府办复[1993]761号文批准，改组为募集设立的股份有限公司，更名为“深圳宝恒（集团）股份有限公司”，向社会公开发行境内上市内资股（A股）股票并上市交易，并于1993年10月8日领取深企法字04498号（注册号19224718-9）企业法人营业执照。

1993年10月，根据深圳市证券管理办公室深证办复[1993]116号文及深圳证券交易所深证市字[1993]第39号文批准，本公司采用募集设立方式向境内社会公众公开发行内资股（A股）股票50,000,000股，发行后公司股份总额达到200,000,000股。并于1993年10月8日起在深圳证券交易所挂牌交易。

1994年4月28日，本公司第二次股东大会通过了1993年度分红派息方案，以1993年12月31日公司总股份200,000,000股为基数，向全体股东每10股送1股红股，送股后公司总股份增至220,000,000股。

1995年5月12日，本公司第三次股东大会通过了1994年度分红派息方案，以1994年12月31日公司总股份220,000,000股为基数，向全体股东每10股送2股红股，送股后公司总股份增至264,000,000股。

1996年5月21日，本公司第四次股东大会通过了1995年度分红派息方案，以1995年12月31日公司总股份264,000,000股为基数，向全体股东每10股送2.5股红股，送股后公司总股份增至330,000,000股。

1996年9月26日，本公司第五次股东大会通过了配股方案，以1996年7月1日公司总股份330,000,000股为基数，向全体股东每10股配售2.4股，配股后公司总股份增至373,041,903股。

1996年12月18日，经深圳市工商行政管理局批准，本公司更名为“深圳市宝恒（集团）股份有限公司”。

1997年5月28日，本公司第六次股东大会通过了1996年度分红派息方案，以1996年12月31日公司总股份373,041,903股为基数，向全体股东每10股送2股红股并转增0.5股，送股及转增后公司总股份增至466,302,377股。

2004年12月31日，深圳市宝安区投资管理公司（以下简称“宝投公司”）与中粮集团有限公司（以下简称“中粮集团”）签订《股权转让协议书》，经国务院国有资产监督管理委员会于2005年5月29日以国资产权[2005]536号批复，宝投公司将其所持有的本公司278,062,500股国家股转让予中粮集团。转让后，中粮集团持有本公司278,062,500股国家股，占总股本的59.63%，成为本公司第一大股东。

2006年4月13日，经深圳市工商行政管理局批准，本公司更名为“中粮地产（集团）股份有限公司”。2006年4月20日，本公司2005年度股东大会通过了2005年度分红派息方案，以2005年12月31日公司总股份466,302,377股为基数，向全体股东每10股转增5股，转增后公司总股份增至699,453,565股。

2007年8月10日，本公司2006年度股东大会通过了配股方案，以2006年12月31日总股本699,453,565股为基数，每10股配售3股，配股后公司总股份增至906,865,798股。2008年6月27日，本公司2007年度股东大会通过了本公司2007年度利润分配及资本公积金转增股本预案，以2007年12月31日的总股本906,865,798股为基数，每10股送4股红股，每10股转增6股，送股及转增后公司总股本增至1,813,731,596股。截至2011年9月30日，中粮集团持有本公司股份918,665,014股，占总股本的50.65%。

二.公司主营业务分析

从上面的数据可以明显地看到，中粮地产的每年收益基本上都是在平稳的增长的，而且该股是Ａ股“物业管理”行业生产经营的主要公司，市净率较小，已在股市中全流通，无潜在解禁抛售股票压力。

公司目前拥50万平米待开发土地、90万平米工业地产和20万米的商业地产，这将使公司未来的房产开发和出租有充足的储备。另外中粮集团土地储备将达到450万平米左右。随着公司成为中粮集团在房地产业务方面的平台,集团很有可能将土地储备一起注入上市公司。在今年国家出台的工业用地必须实现招拍挂政策下，将提升公司在宝安区拥有90万平米的工业厂房的价值。另外公司拥有的20万平米左右商业地产项目，在未来几年人民币持续升值预期下，公司物业资产重估价值将大幅提高，盈利能力得到进一步提升。

可见，中粮地产的成长性还是偏好的。未来的走势还是有看好的。

三.公司财务分析

（1）公司2011年前三季度净资产收益率分别为-9.2300%，同比2010、2009及2008年的数据（分别为4.2100 % 、213.4900%和-69.5200%）降幅明显，

原因是净利润的相对去年同期大幅减少，该指标的行业平均值为3.1281%，公司盈利能力一般，有增强趋势。

（2）公司2011年前三季度的存货周转率(次/年) 分别0.0421、0.0372 和0.0304，较过去年全年存货周转率（为0.2254）大幅下降，主要是因为平均存货

的增加导致，存货周转率大大高于该指标行业平均值（为0.001次/年），

虽然较去年下降幅度大，但在受宏观调控影响的低迷房市下，其存货周

转率仍大大高于该指标行业平均值（为0.001次/年），表明公司与同行业

其他公司相比，经营效率高，占用资金少，营运能力强。

（3）公司2011年的前三个季度资产负债比率为(72.0800%)，较去年数据

(51.3593%）略涨，主要是因为公司的负债及财务费用的增加造成，其增

加原因分别是项目开发向银行借款增加与增加加银行借款付的利息增多。

该指标行业平均值为72.2208%，中粮地产相比其同行，偿债压力小，偿

债能力强。

（4）中粮地产公司2011年前三季度净利润增长率分别为77.6543%、8.3797%和-87.2611%，公司的增长能力正在逐步增强，与行业平均值（204.4392%）

距离较大，但鉴于公司的营运能力强，对其前景，我们持乐观态度。

四.行业的市场结构分析

截止日期:2010-11-30

所处行业：房地产管理与开发

行业分析：上面选取的几个典型的地产个股分析来看，中粮地产具有良好的前

景，无论从总资产还是净利润增长看出其增长潜力还是很大的，没有达到饱和。值得投资。

行业研究

摘自东方证卷财富网：成交仍维持年后较低水平，预售制度大规模取消可能性小文章日期2011.08.29

整体来看，房地产板块仍将在一个区间内震荡，趋势性机会需要等待行业运行环境的改善。就基本面来看，受益于市场集中度提高的行业及区域龙头为首的蓝筹地产股的安全边际值得信赖，中长期具备估值优势，政策预期出现缓和时会出现估值修复性反弹行情，建议在向下调整的过程中适度提高配置业绩优秀的行业及区域龙头公司和收租类地产公司。

重点城市商品房市场情况。成交量：北京成交10.95 万平方米，周环比上升12.8%%；上海成交36.36 万平方米，周环比下降9.9%；深圳成交2.71 万平方米，周环比下降56.6%；其他城市中天津、武汉、重庆、成都、南京均环比下降，苏州、广州略有上升。成交价格：上海住宅商品房内环以内、内外环间和外环以外的成交均价分别为48318 元、18307 元及12132 元，成交价格持平；深圳一手房成交均价17588 元/平方米；天津成交均价也小幅下降。

可售量：北京期房可供出售面积878.68 万平方米，上海可供出售商品住宅面积775.41 万平方米，深圳一手房可供出售面积335.26 万平方米，三大一线城市库存水平略有下降，整体仍在继续上行。

行业公司动态—央行：一线地区房地产调控效果进一步显现；房企管理新规征求意见囤地捂盘或被降级；北京市上半年保障房开发贷款新增131.2 亿；中国房地产开发投资前七个月超3 万亿；住建部：前7 月全国保障房开工率达72%；北京前7 月商品房销售面积同比下降12%；荣盛发展2011 年半年度每股收益0.33 元；多伦股份2011 年半年度每股收益0.03 元；万科A 2011 年半年度每股收益0.27 元；招商地产2011 年半年度每股收益0.86 元；保利地产总价132708 万元竞地；

金地集团7 月份实现签约面积17.6 万平方米，签约金额24.8 亿元；北京城建2011 年半年度每股收益0.49 元。一周市场与板块估值综述上周大盘走出V 型反弹，房地产板块再次起到护盘作用，周二率先反弹，据统计，申万分类房地产板块指数一周上涨1.2%，同期沪深300 指数下跌0.76%。从板块估值情况来看，当前房地产无论是PE 还是PB 均在历史底部区域运行，具有一定的估值安全边际。从重点个股来分析，龙头个股10 年静态PE 在10-12 倍，11年PE 预测均在10 倍以下，最新PB 值已经接近或低于08 年大底时的水平。维持09年1 2月下旬来的行业谨慎乐观观点，维持行业评级。近期继续建议关注受益于政策的海南区域板块，继续维持对卧龙地产、广宇发展、建发股份、名流置业、信达地产等公司的重点推荐。

五.公司战略：中粮地产未来发展战略：“三个转型”

1.业务转型：中粮地产的业务重点将转向市场规模大、成长性好的住宅开发业务，包括中档、高档住宅的开发销售，服务式公寓开发经营等；现有的工业地产保留，并基于现有的资源进行发展。

2.地域转型：中粮地产的住宅地产开发业务在继续扩大宝安，乃至深圳的市场份额的同时，逐步进入京沪穗等一线城市，以及天津、成都等有潜力的二线城市，实现从区域性地产开发向全国性地产开发的转型。

3.公司转型：通过整合，将中粮地产从一个地方性的地产公司转变成为中粮集团住宅地产开发业务的专业平台，统一管理和运作中粮集团在全国的住宅地产业务。中国粮油食品(集团)有限公司作为原非流通股股东在股权分置改革过程中曾做出特殊承诺：本次股权分置改革完成后，中粮集团将以深宝恒(现：中粮地产)作为整合及发展中粮集团房地产业务的专业平台，并采取逐步注入优质资产等多种形式使中粮地产成为具有品牌优势的房地产开发商。在收购深宝恒之前，中粮集团的地产业务一直由鹏利国际地产集团经营。2003年，在香港上市的鹏利

国际被中粮集团私有化并退市。其后，中粮集团借助深宝恒转战A股市场。根据公布的特殊承诺，鹏利国际作为中粮集团地产业务的主要载体，注入中粮地产顺理成章。鹏利国际的业务囊括了四大板块，即房地产开发与销售、酒店、旅游地产和物业管理。中粮集团董事长宁高宁曾经说过：“我们不会搞把资产卖来卖去那一套，而是把地产业作为中粮集团的发展方向之一，培养一个有客户基础、有资源、有管理、有固定收入的增长性产业。”成为中国房地产行业排名前列的地产公司，则是中粮地产的目标。深宝恒和鹏利国际都拥有庞大的物业存量，同时，二者都拥有数量可观的项目储备。深宝恒集中在深圳西部，鹏利国际集中在上海、广州、北京、沈阳、海南和成都等大中城市和省份。

因此，一旦二者全面整合，中粮地产未来的发展前景将不可小觑。

六.公司重大事项提示点评

中粮生化玉米收购情况良好

2011-11-10

日前，中粮生化能源(龙江)有限公司玉米深加工项目正式进入生产运营期，玉米收购在龙江县全面展开。

在收购点门前记者看到，前来卖粮农民的农用车辆排起了足有1公里长的队伍。据了解，今年中粮生化能源龙江有限公司共设立9个收购粮点，计划收购玉米80万吨。公司厂区几天前就已经开秤收购玉米，黑岗、景星等八个粮库也将陆续开秤收购当地玉米。

为方便农民卖粮，中粮生化能源龙江有限公司采购了一台全自动扦样机，以减少农民售粮排队时间。这个公司对所有称量器具重新调试，最大限度地保障农民利益。在各粮食收购点均设置了休息室，为售粮农民提供优质、高效服务。同时，该公司还及时公布玉米市场调价信息，动员农民自发到当地粮食收购点售粮，减少粮食收购经纪人环节，确保适时高价卖粮。

在收购现场，农民丰收的喜悦写在脸上。工作人员紧张有序地忙碌：他们检测玉米品质、过秤、开票，给农民现金结算。记者与一位开朗的农民大姐攀谈：“收粮点不少，为什么选择到中粮卖玉米？”大姐爽朗地笑着说：“当然是这里价钱高呗！而且检质、称重量都是上仪器机器操作，公开、公正，让人放心。”记者又问大姐，一共收获了多少玉米？到中粮卖的有多少，能否拿到现金？大姐说，她家今年收获30多吨玉米，今天都拉这儿来了，化验结果是25个水儿，一斤能卖到9毛钱左右，仅玉米能收入5万多块钱，都是现金结账，刚才别人都算走不少了。在卖粮的队伍里，除龙江本地的粮农、粮贩，还有慕名而来的梅里斯达斡尔族区、依安县、富拉尔基区等地的农民。

柠檬酸—中粮生化开启海外发展第一步

2011-10-17

为积极探索原料多样化，适时扩张柠檬酸业务规模，2011年10月11日中粮生化与包括Full Stand Investments Limited在内的7家公司签署《收购股权框架协议书》。中粮生化2000万收购一家设计规模为年产柠檬酸3万吨，硫酸钠1.8万吨，目前处于停产状态的泰国企业背后原因何在?卓创有以下几点分析。

1.突破原料瓶颈的需要。

当前国内柠檬酸主要以玉米为主要原料，进入8月份后国内玉米价格屡创新高，据卓创了解，山东地区有玉米深加工企业在9月中旬收购价曾有2700元/吨的历史天价，国内玉米深加工企业对玉米的争夺也日趋激烈，目前由于我国玉米市场大约存300-400万吨缺口，整个9月份全国各地区粮源紧张，粮价高企，柠檬酸厂家苦不堪言。当时有柠檬酸厂家曾表示如果玉米价格居高不下的话，会用木薯代替生产柠檬酸。对比一下木薯与玉米我们可以发现进口木薯在2080元/吨，生产一吨柠檬酸原料成本为4150元/吨。以玉米为原料生产一吨柠檬酸原料成本4600元/吨(不考虑煤耗、电耗、硫酸等因素)，两者仅原料一项中间价格相差400元/吨左右。泰国是世界上重要的木薯产区之一，拥有丰富且价格低廉的木薯资源。利用泰国当地木薯资源可以节约大量成本。中粮生化为探索原料多样化应属收购泰国柠檬酸企业应属明智举措。

2. 扩张柠檬酸业务规模，完善企业布局的需要。

中国作为世界上最重要的柠檬酸生产国与出口国，掌握着世界80%的柠檬酸产量。中粮生化与潍坊英轩生化做为国内柠檬酸龙头企业，在国内乃至世界都拥有重要的话语权。在国家严厉的节能减排政策下，国内柠檬酸行业经过几轮洗牌后，逐渐形成以山东英轩、中粮生化、日照金禾等10几家规模较大的企业，国内各大柠檬酸厂家竞争激烈，一直以来，中国柠檬酸产品在其他国家都是以价格低廉取胜。但由于反倾销调查、原材料价格上涨和人民币升值等因素，中国柠檬酸产品与其他国家产品的价格差距在逐步缩小，截止10月14日国内一水柠檬酸价格在6950-7100元/吨，环比增长6.9%。无水柠檬酸维持在7600-7700元/吨，环比增长5.6%。价格优势的丧失使得中国柠檬酸产品在国际市场上的竞争力下降。据卓创了解，2010年我国共生产柠檬酸104万吨，其中出口85万吨，国内消耗19万吨。其中东南亚与南亚市场是非常重要的两个出口市场，中粮生化在泰国建厂可以利用原料、关税与运输方面的优势。有助于公司扩张柠檬酸业务规模，进一步完善公司柠檬酸产品的区域布局，提升经济效益。

3“走出去”后存在的问题

在目前国内愈发激烈的竞争环境，驱使着企业向国外开辟更大的市场，找寻新的发展空间。中粮生化开启海外发展是顺应国家“走出去”的战略要求。但是“走出去”后所面临的问题也值得我们警惕：由于此次收购的企业年产柠檬酸3万吨，如果放在国内的话应属于频临淘汰的中小企业，规模较小对于后期的发展存在一定限制，同时柠檬酸行业属于高污染、高耗能的产业，目前由于经营问题该企业已经处于停产状态，中粮生化走出去后所面临的风险犹存。当前泰国地区遭遇洪水灾害以及泰国政府对于柠檬酸后期政策尚不明朗，短期内该柠檬酸厂恢复开工可能性较小。中粮生化“走出去”是第一步，如何生存发展壮大才是关键。