城市综合体项目如何进行容积率分析参考Word

城市综合体项目如何进行容积率分析

如何进行容积率分析

目前，大型城市综合体项目备受关注，特别是在商业住宅市场遭遇寒流的今天，商业综合体以其业态组合的互补、投资回报的高效持久以及对城市竞争力提升作用显著等因素，成为地方政府及开发商追捧的热点。

这类项目通常：

一、功能组成复杂。酒店（星级组合、类型组合）、商业（商业街及购物中心）、写字楼（含SOHO）、住宅（普通住宅及公寓）;

二、投资组成复杂。投资商、开发商、商业管理及运营公司、酒店管理公司、基金、主力商户等各路神仙汇聚一堂，好不热闹。

三、终端消费复杂。严格地说，它已经不是一个地产项目，而是一个区域建设，且这类项目大多位于城市的核心地段，最终提供的是一个建筑群，是一个城市的心脏。包含了商业、办公、休闲、娱乐、居住、旅游等一系列功能。

本文主要论述“如何分析综合体项目的容积率”。

政府和开发商对待容积率问题的态度有所不同

提到容积率，千头万绪的事情便会纠缠在一起。

城市规划中如：生态环境，人口密度、机动车数量以及绿化面积、日照、卫生、消防等的要求便会一并涌出;

美学领域的因素如：建筑高度、建筑密度、建筑体型和体量等也会在这里纠缠不清。

政府和开发商，在这个问题上关注的重点有所不同。政府对城市建设承担综合责任，以社会效益为主，开发商更多关注经济效益。这里我们主要介绍开发商在容积率问题上的普遍思路。

开发商对容积率的分析重点主要表现在三个层面：

一是业态的合理性

二是产品的可实现性

三是经济的可盈利性

营销顾问对业态的合理性负责，建筑师对产品的可实现性负责，成本控制中心对可盈利性负责。三个职能在开发前期扮演了绝对智囊角色，对项目的成败至关重要。

基于此，容积率分可沿以下思路：

定性（土地性质、业态组合）重点研究业态组合的联动性

定量（产品组合、建设规模）重点研究容积率

分析（成本分析、财务分析）从经济角度说明赢利状况

观点一：容积率是由市场需求、城市规划及成本平衡三个层面共同影响并催生出来的。

一、关于市场

先说一个概念的问题，体量、业态、区域位置、建筑设计、社会价值、发展潜力、综合效应等，诸如此类的问题并非是某一个项目独有的东西。因此，研究项目的重点应该是特定区域这条主线背后的市场现状以及由此得出的发展预期。

（一）概念层面

1、运营城市

项目如何体现特定城市的文化与商业特征，如何整合城市功能，创造出非常强的城市标签，不要过多局限在项目本身，要鸟瞰城市整体。因此，让项目在整体城市运营中寻找机遇，这是第一个层面。

既然如此，这个城市代表什么？有什么文化内涵，需要什么商业质素，体现什么样的商业形象，城市的发展需要项目完成什么样的功能，就是策划工作首先要明确的问题。

“领袖”是必须的。成本决定价格，价格决定消费群体。反过来讲也是一个社会的精英阶层必然的要求。那么，就必须搞清楚这个地区的这一阶层有多大？在哪？他们的消费习惯是什么？等一系列问题。

2、综合

“综合”的意思不单单是规模、体量和功能设计上的综合，准确地说应该是融合，是和谐。各业态能形成一个循环、有机的商业生态系统。在其内部，可以形成相互的促进与价值提升;在其外部，可以形成强大的商业磁场，产生洼地效应。这里，科学而精细的整体功能布局需要重点研究。

3、“高级”的商业形态

目前国内的城市综合体项目，多数是城市最高级的商业形态，这是地块决定的。一个最高级的城市商业必然要与国际接轨，这是市场规律决定的。从招商到运营，从当下到未来发展，都应当且必须具备“领袖”特质。这是认识问题的必然逻辑，但你的项目所在地是否具有这样的基础，需要策划部门给出有说服力的报告。上海新天地的成功引来了大批的效仿者，不可否认他的某些手法可以借鉴，但不是哪个城市都可以复制，因为上海有上海的特质。商业模式需要市场支持。区域内市场饱合度如何，消费人群的情况需要了解，毕竟商业规模是如此而得来的。

（二）技术层面

1. 对项目精神层面的描述是什么？

在这个阶段，需要结合城市定位进行项目定位与项目形象的思考。比如做项目的宗旨是什么？在项目中沉淀城市的文化，可以通过开发理念，形象设计、商业建筑设计、景观设计、其他文化符号等来进行具体表现。

2. 市场定位。

项目市场定位应该是代表城市生活与消费的最丰富性与最完整性，一方面提升消费者的生活品质，另一方面也能引发城市居民的心理骄傲，使之成为游客必去的观光之地，是城市的CBD，是展示城市形象的窗口与名片。

3. 初期商业规划与后期招商成果的把控。

项目的商业内容与招商成果，必须最大化的实现项目的价值，产生品牌联动效应。这里要明确以下问题：

1) 资源整合的目的是要全方位的满足消费市场的各个层面的需求，还是主攻高端更好？

2) 如何在城市传统商圈边缘形成一个高度集中的商业洼地？

3) 如何为商家提供最佳的营商环境？

4) 如何让消费者体验最优的消费感觉？

5) 如何持续提升项目的价值？

6) 如何实现商业规划与外围行业的资源整合？

7) 如何最大程度的实现城市综合体的社会效应与价值？

（三）处理好以下几个关系：

1、城市与项目的关系——城市的发展战略与规划，城市的性格与文化，城市功能与形象的提升，都必须和项目本身的特质结合。

2、局部与整体的关系——一个城市综合体项目的开发，一定是渐进的，应该说，一期就等于整期，一开始的操作对整个项目至关重要。同样的，局部与整体的关系也渗透到招商、销售、推广的各个阶段的作业层面，因为既要建立项目的整体形象，又要突出局部的核心与重点。

3、开发先后顺序的关系——这取决于市场对产品的接受难易程度，以及我们对项目的不同产品的价值判断，再结合企业和项目的实际情况（比如资金需求、拆迁、地块形态等等）。

个人意见是：先做酒店

因为酒店是一个相对独立与成熟的行业，从融资到运营管理均有一套完善的操作流程。酒店在整个链条中的主要作用是提供稳定与高品质的客流，并最终提升项目的整体形象。赢利依靠的是长期有效的运营管理，而非一次性销售。

同时，大多数开发商是酒店管理的门外汉，且不具备运营管理的能力与资源。

所以，让专业的人（公司）做专业的事是最好的选择。而开发商的工作重点应该放在品牌的选择上。即什么样的酒店品牌对项目整体开发更有利的问题。

再做商业。原因有三：

（1）商业物业价值最高，物业投资能获得最大的市场价值认可，也符合绝大多数人的投资心理;

（2) 通过先启动商业，可以把整个项目的价值提升到一个新的层次，这样以后的住宅的价格可以卖到更高;

(3)另外一个因素是目前的住宅市场扑簌迷离，风险比商业更大。

最后，写字楼与住宅依市场情况而定。

4、租售关系——就是说销售哪些部分？销售多少？什么时间销售的问题。有些物业只能出租，有些物业一定要卖掉。（所有的主力店，部分次主力店、主题店最好都不要卖，要卖就卖临街铺面，卖商业街铺面，也就是说所有可以单独分割为独立铺面的，面积不大，总价不高的商铺是可以销售的。什么时间卖的问题，自然是主力店招商取得成果的时候卖。一般而言先卖商铺，再卖住宅，最后卖写字楼）

5、市场炒作与理性操作的关系——项目一定要拔高到社会层面，而实际操作一定要落到市场层面，一个是虚，一个是实。

6、开发与运营的关系——这是说我们究竟是做一个开发商还是做一个运营商的问题，这是企业的战略需求，要根据企业的发展战略来考虑，但有一点是可以肯定的，本项目做为一个城市综合体，运营是决胜的关键之一。

二、关于设计

前边说到，定性、定量与分析，设计工作是定量工作的主要实践环节。

1、先定性，再定量，然后进行分析，最终得出结论

概括来说就是是：建什么？建多大？赢利模式是什么？

2、协调与同步

做为开发商，在容积率问题上重点分析三个层面，一是业态的合理性，二是产品的可实现性，三是经济的可盈利性。

营销顾问对业态的合理性负责，设计部门对产品的可实现性负责，成本部门对可盈利性负责。

协调与同步就是指三个相关职能提出问题、分析问题与解决问题的过程是同时推进，反复验证的。

通过定性的分析，可以得到一个相对合理的商业规划，而把一个抽象的商业规划转化成具象的、可供分析的建筑模型的过程，便是容积率产生的过程，在此期间，建筑师可依据规划、交通、市政基础、日照、卫生、人口顺序逐一进行分析，一方面验证市场提供的数据，把规模控制在市场需求的合理范围内，另一方面提出可供经济分析的数据，并结合自身及经济分析的结果进行趋于合理利润的调整，必要时，反馈到市场研究部门，以便市场研究部门认识到开发压力所在，对定位及营销等工作进行思路的创新，甚至对整体操盘思路进行必要调整。

这个阶段的设计职能并不是以方案设计的形式开展的，它属于“概念设计”范畴。因此笔者认为，被业内泛滥使用的“概念设计”，其价值并不体现在“设计”上，而更应该强调其分析的属性。是投资决策前的分析工具，而不是投资后的选秀表演。

正因如此，“概念设计”的成果并不是表面华丽的效果图或模型，而是对建筑基本型态的理性思考。

那么，什么是建筑的基本型态呢？它至少应该具有以下属性：

1、可实现性

首先应该保证项目将来是可以实施的，不会由于技术层面的问题而搁浅。

2、可分析性

能够据以进行交通、日照、人口、消防、市政、卫生等技术分析。

3、可调整性

能够随着项目推进可能产生的市场变化做出相应调整。

我们说，具备了以上属性，建筑的基本型态便能够成立。

三、关于分析

经济层面上，城市的最优容积率就是投入产出的最大化，具体到一个项目，也是同样的道理，首先要考虑的是投入与产出关系的平衡问题。作为开发主体的开发商，必定要结合项目所在城市的经济条件及其自身的发展战略由宏观至微观，审慎地进入。有理想的开发商一定不是唯利是图，但必须有利可图，图多少呢？需要有一个科学预期，而这个预期值是不断变化的数字，这一阶段能做到的是对底限的测算。底限是所有后续故事展开的起点。

确定城市不同功能土地的最优比例和开发强度，从来都是城市规划面临的核心问题。从城市经营的角度，我们就可以对这个问题的本质有更深刻的理解。在这个问题上，各地政府扮演着自相矛盾的角色。

城市所有土地，都可以分为营利和非营利两个部分：非营利部分是指道路、桥梁、管线、学校等政府无法获得直接土地收益的用地;营利部分是指居住、商业、酒店等政府可以从土地出让中获益的部分。政府一方面拿到了土地收益以及日后的税收、就业、城市形象等一系列利益，另一方面又违反商业开发规律，给出了非营利用地的指标。

盈利与非盈利是个辩证的关系。

显然，根据收益最大化的原则，应当是可以盈利的部分比例越大越好。但非盈利部分过低反过来会影响土地的价值，最优的比例应当是用最少的支出获得最大的土地收益。

投入土地转让费、拆迁安置费、市政配套费等以获得土地达到可以使用的条件;投入建设工程费用以获得房屋达到可以出售条件，从而获取售房款的收入。资金筹措、贷利关系、区位差价、各种税费以至市场形势、供需关系、房屋售价、利润分配等都是在运行过程中极为复杂的问题，需要仔细核算。

通过上面的分析可以看出，及便唯利是图如开发商之流，容积率也不是越大越好。

观点二：容积率不是越大就越好，而是越适合越好。

结语

总之，这样一个城市综合体项目，好比一台复杂、庞大而精细的仪器，从构思、设计、生产、安装直至运转，任何一个环节，无论是宏观的还是微观的，都必须精准，最大程度减少误差，这台机器才能产生最大的效率。它是一个强大的系统工程，认识到这一点，才能从虚落到实，才能一步一个脚印，稳扎稳打的完成项目开发。

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大型城市商业综合体的开发与运营规律研究大型城市商业综合体研究的意义一、大型城市综合体是经济发展的要求二、高水平做好城市综合体经营分析和建筑策划工作三、服务城市综合体的多专业团队协同工作方法四、城市综合体的经营管理五、我国发展城市综合体的策略选择课题研究的意义大型城市综合体一般包括级酒店、购物中心和写字楼、公寓型住宅，它是城市集约化发展的必然要求，能够满足办公、购物和白领人士居住要求。大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般酒店功能和购物中心功能是基本组合或者写字楼和购物中心功能进行基本组合。从2002年开始作者不仅参与策划了深圳一流的购物中心和写字楼，而且论证过级酒店以及公寓，获得城市综合体策划的初步经验。为了在2008年奥运会前完成国内重要城市综合体的实际策划与开发工作，深圳NEW MALL公司组织专家多次考察日本城市综合体，通过消化吸收考察成果。我们带着日本考察成果又系统调研北京、上海、深圳、青岛等城市综合体比较分析。

日本城市：东京、福港、京都中方城市：北京、上海深圳青岛西安一、大型城市综合体分类建筑综合体，是由城市的酒店、商业零售、办公、居住、展览、餐饮、文娱、等功能组成，并由它们构成一个具有多功能的城市缩微体。北京的嘉里中心、国贸中心等都属于这类大型建筑综合体。这些建筑功能齐全，规模宏大，在一定范围内能实现自给自足，形成“城中城”的经营方式，能使建筑产生良好的经济效益。建筑综合体，在共生、互利的前提下，实现多功能的综合，使建筑具有物质构成上的强大优势，从而当城市生活需求发生变化时能进行自我调整。各种功能互为补充，整幢建筑可以在一定范围内实现自给自足，形成“城中城”的经营方式；各种功能互相配合，提供对方发展的潜力，反过来促进自身的增长，例如商业、办公、酒店与会议中心相结合，集中不同的商业行为，彼此增加潜在顾客，并提供多门类，多层次的服务，从而使建筑获得良好的经济效益。大型城市综合体是经济发展的必然要求，我们根据特点可以划分为： 1.交通枢纽型城市综合体

城市建筑综合体设计分析

城市建筑综合体设计分析发表时间：2018-11-20T14:23:25.923Z 来源：《建筑学研究前沿》2018年第22期作者：吴道贤[导读] 由于社会的发展，城市综合体也随之产生，它是时代的产物。安徽星辰规划建筑设计有限公司安徽芜湖 241000 摘要：随着社会经济的发展，城市建筑也进入到了一个全新的领域。相比较传统的多功能建筑，城市综合体建筑综合了多个功能建筑数量和种类方面的特点，且不会引发新系统的出现。在现阶段城市中应用十分广泛。因此，分析研究城市建筑综合体设计具有重要的现实意义。关键词：城市建筑；综合体；设计引言由于社会的发展，城市综合体也随之产生，它是时代的产物。城市综合体建筑的发展是建立在社会经济与人民生活的基础上，依靠科学发展，随着社会不断的进步，产生的一种新型建筑。城市综合体的出现，不仅满足了人们对建筑的要求，还为建筑行业的发展开辟了新道路。 1城市建筑综体特点；类型概述 1.1特点城市建筑综合体实际上就是将多种功能混合组织在同一建筑体内（如图1）。其特点就是具有高可达性、高度复合性、空间尺度大、复杂系数高、活跃城市景观与巨大的社会效应等特点。图1城市综合体功能框架 1.2城市建筑综合体的主要类型 1）按地理位置分为商圈型城市建筑综合体、CBD型城市建筑综合体、城市副中心型城市建筑综合体、交通枢纽型城市建筑综合体、城郊型城市建筑综合体。 2）按建筑面积分为大型城市建筑综合体、中型城市建筑综合体、小型城市建筑综合体。按使用性质分商业综合体、办公综合体、旅游综合体、生活综合体、交通综合体与酒店综合体。 3）按建设标准分为高端奢侈型与中档生活型。 2城市综合体建筑的设计要点 2.1建筑容积率设计要点对于建筑容积率这个问题，投资商肯定希望在有效的土地上，尽可能增加建筑面积，但在我国的法律当中，这是不可以的。由于城市人口不断的增多，人们对土地的需求也不断的增多，从而使土地价格不断上涨。为了满足商家与法律的要求，我们可以借鉴优秀案例的经验，对一部分建筑公共场所进行开放，在没有办法提供交通、休息等公共区域时，可以稍微提高建筑容积率，从而有效的利用了建筑空间，满足商家对综合体建筑面积的增加的要求，又满足了城市居民对建筑功能的要求。 2.2造型设计要点综合体建筑设计过程中，其里面的造型不仅体现了建筑设计的美感，而且要符合当前时代发展的特点，确保设计出来的建筑造型符合其理念和地域特点。现阶段，随着建筑规模的不断扩大，建筑体块的整体度越来越高。再对建筑造型设计过程中，尤其要注意建筑色彩上的设计，充分考虑灯光对色彩的影响，同时在设计过程中，还应从总体的角度考虑整个建筑的风格统一性。因此，再对建筑综合体的立面造型进行设计过程中，要尤为注意贴合地方特点和人们对美观的追求。 2.3建筑的空间形态设计要点建筑的空间形态是指平面空间的造型与三维中空间的体型。由于城市综合体复杂的功能分区，在进行功能分区时，不仅需要在平面布局上来合理的设计，而且还要在立体空间上进行合理分区。一般是做好竖向的功能分区，不仅包括商业、办公、停车等不同的竖向分区，还包括建筑内部的分区，这些是通过楼板进行分区的，在这一过程中，各个部分的使用以及对声音的要求，在分区时都有很大的限制。 2.4复合业态设计要点零售商业、餐饮休闲、办公、居住、文化娱乐。 2.5综合交通整合设计要点轨道交通、城市公交、私家车、物流支持车辆、行人系统、非机动车。 3城市建筑综合体的规划布局 3.1合理整合设计由于城市综合体的多功能性，在进行规划布局过程中，需要重视对各个分区之间的联系设计，确保实现分区之间有效的衔接，提升资源共享、信息互通的目的。常见的整合设计过程中，采用系列型、主从型、互补型和比较竞争型等多个组和类型，这些不同类型的组合方式根据实际用户需求的不同进行选择性的应用。

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我国城市商业综合体项目的风险规避研究 ——以“绿城?温州鹿城广场项目”为例一.大型城市综合体在我国的发展 1.激变时代我国城市建设开发的一个重要趋势 “中国的城市化与美国的高科技发展将是深刻影响21世纪人类发展的两大主题”，从1990年到2010年，我国的城市化从18.96%将提高到45%以上，这一迅猛进程使城市建设开发进入一个激变时代，要求紧凑型、节约型城市的合理解决方案，涵盖房地产全部开发链的城市综合体业态（City Mall）正是这一发展阶段的特定产物。它实现了将城市运营、区域运营与泛地产有机结合的区域性综合，已成为当前我国城市开发的重要趋势之一。城市综合体，具体指都市中的居住、商务办公、出行购物、文化娱乐、社交游憩等各种城市物业功能复合、相互作用、互为价值链空间的高度集约型街区群体。它通过街区实现与外部城市空间的有机结合，并与交通系统有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展城市的空间价值。 2.当前我国城市综合体项目的发展及其面临的风险（1）我国城市综合体项目发展的两面性十多年来，我国城市综合体项目对带动城市经济和提升城市的形象品质起到一定作用，香港铜锣湾时代广场、北京华茂中心、深圳的华润万象城、上海恒隆广场等地标项目已成为一张张耀眼的城市名片。然而并非所有的城市综合体都能带动区域经济。作为一种城市价值系统的运营模式，大型城市综合体资源配置的综合性，开发技术和投资决策的复杂性远远高于单纯地产或房产开发，意味着综合体开发必然承受巨大风险。区域经济环境把握不到位、行业市场环境巨变、项目规划定位失误、资金链断裂、开发商经营操盘能力不足、后期运营不利……，诸如此类等等因素造成几乎每个城市都有综合体的失败案例。综合体开发对区域资源的配置具有不可逆性；因此失败造成的不仅仅是项目本身的损失和开发企业的重创，而且影响到整个区域系统发展的进程和秩序，很多城市为此付出了巨大的代价。（2）影响我国综合体项目开发的重要风险因素影响综合体项目成功与否的重要风险因素来自于两大方面，一方面是对区域环境开发条件的要求，包括城市综合经济能力、地段、交通、商圈等；另一方面是对开发商的要求，包括资金实力、开发节奏、配套资源、人才团队、经营能力以及项目风险承受能力等。当前，我国北京、上海等一线城市，城市综合体发展日臻成熟。但是对于其他城市而言这

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城市商业综合体的运营和管理 2010-07-26 17:54 来源：作者:编辑: 王聪慧主讲人：朱凌波职务：全国工商联商业不动产专委会CCREC主任兼秘书长 “国际商业地产运营商”系列培训计划首席专家 “城市综合体的运营和管理”这个题目非常好，抓住了城市综合体发展最关键的问题，也是大家目前最忽视的问题。我昨天下了飞机，第一件事就是到万象城去考察，万象城项目的开业，预示着杭州城市综合体的发展进入了一个新的水平。大家知道，其实杭州引起全国的关注，就是政府提出了一百个城市综合体，引起了业界的振动，也引起了我们密切的关注。但是坦率讲杭州目前没有建成一个运营非常成功的全国样板城市综合体，但是我刚才听了建委的杨主任讲有这么多项目在策划中，19个已经在开发运营中，35个在规划设计中，还有40个在策划中，未来杭州城市综合体对中国城市综合体的发展会带来哪些想象，非常值得期待。实际上城市综合体这些年为什么引起全国的风起云涌的追逐，尤其是以地方政府和开发商为主导的模式风靡中国，有三大原因，第一个，政府为什么要做城市综合体，因为城市综合体集聚的功能，我们可以打一个形象的比喻，如果说成是是一个围棋盘，城市综合体就是围棋的眼，每个眼做活了，就会变成一个城市的商业中心、商圈、城市副中心、城市新城中心，变成人们工作、生活、娱乐、休闲、旅游一体化的城中城，这就是城市综合体为什么有

魅力，地方政府愿意做城市综合体无非几个原因，因为城市综合体涵盖着酒店写字楼、展览、立体的交通系统，功能体现城市的名片，城市的形象，而且一个大型的城市综合体拉动的区域的升值、城市的繁荣，成为地方政府的政绩工程和形象工程非常重要的一个载体。开发商为什么愿意做城市综合体，因为城市综合体是中国房地产开发一个微缩版，涵盖了等等房地产和城市发展的延续，而且最重要的就是在中国商业地产中长期开发运营缺少金融品种的前提下，是个最好的资金产品循环的一模型，因为住宅销售产品回笼的资金可以支持持有型物业的长期经营。还有一个重要的原因就是城市综合体地标性、形象性，集聚性和规模性，也是开发商与地方政府博弈中一个很重要的砝码。中国房地产发展的历史，真正进入商业地产的时代是02年，城市综合体的历程也就不足五年，我们现在已经诞生了中国的主流开发商，像万达、宝龙、华润、中粮地产，包括商业地产转型的二八和七三比例都把城市综合体作为唯一甚至是主要的商业产品模型，可以看到城市综合体在中国房地产发展，尤其是未来的城市化进程当中到起到一个什么样的重要作用。第三个投资者和消费者为什么青睐城市综合体，中国改革开放30年有几个重要的数据，一个是城市化的进程，现在已经46.6%，正好进入到70%的加速器，城市化、郊区化包括城镇化正成为中国经济发展的主流模式。第二个就是中国的交通系统，我们说的交通系统主要是地面的交通系统，包括快速路、高速路、城市的主干道，包括这种城铁、高铁、地铁，轨道交通一体化的TOD交通系统。第三个就是中国人口的快速增长和城市化，人们在消费水平、消费理念在迅速的提高，在升级，这些种种的元素加在一起，还有一些软性的要素，就是中国人们生活发展随着消费水平理念的提高，尤其是节假日经济的发达，休闲、娱乐已经成为人们维持城市与自然，科技与文化，包括追求物质与精神的一个平衡的最好的重要的场所。在国外不仅有人均GDP这样一个指数，还有一个指数也是中国目前最匮乏的，就是人均幸福指数，城市综合体作为一个城中城，作为人们追求城市生活一个重要的载体、目的地，所提供的综合的环境、多元的公共中心已经成为人们在追求城市化生活中最重要的场所和这样一个集合性的东西，所以这三点原因推动了中国城市综合体快速发展。但是我们也看到，想做一个成功的城市综合体，也存在着很多系统性的条件和风险。第一个条件就是必须有很好的政府关系。因为能做城市综合体的地段，就是过去最早讲的地段地段地段，都是一个城市的都市的中心、区域的中心、新城的中心，都是稀缺的地段，也是政府形象工程很重要的载体，所以只有很好的政府关系才能拿到很好的城市综合体的地段。第二个就是资金或者是资本，我们都知道，中国的商业地产的发展过程中面临最大的困扰就是资金的困扰，因为商业地产在前些年处于两难，原因就是中国的开发商在自有资金杠杆效应下以银行信贷为主体的模式下，缺乏多样化的证券化的融资通道，在这样一个困境下，城市综合体，尤其是商业综合体主流的形态是持有性物业、资产性物业，大型的购物中心、酒店甚至是写字楼，在国际上发展的惯例，包括从运营管理长期经营，如果没有这样一

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城市综合体项目如何进行容积率分析如何进行容积率分析目前，大型城市综合体项目备受关注，特别是在商业住宅市场遭遇寒流的今天，商业综合体以其业态组合的互补、投资回报的高效持久以及对城市竞争力提升作用显著等因素，成为地方政府及开发商追捧的热点。这类项目通常：一、功能组成复杂。酒店（星级组合、类型组合）、商业（商业街及购物中心）、写字楼（含SOHO）、住宅（普通住宅及公寓）; 二、投资组成复杂。投资商、开发商、商业管理及运营公司、酒店管理公司、基金、主力商户等各路神仙汇聚一堂，好不热闹。三、终端消费复杂。严格地说，它已经不是一个地产项目，而是一个区域建设，且这类项目大多位于城市的核心地段，最终提供的是一个建筑群，是一个城市的心脏。包含了商业、办公、休闲、娱乐、居住、旅游等一系列功能。本文主要论述“如何分析综合体项目的容积率”。政府和开发商对待容积率问题的态度有所不同提到容积率，千头万绪的事情便会纠缠在一起。城市规划中如：生态环境，人口密度、机动车数量以及绿化面积、日照、卫生、消防等的要求便会一并涌出; 美学领域的因素如：建筑高度、建筑密度、建筑体型和体量等也会在这里纠缠不清。政府和开发商，在这个问题上关注的重点有所不同。政府对城市建设承担综合责任，以社会效益为主，开发商更多关注经济效益。这里我们主要介绍开发商在容积率问题上的普遍思路。开发商对容积率的分析重点主要表现在三个层面：一是业态的合理性二是产品的可实现性三是经济的可盈利性营销顾问对业态的合理性负责，建筑师对产品的可实现性负责，成本控制中心对可盈利性负责。三个职能在开发前期扮演了绝对智囊角色，对项目的成败至关重要。

城市综合体项目七大案例

红星国际（城市综合体）——天津整体效果图商场透视图占地面积:206600平方米

总建筑面积:927600平方米总户数:859 开发商:天津市华运商贸物业有限公司投资商:红星地产天津劝业场代理商:易居中国景观设计单位:润枫国际建筑设计单位:中煤国际工程集团重庆设计研究院红星国际广场毗邻津滨大道及地铁4、5号线。项目总占地300余亩，92.76万平方米，总投资100亿元，建筑规模90万平方米。容积率3.15，绿化达35%。红星国际广场规划了20万平方米公寓，两条步行街。红星国际广场百货SHOPPINGMALL占地15万平方米，包含购物、休闲、娱乐、美食等功能。占地15万平方米的家具建材MALL，拥有近千家国内国际家具建材品牌。红星国际广场设有807个机动车位，其中37个地上车位，1439个非机动车位。红星国际广场整体建设周期为三年。其中，家具MALL将于2010 年底竣工开业，百货SHOPPINGMALL将于2012年底竣工开业。大都会——天津

占地面积:92000平方米总建筑面积:860000平方米开发商:天津盛世鑫和置业有限公司投资商:金融街控股股份有限公司保利地产天津大都会地处天津市城市核心——和平区南市地区，东至禄安大街、南至福安大街，西至荣业大街，北至慎益大街；占地面积9.2万平米，总建筑面积86万平米，是涵盖了居住、办公、商业、酒店、会所、公园和学校等全面城市功能的世界级城市综合体。地铁2、4号线交汇。金地国际广场——天津

该项目将建设集高端居住、商业娱乐、休闲购物于一体的国际化、现代化、复合型“高端城市综合体”。其中，项目将以“品味时尚、精致生活”的理念，打造集公园式休闲、娱乐购物、国际名品专卖、国际院线、五星级酒店式公寓等高端业态于一体的国际名品商业街；将建设高端运动休闲主题会所，将建设10万平方米官邸型城市别墅，还将建设14万平方米、高度130米的地标性高层五星级城市空中公馆。项目建设周期三年。建成后将在中心城区与滨海新区之间形成现代商务、金融及高端居住的服务功能，吸引商务金融、创意产业、高新技术产业、信息产业等新兴产业人士，成为河东区乃至天津市现代金融商务业发展的标志区。火神庙国际商业中心——北京

及时沟通_杭州复地复城国际城市综合体项目广告表现沟通营销推广方案

及时沟通_杭州复地复城国际城市综合体项目广告表现沟通营销推广方案发展商：浙江复地提案：及时沟通复地·复城国际广告表现沟通（第五稿）今天的议题： LOGO调性过程稿；复城国际传播语；复城国际LOGO；各阶段推广调性；开盘前重要节点： 20091>.12.28 04.03 04.18 售楼处开放 VIP客户预约开盘 09.11 09.12 2010.1月 2月 3月 4月 5月营销节点推广轴线集团形象

综合体形象公寓开盘 10.02.14 春节第1步第2步第3步前期准备售楼处开放阶段工作计划表LOGO过程稿： LOGO过程在上海复城国际的基础上进行延伸中文字体的不同表现方式图形为主的LOGO表现方式 LOGO过程英文字体的表现方式调性过程稿1：基于富阳市场的做法综合体调性综合体调性综合体调性综合体调性综合体调性住宅调性住宅调性住宅调性

住宅调性住宅调性调性过程稿2：基于富阳市场的做法系列报纸一系列报纸二系列报纸三调性过程稿2：基于综合体的做法综合体调性综合体调性综合体调性综合体调性住宅调性回顾之前的表现，更多看重了对于富阳当地人的接受度，而忽视了本案的独特优势。回到项目本身，着眼于复地来自上海、香港上市的背景，以及本案作为城市综合体的特点。回归到项目之后，我们的表现是这样的：前系列回顾：复地·复城国际对于富阳城市而言，其意义更像是 “富阳的城市名片” 因为复城国际，富阳这座城市有了更为国际的表达回归项目，我们看到复地·复城国际，寓意着富阳未来 “城市名片”如何展现？复地与富阳的关系

城市综合体的发展过程分析

理论探讨随着时代前进与经济发展，城市建设已由原来的简单聚集、粗略规划、简单分散的建设模式，转向有序规划、产业聚合、功能互补的综合模式［１］。亦即集多种城市功能于一体的城市综合体，又称ＨＯＰＳＣＡ，是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功能之间的三项以上进行组合，并与城市的交通、环境、发展相协调的一种开发模式。可以说，城市综合体是城市发展到一定阶段的产物。一、西方城市综合体的发展（一）城市综合体的起源：建筑综合群从城市产生之时起，城市化进程就已经开始。然而，农耕时代的本质决定了早期的城市主要是小商小农和少数的手工业者在城市空间的聚集，导致城市产业结构简单，城市规模普遍较小，城市性质、功能单一，对外辐射能力较弱，人口聚集能力不快。在早期城市化进程这一漫长的历史过程，仅在某些较为先进的大城市，出现了一些类似于现代都市综合体的建筑群，如古希腊的阿索斯广场、古罗马的卡拉卡拉浴场。（二）现代城市综合体的雏形：单功能综合体１８世纪６０年代，工业革命从英国开始。工业化所要求的人力、资本、技术的聚合，使城市这种最适合的发展模式脱颖而出。至此，传统城市以家庭经济为中心的城市格局被打破，城市结构和规模都发生了急剧的改变。同时，由于城市中拥有较多的就业机会，较好的社会服务保障制度，较高的薪金待遇，这一切都吸引着来自乡村的农民大量涌进城市寻找机会，随之而来的便是城市人口的急剧膨胀。由此住房紧张、交通拥挤、环境恶化、犯罪率上升等一系列被称之为“城市病”的问题开始浮现。为了根治“城市病”，１９世纪末以功能主义和机器美学原理为基础的城市理论应运而生。到２０世纪２０年代，在国际现代建筑协会（ＣＩＡＭ）的倡导下，城市逐步脱离古典主义传统，向功能主义形体化方向迈进［７］。　城市开始出现功能分区的综合体：（１）大型公寓或住宅区的出现。由于城市的扩张速度远远赶不上城市居民的增加速度，人们对住房的需求不断上升，再加上当时功能主义形体规划观为主流思潮的影响，西方社会开始出现“邻里单位模式”，以改变工业革命后住宅街坊中的拥挤、恶劣的居住环境，典型如法国马赛公寓。（２）工业办公区的出现。这是由工业化的快速发展对工厂数量的需求增加导致的，以芝加哥的办公区为典型。这种办公综合体多是大楼的底层和裙楼做商业零售，塔楼部分是宾馆和办公用房，将多种功能和形式结合在一栋建筑中，满足市中心工作人员和游客的购物、餐饮和住宿等要求。功能分区原则虽然能很好地协调各部分的比例，防止城市功能的混乱，却易使城市发展偏向单一化，导致了当时城市发展计划中贬低“高密度、传统街坊和开发空间的混合使用”，从而破坏了城市的多样性。不同空间的单一化分割，相互间缺少内在的必要联系，不但没有创造出新的城市空间秩序，反而在很大程度上造成了城市整体的混乱，对城市的可持续发展和自我更新产生严重制约。（三）二战结束后城市综合体的缓慢发展１９４５年二次大战后，由于工业化和商业的迅速发展，相应的城市化速度也日益加快，许多发达国家城市化水平平均达６０％以上。“城市病”更加严重，市中心区聚集了大量的低收入者，人们开始认为城市特别是市中心区不再适合居住。另一方面，汽车工业得到长足发展，中产阶级普遍拥有私人汽车，大量高速公路的修建也使驾车出行十分方便快捷。同时婴儿潮也使得人口迅速增加，人们不得不到城市中心区之外寻找新的居住地点，这时环境幽雅开阔、空气清新、交通便利的城市郊区成为首选。西方许多大城市开始出现郊区化趋势。郊区化趋势对城市的发展产生了一系列的影响，如大批企业开始到郊区投资建厂、零售业外迁、城市空心化现象等，但最主要的还是开始出现了商住结合型综合体，由于中产阶级搬到郊区居住后，强烈要求从各方面提高生活舒适度，城市郊区的综合体开始与步行商业街结合起来，如美国的休斯顿长廊（Ｔｈｅ　Ｇａｌｌｅｒｉａ　Ｈｕｓｔｏｎ）。然而，由于大量的城市高收入人口外流，分散到城市周边，却并没有形成一个中心区或城市新区，同时还带走了城市的商业和服务业，城区中主要居住者都是低收入阶层，这些在一定程度上都致使了城市的衰落，对城市的发展产生了严重阻碍。另外，“邻里单位模式”也开始出现弊端。这种模式虽然简化了居住空间的组织要素，抽取了组织结构中最有效的表象成分，却忽略或舍弃了与人的居住生活对应的含混复杂的内在机理［６］。当社会从满足量的需求转变为提高质的水平时，这种简化所带来的种种弊端就鲜明地显现出来。因此，１９６０年以来，西方学者不断反思功能主义城市规划理论以及在这一理论背景下产生的诸多理念，并进而倡导以社区理论取代邻里单位模式作为居住空间塑造的理论依据。社会开始出现了顺应人生活的复杂性与多样性，讲求城市结构的多重性、功能的复合性、适当的高密度和功能混合等思潮。总之，这个阶段的经济发展、建筑成熟、价值思考为城市综合体后来发展的盛行奠定了基础。（四）现代城市综合体的盛行：２０世纪７０年代至今７０年代的石油危机引发了西方国家在社会、政治、经济、文化、心理等多方面新的矛盾与冲突。人们开始反思城市复兴与城市中心区的价值。西方发达国家相继出现了多样性城市回归的潮流，主要形式如购物中心、早期历史建筑的改建开发、组合多功能的城市综合体、城市区域的重新规划等。许多城市的中产阶级也开始重新回到市中心。城市对繁荣与活力的追求，成为城市综合体开发建设的催化剂。另外，第三次科技革命的兴起使得劳动密集型生产逐渐被知识密集型生产所代替，这为城市生产、生活、居住的空间融合奠定了物质基础。市中心大量集中的第三产业人口为城市综合体提供了持久的支持力。与此同时，技术的进步也提高了整个社会的劳动生产率，从根本上将人们从长时间繁重的劳动中解放出来，现代人由此获得了较过去高２－３倍的闲暇时间。因此，人们开始追求丰富多彩的游憩空间及内容，如求知型的图书馆、业余学校，娱乐型的影剧院、音乐厅、体育场，服务型的商场、餐馆、美容室，休闲型的公园、画廊等。这也为城市综合体的出现提出了客观要求。居住空间的构建模式也发生了根本变化，在国外大城市中大量出现了混合居住区、整体式小区等，即在居住空间中融入多种城市职能，比如办公、小型工业、多种服务设施，同时将多种功能立体化地进行组织。　城市综合体开始在西方国家大量兴起，例如法国巴黎的拉德芳斯、加拿大多伦多的伊顿中心、日本东京的六本木等。二、中国城市综合体的发展按照特定的历史背景，中国的城市化可分为以下四个阶段［４］：（１）１９４９年前。我国城镇体系职能组合结构自古是以行政中心城市为基础，另外，几千年自给自足的小农经济，也决定了此时期的中国只能是缓慢的城市化。（２）１９４９年至１９７８年，中国的城市化滞后于工业化和农村集镇发展萎缩。（３）１９７８年改革开放以来，随着我国城乡户籍制度等政策的调整，工业化进程的加快，特别是乡镇企业的“异军突起”，吸纳了一部分农村剩余劳动力向二、三产业转移，带动了小城镇的迅速发展，中国的城市化水平有了较大提高。（４）２０００年后，中国的城市化进程开始迈入快速发展阶段，并成为带动中国经济乃至世界经济增长新的动力，目前我国的城市化率已接近４６％。然而，由于中国城市化进程整体的缓慢，城市综合体的出现大大晚于西方发达国家。（一）中国早期的建筑综合体城市综合体的发展过程分析曾月中海物业管理有限公司【摘要】城市综合体是城市发展到一定阶段的必然产物。近几年来，城市综合体已在我国很多大城市开始盛行。本文以城市化历程作为背景，分别追溯了西方国家和中国的城市综合体的起源和发展，揭示了产业革命、城市化和城市综合体之间的逻辑发展关系，以及城市综合体对城市发展的重要性。【关键词】城市综合体城市化发展过程２０１１．　０１２４１

怎么计算一个项目的最佳容积率1125546650

怎么计算一个项目的最佳容积率容积率数值对应的建筑类型一、基本概念 1、建筑密度：某一基地范围内，所有建筑物底层占地面积与基地面积的比率，一般按百分比（％）计算。由定义可以看出：建筑层数与容积率成正比——如果基地面积和建筑密度不变，那么建筑物的层数越多，容积率就越大。 2、绿化率：某一基地范围内，所有绿化占地面积与基地面积的比率，一般按百分比（％）计算。从以上两个定义可得知，绿化率与建筑密度成反比。 3、容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积（当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算）容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。 4、容积率的内涵及其特性容积率是指在城市规划区的某一宗地内，房屋的总建筑面积与宗地面积的比值，分为实际容积率和规划容积率两种。通常所说的容积率是指规划容积率，即宗地内规划允许总建筑面积与宗地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低，也反映了地价水平的差异。因此，容积率是城市区划管理中所采用的一项重要指标，也是从微观上影响地价最重要的因素。容积率具有如下特性：容积率表达的是具体宗地内单位土地面积上允许的建筑容量。宗地是地籍管理的基本单元，是地球表面一块有确定边界、有确定权属的土地，其面积不包括公用的道路、公共绿地、大型市政及公共设施用地等。容积率只有在指“宗地”容积率的情况下，才能反映土地的具体利用强度，宗地间才具有可比性。容积率(R)、建筑密度(C)与层数(H)之间有一定关系。建筑密度是指在具体“宗地”内建筑物基底面积与宗地面积之比。当宗地内各房屋的层数相同，且对单个房屋来说各层建筑面积相等时，三者之间的关系可表示为：R＝C?H，此种情况下，建筑层数与容积率成正比例关系。容积率可以更加准确地衡量地价水平。人们购买土地使用权的目的是为了对土地进行开发，建设房屋。房屋的单方开发成本＝房屋单方造价＋楼面地价＋税＋费楼面地价＝宗地总价／宗地内允许总建筑面积＝土地单价／容积率因此，楼面地价比单位地价更能准确地反映地价的高低。容积率存在客观上的最合理值。在一般情况下，由于占地面积是一定的，地价确定后，三通一平或七通一平的土地成本也是固定的，提高容积率可以提高土地的利用效益，但建筑容量的增大，会带来建筑环境的劣化，降低使用的舒适度。为做到经济效益、社会效益与环境效益相协调，城市规划中的容积率存在客观上的最合理值。 5、容积率对地价的影响规律

广东城市综合体项目案例

与您分享广东城市综合体项目案例朋友们，闲暇时与您分享几个广东城市综合体项目案例吧。开平东汇城（广东﹒开平）开平东汇城项目位于开平市开平大道与325国道交叉路口的西北面，正处于一个新旧城区交汇处，与翠山湖新区遥相想呼应。该项目是由富港集团旗下的江门富港投资有限公司投资兴建，项目占地面积16万平方米，总建筑面积逾50万平方米，其中购物中心20万平方米，高档住宅18万平方米，商业写字楼及国际公寓1.5万平方米，星级酒店1.4万平方米，拥有停车位3900个，总投资额达20亿元，是江门乃至粤西地区首个集购物中心、酒店、电影院、公寓、高档住宅、会展中心、商贸中心、商业步行街于一体的大型城市综合体。珠海福乐购百货（广东﹒珠海）

珠海福乐购百货位于珠海市唐家湾镇，坐拥20万高端消费人群，总经营面积达15000平米,全力打造珠海市高新区规模最大、档次最高、品项最全的一站式商业综合体。肯德基餐厅、威尼斯牛扒城、六福珠宝等主力品牌抢先进驻，即将于2014年“五一”节前绚丽绽放。东凌广场（广东﹒广州）

东凌广场是东凌集团开发的东广州首席高尚综合社区，项目位于增城新塘镇汽车城大道71号，紧靠广园快速干线，西面为碧桂园凤凰城，毗邻广州市地铁13号线新塘站出口及穗莞深城际轻轨站点，拥有无可比拟的区位优势。项目规划总建筑面积约31万平方米，其中商业面积约17万平方米，包括大型商场、生活超市、餐饮娱乐及步行街，是片区相对高端的大型商业中心，而且项目临近广州东部交通枢纽中心，人流较多，建成后将成为片区商业标杆。住宅建筑面积共约13万平方米，总投资超过20亿元，将规划建设成为集工作、生活、购物、娱乐于一体的标志性大型商。佛山万菱广场（广东﹒佛山）

城市综合体现状与发展及案例解析(世联)

蓬勃发展，问题频现
——城市综合体现状与发展及案例解析
中国房地产市场服务的第一选择

摘
1. 2. 3. 4.
要
包括已知正在规划的成都市的城市综合体共有115个，总体量达到了6000万平米，成都市综合体数量已排在全球第三位。大部分的区域中心城市综合体均存在前期调研不足、区域发展不均衡、超前城市发展、拆零销售、定位过高、招商困难等等方面的问题。摒弃住宅的开发思想，采用全生命周期的思想开发运营城市综合体。项目选址不仅是关注“地段、地段、还是地段”，还应坚持“客户、客户、还是客户”。这需要掌握四个原则“最短时间原则、区位易达性原则、聚集原则、接近购买力原则”。必须根据可能的功能组合确定完善的调研内容和流程。重点应该是对区域零售业结构、消费者、竞争对手的深入调研。基于调研进行准确的市场定位，消费者定位是核心，项目的战略目标应该是项目长期持续经营和增值。项目差异化定位的核心是功能及经营上的差异化，而非简单的外立面的差异化。业态的组合模式有三种：以超市为主的规模相对小的社区型的购物中心的组合模式、以大型主力店为主的模式，第三种是由多个主题馆组成，没有主力店的模式。业态组合的核心思想包括保证主力店的条件下，将租金贡献度高的业态安排在更好的位置；人流贡献度和租金贡献度相结合，不可偏废；招商时最好引进 20%至40%的新品牌，实现有效的差异化。
5.
招商应坚持统一招商，统一管理的原则。招商的五大核心要诀包括：1、进行商家调研时既开始进行预招商；2、准确的前期规划是成功招商的基础，3、项目招商最好由专业机构全程操作，4、品牌资本、品牌同盟是成功招商的保证；5、成功招商的关键在于成功的沟通。有效的五大招商策略包括：运用租金抽成策、签定知名主题商店、完整的行销推广计划、顾客导向的商品架构、拥有专业团队指导行销策略。
6.
大型城市综合体地产项目开发提倡专业团队，统一管理分散经营。在三年的培养期内做到收支平衡。根据经营商家销售贡献度、租金贡献度、管理配合度以及品牌等级形象度，四个指标进行综合评议，实行奖励和汰换机制。
中国房地产市场服务的第一选择
2

XX广场城市综合体项目可行性研究报告

XX广场城市综合体项目可行性研究报告【引言】《XX广场城市综合体项目可行性研究报告》通过对龙泉某广场城市综合体项目建设背景及必要性、政策环境与市场分析、项目运营、项目选址与建设条件、项目建设方案、总图与公用辅助工程、节能及节能措施、环境影响评价、劳动安全卫生与消防、项目组织管理、项目实施进度、招标方案、投资估算与资金筹措、财务分析、社会评价、风险及控制等方面的研究，从技术、经济、工程等角度对项目进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的经济社会效益和社会环境影响进行科学预测与分析研究，为项目决策提供公正、可靠、科学的投资与工程咨询意见。第一章总论 1.1 项目概述 1.2 建设单位简介 1.3 编制依据及研究范围 1.4 主要经济技术指标 1.5 主要结论及建议第二章项目建设背景及必要性 2.1 项目建设背景 2.2 项目建设必要性 2.2.1成都市城市总体规划的需要 2.2.2龙泉驿区城市化进程的需要

2.2.3龙泉驿区城市功能完善的需要2.2.4满足多元化消费需求的需要第三章项目市场分析 3.1 房地产市场分析 3.1.1全国房地产行业运行情况分析3.1.2全国房地产行业市场背景 3.2 龙泉驿区房地产投资环境 3.3 项目区域市场分析 3.3.1项目区域市场现状分析 3.3.2项目区域商业市场分析 3.3.3项目区域办公市场分析 3.3.4项目区域酒店市场分析 3.3.5项目区域公寓市场分析 3.3.6项目区域住宅市场分析第四章项目运营模式 4.1 项目竞争力 4.1.1核心竞争力 4.1.2其它竞争力 4.2 产品定位 4.2.1商业定位 4.2.2酒店定位 4.2.3办公定位

城市更新项目容积率计算

城市更新项目容积率计算 1、我市城市建设用地密度分区分六个等级。由高至低：密度一区、密度二区、密度三区、密度四区、密度五区、密度六区。 2、龙岗街道各密度区分布密度二区主要集中在龙平地区的法则图则，南联社区简一、简二、黄龙陂、罗瑞合、巫屋村、龙岗社区密度三区南联社区圳埔岭、银珠岭、麻岭、向前村、刘屋、邱屋、吓岗村，同乐社区、同德社区密度四区新生社区、南约社区、龙东社区、龙新社区 3、各类型用地容积指引居住用地分级密度分区基准容积率容积率上限 1一、二区 3.2 6.0 2三区 2.8 5.0 3四区 2.2 4.0 4五区 1.5 2.5 商业服务业用地分级密度分区基准容积率容积率上限 1一区 5.415.0 2二区 4.210.0 3三区 3.28.0 4四区 2.4 5.5 5五区 1.8 4.2 工业用地

分级用地性质容积率上限 1普通工业用地（M1） 4.0 2新型产业用地（M0） 6.0 物流仓储用地分级用地性质容积率上限 1仓储用地（W1） 3.0 2物流用地（W0） 4.0

4、各类修正系数居住用地地块规模修正系数用地规模（公顷）<=0.70.7~11 >1时，每增加1公顷（不足1公顷按1公顷算）修正系数-0.06-0.030-0.05商业服务业用地地块规模修正系数用地规模（公顷）<=0.30.3~0.50.5~0.70.7 >0.7时，每增加1公顷（不足1公顷按1公顷算）修正系数-0.12-0.06-0.030-0.05 周边道路修正系数地块类别一边临路两边临路三边临路周边临路修正系数0+0.10+0.20+0.30 地铁站点修正系数区位情况距离站点（米）车站综合定位枢纽站一般站修正系数 0~200+0.60+0.40 200~500+0.40+0.20 计算公式：规划容积率=基准容积率×(1+地块规模系数)×(1+周边道路修正系数)×(1+地铁站点修正系数) 举例：南联某个3万平方米居住地块，该项目属密度二区，周边临

城市商业综合体策划书详解

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城市商业综合体策划书目录第一章项目地块现状研究（一）项目地块与太原城市关系分析研究 1)区位格局 2)交通格局 3)区域环境 4)商业层次（二）项目地块现状调研分析 1）建筑调研 2）商业调研 (三）现状分析后发现的问题以及可能的解决方案第二章项目商业定位概念（一）项目开发的基本经济数据指标（二）项目商业整体定位（三）项目商业的功能定位（四）项目商业业态分析（五）项目的形象定位（六）项目商业开发建议第三章项目建筑设计概念（一）项目地块规划设计理念（二）项目地块建筑设计概念

策划内容第一章项目地块现状研究（一）项目地块与太原城市关系分析研究 1）区位格局基地位于太原老城区中心位置，总面积约为28350平方米，南北总长约为270m，东西最窄处约80m，最宽处约120m。基地南侧为交通广场——五一广场，北侧，东侧被居住区包围，西侧分布有文赢公园以及建筑历史文物——纯阳宫。 A、基地南侧的五一广场虽为交通类广场，但可以说是太原市一个地标性的广场，为许多人熟知。随着太原市的发展，五一广场也日新月异，如今它成为了许多市民休闲的好去处：老人们在广场组织跳舞、唱歌等多种文娱活动；儿童可以在空旷的广场尽情的玩耍或者去鸽子屋喂食鸽子；年轻人则会选择去广场附近太原影都看场浪漫的电影，在广场散步。同时，由于距离火车站很近，许多暂停游客会选择去五一广场初步了解太原。五一广场还有一个很重要的地下商业区——老鼠街，在太原也具有一定的商业影响。所以五一广场是一个吸引人流的重要场所，如何建立五一广场与综合体的联系，如何巧妙地将老鼠街商业与综合体商业融合对接，这些问题对于综合体规模及后续发展都有着很重要的影响。 B、基地及基地周围存在众多历史建筑与建筑文物。北有皇华馆，南为五一大楼，东侧是五一路老邮局，西侧是著名道教圣地纯阳宫。基地被不同时期的古建环绕，充满浓重的历史文化气息。可以说这一带是太原的城市文脉所在，昭示着这里一直延续着历史文明。综合体建于历史建筑包围之中，在考虑到历史建筑要求保留改造，因此综合体的风格必须兼容所有不同时期建筑的风格，弱化建筑之间风格差异性的强烈对比，使其与综合体达到和谐统一。 C、基地周边存在多个高层建筑，西侧山西饭店为一个大型仿古木构建筑，体量巨大，用色鲜艳，非常抢眼，对综合体西立面的处理会有一个相当大的影响。

城市综合体调研报告(精选多篇)

城市综合体调研报告(精选多篇) 目录第一篇：芙蓉区城市综合体调研报告第二篇：都正街城市综合体建设调研报告第三篇：商业不动产专委会发布城市综合体开发调研报告第四篇：2020年最新无锡市大型城市综合体,特色商业街,文化创意园调研报告第五篇：城市综合体报告更多相关范文正文第一篇：芙蓉区城市综合体调研报告芙蓉区城市综合体调研报告中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势，推进中国城市化进程，尤其是推进城市综合体的开发已成为中国最具前导性和拉动性的行业力量。城市综合体（hopsca）主要集酒店（hotel）、写字楼（office）、公园（park）、购物中心（shopping mall）、会展中心（convention）和公寓（apartment）等于一体的多功能、多业态的大型建筑体。今年以来，火星街道通过实地察看、召开会议、问卷调查等形式，在充分获取来自各个层面第一手资料的基础上，结合实际，就芙蓉区城市综合体的规划、建设和管理方面作出了一些总结，同时也提出了一些具有前瞻性、可操作性的意见和建议，现具体报告如下：一、芙蓉区城市综合体建设取得的主要成绩近年来，区委、

区政府坚持旧城改造与新区开发并举，城市建设取得令人瞩目的成绩。经过全区上下的共同努力，初步建成了基础设施比较齐备、城市功能日臻完善、环境容貌明显改观、特色较为鲜明的城区。为加快建设“人民满意城市”的步伐，区委、区政府提出了在辖区内建设多功能城市综合体的设想，此举预示着芙蓉区城市经济、社会、技术形态已发展到较高程度，在未来的一段时期内将重点关注城市综合体的开发和建设。二、当前芙蓉区发展城市综合体的优势、劣势、机会及面临的竞争压力。相比兄弟城区，芙蓉区在发展城市综合体上的主要优势有：（一）地理位置优势明显。地处老城区，地理位置相当优越，cbd中心商圈、火车站近在咫尺，根据这个特点，着力打造以中央商务区、交通枢纽型为主要特色的城市综合体项目，能更好地提升我区的区域核心竞争力。（二）文化旅游资源丰富。目前着力打造的韭菜园历史文物一条街，将会是我市的“露天博物馆”，为此围绕打造以文化旅游为主要业态内容的项目是我区发展城市综合体的又一关键举措。（三）开发风险低收益大。相对兄弟城区而言，芙蓉区密集的人口、城市基础配套的客观市场需求，适合开发风险相对较低、收益也更大的以购物休闲娱乐为主要内容的城市综合体项目。在看到优势的同时，推进城市综合体的困难也十分严峻，主要劣势有：（一）市场还不够活跃。城市综合体项目是一种多功能的建筑群体，开发的房产项目均为中高档住宅和高端写字楼，并配星级酒店和大型商贸中心，对开发商的资金实力、运营能力、招商能力、开发节奏等方面要求也相当高，加上因市场形势、融资压力等引发的项目方案变更、多方变化、项目重新报批问