由一则案例看违章建筑买卖合同效力问题

作者：武隆法院代霞发布时间：2011-12-20 09:43:44 打印字号：大 | 中| 小

一、基本案情

丁某与张某于2010年4月17日签订《购房订金及协议》，约定：1、张某愿出售商铺和自行扩建的住房，价款46万元，卖方保证能正常过户（注：协议对过户费用没有明确约定）；2、4月底（交付房屋之前）丁某交定金30万元，若某方违约则赔偿定金；3、其他房款（16万元）于2010年8月底交付。协议签订当晚，丁某向张某交款1万元，并向张某出具29万元欠条一张。同月18日丁某又交款2万元，丁某的两次付款，张某之妻杨某先后给丁某出具了收条。之后，丁某发现该房屋产权手续存在问题，于是找居委会同志和其他人员与张某协商；而张某认为丁某方法失当，让其丢失面子，引起张某不满，双方就房屋买卖产生纠纷。另，所涉房屋本是张某于2007年向冉某购买取得（包括门面后的瓦房）；张某、杨某门面的房产证从2009年开始办理，2010年6月4日办理完毕。2008年张某、杨某将原有的瓦房拆除后新扩建砖混结构房屋250平方米，至今未办理拆房建房的审批手续，亦未办理房屋产权证。张某、杨某在庭审中明确表示房屋不再卖给丁某。

二、争议焦点

原、被告之间签订的房屋买卖合同效力问题。

对该争议存在以下分歧：

观点一，根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭经依法登记、发生法律效力，未登记不发生效力；《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款之规定，法律、行政法规规定应当办理批准手续的，依照其规定；第四十五条规定，当事人对合同效力可以约定附条件。附生效条件的合同自条件成就时生效。张某与丁某签订合同约定张某能保证过户，是合同生效的条件。张某愿意出售给丁某的商铺和自行扩建的住房，商铺（门面）房屋产权证是在2010年6月4日才办理登记的。自行扩建的住房，在2008年建房至今没有申报审批手续，虽然系拆房建房，但违反了法规的强制性规定，未经审批属违章建筑，张某、杨某对自行扩建的250平方米住房只是占有，不享有所有权。买卖违章建筑的合同是效力待定合同，只要在合同订立之后，建造人依法补办有关手续，违章建筑也就从违法转为合法，而张某、杨某未采取补正措施。其表示有能力办手续，应当先将扩建房屋产权登记于自己名下，才能将产权过户给丁某。庭审中，张某、杨某明确表示房屋不再出售给丁某，双方签订的房屋买卖合同无法转为有效合同。因此，此房屋合同应属无效合同。

观点二，张某与丁某签订的《购房定金及协议》，因约定了买卖房屋标的物、转让价格、交钱方式和期限，应当认定为关于转让商铺和自行扩建住房不动产所有权的房屋买卖合同。虽然张某、杨某自行扩建住房属违法建筑无法初始登记取得合法产权证书，但买卖合同标的物的先天违法性，不等同双方房屋买卖法律行为

的违法性，以违章建筑为标的物的买卖行为效力并不必然违法，且目前我国法律也无将违章建筑买卖行为定为无效行为的规定。因此双方签订此协议是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，不损害他人利益，故合法有效。

三、评析

前述两种观点分别是从建造人“占有权”、“不动产所有权”角度分析违章建筑买卖合同的效力，实践中亦有以买卖双方违反有关违章建筑不得转让、买卖的规定而判决无效的情形。但相较之下，笔者赞同观点二，理由如下：1、民法一般原理，违法行为不得取得权利，但从根本而言违章建筑的建造行为为违反公法规范，基于私法独立性思考，违反公法规范并不应一概认定为私法违法。未取得初始登记的违章建筑，可基于基础事实行为发生物权变动的规则而取得所有权，如怠于呈报审批而建造的违章建筑物，后通过补充申报审批而取得登记。2、根据《物权法》第十五条规定：“当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”虽然建造人对其建造的建筑物无法办理登记，但无法登记只是导致所有权不能移转，并不影响买卖合同的效力。3、在违章建筑买卖中，出卖人负有交付标的物和转移所有权的义务，违章建筑建造人无法转移其标的物所有权，但仍可交付其标的物，此时，因出卖人无法转移所有权，买受人还可主张违约责任。基于以上三点，故认定违章建筑买卖合同为有效合同较为恰当。

设备买卖合同纠纷案例解析

设备买卖合同纠纷案例解析 Case analysis of equipment sales contract disputes 甲方：___________________________ 乙方：___________________________ 签订日期：____ 年 ____ 月 ____ 日合同编号：XX-2020-01

设备买卖合同纠纷案例解析前言：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本文档根据买卖合同内容要求和特点展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 6年前的一桩设备买卖合同，因供货商产品质量问题引发纠纷，最终买方退货、卖方退款。然而，夹在买卖双方之间的中间方———北京某工程总公司、xxx有限公司以及该公司前股东兼法定代表人刘某却陷入了一场错综复杂的拉锯诉讼。 8月23日，北京市第一中级人民法院对工程公司诉刘某公司股东滥用公司独立法人地位纠纷案作出一审判决，刘某对科技公司向工程公司承担的债务负连带责任。这是新《公司法》引入的“揭开公司面纱”规则首次运用于司法实践的一个成功案例。根据该制度，如果股东滥用公司法人资格，造成公司财产不足以清偿债务时，法院就可以否定其法人身份，进而追究股东承担无限责任。400万大单皆大欢喜 20xx年6月，天津某市政公司公开招标采购进口水泵设备及配套电机。要求设备产地为美国，设备制造商为美国某公司，供货日期为20xx年10月31日，工程公司中标。买卖合

同约定：工程公司应保证货物是全新、未使用过的，是用一流的工艺和最佳材料制造而成，并完全符合合同规定的质量、规格和性能的要求。科技公司当时的法定代表人刘某作为工程公司的委托代理人在该合同上签字。为履行合同，20xx年6月15日，工程公司与科技公司签订《协议书》，协议约定，此项目以工程公司名义参加投标及签订合同，工程公司负责投标部分的咨询、审核，科技公司负责合同执行，科技公司支付给工程公司合同总额的1.5%作为技术咨询费，工程公司按收款金额及时返还给科技公司。工程公司与天津某市政公司签订《设备买卖合同》后，天津某市政公司按合同向工程公司支付货款共计467万元。工程公司扣除了1.5%的技术咨询费后，将余额近460万元转付给科技公司。天津某市政公司招标、工程公司中标、科技公司负责合同执行，这本是一桩三赢的买卖，然而后来发生的一切，让这桩跨国采购生意不再顺风顺水。产品质量引发连环诉讼科技公司为执行《设备买卖合同》，就代理进口美国MWI公司生产的水泵。美国MWI公司于20xx年3月27日发货，货物于 20xx年4月14日到达天津港。20xx年6月7日，天津某市政公司收到货物。验收过程中，天津某市政公司发现设备不具备

房屋买卖合同纠纷案例分析

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买卖合同质量纠纷案例分析

买卖合同质量纠纷案例分析【律师提示】商家明知产品质量存在质量问题而故意出售给消费者，消费者在使用过程中连续出现严重的质量问题，且经多次修理未能排除障碍，消费者提出退货请求的，应予支持。【法院审理及判决】上诉人(原审被告)北京博瑞祥云汽车销售中心，住所地北京市朝阳区花虎沟2号。法定代表人马荣汉，该中心经理。委托代理人杨诩，北京市华通律师事务所律师。委托代理人穆亚明，男，1963年2月21日生，汉族，北京博瑞祥云汽车销售中心服务经理，住北京市朝阳区德外双泉堡汽修一厂宿舍5号楼4门302号。被上诉人(原审原告)贾英丽，女，1960年2月9日生，汉族，北京金科宇峰技术有限公司职员，现住北京市朝阳区惠新苑4楼902号。委托代理人王文忠，男，1960年7月4日生，汉族，无业，住址同上。委托代理人刘贵凤，女，1950年7月4日生，汉族，北京金科宇峰技术有限公司干部，现住北京市西城区德外大街12号。上诉人北京博瑞祥云汽车销售中心(以下简称博瑞祥云中心)因买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(XX)朝民初字第7416号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 XX年2月，贾英丽诉至原审法院称：我于XX年7月19日在博瑞祥云中心购买了一辆奥迪a6轿车，车型为4b31t6。购买后，认真仔细的阅读了随车文件，并严格按使用说明书中的操作要领驾驶轿车，后又按《保养手册》的要求进行了日常保养。但是在驾驶过程中，该车的质量问题凸现，转向灯、继电器、安全气囊控制单元、刹车真空泵、机油灯报警、节气门开关等不断出现问题。我认为该车存在严重质量问题，博瑞祥云中心明知此车贴有”;禁止销售”;的贴条仍将此车予以销售，

房屋买卖合同纠纷案例分析

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合同纠纷案例分析

案例一、甲软件开发公司与乙房地产开发公司购买办公楼纠纷案要点：缔约过失案情：2009年8月上旬，甲软件开发公司决定在较为繁华的地段为公司购买一座大型的办公楼。经过调查，发现有3 家卖主所提供的大楼在环境、位置、价格上可以选择，其中一家为乙房地产开发公司。8 月下旬，该公司派出有关人员同时和3 家卖主联系，准备择优选择卖主订立合同。在洽谈过程中，乙开发公司的人员一再表示愿以低于另外两家的价格出售楼房。9 月中旬，当甲软件公司同另外两家价格谈到每平方米8000元时，乙开发公司的业务员王某多次表示，若另外两家的价格真能降到每平方米8000元，则乙开发公司愿以低于8000元的价格与甲软件开发公司签订合同。经过近一个月的协商，10月中旬，在甲软件公司准备签订合同时，乙开发公司却提出，公司内部文件明确规定了业务员不得在8000元以下同客户签订合同，王某作为公司的业务员，明知有此规定，却擅自答应以低于8000元每平方米的价格签订合同，其行为是越权行为，对此公司概不负责。由于市场房价已有回升，此时甲软件公司若要购房，必须在每平方米8100 元以上才能签订合同。当甲软件公司再次找到原来洽谈的另外两家公司时，两家公司的楼房均已卖完。后来，甲软件公司查知乙开发公司的王某，在谈判过程中把所获得的甲软件公司有关产品的销售情况以及该公司固定的客户名单，泄露给另外一家软件公

司丙，致使丙软件公司拉走了甲软件公司的一部分客户，为此，甲软件公司损失近10 万元。甲软件公司于是向法院提起诉讼。问题： 1、乙公司能否援引内部规定拒绝承认王某行为的效力？乙公司不能援引内部规定拒绝承认王某行为的效力。 2、8 月下旬，如果乙开发公司不与甲软件公司签订楼房买卖合同，其是否需要承担责任？为什么？乙开发公司不需要承担责任。因为此时双方的合同尚未成立。 3、10 月中句，甲软件公司是否有权要求乙开发公司必须签订楼房买卖合同？为什么？不能。因为合同是双方当事人意思表示一致的结果，一方无权强迫他方签订合同。 4、10 月中旬，若甲公司被迫以高价另行购房，对于差价，甲公司是否有权要求乙房地产公司赔偿？甲软件公司有权要求乙房地产开发公司赔偿差价损失。因为乙房地产开发公司违反了先合同义务，应当承担缔约过失责任。 5、由于王某的泄密，甲软件公司损失近10 万元，甲软件公司能否要求赔偿？为什么？

二手房买卖合同纠纷案例分析

编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载二手房买卖合同纠纷案例分析甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________

案情原告：徐某某被告：周某某 2002年8月2日，被告与案外人上海市宝鼎置业有限公司（以下简称“宝鼎公司”）签订《上海市商品房预售合同》，被告购买位于上海市虹梅路3200弄20号401室商品房一套，合同约定“宝鼎公司”于2003年10月31日前将该房屋交付给被告，双方办理了预售登记。 2003年5月26日，被告与上海广达房地产经纪有限公司（以下简称“广达公司”）签订《房地产居问合同（出售）〉〉，约定被告委托广达公司居问出售401室房屋。同年5月27日, 原、被告通过“广达公司”居问，签订《转让协议》一份。该转让协议约定：被告将401室商品房作价人民币1,140,000元转让给原告。原告于签订协议当日将房款人民币114,000元暂存于中介方“广达公司”，由中介方在签订本协议后三个工作日内将该笔房款交于被告。被告于开发商通知交房之日付活所有房款，并通知原告办理进户手续，原告支付房款22.8万元。开发商大产证办出后，通知被告办理小产证，待被告小产证办出后，办理原告小产证，同时原告通过银行贷款支付剩余房款。原、被告任何一方，未按协议约定全面履行相应的义务，且逾期达15日，则守约方有权单方面终止协议，违约方应向守约方支付违约金114,000元。此外, 原、被告双方还对其他的权利义务作了约定。签约当日，原告从中国建设银行上海市分行分别取出房款114,000元及中介费5,700元, 广达公司出具收条。同年10月31日，被告向中介方出具确认书，载明：由于本人自身原因不出售系争房屋，本人不前往中介方领取原告暂存中介方的首笔房款，现同意中介方将上述房款退还给原告。另，系争房屋于2003年6月2日经查核准登记的权利人为被告，同年12月16日“宝鼎公司”办理

房屋买卖合同纠纷典型案例解析

1 . 一房二卖，后手买受人虽办登记，因恶意串通无效出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定构成恶意串通。案情简介：2009年，邹某与孔某签订商品房认购权转让协议，约定后者支付86万余元受让前者认购的商品房。2011年，孔某诉请继续履行，一审判决支持。邹某上诉期间，将诉争房屋作价125万元转让给陈某并办理登记。孔某遂提起撤销权诉讼。法院认为：①一审判决确认邹某有继续履行合同义务，但因该判决未生效，孔某与邹某之间尚未形成到期的、确定的债权债务关系，故本案不适用《合同法》第74条关于撤销权的规定。②对合同效力认定，属法院应主动审查范围，无需当事人明确提出要求确认合同效力的主张，且孔某亦提出过邹某与陈某转让诉争房屋行为无效的意思表示，故依《合同法》第52条规定，法院对邹某与陈某之间房屋买卖合同效力进行认定。③结合邹某与陈某交易时间、涉案房屋所处区位，成交单价明显低于市场价格；从购房款支付情况看，除转账50万元外，对于剩余75万元付款方式，陈某陈述为现金，但并不能提供该现金系通过取款或其他人借款的来源凭据，故对陈某主张其支付合理对价的主张不予确认。另外，邹某称2009年即交钥匙给陈某，陈某在签购房协议前不对该房状况进行了解，交易后亦未按双方合同关于在全部房款付清当日交房的约定，要求邹某交房，这些情况与一般正常房屋买卖市场交易行为惯例不符。陈某各项客观表现均不能证明其系一个支付合理对价的善意受让人，其与邹某之间的房屋买卖行为属《合同法》第52条第（二）项规定的恶意串通，故判决确认无效。

实务要点：出卖人一房二卖，后手买受人虽办理登记，但各项客观表现均不能证明其系支付合理对价的善意受让人的，应认定恶意串通。案例索引：云南昆明中院（2012）昆民一终字第35号“孔某与邹某等房屋买卖合同纠纷案”，见《孔祥文、刘彦诉邹叔芳等房屋买卖合同纠纷案——房屋买卖合同中恶意串通行为的认定》（郑会利），载《人民法院案例选》（201304/86:135）。 2 . 违章建筑所有权及使用权确认纠纷，不属法院管辖违章建筑所有权及使用权确认纠纷不属于法院管辖范围，但权利人对建筑的占有应作为一种事实状态受法律保护。案情简介：2012年，冯某父母以儿子去世后，媳妇张某所居住房屋所有权为原告所有为由，提起确权之诉。诉讼中变更诉请为使用权确认。诉争房屋系未取得产权登记的自建房。法院认为：①根据最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》规定，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认可和处理，按照城乡规划法等法律、行政法规的规定，属于国家有关行政机关的职责范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，不予受理，已经受理的，驳回起诉。本案诉争房屋所在土地为国有土地，无论房屋由谁出资建造，只要建造人未取得建设用地使用权，其建造行为均系违法，所建房屋亦无法取得产权证明，在未经主管部门处理并补办合法手

合同法案例分析(1)

合同法案例分析服装厂与纺织厂签订了一份布料购销合同，约定纺织厂向服装厂提供10000米高档布料，分两次在3个月供货，服装厂收到全部货物后向纺织厂支付100万元价款。纺织厂在提供了第一批布料后发现，服装厂资产状况严重恶化，涉及大量诉讼案件，且均系败诉方，已无能力履行100万元给付义务。而且，还发现服装厂不断以低价向外转移财产。纺织厂便决定停止向服装厂供货，并要求其提供担保。服装厂则认为纺织厂的行为构成违约，要求其承担违约责任。请问：（1）纺织厂是否违约？（2）纺织厂行使的是何种权利，该权利应依照何种程序行使？答：1：纺织厂只要有足够的证据证明服装厂丧失了履行合同的能力就可以根据合同法的规定行使不安抗辩权，终止履行合同，其行为不构成违约 2：纺织厂行使的是不安抗辩权，不安抗辩权的行使必须遵循法律规定的程序要求及纺织厂应有足够的证据证明对方的偿债能力降低才能通知对方暂时终止履行，终止履行合同后可要求对方在合理期限内提供担保，如果对方还未恢复履行能力或者未提供适当担保的，终止履行的一方才可以解除合同甲商场准备于10月1日开张。为了尽可能多地吸引客源，甲商场印制了大量的广告彩页，派人在城市的各个街道发放。广告将商场出售的各种商品的名称、品牌、图案、价格详尽地列出，并作了下述说明：为了庆祝本商场开张，10月1日至3日本店全场价格优惠，数量有限，售完为止，欢迎广大顾客惠顾。成年人乙发现广告将某品牌化妆品的价格标为128元，而这种化妆品在其他的几个商店都要买到2000多元。15岁的中学生丙发现这个商场的电脑很便宜。 10月1日，乙到甲商场购买了10瓶某品牌化妆品，在付款时商场发现广告将该化妆品的价格印错，实际价格为1280元，遂要求乙不足价款，遭到乙的拒绝。 10月2日，丙到甲商场购买了价格为12000元的电脑一台，其父母知道后大怒，要求商场退货，遭到商场的拒绝。请问：（1）甲商场广告的法律性质是什么？为什么？（2）甲乙之间合同的性质是什么？如何处理？（3）甲丙之间合同的性质是什么？为什么？如何处理？答：1：是要约，因其具有缔约目的，具有内容具体确定，符合要约的法律要求 2：是因重大误解而订立的可撤销可变更合同，受损失的一方享有撤销权，甲商场可以请求变更式撤销该买卖合同，由于甲商场有过错，如应撤销该合同而给乙造成损失，应当承担缔约过失责任 3：是效力待定的合同，因为丙是限制民事行为能力的人而该合同超出了丙的行为能力范围，根据合同法规定限制民事行为能力，依法不能确定实施的合同为效力待定的合同，丙的父母现有拒绝追认的权力，该合同因父母的拒绝而归于无效。甲公司与乙公司洽商成立一个新公司，双方草签了合同，甲公司要将合同带回本部加盖公章，临行前，甲公司法定代表人提出，乙工厂须先征用土地并培训工人后甲公司方能在合同上盖章，乙工厂出资1000万元征用土地培训工人，征地和培训工人将近完成时，甲公司提出因市场行情变化，无力出资设立新公司，要求终止与乙工厂的合作。乙工厂遂起诉到法院。请问：

成功解除二手房买卖合同案例范本

基本案情】 2007年7月，曲某与梁某经中介公司介绍签订《房屋买卖合同》，约定：房屋交易价为1250000元，曲某交付该物业于梁某使用的日期为出同意贷款通知书当天；付款方式：梁某于2007年7月25日前支付20000元作为定金，于交易过户当天支付350000元，于交易过户完成并办妥他项权利登记后，由贷款银行直接将880000元划入曲某银行账号作楼价余款；另约定：双方均知悉涉讼房屋未办理房产证，故须加快办理房产证，加快办证费用由被告支付，曲某须积极配合或提供有关资料办理房产证。2007年8月，曲某与梁某签订《房屋买卖补充协议》，约定：曲某同意在收到梁某支付购房款200000元之日将涉讼房屋交付给梁某入住使用。梁某支付20万元购房款后，曲某将涉讼房产交付梁某入住使用，然而，梁某入住使用之后，却怠于履行加快办证义务，致使房产无法交易过户，曲某迟迟不能取得余下购房款。曲某决定委托律师代理诉讼，诉请：1、要求解除双方的房屋买卖合同关系；2、梁某退回涉讼物业给曲某。【被告辩称】 1、合同可以继续履行，曲某没有提供证据证明不可以办理房产证； 2、梁某已按约支付了加快办证费用，且现加快办证时机尚未发生，梁某不存在迟延履行的违约行为。【律师代理意见】律师的主要代理意见包含以下几点：1、《房屋买卖合同》合法有效，双方应恪守履行；2、加快办理涉讼房屋房产证的合同义务归梁某及中介方；3、梁某未履行加快办证义务导致曲某合同目的无法实现，属根本违约；4、涉讼房产至今未进行房地产初始登记（大确权），二手房交易客观上无法继续进行，《房屋买卖合同》应予以解除。【法院判决】一审：解除双方的房屋买卖合同，梁某将物业交回曲某。二审：维持原判。

一起买卖合同纠纷案件的办案心得

一起买卖合同纠纷案件的办案心得 ——河北国器律师事务所刘树明律师【案例简介】 2013年8月16日，乌兰察布市华X房地产开发有限公司（甲方）、乌兰察布市第X建筑安装工程有限责任公司（乙方）和四川泸州臻X建筑劳务有限公司（丙方）签订了《工程内部承包合同》，由乙方将甲方发包的工程转包给丙方。随后，李X荣（实际施工人）挂靠丙方四川泸州臻X建筑劳务有限公司，承包上述工程，也就是上述工程的实际施工人，每年给丙方交纳挂靠费。 2014年4月8日，原告赵X辰、程X青以北京健伟XX家具有限公司的名义与案外人李X荣（实际施工人）签订了《钢材销售合同》，约定原告向案外人李X荣（实际施工人）承包的工地供应钢材建筑钢材，该《钢材销售合同》上“内蒙古乌兰察布市第X建筑安装工程有限责任公司理想之城项目部”之印章为李X 荣（实际施工人）私刻加盖。此后，原告赵X辰、程X青向李X荣（实际施工人）供应钢材1486.18吨，折合货款5568033元。因李X荣（实际施工人）一直未支付上述货款，原告赵X辰、程X青以乌兰察布市第X建筑安装工程有限责任公司（以下简称X建公司）为被告，向北京市顺义区人民法院起诉，要求乌兰察布市第X建筑安装工程有限责任公司支付上述货款5568033元及违约金2563660元。【诉讼策略】作为被告X建公司的委托代理人，经过对案件的了解、分析，认为原告的起诉及证据存在致命的问题： 1、原告并非适格的主体。原告据以起诉的主要证据《钢材销售合同》显示，建筑钢材的供方是北京健伟XX家具有限公司，且原告赵X辰是该公司法定代表人；另外，北京健伟XX 家具有限公司的经营范围包括建筑钢材销售。本案适格的原告应该是北京健伟XX家具有限公司，而并非法定代表人或股东。 2、合同上印章属于他人私刻。

商品房买卖合同纠纷典型案例

近日，记者从贵阳仲裁委获悉，2010年贵阳仲裁委受理各类仲裁案件308件，其中商品房买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产的案件占到七成以上。商品房认购纠纷、逾期交房、逾期付款、逾期办理产权证、房屋质量问题等依然是2010年商品房买卖合同纠纷的热点。就以上热点问题，有关法律界专业人士对一些典型案例进行深度剖析，希望能对购房者有所警示。热点一：认购纠纷案例回放： 2010年7月，市民张先生与某房开公司签订了一份商品房认购协议。协议中就认购商品房的房屋位置、房型、价格、建筑面积等进行了明确约定。由于张先生认购的房屋还处于开发初期，尚未取得预售许可证，张先生依照认购协议，向房开公司支付了2万元的认购金。2010年9月，张先生收到房开公司的书面通知：“一期物业已取得预售许可证，可以签订商品房买卖合同。”与此同时，房开公司表示由于整体楼市房价大幅上涨，所以张先生之前订购的房屋房价也由之前约定的每套20万元左右，上调至25余万元。若张先生在10日之内不能按房开公司通知的价格签订商品房买卖合同，则视为放弃原定的认购协议。对此，张先生表示不能接受，在双方协商未果情况下，张先生与其他多名购房者分别向法院提起诉讼。近日，法院已对该案作出判决，在交易中违背了诚信原则的开发商将向购房者们作出巨额赔偿。法院判决认为，订立合同的双方当事人应遵循诚实信用原则。但本案中某房开公司在认购协议签订完、购房者按约支付了认购款后，却提出了大大超过双方预约时约定的价格条件，违背了我国合同法所规定的诚实信用原则和公平原则，导致购房者缔约机会的丧失，应对此承担责任并作出赔偿。最后，法院参照房开公司向购房者发出的通知中的售价与原认购价的差额，酌情确定了赔偿标准。张先生获得了2万元经济损失赔偿，已支付的2万元认购款也如数返还。律师点评：商品房认购纠纷相当复杂，一般认为，根据现有法律规定，在违背认购协议的约定不履行签订商品房买卖合同义务的情况下，违约方应承担缔约过失责任。承担缔约过失责任的方式为损害赔偿，其中包括直接利益的减少和失去与第三人订立合同机会的损失，并不包括强制签订商品房买卖合同的责任。热点二：逾期交房纠纷案例回放：市民李女士于2010年2月与某房地产开发公司签订了房屋买卖合同，合同约定房屋的交房日期为当年8月31日。但在到期交房时，房开公司却无法出示房屋竣工验收合格证、消防验收合格证明、房屋验收备案表等证件及资料。为此，李女士以房屋达不到交房条件为由拒绝收房。事后，李女士将房开公司告上法庭，申请法院判令房开公司给付因逾期交房而产生的已付款利息、违约金、租房费等损失共5万元。庭审中，房开公司辩称，涉诉商品房并非李女士所说，其实已经符合了业主入住的条件，已经

买卖合同例子

买卖合同例子篇一：汽车买卖合同的案例分析汽车买卖合同的案例分析案例：甲与某工厂订立了一份买卖汽车的合同，约定由工厂在6月底将一部行驶3万公里的卡车交付给甲，价款3万元，甲交付定金5000元，交车后15天内余款付清。合同还约定，工厂晚交车1天，扣除车款50元，甲晚交款1天，应多交车款50元，一方有其他违约情形，应向对方支付违约金6000元。合同订立后，该卡车因外出运货耽误，未能在6月底前返回。7月1日，卡车途径山路时，因遇暴风雨，被一块落下的石头砸中，车头受损，工厂对卡车进行了修理，于7月10日交付给甲。10天后，甲在运货中发现卡车发动机有毛病，经检查，该发动机经过大修理。遂请求退还卡车，并要求工厂双倍返还定金，支付6000元违约金，赔偿因其不能履行对第三人的运输合同而造成的营业收入损失3000元。另有人向甲提出，甲可以以按照《消费者权益保护法》请求双倍赔偿。工厂意识到对自己不利，即提出汽车没有运输过户手续，合同无效，双方只需返还财产。分析：合同的含义此案例中的合同指。。合同的特征在该案例中，工厂提出汽车没有运输过户手续，合同无效，因此我们首先得明白该汽车买卖合同是否有效。根据《合同法》第

44条的规定，依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。车辆买卖合同效力，主要是依据一般合同效力的条件来认定的，买卖双方只要达成合意、内容不违反法律规定，买卖合同即成立生效。车辆的过户登记并不是买卖合同成立的必要条件，而是物权变动的要求。过户登记办理与否，影响的是标的物异动是否依法转移的问题，而对买卖合同效力没有影响，应当明白，车辆变更登记是在《中华人民共和国机动车登记办法》中规定的，该规定属于行政规章性质，目的是对车辆进行管理的需要，这与车辆买卖当事人之间确立的车辆买卖合同属于两种不同的法律关系。就是说，车辆买卖是当事人之间的民事法律行为，未经过户登记而买卖是一种违反有关行政管理规定的行为，应受行政法规调整，而不能以此否定车辆买卖合同的效力。目前汽车买卖不过户合同不生效的规定仅出现在国家工商管理局的一个规定里面，但该规定不是法规，故只要车辆买卖是双方真实意思表示，而法律又无另有规定，尽管未登记过户也不影响车辆买卖合同的效力。对于案例中甲的请求，要求退还卡车，这是可以的，因为根据《合同法》111条的规定，受害人有权合理选择要求对方承担修理、更换、重作、减少价款等违约责任，因此甲有权要求退车。但对于甲要求工厂双倍返还定金，支付6000元违约金的请求，则是不可以的，因为根据《合同法》116条的规定，不能同时选择两种罚则。因此甲要么。。要么。。。案例中提到甲可以请求工厂赔偿经营损失这也是可以的。因为根据

房屋买卖合同备案相关案例及解读(2021版)

The role of the contract is first to protect the legitimate rights of both parties. If the terms of the contract are violated, the contract is evidence that the other party seeks justice. （合同范本）甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________ 房屋买卖合同备案相关案例及解读(2021版)

房屋买卖合同备案相关案例及解读(2021版)合同的作用首先是保护当事人双方的正当权利。“口说无凭，立字为证”，如果有一方违反约定而不满足另一方的要求，合同就是另一方讨回公道的证据。下载后可以修改或直接打印使用（使用前请详细阅读内容是否合适）。房屋买卖合同备案相关案例及解读一、商品房买卖合同备案登记不具有准物权的效力【案情】20XX年4月16日，原告赵某与被告某房地产开发公司签订了三份《商品房购买合同》，合同约定某房地产开发公司将其开发的位于某市商业广场B0710号、B0711号、B0712号房屋分别以135.7万元、92.8万元、207.9万元(三套合计436.4万元)的价格卖给原告，原告一次性付清总价款。某房地产开发公司应于20XX年10月31日前将该房屋交付给原告使用，且由某房地产开发公司为原告代办房屋所有权证。原告与某房地产开发公司的合同中第十三条第六项约定，合同签订起30天内，由某房地产开发公司负责办理备案登记。20XX年3月25日，原告将三套房款总计436.4万元支付给了某房地产开发公司。同年11月4日，原告向某房地产开发公司缴纳了上述三套房屋的配套费、维修基金、产权登记的契税等18.8万元。同年12月1日，某房地产开发公司将该房屋交付给了原告使用。之后，原告对上述房屋进

买卖合同要求退货案例

竭诚为您提供优质文档/双击可除买卖合同要求退货案例篇一：买卖合同纠纷案例篇一：分析购销合同纠纷案例分析购销合同纠纷案例 [基本案情] 1995年2月27日，亿之杰公司与中外合资常熟胜丰铜业有限公司(以下简称胜丰公司)签订了f007-95-km号购销合同，约定胜丰公司供给亿之杰公司铜拉杆天线48万套;规格为“5节：外径3毫米-7毫米，壁厚0.25毫米;长80厘米，第6节和第7节：外径3毫米-9毫米，长100厘米;包括顶、座(全套)双头 (5sections:outerdiameter3mm-7mmwallthickness0.25mm, length80cmsixth单价(cif香港每套1.76美元，总金额84.48万美元;付款方式为不可撤销信用证;制造商为胜丰公司等。合同签订后，亿之杰公司于1995年3月8日通过香港中南银行开出了金额为84.48万美元的不可撤销信用证。1995年6月19日，胜丰公司与中国电子进出口江苏镇江公

司(以下简称中电镇江公司)订立协议书一份，约定：胜丰公司委托中电镇江公司负责进出上述信用证项下的天线;中电镇江公司按照上述信用证的条款组织收购货源，办理出口报关，安排运输、制单、议付;胜丰公司委托中电镇江公司收购天线(质量、规格见上述信用证条款)，数量为48万套;单价为fob张家港8.50元/套，货款总计为408万元人民币;中电镇江公司根据上述信用证，向有关银行办理打包贷款，贷款资金用于组织支付天线货款、海运费、商检费、保险费等，中电镇江公司在出货、议付结汇后，从实际结汇款中扣除货款、海运费、商检费、保险费后，余款交付胜丰公司(凭胜丰公司提供的有关发票、凭证结算)。中电镇江公司接受胜丰公司委托后，分别与武进天线厂、扬州苏中天线集团公司、武进湖塘电讯元件厂签订了48万套铜拉杆天线合同，由上述厂家分别生产规格为5节，外径为3毫米-7毫米的天线38万套;规格为7节，外径为3毫米-9毫米的天线10万套。厂家交付48万套天线后，中电镇江公司向江苏省进出口商品检验局报检，江苏省进出口商品检验局于1995年7 月20日出具了检验证书称质量符合合同要求。1995年8月1日，中电镇江公司将48万套铜拉杆天线从江苏省张家港口岸发运给亿之杰公司。铜拉杆天线的全套议讨凭证于1995 年8月3日由中国农业银行丹徒支行国际业务部邮寄给开证行香港中南银行。香港中南银行于1995年8月7日收到议

合同法案例分析(二)

合同法案例分析（二）【案例一】某山区农民赵某家中有一花瓶，系赵某的祖父留下。李某通过他人得知赵某家有一清朝花瓶，遂上门索购。赵某不知该花瓶真实价值，李某用1万5千元买下。随后，李某将该花瓶送至某拍卖行进行拍卖，卖得价款11万元。赵某在一个月后得知此事，认为李某欺骗了自己，通过许多渠道找到李某，要求李某退回花瓶。李某以买卖花瓶是双方自愿的，不存在欺骗，拒绝赵某的请求。经人指点，赵某到李某所在地人民法提起诉讼，请求撤销合同，并请求李某返还该花瓶。试分析：（1）赵某的诉讼请求有无法律依据？为什么？（2）法院应如何处理？答题要点：（1）赵某的诉讼请求有法律依据。李某与赵某之间的合同属于显失公平的买卖合同，且显失公平系由于赵某欠缺交易经验所致，因此赵某有权依据《合同法》第54条的规定，请求法院撤销合同。买卖合同一旦被撤销，合同即自始没有法律约束力，依据《合同法》第58条的规定，赵某有权请求李某返还财产。依上述理由，赵某的诉讼请求有法律依据。（2）法院应根据《合同法》第54条的规定撤销该花瓶买卖合同。并依据《合同法》第58条的规定，要求李某将花瓶退还给赵某，赵某将收到的花瓶款退还给李某。若李某愿意支付与该花瓶价值相当的价款，赵某也同意接受，赵某可以不用撤销该合同，由李某补齐余下的价款即可。【案例二】甲公司与乙公司签订一份秘密从境外买卖免税香烟并运至国内销售的合同。甲公司依双方约定，按期将香烟运至境内，但乙公司提走货物后，以目前账上无钱为由，要求暂缓支付货款，甲公司同意。3个月后，乙公司仍未支付货款，甲公司多次索要无果，遂向当地人民法院起诉要求乙公司支付货款并支付违约金。试分析：（1）该合同是否具有法律效力？为什么？（2）应如何处理？答题要点：（1）该合同属于无效合同。依据《合同法》第52条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：①一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；②恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；③以合法形式掩盖非法目的；④损害社会公共利益；⑤违反法律、行政法规的强制性规定。甲公司与乙公司之间的买卖合同属于违反法律、行政法规强制性规定的合同，故为无效合同。（2）由于合同为无效合同，合同自始、绝对、确定、永久没有法律拘束力，因此法院应驳回甲公司的诉讼请求。同时，甲公司和乙公司的交易损害了国家利益，法院可以采取民事制裁措施，没收双方用于交易的财产。【案例三】甲企业与乙企业达成口头协议，由乙企业在半年之内供应甲企业50吨钢材。三个月后，乙企业以原定钢材价格过低为由要求加价，并提出，如果甲企业表示同意，双方立即签订书面合同，否则，乙企业将不能按期供货。甲企业表示反对，并声称，如乙企业到期不履行协议，将向法院起诉。试分析：（1）此案中，双方当事人签订的合同有无法律效力？（2）为什么？答题要点：（1）双方当事人签订的口头合同具有法律约束力。（2）依据《合同法》第10条的规定，当事人订立合同可以采用口头形式，但法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。买卖合同在《合同法》上属于不要式合同，不采取书面形式对买卖合同效力没有影响。依据《合同法》第44条的规定，依法成立的合同，自成立之时起生效。本案中双方当事人之间的买卖合同属于生效的买卖合同，双方当事人理应按照《合同法》合同必须严格遵守的规则，履行自己的合同义务。

房屋买卖合同案例分析

基本案情：原告A与被告B签订房屋买卖合同，合同约定由原告向被告支付定金3万元整，原告如约支付定金予被告。之后，被告以房屋买卖合同的支付条款违反天津市房管局的有关规定以及其配偶不同意出卖该处房产为由，拒绝出售其房屋。原告要求被告依定金罚则双倍返还定金（其中，原告向被告支付的3万元定金已经收回）。双方协商未果，原告诉至法院要求法院判令被告双倍返还定金，并承担本案诉讼费。原告起诉后，被告之父有针对被告提出以原被告所签订的买卖合同合同涉及的房产为诉讼标的的确权之诉。诉讼过程中，一审法官倾向于认为本诉需要以被告之父与被告之间的确认之诉的判决结果为基础，因此，本案需要中止诉讼，等待确认之诉的判决结果。原告代理人表示反对。法律分析：一、原被告之间签订的房屋买卖合同合法有效原被告之间签订的房屋买卖合同合法有效。本案原被告在签订房屋买卖合同时，具有完全行为能力、意思表示真实且不违反法律和行政法规的强制性规定。因此，原被告之间签订的房屋买卖合同合法有效。 1.被告提出的房屋买卖合同中的支付条款违反房管局的有关规定因此合同无效的主张不能成立我国《合同法》第五十二条规定了合同无效的各种情形。之后，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》（法释[1999]19号）第四条又明确规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依

据，不得以地方性法规、行政规章为依据。本案中，被告所主张的房管局的有关规定显然不属于前述司法解释第四条中所规定的“全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规”，而且被告就其所主张的房管局的有关规定未提供任何证据。因此，不能以“房屋买卖合同”的支付条款违反房管局的有关规定为由，否定合同的效力。 2.本案房屋买卖合同签订时，被告合法拥有诉争房产的所有权和处分权本案原被告签订买卖合同时，原告向被告出示了房屋买卖合同标的物的房地产所有权证并交付了复印件。该所有权证标明该处房产的所有权人为被告A。原告代理律师于2012年9月17日下午至天津市河东区房地产管理局查询，在该局房地产权属登记簿上，房屋买卖合同标的物的权利人依然是被告A。此外，无论是被告提供的房地产所有权证还是原告代理律师的查询结果（天津市房地产权属登记簿）都表明，房屋买卖合同标的物并没有抵押登记信息和权利限制登记，即该处房产不存在权利限制，被告的处分权没有受到限制。因此，至少在原被告签订房屋买卖合同之时，被告不仅拥有诉争房产的所有权，而且其处分权并没有受到限制。因此，房屋买卖合同是合法有效的。 3.房屋买卖合同的效力不应受被告有无房屋所有权或者处分权的影响退一步讲，即使在签订房屋买卖合同时，被告A没有该房产的所有权或者处分权，房屋买卖合同的效力也不应受到影响。根据《最高人民法院关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》（法释

对一起买卖合同纠纷案件的分析.doc

对一起买卖合同纠纷案件的分析 [案情] 原告张某与被告李某系农民，因张某急需稻草，经人介绍两人相识，当天，两人商定，李某以每斤2角的价格卖给张某2000斤稻草，共计价款400元。张某当即交付200元，并言明，待第二天将余款交齐并将稻草拉走。不料，从当天晚上起一连下了几天大雨，将放在李某家院里准备卖给张某的稻草全部淋湿，并有大部分霉烂。几天后，张某到李家，准备交款运稻草，见此情况便要求李某退还已支付的200元钱还给他。李某则说，这些稻草已经卖给你了，损失是你的，并要求张某支付剩余的稻草款，张某无奈，便起诉之法院，要求李某返还已经支付的人民币200元。 [审判] 法院经审理认为，原、被告双方的买卖合同已经有效成立，但因双方买卖标的物的所有权并未发生转移，风险也未发生转移，稻草霉烂的损失只能由李某承担。因李某所有的稻草大部分已经霉烂，李某已无履约的可能，双方应解除合同。李某收取的200元钱应该返还。 [评析] 对本案的处理有三种不同的意见：一种意见认为，原被告之间的买卖是有效的，原告已经交付不部分货款，并约定第二天来拉走稻草。稻草已为原告所有，原告为及时拉走而使稻草霉烂，应自己负担损失，因此法院不能支持原告的请求。

另一种意见认为，原被告之间的买卖是有效的，虽原告已交付部分货款，但被告并未交付稻草，稻草的所有权未转移，被告仍享有所有权，也应承担标的物的风险。因此法院应当支持原告的诉讼。还有一种意见认为，原被告之间的买卖有效，双方约定第二天由原告拉走稻草，由此时起所有权发生转移，但因稻草仍在被告占有之下而未实际交付，因此，标的物的风险仍应由被告承担，法院应当支持原告的请求。对本案处理意见的争议在于如何认定原被告之间买卖标的物的所有权是否转移和应由谁承担标的物的风险。一、关于动产所有权转移的时间本案中原被告买卖的稻草为动产，因此应依动产所有权的转移来确定其所有权转移的时间。动产所有权转移是指动产的所有权从一个民事主体转移至另一个民事主体，它是财产流转的主要表现。从原所有人来说，所有权转移是其所有权消灭的原因，而从新所有人来说，又是新所有权的取得方法。因此，所有权从何时起发生转移对当事人来说利益甚大。发生所有权转移的原因是多种多样的，从当事人的意愿上可分为两种：一是依法律行为发生的。这是依当事人的意愿由双方实施民事法律行为的结果;一是非依法律行为发生的。本案中涉及的是依法律行为发生所有权转移的转移时间问题。我国《民法通则》第72条规定："按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。"，按照该条规定，财产所有权应自交付起转移，除非法律另有规定，或者

买卖合同质量纠纷案例分析_买卖合同_范文大全

买卖合同质量纠纷案例分析_买卖合同_范文大全【律师提示】商家明知产品质量存在质量问题而故意出售给消费者，消费者在使用过程中连续出现严重的质量问题，且经多次修理未能排除障碍，消费者提出退货请求的，应予支持。【法院审理及判决】上诉人(原审被告)北京博瑞祥云汽车销售中心，住所地北京市朝阳区花虎沟2号。法定代表人马荣汉，该中心经理。委托代理人杨诩，北京市华通律师事务所律师。委托代理人穆亚明，男，1963年2月21日生，汉族，北京博瑞祥云汽车销售中心服务经理，住北京市朝阳区德外双泉堡汽修一厂宿舍5号楼4门302号。被上诉人(原审原告)贾英丽，女，1960年2月9日生，汉族，北京金科宇峰技术有限公司职员，现住北京市朝阳区惠新苑4楼902号。委托代理人王文忠，男，1960年7月4日生，汉族，无业，住址同上。委托代理人刘贵凤，女，1950年7月4日生，汉族，北京金科宇峰技术有限公司干部，现住北京市西城区德外大街12号。上诉人北京博瑞祥云汽车销售中心(以下简称博瑞祥云中心)因买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院(XX)朝民初字第7416号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 XX年2月，贾英丽诉至原审法院称：我于XX年7月19日在博瑞祥云中心购买了一辆奥迪a6轿车，车型为4b31t6。购买后，认真仔细的阅读了随车文件，并严格按使用说明书中的操作要领驾驶轿车，后又按《保养手册》的要求进行了日常保养。但是在驾驶过程中，该车的质量问题凸现，转向灯、继电器、安全气囊控制单元、刹车真空泵、机油灯报警、节气门开关等不断出现问题。我认为该车存在严重质量问题，博瑞祥云中心明知此车贴有“禁止销售”的贴条仍将此车予以销售，故要求判令博瑞祥云中心退、换奥迪a6轿车一辆，并由博瑞祥云中心承担本案诉讼费。博瑞祥云中心辩称：我中心作为销售商，在车辆销售后应承担的责任是对车辆进行12个月的质量保修。在保修期内，我中心已为贾英丽车辆的故障进行了维修，履行了保修责任。贾英丽在保修期后，共在我处维修6次，贾英丽所陈述的故障已经修复，没有重复维修的现象，不存在退车或换车的事由，故不同意贾英丽的诉讼请求。原审法院经审理确认，博瑞祥云中心销售给贾英丽的高档车辆在保修期满后较短时间内多次出现质量问题，且相同问题重复出现三次，虽经多次维修，但问题一直没有得到根本解决，对此，博瑞祥云中心不能举证证明是贾英丽使用不当或其他外因所致，应认定车辆存在质量瑕疵。在车辆内的“禁止销售”贴条，已表明质量瑕疵的存在，也使得贾英丽有理由怀疑该车存在质量问题。因车辆质量不符合应当具备的使用性能，且经多次维修尚未解决，因此贾英丽要求博瑞祥云中心退、换车辆的请求，应予支持。贾英丽应支付适当使用费，具体数额由法院酌定。关于博瑞祥云中心所称已经完成车辆保修责任的辩称意见，因为保修责任的完成并不能免除其对车辆质量的担保责任，该辩称意见不能成立。据此，原审法院于XX年10月判决：一、北京博瑞祥云汽车销售中心在判决生效之日起十日内为贾英丽更换同一型号的奥迪a6轿车一辆。二、贾英丽于判决生效后十日内给付北京博瑞祥云汽车销售中心车辆使用费二万元。判决后，博瑞祥云中心不服，上诉至本院称，原审法院未对车辆进行技术鉴定即认定该车存在质量问题是错误的，贾英丽出示“禁止销售”的纸条并非我中心所留，其提供的录像与对话记录严重失实，对话记录不能作为证据，贾英丽的车辆没有重复修理的项