方案招标设计任务书

体育新城碧海商业安置用地项目（暂定名）建筑方案招标设计任务书

2016年月

目录

体育新城碧海商业安置用地项目 (1)

目录 (3)

一、项目概况及周边条件 (5)

1.1.工程名称 (5)

1.2.项目基地现状 (6)

1.3.地形地貌 (7)

1.4.场地交通环境 (9)

二、建设目标及定位 (11)

2.1.项目目标 (11)

2.2.项目定位 (11)

三、主要经济技术指标 (11)

四、上层次规划设计要求

五、建筑设计要求 (18)

5.1.城市地标 (18)

5.2.办公设计 (19)

5.2.1.定位 (19)

5.2.2.设计要求 (19)

5.3.商业设计 (20)

5.3.1.业态定位 (20)

5.3.2.设计要求 (20)

5.4.公寓设计 (20)

5.4.1.客户定位 (20)

5.4.2.设计要求 (21)

5.5.地下室设计 (20)

六、投标设计成果要求 (21)

6.1.文本文件： (22)

6.2.展板 (22)

6.3.电子文件 (23)

6.4.实体模型 (23)

6.5.附件 (23)

一、项目概况及周边条件

1.1. 工程名称

体育新城碧海商业安置用地项目

1.2. 城市地理、气候及文化

深圳位于中国南部沿海，东临大鹏湾，西连珠江口，南邻香港，其与九龙半岛接壤，与香港新界一河之隔，被称为“香港的后花园”。全市总面积2020平方公里；人口1300多万，多数来自中国内地，因此深圳被称为“移民城市”；是中国30

年来发展最快、经济最活跃、文化最多元、人口最年轻的新型经济型城市。深圳鼓励创意和创新，为此市政府提出将深圳打造成为中国“设计之都”的构想。

深圳属亚热带海洋性气候区，气候温和、雨量充沛、日照时间长。年平均气温为23.7℃，最高气温为36.6℃，最低气温为1.4℃，无霜期为355天。年日照时数1975.0个小时，太阳年辐射量5225兆焦耳/㎡,年平均相对湿度72.3%。每年5至9月为雨季，年平均降雨量为1608.1毫米。常年主导风向为东南偏东风，夏秋两季偶有台风。

1.3. 项目概况

体育新城碧海商业安置用地项目（以下称本项目）位于深圳市龙岗区体育新城片区大运安置区，其所属片区（大运安置区）北至清辉路，东至黄阁中路，南至如意路，西至龙盐大道。规划区分东西两块，总面积32.40公顷。其中，商务用地15.09公顷，以商业办公为主，平均容积率5.0。居住地块面积17.31公顷，为二类居住用地，规划容积率3.2。商务安置区规划总建筑面积约37万平方米，居住安置区总规划建筑面积约123万平方米。目前该规划已经通过审批。不仅是龙岗区的政治、经济、文化中心，更是集合了居住、办公、商业等多功能为一体的复合型城市中心区。

1.3.1宗地情况：项目位于深圳市龙岗区体育新城片区大运安置区，分南北两块地。南地块用地（07-04）东至黄阁中路，南至阁溪路，西至围塘路，北侧为阁荔路，用地面积9891.94平米，规定性容积率6.6；北地块用地(07-02)东至黄阁中路，南至阁荔路，西至围塘路，北侧为规划道路，用地面积10525.94平米，规定性容积率3.5。两个地块靠未来地铁12号线龙城西站100米，具有非常优越的区位位置和交通优势。片区将发展成以体育、会展、教育、高新产业及交通枢纽为主的重要功能的综合性片区。项目用地性质为商业性办公用地+商业用地，建设内容为

商业、办公、公寓及公共配套等。

图一：法定图则（南北地块范围）

1.3.2基地周边现状：项目周边目前西侧为龙岗中医院，东侧为深圳市第三高级中学，基地西南侧为规划绿地，向东越过中学可看龙城公园景观，，场地地势较为平坦，适合进行建设。

图二：基地现状图

图三：基地现状图

1.3.3周边交通现状及中远期规划

本项目位于深圳市龙岗中心区，地块四周市政道路及轨道交通分布如下（详见图四）：

东侧：黄阁中路；

南侧：南至如意路；

西侧：西至龙盐大道

轨道12号线，本项目基地东侧（具体线位及站点尚在规划中）。

图四：地块片区轨道交通示意图

二、建设目标及设计定位

2.1.项目目标

设计首先着眼于整个城市脉络演变和发展的角度，重点分析深圳市和龙岗区的本身地域属性、特质的演变形成过程和建筑文化遗产，使本项目成为本区域的精品建筑，为市民提供良好的休闲、娱乐、购物、办公、居住等场所，并将其打造成为一张龙岗中心区的城市形象名片。

2.2.项目定位

本项目定位为未来深圳市龙岗区繁华的社交、人居及经济活动中心，充分利用地块良好的地理位置，依托大运新城这一发展平台，打造成高品质的商务办公环境以及充满活力、完善的商业街道空间。

三、主要经济技术指标

地块号：北地块（07-02地块）

用地位置龙岗区大运新城用地编07-02地块（北地块）用地项目名称体育新城碧海商业安置用地项目用地性商业性办公用地+商业用地用地面积10525.94平米

项目规划设计满足以下要求

按面积设计建筑面积指标1：容积率：≤3.5

2：覆盖率：≤70%

3：绿地率：≥30%

4：建筑高度：裙房≤24米；塔楼≤120米；5：计容总建筑面积：36842平米

其中：商业建筑面积：11421平米

商务办公建筑面积：17976平米

商务公寓建筑面积：7295平米

物业管理用房：100平米

垃圾收集点：50平米

地块号：南地块（07-04地块）

用地位置龙岗区大运新城用地编07-04地块（南地块）用地项目名称体育新城碧海商业安置用地项目用地性商业性办公用地+商业用地用地面积9891.94平米

项目规划设计满足以下要求

按面积设计建筑面积指标1：容积率：≤6.6

2：覆盖率：≤70%

3：绿地率：≥30%

4：建筑高度：裙房≤24米；塔楼≤150米；5：计容总建筑面积：65285平米

其中：商业建筑面积：9793平米

商务办公建筑面积：42386平米

商务公寓建筑面积：12927平米

物业管理用房：130平米

垃圾收集点：50平米

其余要点备注

备注1：南地块机动车停车位指标为392辆；北地块机动车停

车位指标为228辆。

2：各地块与周边其他地块的地下室设置预留车道进行连

通；各地块与周边其他地块二层平台设连廊连接，未来可

连接成区域性整体。

3：其余未尽事宜及指标详见附件《用地规划许可证》

四、上层次规划设计要求

4.1.总体布局：

项目位于深圳市龙岗区体育新城片区大运安置区，分南北两块地。南地块（07-04）用地面积9891.94平米，规定性容积率6.6；北地块(07-02)用地面积10525.94平米，规定性容积率3.5。本次设计范围除了自身红线用地范围（07-02、07-04地块）之外，同时要尊重龙岗中心城整体城市设计及《龙岗区大运新城北区详细规划研究》的要求。

图五

4.2.公共空间：

根据上层次规划要求，最大限度的争取公共利益，打通生态廊道，塑造商务商业氛围，提升工作生活的水准，体现“花园化办公，生态化社区，人性化空间”的现代生活模式。项目与周边地块之间需保证一定的完整性，并充分利用旁边公交场站及公共地下停车场的公共资源，自身地块的公共开放空间也需满足上层次规划要求：07-02地块点状开放空间不小于1052平米，线状开放空间不小于1950平米；07-04地块点状开放空间不小于989平米，线状开放空间不小于4000平米。公共空间详蓝具体要求详见图五。

4.3．合理设计和组织交通：

地块内在消除影响交通安全和效率的消极因素下，保证人行优先。将规划地块及周边的商业人流、办公人流、广场人流和文化休闲人流等各种人流组织形成网

络，打造全天候、完整的、连续的地下、地面及二层步行体系。需切实落实上层次规划设计要求：07-02地块，人行出入口在东、南、西侧，车辆出入口在西、北侧；07-04地块，人行出入口在东、南、西侧，车辆出入口在西、北侧；各地块之间设置连续的地下、地面、二层步行体系，详见图六（仅表达本项目07-02、07-04地块与相邻地块的步行体系）：

图六

4.4. 城市界面建筑形象设计：

规划应充分利用良好的周边环境，塑造高水平的空间环境。重点塑造大运新城整体城市形象。有效保护和利用原有自然生态景观资源，并且在建筑的材质、颜色

等方面与周边的大运场馆、居住片区相协调。本项目整体采用现代的建筑立面风格，应体现综合商务、创新的特点，兼顾商业氛围及标志性建筑特征，充分重视项目周边建筑界面的形象塑造。项目需考虑夜景灯光设计，使建筑在夜晚既有自身的标志特性，又能够与周边城市夜间景观很好的融合为一体。

尊重上层次规划设计，充分考虑地块内外的各种因素及边界条件，使自身地块在设计及功能使用上，与周边地区形成良好的互动与补充，并整体考虑与周边建筑筑的的关系，形成完整的城市界面。

4.5.景观绿化带：

统筹周边其他地块，满足上层次规划设计要求，塑造高水平的空间环境。

重点塑造大运新城整体城市形象，有效保护和利用原有自然生态景观资源。

图七

五、建筑设计要求

5.1.城市地标

A: 打造150米左右的地标商务办公、公寓塔楼，形成龙岗中心区新的地标B: 地上空中景观连廊的设置，功能上成环连接项目用地与周边地块以及地铁12号线“龙城西站”。

C: 需考虑地铁的建设要求。

5.2.办公设计

5.2.1.定位

打造满足管理国际化、人性化、数字化、节能化、商务化的高端写字楼。5.2.2.设计要求

合理设置大堂面积、层高、出入口位置和数量。在项目区域未来商业价值提升情况下，为项目提供商业配套拓展预留空间。具体要求如下：

A：标准层平面：不宜大于2000㎡、层高4.0m。

B：核心筒设置集约化，产权面积主力控制在约150㎡-250㎡：

C：建议在保证核心筒功能完善、适用的前提下，尽量优化核心筒设计，实用率保证不低于70%；

D：建议选用分体空调。

E：客梯配置保证符合中心区主流水平，保证单梯服务办公面积5000~5500㎡；

5.3.商业设计

5.3.1.业态定位

项目定位为街区型配套商业，考虑周边客群特征，建议以餐饮作为项目主力业态，休闲服务业态作为补充业态。

5.3.2.设计要求

A: 充分挖掘地上二层裙房屋面的商业价值，吸引轨道12号线及周边配套的人流.。

B: 商铺划分规整、实用，避免不必要的异形空间。

C: 商业得铺率控制在70%以上。

D: 考虑采用分体空调，以减少能耗。

5.4.公寓设计

5.4.1.产品定位

公寓户型以65平米以内小户型为主，尽量明厨明卫（明厨暗卫亦可），动静分区合理，平面设计满足相关规范要求。