城市地下空间估价研究综述

第7卷第1期地下空间与工程学报V o.l7 2011年2月Chinese Journal o fU nderground Space and Eng i neering Feb.2011

城市地下空间估价研究综述*

唐焱,杨伟洪

(南京农业大学公共管理学院,南京210095)

摘要:国民经济和城市化进程的加快,促进了城市地下空间利用规模的发展和提高。地下空间的特殊性质使土地利用由二维平面转为三维立体,同时也将不动产估价的客体扩大到地表上下空间,在客观上要求丰富对城市土地价格评估,使土地价值更加明确。因而近年来地下空间估价已成为学者们探讨的热点。本文拟从立体地价与土地利用、空间权属确定、地下空间估价应用等三个方面对国内外相关研究进行综述,为今后土地出让与立体地价评估提供理论研究基础。

关键词:地下空间;立体地价;空间权;地价评估

中图分类号:TU91文献标识码:A文章编号:1673-0836(2011)01-0001-08

R esearch Su mm ary of the E valuati on of U nderground Space

Tang Y an,Y ang W e i h ong

(College of Public Adm inistration,N anjing A gricultural University,N anj i ng210095,China) Abstract:The acce l eration o f nationa l econom y and the process o f urban izati on prom ote t he scale o f t he use o f urban underground space.T he use of l and ism ade from one-di m ensiona l p l ane to tr i d i m ensi onal space because of the spec ific character i sti cs of unde rground space.A nd it a l so ex tends t he object o f rea l estate eva l uati on from surface to the space and from top to bo ttom.T herefo re,i n recent years,the ev al ua tion o f underg round space has beco m e a ho t spo t fo r scho l a rs to i nvesti gate.The dom estic and i n ternati onal researches a re rev ie w ed i n three aspects of the tri d-i m ensiona l l and prices and l and use,space r i ght,eva l uation o f underg round space,w hich la i d a foundation for theo-reti ca l study on l and se ll and3-D land pr ice eva l uati on.

K eyword s:unde rground space;tr i di m ensi onal l and price;space r i ght;land price eva l uation

1引言

地下空间是指在地球表面以下的天然形成或经人工开发而成的空间[1]。城市地下空间的开发利用,一般是以1863年英国伦敦建成第一条地下铁道为起点[2],我国的城市地下空间,是在20世纪60年代末起步的。20世纪80年代中期起,随着国民经济的发展和城市化进程的加快,城市矛盾日益加剧,城市地下空间利用不论是数量和质量上,都有了相当规模的发展和提高。地下空间的特殊性质一方面使土地利用由二维平面转为三维立体,另一方面也将不动产估价的客体扩大到地表上下空间,在客观上要求丰富对城市土地价格评估,使土地价值更加明确。因而近年来,城市地下空间估价已成为学者们探讨的热点,本文将分三个方面对国内外研究的主要成就进行综述:一是土地利用与立体地价的提出,二是地下空间权属的确定,三是地下空间估价方法的研究。

*收稿日期:2010-11-13(修改稿)

作者简介:唐焱(1968-),女,宁夏银川人,副教授,主要从事土地经济与评估。E-ma i:l ty@n j https://www.360docs.net/doc/ff2119065.html, 基金项目:江苏教育厅高校哲学社会科学基金项目(06SD J790031)

2国外城市地下空间估价研究综述城市地下空间利用程度主要与一个国家的经济水平和国土大小相关,随着时代的发展,地下空间的利用越来越科学化、综合化、人文化。日本、加拿大、美国等国家的地下开发历史较长,地下空间利用系统比较完善,许多学者都对应用实例进行了分析与研究[3~5]。Bobylev在其文章中对地下空间的利用进行了数量、质量以及历史利用等方面的评价,他把地下空间看作不可再生的资源,分析了用途、利用程度以及开发利用者并提出了自己的建议[6]。地下空间的建设利用有许多直接与间接的优势、好处,可以为城市带来新的发展,提高生活质量[7,8]。但是却常常因为地下建筑可能存在的困难而不能显示出这些优势的真正价值[9]。

2.1国外地下空间权立法研究

对于地下空间权的立法,国外研究起步较早,在许多地方已经有了较为完善的体系。比如美国是通过判例首先确认空间权[10,11],德国民法在肯定土地所有权的范围包括地表、空中及地下的同时,赋予他人无害使用的权利[12,13],法国在1804年5民法典6中明确规定:/土地所有权包含该地上空和地下的所有权0[10]。日本地下空间开发利用法律体系包括四个方面:民事基本法、综合立法、专项立法、配套立法,2000年颁布了5日本大深度地下公共使用特别措施法施行令6标志着地下空间综合立法正式完成[14,15]。

从上述立法可以看出:世界各国或地区在遵循传统的土地所有权的同时,通过立法或判例确认了其他权利人可以使用土地地上或地下的权利,传统的水平式的土地权利转变为垂直式的,包括地上、地表、地下的立体空间的土地权利,提高了土地资源的利用效率[16]。地下使用权属于私人所有有利于鼓励地下空间资源的有效利用,所以地下空间的利用应属于私人财产权利,除非政府为了公共利用或强制为国家所有[17]。

2.2国外地下空间权估价研究

在国外不动产业比较发达的国家和地区,估价在许多领域都很重要,如税收、发放贷款的金融制度、不动产开发公司的市场活动,还有个人和公司的买卖活动等[18],纵观多年的估价研究,由于许多国家土地属于私人所有,或者并不单独设立地下空间权,因此专门针对地下空间权估价的研究较少,而国外对立体地价的评估己经有了较大的发展,对于我们开展地下空间使用权估价有很好的借鉴作用。

2.2.1传统不动产估价体系的研究

现代房地产估价起源于英国。受英国影响,其他国家如新西兰、美国、日本、韩国等也分别于1910年、1935年、1963年、1972年开始建立自己的房地产估价制度[19]。

在估价理论研究方面,国外许多研究比较成熟,但大都侧重于不动产价格形成与运动的客观规律[20]。一些学者运用实证数据,分析了现实收益与不动产价值的关系[21]、工业化对工业不动产价格的形成及估价的影响等[22]。Barton在其文章中对市场法、收益法与成本法进行了比较分析,指出这任一个方法都有它自身的困难,但是他们是独立工作的,而且每一个都可以用于检验其他方法计算的准确性。他通过租金收益,将享乐评估方法与三种评估方法相结合,提供了一个确切的不动产市场价值衡量的办法[23],M ah l o n则借助计算机程序建立了估价系统和方法,并因此获得专利技术认证[24]。

在估价实务方面,国内许多学者对英国、美国、德国等国家的估价体系进行了分析,如英国的土地权益形式与估价方法[25]、美国的收益法中回报率的变动与根据不同目的的不同计算方法[26]、德国不同供地方式的估计制度等[27]。世界各国的土地所有制存在着较大的差异,一些国家土地私有化程度很高,如美国、英国、日本,而一些国家土地大部分属于国有或公有,如加拿大、新西兰、新加坡等[28]。由于土地所有制不同,使得国外一些国家与我国在土地交易、管理制度方面存在着差异,在估价的应用、方法等也多有不同,因此中外估价原则、理论发展等方面的异同点以及在实践运用中值得我国借鉴的内容也是许多学者关注的热点问题[19,20,29,30]。

2.2.2空间权立体估价研究

土地空间使用权的价值也就是土地价值在立体空间上的分布,对此一般性分布规律的掌握,对于土地空间使用权的评估有重要意义。地价分配率的概念便是对这一规律的较好诠释,并在一些国家得到了实际运用。如日本的土地售(租)价不单纯只指土地表面上的价格,它也包含空中和地下的价格。土地空间立体分段出售(或租),各段的价格因空间位置不同而用途各异,各部分单位面积对土地整体价格分配比例,称地价的立体分配率,一

2地下空间与工程学报第7卷

般为地面上10m以上0.15,0~10m为0.1,-10 ~50m为0.05[31]。德国史基墨滚动法,也是地价分配率的具体运用。德国对于建筑物各楼层空间使用权经济价值的评估,采用史基墨滚动法,即以七层建筑物(地上五层,地下两层)为基准,以地上一层效用为最高,根据价值评估的目的、建筑物的土地位置、用途、外观等条件,由有关部门确定调整地上及地下各楼层的价值权数,从而评估立体空间价格[32]。

科研和实践中,地下空间土地的价值在土地经济和规划中常常被忽略掉。一般来讲,忽视了这个变量和潜在的有价值的资源,会导致地下空间利用政策实施的推延。它可能会使公共部门和私人一样对地下空间的利用方面目光短浅。将地下空间建设的经济意义考虑在地面土地的价值中,对决策的更有利。Joan在其文章中分析了土地利用的影子价格(shadow price),并且较为详细的介绍了利用地面地价、收益、地面不动产价格、还原率建立的地下空间价格、造价的推导公式,也为地下空间的利用提供了计算开发成本的方法[33]。

3国内城市地下空间权估价研究

3.1城市地下空间利用与立体地价内涵的研究

/土地0是一个立体的概念。土地利用的立体性和多维性意味着建筑物可向天空发展,亦可向地下层发展[34]。

叶敏归纳了国际上对立体土地的解释,并提出我国应承认土地是个三维空间概念,即满足权利人一定的、相对的能够满足权利人所需要的地表上、下空间[35]。地下空间是具有供给稀缺性、利用相对分散性、利用方向变更困难性、稳定性等特性的经济综合体[36,37]。从近几十年世界上若干地下空间利用较先进的国家和城市看,城市地下空间的主要功能和主要内容有:公共交通、商业文化活动、贮存空间、防灾等[1]。

空间地价评估必须先具有垂直/立体的地价概念0,立体的地价研究则是依据高层楼房各楼层价格的变动而影响土地价格[38]。叶敏则提出用/体积法0的立体地价求取空间地价,估算建筑物重建成本时以/元/m30的体积表达法替代/元/ m20的面积表达法[35]。

3.2城市地下空间权权属研究

土地立体利用的趋势,带来了土地权利观念和立法模式上的变革。就土地产权而言,则由/平面区分0发展形成垂直的立体分层区分所有权[31]。

3.2.1地下空间权权属的确定

空间也是国家土地所有权的一部分[39]。现代意义的空间权概念产生于19世纪末20世纪初,成熟于20世纪五六十年代[40]。但是对于地下空间权权属的确定以及主体、客体及其法律关系的界定我国还没有确切的法律条文。

对于空间权概念的界定,我国学者有空间利用权说[41]、基地使用权说[42]、建设权说[43]等。关于空间权的性质,以王利明为代表的学者认为由于空间利用权可以基于土地所有权人、使用人的意志而在特殊情况下与土地所有权和使用权发生分离,因而可以成为一项独立物权,而以梁慧星为代表的学者则认为空间权属于普通基地使用权,仅是范围的不同,不是独立存在的。

所谓地下空间权,就是权利人依法利用地表以下一定范围的空间并排除他人干扰的权利[44],我国台湾地区实行的法律可以解释为同一土地所有权人,可以将其所有的一宗土地,按地面、上空或地下垂直空间分层处分,分别建立各层立体空间的权利主体,也可以将其所各层立体空间由一个权利主体承受[16]。朱立峰、肖艳在总结众学者关于地下空间权是否应该单独设立后,也提出了自己的观点,即扩大土地使用权内涵,政府可以根据实际情况,允许单独购买地下空间使用权,但对该地块的使用不得损害土地的其他用途[31,45]。徐生珏等人也对当前热点的关于住宅小区地下车库的权属问题进行了探讨[46~49]。关于地下空间权的法律体系,许多学者提出了自己的想法,包括地下空间开发利用的管理体制制度、规划制度、工程建设制度等[50~52]。

3.2.2地下空间权权属对地价评估的影响

地下空间权权属不同,使得地下空间有无偿使用与有偿使用两种方式。李凤华认为地下空间的使用权必须考虑战时的需要,国家依法实行地下空间有偿、有限期使用制度,为鼓励地下空间开发,城市地下空间可实行有偿使用与无偿使用相结合的政策[53]。对于一些公共用地地下空间权应该进行独立的有偿出让,但是对该地块的使用不得损害土地的其他用途[54,55]。杨庆伟则根据建设项目属性的不同分为公共项目、准公共项目与一般经营性项目,并据此确定不同的出让及估价方式[56]。土地空间权可以分开出让后,崔永亮认为土地价格的内涵需重新界定,估价的理论与方法也需要修改。我

3

2011年第1期唐焱,等:城市地下空间估价研究综述

国现在的土地价格,其本质应该是一种平面地价,但是空间权的建立使土地的使用范围成为一个立体的闭合空间,其价格也应该随之成为一种立体概念。相应的估价方法中的一些修正因素也需要修改,如区位因素要考虑垂直区位,还要重点考虑地质及水文状况等因素[57]。土地空间利用丰富了传统土地使用权的内容,拓宽了土地利用的内涵,使土地的利用收益与空间权属状况和利用程度及立体区位效益相联系,扩大了土地估价的范围,从而更新了地价评估的观念与方法[58],同时也扩展了土地估价应用方向。

3.3地下空间权估价的方法与实践

3.3.1估价理论方法研究

我国城市土地估价研究始于上世纪80年代中末期,从土地出让转让条例实施,实行土地有偿有限期使用以来,我国土地估价工作也逐步发展与完善,唐焱对我国城市土地估价研究进展、研究思路、估价方法以及估价实践研究等方面作了回顾与综述[59],何芳等学者也对各种土地估价方法进行了比较研究并提出了改进意见[60~62]。

城市地下空间作为土地利用的强大后备资源,近年来得到了有效的开发,王璇认为影响地下空间使用权出让价格的因素很多,但影响最大的是土地同一供需圈的地价与地下空间开发后的功能[55]。但是地下空间使用权的出让价格并不等于地价,因为地下工程投资大、施工周期长,且建成后往往具有平战结合的双重使用功能。城市土地合理利用优化配置有助于更新和完善城市土地估价理论和方法,这也为土地估价研究提供了更为广阔的前景。

城市地下空间权出让实质是土地使用权的有偿出让,所以目前适用于地价评估的各种理论与方法,如市场比较法、收益还原法、剩余法等也适用于地下空间的估价,同时地下空间使用权的评估也不能完全脱离现有的基准地价体系,我国可以借鉴国外立体地价评估方法,计算土地立体使用效用比率,作为制订立体地价的依据[45,63]。杜葵建议对城市土地进行立体区位条件下的土地分等定级,考虑建筑物的立体建造成本,正确描述城市土地的立体区位条件,以及立体区位条件产生的立体土地区位收益,充分考虑土地空间权利状况对价格的影响[58]。张福友引入了/立体区位的城市地价模块0,同时建议对空间甚至地下也要进行纵向分等定级和级差收益测算,让/空间0直接进入土地开发成本[39]。部分学者也提出了初步的地下空间估价计算方法,如蔡兵备认为在起步阶段,地下空间使用权的出让价格一般可按同地段土地价格(楼面地价)的1/3~2/3确定底价[64];王璇等学者在收益还原法基础上,以地面地块地价做参考,通过推导得出地下空间使用权出让金的计算公式[55,65],但是该价格还需要进行使用年限的修正,如果部分空间具有社会公益性,应给予适当折减价格或在计算容积率时予以补偿[55,66];王郑、程李李提出了应用型评估方法,用地下建筑物造价成本、利润率来求取地下空间价格[67]。

3.3.2估计实践中部分参数的研究

涉及估价业务的地下空间主要是指具有经营性的地下空间建设项目。估价方法虽然还是采用传统的方法较多,但是针对地下空间的特性,估价方法中的影响因素的选择、修正体系都存在差异。

首先,在计算地下空间开发的经济效益时,应特别注重开发项目所在地段的土地价格、地上建筑投资环境和投资收益率、地上空间环境状况对地下空间开发价值和效益的长远影响,更要分析地下空间对地上空间环境改善的效益和战备效益等特殊因素。对于商业建筑来说,一般情况下地面一层的经济效益最好,地下一层的经济效益与地上二层相当,是地面一层的90%[68]。

其次,关于地下空间开发成本,吴玲玲等人对地下空间开发成本与地面地价、建筑物造价关系进行了分析[69,70],赖东风提出商业性的地下空间开发的成本测算中,有建设费用和地价,而影响地下工程造价的因素主要有政策的影响、建筑物功能设置、工程的管理水平等方面[71]。

再次,现行的土地容积率测算并未将地下建筑面积算入建筑物总面积,因此容积率在一定程度上还不能完全反映有地下空间建筑的土地的利用强度,无论地下空间单独出让或与地面上部建筑一起出让,容积率都是重要的修正因素。而地价评估时则采用容积率修正的办法来解决空间利用程度和空间立体区位效益的不同对地价产生的影响[58]。

又如,有关区位因素的修正时,土地的立体空间区位是土地的空间发展权的反映,是土地使用权的延伸,土地的立体空间区位便属于微观区位[72]。商业房地产在楼层之间的价格变动幅度大,而且通常情况下,底层价格最高,向上、向下价格衰减[73]。

最后,对于地下空间的评估,还需要考虑人流量、面积等因素。蒋蓉等学者建议采用/出行生成

4地下空间与工程学报第7卷

预测法0,预测出各个地铁站地下商业对客流的吸引比例,进而确定站点地下商业人流需求,确定调整收益[74]。徐岚岚认为商业房地产对面积具有非常高的敏感性,地下空间的面积取地下建筑物垂直投影面积是比较合理的[73],与地上建筑物连为一体的地下建筑物,其土地权利可以确定为土地使用权,其面积计入整体建筑总面积,然后按权利人拥有的地下建筑面积占整体建筑面积的比例分摊地面上的土地面积[75]。

4研究展望

地下空间开发利用的发展推动了地下空间权法律、估价体系的建立完善,而地下空间权法律、估价体系的建立和完善进一步促进和指导了地下空间开发利用。我国有关地下空间利用、估价的理论与实践研究起步较晚,近年来国内理论界与管理部门在对国外研究借鉴的基础上,结合我国地下空间利用状况、土地权属,对地下空间评估进行了初步探讨,研究思路有所拓宽,对现有估价方法进行改进,使之符合地下空间的特性,有一定的创新,内容也更加细致深入。但是城市地下空间使用权有偿出让在我国还处于探索阶段,地价评估还有待于发展。今后研究的主要方向可能有:一是立体地价、立体区位理论体系的完善;二是根据地下空间的特性对估价方法中的修正系数予以确定;三是地下空间估价方法的实际计算与实践应用。

参考文献(R eferences)

[1]童林旭.地下空间概论(一)[J].地下空间与工程

学报,2004,24(1):133-136.(T ong L i nxu.T he ou-t

li ne of unde rground space[J].Chi nese Journal o f U n-

derg round Space and Eng i nee ri ng,2004,24(1):133-

136.(in Ch i nese))

[2]童林旭.地下空间与城市现代化发展[M].北京:中

国建筑工业出版社,2005.(Tong L i nxu.U nderground

space and urban m oderniza tion[M].Beiji ng:Ch i na

A rchitec t ure&Bu ildi ng Press,2005.(i n Chi nese))

[3]M ichae l B.B arker.T o ronto's underg round pedestr i an

syste m[J].T unne lli ng and U nderg round Space T ech-

no l ogy,1986,1(2):145-151.

[4]P ierre Be langer.U nde rground landscape:t he urbanis m

and i n frastruct ure o fT o ronto.s do w nto w n pedestrian ne-t

w ork[J].Tunne lling and U nderg round Space T echno l o-

gy,2007,(22):272-292.

[5]武汉市5地下空间开发利用6课题组.借鉴日本开发

经验利用地下空间资源[J].武汉建设,2006,(4):

36-39.(W uhan C it y,"U nderground Space Deve l op-

m ent and U se"w ork i ng T ea m.Learn fro m the Japanese

exper i ence i n t he use of underground space[J].W uhan

Constructi on,2006,(4):36-39.(i n Chinese))

[6]N i ko la i Boby lev.M a i nstrea m i ng sustainable deve l op-

m ent i nto a c ity's master plan[J].L and U se P o licy,

2009,(26):1128-1137.

[7]Sanja D ur m i sev ic.T he f uture of the unde rground space

[J].C iti es,1999,16(4):233-245.

[8]Jean Paul G oda rd.U rban unde rground space and bene-

fits of go i ng underg round[A].W o rl d Tunnel2004and

30th I TA G ene ra lA ssemb l y.S i ng apore,2004,(5):22-

27.

[9]J.P.G odard,R.L.Ster li ng.G enera l consi derati ons i n

assessi ng the advantag es o f usi ng unde rground space

[J].T unne lli ng and U nderground Space T echno logy,

1995,10(3):287-297.

[10]刘春彦,宋希超.地下空间使用权性质及立法思考

[J].同济大学学报,2007,18(3):111-119.(L i u

Chunyan,Song X i chao.S t udy on underg round space

r i ghts concept and la w-mak i ng[J].Tong ji U n i versity

Journa,l2007,18(3):111-119.(i n Ch i nese)) [11]倪彬,刘新荣.我国城市地下空间立法体系构想

[J].地下空间与工程学报,2005,1(1):19-24.(N i

B i n,L i u X i nrong.L eg islati on syste m of urban under-

g round space i n Ch i na[J].Ch i nese Journa l of U nder-

g round Space and Eng i neer i ng,2005,1(1):19-24.(i n

Chinese))

[12]陈祥健.建立我国空间建设用地使用权制度若干问

题的探讨[J].政法论坛,2003,21(1):61-72.

(Chen X iang jian.P rob i ng into severa l questi ons about

estab lishi ng t he i nstit ution o f the r i ght to the use o f t he

constructive site i n t he space o f Ch i na[J].T ribune o f

P oliti ca l Sc i ence and L a w,2003,21(1):61-72.(i n

Chinese))

[13]胡正方.论我国地下空间权建构的法律问题[J].政

治与法律,2006,(5):133-136.(H u Z heng fang.The

proble m of construction of underground space r i ghts[J].

P oliti cs and Law,2006,(5):133-136.(i n Chinese)) [14]刘春彦,沈燕红.日本城市地下空间开发利用法律研

究[J].地下空间与工程学报,2007,3(4):587-591.

(L i u Chunyan,Shen Y anhong.Study on l aw s on explo-

rati on and utilization o f c it y underg round space i n Japan

[J].Ch i nese Journa l o f U nderground Space and Eng-i

neer i ng,2007,3(4):587-591.(i n Ch i nese))

[15]肖军.城市地下空间利用法律制度研究[M].知识

产权出版社,2008.(X iao Jun.T he study o f urban un-

5

2011年第1期唐焱,等:城市地下空间估价研究综述

derg round space[M].In tell ectua l P roperty P ress.

2008,(i n Chinese))

[16]王卫国.中国土地权利的法制建设[M].北京:中国

政法文学出版社,2002.(W ang W eiguo.Ch i na s'lega l

syste m of land ri ghts[M].Be iji ng:Ch i na Po litics and

Law L itera t ure P ress,2002.(i n Ch i nese))

[17]L ega,l Econo m ic,and Energy Considerations i n the U se

o f U nderg round Space.

[18]M uh ittin O ra,l Y annis Sisko s,O ssama K ettain.A mu lt-i

p l e criter i a ana lysism ode l for rea l esta te eva l uati on[J].

Jou rnal of G loba lO pti m izati on,1998(12):197-214. [19]张协奎,陈伟清.中外房地产估价发展综述[J].河

南城建高等专科学校学报,2000,9(2):52-57.

(Zhang X i eku,i Chen W e i qing.A su mma ry of eva l ua-

ti on dev elopment of buil ding prope rty a t hom e and a-

broad[J].Journa l of H enan U rban Constructi on J unior

Co llege,2000,9(2):52-57.(i n Ch i nese))

[20]王岩松,赵慧洛.中外不动产估价原则对比研究

[J].阳师范学院学报,2007,(3):140-143.(W ang

Y ansong,Zhao H u il uo.A st udy o f pr i nciples of rea l es-

tate va l uati on[J].A cade m i c journa,l2007,(3):140-

143.(in Ch i nese))

[21]Joshua A izen m an,Y othi n Jinjaralc.Current account pa-t

terns and nati onal rea l estate m arkets[J].Journa l o f

U rban E conom i cs,2009,(66):75-89.

[22]Y u Sh iM i ng,H o K i m H i n.P lanned urban i ndustrial-i

zati on and its effec t on urban i ndustrial rea l estate va l ua-

ti on[J].H ab itat Interna tiona,l2006,(30):509-539.

[23]Z ahra Sader i on,Barton S m ith,Cha rles Sm ith.A n i n te-

g ra ted approach to t he eva l uati on of comm ercia l rea l es-

tate[J].T he Journal of R ea l Estate R esearch,1994:

151-167.

[24]M ah l on A pgar R d.,B alti m ore.Syste m and m ethod for

eva l uation rea l estate.U n ited States Pa tent,5680305.

1997-10-21.

[25]邹高禄.英国的房地产评估[J].四川师范大学学报

(自然科学版),1996,19(6):116-120.(Zou G ao l u.

P roperty valua ti on i n B rita i n[J].Journa l of Sichuan

N o r m al U niversity(N atural Sc i ence),1996,19(6):

116-120.(in Chi nese))

[26]张秀智.美国不动产收益法评估中的回报率[J].中

国房地信息,2003,(2):46-50.(Zhang X iuz h.i T he

rate of rebound i n Am erica[J].Ch i na P re m i ses Com-

municati on.2003,(2):46-50.(i n Ch i nese))

[27]R a i ner M ull er-Joke.l德国城市发展进程中的土地评

估[J].国土资源情报,2003,(7):25-28.(R a i ner M u ller-Joke.l P roperty va l uation i n G er m any[J].T he

R epo rt of Land.2003,(7):25-28.(i n Ch i nese))[28]柴强.各国(地区)土地制度与政策[M].北京经济

学院出版社,1993.(Chai Q https://www.360docs.net/doc/ff2119065.html,nd syste m and

po licy i n countr i es[M].Be iji ng School of Econo m ics

P ress,1993.(i n Ch i nese))

[29]王天霞,郭松.中日两国不动产市场及价值评估业务

的比较[J].不动产评估,2008,(11):31-33.(A

Comparison on rea l estate be t w een China and Japan[J].

P roperty V a l uati on,2008,(11):31-33.(i n Ch i nese)) [30]李珊玲,曾展晖.国外与香港房地产估价标准的借鉴

意义[J].科技创业,2008,(7):67-68.(L i Shan-

li ng,Zeng Zhanhu.i A R e ference of P roperty V a l uati on

abroad and H ongK ong[J].T echno logy Sta rt,2008,

(7):67-68.(i n Chi nese))

[31]王万茂.土地资源管理学[M].北京:高等教育出版

社,2003.(W ang W an m ao.Study on M anag e m ent o f

L and R esource,2003.(in Ch i nese))

[32]肖艳.土地空间使用权的评估[J].中国资产评估,

2008(11):37-40.(X iao Y an,V a l uate on L and Space

[J].P roperty V a l uati on,2008(11):37-40.(i n Ch-i

nese))

[33]Joan Pasgua,l Pe re R i e ra.U nderground l and va l ues

[J].Land U se Po li cy.2005,(22):322-330)

[34]殷章甫.地价与地用之理论分析[M].五南图书出

版公司,2003.(Y i n Zhangfu.A na lyze on land pr i ce

and use[M].2003.(i n Ch i nese))

[35]叶敏.空间地价评估方法初探[J].城市开发,

1997,(5):21-22.(Y eM in.A d i scuss i on on va l uati on

of space[J].U rban Deve l op m ent,1997,(5):21-22.

(i n Ch i nese))

[36]朱立峰.城市地下空间利用规划管理研究[D].武

汉:华中农业大学,2002.(Zhu L ifeng.A study of un-

derground space utilization and plan m anage m ents[D].

W uhan:Land M anag e m ent H uazhong A g ricu lt ura l U n-i

versity,2002.(in Ch i nese))

[37]吴立新,姜云.城市地下空间开发利用容量评估的基

础研究[J].地理与地理信息科学,2004,20(4):44-

47.(W u L i x i n,Jiang Y un.F unda m enta l resea rch on

capac it y assess m ent of deve l op m ent and utili zati on o f ur-

ban underg round space[J].G eog raphy and G eo-Infor-

m ation Science,2004,20(4):44-47.(i n Ch i nese)) [38]陈满雄.不动产估价理论与实务[M].中华征信所

企业股份有限公司印行,1984.(Chen M anx i ong.

Theory and practice of va l uati on on rea l esta te[M].

China Cred it Infor m ation Serv ice,L td.1984.(i n Ch-i

nese))

[39]张福友.浅论立体区位对地价的影响[J].中国土地

科学,1997,11(3):35-39.(Zhang F uyou.A discus-

si on of the i m pact o f t hree-di m ens i ona l loca ti on on l and

6地下空间与工程学报第7卷

pr i ce[J].Chi na L and Sc ience,1997,11(3):35-39.

(i n Ch i nese))

[40]梁慧星,陈华彬.物权法(第四版)[M].法律出版

社,2007.(L i ang Hu i x i ng,ChenH uab i n.P roperty l aw

[M].L a w P ress,2007.(in Ch i nese))

[41]王利明.民商法研究系列:物权法研究[M].中国人

民大学出版社,2002.(W ang L i m i ng.A research on

property l aw[M].Ch i na R e m i n U n i ve rsity P ress,

2002.(i n Chinese))

[42]梁慧星.中国物权法草案建议稿[M].社会科学文

献出版社,2005.(L i ang H u i x i ng,P roposa l o f P roperty

Law[M].Soc i a l Sciences A cadem ic Press(Ch i na),

2005.(i n Chinese))

[43]陈祥建.建设我国空间建设用地使用权制度若干问

题的探讨[J].政法论坛,2003,(1):2.(Chen

X iang jian.P robe i nto severa l questi ons about estab li s-

h i ng the i nstituti on of the right to the use o f t he con-

structi ve site i n the space o f ch i na[J].Po litics and Law

Fo ru m,2003,(1):2.(i n Ch i nese))

[44]陈奕丽.论地下空间权)兼谈5物权法6(草案)的完

善[J].承德民族师专学报,2006,26(3):79-81.

(Chen Y il.i A d i scussion on underg round space righ t

[J].Journa l of Chengde T eachers.Co lleg e fo r N a ti on-

aliti es,2006,26(3):79-81.(in Ch i nese))

[45]肖艳.土地空间利用与土地空间使用权评估[J].安

徽农业科学,2008,36(28):12369-12371.(X iao

Y an.T he use of land space and land space r i ghts ap-

pra i sa l[J].Journa l of A nhui A griculture Sc i ence.

2008,36(28):12369-12371.(i n Chi nese))

[46]金俭.房地产法研究[M].科学出版社,2004.(Ji n

Ji an.A research on real estate law[M].Science P ress,

2004.(i n Chinese))

[47]徐生钰.居民住宅小区车库产权的经济学分析[J].

经济学研究,2006,9(9):59-64.(X u Sheng jue.

R es i dential areas i n t he garag e of the econo m ic ana l y si s

o f property rights[J].Econo m ics R esearch,2006,9

(9):59-64.(i n Ch i nese))

[48]袁钰菲.浅谈住宅小区内车位、车库所有权的归属问

题)))兼评5物权法6第74条[J].科教文汇,2007,

(7):130.(Y uan J uefe.i A descr i pti on on garage i n

res i dence co mm un ity[J].T he Sc i ence Educati on A rti de

Co llects,2007,(7):130.(i n Ch i nese))

[49]梁东.5物权法6中小区车库权属问题研究[D].武

汉:华中科技大学,2008.(L iang D ong.O n the o w n-

ersh i p o f housing d i str i c ts pa rk i ng a rea i n t he property

law[D].Centra l Chi na N or m a l U n i versity,2008.(i n

Chi nese))

[50]赵鹏林,顾新.城市地下空间利用立法初探)))以深

圳市为例[J].城市规划,2002,9(9):21-24.(Zhao

P engx i n,G u X i n.T he fi rst exp l oration of unde rground

space la w[J].Town P l ann i ng,2002,9(9):21-24.(i n

Chinese))

[51]刘春彦,徐国忠.我国地下空间开发利用法律研究

[J].地下空间与工程学报,2004,24(5):634-637.

(L i u Chunyan,X u G uozhong.R esearch o f the l aw sys-

tem o f the exp l o ra ti on and utilizati on of the unde rground

space i n our country[J].Chi nese Journa l o f U nder-

g round Space and Eng i neering,2004,24(5):634-637.

(i n Ch i nese))

[52]王郑,张建新.城市地下空间使用权应用的研究

[J].四川环境,2005,24(4):97-98,102.(W ang

Zheng,Zhang Ji anx in.A resea rch on unde rground

space right[J].S i Chuan Env i ron m ent,2005,24(4):

97-98.(i n Ch i nese))

[53]李凤华.城市地下空间的产权与市场机制[J].地下

空间与工程学报,2000,20(3):206-208.(L i F eng-

hua.T he righ t o f urban underground space and ma rket m echanis m[J].Ch i nese Journa l o f U nderground Space

and Eng i neering,2000,20(3):206-208.(i n Ch-i

nese))

[54]赵奎涛.城市地下空间的属性与权属讨论[J].地下

空间与工程学报,2008,4(1):222-225,229.(Zhao

Ku itao.D iscussi on on the property and ri ghts of urban

underg round space[J].Chinese Journa l o fU nde rground

Space and Eng i nee ri ng,2008,4(1):222-225,229.(i n

Chinese))

[55]王漩,杨林德,束昱.城市地下空间使用权有偿出让

中的若干问题研究[J].同济大学学报,1995,6(1):

105-109.(W ang Xuan,Y ang L i nde,Shu Yu.A re-

search on t he proble m s o f pa i d transfer of unde rground

space right[J].Journa l of T ong ji U n i versity,1995,6

(1):105-109.(i n Ch i nese))

[56]杨庆伟.城市地下空间有偿使用方式探讨[J].中国

新技术新产品,2009,(14):214.(Y ang Q i ngw e.i A

discussi on on use patterns o f underg round space[J].

N e w Science and N e w P roducti on.2009,(14):214.

(i n Ch i nese))

[57]崔永亮.建设用地使用权分层出让的相关问题[J].

土地市场,2008,(11):74-76.(CuiY ong li ang.P rob-

l ems of h i e rarchical transfer[J].L and M arke t,2008

(11):74-76.(i n Ch i nese))

[58]杜葵.城市土地的空间利用及空间地价评估初探

[J].基建优化,2002,23(2):34-35,49.(Du K u.i

The pre li m inary study about the use o f urban land and

the l and price eva l uati on[J].O pti m izati on o f C ap ital

Constructi on,2002,23(2):34-35,49.(i n Chinese))

7

2011年第1期唐焱,等:城市地下空间估价研究综述

[59]唐焱,王万茂.近十年中国城市土地估价研究综述

[J].中国土地科学,2003,17(4):52-57.(T ang

Y an,W ang W an m ao.R ev i ew o f urban land appra i sal i n

recent tern year Ch i na[J].China L and Science,2003,

17(4):52-57.(i n Ch i nese))

[60]何芳,吴泗宗.房地产三种评估方法结果异同之经济

分析[J].中国房地产,2001,(6):16-18.(H e

Fang,W u S izong.A A na l ysis on t he d iffe rences among

resu lts in3m ethods[J].Ch i na E sta te,2001,(6):16-

18.(i n Ch i nese))

[61]于庆波.房地产价格研究及估价方法的改进[D].

武汉:武汉大学,2004.(Yu Q i ngbo.T he st udy on re-

al estate price and i m prove of real esta te eva l uati on ap-

proach[D].W uhan:W uhan U n i versity,2004.(i n

Chi nese))

[62]陈红艳.现行房地产估价方法存在的问题及修正意

见[J].价格月刊,2008,(7):15-16.(Chen H ongy-

an.The proble m s and proposals o f current va l uati on

m ethods[J].P rice M onthly,2008,(7):15-16.(i n

Chi nese))

[63]赵松.立体地价与综合楼地价评估[J].中国土地,

2004,1(2):51-53.(Zhao Song.E valua tion o f tri d-i

m ensiona l land-value[J].Ch i na L and,2004,1(2):

51-53.(i n Chinese))

[64]蔡兵备.城市地下空间产权问题研究[J].中国土

地,2003,(5):14-16.(Ca i B i ngbe.i A research on

urban underg round space r i ghts[J].Ch i na L and,2003,

(5):14-16.(i n Ch i nese))

[65]冯为民.对于我国城市地下空间开发及土地使用权

有偿出让问题的思考[J].建设论坛,2004,(3):19-

21.(F eng W e i m i n.A consi dera ti on o f the use o f un-

derg round space and pa i d transfer[J].Bu ildi ng F oru m,

2004,(3):19-21.(i n Ch i nese))

[66]周增华.地下空间开发市场化运作研究)))以地下

街为例[D].上海:同济大学,2006.(Zhou Zenghua.

T he m arket m e t hods f o r deve l op m ent of underground

space[D].Shangha:i T ong ji U n i versity,2006.(i n

Chi nese))

[67]王郑,程李李.城市地下空间使用权应用型估价方法

初探[J].太原大学学报,2006,4(7):79-81.

(W ang Zheng,Cheng L il.i P ri m ary exp l oration of prac-

ti ca l evalua ti on approach to urban underg round space

[J].Journa l o f T aiyuan U n i versity,2006,4(7):79-

81.(i n Ch i nese))

[68]苗冠峰,赵岚.北京市商业区地下空间评估[J].北

京工业大学学报,1995,21(2):88-92.(M iao G uan-

feng,Zhao L an.A study on the underg round space o f

downtown Be iji ng[J].Journa l o f Be iji ng Po lytechnic U-

n i ve rs i ty,1995,21(2):88-92.(in Ch i nese))

[69]吴玲玲,王学军,晏克非.城市地下空间开发需求与

评估指标体系探讨[J].长沙大学学报,2007,21

(4):12-14.(W u L i ng li ng,W ang X uejun,Y an K efe.i

A d i scuss i on on i ndex syste m and de m ands of under-

g round space[J].Journa l o f Changsha U n i v ers it y,

2007,21(4):12-14.(i n Ch i nese))

[70]巩明强.城市地下空间开发影响因素研究[D].天

津:天津大学,2007.(G ong M i ngqiang.S t udy on fac-

tors that a ffect underground space deve lop m ent[D].

T i anji n:T ian ji n U niversity,2007.(in Chi nese)) [71]赖东风.结合地铁建设进行地下商业空间开发[J].

都市快轨交通,2007,20(2):77-79.(L a i D ongfeng.

U nde rground Space D evelop m ent Coordi nated w it h Sub-

w ay Constructi on[J].U rban rap i d rail transit,2007,20

(2):77-79.(i n Chi nese))

[72]王利敏,李淑杰.浅析土地立体空间区位对小城镇基

准地价评估的影响[J].内蒙古科技与经济,2006,

(2):43-44.(W ang L i m i n,L iShu jie.An ana l ys i s on,

the i m pact of l and stereo loca ti on on the standard l and

price evalua tion[J].Inner M ongo lia Sc i ence and Eco-

no m ics.2006,(2):43-44.(in Ch i nese))

[73]徐岚岚.浅谈商业房地产的价格评估[J].消费导

刊,2006,(11):9-10.(Xu L an l an.A analysis on

co mm erc i a l rea l estate eva l uation[J].Pr ice Issue,

2006,(11):9-10.(in Chi nese))

[74]蒋蓉,陈乃志.地铁地下空间的功能与可开发商业空

间研究[J].四川建筑,2006,26,(6):11-12,16.

(Jiang R ong,Chen N a i zh.i Study on approach in func-

ti on o f sub w ay space and exp l o itable econo m ic space

[J].S i chuan A rch itecture,2006,26(6):11-12,16.

(i n Ch i nese))

[75]陈丽丽.对房地产评估方法的研究[D].厦门:厦门

大学,2007.(Chen L il.i Study on approach in rea l es-

tate appra isal[D].X ia m en:X i a m en U n i ve rsity,2007.

(i n Ch i nese))

8地下空间与工程学报第7卷