2017土地估价：收益法公式记忆方法总结
2017土地估价：收益法公式记忆方法总结
一、单项选择题（共26题，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意）
1、评估价格是由专门的机构和人员，按照一定的程序和方法评定的土地价格，包括__。
A．交易底价
B．基准地价
C．课税价格
D．公告(示)地价
E．申报地价
2、下列选项中，最适合采用成本逼近法进行价格评估的是。
A：城市中心的商业用地
B：公益设施用地
C：城市中心的综合用地
D：待开发住宅小区用地
E：时间因素
3、某宗地土地使用者经2年自行开发完成基础设施配套，而所在区域土地开发期需要3年，如开发费均匀投入，则采用成本逼近法估价时，土地开发费的计息期应为年。
A：1
B：1．5
C：2
D：3
E：时间因素
4、对全野外采集数据或野外解析测量等方法所测的房地产要素点和地物点，相对于临近控制点的点位相对误差不超过。
A：±0．05 m
B：±0．04 m
C：±0．10 m
D：±0．01 m
E：土地
5、2009年7月11日，经B县土地管理部门查处，C房地产开发公司非法转让土地行为，且有非法所得120万元，根据《土地管理法实施条例》，B县土地管理部门可以对C房地产开发公司处以__ 万元以下的罚款。
A．10
B．30
C．60
D．120
6、农用地自然等别指在全国范围内，按照标准耕作制度，在条件下划分出农用地等别。
A：平均土地利用
B：平均土地经济
C：自然质量
D：有利于生产
E：国家实行土地估价师资格认证制度
7、下列各项费用中不属于土地取得费的是．(2000年真题)
A：征地费
B：拆迁费
C：劳动力安置费
D：土地平整费
E：合法性
8、下列关于建设项目用地预审，表述正确的是__。
A．建设项目用地实行分级预审
B．建设项目用地预审审查的相关内容在建设用地报批时，未发生重大变化的，不再重复审查
C．需核准和备案的建设项目，由与核准、备案机关上一级的国土资源管理部门预审
D．建设项目未经预审或者预审未通过的，不得批复可行性研究报告、核准项目申请报告
E．需人民政府或有批准权的人民政府发展和改革等部门审批的建设项目，由该人民政府预审
9、根据有关规定，国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁．短期国有土地租赁的年限一般不超过年。
A：5
B：10
C：15
D：20
E：35％～50％
10、土地的开发周期一般根据开发土地的面积规模和确定。
A：投资数额
B：开发的难易程度
C：资金来源
D：规划要求
E：时间因素
11、反映商业用地的环境质量主要有两个指标，一为自然环境，二为（）环境。A．社会
B．人文
C．经济
D．地质
12、关于需求价格弹性系数，以下说法正确的是．【2008年考试真题】
A：，称为缺乏弹性，表示当价格变动1％，需求量变动则不足1％
B：，称为富于弹性，表示当价格变动1％时，需求量同样变动1％
C：=∞，称为完全无弹性，表示当价格变动1％时，需求量变动无穷大
D：=0，称为完全弹性，表示当价格变动时，需求量不变
E：土地
13、下列属于面状分布形式土地因素的特征是（）。
A．所依附的客体在城镇中占地面积小
B．仅对其自身客体所在位置产生影响
C．通过区位的波及性和效益外溢等作用形成一定的区位关系
D．在空间分布上聚集现象明显
14、是收益现值法评估资产价值的关键。
A：确定预期收益
B：确定本金化率
C：确定可比市场交易案例
D：确定差异调整系数
E：土地
15、房地产开发公司卖楼花属于。
A：风险回避策略
B：风险抑制策略
C：风险转移策略
D：风险自留策略
E：土地
16、财务状况是指企业在某一日期经营资金的来源和分布情况，一般通过资产负债表反映，反映财务状况的要素不包括__。
A．所有者权益
B．资产
C．使用者权益
D．负债
17、城市规划限制条件往往会影响土地价格，下列选项中不属于此类的是。A：宗地容积率
B：宗地形状
C：建筑密度
D：宗地用途
E：时间因素
18、原则说明成本的增加并不一定会使土地价格增加。
A：最有效使用
B：需求与供给
C：报酬递增、递减
D：预期收益
E：时间因素
19、行政诉讼程序中，对涉及不动产的具体行政行为从做出之日起超过__年、其他具体行政行为从做出之日起超过__年提起诉讼的，人民法院不予受理。A．20，5
B．25，10
C．30，10
D．30，15
20、土地还原利率为7．0％，房屋还原利率为9．6％，则房地产综合还原利率可能为。【2008年考试真题】
A：6．5％
B：7．0％
C：8．5％
D：9．6％
E：时间因素
21、国务院办公厅转发住房和城乡建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知，要求自2005年6月1日起，对个人购买__转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。
A．普通住房超过2年
B．住房不足2年
C．非普通住房超过2年
D．别墅不论是否超过2年
22、《耕地占补平衡考核办法》所称耕地占补平衡考核，是指县级以上国土资源管理部门按照“__”的原则，对依法批准占用耕地的非农业建设用地补充耕地方案的落实情况进行检查核实。
A．占多少，垦多少
B．占的少，垦的少
C．占的多，垦的少
D．占的少，垦的多
23、下列会计报表属于静态会计报表的是__。
A．资产负债表
B．利润表
C．现金流量表
D．利润分配表
24、估价机构接受委托对某项目用地转让价格进行评估。在完成现场勘查后，估价人员应开展的工作为。
A：要求委托方提供待估宗地国有土地使用权证，明确估价对象位置、宗地号等情况
B：选择适宜的估价方法进行初步地价测算
C：与委托方商讨确定土地估价基准日，准备撰写估价报告
D：就转让价格预期征求委托方意见，选择适宜的估价方法进行地价测算
E：合法性
25、土地执法监察的方法有__等方法。
A．跟踪检查方法
B．超前控制方法
C．协作处理或公开处理方法
D．目标管理方法
E．滞后控制方法
26、银行对抵押土地使用权的抵押人发放贷款的额度一般不高于估价的__。A．50%
B．60%
C．70%
D．80%
二、多项选择题（共26题，每题的备选项中，有 2 个或 2 个以上符合题意，至少有1 个错项。）
1、在计算每幢建筑物应分摊的公用建筑面积时，从整幢建筑物的建筑面积中扣
除的部分包括【2009年考试真题】
A：各套套内建筑面积
B：作为独立使用的地下室
C：为多幢服务的警卫室与管理用房
D：人防工程
E：电梯井
2、”三通一平”是指__。
A．通水、通路、通讯和场地平整
B．通水、通路、通电和场地平整
C．通路、通电、通气和场地平整
D．通水、通路、通气和场地平整
3、已知市场需求函数为Qa=1000 -200P，供给函数为Qs=-500+ 400P，则均衡价格和均衡产量分别为__。
A．2.5、500
B．3、400
C．5、1500
D．1.25、750
4、确定固定资产重置成本的方法有．【2004年考试真题】
A：成新率法
B：细节分析法
C：物价指数法
D：功能价值法
E：前期费用
5、国家根据国民经济和社会发展需要，每年进行一次全国土地调查。
A：3
B：5
C：10
D：15
E：35％～50％
6、在的条件下，用脚投票可以使公共资源的利用效率最高。
A：按人头收税
B：空间迁移无成本
C：行政区面积大
D：公共品生产具有规模效益
E：公共品使用具有外部性
7、制约土地自然供给的因素主要包括等。
A：社会需求
B：资源条件
C：交通运输条件
D：气候条件
E：乙厂应当返还甲厂定金6万元同时支付违约金6千元
8、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》规定，挂牌时间不得少于__日。A．3
B．5
C．7
D．10
9、__是指土地所有者将一定期限内的土地使用权让与土地使用者而形成的市场，反映的是土地所有者和土地使用者之问的经济关系。
A．土地使用权出让市场
B．土地使用权租赁市场
C．土地使用权抵押市场
D．土地使用权转让市场
10、影响土地利用的自然因素包括。
A：人口
B：制度
C：水文
D：气候
E：植被
11、在城镇土地定级中，如果根据各因素在城镇中空间分布形态及其影响土地质量的方式，可将其分为两类，即点、线状分布形式和面状分布形式的土地因素．下面因素中属于面状因素的是。
A：文体设施
B：城镇基础设施
C：自然条件
D：绿地状况
E：土地
12、下列属于闲置土地的处置方式的有__。
A．延长开发建设时问，但最长不得超过1年
B．延长开发建设时间，但最长不得超过2年
C．变更土地用途，办理有关手续后继续开发
D．政府为土地使用者置换其他闲置土地
E．安排临时使用，待原项目开发建设条件具备后，重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值地价
13、地价评估中，土地投资利息和利润计算的差异有__。
A．含义不同
B．计息与计利润项目不同
C．计算方法不同
D．计算参数不同
E．计算周期不同
14、依据有关规定，可由县级以上人民政府依法批准使用划拨土地的，包括等。【2008年考试真题】
A：国家机关办公用地
B：高新技术产业用地
C：公共交通设施用地
D：国家重点扶持的水利设施用地
E：经济适用住房用地
15、在下列土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系中，属于行业标准的有。
A：《农用地估价规程》
B：《城镇土地分等定级规程》
C：《农用地定级规程》
D：《农用地分等规程》
E：《土地估价报告规范格式》
16、搜集交易实例时要保证所搜集内容统一性和__。
A．条理性
B．代表性
C．相关性
D．规范化
17、牧草地是指生长草本植物为主，用于畜牧业的土地。牧草地分为__草地。A．天然
B．改良
C．荒
D．劣质
E．人工
18、下列关于地籍管理的核心，正确的是。
A：地籍管理的对象是作为自然资源和生产资料的土地
B：在全国城乡土地实行统一管理的条件下，国家地籍管理的对象是全国土地资源
C：地籍管理的核心是土地的权属问题，但不包括土地的所有权和使用权的确认和变更
D：土地权属管理是地籍管理的核心
E：地籍调查是地籍管理的核心
19、土地估价需要充分考虑等因素对土地收益的影响。
A：地块大小
B：社会经济发展
C：土地利用方式
D：土地预期收益
E：土地利用政策
20、下列关于土地的定义，表述不正确的是__。
A．土地是由相互作用的各种自然地理要素构成的综合体
B．土地兼有自然和社会经济双重属性
C．土地是地球陆地及海洋表面由地貌、土壤、岩石、水文、气候和植被等要素组成的自然历史综合体，它包括人类过去和现在的种种活动结果
D．土地的特性是随着时间发展变化的
21、在分析土地利用经济效益时，如果投入产出率低，则需要单独计算产出和投入指标，产出类的指标有__。
A．产品的实物量
B．产品外观
C．土地成分
D．产品材料
E．土地面积
22、基准地价系数修正法评估的宗地价格是__。
A．收益价格
B．比准价格
C．成本累加价格
D．剩余价格
23、城市布局规划研究城市空间布局，包括__内容。
A．城市布局形式
B．专业工程
C．用地结构
D．功能分区
24、包括现场经费、其他直接费和间接费等全部成本费用的是__。
A．完全单价
B．基本直接费单价
C．全费用单价
D．地区单价
25、地籍的特点包括。
A：空间性
B：法律性
C：精确性
D：间隔性
E：地籍资料的连续性
26、银行对抵押土地使用权的抵押人发放贷款的额度一般不高于估价的__。A．50%
B．60%
C．70%
D．80%
2017个人年终总结(各行业通用)
2017个人年终总结(各行 业通用) 2017年很快过去了，迎新之际，我们总结过去的2017年。展望充满希望的2018年，入职以来我在新的工作中得到了一些体会，在工作中心态很重要，工作要有激情，保持阳光的微笑，可以拉近人与人之间的距离。积极的思想，平和的心态和充足的干劲才能促进工作进步和工作的顺利。 为使自己在工作上在新的一年有一个新的起点，我不断的总结和学习!过去的一年作为工长，基本上每天基本上是在现场颠簸，楼层之间忙碌的奔走度过的，虽然辛苦，但回想起来却是很充实。首先对自己以及各位同事在这一年的工作说声:辛苦了! 对这一年里取得成功和失败说声:谢谢!感谢我在成功中获得喜悦，珍惜失败中得到的启迪。我很感谢领导的信任，一年来，我在各位领导的关怀和批评指导下配合各项工作，在自己的工长岗
位忠实的履行了自己的职责，辛劳和泪水并存，也使我看到了自己的不足。同时也使我转变了很多，思考了很多。这些转变都是不知不觉中积累出来的。过去的那些工作日子里充满了激情，也饱含了泪光，甚至也有过挣扎。在老员工的指引下和同事们的帮助下，学会了如何做好本职的那些工作。 2017年即将远去，面对2018年的工作，在这里，我从个人的角度谈谈自己要为工作的努力:敬业者要认真地、虔诚地、全身心地投入到自己的工作当中，在我的老师卢耀庭卢师傅身上我深刻的识到这一点。他永远是那么的有精神有热情的投入到工作中，尽职尽责，坚持自己的工作理念，不管严寒酷暑，那么一大把年纪，始终坚守自己的质检岗位，从不放松，从不疏忽大意;在质量控制方面，总是不厌其烦苦口婆心的对一批批工人做技术交底，送走一批又来一批，就这样一直下去，每次我都颇受感触。从他身上我看到了自己的不足，也是一种提高。任何改变对于一个人都是艰难的，从卢师傅身上对比我自己的态度和思想改变了很多。工作方式上有些时候我已试图按照老同事对自己提出和建议的新的工作路径去改变一些态度方式或思路。例如:与各个部
会计初级培训学校《经济法基础》学习方法及重点总结
《经济法基础》学习技巧及重点归纳|上虞上元会计初级培训班上虞上元会计初级职称培训中心|上虞会计培训学校 第一章总论 法律关系 法律事实：法律事件（自然现象、社会现象）、法律行为 法的形式 判决书：非规范性法律文件，不能作为法的形式 法的分类 创制方式和发布形式：成文法、不成文法 内容、效力和制定程序：根本法、普通法 法的内容：实体法、程序法 空间效力、时间效力或对人的效力：一般法和特别法 主体、调整对象和形式：国际法、国内法 法的运用目的：公法、私法 仲裁（书面形式订立）行政复议：书面订立、口头形式 仲裁原则：自愿原则、独立仲裁原则、一裁终局原则（诉讼实行两审终审原则） 仲裁委员会：主任1人，副主任2-4人、委员7-11人，法律、经济贸易专家不得少于2/3 仲裁协议：书面形式订立（口头协议无效） 仲裁庭：1名仲裁员或3名仲裁员组成，3名组成的设首席仲裁员 仲裁开庭进行，一般不公开进行 调解书经双方当事人签收后，即发生法律效力 裁决书自作出之日起发生法律效力 民事诉讼 民事诉讼范围：民法、婚姻法、收养法、继承法（合同纠纷、房产纠纷、侵害名誉权纠纷）；经济法、劳动法（破产、劳动合同纠纷）；选民资格、宣告失踪死亡；债务；宣告票据和有关事项无效的案件
审判制度：合议制度、回避制度（证人不需回避）、公开审判制度、两审终审制度 合议庭成员：3人以上的单数 除最高人民法院审理第一审案件外，当事人不服第一审人民法院判决、裁定的，有权向上一级人民法院提起上诉，由上一级法院进行第二审合同纠纷：被告住所地或合同履行地人民法院管辖 保险合同纠纷：被告住所地或保险标的物所在地人民法院管辖 票据纠纷：票据支付地或被告住所地人民法院管辖 侵权行为：侵权行为地或被告住所地人民法院管辖 铁路、公路、水上和航空事故请求损害赔偿的：事故发生地或到达地、最先降落地、被告住所地人民法院管辖 不动产纠纷：不动产所在地法院管辖 港口作业纠纷：港口所在地法院管辖 继承遗产纠纷：被继承人死亡时住所地或主要遗产所在地法院管辖 诉讼时效期间：从知道或应当知道权利被害时（超过20年的不予保护） 诉讼时效：普通（知道或应知道）：2年 特别（知道或应知道）：1年（出售质量不合格商品未声明的、延付或拒付租金的、身体受到伤害要求赔偿的） 最长（实际发生日）：20年 时效中止：诉讼时效期间最后6个月，不可抗力或其他障碍使权利人不能行使请求权，事由消除后继续进行 时效中断：诉讼时效期间的任何时候，权利人向义务人提出履行义务的要求或义务人同意履行义务，事由消除后重新计算 两审终审：当事人不服第一审的，有权在判决书送达之日起15日内向上一级人民法院提起上诉（不论案件是否公开审理，一律公开宣告判决）执行措施：查询、冻结、划拨被执行人存款；扣留、提取被执行人收入；查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人财产；搜查被执行人财产；强制被执行人交付法律文件制定的财物或票证；强制被执行人迁出房屋或退出土地；强制被执行人履行法律文书指定行为；要求有关单位办理财产权证照转移手续；强制被执
(完整版)土地评估方法
土地估价方式 一、收益还原法：在估算土地未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。 适用范围：适用于有收益或有潜在收益（收益性）的土地、建筑物或是房地产的估价。 1、首先求得建筑物的价格；然后从待估不动产(房地产)的纯收益中减掉属于建筑物的纯收益，得到土地的纯收益；再以土地还原率还原，即可得到土地的价格。 计算公式： a－B·r2＝L·r1 L =（a－B·r2）/ r1= a1/ r1 式中： L—土地价格；B—建筑物的价格(依其他方法求得)； a—建筑物及其相应范围的土地所产生的纯收益(a为折旧后收益)； r1—土地还原率； r2—建筑物还原率； a1—土地的纯收益。 2、基本步骤 （1）计算总收益：总收益是指以收益为目的的土地及与此有关的设施、劳力及经营等要素相结合而产生的总收益。分析可能产生的各种收益，按客观、持续及稳定等原则确定。 （2）计算总费用和折旧费、房屋收益或其他资产的收益等总费用是指为创造收益所投入的直接必要的劳动费用与资本费用。总费用在不同情况下，所包含的项目也有所不同。分析可能产生的各种费用支出，计算加总一般正常合理的必要年支出。
（3）计算土地纯收益：从总收益中扣除总费用和房屋折旧费、房屋收益等，即为纯收益。 （4）确定合适的还原率：是影响地价高低的重要因素，要慎重选择。 （5）选择公式求算地价：根据公式适用评估对象和评估目的等条件，选用相应的计算公式，将纯收益用相应的还原率进行还原，即得土地的收益价格。 二、市场比较法：在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域以及个别因素等差别，修正得出待估土地的评估期日地价的方法。 适用范围：从适用条件来看，主要用于地产市场发达、有充足的具有替代性的土地交易案例的地区，交易案例甚少或无交易案例的地区则不适用。从评估目的和评估结果的形式来看，可直接用于评估土地的价格或价值，还可用于评估土地或房地产的租金，以及用于其他估价方法中有关参数的求取。 1、直接比较过程：
土地评估的原则和方法
土地评估的原则和方法 一、土地评估的原则 （—）供求原则 （二）替代原则 （三）最有效使用原则： （四）均衡原则 （五）报酬递增或递减原则 （六）公平原则 （七）预测原则 （八）房地分估、土地优先的原则 （九）动态原则 二、土地评估的方法 （一）、收益还原法： 收益还原法：也称收益现值法。它是将土地的总收益扣除总费用得到土地纯收益，运用适当的还原利率将土地纯收益折算求得评估期日的地价，即土地在未来若干年的纯收益折算为现值的总和。这种方法也称为地租资本化（法）。采用收益现值法时，须根据土地使用权所能带来的、未来预期收益的现值确定评估值，须避免将其他资产带来的收益误算到土地使用权的收益中。 （二）、市场比较法：市场比较法也称现行市价法，它是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似或使用价值相同的土地买卖。
基本原理：根据经济学理论，在同一市场上，具有相同效用的物品，就具有同一的价格，即具备完全替代关系。人别一角度讲，在同一市场上两个以上具有替代关系的商品同时存在时，商品的价格是经过两者相互影响之后者决定。可以利用与待估宗地同类型的具有替代性的、已经成交的案例价格，推测待估的价格。 （三）、成本逼近法： 成本逼近法：就是成本逼近法，就是以开发该土地的使用权所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润和利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的一种估价方法。 （四）、假设开发法 假设开发法又称剩余法，有时还称作倒算法、残余法和余值法等，即在估算未来不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用，将地价和房价分离以计算土地价格的方法。 1、基本原理 根据马克思的土地价格理论，“一切地租都是剩余价值，是剩余劳动的产物，”人纯理论上说，地租不仅是扣除成本、利润后的余额，而且还是扣除利息、税收的余额。 2、估价的等程序一般是 （1）调查评估宗地的内、外部条件，确定土地最佳利用方式。（2）估计开发完成后房地产（或旧有房地产）总的出售价格 （3）估计土地开发、建筑总费用、其它费用或旧有房屋现值。
2017年个人工作总结
2017年个人工作总结 行政部是公司管理的核心部门，是企业文化建设的重要部门，也是承上启下、沟通内外、协调左右、联系四面八方的枢纽。 回顾2017年，作为公司的行政人员，一年来，在公司领导的关心指导和同事们的支持帮助下，我勤奋踏实地完成了本年度的本职工作，也顺利完成了领导交办的各项任务，自身在各方面都有所提升，但也有不足，需要将来不断学习、不断积累工作经验，运用所掌握的知识弥补自身还存在的缺陷。现将近一年来的工作情况总结如下： 一、做好办公室的日常管理工作 1、协助公司领导做好综合、协调各部门工作和处理日常事务。协调联络集团内部其他公司及部门。 2、负责公司各类资料的整理工作：将办公室保密铁皮柜的资料进行了分类整理。按照部门、文件类别进行了分类整理，建立了完整的电子目录及档案袋内目录，便于以后查找。而且各类资料的存放位置已经完全熟悉。 3、完成公司办公区的办公设备一切维修、维护工作：电脑的日常维修、网络的维修；所有办公室的打印机、复印机、传真机维修等。 4、认真做好公司的文字工作。完成每周发展中心的例会会议的记录、整理和会议纪要提炼，并打印存档。完成公司
xx每月的工作简报收集存档，并将重要事件记入“xxxxxxx 公司大事记”。 5、完成了库房管理方面的改进，对每一样库存商品建立了库存产品登记卡和库存产品出入库记录登记表，方便随时掌握库存产品情况。 6、办理好公司食品经营流通许可证，并张贴上墙。 7、完成了公司屋顶防水、会议室装修的工程施工方的选定，并及时要求施工方进入现场施工。对施工现场工人的安全教育，对施工现场的工程监理。 8、协助公司水电工进行了公司水管、电路的维修工作。梳理公司电表、水表的分级关系和管路、电路的安装走向。并制作了水表、电表的分级关系表及电线电路分级草图。做到心中有数，随时排查安全隐患。有安全隐患、故障时及时切断电路、管路，减少损失，杜绝安全事故。 二、工作中存在的不足和需要改进的方面 1、行政办公室的工作是一个很繁杂的事务性工作，但我个人有时对一些日常事务的缺失瑕疵不够细心，不够敏感，有些工作协调不是十分到位，在往后的工作中，考虑问题应该更周到详尽。 2、自身的学习抓的不够,在新的一年里我要努力提高业务素质，通过多看、多学习，积极主动做好上级交代的各项工作，抓好日常管理工作。
初级会计经济法基础中的时间总结
初级会计《经济法基础》中的时间总结 一、1日/24小时 （1）会计人员每年接受继续教育的时间不得少于24小时。 （2）吨税执照期满后24个小时不上下客货的船舶免征吨税。 二、2日/48小时 （1）在工作时间和工作岗位，突发疾病死亡或者在48小时经抢救无效死亡的，视同工伤。 （2）中国人民银行当地分支行应于2个工作日对开户银行报送的核准类账户的开户资料的合规性予以审核。 （3）备案类结算账户的变更和撤销应于2个工作日向中国人民银行当地分支行报备。 （4）银行在收到存款人撤销银行结算账户的申请后，对于符合销户条件的，应在2个工作日办理撤销手续。 三、3日 （1）当事人有正当理由的，可以在开庭3日前请求延期开庭。 （2）存款人开立单位银行结算账户，自正式开立之日起3个工作日后，方可使用该账户办理付款业务。 （2）托收承付的承付期“验单”付款为3天。 （2）汇票上未记载承兑日期的，应当以收到提示承兑的汇票之日起3日的最后一日为承兑日期。 （3）失票人应当在通知挂失止付后的3日，依法向票据支付地人民法院申请公示催告（或者提起普通诉讼）。 （4）人民法院决定受理公示催告申请，应当同时通知付款人及代理付款人停止支付，并自立案之日起3日发出公告。 （5）存款人开立单位银行结算账户，自正式开立之日起3个工作日后，方可适用该账户办理付款业务。 （6）拒绝付款时，以银行为付款人的，应自收到委托收款及债务证明的次日起3日出具拒绝证明。以单位为付款人的，应在付款人接到通知日的次日起3日出具拒绝证明。 四、5日
（1）备案类结算账户符合开户条件的，银行应办理开户手续，并于开户之日起5个工作日向中国人民银行当地分支行备案。 （2）存款人更改名称，但不改变开户银行及账号的，应于5个工作日向开户银行提出银行结算账户的变更申请，并出具有关部门的证明文件。 （3）单位的法定代表人或主要负责人、住址以及其他开户资料发生变更时，应于5个工作日书面通知开户银行并提供有关证明。 （4）劳动争议仲裁委员会收到仲裁申请之日起5日，通知是否受理。 （5）劳动争议仲裁委员会受理仲裁申请后，应当在5日将仲裁申请书副本送达被申请人。 （6）劳动争议仲裁委员会收到答辩书后，应在5日将答辩书副本送达申请人。 （7）劳动争议仲裁委员会应当在受理仲裁申请之日起5日将仲裁庭的组成情况书面通知当事人。 （8）仲裁庭应当在开庭5日前，将开庭日期、地点书面通知双方当事人。 （9）主管税务机关在5个工作日发给发票领购簿。 五、7日 （1）土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订的7日，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。 （2）个人所得税扣缴义务人、自行申报纳税人每月应纳的税款，应当在次月的7日缴入国库，并向税务机关报送纳税申报表。 （3）行政复议机构应当自受理行政复议申请之7日，将行政复议申请书副本或者行政复议申请笔录复印件发送被申请人。 六、10日 （1）被申请人收到仲裁申请书副本后，应当在10日向劳动仲裁委员会提交答辩书。 （2）托收承付的承付期“验货”付款为10天。 （3）支票的持票人应当自出票日起10日提示付款。 （4）商业汇票的提示付款期限，自汇票到期日起10日。 （5）定日付款、出票后定期付款或者见票后定期付款的票据，自到期日起10日向承兑人提示付款。
土地估价的五种方法
对收益还原法，市场比较法，成本法，剩余法，基准地价修正法做出了详细地讲解 每种方法地公式是牢记地，步骤也要清楚，做题第一步把主要方法地公式列出来，就得分，然后根据步骤一步步作就不会乱.文档来自于网络搜索 一，收益还原法 .在收益法中选择相关资料，年、年地会在理论方法地小题中考选择持续稳定长期 .年总收益包括租金收入、押金利息收入.押金利息收入会是一个小考点. ()每个方法中都涉及到利息，收益法中唯一地利息就是在年总收益中地，而且是押金地利息收入. 在计算年总收益地时候，往往会给月租金，所以不要忘记乘以，而且是客观租金，还要记得考虑空置. （）复杂一点地就是分不同用途，商业、写字楼，要合并计算 然后说年总费用，要明白种情况下包含地内容.在理论选择里也可以考，综合计算也可以考，这是收益法至关重要地一项.文档来自于网络搜索 **几种主要用地方式中土地年总费用地主要内容如下： 土地租赁：土地使用税、土地管理费、土地维护费及其它费用； **房地出租：经营管理费、经营维修费、房屋年折旧费、房屋年保险费、房屋出租年应交税金及其它费用； 经营性企业：销售成本、销售费用、经营管理费、销售税金、财务费用及经营利润； 生产性企业：生产成本（包括原材料费、人工费、运输费等）、产品销售费、产品销售税金及附加、财务费用、管理费用及企业利润.文档来自于网络搜索 .我们比较常见地就是房地出租地情况，千万不要忘记年折旧费.建议收益法看到重置价格地时候就把年折旧费和房产现值都算出来，这样肯定有分数.文档来自于网络搜索 在我们地年实务地第一题，是一道用收益法求出不动产开发总价值，再用剩余法求土地地.这里面容易糊涂地就是年折旧是根据重置价格来求得，而不是所谓地现值或者售价.文档来自于网络搜索 .计算年总费用中地税金，一定要审题，看房产税给地是按月计征租金地，还是按原值扣除一部分后地，按月就要换算成年.文档来自于网络搜索 .不常见地经营性企业、生产性企业求年总费用中，一定不要忘了销售费用和利润. .确定土地纯收益 ***要明白一个原理几乎用于所有方法“房地产价格房产价格（现值）土地价格”“房地产年净收益房产年净收益土地年净收益”也就是说“房地房地” .文档来自于网络搜索 在确定地土地净收益地时候，我们先要求出房产净收益. 房产净收益房产现值*建筑物还原率. 房产现值重置价*成新度重置价折旧总额重置价年折旧额*经过年. （）这里面就牵扯到了折旧年限地确定，要根据耐用年限和土地使用年限综合确定，还要考虑是否扣除建筑物残值地问题，常考到.文档来自于网络搜索 （）经过年限即建成后到时点. （）值得注意地是“房产净收益房产现值*建筑物还原率. ”这里没有年期修正，因为现值已经反映了使用年限.文档来自于网络搜索 房产折旧体现了年期，所以无需修正.而后面地土地净收益求出土地价格地时候，用了使用
2017个人工作总结
2017个人工作总结 201X年，我坚持以马克思、列宁主义，毛泽东思想，邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，自觉加强理论学习，认真学习“三个代表”重要思想、党的十六大报告及十六届X中全会精神，刻苦钻研业务知识，努力提高理论知识和业务工作水平。遵纪守法，努力工作，认真完成领导交办的各项工作任务，在同志们的关心、支持和帮助下，思想、学习和工作等方面取得了新的进步。现总结如下： (一)、严于律已，自觉加强党性锻炼，党性修养和政治思想觉悟进一步提高。 一年来，我始终坚持运用马克思列宁主义的立场、观点和方法论，运用辩证唯物主义与历史唯物主义去分析和观察事物，明辨是非，坚持真理，坚持正确的世界观、人生观、价值观，用正确的世界观、人生观、价值观指导自己的学习、工作和生活实践，在思想上积极构筑抵御资产阶级民主和自由化、拜金主义、自由主义等一切腐朽思想侵蚀的坚固防线。热爱祖国，热爱中国共产党，热爱社会主义，拥护中国共产党的领导，拥护改革开放，坚信社会主义最终必然战胜资本主义，对社会主义充满必胜的信心。认真贯彻执行党的路线、方针、政策，为加快社会主义建设事业认真做好本职工作。工作积极主动，勤奋努力，不畏艰难，尽职尽责，在平凡的工作岗位上作出力所能及的贡献。 (二)、强化理论和业务学习，不断提高自身综合素质 我重视加强理论和业务知识学习，在工作中，坚持一边工作一边学习，不断提高自身综合素质水平。 一是认真学习“三个代表”重要思想，深刻领会“三个代表”重要思想的科学内涵，增强自己实践“三个代表”重要思想的自觉性和坚定性;认真学习党的十六大报告及十六届三中、四中全会精神，自觉坚持以党的十六大为指导，为进一步加快完善社会主义市场经济体制，全面建设小康社会作出自己的努力。
初级经济法基础各章节知识点速记
初级经济法基础》考点速记 第一章总论 一、法律基础 ( 一) 法的概念法是由国家制定或认可，并由国家强制力保证实施的，反映着统治阶级意志的规范体系。 ( 二) 法的本质与特征 1. 法的本质法是“统治阶级”的“国家意志”的体现，这是法的本质 (1) 法只能是“统治阶级”意志的体现，是由统治阶级的物质生活条件决定的，是社会客观需要的反映。 (2) 法体现的是统治阶级的“整体意志和根本利益” ，而不是统治阶级每个成员个人意志的简单相加。 (3) 法体现的不是一般的统治阶级意志，而是统治阶级的“国家意志”的体现。 2. 法的特征 (1) 法是经过国家制定或者认可才得以形成的规范，具有国家意志性。 (2) 法是凭借国家强制力的保证而获得普遍遵行的效力，具有强制性。 (3) 法是确定人们在社会关系中的权利和义务的行为规范，具有利导性(利益导向性)。 (4) 法是明确而普遍适用的规范，具有规范性。 记忆口诀：说起法，找国家。国家制定或认可，国家强制来保证; 本质是统治阶级国家意志的体现， 特征也为国家意志性、强制性、利益导向性、规范性。 ( 三) 法律关系法律关系是被法律规范所调整的权利与义务关系，任何法律关系都由主体、客体和内容三个要素构成，缺少其中任何一个要素，都不构成法律关系。 1. 法律关系的主体(享有权利和承担义务的当事人) 法律关系主体又称权利主体或义务主体，是指参加法律关系，依法享有权利和承担义务的当事人。包括： (1) 公民(自然人) (2) 机构和组织(法人) (3) 国家 (4) 外国人和外国社会组织 2. 法律关系的内容(权利与义务) 法律关系的内容是指法律关系主体所享有的权利和承担的义务。 (1) 法律义务包括积极义务(纳税、服兵役)和消极义务(不得毁坏公共财物、不得侵害他人生命财产安全) 。 (2) 任何一方的权利都必须有另一方义务的存在，没有无义务的权利，也没有无权利的义务。也就是说，任何一方既是权利主体，也是义务主体。 记忆口诀：权义不分家。 (3) 法律上的权利和义务，都受国家法律保障。 3. 法律关系的客体(权利和义务所指向的对象) 法律关系客体又称权利客体或义务客体，是指法律关系主体的权 利和义务所指向的对象。包括： (1) 物，是指可为人们控制的，具有一定经济价值和实物形态的生产资料和消费资料。 ①自然物：土地、森林； ②人造物：机器、建筑； ③货币和有价证券。 (2) 非物质财富 ①知识产品：著作、发明； ②道德产品：荣誉称号、嘉奖表彰。 (3) 行为 ①生产经营行为； ②经济管理行为； ③提供一定劳务的行为； ④完成一定工作的行为。 (4) 人身 记忆口诀：法律关系三要素，主“享、承” ，内“权、义”，客“对象”，三缺一均不可。( 主“享、承”是指：享有权利和承担义务的当事人为主体; 客“对象”是指：权利和义务所指向的对象为客体; 内“权、义”是指：权利与义务为内容。) (四)法的形式
土地估价基本程序(word)[详细]
土地估价的基本程序 一、土地估价程序 1．确定估价基本事项: 主要包括确认评估对象,确定委估者估价的目的,确 定估价条件,考虑使用年期. 2．拟订估价作业计划 估价作业计划应当有经验丰富的估价师多人共同拟定,拟定估价计划必须先行调查,在已经确定估价项目的 基础上,就执行各项目的性质、工作量、人员安排、时间、各项目衔接做出统一安排.包括收集整理委估地产的有关资料、实地踏勘查证,分析价格影响因素及条件、估价方法的选用,试算价格或租金调整、确定估价额、提出估价报告等具体内容和相应的处理计划. 3．收集资料实地踏勘 产权登记资料、地籍图、建筑平面位置图、地价、地租资料、市政管网图件及资料、城镇规划图、现场踏勘包括查证地产位置状况、地上建筑物现状、装修及使用情况、勘查地产周围环境景观、地价调查等内容. 4．分析整理相关资料 主要对经济趋势资料、国际国内经济趋势、地方上经济趋势、法规的影响、物价水平,利率的影响.
5．选定方法试算价格 根据估价目的、估价对象特点,所收集到的资料状况,选择市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、路线价估价法、基准地价系数修正法等几种方法中的一种或几种方法来进行估价,一般不少于两种方法. 6．确定宗地估价结果 估价师根据估价资料、对象、目的、方法、估价原则以及各试算价格的客观分析,结合估价者的知识经验和智慧加以判断,对各试算价格进行调整,进而确定最后估价额.一般有五种方法,一是算术平均值,二是加权平均值,三是中位数,四是众数,五是以一种价格为主,其他价格进行参考. 7．撰写估价报告书 土地估价机构在估价完成后,分别提交土地估价结果报告和土地估价技术报告,前者提交委托估价者,后者由土地估价机构存档和提交土地管理部门确认或备案.从报告格式上看,分为书信式、文字式和表格式. 二、土地估价业务受理 (一)土地估价业务获取的途径 1．政府委托
2017个人年终工作总结及2018年工作计划
2017个人年终工作总结及2018年工作计划 光阴如梭，时光荏苒。2017年就要成为历史了，内心不禁感慨万千！转眼间又跨过一个年度之坎，回首来到公司的这几个月，虽没有轰轰烈烈的战果，但也算经历过不平凡的考验和磨砺了。非常感谢领导给我这个锻炼的平台，令我在工作中不断的学习，不断的进步，慢慢的提升自身的素质与才能。回首这几个月，领导和同事对我的支持与关爱，令我感受到人间的温情，在此我向领导以及全体同事表示最衷心的感谢！正是有你们的帮助才能使我在工作中更加的得心应手，也是因为有你们的帮助，才能令我在工作的同时更上一个台阶。 一、2017年的工作回顾 办公室的日常管理工作：行政工作对我而言是一个全新的领域。细数行政的工作，可说是千头万绪，有文书处理、档案管理、文件批转、会议及活动安排等等。面对繁杂琐碎的工作，我努力强化自我工作意识，力求周全、准确、适度，避免疏漏和差错。通过这几个月的工作、学习，在工作模式上有了新的突破，工作方式有了较大的改变，现将这几个月的工作情况总结如下： 1.切实做好公司的福利、日常行政工作。按照预算审批制度，组织落实公司办公用品、劳保福利等物品的调配以及办公杂小事项的维修工作；与饮用水公司交接，统计送水数目。 2.协助经理做好人事、劳资管理工作。协助经理组织落实公司的劳动、人事和员工的考勤控制监督工作；负责员工入职、离职手续办理以及根据人事相关规定规范劳动合同管理，做好劳动合同的签订、解除及劳动合同档案管理等工作。 3.认真做好公司的文字工作。草拟简单的通知性文件和新员工欢迎词等文字工作，及时传达公司有关会议、文件、批示的精神；公司的一些文件资料、批文等整理归档，做好资料的归档管理工作。 4.落实车辆的管控工作。根据公司规定做好公司车辆加油、维修、路桥费、员工车辆的外出办事补贴、员工出差餐费等费用登记。 5.及时进行费用报销、打款工作。做好餐费、厂房以及宿舍租金的打款证明，按照合同日期要求及时提醒财务部打款；桶装水、日常办公用品采购等费用的报销。 6.做好会议的准备和后勤服务工作。做好会前调试电脑、投影仪，准备茶水以及统计会议所需资料、物品等工作，保证会议的顺利召开。 二、工作中存在的问题 自我入职以来，深切的体会到：创新提高效率、学习提升效能、比较缩小差距。虽在工作中有了
初级经济法基础重点归纳
经济法基础 第一章总论 法律关系 ◆法律事实：法律事件（自然现象、社会现象）、法律行为 法的形式 ◆判决书：非规范性法律文件，不能作为法的形式 法的分类 ◆创制方式和发布形式：成文法、不成文法 ◆内容、效力和制定程序：根本法、普通法 ◆法的内容：实体法、程序法 ◆空间效力、时间效力或对人的效力：一般法和特别法 ◆主体、调整对象和形式：国际法、国内法 ◆法的运用目的：公法、私法 仲裁（书面形式订立）行政复议：书面订立、口头形式 ◆仲裁原则：自愿原则、独立仲裁原则、一裁终局原则（诉讼实行两审终审原则） ◆仲裁委员会：主任1人，副主任2-4人、委员7-11人，法律、经济贸易专家不得少于2/3 ◆仲裁协议：书面形式订立（口头协议无效） ◆仲裁庭：1名仲裁员或3名仲裁员组成，3名组成的设首席仲裁员 ◆仲裁开庭进行，一般不公开进行 ◆调解书经双方当事人签收后，即发生法律效力 ◆裁决书自作出之日起发生法律效力 民事诉讼 ◆民事诉讼范围：民法、婚姻法、收养法、继承法（合同纠纷、房产纠纷、侵害名誉权纠纷）；经济法、劳动法（破产、劳动合同 纠纷）；选民资格、宣告失踪死亡；债务；宣告票据和有关事项无效的案件 ◆审判制度：合议制度、回避制度（证人不需回避）、公开审判制度、两审终审制度 ◆合议庭成员：3人以上的单数 ◆除最高人民法院审理第一审案件外，当事人不服第一审人民法院判决、裁定的，有权向上一级人民法院提起上诉，由上一级法院 进行第二审 ◆合同纠纷：被告住所地或合同履行地人民法院管辖 ◆保险合同纠纷：被告住所地或保险标的物所在地人民法院管辖 ◆票据纠纷：票据支付地或被告住所地人民法院管辖 ◆侵权行为：侵权行为地或被告住所地人民法院管辖 ◆铁路、公路、水上和航空事故请求损害赔偿的：事故发生地或到达地、最先降落地、被告住所地人民法院管辖 ◆不动产纠纷：不动产所在地法院管辖 ◆港口作业纠纷：港口所在地法院管辖 ◆继承遗产纠纷：被继承人死亡时住所地或主要遗产所在地法院管辖 ◆诉讼时效期间：从知道或应当知道权利被害时（超过20年的不予保护） 诉讼时效：普通（知道或应知道）：2年 特别（知道或应知道）：1年（出售质量不合格商品未声明的、延付或拒付租金的、身体受到伤害要求赔偿的） 最长（实际发生日）：20年 ◆时效中止：诉讼时效期间最后6个月，不可抗力或其他障碍使权利人不能行使请求权，事由消除后继续进行 ◆时效中断：诉讼时效期间的任何时候，权利人向义务人提出履行义务的要求或义务人同意履行义务，事由消除后重新计算 ◆两审终审：当事人不服第一审的，有权在判决书送达之日起15日内向上一级人民法院提起上诉（不论案件是否公开审理，一律 公开宣告判决） ◆执行措施：查询、冻结、划拨被执行人存款；扣留、提取被执行人收入；查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人财产；搜查被 执行人财产；强制被执行人交付法律文件制定的财物或票证；强制被执行人迁出房屋或退出土地；强制被执行人履行法律文书指
土地估价方法
第二节样点地价计算 一、房屋出租资料的样点地价计算 房地产租赁即房地产所有权人利用其占有权，暂时放弃其使用权而利用其收益权对房地产使用人收取租金的一种经济行为。房屋出租资料调查的内容包括：位置、出租方、承租方、出租时间、收取租金的方式及附加条件、出租房地类型、用途、建筑物的结构、建筑总面积、成新率、出租部分楼层、出租建筑面积、出租部分占地面积、宗地深度、宗地宽度、形状、年房屋总租金等。 咸阳市大量土地交易的方式即房屋出租，这也是商业用地的最主要交易方式，因此，各城镇商业用地价格主要利用房屋出租资料，采用收益还原法来测算。 收益还原法的基本原理是：在估算土地在未来每年的纯收益折算为评估基准日收益总和的方法。 根据实际调查，在咸阳市城区共得到房屋出租样点1036个，其中各镇区房屋出租样点数为97个。这些样点在评估范围内各个区域均有分布，尤其以商业繁华街道和商业聚集区分布较多，覆盖了商服用地各个土地级别。由于此类样点数量较多，在处理过程中，我们采用了工作人员熟悉的Excel表格对样点低价进行计算和修正。 房屋出租资料是调查资料中数量最多的资料，它们对商业用地基准地价的评估尤为重要，同时对住宅和工业地价的评估也有一定参考价值。 1、计算房地年纯收益 以房地年总收益减去房地年总费用，求出房地年纯收益，计算公式为： 房地年纯收益=房地年总收益－房地年总费用 （1）房地年总收益 房地年总收益是指交易样点按最有效用途出租，在正常情况下合理利用土地应取得的持续而稳定的年收益或年租金，包括租金收入和押金利息收入等。 房地年总收益=房地年租金收入+出租押金年利息收入房地年总收益主要通过沿街调查获得。房屋租金有两大类，一类是房屋各层租金比较明确，即使有个别楼层租金不明确，也可通过楼层修正取得租金，按整幢楼租金情况估算单位面积平均租金确定房地总收益；一类是仅取得一层门面或个别楼层租金水平，楼上各层租金无法获取，可通过估算大楼建筑密度及各层间面积比例关系估算各层建筑面积。通过大量的沿街交易样点调查表明，房屋出租单位建筑面积租金具有明显的地段分布规律性，反映了不同区域的地价水平。 （2）房地年总费用 总费用是指利用土地进行经营活动时正常合理的必要年支出。 房地年总费用=折旧费+管理费+维修费+税金+保险费 ①折旧费。折旧费是指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。其计算公式为： 年折旧费=（房屋的重置价-残值）/耐用年限 或：年折旧费=[房屋的重置价×（1－残值率）]/耐用年限 房屋重置价及残值见表2-2所示。
《初级经济法基础》快速记忆口诀53418
《初级经济法基础》快速记忆口诀、 需要押题题库可以找群主雨石购买押题押题押题 消费税~~~~三男三女去开车 三男：烟、酒及酒精、鞭炮焰火 三女：化妆品、护肤护发品、贵重首饰及珠宝玉石 去开车：小汽车、摩托车、汽车轮胎、汽油柴油 记入管理费的四个税金~~~~等我们有钱了，我们就可以有房有车有地有花 有房：房产税 有车：车船使用税 有地：土地使用税 有花：印花税 可抵扣的三个不同的税率 运费：7%，废旧物资：10%，向农业生产者购入的免税农产品13% 今日好运气（7） 出门拾(10)废品 拾了13个农产品 所得税里面,关于业务招待费的扣除比例是:1500万及以下5%。，1500万以上3%。 顺口溜：下午（5%。）上山(3%。)当招待１５００净收入 汇票的绝对应记载事项为：（1）表明“汇票”的字样；（2）无条件支付的委托；（3）确定的金额；（4）付款人名称；（5）收款人名称；（6）出票日期；（7）出票人签章。 在记忆过程中，我老是记错。后自己总结了一句话，再也没忘过。现贴出与大家一起分享：
出棋（出票日期）出章（出票人签章）作表样（表明“汇票”的字样）；收付（收、付款人名称）金额（确定的金额）无所谓（无条件支付的委托）个人所税率中无论是九级还是五级 这样说吧，所有的税率 我就是曾经记过一次，之后再没有查过书 从不相信有天才，但是方法却是关健 很多人头疼九级，五级 但是我却从没有翻书查看过那东西 你可以用以下的方法： 你打开九级表， 虽然很多数字，却极有规律 你千万不要横着一项一项背 如果这样你肯定很费精力 你纵列来看，则极有规律 你现在开始用我的方法试一下 三分钟后你问一下自己记住没有，这个东西还难吗 现在开始了~~~~~ 你纵着来看，第一纵列这样记： 5 2 5 2 4 6 8 10 10以上 第二列，这样记： 5 10 15 20 25 30 35 40 45
土地评估各方法综合测算表.doc
精品 土地评估各方法综合测算表 成本法 成本逼近法 项目单价单位备注取费标准 一、土地取得成本5846 元/ 平方米（土地购买价格 + 土地取得税费 + 土地开发成本）×年期修正系数 1.土地购买价格6000 元/ 平方米根据周边土地招拍挂市场及项目自身情况综合确定—— 主要包括契税、印花税、交易手续费等，但由于交易手续费所占比例较小，在此只考虑契税及印花税，根 2.土地取得税费183 元/ 平方米据《北京市契税管理规定》及印花税相关规定，契税税率为3% ，印花税税率为 0.05% ，取土地购买价的 3.05% 3.05%( 契税 3%，印花税 0.05%) 3.土地开发成本0 元/ 平方米由于现在招拍挂取得的土地多已经是熟地，因此实际上土地开发成本已经包含在土地取得成本里了，在此 ——不在单独计取 4.年期修正系数0.9455 年期修正系数 =1 －1/(1 ＋ r)^n （r 为土地还原利率，取 7% ；n 为土地剩余使用年期，估价对象出让土地，43 ——土地剩余使用年限为 43 年）7% 指房地产开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要开支，包括房地产开发商的人员工资及福利费、 二、管理费用175 元/ 平方米办公费、差旅费等。本次评估综合考虑估价对象所在区域的经济发展状况、行业发展水平、社会平均工资3% 水平等影响因素，以土地取得成本的3% 计算 三、销售费用120 元/ 平方米企业在销售产品或者提供劳务等过程中发生的各项费用，以及专设销售机构的各项费用，按土地取得成本 2% 和管理费用之和的 2% 计算
为开发经营者为筹措资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损益、调剂外 汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。设定项目在购买土地后即开始建设，开 四、投资利息318 元/ 平方米发建设周期为 1 年，设定土地取得成本在项目开始建设时一次性投入、管理费用、销售费用在建设周期内 5.31% 均匀投入，按单利计算，土地取得成本×贷款利率 + （管理费用 + 销售费用）×贷款利率 /2 ，贷款利率按当 期人民银行公布的基准利率计取 五、投资利润1842 元/ 平方米根据北京市同类房地产市场开发情况，结合本项目所处位置、项目定位、工程进度取值、规模、用途、类 30% 似房地产竞争状况等影响因素取值，投资利润率取土地取得成本、管理费用、销售费用之和的百分比 包括营业税、城市维护建设税及教育费附加，估价对象位于朝阳区，根据北京市相关规定，按评估值的 5.5% 六、销售税费483 元/ 平方米测算（营业税为房地产价值的5% ，城市维护建设税为营业税的7% ，教育费附加为营业税的3% ）。根据 5.50% 公式推导，销售税费 =[ 土地取得成本 + 管理费用 + 销售费用 + 投资利息 + 投资利润 ] ×税率/(1- 税率 ) 七、土地单价8664 元/ 平方米土地取得成本 + 管理费用 + 销售费用 + 投资利息 + 投资利润 + 销售税费—— 八、土地总价4332 万元土地单价乘以建筑面积 /10000, 建筑面积为 5000 平方米5000 重置成本法 单价单位取费标准 相关说明 一. 开发成本4012元/平方米勘查设计和前期工程费+ 建筑安装工程费+ 室外工程费 + 其他费用 含可行性研究费，施工现场三通一平费，规划设计费，工程设计费、环境设计费、地质勘探费、环境影响 1 、勘察设计和前期工程费170元/平方米评价费及综合管网设计费等，以建筑安装工程费为基数，一般按5%-10% 的比例确定，本次评估根据估价5% 对象项目规模、建筑结构等因素本次评估取5%
常用的几种土地评估价方法应用比较
常用的几种土地评估价方法应用比较 发表时间：2019-09-10T15:31:37.077Z 来源：《城镇建设》2019年第14期作者：李明亮[导读] 本文主要介绍了常用的几种土地评估价方法，并对其应用做了对比研究，以供同行及其他相关行业人员作参考。 摘要：本文主要介绍了常用的几种土地评估价方法，并对其应用做了对比研究，以供同行及其他相关行业人员作参考。我国国有土地使用制度正式从无偿无期使用转向有偿使用的标志是1990年顾布实施的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》。国有土地使用制度的这一转变促进了土地市场的发展和规范,也促使与土地相关的方面发生了许多新的变化。在此之前土地使用权主要是通过无偿划拨供给的,由于无偿,也就很少有人去研究土地使用权到底价值几何。而现在随着地产市场的发育与成熟，跟土地使用权有关的一些经济活动都非常需要土地估价,如土地使用权出让,抵押,转让,企业改组上市,清产核资等。 土地价格评估是指土地估价人员,根据估价目的,按照估价程序,采用科学的估价方法,并结合估价经验,通过对影响土地价格因素的分析,对土地最可能实现的合理价格做出推测与判断.土地估价方法主要有市场比较法,收益还原法,假设开发法(剩余法)、成本逼近法,路线价法,基准地价系数修正法等在这儿种估价方法中,最常用到的有市场 比较法,收益还原法,假设开发法(剩余法)、成本逼近法,基准地价系数修正法各种估价方法的比较不同的估价方法有不同的特点和适用范围,也有相应的限制条件,宗地估价时,必须根据估价方法的特点,限制和适用范围,选择适宜的方法. 1.市场比较法 市场比较法是在求取一宗待评估土地的价格时,根据瞽代原则,将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较,井依据后者已知的价格,参照该土地的交易情况,期日、区域以及个别因索等差别,修正得出待估土地的评估期日地价的方法.采用市场比较法测算出的价格,称为比准价格. 市场比较法以替代原则为理论依据,正确选择比较案例和合理修正交易价格是保证评估结果准确性的关键.所以比较法仅适用于市场比较稳定有大量交易案例的地区,并且交易案例与待估地块应有相关性和替代性, 交易案例甚少或无交易案例的地区则不适用.市场比较法不但可以评估土地价格,还可以评估土地租金等. 市场比较法需要选取近期市场上正常交易、与估价对象相同或类似的案例进行比较, 修正得到估价对象的比准价格.因此市场比较法具有较强的现实性,容易被人们所认同. 但是如果在非正常的市场情况下,比准价格往往偏离收益价格. 2.,收益还原法 收益还原法是将待估不动产未来每年的预期客观纯收益以一定的资本化率(还原利率) 统一折算到估价期日现值的一种估价方法.采用收益法测算出来的价格,通常称为收益价格 收益法是基于预期原理,即未来收益的现在价值,在估价时点,购买一宗一定使用年限的土地,等于在这个年限内可以在将来源源不断地获取纯收益,那么,以现有的一个货币额与这将米源源不断的纯收益的现值之和等同起来,这个货币额就是该宗土地的价格.收益法是以求取不动产纯收益为途径评估不动产价值的一种方法,它只适用于有收益或有潜在收益的土地.收益法评估结果的准确度,取决于不动产纯收益和资本化率确定的准确度. 收益法中的收益为客观收益,为此类企业的平均收益,扣除各个企业收益中属于特殊的、偶然的要索对实际收益的影响后得到的一般正常收益,它可直接应用于估价中. 3.假设开发法 假设开发法(又称剩余法、倒算法、残余法或余值法)是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上,扣除正常开发的建筑物建造费用和与建筑物建造.买卖有关的专业费. 利息,利润、税收等费用后,以价格余额米确定估价对象土地价格的一种方法. 假设开发法主要适用于待开发土地的估价(如生地,毛地,熟地)、土地整理,复垦、待拆迁改造的再开发房地产的土地价格,在建工程等 假设开发法使用的前提: 1要有一个良好的社会经济环境,房地产政策、法规比较健全: 2假设待开发土地将按照最有效使用原则进行开发: 3有一个完整,公开及透明度高的房地产资料库,便于获取有关房地产投资开发的资料: 假设在开发期间各项成本费用的投入是均匀或分段均匀投入的. 4.成本逼近法 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据,再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法. 由于土地的价格大部分取决于效用,而非取决于其成本,故采用成本逼近法有时可能
2017年年度个人工作总结
2017年年度个人工作总结 回顾一年的工作，在公司、项目监理部简总的悉心关怀和指导以及同事们的帮助下，通过自身的努力，在各方面都取得了较大的进步，但仍存在较多的不足之处。为总结经验，反思自身不足，提高自己的从业水平，成为公司更好更快发展过程中的一员，现就监理工作情况总结如下： 一、质量管理 1、事前控制 现场施工之前，对已收到的图纸进行熟悉，图纸中发现的问题，在与同事交流及查询相关规范无果的情况下，请教简总，在简总运用扎实的专业知识及丰富的现场经验以及耐心的指导下，往往茅舍顿开。但现场管理过程中，时常有图纸审查不到位，未能及时解决图纸问题的情况发生，后期需加强自身的图纸深化能力，争取及时、详细的发现图纸问题，力求个人独立解决问题。 2、事中控制 现场施工时，发现各单位均有未按图纸施工的情况。例如总包单位经常存在钢筋漏绑、套筒连接拧紧力矩不足、钢筋未错开搭接等问题。针对现场存在的问题，施工单位基本能配合管理，及时整改并回复整改情况。个别以各种理由拒不整改或不服从管理的施工单位，请简总出面要求施工单位整改，取得了一定的效果。自己拿捏不准的问题，请简总定夺。回顾现场的管理工作，监理职能执行力度不够，做事不够果断，致使个别施工单位或施工人员不服从管理。必须得尽快增强自身专业知识，提升协调、沟通能力。 3、事后反馈 阶段施工完成后，巡查施工情况，发现极个别的施工效果不理想。例如总包单位砼浇筑完成后，经常存在爆模、墙柱烂根等现象，针对此类问题，有及时的现场口头警告或下发整改通知单要求施工单位整改，取得了一定的效果。后期仍需加强现场巡查力度，多跑现场，发现问题及时要求施工单位整改及向上级汇报。 二、安全管理 由监理带队进行的安全周检、月检、专项检查，发现的安全隐患问题较多。施工单位安全技术交底不够重视，工人习惯性违章时有发生。日常巡查发现的安全隐患问题均有通知施工单位整改。监理下发的安全隐患整改通知单，施工单位回复不及时。自身未能行使好监理职权，督促施工单位及时回