20180713密云镇大唐庄、小唐庄、王家楼三村棚改方案(最终版)

密云镇大唐庄、小唐庄、王家楼三村

棚户区改造项目

实

施

方

案

委托单位：密云区密云镇人民政府

编制单位：北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司编制时间：二〇一八年七月

目录

摘要 (3)

第一章项目的基本情况 (13)

（一）项目名称 (13)

（二）项目位置 (13)

（三）项目背景及实施的必要性 (14)

（四）项目现状情况 (14)

（五）项目规划情况 (17)

（六）“拆占比”和“拆建比” (18)

第二章棚改原则及方式 (19)

（一）棚户区改造背景 (19)

（二）棚户区改造政策 (20)

（三）棚户区改造原则 (23)

第三章编制的依据 (25)

（一）项目编制的法律依据 (25)

（二）项目的资料依据 (26)

第四章主要工作内容及实施计划 (28)

（一）工作内容 (28)

（二）实施计划 (29)

第五章征地实施方案 (30)

（一）征地补偿内容 (30)

（二）征地补偿方案 (30)

（三）征地补偿费用构成 (30)

（四）征地补偿费初步测算结果 (32)

（五）征地流程 (33)

第六章拆迁实施方案 (34)

（一）现状情况 (34)

（二）拆迁补偿安置方案 (35)

（三）拆迁费用测算 (42)

（四）拆迁流程 (43)

第七章市政方案 (44)

第八章安置房方案 (45)

（一）安置对象 (45)

（二）安置位置 (45)

（三）安置标准和模式 (45)

（四）回迁安置房建设成本 (46)

（五）产业安置房方案 (47)

第九章投资方案 (48)

（一）项目总投资估算 (48)

（二）资金筹措 (49)

第十章资金平衡分析 (50)

（一）市场分析 (50)

（二）资金平衡结论 (52)

第十一章项目工作措施及实施效果 (54)

（一）工作措施 (54)

（二）实施效果 (57)

第十二章重点事项说明 (59)

摘要

1.项目名称

密云镇大唐庄、小唐庄、王家楼三村棚户区改造项目

2.项目建设背景和实施的必要性

该项目位于新城范围内，涉及大唐庄、小唐庄和王家楼三个村庄，三村为城中旧村，房屋破旧，年久失修，居住环境较差，市政基础设施条件落后，排水不畅，汛期易发生塌房伤人事件，给村民出行及日常生活带来严重影响。三村现状房屋存在安全隐患，亟待治理。

根据2009年5月21日《密云县重点项目审批绿色通道联审工作会议纪要》（第八期），会议同意对三村进行旧村改造。该项目内共涉及710户村民拆迁，截止到2014年11月已拆迁359户（330院），未拆迁351户（314院）。由于各种原因，已拆迁村民一直未得到回迁安置，多年来居无定所，处境尴尬，多次到镇、区政府部门群体上访，强烈要求尽快回迁。

为彻底解决历史遗留问题，改善三村村民居住环境和基础设施落后的现状，整治101国道绕城线环境，促进区域发展，提高区域居民生活水平；且可以将已拆迁村民和未拆迁村民得到统一安置，使三村村民能早日生活稳定，安居乐业。区政府计划申请将该项目纳入2018年北京市棚户区改造计划。计划2018年启动棚改前期工作，三年内全面完成棚户区改造。

3.项目范围和规划情况

①项目范围

该项目位于密云新城0202街区西部，具体四至为：东至果园北路、新西路道路中心线及MY00-0202-6013地块东侧边界，南至支四街、新北路道路中心线，西至西环路道路中心线，北至白云街道路中心线及MY00-0202-6012、MY00-0202-6013地块北侧边界。

②地上建筑物情况

（1）住宅

该项目共涉及拆迁村民710户（644院），3751人，宅基地面积211618平方米，建筑面积161008平方米。

其中原已拆迁村民359户（330院）（尚未安置，需回迁），宅基地面积125645平方米，建筑面积106486平方米；未拆迁村民351户（314院），宅基地面积85973平方米，建筑面积54522平方米。

（2）非住宅

项目范围内涉及非住宅拆迁共51个，占地面积平方米，建筑面积平方米。

涉及已拆迁非住宅25个，其中涉及国有非住宅1个，占地面积平方米，建筑面积平方米；集体非住宅24个，占地面积平方米，建筑面积平方米。

涉及未拆迁非住宅26个，其中涉及国有非住宅4个，占地面积平方米，建筑面积平方米；集体非住宅22个，占地面积平方米，建

筑面积平方米。

③规划情况

本次方案拟定规划指标：

本次方案拟定规划指标：总用地面积公顷。其中，建设用地公顷；代征地公顷。

规划地上建筑面积万平方米。其中，居住建筑面积万平方米（包括安置房建筑面积万平方米，商品房建筑面积万平方米）；商业建筑面积万平方米；其它用途（包括托幼用地、公共首末站、体育用地）建筑面积万平方米。

具体规划，详见下表：

4.“拆占比”和“拆建比”

棚改实施范围内现状建设用地面积约公顷，规划建设用地（不含集中绿地）面积公顷，拆占比约1:。

根据《关于大唐庄、小唐庄、王家楼三村棚户区改造项目实行区域统筹核算拆占比的请示》（密镇发[2018]34号），为解决该项目地块拆占比偏高问题，区政府同意按区域统筹核算拆占比。

棚改实施范围内拆迁总建筑面积约万平方米，规划建筑（不含三大设施）面积万平方米，拆建比约1:。

5.责任主体及改造方式

项目的责任主体为密云区人民政府。该项目安置房在项目内原址回迁，通过拆迁与安置房建设同步进行的改造方式，彻底改善村民居住条件。

6.主要工作内容及实施计划

本项目工作的主要内容包括：前期手续的办理、征地、拆迁、大市政建设、安置房建设、验收入市交易及相关后续事项。

考虑到本项目的具体情况和实施难度，结合规划情况，预计开发周期为3年。（最终管理费计提比例，参照相关政策及实际完成棚改工作时间，以签订的棚改服务协议为准）

7.征地补偿

本项目征地补偿采用货币补偿方式。项目征收集体用地面积公顷（合亩）（详见第五章内容）。征地补偿费由土地补偿费、安置补助费、地上物补偿费、征地相关税费、以及征地不可预见费构成，合计费用为万元。

征地费用明细详见下表：

注：根据密云区审计局《审计报告》（密审报[2015]223号），本项目已拆迁范围内，已审计的征地款为340万元，此款为支付给王家楼村委会自留地40万元，大唐庄征地款300万元。大唐庄、小唐庄、王家楼的土地补偿费为万元，扣除已审计的340万元，此次本项目测算的土地补偿费为万元。

8.拆迁和安置

①拆迁情况

本次拆迁参照《密云镇大唐庄、小唐庄、王家楼三村棚户区改造项目住宅拆迁补偿》(草案)、《密云镇大唐庄、小唐庄、王家楼三村棚户区改造项目非住宅拆迁补偿》(草案)。拆迁补偿总费用为万元。本项目拆迁内容包含住宅拆迁补偿、集体非宅补偿、国有非宅补偿、拆迁其它费用、不可预见费和清算费六大部分。具体明细详见下表：

拆迁费用汇总表

②安置情况

在本项目中，被安置对象为棚户区改造范围内的大唐庄、小唐庄、

王家楼村村民。

本项目回迁住宅安置面积确认原则：按合法认定的宅基地面积拆一还一，每个院按成本价购买20平米的安置面积。已拆迁户回迁安置面积按照拆迁协议约定的面积给予补偿。

9.投资方案

本项目投资主要包括前期费用、征地补偿费及相关费用、拆迁补偿费及相关费用、市政基础设施建设费、回迁安置房建设费和其他费用，合计万元。

本项目总成本包括项目总投资、财务费用、管理费、委托入市交易费、审计费和两税，合计为万元。

具体测算过程详见下表：

10.资金平衡分析

（1）入市底价

政府出让收益通过基准地价法和市场比较法两种评估方法权重取值，经初步预估，本项目政府出让收益楼面单价约2500元/平方米，政府出让收益的约为70125万元。

入市底价为棚改总成本与政府出让收益之和，故该项目入市底价550265万元。

（2）采用假设开发法资金平衡分析

本项目用于平衡资金的商品房总建筑约万平米，结合近期密云区房地产市场销售情况，采用假设开发法，扣除二级建造成本、相关税费、开发商利润等费用，倒推出的土地承受的最高价格大于入市底价，经初步测算本项目可以实现资金平衡。

11.项目实施效果

①社会效益

本项目的实施，改善了该区域居民房屋破旧的现状，完善了居民生活服务配套，提高了区域居民生活水平；项目的实施使得该区域的综合竞争力水平提高，带动区域产业发展。

②经济效益

本项目在实施过程中和实施完成后能够解决城市一定数量的就业人口，带动区域的经济，为地区增加税收。

③精神效益

增强了群众对政府的信任。棚户区改造的实施，棚户区的居民乔迁新居，实践了政府对于这部分社会群体的承诺，是一个树立政府形象的民心工程，增加了群众对政府工作的信任，起到了很好的宣传效应，为其他方面的工作奠定了良好的群众基础。群众与政府的齐心合力是社会主义现代化建设的关键，特别是在社会改革和转型的过程中。

12.工作建议

本方案编制的数据依据主要为项目前期开发成果及对现状地上物情况的初步踏勘调查，具有一定的不确定性。此版实施方案仅为现

阶段掌握的数据资料和实施路径的基础上的成果，后期随项目深入可能会进行调整，需注意以下几点：

1.拆迁工作是土地棚改工作中的重点，直接影响棚改进度和成本，对于用地范围内居民，制定详细的拆迁安置方案，确保开发进度及控制开发成本。

拆迁补偿安置方案：此次拆迁补偿费用的依据为现阶段的讨论稿，最终以区政府审批的拆迁安置方案为准。

2.实施方案调整。由于本项目各项基础数据在动态变化当中，本实施方案还具有一定的不确定性，因此方案还需随着项目的深入进行完善和调整。

第一章项目的基本情况

（一）项目名称

密云镇大唐庄、小唐庄、王家楼三村棚户区改造项目

（二）项目位置

该项目位于密云新城0202街区西部，具体四至为：东至果园北路、新西路道路中心线及MY00-0202-6013地块东侧边界，南至支四街、新北路道路中心线，西至西环路道路中心线，北至白云街道路中心线及MY00-0202-6012、MY00-0202-6013地块北侧边界。

项目位置示意图

（三）项目背景及实施的必要性

该项目位于新城范围内，涉及大唐庄、小唐庄和王家楼三个村庄，三村为城中旧村，房屋破旧，年久失修，居住环境较差，市政基础设施条件落后，排水不畅，汛期易发生塌房伤人事件，给村民出行及日常生活带来严重影响。三村现状房屋存在安全隐患，亟待治理。

根据2009年5月21日《密云县重点项目审批绿色通道联审工作会议纪要》（第八期），会议同意对三村进行旧村改造。该项目内共涉及710户村民拆迁，截止到2014年11月已拆迁359户（330院），未拆迁351户（314院）。由于各种原因，已拆迁村民一直未得到回迁安置，多年来居无定所，处境尴尬，多次到镇、区政府部门群体上访，强烈要求尽快回迁。

为彻底解决历史遗留问题，改善三村村民居住环境和基础设施落后的现状，整治101国道绕城线环境，促进区域发展，提高区域居民生活水平；且可以将已拆迁村民和未拆迁村民得到统一安置，使三村村民能早日生活稳定，安居乐业。区政府计划申请将该项目纳入2018年北京市棚户区改造计划。计划2018年启动棚改前期工作，三年内全面完成棚户区改造。

（四）项目现状情况

1、土地利用现状情况

本项目该项目总用地面积公顷。其中国有土地面积公顷，集体土

地面积公顷，

具体明细如下：（该项目范围内地类划分情况为国土二调数据，最终以出具的勘测定界为准）

现状土地权属图

2.土地使用现状情况

本项目规划范围内包含国有土地和集体土地，共约公顷。

（1）本项目规划范围内涉及国有土地公顷；

（2）本项目规划范围内涉及集体土地公顷。集体土地主要包括耕地、园地、交通、水域及水利设施用地、建设用地等。

①住宅

该项目共涉及拆迁村民710户（644院），3751人，宅基地面积

211618平方米，建筑面积161008平方米。

其中原已拆迁村民359户（尚未安置，需回迁），宅基地面积125645平方米，建筑面积106486平方米；未拆迁村民351户（314院），宅基地面积85973平方米，建筑面积54522平方米。

具体明细见下表：

②非住宅

项目范围内涉及非住宅拆迁共51个，占地面积平方米，建筑面积平方米。

涉及已拆迁非住宅25个，其中涉及国有非住宅1个，占地面积平方米，建筑面积平方米；集体非住宅24个，占地面积平方米，建筑面积平方米。

涉及未拆迁非住宅26个，其中涉及国有非住宅4个，占地面积平方米，建筑面积平方米；集体非住宅22个，占地面积平方米，建

筑面积平方米。

具体明细如下：

（五）项目规划情况

项目棚改实施范围内拟定规划指标：

总用地面积公顷。其中，建设用地公顷；代征地公顷。

规划地上建筑面积万平方米。其中，居住建筑面积万平方米（包括安置房建筑面积万平方米，商品房建筑面积万平方米）；商业建筑面积万平方米；其它用途（包括托幼用地、公共首末站、体育用地）建筑面积万平方米。

具体规划，详见下表：

商业

配套设施-

托幼用地

体育用地

公共首末站

代征城市道路用地- -

代征绿化用地- -

棚改范围总用地-

土地规划图

（六）“拆占比”和“拆建比”

棚改实施范围内现状建设用地面积约公顷，规划建设用地（不含集中绿地）面积公顷，拆占比约1:。

棚改实施范围内拆迁总建筑面积约万平方米，规划建筑（不含三大设施）面积万平方米，拆建比约1:。

第二章棚改原则及方式

（一）棚户区改造背景

棚户区改造是我国政府为改造城镇危旧住房、改善困难家庭住房条件而推出的一项民心工程。住房城乡建设部统计显示，我国在过去几年进行了大规模的棚户区改造，约改造了5000万平方米棚户区，近100万住房困难家庭的住房条件得到了改善。

棚户区改造在经济、政治、社会、文化等多个方面都取得良好成效，主要表现在：棚户区改造可以有效地解决低收入家庭的住房困难，体现了社会公平、公正；棚户区改造可以提升和完善城市功能，改善城区落后面貌；棚户区改造可以优化配置土地资源，促进土地合理利用；棚户区改造可以增加社会就业，促进地区的产业结构调整；棚户区改造可以促进社会和谐。

2015年3月5日，在第十二届全国人民代表大会第三次会议上李克强总理指出：加大城镇棚户区和城乡危房改造力度。2015年保障性安居工程新安排740万套，其中棚户区改造580万套，增加110万套，把城市危房改造纳入棚改政策范围。农村危房改造366万户，增加100万户，统筹推进农房抗震改造。住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举，把一些存量房转为公租房和安置房。对居住特别困难的低保家庭，给予住房救助。坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平