《房地产经济学》练习题汇总
《房地产经济学》练习题汇总
第一章、房地产经济学概述
一、名词解释
房地产：（狭义）土地和土地上的建筑物、定着物及其衍生的权利与义务关系的总和，包括物质实体和财产权利。
（广义）地球表面及地表之上和之下的延伸的一定空间。？
房地产业：是指从事房地产业投资、开发、经验、管理和服务等经济实体所组成的产业部门。
【按照我国现行产业的划分，房地产业属于第三产业的第二层次。】
房地产经济学：是应用一般经济学的基本原理和方法，分析稀缺的房地产资源配置问题，特别是房地产活动或行为对房地产价值（价格）的影响的学科，属于实证经济学的范畴。
二、问答题梳理
1、房地产的经济特性：
①空间特性，主要指空间的固定性和异质性。
②市场特性，主要指房地产市场的不完全竞争性质（区域性、交易费用高、供给的滞后性、需
求的二重性）。
③资产特性：房地产的价值量大、使用的耐久性
的投机性
④法律与制度特性：房地产产权由法律界定
2、房地产业经济活动的特点
①房地产业是一个区域差异巨大，级差收益明显的行业；
②房地产业是一个具有高度综合性和关联性的行业；
③房地产业是一个高投资、高收益、高风险的行业；
④房地产业是一个受政府政策影响很大，与法律制度密切相关的行业。
第二章、房地产经济周期波动
一、名词解释
经济周期：是指长期经济增长过程中，在一系列因素冲击下，国民总产出、就业量和价格总水平等宏观经济变量的短期波动。
房地产经济周期：是指房地产业在发展过程中，在一系列因素冲击下，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程，它体现为房地产投资、销售、价格以及就业等经济变量的短期波动。
二、问答题梳理
1、房地产业在国民经济中的基础性地位：
①是社会一切部门不可缺少的物质条件
②是社会劳动力生产和素质提高的先决条件
③是城市经济建设与发展的重要物质基础
④是城市环境革命、更新改造的重要动力
⑤是国民经济积累资金的重要来源
4、房地产经济周期波动的形态
①长期趋势：持续增长，但也有波动
②景气循环：【与宏观经济的关系】
a.房地产业稍后于宏观经济进入复苏期
b.房地产业先于宏观经济进入繁荣期
c.房地产业先于宏观经济进入衰退期
d.房地产业的萧条期长于宏观经济
e.房地产业景气循环的波峰高于宏观经济，波谷低于宏观经济
③季节波动e.g.“金九银十”
④随机波动（不规则波动）：受到不确定因素影响——自然灾害、政治风波等
5、影响房地产经济周期波动的因素
①内生因素：
a.收益率收益率↑—→开发商扩大投资和开发规模
收益率↓—→开发商的投资行为变得谨慎
收益率影响房地产市场投资的扩张和收缩，进而影响市场供求关系，从而影响周期波动。
b.投资投资↑—→市场进入繁荣期
投资↓—→房地产业出现萧条
房地产投资的变动和房地产周期的变动基本一致
c.市场特征
Ⅰ不完全竞争性：价格信号不能完全真实反映市场的供求状况—→房地产供求难以匹配—
→房地产周期波动
Ⅱ区域性特征：不同区域具有不同波动特点，若出现一系列冲击，会通过“传染”波及更
多地区。
Ⅲ易受政府调控干预影响的特性：调控得当，波动小；反之波动大。
②外生因素：
a.政策因素：政府通过货币政策、财政政策、土地政策、经济体制和经济制度改革以及区域
发展政策等对房地产市场调控，进而影响房地产周期波动
b.社会经济与技术因素：
Ⅰ国民收入和消费水平：国民收入↑—→消费水平↑—→房地产投资消费↑—→房地产业
繁荣
Ⅱ通货膨胀率：通货膨胀和通货紧缩交替变化—→房地产投资预期回报率—→房地产周期
波动
Ⅲ经济增长方式的转变、Ⅳ产业结构演进、Ⅴ城市化、Ⅵ技术进步
c.随机因素：自然灾害和政治风波
6、住宅的消费水平和社会经济的发展水平相关如何理解。【要点】
①住费用的恩格尔系数：无论家庭收入多少，住宅费用支出比重总是固定不变的，为12%
②舒瓦贝法则：随着家庭收入的增加，用于住宅消费的支出呈增加趋势。
社会经济的发展水平↑—→住宅消费水平↑
7、我国房地产业的发展趋势（结合当前经济形势），分析在周期波动中所处的位置。
第三章、地租理论与区位理论
一、名词解释：
地租：泛指土地所有者把他所拥有的土地及与土地相关的房屋或其他财务（资源）租给他人所获得的报酬，是一种不仅限于土地的租金。【由原始价值、私有价值、公有价值构成】
区位：是指特定的地块所处的空间位置及其相邻地块间的相互关系。
土地转换边际理论：任何一个地段总有一种用途比其他用途有利，这种用途使该地段有最高的地租报酬。
屠能圈：由空间距离（运费）造成的利润差，决定了土地的不用类型，表现为以中心城为中心，向外呈同心圆状的6个农业地带。
二、问答题梳理：
★级差地租形式：
级差地租Ⅰ：等量资本
．．和位置
．．的差别所产生的超
．．．的不同条件
．．．．的土地上，因土地的肥力
．．．．投在等面积
级差地租Ⅱ：连续投在同一块土地
．．．．．．的资本产
．．．．．上的各个资本，由于生产效率
．．．．的不同，生产效率较高生的超额利润，被土地所有者占有时所转化的级差地租。
两种级差地租的关系：都是超额利润的转化形式，但其投资方式、转化时期和土地经营方式不同。
2、“屠能圈”的内容、农业区位理论的核心和对土地区位理论的贡献
（1）“屠能圈”的内容：（由内至外）
【中心城】自由农作圈＜林业圈＜集约农业圈＜谷草农作圈＜三年轮作制农作圈＜畜牧圈【荒地】（2）农业区位理论的核心：农业土地的区位级差地租理论
（3）对土地区位理论的贡献：
①提出了一种抽象化的研究方法；②以级差地租理论为基础来确定经营集约化、专业化的布局方法。
3、影响城市土地区位的因素
①自然条件和环境方面因素
②交通和通讯方面因素
③除交通和通讯以外的其他基础设施因素
④人口和经济集聚方面的因素
⑤社会文化方面的因素
4、城市土地区位效益的实质——位置级差地租：土地位置对经营收益的影响。
5
大致划分：
商业区（中央、城区、街区商业区）＜居民区＜内圈工业区＜居民区＜外圈工业区＜远郊工业区第四章、房地产市场
一、名词解释
房地产市场：是房地产供需双方进行商品交换的场所，也是整个社会房地产商品交易关系的总和。
房地产中介服务：在房地产投资、建设、交易、消费等各个环节中为当事人提供居间服务的经营活动的总称。
房地产金融市场：通过有关金融机构运用房地产金融工具，为房地产企业融通资金而形成的市场。
二、问答题梳理
1、房地产市场的构成要素：
（1）市场主体：房地产市场上房地产商品的供求双方
（2）市场客体：房地产市场上用来买卖的对象
（3）市场规则：市场交换中的约定和规范
（4）市场信号：市场交换中的信息
2、房地产市场的特征：
（1）市场信息不充分：两两谈判而非明码标价
（2）区域性强（房地产的不动性决定）
（3）产品的异质性：房地产产品的不可替代性，即无法找到两块完全一样的宗地
（4）垄断性（土地的有限性造成）
（5）是房地产权益的交易市场：经验对象是房产和土地的使用权
（6）是消费和投资结合的市场：实用价值（真是）和资产价值（有时虚拟）
3、我国目前房地产市场存在的问题。
第五章、住宅的租金和价格
一、名词解释
租金：在一定时期内使用土地而支付的价格。
城市土地价格体系：在城市土地交易市场中形成的具有相互联系与制约关系的一系列城市土地价格。
基准地价：政府对城镇各级土地
．．．．以及商业、住宅、工业等土地利用类型
．．．．．．．．．．．．．．．分别评估的土地使．．．．．．或均质地域
用权的平均价格。
二、问答题梳理
1、住宅价格（房地产价格）的概念和特征。
（1）住宅价格：住宅（房地产）的交换价值，是房地产市场的核心与基础。
（2）特征：
①房地产价格是关系到国计民生的价格：居民收入水平↑—→居住消费/生活消费↑
②建筑物价格与房地产价格的统一性
③房地产价格的个别性：使用功能不同
④房地产价格构成的多元性：e.g.住宅自身因素、环境因素、位置因素etc
2、房地产价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+财务费用+销售费用+税金+开发利润+位置差别
3、土地价格体系：基准地价、标定地价、交易地价、评估地价、成交地价、其他地价
↘：政府评估的在正常情况下某一期日土地使用权的价格。
4、基准地价的作用：
①宏观控制地价
②征收土地使用税费的依据
③作为评估宗地价格的基础和参考
④调整城市经济活动空间布局，引导城市规划，优化土地利用配置
⑤对土地利用、流向进行引导
5、开发商取得土地的方式和成本发生。
①征用农地：农地征用费、土地使用权出让金
②城市房屋拆迁：城市房屋安置补偿费、土地使用权出让金
③从地产商处购地：地价款、应缴纳税费
6、经济适用房价格的特点，它和商品房价格的区别
（1）特点：按照保本微利
．．．．的原则，有建设主管部门会同同级物价管理部门按建设成本确定。
（2）区别：
经济适用房价格：实行政府指导价，由建设主管部门会同同级物价管理部门按建设成本确定。
商品房价格：根据市场供求状况由开发商与购房人协商议定、随行就市的市场售价或租赁价格。第六章、房地产产权理论
一、名词解释
产权：由于物的存在及关于物的使用所引起的人们之间相互认可的行为准则。
【完全产权：对某一财产具有可以完全实施的排他性的使用及收益权
．．．。】
．．．．．．、自由的转让权
土地所有权：土地所有权人享有对地表的使用和支配权
．．．．．．．．．，并享有对土地之上下空间的利用权
．．．．．．．．．．．，但该项权利应受法律法规的限制。
建筑物区分所有权：多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专．
有部分
．．部分持分权
．．．．．，以及因区分所有．．．．．．．．，与对建筑物共有部分
．．．．所享有的共有
．．．，所享有的专有部分所有权
权人之间的共同关系
．．．之总称。
．．．．而产生的成员权
不动产相邻关系：相邻的不动产所有人和利用人之间的权利义务关系。
【原则：有利生产和方便生活原则、团结合作和公平合理的原则】
用益物权：法律关系主体对他人所有物享有的以使用收益为内容的物权。
抵押权：债权人对于债务人或者第三人不转移占有而供作债权担保的财产，在债务人不按约定履行债
务时，对该财产的变价款的优先受偿
．．．．．．．．的权利。
二、问答题梳理
1、不同产权安排下房地产开发效益的变化。
分析：
①横轴为土地上建筑物高度，纵轴为土地的边际损失或收益；
②自变量：甲土地上建筑物的高度由0增加到Oc’；
③因变量：甲的边际收益由Oa递减为0，乙的边际损失由0增加到c’c；
④1）如果H甲＞Oe’，乙的边际损失超过甲的边际收益
—→乙愿意补偿给甲等量收益，让甲放弃建筑物高度—→H甲=Oe’
2）如果H甲＜Oe’，甲的边际收益大于乙的边际损失
—（政府允许）→甲愿意补偿给乙的损失而增加建筑物的高度—→H甲=Oe’
因此，在甲乙交易费用为零
．．．．．．的前提下，无论对甲的建筑物权利做任何规定，H甲=Oe’，且社会净收益最大为Oae。
【拓展】交易费用（交易成本）：在交易过层中发生的，除成交价以外的费用。
科斯第一定理：当交易成本为零时，只要产权界定清楚，而无论如何界定，市场运行结果一定，达到帕累托最优。
科斯第二定理：最初的产权界定会影响资源配置的效率。
启示：由于存在交易成本，故初始产权的界定应在兼顾公平的同时最大限度降低交易成本。
2、产权登记分为形式主义登记
．．．．．．。
．．．．．．和实质主义登记
．．．．．．，我国属于实质主义登记
3、用益物权的特性
①用益物权是他物权
②用益物权是限制物权
③用益物权是以利用物的使用价值为目的的他物权
④用益物权一般以实施对标的物的占有为实现条件
第七章、公共物品、外部性与房地产管理
一、名词解释
（房地产）公共物品：一般由政府
．．提供，且具有非竞争性
．．．．的（房地产）经济物品。
．．．．和非排他性
外部性：当一个人从事一种影响其他人福利的活动，而对这种影响既没有支付成本又得不到报酬，即称这一活动产生了外部性。（有利的影响→正外部性；不利的影响→负外部性）
帕累托最优：多生产以单位公共物品的边际收益等于边际成本，达到帕累托最优。
二、问答题梳理
1
2、房地产的外部性。
（1）房地产的外部性：一宗房地产对其他房地产及其业主产生外部收益或外部成本，而其他房地产和业主却无需对这种外部收益或外部成本支付成本或取得报酬。
（2）其他因素对房地产的外部性影响
①公共设施：对房地产价值具有双方面影响e.g.学校→租用型（正）；居住型（复）
②环境因素：往往产生负外部性
③物业之间：由业主行为造成
④交通条件：双向的影响，交通便捷和道路拥挤、噪音的矛盾。
第八章、住房保障政策
一、名词解释
住房制度：指包括有关住房建设
．．等方面的法律、法规
．．．．．及政策等调整有关各方的关
．．、管理
．．．．、分配
．．、交换
系并约束其行为的规范
．．。
住房公积金：是一种互助性的住房长期储蓄
．．．．．．，是以立法的形式规定，每个职工及其所在单位都有义务
按照职工基本工资的一定比例
．．．．．．．．．．．参加用于购建住房需求的公积金专项储蓄。
商品房：由开发商
．．．投资建设，完全按照市场规律运作的商品住房。
经济适用房：由政府
．．统一建设的，面向中低收入家庭的微利普通商品住宅。
廉租房：由政府
．．提供的，面向最低收入家庭的社会保障性住房。
二、问答题梳理
1、住房消费的特点：
①商品性和社会保障性的双重特点；
②消费品和投资品的双重角色；
③个人问题和社会问题的双重含义。
2
新加坡的住房政策对我们更有启示。
3、住房公积金的性质和计算方法
住房公积金=职工本人上一年度月平均工资×职工（单位）住房公积金缴纳比例
职工本人缴纳↙↘单位为职工缴纳